1、PART 1 PART 1 区域市场研究区域市场研究PART 2 PART 2 项目本体分析项目本体分析PART 3 PART 3 项目定位研究项目定位研究PART 4 PART 4 项目投资收益分析项目投资收益分析. .全国房地产市场分析全国房地产市场分析. .区域宏观情况分析区域宏观情况分析. .区域房地产市场分析区域房地产市场分析.区域市场分析总结区域市场分析总结P 4.全全国国房房地地n全国房地产市场未从宏观调控中恢复，7月销售量6500万m2，环比下跌29%，7月销售价格4741元/m2，环比上涨7%。n房地产新开工与投资均在6月达到波峰后呈现下行趋势。n土地购置量价分别环比下降43
2、%和27%。P 5.全全国国房房地地P 6.全全国国房房地地P 7.全全国国房房地地n八城市成交量略有回升，但仍低于去年同期水平，其中一线城市降幅最大在4成左右。n天津、成都、重庆为少数量价双升的城市，其关键在于：相对于京沪杭等高房价区，房价处于较低的基数。P 8.区区域域n滨海新区常住人口占全市1/4，GDP却达全市一半。n塘沽区住宅销量近年一直雄踞市内18区县榜首。n汉沽区、大港区作为新兴区域，增幅可观，但由于较低的基数，目前经济体量甚至房价与塘沽、开发区不在同档次。P 9P 10.区区域域房房地地n同属滨海新区的汉沽、大港目前价格与塘沽与开发区不在同档。n塘沽与开发区近4年价格涨幅超市内
3、六区且仍势头强劲。n不可忽视塘沽与开发区成交量在08、10两次危机中的重挫，表现出投资性主导的市场特色，易受宏观调控影响。P 11.区区域域房房地地产产市市 通过Eviews工具，ARIMA法，函数Pt=735.46+50.25*tread（2006jan）+0.75pt-1+ut 经验评估未来三年平均增速为11%。经历08、10两次危机，房价最低增速是11%。虽然宏观调控意愿让房价维持5%的涨幅，但滨海新区1常住人口至少是全市2倍（2020年550万人，增速至少8.24%），房价平均增速约10%。塘沽及开发区未来三年（塘沽及开发区未来三年（2011201220112012）预测）预测房价增速在10%24%之间震荡，预计平均增幅11%。P 12P 13清谷距离本案最近，容积率也相似。配合大学城，社区颇似北美名校格局，产品形态具借鉴。.区区域域房房地地产产市市场场分分P 14P 15P 16
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