房地产投资机会研究与案例分析培训课件（64页）.ppt

1、房地产投资房地产投资机会研究机会研究 与案例分析与案例分析 目目 录录 第一部分、为什么要进行第一部分、为什么要进行 投资机会研究投资机会研究？ 第二部分、如何进行第二部分、如何进行 投资机会研究投资机会研究？ 第三部分、第三部分、投资机会投资机会 评价模型评价模型 第四部分、第四部分、投资机会投资机会 案例分析案例分析 一、一、为什么要进行为什么要进行房地产房地产 投资机会研究投资机会研究? ? 经济状况演变的必然经济状况演变的必然: : 宏观调控的必然宏观调控的必然: : 市场细分的必然市场细分的必然: : 当前当前 房地产行业房地产行业 机会研究机会研究 的理由的理由 二、三线二、三线城

2、市开始启动城市开始启动 利润逐步摊薄利润逐步摊薄 投资基金大量进入投资基金大量进入 物业税、囤积土地需缴税、紧缩贷款、提高首付比例、物业税、囤积土地需缴税、紧缩贷款、提高首付比例、 控制最高贷款额度。控制最高贷款额度。 中国的房地产投资是一利润高的行业，不断有新的中国的房地产投资是一利润高的行业，不断有新的 开发商进入这个领域。开发商进入这个领域。 ，竞争激烈竞争激烈 二、如何进行二、如何进行 投资机会研究投资机会研究? ? 如何进行如何进行 机会研究？机会研究？ 了解客户了解客户需要、需要、 关注关注什么？什么？ 如何实现如何实现 关注要素？关注要素？ 从是否进入城市从是否进入城市 研究研究

3、 城市：城市：进不进进不进? ? 时机：时机：什么时候进什么时候进? ? 区位：区位：进哪个区域进哪个区域? ? 产品：产品：开发什么产品开发什么产品? ? 项目：项目：能不能介入能不能介入? ? 客户：客户：在哪里在哪里? ? 产品：产品：开发什么产品开发什么产品? ? 操作：操作：如何开发如何开发? ? 客户：客户：定位哪些客户定位哪些客户? ? 价格：价格：什么价格出售什么价格出售? ? 操作：操作：如何进行开发如何进行开发? ? 研究的整体脉络研究的整体脉络 - - 房地产行业房地产行业 ; 房地产房地产市场市场的供、需状况的供、需状况 ( (如如, , 当地的人口模型当地的人口模型和

4、和房地产供给量是否充足房地产供给量是否充足) ) ; ; 基础设施的建设基础设施的建设 ( (如如, , 当地的道路、水电当地的道路、水电和和通讯等设施的建设规模通讯等设施的建设规模) ) . . 2. 2.从从 发展趋势发展趋势 衡量当地的衡量当地的 城市发展方向是否符合房地产开发；城市发展方向是否符合房地产开发； 城市的规划定位是否有利于房地产发展城市的规划定位是否有利于房地产发展 . . 城市房地产 投资机会 总体评价模型(一) 3. 3.从从 政策面政策面 分析房地产投资环境，分析房地产投资环境，如如 当地的政策是否有利于房地产发展当地的政策是否有利于房地产发展 ; ; 当地的金融部门

5、是否愿意投资房地产市场当地的金融部门是否愿意投资房地产市场. . 4. 4.从从 行业面行业面 评估房地产的投资机会评估房地产的投资机会 开发容量；开发容量； 销售量的上升速度销售量的上升速度 . . 类别类别 影响因素影响因素 指标指标 阐述阐述 权权 重重 单项单项 得分得分 最终最终 得分得分 衡量标准衡量标准 基本面基本面 GDPGDP 衡量城市发展水平衡量城市发展水平 人口规模人口规模 衡量房地产的需求量是否充足衡量房地产的需求量是否充足 人均可支配收入人均可支配收入 衡量居民消费力高低衡量居民消费力高低 重大基础设施重大基础设施 衡量未来城市房地产的辐射半径衡量未来城市房地产的辐射

6、半径 发展面发展面 城市发展方向城市发展方向 衡量城市发展方向是否适合发展衡量城市发展方向是否适合发展 城市规划定位城市规划定位 衡量城市规划是否有利于房地产发展衡量城市规划是否有利于房地产发展 政策面政策面 政策金融环境政策金融环境 衡量是否对当地房地产有推动作用衡量是否对当地房地产有推动作用 行业面行业面 供应量供应量 衡量城市房地产市场容量衡量城市房地产市场容量 成交量成交量 衡量城市房地产市场容量衡量城市房地产市场容量 价格价格 衡量市场上升空间衡量市场上升空间 产品产品 衡量产品的开发机会衡量产品的开发机会 合计合计 城市房地产城市房地产 投资机会投资机会 总体评价模型总体评价模型

7、(模型一模型一) 城市房地产城市房地产 投资机会投资机会 总体评价模型总体评价模型 (模型二模型二) 通过对综合竞争力的评估，来判断是否能在当地通过对综合竞争力的评估，来判断是否能在当地 进行房地产投资建设；进行房地产投资建设； 其评估项目为：其评估项目为： 城市的城市的 经济实力经济实力 和和 资金实力资金实力； 城市的城市的 技术实力技术实力 和和 产业结构、效益产业结构、效益； 城市的城市的 开发程度开发程度； 城市的城市的 基础设施建设基础设施建设 和和 当地政府的当地政府的 管理水平管理水平。 城市综合城市综合 竞争力竞争力A A B1B1 城市经济城市经济 实力实力 C1C1 GD

8、PGDP C2C2 人均人均GDPGDP C3C3 利税总额利税总额 C4C4 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 C5C5 规模以上工业企业利润总额规模以上工业企业利润总额 C6C6 人均可支配收入人均可支配收入 B2B2 城市资金城市资金 实力实力 C7C7 全社会固定资产投资总额全社会固定资产投资总额 C8C8 人均年末储蓄额人均年末储蓄额 C9C9 人均地方财政收入人均地方财政收入 C10C10 人均地方财政支出人均地方财政支出 B3B3 城市科技城市科技 实力实力 C11C11 科研综合技术服务业人员数科研综合技术服务业人员数 C12C12 每万人拥有高校在校学生数每万人拥有高校在

9、校学生数 C13C13 人均教育事业费支出人均教育事业费支出 C14C14 高等学校数高等学校数 C15C15 高等学校教师数高等学校教师数 B4B4 城市产业城市产业 结构与效益结构与效益 C16C16 第三产业增加值占第三产业增加值占GDPGDP比重比重 C17C17 第三产业从业人员数第三产业从业人员数 C18C18 工业经济效益综合指数工业经济效益综合指数 C19C19 工业利润总额工业利润总额 城市房地产城市房地产 投资机会投资机会 总体评价模型总体评价模型 (模型二模型二) 城市综合城市综合 竞争力竞争力A A B5B5 城市城市 开放程度开放程度 C20C20 进口总额进口总额

10、C21C21 出口总额出口总额 C22C22 进出口总额占进出口总额占GDPGDP比例比例 C23C23 吸收外资金额吸收外资金额 C24C24 国际旅游收入国际旅游收入 B6B6 城市城市 基础设施基础设施 C25C25 基础设施投资额基础设施投资额 C26C26 人均生活用水量人均生活用水量 C27C27 人均铺装道路面积人均铺装道路面积 C28C28 每万人拥有公交车每万人拥有公交车 C29C29 每十万人拥有医生数每十万人拥有医生数 C30C30 每十万人拥有医院床位数每十万人拥有医院床位数 C31C31 人均生活用电量人均生活用电量 C32C32 人均邮电业务总量人均邮电业务总量 C

11、33C33 每百万人拥有影剧院数每百万人拥有影剧院数 C34C34 每百人拥有公共图书馆藏数每百人拥有公共图书馆藏数 B7B7 政府管理政府管理 城市水平城市水平 C35C35 城市化水平城市化水平 C36C36 市区土地面积市区土地面积 C37C37 市区人口密度市区人口密度 C38C38 就业率就业率 C39C39 人均住房使用面积人均住房使用面积 C40C40 工业废水排放达标率工业废水排放达标率 C41C41 人均蔬菜产量人均蔬菜产量 C42C42 人均肉产量人均肉产量 C43C43 建成区绿化覆盖率建成区绿化覆盖率 C44C44 环境噪声达标面积环境噪声达标面积 接上表 土地价值土地

12、价值 评价模型评价模型 (模型三模型三) 通过评估当地的土地价值通过评估当地的土地价值和和土地的增值空间来衡土地的增值空间来衡 量房地产开发投资的可行性量房地产开发投资的可行性; ; 其评估项目为：其评估项目为： 城市未来城市未来的的 基础设施基础设施、城市的城市的 经济环境经济环境； 房地产市场的房地产市场的 土地供应量土地供应量 和和 价格走势价格走势、房地产行业房地产行业 竞争程度竞争程度 和和 利润率利润率等；等； 和和 生活配套设施生活配套设施 的发展规划的发展规划; ; 城市的城市的 功能定位功能定位。 指标项指标项 因素因素 指标评价指标评价 因素因素 权重权重 指标指标 权重权

13、重 优优/100/100 良良/80/80 中中/60/60 差差/0/0 经济经济 环境环境 产业经济产业经济 GDPGDP在全市的排名在全市的排名 人均可支配收入人均可支配收入 房地产房地产 市场市场 土地供应量土地供应量 土地价格走势土地价格走势 房屋价格走势房屋价格走势 企业同行竞争企业同行竞争 行业平均利润行业平均利润 未来发未来发 展规划展规划 区域功能定位区域功能定位 基础设施发展规划基础设施发展规划 生活配套设施生活配套设施 发展规划发展规划 改造工程规划改造工程规划 土地价值土地价值 评价模型评价模型 (模型三模型三) 指标指标 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 说明

14、说明 经济经济 发展发展 人均人均GDPGDP 居民收入居民收入 消费结构消费结构 内需对经济增长内需对经济增长 城市城市 人口人口 城市化水平城市化水平 户籍人口户籍人口 机械增长机械增长 境外和外省士人的增加境外和外省士人的增加 城市城市 规划规划 城市相关规划城市相关规划 旧城改造旧城改造 轨道交通的建设轨道交通的建设 住宅市场需求分析模型住宅市场需求分析模型 （模型四）（模型四） 住宅市场需求住宅市场需求 评价模型评价模型 (模型四模型四) 配套配套 购买力购买力 指标指标 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 说明说明 未来未来五年五年 住宅住宅 需求总量需求总量 总人口总人口(

15、 (万人万人) ) 城市化水平城市化水平 城市人口（万人）城市人口（万人） 本市居民改善居住需求（万本市居民改善居住需求（万M M2 2） 动拆迁居民需求（万动拆迁居民需求（万M M2 2） 农民进镇需求（万农民进镇需求（万M M2 2） 外籍人士需求（万外籍人士需求（万M M2 2） 城市人口机械化增长需求（万城市人口机械化增长需求（万M M2 2） 投资需求（万投资需求（万M M2 2） 外省市人口需求（万外省市人口需求（万M M2 2） 住宅需求量（万住宅需求量（万M M2 2） 接上表 住宅市场需求住宅市场需求 评价模型评价模型 (模型四模型四) 指标指标 低方案低方案 中方案中方案

16、高方案高方案 说明说明 区位区位 档次档次 中心城区中心城区 城市人口城市人口( (万人万人） 供应供应 需求需求 次中心次中心 城区城区 城市人口城市人口( (万人万人） 供应供应 需求需求 城市边城市边 缘区缘区 城市人口城市人口( (万人万人） 供应供应 需求需求 接上表 住宅市场需求住宅市场需求 评价模型评价模型 (模型四模型四) 指标指标 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 说明说明 影响因素影响因素 发展趋势发展趋势 经济经济 发展发展 三次产业产值三次产业产值 期末三次产业产值比重期末三次产业产值比重 吸引外资吸引外资 外来企业入驻外来企业入驻 城市城市 人口人口 劳动力数

17、量劳动力数量 期末第三产业从业人员期末第三产业从业人员 占总就业人员比重占总就业人员比重 就业机会就业机会 城市城市 规划规划 交通的规划交通的规划 产业分布区域规划产业分布区域规划 科技园区等的规划科技园区等的规划 商务中心的规划商务中心的规划 写字楼市场需求写字楼市场需求 评价模型评价模型 (模型五模型五) 指标指标 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 说明说明 未来未来五五 年年写字写字 楼需求楼需求 总量总量 总人口总人口( (万人万人) ) 城市就业人口（万人）城市就业人口（万人） 城市产业就业比重城市产业就业比重 第三产业从业人员数（万人）第三产业从业人员数（万人） 原有从业

18、人员改善办公条件新增规模原有从业人员改善办公条件新增规模 （万（万MM2 2） 新增第三产业从业人员需求量新增第三产业从业人员需求量( (万万MM2 2) ) 写字楼需求规模（万写字楼需求规模（万MM2 2） 未来写未来写 字楼需字楼需 求空间求空间 分布分布 中心城区中心城区 供应供应 需求需求 次中心城区次中心城区 供应供应 需求需求 接上表 写字楼市场需求写字楼市场需求 评价模型评价模型 (模型五模型五) 指标指标 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 说明说明 影响因素影响因素 发展趋势发展趋势 经济发展经济发展 居民实际收入居民实际收入 恩格尔系数恩格尔系数 内需对经济增长内需对

19、经济增长 城市人口城市人口 户籍人口户籍人口 城市化水平城市化水平 外地人和境外人士外地人和境外人士 旅游人次不断增加旅游人次不断增加 城市规划城市规划 旅游景点拓展旅游景点拓展 期末商业网点布局期末商业网点布局 旅游业发展旅游业发展 商业用房需求商业用房需求 评价模型评价模型 (模型六模型六) 指标指标 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 说明说明 未来五年商业未来五年商业 用用 房需求总量房需求总量 总人口总人口( (万人万人) ) 购买力购买力 从业人员人均占有商业面积从业人员人均占有商业面积 (M(M2 2) ) 城市人均商业面积（城市人均商业面积（MM2 2） 原人口改善需求新

20、增规模原人口改善需求新增规模 ( (万万MM2 2) ) 新增人口需求规模新增人口需求规模 ( (万万MM2 2) ) 商用物业需求规模商用物业需求规模 ( (万万MM2 2) ) 未来商业用房未来商业用房 需需 求空间分布求空间分布 中心城区中心城区 供应供应 需求需求 次中心城区次中心城区 供应供应 需求需求 商业用房需求商业用房需求 评价模型评价模型 (模型六模型六) 接上表 四、案例分析案例分析 案例一：嘉兴案例一：嘉兴 案例二：合肥案例二：合肥 案例三：苏州案例三：苏州 案例说明案例说明： 嘉兴市嘉兴市、合肥市合肥市 是针对是否是针对是否 进入城市进入城市 进行研究进行研究; 苏州市

21、苏州市、杭州市杭州市 是针对是否是针对是否 开发项目开发项目 进行研究进行研究. 第四部分、案例演示第四部分、案例演示 案例四：杭州案例四：杭州 案例案例1-1：嘉兴市嘉兴市 ( (开发商是否开发商是否进入该城市进入该城市的研究的研究) )说明：说明： 万科万科 有意将有意将 嘉兴嘉兴 作为下一个拓展城市作为下一个拓展城市, , 故研究目故研究目 前前 嘉兴市嘉兴市 房地产市场状况房地产市场状况 判断开发商现阶段是否进入判断开发商现阶段是否进入 嘉兴市嘉兴市 房地产市场房地产市场 案例案例1-2 ：嘉兴市：嘉兴市 秀洲新秀洲新 区区 南湖新区南湖新区 市中心市中心 经济技术经济技术 开发区开发

22、区 宏观经济环境评价宏观经济环境评价 解决进解决进与与不进、什不进、什 么时候进的问题么时候进的问题 类别类别 影响因素影响因素 指标阐述指标阐述 权重权重 单项单项 得分得分 最终最终 得分得分 基本面基本面 GDPGDP 11561156亿元亿元 8%8% 8 8 0.640.64 人口数量人口数量 300300万万 8%8% 8 8 0.640.64 人均可支配收入人均可支配收入 1618916189 15%15% 9 9 1.351.35 重大基础设施重大基础设施 四通八达四通八达，融贯上海等周边其他城市融贯上海等周边其他城市 10%10% 9 9 0.90.9 发展面发展面 城市发展

23、方向城市发展方向 北抑南移北抑南移、东进西拓东进西拓 5%5% 7 7 0.350.35 城市规划定位城市规划定位 长三角经济强市长三角经济强市、杭州湾滨海新市杭州湾滨海新市、江江 南水乡文化大市南水乡文化大市 5%5% 8 8 0.40.4 政策面政策面 政策金融环境政策金融环境 地方政策主要针对经济适用房地方政策主要针对经济适用房 8%8% 8 8 0.640.64 行业面行业面 供应量供应量 442442万万 m m2 2 8%8% 8 8 0.640.64 成交量成交量 298298万万 m m2 2 15%15% 8 8 1.21.2 价格价格 31813181元元/ /平方米平方米

24、 8%8% 8 8 0.640.64 竞争企业竞争企业 以本地以本地和和区域开发商为主区域开发商为主 5%5% 8 8 0.40.4 项目品质项目品质 紧跟上海紧跟上海及及杭州房地产市场杭州房地产市场 5%5% 8 8 0.40.4 合计合计 = 100%100% / / 8.28.2 案例案例1-3 ：嘉兴市：嘉兴市 运用运用 评估模型一评估模型一 市场需求环境评价市场需求环境评价 区域区域 权重权重 15%15% 10%10% 15%15% 10%10% 10%10% 25%25% 15%15% 综合综合 评分评分 区位区位 配套配套 客户购客户购 买力买力 产品产品 档次档次 价格价格

25、未来土未来土 地供应地供应 未来发未来发 展潜力展潜力 南湖新区南湖新区 4 4 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 得分得分 0.60.6 0.30.3 0.450.45 0.30.3 0.40.4 1 1 0.750.75 3.83.8 秀洲新区秀洲新区 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 得分得分 0.60.6 0.30.3 0.450.45 0.30.3 0.30.3 1 1 0.60.6 3.553.55 市中心市中心 5 5 4 4 3 3 4 4 5 5 1 1 2 2 得分得分 0.750.75 0.40.4 0.450.45 0.40.4 0.

26、50.5 0.250.25 0.30.3 3.053.05 北方工业园北方工业园 3 3 4 4 3 3 2 2 3 3 2 2 2 2 得分得分 0.450.45 0.40.4 0.450.45 0.20.2 0.30.3 0.50.5 0.30.3 2.62.6 案例案例1-4 ：嘉兴市：嘉兴市 综合综合 评估模型四评估模型四 评估模型三评估模型三 解决进入哪个区域问解决进入哪个区域问 题题 产品开发环境评价产品开发环境评价 解决开发什么解决开发什么 产品问题产品问题 发现一：发现一：配套成熟度开始对配套成熟度开始对 项目去化项目去化 有较大影响有较大影响 发现二：发现二：社区商业概念已引

27、进嘉兴，市场反应有待检验社区商业概念已引进嘉兴，市场反应有待检验 发现三：发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高 发现四：发现四：创新型产品的市场关注度较高创新型产品的市场关注度较高 发现五：发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主 发现六：发现六：对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段 发现七：发现七：当地房地产价格差异不大当地房地产价格差异不大 案例案例1-5：嘉兴市：嘉兴市 综合结论综合结论 根据对嘉兴市住宅市场的调查，发现嘉兴市根据

28、对嘉兴市住宅市场的调查，发现嘉兴市低密度低密度住宅产品不多住宅产品不多; ; 如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，建议万科为客户打造一个如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，建议万科为客户打造一个 以我为中心，注重整体效应以我为中心，注重整体效应的景观社区的景观社区; ; 为此要把握好几方面因素：为此要把握好几方面因素： 区位选择区位选择：各区差异性不大各区差异性不大, , 我们建议优先考虑南湖区我们建议优先考虑南湖区, , 其次其次 秀州新区秀州新区 物业选择物业选择：建议以联排别墅为主建议以联排别墅为主, , 中央景观区配有少量独栋中央景观区配有少量独栋 产品塑造产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产

29、品引进一些城市成熟的低密度产品, , 前期不建议前期不建议 产品超前产品超前 景观功能景观功能：紧抓紧抓水景水景, , 嘉兴多水嘉兴多水, , 居民乐水居民乐水 配套功能配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次做好小区内部功能配套，提升小区整体档次 物业管理物业管理：引进知名的物管公司，提升小区的物业管理引进知名的物管公司，提升小区的物业管理 水平，拉开档次水平，拉开档次 案例案例1-6 ：嘉兴市：嘉兴市 案例案例2-1：合肥市：合肥市 机会研究说明机会研究说明： 万科万科 有意将合肥作为下一个拓展城市有意将合肥作为下一个拓展城市 故故研究研究目前合肥市房地产市场状况目前合肥市房地产市

30、场状况 判断判断开发商现阶段开发商现阶段是否进入合肥市是否进入合肥市房地产市场房地产市场? 高新区高新区 政务区政务区 经济开发区经济开发区 蜀山区蜀山区 庐阳区庐阳区 包河区包河区 瑶海区瑶海区 新站区新站区 案例案例 2-1：合肥市合肥市 宏观经济环境评价宏观经济环境评价 类别类别 影响因素影响因素 指标阐述指标阐述 权重权重 单项单项 得分得分 最终得分最终得分 基本面基本面 GDPGDP 854854亿元亿元 9%9% 5 5 0.450.45 人口数量人口数量 455.7455.7万万 9%9% 8 8 0.720.72 人均可支配收人均可支配收 入入 96849684 15%15%

31、 5 5 0.750.75 重大基础设施重大基础设施 华东第二通道枢纽站华东第二通道枢纽站 10%10% 6 6 0.60.6 发展面发展面 城市发展方向城市发展方向 环城环城滨湖滨湖临江临江 8%8% 7 7 0.560.56 城市规划定位城市规划定位 一主城、四中心、一滨湖一主城、四中心、一滨湖 新区新区 8%8% 7 7 0.560.56 政策面政策面 政策金融环境政策金融环境 与其他城市基本一致，地与其他城市基本一致，地 方政策主要针对经济适用方政策主要针对经济适用 房房和和廉租房廉租房 8%8% 6 6 0.480.48 行业面行业面 供应量供应量 411411万万 9%9% 7 7

32、 0.630.63 成交量成交量 366366万万 15%15% 7 7 1.051.05 价格价格 31893189元元/ /平方米平方米 9%9% 7 7 0.630.63 合计合计 / / 100%100% / / 6.436.43 案例案例 2-2：合肥市合肥市 市场需求环境评价市场需求环境评价 区域区域 权重权重 15%15% 10%10% 10%10% 10%10% 15%15% 10%10% 15%15% 15%15% 综合综合 评分评分 区位区位 配套配套 产品产品 档次档次 价格价格 供求比供求比 成交占全 成交占全 市比重市比重 未来土地未来土地 供应供应 未来发展未来发展

33、 潜力潜力 包河区包河区 0.60.6 0.20.2 0.30.3 0.20.2 0.450.45 0.30.3 0.30.3 0.60.6 2.952.95 政务区政务区 0.60.6 0.20.2 0.30.3 0.20.2 0.30.3 0.20.2 0.50.5 0.60.6 2.92.9 高新区高新区 0.450.45 0.20.2 0.40.4 0.20.2 0.450.45 0.20.2 0.50.5 0.450.45 2.852.85 庐阳区庐阳区 0.450.45 0.30.3 0.20.2 0.20.2 0.450.45 0.450.45 0.50.5 0.30.3 2.8

34、52.85 蜀山区蜀山区 0.450.45 0.30.3 0.30.3 0.20.2 0.30.3 0.30.3 0.50.5 0.450.45 2.82.8 新站区新站区 0.30.3 0.20.2 0.20.2 0.30.3 0.450.45 0.450.45 0.50.5 0.30.3 2.72.7 瑶海区瑶海区 0.450.45 0.20.2 0.20.2 0.30.3 0.450.45 0.450.45 0.250.25 0.30.3 2.62.6 经济区经济区 0.30.3 0.10.1 0.20.2 0.30.3 0.30.3 0.30.3 0.750.75 0.30.3 2.5

35、52.55 案例案例 2-3：合肥市合肥市 风险评价风险评价 - 宏观环境风险宏观环境风险 影响因素影响因素 指标阐述指标阐述 评价评价 地区生产总值地区生产总值 853.57853.57亿亿 位于长三角城市的中下游，以位于长三角城市的中下游，以工业立市工业立市发展方向的效果还发展方向的效果还 没得到体现，工业经济的总量没得到体现，工业经济的总量和和投入还不足。投入还不足。 人均可支配人均可支配 收收 入入 96849684 居民的可支配收入尚未足居民的可支配收入尚未足1000010000元，位于长三角城市的最末位，元，位于长三角城市的最末位， 居民的生活水平较低。居民的生活水平较低。 房地产

36、投资额房地产投资额 190.29190.29亿亿 房地产投资额占固定资产投资的房地产投资额占固定资产投资的38.4%38.4%，比上海还高。，比上海还高。 房地产竣工率房地产竣工率 30.76%30.76% 房地产竣工率逐渐降低房地产竣工率逐渐降低, , 开发周期被拉长开发周期被拉长, , 以往几年出让的土地以往几年出让的土地 还继续供应还继续供应, , 加大了未来的消化压力加大了未来的消化压力, , 容易形成恶性循环容易形成恶性循环 房地产成交量房地产成交量 365.7365.7万万 省会城市省会城市, , 商品住宅成交量明显偏低商品住宅成交量明显偏低, , 城市房地产发展还处于一城市房地产

37、发展还处于一 个相对初级阶段个相对初级阶段, , 以当地居民自住为主以当地居民自住为主, , 外来购买力不强外来购买力不强 商品住宅空置商品住宅空置 45.2445.24万万 已购商品住宅的空置率达到已购商品住宅的空置率达到12%12%以上以上, , 浙江一带的投资客进来导浙江一带的投资客进来导 致了当地商品住宅的空置率的提高致了当地商品住宅的空置率的提高, , 并且也制造了一些并且也制造了一些供不供不 应求应求假象假象 商品住宅均价商品住宅均价 31893189 价格受外界因素刺激作用较小价格受外界因素刺激作用较小, , 价格一直没有较大增幅价格一直没有较大增幅. . 由于供由于供 应量较大

38、导致了开发商之间的价格战应量较大导致了开发商之间的价格战. .另外另外, , 近两年的中低价房近两年的中低价房 政策的实施对房价也是一个冲击政策的实施对房价也是一个冲击 房价收入比例房价收入比例 11.3611.36 居民的购房压力偏高居民的购房压力偏高 未来土地供应未来土地供应 1506015060亩亩 50775077亩亩已经列入已经列入0606年供地计划年供地计划, , 未来的供应还将继续放量未来的供应还将继续放量, , 在没在没 有外来购买力的情况下有外来购买力的情况下, , 合肥楼市合肥楼市去化速去化速度度将再次放慢将再次放慢 案例案例 2-4：合肥市合肥市 解决进与不进解决进与不进

39、 的问题的问题 风险评价风险评价-市场供应风险市场供应风险 板块板块 市场特征描述市场特征描述 20052005年销售年销售 面积面积( (万万) ) 20052005年度年度 成交价格成交价格 板块可售板块可售 面积面积( (万方万方) ) 20062006供应供应 （亩）（亩） 所需销售所需销售 时间时间( (年年) ) 蜀山区蜀山区 发展早发展早配套成熟配套成熟学校资源多学校资源多 5757 33703370 161.75161.75 415415 3.43.4 高新区高新区 外部环境优越 外部环境优越, , 别墅类产品别墅类产品 为主为主, , 档次较高档次较高 3333 308030

40、80 81.6281.62 135135 2.82.8 政务区政务区 品牌开发企业楼盘档次较高品牌开发企业楼盘档次较高 2828 34503450 99.6599.65 / / 4.44.4 经济区经济区 房价低，中低档产品居多房价低，中低档产品居多 4242 24902490 92.3592.35 / / 2.12.1 庐阳区庐阳区 中心城区供应稀少，北部受 中心城区供应稀少，北部受 控制区，未来发展空间不大控制区，未来发展空间不大 5959 32003200 162.09162.09 16901690 4.94.9 包河区包河区 合肥滨湖新城重点开发区， 合肥滨湖新城重点开发区， 开发档次

41、迅速提升开发档次迅速提升 4141 33503350 114.03114.03 1139311393 （住宅（住宅 12001200） 5.15.1 新站区新站区 交通便捷、生态环境较好， 交通便捷、生态环境较好， 价格低，发展潜力价格低，发展潜力 3939 28402840 84.8384.83 / / 2.12.1 瑶海区瑶海区 工业区，环境较差，住宅升 工业区，环境较差，住宅升 级阶段，级阶段， 3232 29702970 63.0263.02 14271427 3.53.5 案例案例 2-5：合肥市合肥市 解决进入哪个解决进入哪个 区域问题区域问题 综合结论综合结论 通过对合肥市进行了

42、调查通过对合肥市进行了调查, , 以该城市的宏观经济、房地以该城市的宏观经济、房地 产各板块市场发展情况作为衡量产各板块市场发展情况作为衡量 万科万科 能否进入合肥市场的能否进入合肥市场的 标准。标准。 就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进入就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进入 合肥房地产市场具合肥房地产市场具有一定的风险有一定的风险。 案例案例 2-6：合肥市合肥市 案例案例3-1：苏州市项目苏州市项目 项目机会研究说明： *企业有意在苏州中心城区开发低密度产品企业有意在苏州中心城区开发低密度产品 需需研究研究苏州市中心城区苏州市中心城区（金阊、平江、沧浪）（金阊、平江

43、、沧浪） 的的低密度低密度市场情况市场情况 判断判断能否开发容积率在能否开发容积率在0.80.8的低密度产品？的低密度产品？ 金阊区金阊区 平江区平江区 沧浪区沧浪区 案例案例3 3- -2 2：苏州市项目苏州市项目 案例案例3 3- -3 3：苏州市项目苏州市项目 1541 1760 2080 2802 4026.52 3450 0 1000 2000 3000 4000 5000 200020012002200320042005 单位：亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% GDP增长率 65.7% 66.8% 32.0% 31.2% 2.2% 2.0% 0.0%20

44、.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0% 2004年 2005年 第一产业第二产业第三产业 10617 12361 16276 14451 0 5000 10000 15000 20000 2002年2003年2004年2005年 0% 5% 10% 15% 20% 人均可支配增长率 总体来说总体来说 苏州市整体宏观经济发展良苏州市整体宏观经济发展良 好，位列长三角城市的前茅好，位列长三角城市的前茅 经济的快速发展带动各行业经济的快速发展带动各行业 的协调发展的协调发展 房地产在苏州经济中扮演着房地产在苏州经济中扮演着 重要的角色重要的角色。 环境有支撑环境有支撑 定位优势

45、定位优势：中心城区中心城区 代表苏州的城市形象，是苏州文化的代表苏州的城市形象，是苏州文化的 魂魂， 苏州的苏州的政治、经济、文化高地政治、经济、文化高地。提高中心城区定位。提高中心城区定位 已已 纳入苏州纳入苏州十一五十一五规划之中规划之中 配套优势配套优势：各种商业、交通等配套设施日趋完善：各种商业、交通等配套设施日趋完善 园林优势园林优势：苏州园林天下知名，各种风格的园林如拙政园、留园、：苏州园林天下知名，各种风格的园林如拙政园、留园、 狮子林等都有悠久的历史狮子林等都有悠久的历史 土地稀缺土地稀缺：土地市场主要依靠旧城改造和城区外延提供开发用地，：土地市场主要依靠旧城改造和城区外延提供

46、开发用地， 可供开发的土地相对紧缺，商品房市场供不应求可供开发的土地相对紧缺，商品房市场供不应求 金阊区 平江区 沧浪区 2003-2006年9月苏州中心城区土地出让情况 49.3 45.1 65.4 55.1 169.3 0 50 100 150 200 2002年2003年2004年2005年2006年1-9月 万平方米 案例案例3 3- -4 4：苏州市项目苏州市项目 区位有优势区位有优势 市场有需求市场有需求 20052005年苏州中心城区上市别墅年苏州中心城区上市别墅项目去化项目去化情况情况 产品类型产品类型 独幢别墅独幢别墅 联排别墅联排别墅 其他其他 20042004 100%1

47、00% 100%100% 100%100% 20052005 97%97% 85%85% 75%75% 20062006 / / 70%70% / / 案例案例3 3- -5 5：苏州市项目苏州市项目 20052005年上市销售的别墅项目中年上市销售的别墅项目中, , 独幢别墅的销售情况最好独幢别墅的销售情况最好, , 推出的推出的6060套独幢房中套独幢房中, , 仅剩仅剩5 5套套房源可售房源可售, , 去化率已达去化率已达97%97% 联排别墅的销售次之联排别墅的销售次之, , 去化率去化率已达已达85%85%左右左右 其他类型别墅的其他类型别墅的去化率去化率在在75%75%左右左右,

48、, 整体去化情况良好整体去化情况良好 苏州苏州中心城区中心城区的地价稳中有升的地价稳中有升 中央政府对于别墅用地加以限制中央政府对于别墅用地加以限制 苏州客户对于园林别墅的追捧苏州客户对于园林别墅的追捧 这都导致了苏州中心城区的别墅价格一路走高这都导致了苏州中心城区的别墅价格一路走高, , 相信未来的稀缺性更是价格上扬的基础相信未来的稀缺性更是价格上扬的基础 8000 14000 11000 20000 15000 13000 0 5000 10000 15000 20000 25000 200420052006 元/平方米 案例案例3 3- -6 6：苏州市项目苏州市项目 价格有空间价格有空

49、间 产品有机会产品有机会 整体规划水平不高整体规划水平不高 由于土地由于土地稀缺性稀缺性和和低密度低密度 产品需求强劲，导致众多开发产品需求强劲，导致众多开发 商在开发过程中忽略了项目的商在开发过程中忽略了项目的 规划质量的提升。规划质量的提升。 内部细节关注度不高内部细节关注度不高 案例案例3 3- -7 7：苏州市项目苏州市项目 小区内部三级道路即各排别墅之间的间距特别小，仅在小区内部三级道路即各排别墅之间的间距特别小，仅在2 2 米左右，业主生活私密性得不到保障。米左右，业主生活私密性得不到保障。 小区内部景观处理比较一般。小区内部景观处理比较一般。 部分楼盘部分楼盘（如江南人家、水景丽

50、舍等）（如江南人家、水景丽舍等）产品内部层高较低，进产品内部层高较低，进 入之后给人明显的空间压抑感。入之后给人明显的空间压抑感。 综合结论综合结论 综上所述综上所述, , 无论从宏观经济方面无论从宏观经济方面, , 还是从微观市场方面的分析还是从微观市场方面的分析, , 苏州市的房地产投资环境总体表现良好苏州市的房地产投资环境总体表现良好 在整体经济方面在整体经济方面, , 苏州市位于长三角城市前茅苏州市位于长三角城市前茅, , 居民的生活水居民的生活水 平较高平较高, ,对相关资料请见附件：对相关资料请见附件：苏州中心城区低密度物业市苏州中心城区低密度物业市 场研究报告场研究报告 对改善居