云南昆明世纪广场二期定位及物业发展建议书（170页）.ppt

1、世纪广场世纪广场2期主楼期主楼(写字楼写字楼)物业发展建议物业发展建议 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 谨呈：昆明盘通屋业有限公司谨呈：昆明盘通屋业有限公司 世纪广场二期世纪广场二期 定位及物业发展建议定位及物业发展建议 2 0 0 8 0 6 0 5 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 1 目录目录 报告一报告一 一环内写字楼调研分析一环内写字楼调研分析 报告三报告三 商业发展报告商业发展报告 报告四报告四 停车位物业发展建议停车位物业发展建议 报告二报告二 商务塔楼物业发展建议商务塔楼物业发展建议 世纪广场世纪广场2期主楼期主楼(写字楼

2、写字楼)物业发展建议物业发展建议 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 至祥置业至祥置业( (昆明昆明) )有限公司有限公司 2008-06-05 昆明一环内写字楼昆明一环内写字楼 调研报告调研报告 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 3 目录 二、昆明一环内写字楼调查 一、写字楼宏观数据 三、重点案例裙楼及地下层调查 四、顺城项目调查 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 4 1）总体供应状况 我司2006年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常 明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是4

3、5 个（除酒店），而到今年近期已经上升到94个（除酒店），增加率 为109%。平均以每年21.8%的比率上升。其中，最高的写字楼为地 上39层，平均楼层数为19.7层。 1、可用于办公的10层以上写字楼/商务楼市场供应状况 4 4 1919 2727 2323 2222 0 0 5 5 1010 1515 2020 2525 3030 30层以上30层以上25-29层25-29层20-24层20-24层15-19层15-19层10-14层10-14层 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 5 2）价格供应状况 通过监测，我们发现昆明写字楼市场价格供应有高有低，从十几块

4、一平米到一百 块多一点均有，但是大部分集中在30 50元/平米之间。可以说，昆明写字楼市场的 价格（包括目前相对较好的几个写字楼）与全国其他城市相比是低廉的，全国其他 城市的好写字楼的租金基本是以好几十或者好几百美元来计算的。 写字楼名称 租赁价格（元/平米/月） （2001年/2006年） 出售价格（元/平米） （2001年/2006年） 红塔集团 -/85-120 不出售 柏联广场 -/60 不出售 世纪广场 -/40-60 -/4600-6000 华尔贝大厦 20-30/25-40 -/5000-6000 华尔顿大厦 40-50/45-60 -/4000-5000 华域大厦 -/48 不

5、出售 新纪元广场 60/60 不出售 丰园大厦 42-75/45/70 3600/3800-4600 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 6 1）一半的消费者认为目前办公的使用满意情况为一般，接近4分之一的消 费者表示不满意。 消费者对于目前的办公使用的满意度评分为60.6，属基本满意状况。其中， 不满意的原因主要是“目前的办公面积太小”、“随着人员的增多，越来越 不够用”；满意的原因有“目前环境还不错，不想换”、“已经够用了”等 等。认为写字楼一般的消费者比例将近50。 2、消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况 49%49% 26%26% 23%

6、23% 1%1%1%1% 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 一般一般满意满意不满意不满意非常不满意非常不满意非常满意非常满意 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 7 2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太 少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满 意的比例高达44，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评 分为55.6，属整体不满意状况。 44%44% 32%32% 18%18% 4%4% 2%2% 0%0% 5%5

7、% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 45%45% 不满意不满意满意 满意 非常不满意非常不满意 不满意的集中原因不满意的集中原因 满意的集中原因满意的集中原因 办公的配套设施不齐全,停车不方便 一般对物业管理比较满意. 本楼电梯太少,车位太少 电梯故障泰多 ,商务配套不齐全 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 8 3）六成左右的单位未来喜欢选择市中心区相对纯一些的写字楼。消费者对 于新办公环境的选择，59%的喜欢市中心区的写字楼，有63的希望是 “像华尔顿大厦一样的纯写字楼” 。 59%59% 14%

8、14% 11%11% 7%7% 6%6% 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 市中心市中心南市区南市区北市区北市区西市区西市区东市区东市区 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 9 4）消费者希望的写字楼形式 63%63% 17%17% 9%9% 5%5% 6%6% 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 70%70% 纯写字楼纯写字楼 像银海soho一样像银海soho一样 的商住楼的商住楼 像世纪广场一样像世纪广场一样 的商住楼的商住楼 酒店式写字楼酒店式

9、写字楼 其他其他 纯写字楼将成为昆明市场商务办公的主要需求产品. 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 10 目录 二、昆明一环内写字楼调查 一、写字楼宏观数据 三、重点案例裙楼及地下层调查 四、顺城项目调查 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 11 个案写字楼 项目名称 银海SOHO 开发商 银海地产 地理位置 北京路612号 建筑类别 高层 建筑面积 38495平米 楼层数 33层 层高 5.4米(净层高,跃式) 物管费 2.5元/平米/月 写字楼栋数 1 标准层面积 约为1100平米 电梯品牌 三菱 电梯数量 8部 电梯速度 3m/s

10、 价格 租金35-40元 (三级市场全部为出租,没有出售) 售卖方式 可租可售 销售率 已售部分100%销售 入驻率 85% 使用率 82% 停车位 室内137个，租金300元/月/个，室外40个，150元/月 洗手间位置 室内双卫生间配置 物业类型和具 体分布楼层 银海SOHO的地下2层、3层为地下车库，从1层到3层 是面积广大的商场，超市、专卖店、精品屋，第4层是专门设 置的住户大堂，从第5层以上就是住户的住宅区 物管公司 银海物业管理有限公司 入驻公司一览 云南创进科技开发有限公司、北京雄冠体育发展有限公司、 云南腾宇集团、云南中炬石化集团有限公司、云南永泰电气 消防检测有限公司、富源信

11、德有限责任公司、中信银行、昆 明和泰银石房地产经济有限公司、昆明龙翔电器成套设备有 限公司、云南西部智库策划有限公司、云南华庭房地产开发 有限公司、云南创佳科技工程有限公司 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 12 个案写字楼 项目名称 汇都国际商务港 开发商 云南金马源房地产开发(集团)有限公司 地理位置 白塔路与尚义街交汇处 建筑类别 高层 建筑面积 12000平米 楼层数 6-12层为写字楼 层高 3.4米(净层高) 物管费 未定 写字楼栋数 1 标准层面积 2000-3000平米 电梯品牌 立升 电梯数量 6部 电梯速度 3m/s 价格 均价7200元/平米

12、，租金为60元/平米（销售中心预计） 售卖方式 可租可售 销售率 出售出租共计销售70% 入驻率 未交房 使用率 70% 停车位 400个 洗手间位置 每层配有男女公共卫生间各一个 物业类型和具 体分布楼层 1-5层为商业太平洋百货,6-12层为写字楼部分. 大堂设立商务中心，每层配套（免费使用）：公共会议室、 公共洗手间、电梯出口走廊处设立企业名录等 。 物管公司 未定 入驻公司一览 太平洋百货。 效果图 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 13 个案写字楼 项目名称 华尔贝大厦 开发商 昆明房屋开发总公司 地理位置 昆明市青年路与尚义街交汇处 占地面积 5亩 建

13、筑面积 33622平米 楼层数 29 层高 2.8米(净层高) 物管费 1.5元/平米/月 写字楼栋数 1 标准层面积 1051.66平米 电梯品牌 FUJI(国产) 电梯数量 4部 电梯速度 3m/s 价格 三级市场售价5500-6000元;租金25-40元,租金为半年一年付 售卖方式 可租可售 销售率 - 入驻率 90% 使用率 80% 停车位 200个 每个车位租金为200元/月 洗手间位置 内部自带(商住两用) 物业类型和具体 分布楼层 1-6层为昆明房地产交易中心,一层沿街部分为商铺,地下为停 车场,7-29层为写字楼及住宅. 户型面积区间 165.75平米-182.35平米 物管公

14、司 龙园物业公司 入驻公司一览 昆明台鑫环保设备有限公司 、云南恒丰建材、昆明市公证处 、昆明三德木业公司、昆明攀登电子商务有限公司、云南麦 普科技咨询有限公司、经通伟达科技有限公司、云南省中国 旅行社、成都柔婷企业顾问管理有限公司、昆明缘成影视有 限公司、昆明房地产交易中心、昆明圣华旅行社有限公司。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 14 个案写字楼 华尔贝大厦 平面图 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 15 个案写字楼 项目名称 华尔顿大厦 开发商 昆明华尔顿房地产开发有限公司 地理位置 昆明市青年路448号 建筑类别 高层 建筑

15、面积 49700平米 楼层数 30 层高 3米(净层高) 物管费 4.8元/平方米/月 写字楼栋数 1栋 单层面积 1250 电梯品牌 三菱 电梯数量 6部 电梯速度 2.5m/s 价格 当时售价4000-5000元,现在三级市场价格在5800元左右;租金 45-60元,租金为半年一年付 售卖方式 可租可售 销售率 出售部分销售率100% 入驻率 100% 使用率 72% 停车位 240个 租金为200元/月/个 洗手间位置 每层男女洗手间各一个 物业类型和具体 分布楼层 地下2层为停车场,地上1-6层为裙楼专门为银行和证券设计的 ,7层为餐厅,8-22层为办公室,23-28为商务套房,30-

16、31为会所. 物管公司 昆明华尔顿物业公司 入驻公司一览 北京用友软件股份有限公司昆明分公司、北京正东建筑设计 公司昆明分公司、昆明美达前瞻科技有限公司、昆明国际信 托国际有限公司中国国际航空有限公司昆明营业部、云南利 合恒信息科技发展有限公司、云南丰泰投资管理有限公司。 云南凌士商务有限公司、深圳发展银行、中美烟草、三菱电 梯、云南铁路通信公司、红塔证券、雅戈尔服饰。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 16 个案写字楼 项目名称 世纪广场 开发商 昆明盘通物业 地理位置 南屏步行街 总占地面积 27.88亩 BC区建筑面积 114694平方米 楼层数 22层 层

17、高 2.6米(装修后层高) 物管费 2.1元 写字楼栋数 2栋 电梯品牌 三菱 电梯数量 6部 电梯速度 2.5m/s 价格 租金40-60元/平米/月（三级市场售价4600-6000元/平米） 售卖方式 前期销售，现只租不卖 销售率 已售部分100%销售 入驻率 98% 使用率 75左右 停车位 483个 只租不卖，200元/月/位 洗手间位置 室内（商住一体） 物业类型和具体 分布楼层 一期工程为B、C两区，共22层，B、C区一至五层为群楼，将 五幢塔楼连接为一体，B、C区均为地上20层。其中一至五层为 商场，6层以上为住宅和公寓，地下二层，为车库，设备机房， 库房和管理用房 物管公司 世

18、纪广场物业管理处 入驻公司一览 北京正东建筑设计公司昆明分公司、昆明国际信托国际有限公 司、风驰传媒、昆明恩派瑞网络技术有限公司、北京用友软件 股份有限公司昆明分公司、中国国际航空有限公司昆明营业部 、云南利合恒信息科技发展有限公司、云南丰泰投资管理有限 公司、云南凌士商务有限公司、屈臣氏、家乐福、麦当劳、昆 明格林美地广告有限公司、昆明时尚前沿模特经济有限公司、 昆明海讯商贸有限公司、昆明罗兰诗日用化妆品有限公司 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 17 个案写字楼 项目名称 傲城 开发商 昆明银顺房地产公司 地理位置 五华区人民中路与象眼街交汇处 建筑类别 高层

19、 建筑面积 75726平方米 楼层数 21层 层高 3.5米(净层高) 物管费 3元/平方米/月 写字楼栋数 1栋 单层面积 2000平方米左右 电梯品牌 西门奥的斯 电梯数量 8部 电梯速度 3米/秒 价格 19层均价6200左右,三级市场售价在5500元-6000元/平米; 租金：2530元/平方米 一年一付 售卖方式 可卖可租 销售率 已售部分98销售 绿化率 36% 入驻时间 2006.3.31 入驻率 新房入住率不高 容积率 6.5 总户数 497 停车位 180个左右 350元/月/个 洗手间位置 室内（商住一体） 物业类型和具体 分布楼层 14层商场 521层写字楼与住宅混合 物

20、业管理公司 昆明冠江集团物业管理有限公司 户型面积区间 53110平方米 入驻公司一览 昆明嘉立诚地产经济公司、昆明亿网科技有限公司、昆明 傲城装饰有限公司、安利销售、云南特郎洁杀菌总代理云 南瑞天绿化工程有限公司、北京合众思壮公司、昆明大石 头茶叶公司 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 18 个案写字楼 项目名称 巨龙大厦 开发商 昆明商汇房地产开发经营公司 地理位置 昆明市人民路33号 建筑类别 高层 建筑面积 约20000平米 楼层数 21层 层高 3米(净层高) 物管费 3元/平方米 写字楼栋数 1栋 单层面积 900左右 电梯品牌 三菱 电梯数量 3部

21、电梯速度 2m/s 价格 三级市场价格4500左右 租金50元/平方米/月 售卖方式 可租可售 销售率 已售部分100%销售 入驻率 90 使用率 83% 停车位 20个左右 400元/月 洗手间位置 室内（商住一体） 物业类型和具体分 布楼层 高层 1-2层为裙楼，321全部为写字楼与住宅混合 户型面积区间 80110平方米左右 写字楼内部配套及 具体分布楼层 三部电梯，两个安全通道 物管公司 巨龙物管 入驻公司一览 昆明黄页、云南网通分公司、人才交流中心、德国企业 联合体昆明办事处、江苏省邮电设计院昆明办事处、昆 明福国装饰工程公司、云南省资信评估事物所、云南奥 通公司、云辰科工贸有限公司

22、、昆明昌汇达商贸有限公 司、昆明康拨盛凯科技公司、昆明诺克维顿科技有限公 司、云南茂洲投资有限公司、昆明阳辰宽带有限公司。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 19 个案写字楼 项目名称 鸿城广场 开发商 昆明鸿城房地产开发有限公司 地理位置 青年路与人民路交汇处 建筑类别 高层 建筑面积 46000平方米 楼层数 21层 层高 4.5米(净层高) 物管费 2.3元 写字楼栋数 1栋 电梯品牌 瑞士讯达 电梯数量 4部 电梯速度 2m/s 价格 三级市场价格45006000左右.35元/平米 使用率 80% 入驻率 80% 售卖方式 前期销售 现只租不卖 销售率 已

23、售部分100%销售 停车位 80左右（立体停车场）500元/月/个 洗手间位置 室内（商住一体） 物业类型和具体 分布楼层 1 3 艾维名店 421 写字楼及住户 物管公司 鸿城物管 入驻公司一览 昆明城源经贸有限公司、昆明道合明经贸有限公司 、兴企 科技有限公司 、风驰传媒、麦肯管理咨询公司 、顺彩美容 公司 、亚特兰织发中心 、星空联信息咨询有限公司、麦当 劳、昆明性空联信息咨询有限公司、昆明旗帜科技有限公 司、昆明亚德信息咨询有限公司、昆明鑫泰旅行社科技有 限公司、昆明涵照体育商务有限公司、昆明苏博泰克计算 机有限公司 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 20

24、 个案写字楼 项目名称 志远大厦 开发商 昆明志远房地产开发商 地理位置 东风路与青年路交汇处 建筑类别 高层 建筑面积 约为45000平米 楼层数 28层 层高 3.2米(净层高) 物管费 3.5元/月 写字楼栋数 1栋 单层面积 1635.12平方米 电梯品牌 三菱 电梯数量 5部 电梯速度 2.5米/秒 价格 租金：35元/平方米/月 半年或一年一付 售卖方式 只租不卖 入驻率 98 洗手间位置 楼道内 办公间外部 物业类型和具体分布 楼层 16裙楼 728塔楼 物管公司 志远物管 入驻公司一览 中企动力科技集团股份有限公司、中国大地财产保险 股份有限公司、昆明奥联兴商贸有限公司、昆明强

25、旺 达建材有限公司、昆明金拓科技有限公司、昆明市景 谷科技有限公司、昆明滇锤拍卖有限公司、云南云之 港科技有限公司、昆明香格里拉制药有限公司、云南 博天科技有限公司、昆明雷若旅游信息咨询有限公司 、金昆仑云南实业集团有限公司、云南禾锐科技有限 公司 、云南恩典科技产业发展有限公司、中国平安人 寿保险云南分公司、环球互易资讯集团云南分公司、 昆明健年商贸有限公司。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 21 个案写字楼 项目名称 三合商利 开发商 大潮房地产开发有限公司 地理位置 东风路西路123号 楼层数 25层 层高 3.1米(净层高) 写字楼栋数 1栋 电梯品牌

26、三菱 电梯数量 4部 电梯速度 2.5米/秒 总户数 70户左右 售卖方式 只租不卖 入驻率 100 洗手间位置 每层男女洗手间各一个 物业类型和具体分 布楼层 16层裙楼 一楼：荣光眼镜，人财保险公司。 7层物 业管理公司 725塔楼 2125人财保险公司 写字楼内部配套及 具体分布楼层 每层男女洗手间各一个，电梯4部，安全通道2部，大堂 有送餐服务 物管公司 大潮物业 入驻公司一览 上海市建纬律师事务所昆明分所 、中国人民财产保险有 限公司、昆明桑普科技有限公司、云南盘亚通信系统有 限公司 、SEW传动设备（广州）有限公司昆明办事处 、云南大朝房地产开发经营有限公司、银联股份、云南 建广律

27、师事物所、云南金窿伟业有限公司、昆明桑普电 子科技有限责任公司、银联商务有限公司云南分公司、 明博弈技术服务有限公司、云南创景科技有限公司、辰 星之旅、云南盘亚通讯有限公司、云南鼎铭药业集团、 云南玉溪雷森种业有限公司、云南云绿生物有限公司、 云南南药梁河制药有限公司 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 22 个案写字楼 项目名称 华一广场 开发商 云南华一投资集团股份有限公司 地理位置 五华区昆明市青年路387号 占地面积 6.13亩 建筑面积 32364.12 楼层数 25层 层高 3.3米(净层高) 物管费 3.1元/平方米/月 写字楼栋数 1栋 单层面积 9

28、00平方米左右 电梯品牌 三菱 入住率 90% 使用率 80% 电梯数量 3部 电梯速度 2.5米/秒 价格 租金：45元/平方米/月 半年或一年一付 交房时间 1999.8.12 洗手间位置 每层男女各一室 物业类型和具体分布 楼层 15层为裙楼 625层为塔楼 物管公司 华一物管 入驻公司一览 搜房网昆明公司、深圳市粤鹏建筑设计有限公司云南 分公司 、杭州纸友科技有限公司、饰美家装饰 、云商 日盛期货经纪有限公司、云南金玺达进出口有限公司 、昆明正地商贸有限公司、昆明优力威尔信息系统有 限公司、昆明海创科技有限公司、昆明泰尊祥和房地 产开发有限公司、昆明新海岸出国咨询有限公司、昆 明圣地豪

29、房地产开发有限公司、云南圣威商务股份有 限公司、华脉物流公司、云南国丰商务有限公司、云 南光越商贸有限公司等 。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 23 个案写字楼 项目名称 华域大厦（A区）/国托大厦（B区）（两个楼为一栋） 开发商 昆明国托地产 地理位置 昆明市南屏街口 建筑类别 高层 总建筑面积 56000平米 楼层数 B区34层，A区39层 层高 3.1米(净层高) 物管费 B区3元，A区2.5元 写字楼栋数 1栋 单层面积 B区664，A区690 电梯品牌 三菱 电梯数量 B区3部，A区3部 电梯速度 2.5m/s 价格 B区租金40-45元,A区租金3

30、5元.租金为季度支付 售卖方式 可租可售 销售率 已出售部分100% 入驻率 B区95%,A区90% 使用率 75% 停车位 地上50个地下20个 洗手间位置 B区外部配有卫生间,A区内部自带卫生间. 物业类型和具体 分布楼层 地下2层为停车场1-4层为商业5层为内部食堂,6层以上为办 公部分 物管公司 B区国托物业,A区华域物业 入驻公司一览 华好网金蝶软件公司昆明分公司、昆明贝斯特软件有限公司 、昆明智辰科技有限公司 、昆明中策装饰有限公司、昆明市 南方国际旅行社、云南现代物业管理技能培训站、昆明英格 外语学校、昆明翔天科技有限公司、昆明朝源经贸有限责任 公司、金兆麟商贸有限公司、昆明信息

31、产业协会、昆明阳光 鞋业公司 、双峰地产。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 24 个案写字楼 项目名称 建业商务中心 开发商 城市建设中心 地理位置 东风东路49号 建筑类别 高层 建筑面积 30000平米 楼层数 28层 层高 3.1m(净层高) 物管费 2.1元/平方米/月 写字楼栋数 1 单层面积 907.4平米 电梯品牌 三菱 电梯数量 6部 电梯速度 2.5米/秒 价格 租金30元/平米/月,三级市场售价5000元/平米 售卖方式 可租可售 销售率 已售部分96%销售 入驻率 96% 使用率 68% 停车位 地下90个,立体60个 租金为每个250元/

32、月 洗手间位置 办公室外部,每层2个女卫生间,2个男卫生间 物业类型和具体 分布楼层 1-6层为裙楼部分,7-28层为办公用. 物管公司 昆明春苑物业管理有限责任公司 入驻公司一览 深圳至祥置业（昆明）有限公司、昆明晨晟招标有限责任 公司、昆明贵铂商贸有限公司、中电华通通讯有限公司云 南分公司、中国市政工程西南设计院昆明分公司、昆明是 同力建筑工程有限公司、昆明市建设咨询检理公司、张萍 齿科、海南航空股份有限公司昆明营业部、云南五矿新化 有限公司、云南盛隆房地产开发有限公司、昆明工程质量 监督、云南三环化工有限公司、云南高原置业有限公司、 驼峰咖啡、云南安联科技发展有限公司。 深圳至祥置业（昆

33、明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 25 个案写字楼 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 26 个案写字楼 项目名称 柏联广场 开发商 昆明柏联房地产开发有限公司 地理位置 昆明市三市街 占地面积 24亩 总建筑面积 110000平米 楼层数 17层 层高 3米（净层高） 物管费 包含租金内 写字楼栋数 1栋 写字楼单层面积 约2382平米 电梯品牌 瑞士迅达电梯 电梯数量 3部 电梯速度 3米/秒 租金价格 6065元/m2/月 销售率 售卖方式 只租不售 使用率 80% 入驻率 95 停车位 230个 洗手间位置 写字楼中部，男女各两个 物业类型和分

34、布楼层 16层大型商业，7层会所，地上8-15层A座写字楼， B座住宅 户型面积区间 85344平米 内部配套及分布楼层 整幢楼有3部智能电梯 物管公司 柏联物业管理公司 入驻公司一览 诺基亚、迪美剩健身运动有限公司、昆明柏联房地产开发有限公司、昆明柏联物业管理有限公司、昆明云珍品商贸有限公司、柏联SPA温泉酒店销售部、中国太平洋人寿保险股份有限公司、奥林巴斯销售服务有限公司、百爵珠宝培训 室、昆明小鸽日化有限公司、昆明德克士食品开发有限公司、松下电工云南松下商贸有限公司、博思格建筑系统昆明办事处、昆明荣文灯饰有限公司、深圳博威奇装潢工程有限公司、香港新昌明设计工作室、云南金冠源房地产开发 有

35、限公司、昆明同策房地产经济有限公司 、都市精粹、中美天津史克制药有限公司、云南天源矿业有限公司、新百丽鞋业有限公司 、昆明冰点火花广告有限公司。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 27 个案写字楼 柏 联 写 字 楼 九 层 平 面 图 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 28 个案写字楼 项目名称 环球金融 开发商 云南城建房地产开发股份有限公司 地理位置 东风西路艺术剧院旁 建筑面积 约22050平米 单层面积 约1050平米 楼层数 20层 层高 3米(净层高) 物管费 4.6元/平米/月 写字楼栋数 1栋 停车位 180个左右

36、电梯品牌 FUJITEC 电梯数量 4部 电梯速度 3米/秒 租金价格 75元/平米/月 销售率 已售部分90 销售 售卖方式 可租可售 售价 物管公司销售价格6600元/平米. 三级市场售价10000元 入驻率 刚交房，洽谈中 使用率 70 洗手间位置 一层内男女卫生间各一个 物业类型和分 布楼层 高层，全部为写字楼 户型面积区间及配货 比 一层一间，未分割 内部配套及分 布楼层 各层均有两个卫生间、4部电梯、2部安 全通道，裙楼3部汽车电梯 物管公司 城建物业管理公司 入驻公司一览 上海浦东发展银行，2007年1月2日开业 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 2

37、9 一环内写字楼价格 写字楼名称 租赁价格（元/平米/月 ） 出售价格（元/平米） 物业管理费（元/平米/月） 环球金融 75 10000 4.6 柏联广场 60 不出售 包含在租金内 世纪广场 40-60 4600-6000 2.1 华尔贝大厦 25-40 5000-6000 1.5 华尔顿大厦 45-60 4000-5000 4.8 华域大厦 B区40-45，A区35 - B区3 A区2.5 傲城 25-30 6200 3 鸿城广场 35-40 4500-6000 2.3 志远大厦 35 不出售 3.5 华一广场 45 - 3.1 建业商务中心 30 3300-3700 2.1 汇都国际

38、60 7200 未定 银海SOHO 35-40 - 2.5 巨龙大厦 50 4500 3 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 30 一环内写字楼价格分析 一环内写字楼租金价格25-75元/平米/月。 一环内写字楼售价4000-10000元/平米。 一环内写字楼物管费1.5-4.8元/平米/月。 一环内写字楼售价在4000元以下的几乎没有，售价在4000- 5000元占30%，售价在5000元以上的占45%，有部分写字楼为 较有实力的企事业单位开发，不对外出售出租。 在租金方面，一环写字楼租金水平普遍集中在306元平 方米之间，占89的比例， 少数商住两用楼租金在25

39、元，最 新推出的高档次写字楼租金超过70元/平米，如环球金融。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 31 一环内写字楼客户调查 客户类型 省内外较有实力的大型金融、经贸、科技、信息、地产企业，律师行、会计师事务所、贸易公司、 广告公司、金融服务类公司、IT行业、高科技公司、咨询公司、旅游公司、网站等 客户类型分析 现代成长型商务机构或公司，并在各专业上具有前瞻发展优势的企业 企业性质 私营企业占绝大多数，占的比例；其次是外资企业和机构，占的比例；另外就是国营 企业和合资企业，也占一定比例。 购买写字楼客 户性质 购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占的比例；其次

40、是私营企业和个人投资者。而 私营企业则明显选择中小型规模的写字楼，这可能与中小型企业成长的速度和获取的价值有关。 购买客户分析 都是自用，自用加投资的占的比例，纯投资的占比例。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 32 一环内写字楼配套服务 停车位通过本次调查发现一环内写字楼停车位缺少是普遍 现象，几乎所有的写字楼停车位都不能满足自身的需求。多数 写字楼停车位只对内使用，只有少数对外。单个停车位租金在 200-500元/月。 电梯本次调查发现三菱电梯为昆明一环内写字楼使用率最 高约占60%，其他品牌电梯占40%。其中如柏联广场等档次较 高的写字楼，一般使用瑞士讯达电

41、梯。在被调查的写字楼中3 部电梯（包括3部以下的）占21%，4-6部电梯配置的占到66%， 8部电梯占13%。 卫生间纯写字楼多为公用卫生间，生活区与办公区分割较 明显，如柏联广场、环球金融。商住两用办公楼卫生间多配备 在办公区内。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 33 一环内写字楼入住率 写字楼名称 入住率 物业类型 商住比例 环球金融 刚交房装修阶段 写字楼 - 柏联广场 95% 商住 写字楼部分与住宅部 分分开 世纪广场 98% 商住 办公用占71% 华尔贝大厦 90% 商住 办公用占75% 华尔顿大厦 100% 写字楼 - 华域大厦 B区95%,A区90

42、% 写字楼 - 傲城 新房入住率不高 商住 办公用占20% 鸿城广场 80% 商住 办公用占68% 志远大厦 98% 写字楼 - 华一广场 90% 写字楼 - 三合商利 100% 写字楼 - 建业商务中心 96% 写字楼 - 银海SOHO 85% 商住 办公用占90% 巨龙大厦 90% 商住 办公用占70% 一环内写字 楼平均入驻 率为92.8%， 一环内是昆 明的核心商 务区，同时 大公司的入 驻对一环内 的写字楼入 驻率起到带 动作用。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 34 一环内写字楼车位面积比： 写字楼名称 车位数量（个） 总建筑面积（平米） 每个车位/

43、建面（平 米） 环球金融 180 22050 1/122.5 柏联广场 230 110000 1/478 世纪广场 483 114694 1/237 华尔贝大厦 200 33622 1/168 华尔顿大厦 240 49700 1/207 华域大厦 70 56000 1/800 傲城 180 75726 1/420 鸿城广场 80 46000 1/575 建业商务中心 150 30000 1/200 巨龙大厦 20 20000 1/1000 汇都国际 400 12000 1/30 银海SOHO 177 38495 1/217 从调查的情况来看,一环内写字楼车位与建面比在1/30至1/1000之间

44、. 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 35 一环内写字楼价格与住宅价格比： 价格 写字楼(元/平米) 一环内在售住宅价格 ( 元/平米) 最高价 7200 8000 均价 5185 6275 最低价 3300 4800 均价对比,一环内住宅售价比写字楼售价 每平米高出1090元.高出比例为21%. 72007200 80008000 51855185 62756275 33003300 48004800 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 70007000 80008000 最高价最高

45、价均价均价最低价最低价 写字楼写字楼 一环内在一环内在 售住宅价售住宅价 格格 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 36 一环内写字楼底层商业情况： 写字楼名称 底商情况 备注 环球金融 上海浦东发展银行 柏联广场 百盛百货 主要经营业态为服装、皮具等品牌. 世纪广场 家乐福珠宝首饰IT产品 华尔贝大厦 云南房屋交易中心 华尔顿大厦 深圳发展银行 华域大厦 零售底商、苏宁电器 底商业态大部分为品牌服饰 傲城 招商中（预计为大型百货公司） 鸿城广场 艾维名店 以服装为主 华一广场 中国农业银行 三合商利 荣光眼镜 建业商务中心 体育用品店 以经营体育品牌服装、鞋类为主

46、。 银海SOHO 中信银行 汇都国际 太平洋百货 巨龙大厦 经营服装类型的底商 一环内写字楼商业多为大型金融企业及大型购物场所。零散底商以经营品牌服装为主. 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 37 一环内写字楼总述： 1、昆明一环内达到标准的纯写字楼数量不多，部分核心地段办 公楼多为商住两用； 2、目前写字楼有只租不售，或亦租亦售两种形式，售价约为 40007200元/平米不等； 3、一环内写字楼租金价格2570元/平米/月，物管费1.54.8元 /平米/月； 4、物业形态基本为2030层的高层，分为塔楼和裙楼两部分， 裙楼多为综合性商业； 5、各个写字楼配备36

47、部电梯，几十至四百个车位不等，每个 车位租价200500元/月不等，车位通常比较紧张； 6、写字楼物业管理公司通常为开发商自己组建，少部分聘请其 他物管公司。 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 38 目录 二、昆明一环内写字楼调查 一、写字楼宏观数据 三、重点案例裙楼及地下层调查 四、顺城项目调查 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 39 说明 写字楼的大堂布局写字楼的大堂布局, ,是体现写字楼档次的一个重要外在是体现写字楼档次的一个重要外在 表现表现, ,而同时裙楼商业是一个楼盘的重要利益组成部分而同时裙楼商业是一个楼盘的重要利益组成

48、部分, , 商业部分与商务部分矛盾由此产生商业部分与商务部分矛盾由此产生. . 本次调研主要通过对昆明市场上的顶级写字楼裙楼部分本次调研主要通过对昆明市场上的顶级写字楼裙楼部分 和地下层的调研和地下层的调研, , 为解决上面矛盾提供数据支持为解决上面矛盾提供数据支持. . 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 40 柏联广场柏联广场 项目名称 柏联广场 开发商 昆明柏联房地产开发有限公司 地理位置 昆明市三市街 占地面积 24亩 总建筑面积 110000平米 楼层数 17层 层高 3米（净层高） 物管费 包含租金内 写字楼栋数 1栋 写字楼单层 面积 约2382平米

49、电梯品牌 瑞士迅达电梯 电梯数量 3部 电梯速度 3米/秒 租金价格 6065元 销售率 售卖方式 只租不售 使用率 80% 入驻率 95 停车位 230个 洗手间位置 写字楼中部，男女各两个 物业类型和 分布楼层 16层大型商业，7层会所，地上 8-15层A座写字楼， B座住宅 户型面积区间 85344平米 内部配套及 分布楼层 整幢楼有3部智能电梯 物管公司 柏联物业管理公司 入驻公司一 览 诺基亚、迪美剩健身运动有限公司、昆明柏联房地产开发有限公司、昆明柏联物业管理有限公司、昆 明云珍品商贸有限公司、柏联SPA温泉酒店销售部、中国太平洋人寿保险股份有限公司、奥林巴斯销售 服务有限公司、百

50、爵珠宝培训室、昆明小鸽日化有限公司、昆明德克士食品开发有限公司、松下电工 云南松下商贸有限公司、博思格建筑系统昆明办事处、昆明荣文灯饰有限公司、深圳博威奇装潢工程 有限公司、香港新昌明设计工作室、云南金冠源房地产开发有限公司、昆明同策房地产经济有限公司 、都市精粹、中美天津史克制药有限公司、云南天源矿业有限公司等 深圳至祥置业（昆明）有限公司深圳至祥置业（昆明）有限公司 （） 41 柏联广场柏联广场-裙楼部分裙楼部分 裙楼裙楼1 1- -7 7层层 为购物广场为购物广场 充分体现商充分体现商 业价值业价值. . 1、一楼沿街商铺对外有出入口. 2、写字楼入口大堂面积较小,约15平米. 商务配套