1、物业工程技术管理物业工程技术管理 物业设备设施的维护与保养物业设备设施的维护与保养 - 田小束田小束 主要内容主要内容 特点 物业设备设施维修保养的特点物业设备设施维修保养的特点 范围 物业设备设施维修保养的范围界定物业设备设施维修保养的范围界定 方案 物业设备设施的管理方案物业设备设施的管理方案 培训 物业设备设施保养质量保证物业设备设施保养质量保证 - 培训管理培训管理 目的 设备设施进行专业化管理的目的设备设施进行专业化管理的目的 物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理范围广泛物业设备管理范围广泛 包括室内设备，还包括包括室内设备，还包括 红线红线 内的室外内的室外 设备设施。设备设施
2、。 主要有给排水、强弱电、暖通、消防、主要有给排水、强弱电、暖通、消防、 电梯、燃气、土建设施以及电梯、燃气、土建设施以及 通信通信 网络等设网络等设 备，这些设备设施构成物业设备的主体。备，这些设备设施构成物业设备的主体。 物业设备设施维修保养的特点物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理的内容丰富物业设备管理的内容丰富 物业设备资料管理物业设备资料管理 物业设备运行管理物业设备运行管理 物业设备维修保养管理物业设备维修保养管理 物业设备改造工程管理物业设备改造工程管理 物业设备的维修有极强的针对性物业设备的维修有极强的针对性 针对设备的维修针对设备的维修 针对针对 物业设备设施维修保养的特
3、点物业设备设施维修保养的特点 针对人针对人 : 七分维修技术七分维修技术 三分规范化表现。三分规范化表现。 针对维修人员的行为规范化针对维修人员的行为规范化 着装、仪容和举止 仪容自然、大方、端庄。 文明用语 针对维修人员的行为规范化针对维修人员的行为规范化 第一责任人制度第一责任人制度 无论哪个部门、哪个专业的员工接到无论哪个部门、哪个专业的员工接到 客户的报修电话，不能以任何理由立客户的报修电话，不能以任何理由立 即加以拒绝。即加以拒绝。 针对人员的行为规范化针对人员的行为规范化 物业设备设施的维修保养指标物业设备设施的维修保养指标 衡量物业设备管理质量的指标：衡量物业设备管理质量的指标：
4、 设备的完好率，；设备的完好率，； 零修急修及时率零修急修及时率 % % 、返修率、返修率 % % ； 客户满意度，；客户满意度，； 物业设备设施的维修保养与服务指标物业设备设施的维修保养与服务指标 物业管理一级与二级的比较物业管理一级与二级的比较 物业设备设施管理范围的界定：物业设备设施管理范围的界定： a. 开发商自持资产的物业维修保养范围。 b. 销售型资产物业的维修范围。 物业设备设施管理范围的界定物业设备设施管理范围的界定 原则原则 总原则： 物业设备设施管理范围，物业设备设施管理范围， 是以与业主方签订的物业服是以与业主方签订的物业服 务协议为基础，进行界定的。务协议为基础，进行界
5、定的。 物业设备设施管理范围的界定物业设备设施管理范围的界定销售型资产销售型资产 公共区域设备设施维修保养公共区域设备设施维修保养 入户服务入户服务 二装管理二装管理 公共区域设备设施维修保养公共区域设备设施维修保养 公共区域设备： 房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设 备设施。 红线 内的设备设施： 室外广场设施、外围广告设施、地下管线、 楼体外立面等 物业设备设施管理范围的界定物业设备设施管理范围的界定设备档案设备档案 入户维修入户维修 入户维修是否收费 收费标准。 操作注意事项： 二装管理二装管理 二装报批手续 管理费用收取 安全管理 现场管理 验收管理 物业设备设施的维修物业设备设施
6、的维修及时率及时率 维修及时性维修及时性 某物业公司规定：接到客户报修电某物业公司规定：接到客户报修电 话后话后 15 分钟反应到位；一般问题分钟反应到位；一般问题 30 分钟分钟 内解决；内解决； 30 分钟无法解决的，应向客户分钟无法解决的，应向客户 口头解释，并于口头解释，并于 4 小时内最终解决；需协小时内最终解决；需协 调外部单位解决的，应于一日内向客户做调外部单位解决的，应于一日内向客户做 出书面答复。出书面答复。 维修及时性维修及时性 - - 报修流程报修流程 维修的及时性维修的及时性 - 未完成工单管理未完成工单管理 维修的及时性维修的及时性 - 重复维修管理重复维修管理 物业
7、设备设施的维保管理方法 - 运行管理运行管理 物业设备的运行管理包括了物业设备物业设备的运行管理包括了物业设备 技术运行技术运行 管管 理和物业设备理和物业设备 经济运行经济运行 管理两部分。管理两部分。 日常设备巡视：日常设备巡视： 项目实体根据实际情况，确定对主要设备 设施的巡视检查，巡视周期、巡视内容等 分专业制定相关表格，由专业技工负责日 常巡视，并认真填写巡视表格。按月整理 统一存档，期限两年。 物业设备设施的维保管理方法物业设备设施的维保管理方法 运行管运行管 理 理 重要设备巡视：重要设备巡视： 重点部位的设备设施巡视包括： 配配 电室的运行、配电间、生活水泵房、消电室的运行、配
8、电间、生活水泵房、消 防泵房、稳压泵房、新风空调机房、强防泵房、稳压泵房、新风空调机房、强 排污水坑、供暖设备机房、中央空调运排污水坑、供暖设备机房、中央空调运 行等设备设施的重要设备的巡视检查。行等设备设施的重要设备的巡视检查。 物业设备设施的维保管理方法 周期性保养周期性保养 日常保养日常保养 年度、月度及周保养年度、月度及周保养 换季检修保养换季检修保养 物业设备设施的维保管理 周期保养周期保养 物业设备设施的维保管理方法 换季保养换季保养 物业设备设施的维保管理方法 报告制度报告制度 周报告、月报告、年报告制度周报告、月报告、年报告制度 工程维修班长每周向工程负责人提交周报告工程维修班
9、长每周向工程负责人提交周报告 工程月度工作报告由工程负责人汇总编写工程月度工作报告由工程负责人汇总编写 工程年度工作报告由工程负责人总结编写工程年度工作报告由工程负责人总结编写 物业设备设施的维保管理方法 报告制度报告制度 周报告周报告 应包含的内容； 月报告月报告 应包含的内容 年报告年报告 应包含的内容 物业设备设施的维保管理方法 计划性维修计划性维修 计划性维修计划性维修 计划性维修，是在设备未曾发生故计划性维修，是在设备未曾发生故 障时就有计划地进行预防性的维修。这种障时就有计划地进行预防性的维修。这种 按事先规定计划进行的维修，是一种科学按事先规定计划进行的维修，是一种科学 的维修制
10、度，有利于事先安排维修力量，的维修制度，有利于事先安排维修力量， 极大减少设备设施突发意外故障而造成的极大减少设备设施突发意外故障而造成的 损失。损失。 物业设备设施的维保管理方法 外委维保管理外委维保管理 外委 维保类合同管理维保类合同管理 管理流程注意事项管理流程注意事项 由于维保方过错造成突发事故的处理由于维保方过错造成突发事故的处理 物业设备设施的维保管理方法 外委工程管理外委工程管理 工程施工 现场现场 管理 施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否 造成影响；上下水管路是否符合规范要求。造成影响；上下水管路是否符合规范要求。 隐蔽工程验收
11、隐蔽工程验收 质保期：质保期： 资料交接；资料交接； 设备损坏：人为造成设备损坏：人为造成 - 质量问题的区分；质量问题的区分； 物业设备设施的维保管理方法 特种设备特种设备 电梯电梯 两种管理形式： a. 合同由物业方与维保单位签订； b. 合同由业主方与维保单位签订； 其他设备其他设备 锅炉、起重设备、压力容器。 物业设备设施的维保管理方法 强制检验项目 10Kv 预防性试验 消电检 建筑物避雷检测 高压用具检测 避雷器检测 压力表检测 测量工具检测 二次供水水箱清洗（水质检测） 空调管道清洗 物业设备设施的维保管理方法 突发事故上报 有一定经济损失、对经营造成影响、 产生人身伤害和组成不良社会影响的 直接经济损失 1000 元 以上。 要求 24 小时 内填写突发事件处理报 告上报到总部主管部门。 物业设备设施维保质量保证 培训管理 设备设施进行进行专业化管理的目的设备设施进行进行专业化管理的目的 对设备设施的日常维保及维修工作进行专业 化管理的目的，是为了能够利用专业化的队伍的 技术力量，保证设备设施能够处于良好的运行状 态。通过对设备进行日常巡视、维护保养，使设 备在安全、节能、经济的状态下运行，从而提高 设备的工作效率及使用寿命。 最终充分发挥设 备的使用效能。 2015.8.8
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