高力国际-电商需求倒逼供应端提升效率和柔性上海物流地产市场方兴未艾-2020.12.15-10页-.pdf
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高力国际-电商需求倒逼供应端提升效率和柔性上海物流地产市场方兴未艾-2020.12.15-10页-.pdf
1、2020年初的新冠疫情促进了电商发展，进一步提高在社会零售总额中的份额并达到25%。同时由于全国居家隔离生鲜电商交易量迎来爆发式增长，春节期间成交量同比翻番，与此同时直播电商今年渗透率大幅提高，并倒逼供应端提升效率和柔性。华东地区作为全国最大的物流市场依然是最活跃的市场。高力国际建议：上海地区冷链处于供不应求的状态，租户或者开发商需要对现有仓库进行改造升级。投资者关注靠近市中心的物流项目，除了拥有稳定租金增长和有限供应，冷链需求也将持续攀升。业主需要投资智慧仓储的数字化和自动化系统以响应直播电商柔性供应链的挑战。方兴未艾2020年上半年的新冠疫情给中国经济带来冲击，制造业供应链中断以及全球贸易
2、的暂停导致上海物流地产需求萎靡。展望2021年全球经济复苏将提振物流需求。今年总共7个新项目入市，总面积达473,000平方米。2021年总共有5个新项目入市，预计总存量将达到725万平方米。需求萎靡及供大于求导致今年租金没有增长。我们预计2021年净吸纳量将从2020年的16.4万平方米上升至55万平方米，因而预计租金将同比上升3%。空置率从2019年的9.5%上升至2020年的13.0%。虽然2021年新增供应较大，在较强劲的需求带动下我们预计空置率有望持平。需求供给租金空置率2021全年2020下半年202025每年平均同比2021全年环比 HOH2020年下半年胡优优高级经理 | 研究
3、 | 华东区+86 21 6141 总结与建议202025每年平均物流| 上海| 研究部 | 2020 | 2020年12月15日550,000 平方米439,000 平方米270,000 平方米645,000 平方米491,000 平方米147,600 平方米人民币1.50人民币1.54-0.9%3%人民币1.621.6%13.0%13.3%-2.2pp0.3pp12.3%-0.1pp随着线下零售向线上零售的加速转型，境内外投资者积极寻求物流地产的投资机会，预计2021年上海地区物流地产资本化率将下降至5.1%。5.1%-0.2pp4.9%-0.08pp5.3%-0.2pp资本化率高力专题2物流| 上海| 研究部 | 2020 | 2020年12月15日高力专题华北华东华南华西高标库存量（百万平方米）空置率(%)=5%租金（人民币每平方米建筑面积每月）20.9%10.19租金25.2高标
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