房地产开发置业投资经济评价指标和分析方法培训课件（74页）.ppt

1、房地产投资分析案例 主要内容 1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法； 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。 学习目标 1. 理解经济评价指标的优劣； 2. 掌握房地产投资财务分析的方法。 房地产开发投资的财务分析房地产开发投资的财务分析 房地产开发投资经济评价指标 及其计算方法； 案例。 一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成 1. 房地产开发投资与成本的构成房地产开发投资与成本的构成 经营方式 投资 成本 开发销售型 开发建设过程中的资金投入 开发建设过程中的 成本支出 开发出租型 开发经营过程中的资金投入 含开发建设成本和 出租成本 开发自营型 开发经营过程中的资金投入

2、 含开发建设成本和 经营成本 房地产开发项目总投资 土地费用土地费用 前期工程费用前期工程费用 基础设施建设费用基础设施建设费用 建筑安装工程费用建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用 开发间接费用开发间接费用 开发费用开发费用 开发期税费开发期税费 其他费用其他费用 不可预见费用等不可预见费用等 开发建设投资 经营资金 固定资产及其他资产 开 发 产 品 成 本 开发经开发经 营成本营成本 2. 2. 房地产开发投资收益的构成房地产开发投资收益的构成 自营收入营业额营业成本自营中的商业自营收入营业额营业成本自营中的商业 经营风险回报经营风险回报 租售收入（经营收入）销售收

3、入出租收入自营收入 其中，销售收入销售房屋面积销售收入销售房屋面积房屋销售单价房屋销售单价 （含土地、商品房和配套设施）（含土地、商品房和配套设施） 出租收入出租房屋建筑面积出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价房屋租金单价 （含土地和商品房）（含土地和商品房） 两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。 开发出售型： 销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金 开发出租型： 出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本 开发自营型： 经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本经营净收入商业经营收

4、入商业经营成本和利润项目总开发成本 提示：总开发价值项目总销售收入销售税费； 销售净收入总开发价值项目总开发成本。 3. 3. 房地产开发投资中的税金房地产开发投资中的税金 （1）经营税金：两税一附加 包括：营业税（包括：营业税（5 5）、城市维护建设税和教育费附加）、城市维护建设税和教育费附加 （营业税的（营业税的1010）。）。 （4） 企业所得税：33 （5） 土地增值税 针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。 （2）印花税和交易服务费 （3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳

5、的一种财产税拥有房地产而交纳的一种财产税 土地增值税的计算土地增值税的计算 四级超额累进税率 A. 增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为的部分，税率为30%。 B. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为的部分，税率为40%。 C. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为的部分，税率为50%。 D. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为的部分，税率为60%。 扣除项目 A. 取得土

6、地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发以下简称房增开发） 的成本；的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用；开发土地和新建房及配套设施的费用； D D. .旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机评估价格须经当地税务机 关确认关确认。 E E. .与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金（营业税营业税、城市维护建设税城市维护建设税 、印花税印花税、教育费附加教育费附加） F F. . 对从事房地产开发的纳税人可按本条对从事房地产开发的纳税人可按本条A A、B B项规

7、定计算项规定计算 的金额之和的金额之和，加计加计的扣除的扣除。 速算法速算法 A. 增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额的的， 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额 B. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额，未超过未超过的的， 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额 C. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额，未超过未超过的的 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额 D. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额的的， 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额35 公式中的公式中的

8、，为速算扣除系数为速算扣除系数。 【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为 150万元，试求应缴纳的土地增值税额。 （4）应纳税额应纳税额150 05050% %3030% %（1501501501505050% %）4040% %5252. .5 5万万 元元 【解】 （1）土地增值额300150150万元 （2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100% （3）税率分别为30%和40% 应纳土地增值税 15040%1505%52.5万元 速算法： 提示：从提示：从2006年年1月月1日起，建筑面积超过日起，建筑面积超过140平米的商品房，平米的商品房， 按照按

9、照0.5的预征率征收。的预征率征收。 二、房地产开发投资经济评价指标体系 经济评价指标 盈利能力指标 清偿能力指标 资金平衡能力 借款偿还期 利息备付率 资产负债率 速动比率 成本利润率 投资利润率 静态投资回收期 动态投资回收期 净现值（FNPV） 内部收益率（FIRR） 资本金利润率 偿债备付率 经济评价指标的计算经济评价指标的计算 成本利润率成本利润率开发利润开发利润总开发成本总开发成本 （项目总开发价值总开发成本）（项目总开发价值总开发成本）/ /总开发成本总开发成本 土地费用土地费用 前期工程费用前期工程费用 基础设施建设费用基础设施建设费用 建筑安装工程费用建筑安装工程费用 公共配

10、套设施建设费用公共配套设施建设费用 开发间接费用开发间接费用 开发费用开发费用 开发期税费开发期税费 其他费用其他费用 不可预见费用等不可预见费用等 提示：开发经营期的税前利润率。提示：开发经营期的税前利润率。 投资利润率投资利润率 正常年份的年利润总额或年平均利润总额正常年份的年利润总额或年平均利润总额项目总投资项目总投资 FNPV 项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目 标收益率标收益率i ic c，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活 动起始点的现值之和。动起始点的现值之和。

11、FNPVFNPV大于或等于大于或等于0 0，说明获利能力达到或超过基准，说明获利能力达到或超过基准 （目标）收益率的要求，该方案可以接受。（目标）收益率的要求，该方案可以接受。 贴现率获取的困难。贴现率获取的困难。 绝对指标，没有反映出单位回报。绝对指标，没有反映出单位回报。 0 00 () (1) (1)(1) n t tc t nn tt tctc tt FNPVCICOi CIiCOi FIRR与与i 的反向关系的反向关系 FNPV i FNPV 2 已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、 i1或或i2， ， 则则FNPV？（

12、练习教材示例）？（练习教材示例） FNPV1 i2 i1 FIR R FIRR 项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。 0 () (1)0 n t t t CICOFIRR FIRR的试算内插法示意图的试算内插法示意图 NPV i NPV2 NPV1 i2 i1 FIRR FIRRi1 i2i1 NPV1 12 NPVNPV 121 1 12 NPVii FIRRi NPVNPV 练习：见教材 FIRR的特点 说明项目所能支付的最高贷款利率。 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 对非常规项目（现金流正负号）的多解问题

13、。 动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案 可以接受。 对贴现率的依赖。 强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能 力、回收后的盈利情况。 适用于开发出租或自营型投资的评价。 0 () (1)0 b P t tc t CICOi P Pb b（累计净现金流现值开始出现正值的期数（累计净现金流现值开始出现正值的期数1 1） （上期累计净现金流现值的绝对值（上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值）当期净现金流现值） 动态投资回收期 ：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。 ：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。 练习：见教材 利息备付率 偿还偿还期内各年用于支付利息的税息

14、前利润期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用当期应付利息费用 对于房地产项目而言，该指标应大于对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。，否则保障程度不足。 偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额与当期应还本付息金额 对于房地产项目而言，该指标应大于对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过，否则需要通过 短期借款来偿还到期债务。短期借款来偿还到期债务。 三、计算期和贴现率的选取 从购买土地使用权开始到从购买土地使用权开始到 项目竣工验收的时间周期项目竣工验收的时间周期 开发出售模式的计算期 开发期 销售期

15、从正式销售从正式销售（含预售含预售）开开 始到销售完毕的时间周期始到销售完毕的时间周期 准备期准备期+建造期建造期 从购买土地使用权开始从购买土地使用权开始 到项目竣工验收的时间到项目竣工验收的时间 周期周期 开发出租或自营模式的计算期 开发期 经营期 预计出租或自营的时间周预计出租或自营的时间周 期期，比较土地使用权剩余比较土地使用权剩余 年限和建筑物经济使用寿年限和建筑物经济使用寿 命中的较短者命中的较短者 准备期准备期+建造期建造期 为精度计，取为精度计，取1020年年 贴现率的选取方法贴现率的选取方法 折现率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿 缺乏流动性补偿投资带来的优惠（融资便利和

16、避税等） 方法一：累加法 提示：提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬运用资本资产定价模型方法确定风险报酬 假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益 率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相 关系数为0.4， 则 R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。 利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比事例房地 产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式， 反求出报酬率的方法。 方法二：市场提取法 提示：提示：仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。 () n AA1A r =V=1V= Vrr-g 1r 轾 犏 - 犏

17、 + 犏 臌 或或 A. 调查、搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和 风险程度资料。 方法三：投资报酬率排序插入法 B. 将资料进行整理：排序、制成图表。 0 2 4 6 8 债券黄金古董外汇房地产股票期货 投资类型 风险程度 四、计算示例四、计算示例 例1：开发出售型； 例2：开发出租型。 【例1】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为 4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下： 建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%； 楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标 准层）； 建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构造价机（建筑师、结构造价机 电监理

18、工程师等）电监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其 他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员 费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销 售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售 价为12000元/平米。 项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入， 建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀 投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息 的10%。 问：项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获 得的成本利润率是多少？ 评价方法一：静态盈利能力指标的计算 1. 项目总开发价值 （1）

19、项目建筑面积： 40005.522000（平米） （2）标准层每层建筑面积： （220004000604）/101240（平米） （3）项目总销售收入： 220001200026400（万元） （4）销售税费： 264006.51716（万元） （5）项目总开发价值： 26400171624684（万元） 2. 项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本： 3500220007700（万元） （3）专业人员费用： 77008616（万元） （4）其他费用： 460万元 （5）管理费： （50007700616460）3.5482.16（万元） （6）财务费用：3619.86万

20、元 土地费用利息 5000（112/4）3412128.80（万元） 建造/专业人员/其他/管理等费用利息 （7700616460482.16）（112/4）2/241 1161.98（万元） 融资费用 （2128.801161.98）10329.08（万元） （7）市场推广及销售代理费： 26400（0.53.5）924（万元） （8）项目总开发成本 50007700616460482.16 3619.8692418802.02（万元） 3. 开发商利润： 2468418802.025881.98（万元） 4. 成本利润率： 5881.9818802.0210031.28 提示： （1）开发

21、出售中包括有预售的情况，时间较短，一般不 考虑时间因素。但评价比较粗略。 （2）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性，计算过 程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现其中 隐含的不确定性因素。 评价方法二：现金流法 假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时， 专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年 和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在 2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开 始发生。 2004年 2005年 2006年 总总 计计 1季季 度度 2季季 度度 3季季 度度 4季季 度度 1季季 度度 2季季 度度 3季季 度度 4

22、季季 度度 1季季 度度 2季季 度度 3季季 度度 4季季 度度 土土 地地 成成 本本 50 16 % 16 % 18 % 100 % 建建 造造 成成 本本 5% 8% 12 % 15 % 15 % 18 % 15 % 12 % 100 % 【解】 用现金流法进行项目评估的过程如下表所示（单位：万元） 2004年年 2005年年 2006年年 总总 计计 1季季 度度 2季季 度度 3季季 度度 4季季 度度 1季季 度度 2季季 度度 3季季 度度 4季季 度度 1季季 度度 2季季 度度 3季季 度度 4季季 度度 土地土地 成本成本 250 0 800 800 900 500 0

23、建造建造 成本成本 385 616 924 115 5 115 5 138 6 115 5 924 770 0 专业专业 费用费用 30.8 49.3 73.9 92.4 92.4 110. 9 92.4 73.9 616 其他其他 费用费用 100 360 460 管理管理 费费 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 482. 2 利息利息 76.2 103. 7 132. 0 167. 2 185. 9 212. 6 250. 1 296. 3 343. 8 400. 2 450. 8 506. 3 312

24、5.1 融资融资 费用费用 120. 2 192. 3 312. 5 销售销售 费用费用 10 20 20 60 80 90 90 120 204 230 924 开发开发 成本成本 总计总计 273 6.6 943. 9 982. 2 122 7.4 854. 2 978. 1 136 8.2 167 3.9 172 1.4 205 7.3 194 2.4 213 4.2 186 19.8 （1）总开发成本：18619.8万元； （2）项目总销售收入：26400万元； （3）销售税费：1716万元； （4）总开发价值：246842万元； （5）开发商利润：2468418619.86064.2

25、万元； （6）开发商成本利润率： 6064.2 18619.8 10032.57 提示： 现金流法使得资金流出和流入的时间分布与开发建设过程 中实际发生的租售收入和开发费用更加接近，结果相对精确。 从上表的计算中，可以得到如下结论： 工程造价累计曲线工程造价累计曲线 建设期 20 40 60 80 100 累 计 成 本 投 入 20 40 60 80 100 提示：提示： （1）在建设期中点，建设费用仅投入）在建设期中点，建设费用仅投入40； （2）工程初期，建设成本增长缓慢，合同工期的）工程初期，建设成本增长缓慢，合同工期的60时增长达到峰值。时增长达到峰值。 小结：现金流量评估法适用的开

26、发项目小结：现金流量评估法适用的开发项目 1. 居住小区综合开发项目。居住小区综合开发项目。 这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情 况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再 进行任何的假设。进行任何的假设。 2. 商业区开发项目。商业区开发项目。 目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长， 也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。 3. 工

27、业开发项目。工业开发项目。 尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混 合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。 4. 其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。 提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量 和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。 【练习】 某

28、房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字 楼用地50年的使用权。该地块允许建筑面积为4500平米，有效 面积系数为0.85。 开发商通过市场研究，了解到当地该地区中档写字楼的年租金 收入为450元/平米，银行同意提供的贷款利率为15的基础利 率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。 开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/ 平米，专业人员费用为建造成本的12.5，行政性收费等其他 费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用 和其他费用之和的3.0，市场推广及出租代理费为年租金收 入的20，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。 项目

29、开发周期为18个月，建设期为12个月。 试对该项目进行初步评估。 评价方法：静态盈利能力指标的计算 【解】 1. 项目总开发价值 （1）可出租建筑面积： 45000.853825平米； （2）每年净租金收入： 3825450172.125万； （3）总开发价值： 172.125（P/A，9.5，48.5）1789.63万。 2. 项目总开发成本 （1）土地成本：425万元 （2）建造成本： 45001000450（万元） （3）专业人员费用： 45012.556.25（万元） （4）行政性如电贴、用电权等其他费用：60万 （5）管理费： （42545056.2560）3.029.74（万元）

30、（6）财务费用：189.53万元 土地费用利息 425（117/4）1.541120.56（万元） 建造/专业人员/其他/管理等费用利息 （ 45056.2560 29.74）（117/4）0.541 51.74（万元） 融资费用 （120.5651.74）1017.23（万元） （7）市场推广及出租代理费： 172.1252034.43（万元） （8）项目总开发成本 42545056.256029.74 189.5334.431241.35（万元） 3. 开发商利润： 1789.631241.35548.28（万元） 4. 成本利润率： 548.28 1241.35 10044.17 提示：

31、 开发出租型投资是一种长期投资，计算总价值和总成本就 需要考虑经营时限因素，且在此种情况下计算成本利润率的 意义不大，通常需要计算动态盈利能力指标。 房地产置业投资的财务分析房地产置业投资的财务分析 房地产置业投资经济评价指标 及其计算方法； 案例。 一、房地产置业投资的投资额、成本和收益的构成一、房地产置业投资的投资额、成本和收益的构成 1. 房地产置业投资与成本的构成 2. 房地产置业投资收益的构成 税收的减少 租金或经营收入 物业增值 权益（股权）增加 经营方式 投资 成本 出租型 购买房地产时的资金投入 含购买成本和出租成本 经营型 购买房地产时的资金投入 含购买成本和经营成本 二、房

32、地产置业投资经济评价指标体系二、房地产置业投资经济评价指标体系 经济评价指标 盈利能力指标 清偿能力指标 资金平衡能力 借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率 投资报酬率 现金报酬率 静态投资回收期 动态投资回收期 净现值 内部收益率 经济评价指标的计算经济评价指标的计算 （税后现金流权益增加）（税后现金流权益增加） 投资报酬率每年所获得的净收益投资报酬率每年所获得的净收益投资者初始投入的权益资本投资者初始投入的权益资本 不考虑增值时不考虑增值时 考虑增值时考虑增值时 ( (税后现金流权益增加物业增值税后现金流权益增加物业增值) ) 现金报酬率每年所获得的现金报酬现金报酬率每年

33、所获得的现金报酬投资者初始投入的权益资本投资者初始投入的权益资本 （净经营收入还本付息额）（净经营收入还本付息额） 税前税前 税后税后 （净经营收入还本付息额所得税）（净经营收入还本付息额所得税） 三、计算期和贴现率的选取三、计算期和贴现率的选取 开业准备活动所占用的时间开业准备活动所占用的时间 计算期经营准备期经营期 从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止 贴现率的选取方法参见前面的说明。 四、计算示例四、计算示例 定性示例； 计算示例。 【例1】某年轻人为照顾父母，于2004年在北京宣武区白纸坊 西街恬心家园

34、二期购买了一套小户型约60平米。该年轻人考虑 的因素有： 一是地段好，离父母近； 二是旁边有一小公园，步行可至陶然亭； 三是房屋格局好，中间无隔断，通透。 年轻人头天看房就交了定金，第二天签了购房合同：挑朝向 时加了1万元，挑楼层时又加1万元，总价48万元。在父母的帮 助下，一次性付清了房款。 到了交房日期时，开发商通知，因为装修，必须推迟交房。 第二个月，年轻人再去看房，看到的景象是：地板翘了，原 因是地下管道裂了。 又是一个月没有消息，就上该小区网站，看看其他业主的反 应，结果让他心惊：一期的业主有很多抱怨，如没有拿到房产 证，电路、水路坏了。 怎么办？ 年轻人与父母一合计，决定退房，就委

35、托北京汉卓律师事务 所，宣武法院于2005年3月31日判决北京天工房地产开发公司 退还全部房款，并支付14406元违约金以及已交付的印花税240 元。 结果是判决没有得到执行，相反： 开发商已经在进行三期的开发，原来的房屋也已经出售给其 他人，该家庭的钱仍没有到手。 年轻人于2005年5月申请强制执行，开发商请求和解，约定 于当年12月20日之前还清所有款项。但至当年9月份仅获得自 己垫付的案件受理费9933元。 提示： （1）购房中存在问题，如冲动型购房，没有广泛地调查 产品及其生产者。 （2）注意我国目前房产消费环境。 【例2】1997年，中国石化集团武汉石化厂为解决职工住房问 题，向开发

36、商定向开发徐东石化小区，然后在厂内根据资历等 级，排定选房次序和23万元不等的优惠，按时价1200元平 米出售给职工。其中，10号楼房间稍大、结构稍好而成为争抢 的楼盘。但从发现房屋倾斜到最后胜诉官司，围绕10号楼的纠 纷不断。 1.1.发现问题发现问题 在建设的过程中，已选择10号楼的职工发现楼房明显倾斜， 单位房管科和工程处的答复是：没有超过国家标准。于是，一 些分数靠后的职工由于部分退房而住进了10号楼。 2. 2. 竣工验收竣工验收 1999年4月，整个小区交付使用时，开发商、承建商、石化 厂和质监单位联合出具单位工程竣工验收证明书，总体意 见是10号楼合格，但需要继续加强沉降观测。

37、3. 3. 石化厂与开发商的官司石化厂与开发商的官司 开发商以未按合同支付进度款为由，将石化厂告上法院；石 化厂被迫于2001年4月分九次付清全部进度款，但就300万元的 利息和供电增容款等没有达成一致。开发商请求法院判石化厂 支付利息等费用561万元；石化厂提出反诉，认为10号楼在交付 使用时明显倾斜，且经半年观测，外墙体和地基发生的倾斜率 已超过国家规定的允许范围。 2001年11月30日，市中级法院和冶金部武汉勘察研究院建筑 工程司法技术鉴定中心检测，认为“10号楼存在倾斜；综合评 定其倾斜变形值超出建筑地基基础设计规范（GBJ789）第5、2、4 条规定要求10号楼虽存在倾斜，但未达到

38、危房标准应对房屋倾斜作相应 处理”。石化厂由此提出退房，并要求开发商为住户提供质量合 格、等值的商品房，但被法院驳回。 4 4. . 业主与开发商的诉讼业主与开发商的诉讼 10号楼业主将开发商诉至法院，提出双倍返还购房款并赔偿 装修损失等请求。 受理的武昌区杨园法庭遂作了第二次鉴定，内容是“10号楼 由于倾斜超出规范要求，需要进行纠偏处理”，法庭认为司法 鉴定结论未称“确属不合格”，房屋质量导致的倾斜、裂痕、 漏水等，未严重影响正常居住使用。因此，法庭判决，按照购 房款的3计，每户获得约4000元的赔偿，驳回其他诉讼请求。 5 5. . 开发商的上诉和居民的反上诉开发商的上诉和居民的反上诉 开

39、发商不服，提出上诉，并对房屋进行纠偏。 在房屋四周开挖期间，居民发现该楼基础建筑部分与原设计 图纸不符，存在隐患，就向中院提供相关影像证据，中院由此 裁定，撤销杨园法庭判决，发回武昌区法院重审。 6 6. . 武昌区法院的判决武昌区法院的判决 居民提出房屋地基的证据，要求退房，并按同地段、同类型 房屋价值进行退赔、赔偿。 省建筑工程质量监督检验测试中心接受居民委托，拟对10号 楼基础承台框架质量、房屋现有倾斜度及受损情况进行鉴定， 但开发商未提交房屋设计图纸、基础设计图纸，鉴定未做出， 法院遂于2005年底作出判决，参照所在地砖混结构二手房市价， 按2900元平米计，结合楼层差价，要求开发商一

40、次性分别赔付 10号楼26户居民的退房款和损失赔偿30万元，住户退出居住房 屋。 7 7. .结果结果 2006年9月，市中院终审，维持一审判决。由此，10号楼 业主借款近18万、为期4年的维权之路告一段落，获得了近 800万元的赔偿，可惜同地段、同类型房屋价值已经又上涨 了一大截！ 提示：从房产消费环境到房地产诉讼环境，无不令人心酸。 资料资料 用毛竹替代钢筋盖楼房用毛竹替代钢筋盖楼房 杭州市余杭区人和家园的业主发现了一件荒唐事：墙体过 梁的钢筋原来是两片毛竹。这个消息很快传遍了整个小区， 业主在深表震惊之余，纷纷对自己正在装修的房屋进行仔细 检查，结果令人震惊。 12幢2单元802室的业主

41、敲开卫生间和厨房的地板后发现， 原本用水泥砂浆填平的地板下全是建筑垃圾，而水泥地面用 手就可以抠开。陆续地，其他业主也发现了类似的问题。 更为奇怪的是，杭州市余杭区建筑工程质量监督站表示， 该小区房屋已通过综合验收，五个鲜红印章盖在了验收结论 为“合格”、“完整”、“符合要求”的栏目里。 最令人奇怪的是，该质监站的处理意见是：要求人和房地 产开发公司对10幢1单元1401室住户的卫生间过梁中使用毛 竹片替代钢筋进行整改。 【例3】 宋女士1999年大学毕业后，进入苏州一家大型台资 IT企业做公关和市场，税后工资3000元月，每月租房支出 700800元/平米。 购房经历： 第一套房：鉴于租房不

42、如购房，2000年首付2万元，住进了 一套84平米的房屋，每月供款1400元。 第二套房：2003年，在与先生登记结婚时，因为材料未带齐， 只得到处闲逛，在路上看见一楼盘广告，经过5分钟的协商， 两人决定购房，并支付了定金。 第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租车在府南河上绕 了一圈，就购买了房屋。 2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海发展，上海房价 正在一路飙升。夫妇俩变卖了苏州的第一套房屋，在上海莘庄 地铁站附近购买了第四套房子：两室一厅、70多平米，均价 9500多元/平米。 夫妇俩向来是一身名牌，2003年9月起刷卡消费。 20032004年间，房租加上两个人的收入，每月

43、还贷8000多 元，生活开始变得紧张。 忽然在2003年底，公公被发现身患癌症并于不久后离世，此 事前后花费了20多万元，其中夫妇俩花了近8万元。 俩人的生活开始变得狼狈：早点两三元、午饭10元、晚上20 元，上下班坐地铁，周末就休息。 整个一个房奴！ 提示：购房决策轻率，生活支出无计划，理财低能，家 庭财产结构单一。 【例4】 为了改善住房条件，武汉市45岁的黄女士和丈夫于 2001年初在后湖竹叶苑小区购买了120平米的新房，三室两厅， 于2002年春节入住；可只住了一个月，一家三口便在汉口车站 街租房，一住5年。 为什么呢？ 房屋本身没有大的问题。 主要目的是为了孩子上学、两口子上班方便。

44、黄及其丈夫在 香港路上班，孩子于2002年在三阳路中学上初中。当时进出后 湖的公交车只有621路，从竹叶苑至东西湖，两边都不搭边。 开始以为过一段时间，该区段的交通会有所改善，谁知5年 过去，仍旧没有变化。结果是，120平米的新房，只能看，不 能住！ 据知，位于汉口东北部的后湖地区，已建成十几个新建小区， 容纳10万居民，目前仅有两路公交开进这些小区。居民普遍反 映上下班、购物、孩子上学均不方便。 提示：对房屋价值理解不够，购房目标不清。开发商的社会责任感 和地方政府的为民意识淡薄。 【例3】某投资者花费30万元购买了一套120平米住宅，一次 性付款，预计3年后可以40万元的价格出售（假定空置

45、，不考 虑租金收益及物业管理费支出）。 其他资料如下： 售房时的交易手续费为售价的1.5%，营业税为售价的5%，城 市建设维护税为营业税的1%，印花税为售价的0.5%，契税为售 价的1.5%。城市土地使用税每年每平米0.5元。评估、交易、 登记等费用约2000元，所得税税率为20%。 试分析此项投资？ 【解】 1. 购买价格：30万元； 2. 手续费：40万1.5%=6000元 45000.853825平米； 3. 有关税费： （1）营业税40万5%=2万； （2）城市维护建设税2万1%200元； （3）印花税40万0.5%200元； （4）契税40万1.5%6000元； （5）土地使用税0.

46、51203=1800元； （6）评估、交易、登记费=2000元。 4. 税前利润：63800元； 5. 所得税 （售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）20% 12760元； 6. 税后利润=63800-12760=51040元。 提示提示 1. 计算出的回报率可以与银行存款利率相比较，同时 注意工具的风险。 2. 注意实例中涉及的交易费用。 （1）营业税及其附加（城市维护建设税、教育费附加、 堤防工程修建维护管理费、平抑副食品价格基金、教育 发展费）计5.8。 （2）契税。 （3）房地产交易土地收益金：按照不同土地等级收取； （4）二手房交易所得税：出售房产收入扣除房产原值 和有关税费后得

47、到净收入，按20%的税率计。此项税于 1994年制定，但长期未予征收。 （5）交易手续费：武汉市按照建筑面积为基数征收， 如新建商品住房为3元/平米，二手房为5元/平米。 （6）产权登记费：武汉市按照每套征收，如80元。 3. 注意交易费用的承担人。 【例4】某家庭4口人，包括1老人。存款12万元，家庭月收入 6000元，日常开销3000元，无其他负债。现有几种价格、户型、 面积的住房供选择： 户型 二室二厅 三室二厅 三室二厅 四室二厅 面积 平米 80 100 120 140 价格 元/平米 3500 3500 3000 3000 标准 成品房 成品房 毛坯房 毛坯房 其他条件如下： （1

48、）抵押贷款方式： 首付3成，贷款7成15年，每万元月还款额为83.09元； 首付2成，贷款8成20年，每万元月还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计1万元。 （3）室内装修每平米约500元，家居装饰每平米约200元。 试给出置业建议。 【解】以其中之二为例，说明其过程： 1. 购买价格：3500元/平米100平米35万元； 2.首付：35万20%7万元； 3.抵押贷款总额：35万7万28万； 4.每月还本付息额：2866.221854.16元， 本息总额：1854.162012444998元； 5.家居装饰：2001002万元； 6.各种手续费、税费：1万元。 提示 （

49、1）该家庭支付首付、有关手续费、水费、家居装饰费， 共计10万元，余2万作为家庭备用金。 每月还款1854元，再扣除3000元的日常开销，余1000元， 基本可行。 （2）注意购房中资金的准备和分配以及持有成本。 【例5】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者的权 益资金为20万元，另外30万元为年利率7.5、期限30年、按 年等额还款的抵押贷款。 建筑物的价值为40万元，按照有关规定，可以在25年内直线 折旧。 预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为 毛租金收入的10，包括房产税、保险费、维修费、管理费、 设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30。 写字楼

50、的年增值率为2。 试计算该写字楼投资项目的投资回报率。 【解】 （1）年毛租金收入：10万； （2）空置和收租损失：1万； （3）年运营费用：3万； （4）净经营收入：10136万； （5）年还本付息： 307.5/（1（17.5）-30）2.54万； （6）净现金流：3.46万； （7）现金回报率：3.456/2017.3； （8）还本收益：2.54307.50.29万； （9）扣除折旧前的应税收入：3.460.293.75万； （10）折旧：40/251.6万； （11）应税收入：3.751.62.15万； （12）所得税（33）：2.15330.7095万； （13）税后净现金流：3.4