旧城改造及一级土地开发基础知识培训课件.ppt

1、旧旧 城城 改改 造造 及及 一级土地开发一级土地开发 前前 言言 随着房地产的快速发展，土地交易市场价格随着房地产的快速发展，土地交易市场价格 也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐 白热化，市区内土地已变得日益稀缺白热化，市区内土地已变得日益稀缺 。而旧城改。而旧城改 造将会为房地产市场提供大量土地资源。造将会为房地产市场提供大量土地资源。 2 旧城改造旧城改造 1 土地基础知识土地基础知识 3 一级土地开发一级土地开发 contents 房地产转卖或转租的市场，房地产 三级市场也包括房屋的交换、抵押、 典当等流通形式。 一般指商品房首次进入流

2、通 领域进行交易而形成的市场。 又称土地市场又称土地市场： 土地一级市场：土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地， 也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家 垄断的市场。 土地二级市 场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通 领域进行 交易的市场。 房地产三级市场房地产三级市场 房地产市场分类房地产市场分类 房地产二级市场房地产二级市场 房地产一级市场房地产一级市场 房地产转卖或转租的市场，房地产 三级市场也包括房屋的交换、抵押、 典当等流通形式。 一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者

3、将达到 规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 又称土地一级市场又称土地一级市场： 是土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一 平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。 一级市场一级市场 二级市场二级市场 三级市场三级市场 房地产市场分类房地产市场分类 土地分类土地分类 土地土地 用地性质用地性质 分类分类 农用地农用地 建设用地建设用地 未利用地未利用地 居住 用地 道路广场 用地 工业 用地 公共设施 用地 绿化 用地 土地所有权土地所有权 国家国家 所有所有 农村集体组织农村集体组织 所有所有 注：宪法规定城市土地归国家所有、 农

4、村土地（主要是指耕地和宅基地 归）归农村集体组织所有 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。 国有国有 土地土地 使用权使用权 取得方式取得方式 划拨划拨 出让出让 出租出租 入股入股 国有土地使用权取得方式国有土地使用权取得方式 注：有偿取得的国有土 地使用权可以依法转让、 出租、抵押和继承。划 拨土地使用权在补办出 让手续、补缴或抵交土 地使用权出让金之后， 才可以转让、出租、抵 押。 划拨与出让的区别： 1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业， 学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业 等。

5、一般不可抵押、不能转让、出租。 2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地 的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、 出租， 享 受收益 ，可以抵押贷款等。 国有土地使用权转让国有土地使用权转让 中华人民共和国土地管理法第 五十四条和中华人民共和国 城市房地产管理法第二十三 条规定，下列建设用地，经县 级以上人民政府依法批准，可 以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业 用地； 国家重点扶持的能源、交通、 水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用 地。 土地划拨的特点： 划拨土地使用权包括土地使用者

6、缴纳拆迁安置、 补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和 无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形 式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地 使用权出让金。 除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用 期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵 押等经营活动。 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民 政府核准并按法定的工作程序办理手续。 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土 地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的 土地，均按划拨土地进行管理。 土地使用权划拨土地使用权划拨 土地使用权划拨：土地使用权划拨： 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后

7、将该幅土地交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得 土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 土地使用权出让土地使用权出让 土地使用权土地使用权 出让出让 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 不同点在于： 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理 性决策和竞争； 二是操作简便，便于开展； 三是有利于土地有形市场的形成和运作。 城市房地产管理法 等法律法规，规定： “在挂牌期限截止时 仍有两个或者两个以 上的竞买人要求报价 的，出让人应当对挂 牌宗地进行现场竞价， 由出价最高者取得土 地使用权。” 概念：概念：是指国家将国有

8、土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。 拍卖公告拍卖公告 竞买人报名竞买人报名 交纳保证金交纳保证金 公开拍卖公开拍卖 土地使用权出让土地使用权出让拍卖拍卖 土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告 竞买人报名参加竞买并索取有关文件 竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为 竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌 在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、 面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按 规定的方式竞相应价或加价，

9、其最后应出最高价（或加价）者即为竞 得人；签订拍卖成交确认书；竞得人在拍卖成交之日起15日内与 土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金； 竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用 证书。 土地使用权拍卖土地使用权拍卖 在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地 使用权的行为。 招标招标 投标投标 开标、评标和决标开标、评标和决标 签约签约 领证领证 土地使用权出让土地使用权出让招标招标 由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会 发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件

10、， 投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文 件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格， 并由其缴纳投标保证金。 投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标 书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投 标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。 招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开 标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标， 决定中标者。 中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订国有土地 使用权出让合同书，实行净

11、地出让的，中标人还应与土地储备机构签订 土地开发补偿协议书；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不 低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。 中标人国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书的约 定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地 登记手续，领取国有土地使用证。 发布挂牌公告发布挂牌公告 出售挂牌文件出售挂牌文件 受理竞买申请受理竞买申请 审查挂牌资格审查挂牌资格 挂牌挂牌 揭牌揭牌 土地使用权出让土地使用权出让挂牌挂牌 签订出让合同签订出让合同 公布成交结果公布成交结果 出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗 地的基本情况和挂牌时

12、间、地点。 在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。 在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、 房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件 （或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴 纳竞买保证金。 根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对 符合条件的通知其参加挂牌活动。 在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报 价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。 在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认 书，同时缴纳定金。 挂牌活动结束后10个工作日内，出让人

13、将挂牌出让结果在土地有形市场 或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。 按照成交确认书约定的时间，签订国有土地使用权出让合同。 （一）主体不同（一）主体不同 出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施； 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同（二）行为性质不同 根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同（三）转移条件与程序不同 出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申 请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同（四）交易市场不同 出让，一级市

14、场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件 的自由转让。 土地使用权转让土地使用权转让 土地使用权出让、转让的差异土地使用权出让、转让的差异 土地使用权出转让土地使用权出转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、 交换和赠与。 签订国有土地使用权 转让合同 向县以上国土部门 提交转让申请 国土部门依法 审查批准 受让方办理 国有土地使用权出让 手续、缴纳土地出让金 缴纳有关税费 登记发证 划拨土地使用权转让程序划拨土地使用权转让程序 (注：有建筑物的，要约定建筑物转让的内容) (注：审查内容必须符合转让条件、符合城市规划要求) (注：出让金缴纳详见： ) (注

15、：土地增值税、契税、营业税等) 印花税：合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收； 契税：适用税率3 ； 营业税：征收成交价格的； 市场服务受理 交易初 审 地籍调查 办理交易报批手续 地籍审核 审 批 交纳交易服务费、收益及税金 交更土地登记 出让土地使用权转让流程出让土地使用权转让流程 需要提交的资料： 1、土地使用权转让合同书； 2、国有土地使用证； 3、房屋产权证； 4、按出让合同约定，达到开发投资总额25%以上证明； 5、双方法人资格证明或居民身份证； 6、分割转让提供测量成果图； 7、填写国有土地转让申请表一式两份。 (注：出让金缴纳详见： ) 准备资料和仪器 变更权属调查 变更

16、地籍号 地籍勘丈 有关地籍资料变更 旧城改造中变更宗地地籍调查的程序旧城改造中变更宗地地籍调查的程序 注：对改造的区域，按城镇地籍调查规程初始地 籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作 注：旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原 则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本 街坊编号原则编号。 （注：用解析法进行地籍勘丈。） 注：原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因， 在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。 地籍管理地籍管理: 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以 地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容

17、的国家措施。 最新土地市场政策最新土地市场政策 国土资源部：土地出让不得对竞买者设限国土资源部：土地出让不得对竞买者设限 根据11月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 （国土资源部第39号令），通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设 置限制性条件。“定向出让”、“量身定制”等情况或许将不会再发生在公 开土地出让过程中。 “39号令第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织， 除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌 出让活动”。 实际上，在土地出让的过程中在土地出让过程中，即使没有上述“特殊”条 件，大部分地块还是会设定比如企业

18、资质（如二级以上）、资金实力（提供 银行存款证明）等等要求。在这种情况下，中小开发商很难获得拿地机会。 改变资质环节的限制有可能使得中小开发商获得比以往多一些的拿地机会。 2 旧城改造旧城改造 1 土地基础知识土地基础知识 3 一级土地开发一级土地开发 contents 旧城改造旧城改造 所谓旧城改造就是指随着城市经济的发展，为适应所谓旧城改造就是指随着城市经济的发展，为适应 城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧 有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房 宅的拆迁与重建，绿地与公

19、共文教娱乐场所的改扩增建宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建 设等。设等。 旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容， 又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要 途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同 功能所必须采取的措施。功能所必须采取的措施。 城市详细规划城市详细规划 土地利用效益土地利用效益 关键词： 绕城内划为市区：绕城内划为市区：成都市年底将绕 城高速内都划为城区，且在绕城高 速周边提供大面积土地进行开发， 如此便

20、使市中心范围更加快速的向 外扩张，且在三环通道上形成许多 居住圈；整个城区的向外扩张及外 围居住圈的形成使项目所在区域更 加接近市中心。 绕城内高速改成免费通道：绕城内高速改成免费通道： 根据成都市中心城与外围组 团多通道路网规划，除机场高速 外，所有高速公路的起点都将外迁 到绕城高速。而这些高速公路目前 在三环至绕城间的路段将实施改造， 变成免费的快速路。 成都规划成都规划绕城内将成为成都市区范围绕城内将成为成都市区范围 随着绕城以内区域被划为市区范围，但在市区内还存在着大随着绕城以内区域被划为市区范围，但在市区内还存在着大 面积的城市建设老旧区域。面积的城市建设老旧区域。 成都人的东穷成都

21、人的东穷 、北匪、南富、西贵情节、北匪、南富、西贵情节 成都素有“东穷西贵南富北乱”的城市格局，曾以约定俗 成的“东穷西贵南富北乱”来划分着这个城市。城市东部， 是传统的老工业区，大型工矿企业云集于此。城北，是成 都乃至四川及西部省市的交通要道，历来商贾云集，流动 人口多，给老百姓留下脏、乱、差的印象。城市建设的陈城市建设的陈 旧，配套的落后，使城东、城北逐渐沦为“穷人社区”。旧，配套的落后，使城东、城北逐渐沦为“穷人社区”。 城区内部分旧城及城中村改造势在必行。城区内部分旧城及城中村改造势在必行。 万年场 双林路 建设路 府青立交桥片区 华西集团 中铁二局 成都铁路局片区 府青路 西南交大

22、成都旧城改造地区成都旧城改造地区 东郊以及北部片区旧城改造：东郊以及北部片区旧城改造： 改造东郊万年场、府青路、双林路、建设路、府青立交桥片区以及城北华西集团、改造东郊万年场、府青路、双林路、建设路、府青立交桥片区以及城北华西集团、 中铁二局、西南交大、成都铁路局片区。预计将在中铁二局、西南交大、成都铁路局片区。预计将在2012年完成。年完成。 1、中铁二局片区 占地730亩，主要涉及抚琴、人北、荷花池街道，改造区域主要是马 家花园片区、沙湾片区、铁路新村等区域。 2、华西集团片区 占地118亩，主要涉及驷马桥街道的曹家巷一街坊、曹家巷二街坊的 华西集团宿舍。 3、成都铁路局片区 占地1200

23、余亩，主要位于荷花池街道。 4、西南交大片区 占地115.74亩，主要涉及九里堤街道、营门口街道，改造的两个拆迁 安置小区分别是银桂桥、诸葛庙。 1、西南交大片区地块：、西南交大片区地块：主题科技产 业；兼顾居住功能。该片区将以科技产业带动区域 发展（重点发展电子信息业、现代制造加工业）。 2、中铁二局片区地块：、中铁二局片区地块：主题复合功 能区（商务、居注商业）。加快发展现代服务业、 培育服务业新优势；以沙湾国际会展中心所在区域 为核心，将沙湾九里堤片区打造为商贸商务 中心区；将中铁二局沙湾带打造为CLD（中央生活 区）。 3、成都铁路局片区地块：、成都铁路局片区地块：主题商贸 居住，兼顾

24、商务。优化以专业市场为主的商贸业， 加快发展现代服务业、培育服务业新优势；结合地 块条件，将该区域分别定位为“商贸居住区”、 CLD。 4、华西集团片区地块：、华西集团片区地块：主题商贸居 注城市风情综合体。加快发展现代服务业、培育服 务业新优势，为该片区注入前瞻的商业规划理念， 打造都市首席风情综合体。 城北四大旧城改造片区规划城北四大旧城改造片区规划 旧城改造，是改变旧城现状、实现城市规划的重要举措。旧城改造，是改变旧城现状、实现城市规划的重要举措。 琉璃场 龙潭寺 青龙场 金花 赖家店 百仁 机投 簇桥 黄田坝 天回 洞子口 成都城中村改造地区成都城中村改造地区 中心城区城中村改造：中心

25、城区城中村改造：实施青龙场、龙潭寺、赖家店、洞子口、天回、百仁、机 投、金花、簇桥、琉璃场等12个乡镇城中村改造，力争2012年完成改造。目前五城 区内这12个城中村的待改造范围12.95平方公里，待改造建筑面积约546万平方米。 可以看出三环路至绕城之间将会是城中村改造的主要区域。可以看出三环路至绕城之间将会是城中村改造的主要区域。 上海新天地上海新天地-旧城改造的成功案例旧城改造的成功案例 新与旧的完美融合，传统文化包装现代生活，传统建筑的新与旧的完美融合，传统文化包装现代生活，传统建筑的 保护与更新，艺术、保护与更新，艺术、 人文元素的注入。人文元素的注入。 改造方法改造方法 利用传统建

26、筑的保护与更新进行商业改造利用传统建筑的保护与更新进行商业改造 上海新天地上海新天地 新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西 藏南路 原自然街坊23个；原居住人口7万人 新天地是太平桥改造规划的一部分新天地是太平桥改造规划的一部分 A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万， 已成为市中心景观 B B新天地，占地新天地，占地3 3万，建面万，建面6 6万，分南、北里。万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区，总建68万 D企业天地甲级写字楼区，总建面50万 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑 新天

27、地的功能内容新天地的功能内容 新天地分北里、南里。 北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺 术休闲娱乐，3.5万平米。 南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱 乐、休闲中心为主。该中心功能主要包括国 际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗 俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）等。 城市故事的表述城市故事的表述 新与旧的完美融合新与旧的完美融合 以以“整旧似旧整旧似旧”原则，对原则，对2.5万平万平 方米保护建筑进行全面整修，保留方米保护建筑进行全面整修，保留 含有历史文化底蕴的痕迹，将新旧含有历史文化底蕴的痕迹，将新旧 建筑元素有机融合建筑元素有机融合 城市故事的表述城市故事的表述 传统与现

28、代共享一个空间传统与现代共享一个空间 北里的北里的石库门建筑石库门建筑烘托老上海市民社区烘托老上海市民社区 氛围，与南里的氛围，与南里的现代建筑现代建筑营建高档次商营建高档次商 务会展中心和娱乐文化区，形成视觉对务会展中心和娱乐文化区，形成视觉对 立，而又和谐统一。立，而又和谐统一。 2 旧城改造旧城改造 1 土地基础知识土地基础知识 3 一级土地开发一级土地开发 contents 一级土地开发一级土地开发 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，由一级所谓一级土地开发，是指在土地出让前，由一级 土地开发商按照城市运营的战略构想指导，组合知名设土地开发商按照城市运营的战略构想指导，组合知名设 计、

29、规划公司和营销顾问公司等专业机构对待开发土地计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对待开发土地 片区进行细致的定位、规划、包装、宣传，使片区规划片区进行细致的定位、规划、包装、宣传，使片区规划 更加合理，片区土地得到最佳利用，从而使土地价值最更加合理，片区土地得到最佳利用，从而使土地价值最 大的发挥。大的发挥。 一级土地开发商通过整个一级土地开发整理过程，一级土地开发商通过整个一级土地开发整理过程， 使“生地”成使“生地”成 为“熟地”，达到出让的标准，然后将为“熟地”，达到出让的标准，然后将 推向二级土地招拍挂市场上以取得最佳的土地出让收益。推向二级土地招拍挂市场上以取得最佳的土地出让收益。

30、一级土地开发模式一级土地开发模式 1 1）无序开发式）无序开发式 开发商完全根据自己意愿拿地，自行做一级和二级开发。开发商完全根据自己意愿拿地，自行做一级和二级开发。 这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益低，城市整体规划也难以实施，这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益低，城市整体规划也难以实施， 缺乏指导性，并且开发进度无法掌控、保障。缺乏指导性，并且开发进度无法掌控、保障。 2 2）政府主导式）政府主导式 成立土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发，好处是政成立土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发，好处是政 府收益相对丰厚，城市规划易于实施，

31、缺点是政府需大量铺垫资金，开发进度慢。府收益相对丰厚，城市规划易于实施，缺点是政府需大量铺垫资金，开发进度慢。 政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否 及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式：及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式： 一种是一种是一级开发不发生土地使用权转移的委托式一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可，实际上相当于工程承包，也可 以发生两次土地使用权转移，即以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由政府将生地出

32、让给一级开发商，开发成熟后再由 一级开发商转让给二级开发商；一级开发商转让给二级开发商；在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、 溢价分成、固定收益溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。溢价分成及完全市场操作等几种。 另一种叫另一种叫“生地出让“生地出让-熟地回购”熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。 4 4）借壳上市式）借壳上市式 目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发， 借壳上市融资

33、，其缺点是政府容易陷入被动。借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。 如香港华润曾经操作的如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。 3 3）政企结合式（最常见式）政企结合式（最常见式） 一级土地开发内容一级土地开发内容 （1 1）区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观）区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观 的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整 理、房屋拆迁、补偿安置等。理、房屋拆迁、补偿安置等。 （2 2）项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程

34、。该附）项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附 属工程包括属工程包括: :必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程； 道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。 （3 3）项目范围（区域）内的公共景观、开放空间）项目范围（区域）内的公共景观、开放空间( (包括开包括开 发水域发水域) )工程工程; ; （4 4）项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政）项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政 公用设施工程；公用设施工程； （5 5）项目范围内的行政办公、社会事业、）项目范围内的行政办公、社

35、会事业、公共公益（学校、公共公益（学校、 医院等）设施工程医院等）设施工程。 项目可行性研究项目可行性研究 成立项目公司或项目成立项目公司或项目 部部 项目定位项目定位 规划方案制定规划方案制定 征地、拆迁及基础工征地、拆迁及基础工 程建设程建设 区域推广区域推广 启动盘打造启动盘打造 土地出让土地出让 城市发展状况及规划城市发展状况及规划 城市概况城市概况 投资环境调查投资环境调查 成立运作团队成立运作团队 确定合作伙伴（法律确定合作伙伴（法律/ /顾问）顾问） 与政府签订相关合同与政府签订相关合同 案例研究案例研究 功能定位功能定位 形象定位形象定位 区域总体规划区域总体规划 控制性详细规

36、划控制性详细规划 城市空间设计城市空间设计 景观设计景观设计 一级土地开发运作流程一级土地开发运作流程 一级土地开发要点一级土地开发要点 根据嘉联公司多年房地产服务专业经验，总结出土地一级开发应注意以下几点：根据嘉联公司多年房地产服务专业经验，总结出土地一级开发应注意以下几点： 1 1、明确项目整体规模及可出让土地比例；、明确项目整体规模及可出让土地比例； 2 2、明确土地整理成本构成，测算项目总投资：、明确土地整理成本构成，测算项目总投资： （1 1）项目前期的规划设计、评审费用等；）项目前期的规划设计、评审费用等； （2 2）征地、拆迁、补偿、安置费用；）征地、拆迁、补偿、安置费用； （3

37、 3）土地加工整理费用；）土地加工整理费用； （4 4）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、 施工、监理费用等）；施工、监理费用等）； （5 5）行政办公、社会事业、公共公益设施建设费用；）行政办公、社会事业、公共公益设施建设费用； （6 6）管理费用；）管理费用； （7 7）相关税费及财务费用；）相关税费及财务费用； （8 8）投资方每完成开发一亩地的基本收益；）投资方每完成开发一亩地的基本收益； 3 3、合理分配建设资金，分期滚动开发，减轻开发资金压力；、合理分配建设资金，分期滚动开发，减轻开

38、发资金压力； 4 4、多种融资途径解决开发建设资金；、多种融资途径解决开发建设资金； 5 5、投资公司应充分整合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目、投资公司应充分整合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目 的专业意见和建议，减小开发风险，取得最大的收益。的专业意见和建议，减小开发风险，取得最大的收益。 6 6、确定合理的收益分成。、确定合理的收益分成。 投资公司收益投资公司收益= =土地收益款土地收益款 政府收益政府收益 政府上缴费用征地、拆迁、安政府上缴费用征地、拆迁、安 置、补偿以及相应管理费用和市政基础设施、行政办公、社会事业、公共公置、补偿以及相应管理费用和市政

39、基础设施、行政办公、社会事业、公共公 益设施工程建设费用。益设施工程建设费用。 7 7、成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性，以尽量降低市场风险；、成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性，以尽量降低市场风险； 8 8、启动区选址与打造至关重要，建议自行打造，也可引进品牌实力开发商进行、启动区选址与打造至关重要，建议自行打造，也可引进品牌实力开发商进行 打造，；打造，； 郫县中信蜀都项目郫县中信蜀都项目 成华区北湖招商地产项目成华区北湖招商地产项目 成华区猛追湾世茂集团商务区项目成华区猛追湾世茂集团商务区项目 成都部分一级土地开发项目成都部分一级土地开发项目 项目开发理念：项目开发理念： 该项

40、目提出该项目提出“区域性开发的理念区域性开发的理念”，核心内容就是在一个成熟的城市里面，圈定一，核心内容就是在一个成熟的城市里面，圈定一 个暂时不成熟的地区做综合性开发将之打造成成熟片区；在不成熟的城市，成熟的区域个暂时不成熟的地区做综合性开发将之打造成成熟片区；在不成熟的城市，成熟的区域 做综合性开发，再造一座新城。做综合性开发，再造一座新城。 项目开发内容：项目开发内容： 在五年内滚动投入约在五年内滚动投入约3030亿元人民币对项目土地的整理、拆迁、安置、区域的整体概亿元人民币对项目土地的整理、拆迁、安置、区域的整体概 念规划设计、道路交通网络的建设，以及新城区的城市配套设施建设，包括三个

41、开放式念规划设计、道路交通网络的建设，以及新城区的城市配套设施建设，包括三个开放式 的公园、医院、学校、文化中心、体育中心、公交首末站等城市公共配套设施建设。的公园、医院、学校、文化中心、体育中心、公交首末站等城市公共配套设施建设。 项目收益模式：项目收益模式： 片区土地整理后，形成的可供经营性用地公开处置，土地处置收入扣除整理成本、片区土地整理后，形成的可供经营性用地公开处置，土地处置收入扣除整理成本、 政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，按照约定比例分成。政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，按照约定比例分成。 中信深圳集团中信深圳集团 郫县郫县73437343亩综合城市运营项目亩综

42、合城市运营项目 深圳招商地产深圳招商地产 成华区北湖成华区北湖50005000亩土地一亩土地一 级开发运营项目级开发运营项目 项目开发内容：项目开发内容： 对成都市成华区北湖片区约对成都市成华区北湖片区约50005000亩土地，包括成华区北湖片区新规划城市建亩土地，包括成华区北湖片区新规划城市建 设用地约设用地约30003000亩，属市级政府储备土地；以及成华区北湖片区北湖公园及周边土亩，属市级政府储备土地；以及成华区北湖片区北湖公园及周边土 地约地约20002000亩，属成华区亩，属成华区“198198”范围的土地的一级开发项目，由招商地产负责按范围的土地的一级开发项目，由招商地产负责按 照

43、土地整理实施进度筹措和拨付整理所需资金，并配合成都市土地储备中心对整照土地整理实施进度筹措和拨付整理所需资金，并配合成都市土地储备中心对整 理后经营性用地进行宣传、推广和处置。理后经营性用地进行宣传、推广和处置。 项目收益模式：项目收益模式： 片区土地整理后，形成的可供经营性用地公开处置，土地处置收入扣除整理片区土地整理后，形成的可供经营性用地公开处置，土地处置收入扣除整理 成本、政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，由成本、政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，由成都市土地储备中心、成成都市土地储备中心、成 都市成华区人民政府和招商地产都市成华区人民政府和招商地产三方按照约定比例分成。三

44、方按照约定比例分成。 项目开发内容：项目开发内容： 计划五年内，概算总投资上百亿元。其中一计划五年内，概算总投资上百亿元。其中一 期启动期启动650650亩土地拆迁改造所需投资多达亩土地拆迁改造所需投资多达4040亿元人亿元人 民币。对以猛追湾滨河地区为中心、总面积约民币。对以猛追湾滨河地区为中心、总面积约1.11.1 平方公里（折合平方公里（折合16501650亩）土地，打造为继亩）土地，打造为继CBDCBD骡马骡马 市商务区、春熙路市商务区、春熙路盐市口商贸区之后成为盐市口商贸区之后成为“成成 都第三核都第三核”的的休闲商务旅游区。休闲商务旅游区。 项目收益模式：项目收益模式： 约定利润分

45、成。约定利润分成。 上海世茂集团上海世茂集团 成华区猛追湾成华区猛追湾13001300亩城市核心商务亩城市核心商务 区一级开发运营项目区一级开发运营项目 除上述三宗一级土地开发项目以外，在成都还另有：除上述三宗一级土地开发项目以外，在成都还另有： 中铁二局的马家花园中铁二局的马家花园木综厂数千亩的旧城改造项目；木综厂数千亩的旧城改造项目； 深圳花样年蒲江县深圳花样年蒲江县3000亩的开发项目；亩的开发项目； 攀成钢成都攀成钢成都3000亩东方正红的开发项目；亩东方正红的开发项目； 早期的北京阳光早期的北京阳光100开发项目；开发项目； 近期的保利地产金堂县开发项目；近期的保利地产金堂县开发项目

46、； 中信集团旗下中信华南都江堰玉堂镇项目；中信集团旗下中信华南都江堰玉堂镇项目； 绵世股份与香港中新集团在郫县共同进行另一个大型土地一级整理项目绵世股份与香港中新集团在郫县共同进行另一个大型土地一级整理项目 中信集团旗下中信昊元南方集团龙泉驿区土地整理项目；中信集团旗下中信昊元南方集团龙泉驿区土地整理项目； . 有资金实力的开发商纷纷转而进入土地一级开发市场：一则可以取得土地有资金实力的开发商纷纷转而进入土地一级开发市场：一则可以取得土地 一级开发较丰厚的利润，再则可以避开二级市场的白刃相见的热血竞争场一级开发较丰厚的利润，再则可以避开二级市场的白刃相见的热血竞争场 面，实现开发商“曲线拿地”

47、的战略。面，实现开发商“曲线拿地”的战略。 成都其它土地运营项目成都其它土地运营项目 大规模土地一级开发项目的特点：大规模土地一级开发项目的特点： 大规模土地一级运营项目的特点：大规模土地一级运营项目的特点： 1、必须得到政府强烈的支持；、必须得到政府强烈的支持； 2、其中涉及到众多问题；、其中涉及到众多问题； 3、土地交易市场风险较大；、土地交易市场风险较大； 土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，其土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，其 中还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题，也涉及到土中还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题，也涉及到土 地功能规划、区域协调发展等问题，所以开

48、发过程中需要地功能规划、区域协调发展等问题，所以开发过程中需要 政府提供强有力的支持。同时在土地开发整理后，推向市政府提供强有力的支持。同时在土地开发整理后，推向市 场的风险较大，土地流拍等可能性依然存在。场的风险较大，土地流拍等可能性依然存在。 雅澜机构全程顾问雅澜机构全程顾问 东方正红东方正红 顾问服务顾问服务 一级土地运营一级土地运营 可行性研究可行性研究 土地整体土地整体 开发运营策划开发运营策划 方案设计指导方案设计指导/ 区域启动区研究区域启动区研究/ 土地包装推广土地包装推广 土地一级开发中土地一级开发中房地产顾问公司的价值何在？房地产顾问公司的价值何在？ 一级土地开发顾问服务要

49、点一级土地开发顾问服务要点 第一大阶段第一大阶段 区域市场环境研究区域市场环境研究 城市投资环境研究城市投资环境研究 城市房地产市场研究城市房地产市场研究 区域环境与地块利用研究区域环境与地块利用研究 项目地块价值评估项目地块价值评估 区 域 一 级 土 地 运 营 区 域 一 级 土 地 运 营 可 行 性 研 究 可 行 性 研 究 项目基础分析项目基础分析 区域土地价值判断区域土地价值判断 区域代表性地块投资经济效益评估区域代表性地块投资经济效益评估 区域一级土地整理成本评估区域一级土地整理成本评估 工程实施进度计划工程实施进度计划 投资、收入估算及资金筹措计划投资、收入估算及资金筹措计

50、划 财务分析财务分析 一级土地整理经济可行性一级土地整理经济可行性 一级土地运营可行性研究一级土地运营可行性研究 项目开发策略项目开发策略 项目整体战略定位项目整体战略定位 项目开发步骤及节奏的策略项目开发步骤及节奏的策略 项目开发周期及资金运营的策项目开发周期及资金运营的策略略 土 地 整 体 运 营 策 划 土 地 整 体 运 营 策 划 项目运营策略项目运营策略 项目分期出让时序选择项目分期出让时序选择 项目运营保障的策划项目运营保障的策划 项目运营策略项目运营策略 针对项目优惠政策的建议及策划针对项目优惠政策的建议及策划 项目拟合作方式的建议及策划项目拟合作方式的建议及策划 第二大阶段