1、44 XX 项目物业管理概况 一、XX 项目概况 一、XX 项目概况 XX 项目是由武汉市 XX 房地产有限公司开发建设，由武汉市 XX 物业管理有限公司进行管理的住宅小区，小区位于东西湖区金 山大道，西接商务东路，南靠鑫桥三路，东邻银水湖市政公路， 建筑面积 27 万平方米， 现已入住 1600 余户， 常住人口 3000 余人。 是集优美的环境、人性化管理于一体的现代化物业管理小区。 二、XX 项目物业服务中心概况 二、XX 项目物业服务中心概况 武汉市 XX 物业管理有限公司是专业的物业管理公司,XX 项目 物业服务中心是武汉市 XX 物业管理有限公司实施 XX 项目物业管 理的派出机构
2、，至 2016 年 10 月底，XX 项目服务中心员工为 185 人，其中，专业技术人员 14 人，持有物业管理资格证书 10 人。 物业服务中心共分为安全管理组、技术维修组、环境绿化组、客 户服务组、人事行政组，其中，环境绿化组职责为： (1)、拟定绿化、环卫工作实施方案和管理目标。 (2)、确保小区整洁，生活垃圾日产日清，场所保持洁净，楼 梯每周清扫至少一次；绿化地段达到三级管理标准，草坪养护 达到二级管理标准。 (3)负责环卫工具、环卫设施、绿化工具、绿化器材的购置、 管理与发放，并详细登记。 （4）负责绿化、环卫人员的监督考评。 45 （5）负责按垃圾清运合同组织实施垃圾清运。 三、小
3、区物业管理服务工作内容 三、小区物业管理服务工作内容 （一）物业共用部位的维修、养护和管理 1、定期巡查，对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现 象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理； 2、维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确； 3、报修服务时间：24 小时受理；急修：不得超过 30 分钟 到达维修现场； 4、道路、停车场平整通畅，交通标志完好； 5、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结 果制定维修计划，组织实施。 （二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 1、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工明确， 运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记 录
4、、维修记录、保养记录完整； 2、实行 24 小时值守服务； 3、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格 执行操作规程及保养规范； 4、公共照明设备良好，不影响使用； 5、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚、齐全； 6、雨（污）水井、化粪池、排水管井每月检查一次，定 期疏通； 46 7、在接到相关部门停水、停电通知后，立即通过小区公 告栏或社区广播通知业主。 （三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、 清运及雨、污水管道的疏通 1、环卫设施完好； 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责 任范围，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保 洁； 3、垃圾日产日清，无垃圾桶
5、、果皮箱溢满现象，各类垃 圾容器及时清洁，无重异味； 4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物； 5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫， 楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象； 6、根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消 杀工作； 7、对超环保标准排放油烟、嗓音等行为和违反规定饲养 宠物、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行处 理。 （四）公共绿化的养护和管理 1、花草树木生长良好，修剪整齐美观； 2、绿地无擅自改变性质和破坏、非法占用现象； 3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻 47 保暖； 4、园林小品及设施维护良好。 （五）车场服务 1、机动
6、车、非机动车行驶、停泊管理有序； 2、停车场收费有合法手续； 3、有必要的进出凭据； 4、对小区内停放的车辆是否有堵塞公共通道进行检查； 5、对小区内停放的车辆是否有占用他人固定车位进行检 查； 6、 为保护公共权益不受侵害或保全现场， 必要时可将违反 约定停放的车辆强制搬离现场或用车锁对车辆予以固 定。 （六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、主要出入口有专人值守； 2、有专门秩序维护人员，实行 24 小时流动巡逻制度； 3、对危及人身安全处设置明显警示标识； 4、消防设备设施完好无损，可随时起用，消防通道畅通， 制订有消防应急方案； 5、控制中心实行 24 小时值班，对组团外公共
7、区域进行监 控并对突发情况进行记录； 6、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并 配合公安部门进行处理； 48 7、适时开展消防和居家安全宣传。 （七）装饰装修服务 房屋装饰装修涉及其它事项，由业主、使用人与物业管理 公司另行签订房屋装饰装修服务协议 ，予以约定。 （八）物业档案资料管理 1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系； 2、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费 管理、 日常办公等进行管理， 建立完善的档案管理制度。 （九）其它服务 1、视情况接受相关部门委托，代收水、电、有线电视等 费用； 2、水、电、有线电视服务及维护服务由其对应的供应单 位提供并为此负责
8、。 （十）特约服务 由业主或物业使用人与物业管理公司或其授权的物业 服务中心另行约定。 四、小区物业管理和服务工作制度 （一）装修管理规定 四、小区物业管理和服务工作制度 （一）装修管理规定 1、 不改变房屋的使用用途， 将住宅用作商业、 经营、 工厂、 仓库、办公等用途。 2、 在进行室内装饰装修时，应遵守建设部住宅室内装饰 装修管理办法 。 49 3、 在工程开工前，向物业管理部门申报登记，清楚物业管 理部门告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事 项，与物业管理部门签订装饰装修管理协议，并将此协 议内容告知自行委托的装饰装修施工企业。 4、 不拒绝和阻碍物业管理部门依据本公约、 装饰装修
9、管理 协议的约定，对装饰装修活动进行的监督检查。 5、 按以下装修管理协议约定的时间装修，以免滋扰邻里。 星 期 上午作业时间 下午作业时间 备 注 周一至周五 8：3012：00 14:0018：00 18：0019： 00 为装修垃圾 清运时间；无 声、无气味作 业 可 持 续 到 22：00。 周六、周日 9：0012：00 14:0018：00 法令节假日 9：0012：00 14:0018：00 6、 不因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。 7、 不擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外 墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格） 、 设计用途（比如将住宅用作商业、经营、工
10、厂、仓库、 办公等用途） 、功能和布局（比如将浴室、卫生间、厨 房、拖把池、水池等建在楼下房屋的卧室、客厅上方） 等。 8、 不对房屋的内外承重墙、外墙面、梁、柱、板、阳台进 行凿、拆、搭、建、增开门窗洞口。 9、 装修垃圾袋装，并按物业管理部门指定地点、指定时间 堆放。 50 10、 未经政府规划部门批准及业主大会同意， 不得在自家阳 台、露台上安装遮阳蓬、雨棚以及加装其它构筑物和设 备（如电视天线、太阳能热水器等） ； 11、 未经政府规划部门批准及业主大会同意，所有阳台、平 台（露台）不得以任何方式封闭，护栏不得更改（含颜 色、材料、增加门扇） ，所有阳台、平台（露台）不得 增设水池、水
11、管等。 12、 别墅车库门、底层花园门、所有住户防盗门、防盗窗花 和拉闸门（安于门窗内侧） ，需通知物业管理处，并经 物业管理处确认。 13、 安装空调应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置， 并注意安装牢固，防止跌落，同时作好降噪音及冷凝水 统一入管处理。 14、 底层住宅和别墅底层附带的花园所有权为全体业主； 一 楼业主及别墅业主依照约定享有对应花园的使用权， 同 时承担花园围墙、花园门、露台的维护义务，但在维护 中不得对底层花园围墙和露台的材质、 色泽及外立面作 任何改变；不得在一楼花园搭建花架、葡萄架；不得将 花园绿地改作其它用途或种植其它植物。 （二）环境、卫生管理规定（二）环境、卫
12、生管理规定 1、 遵守本市市容及环境卫生规定。 2、 注意保持本物业的环境卫生，不乱扔烟头、纸屑，严禁 51 随地大小便；不得在物业内垃圾站、垃圾箱（桶）地方 掏拾垃圾；不得晾晒、煎熬恶臭、有刺激性气味的物质 或排放烟尘污染环境。 3、 不在本物业内乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等。 4、 应当将家居杂物、垃圾投放到指定的地点。 5、 不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建 筑小品、体育设施等。不向绿地、花草、树木泼污水和 有害物质。 6、 不在公共场所种植花草树木。 7、 不违反政府规定燃放烟花、爆竹。 8、 本物业区域内不得饲养大型、烈性狗、家禽、鸽子及其 它对居民正常生活可能造成
13、影响的动物。 对于所有在本 物业区域饲养动物的： 1）饲养人应当遵守当地政府的有关规定办理合法手 续，并告知物业管理公司； 2）在遛狗等宠物时，应以绳束之，佩戴口罩，及时 清洁宠物在公共区域内排放的粪便； 3）饲养动物，不滋扰邻里，有安全隐患或造成 3 户 以上书面投诉时，应自行将动物清离本物业。 9、 注意保护楼梯等共用场地的环境卫生， 如有物品洒落在 共用场地，应自行清除，污染、破坏地面、墙面的，需 恢复原样或赔偿。 52 10、 不利用门窗、玻璃窗等地方张贴广告，不在玻璃窗上张 贴报纸，以免有碍观瞻。 11、 空调机冷凝水应当接入统一排水管道，防止随处滴漏。 12、 保持小区内安静，不得
14、聚众喧闹，破坏公众安宁。 13、 商铺业主及物业使用人不出店经营，越线摆卖。 14、 商铺业主不随意悬挂招牌。悬挂招牌应符合政府规定， 不影响本物业整体形象，不损害相邻业主权益。 （三）治安、消防、交通管理规定（三）治安、消防、交通管理规定 1、 不利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共 利益的活动， 对违法犯罪人员和犯罪行为及时举报并告 知物业管理公司联系。 2、 在物业管理区域内发现行为可疑人员应及时与物业管 理公司联系。 3、 业主出租房屋，应符合相关法律法规的规定，并告知物 业管理公司。 4、 不得对游泳池内的泳客、会所中健身的客户、对组团内 和客户家中的阳台或个人拍照。 5、
15、对易坠落的物品妥善保管，严禁高空抛物。 6、 爱护防火设施设备，遵守防火规定，发现火灾隐患，应 及时通知物业管理公司。 7、 不准对楼层防火门、 通往房屋顶层公共平台的门私自加 锁。 53 8、 不在公共部位搭建或安装、放置任何物品阻塞消防通 道。 9、 公共天台是发生火警或紧急事故时逃生的场所， 非上述 情况不得使用公共天台作任何其他用途。 10、 管理好电炉、燃气用具。使用电炉、燃气炉时勿外出。 11、 小区内车辆的进出车场出入口时， 应当履行登记或刷卡 手续，不得冲岗、撞岗。 12、 车辆应停放在停车场或指定的停放地点，不准占道停 车、随意停放而影响公共交通秩序，保持小区通道的顺 畅。
16、13、 业主离车后应锁好车门，关闭车窗、顶篷，车辆出入凭 证随身携带，勿将贵重物品存放车内。 14、 不在本物业内修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹 应及时自行清理。 15、 不在本物业内试车、练车。 16、 车辆进出小区禁止鸣喇叭， 车辆停放时应当及时关闭发 动机。 17、 机动车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，发出报警 产生噪音应迅速解除。 18、 应当按照停车场收费标准交纳车辆停泊服务费。 19、 应当爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责 任。 54 20、 车位是停放车辆的地方，不堆放杂物、安装设施或改作 他用。 21、 不在物业停车场车位上长期停放极度破残， 以至影响本 物
17、业环境和容貌的车辆。 22、 行驶时应严格遵守交通标识的要求。 23、 非机动车辆自行锁好，在物业内固定停放处停放，长期 不使用的应及时处理。 24、 其他业主、物业使用人、物业管理公司可对挡在车辆出 入口的车辆用车胎锁等锁定车辆以保全现场， 亦可将挡 在车辆出入口的车辆搬离现场，以保障小区通道的顺 畅。 （四）电梯使用管理规定（四）电梯使用管理规定 1、 使用电梯时应文明操作， 不用钥匙等硬物按动或拍打显 示按钮及随意按动警铃按钮； 2、 电梯运行过程中切勿将身体依靠轿门，以免发生危险； 3、 安全运行，不追逐打闹、前后摇晃； 4、 进出电梯，勿在轿门中间停留或谈话； 5、 运送重物，请放置
18、轿厢中间； 6、 不超载，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉 退出，不采用任何形式的强制关门手段； 7、 防燃防爆，勿携带危险物品进入电梯； 8、 如遇火警，请勿使用电梯； 55 9、 礼貌乘梯、礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领 乘梯； 10、 为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃 物和搬动损坏轿箱内装饰物； 11、 劝阻儿童不可在电梯附近玩耍，以免影响电梯使用，同 时避免人身受到伤害。 12、 当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧 张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不采取拍 打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为，这可能导致对 电梯的破坏，使救援工作及电梯修复更加困难； 13、 乘客看到停运标志时请不要采取任何令其开启或移动 标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。 五、物业管理经费来源 五、物业管理经费来源 为了使物业公司能充分发挥其管理和服务智能，为业主提供 优质高效的服务，使小区达到整洁美观、安全舒适的要求，按照 XX 项目物业管理服务合同约定，物业公司经费主要来源于以下四 个方面： 1、 物业服务资金收入； 2、 车辆停泊服务收入； 3、 场地租赁收入； 4、 家政服务收入。
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