公园前站地下商业广场物业经营策划方案书（70页）.doc

1、公园前站地下商业广场公园前站地下商业广场 物业经营策划书物业经营策划书 目录目录 一、一、 市场情况市场情况 .5 5 1 1 各区商业格局特色分析各区商业格局特色分析.5 1.1 越秀区 .6 1.1.1市场概况 .6 1.1.2越秀区商业发展规划 .11 1.2 东山区 .12 1.2 东山区 .13 1.2.1 区域概况.13 1.2.2 农林下路板块.13 1.2.3 中华广场商圈： .14 1.2.3 海印板块 .17 1.31.3 天河区天河区.18 1.3.1 价格特征 .18 1.3.2 体育中心商圈 .19 1.3.3 主要功能定位及影响力分析.21 2 2现有地铁一号线上盖

2、商业物业现有地铁一号线上盖商业物业 .23 二、地铁沿线项目二、地铁沿线项目.2424 1 1、正佳广场、正佳广场 .24 11 物业概况.25 1.2 正佳广场各层商业品牌比例 .26 2.2. 天河城天河城 .33 2.1 地理位置与规模 .34 2.2 业态分布及入驻品牌 .35 2.3 经营状况 .37 3 3、东山锦轩现代城、东山锦轩现代城 .38 4.4. 中华广场中华广场 .40 5.5. 流行前线流行前线 .44 6.6. 地王广场地王广场 .46 7.7. 五月花广场五月花广场 .49 8 8、中旅商业城、中旅商业城 .51 9.9. 恒宝华庭恒宝华庭 .53 三、各项目横向

3、对比三、各项目横向对比.5656 1 1、各项目横向对比、各项目横向对比 .57 2 2、 其他项目情况其他项目情况 .59 四、项目分析四、项目分析.6060 1 1、 经济技术指标经济技术指标.60 2 2、地理位置及项目四至、地理位置及项目四至 .61 2 .1 项目位置： .61 22项目四至.61 3 3、项目、项目 SWOTSWOT 分析分析 .61 3 3、项目、项目 SWOTSWOT 分析分析 .62 4 4、周边商业环境、周边商业环境 .64 41周边市场总结.65 5 5、定位思路、定位思路 .68 51项目定位.68 52目标消费群.71 53项目经营方式.72 54楼层

4、功能分布及商户组合（附图）.74 一、一、市场情况市场情况 1 1 各区商业格局特色各区商业格局特色分析分析 广州市大型的传统商业网点，以“西关上下九” 、 “北京路、中山路”两大路段最具代表性。纵观现时广州 市的零售消费旺区，主要分布在以下四大区域： 北京路至中山路，延伸至东山农林下路一带； 西关上下九一带传统商业区； 天河新兴商业区，如正佳广场、天河城广场、宏城商业广场、中信广场； 地铁沿线上盖物业，如中华广场、恒宝华庭、中旅商业城、五月花广场、现代城等。 以下对与本项目有较大关联的越秀区、东山区、天河区，以及在其中的中华广场商圈、体育中心商圈状 况、定位、功能组合进行分析。 1.11.1

5、 越秀区越秀区 1 1. .1 1. .1 1 市市场场概概况况 作为广州的发源地，越秀区拥有 2000 多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、 最快捷的信息和最便利的交通，被誉为“璀璨明珠，黄金宝地”。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的 这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。 分布特征分布特征 越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路 (四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专 业市场临街商铺并存的局面。 北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀

6、区，全长 1200 米。据有关资料显示，北京路共有 298 家临街商铺，其中步行街上有 183 家，商业利用率高达 100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路 步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、 班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达 108 家。 越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新和广百(广 百新翼)一南一北“镇守”北京路，即将交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场和在建中的明盛广场亦紧挨北 京路，而亿安广场和北京华联购物中心(中旅商业城)所在地段亦形

7、成购物热点场所。 除步行街和综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩 具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠 久的专业市场。 供求特征供求特征 越秀区商铺市场 1998 年至 2002 年的批出量为 14.49 万平方米，占全市(原八区)批出量的 6.82%，仅 次于芳村、黄埔两区。作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用 地有限；同时，越秀区的行政面积仅有 8.9 万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可发 展面积空间缺乏的状况。2003 年，越秀区

8、新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。 越秀区商铺市场 1998 年至 2003 年的成交量为 20.16 万平方米，占全市(原八区)成交量的 9.81%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市 场也非常红火。2001 年至 2003 年二手商铺成交面积为 6.89 万平方米，占同期一手商铺成交量的 92.4%， 与一手交易基本持平。 价格特征价格特征 从广州市房管局取得的数据显示(见下表)，1998-2004 年上半年，越秀区商铺成交均价为 21163 元/平 方米，高出全市原八区的 12556 元/平方米将近 1000 元，位

9、居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位 凸显无疑。 据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市最繁华的商业中心，其 临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在 1000 元/平方米以上，位置较好的每 平方米在 2000-3000 元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层的租金为 200-300 元/平方米月。一德 路沿江路的干果海味玩具精品一条街和酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售 价最高的是山海城，其首层的销售售均价为 8.8 万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为 800-900 元/m2， 其次为海中宝专业市场，

10、其首层的租售价分别是 8 万元/m2 和 530 元/m2。流花地区是全国最大规模的时装 批发集散地，共有 14 家大型服装批发市场，拥有 20 多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户 1 万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达 20 万人次以上，货流量达 40 多吨，年成交额愈 100 亿元以上。 商业步行街商业步行街 作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅 汇集了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、 皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的“

11、黄金商圈”之称。 据了解，北京路日均人流量达 30 万人次，节假日更达 50 万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多 粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。一般的首层商铺每方建筑面积的月租金在 1000 元以上， 位置较好的每平方米在 2000-3000 元之间，而地点最好的一些商铺更超过 5000 元平方米。如北京路某铺 位首层临街面积 120 平方米，共四层，业主开价 1800 万，带租约，月收租 22 万元，年回报率高达 15%。 巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹜。 为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕 娱乐休闲和旅游

12、功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和 澳门的客户。目前北京路在建的大型商厦包括光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的 “韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。 北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路围绕着十大行业形成的专业街、批发市场，与繁华的 中山路形成五条横街。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与 旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成广州第一大商圈。 专业市场专业市场 越秀区经过多年的商业发展和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市

13、场： 一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，后 来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场也相继进驻，如今已拥有国际玩具城、中港城、万菱广场、德宝 交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。 在政府打造一德路，实现一德路商业的升级换代，从而以“入室经营”代替以往的室外零散经营的策略下， 现一德路的专业市场形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。由于这三个专业市场具 备规划优势、配套及服务优势，因此，其租售价在一德路也是最高的。调查数据显示，一德路的海味专业市 场中，租售价最高的是山海城，其首层的销

14、售售均价为 8.8 万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为 800- 900 元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是 8 万元/m2 和 530 元/m2。而在文具精品专业 市场当中，租售价最高的国际玩具文具精品广场，其首层的租售价分别为 6 万元/平方米和 330 元/平方米， 其次为德宝交易广场，其首层的租售价分别为 4 万元/平方米(现二手价，约 99 年发售时一手价达 7 万元/平 方米)和 100 元/平方米。 长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道,而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群 酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区

15、独有的商业和文化遗产。在此基 础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时 的观光休闲区。该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在 500 平方米以上，清吧经营性质的 酒吧面积较小，一般为 80400 平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧 经营范围较杂，一间酒吧可以兼有卡拉 OK、表演 SHOW、DISCO 功能，调查显示一般带卡拉 OK 的酒廊 占整体酒吧数量的 50%，带卡拉 OK 功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场 1-3 整层裙楼约 3000 平 方米、ET 太空城 1-3 层中空约 1 万平

16、方米。 流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有 14 家大型服装批发市场，拥有 20 多万平 方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户 1 万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达 20 万人 次以上，货流量达 40 多吨，年成交额愈 100 亿元以上。 1 1. .1 1. .2 2越越秀秀区区商商业业发发展展规规划划 北京路南段建准步行街北京路南段建准步行街 按照规划，北京路国际商贸区北抵广卫路，南至天字码头，东以越秀区界为边界，西到解放中路。为配 合北京路全线步行化，将拓宽大马站路；开通北京路周边的府学西街、教育路延长线、南堤二马路延长线、 珠光路延长线及光明广场东侧的

17、规划路；并将泰康路天字码头段建成为只准公交车通行的准步行街； 以中山五路地铁出入口为起点，在地下把广百和广百新翼、光明广场、名盛广场、新大新商场等连接起 来，建成一个全新的地下商业购物街。 越秀区商贸旅业资源图越秀区商贸旅业资源图 越秀区商旅资源图越秀区商旅资源图 1.21.2东山区东山区 1.2.11.2.1 区域概况区域概况 东山区全区总面积 17 平方公里，常住人口达 60 万人，占全市总人口数的 10.5%，仅次于越秀区、荔湾区 居第三位。本区从业人员达 53 万人。 1.2.21.2.2农林下路板块农林下路板块 六个项目形成商业节点、农林下路使连贯六个项目形成商业节点、农林下路使连贯

18、 6 个项目自北向南分别为新裕大厦、建和大厦、富银大厦、东山锦轩、新富熊大厦以及中国电信大厦。 拓宽道路经营升级拓宽道路经营升级 针对目前农林下路车道拥挤的状况，政府将把农林下路改造成一条 36 米宽的主干道，其中两边人行道各 为 5 米宽，且划出一条较宽的绿化带，中间为双向 6 车道。农林下路将全面扩容，区政府表示，将以上海的淮 海路为蓝本，引导农林下路商业街成为以百货业、大型零售业和品牌、名牌专卖店为主、大型商厦林立的商业 街。 农林下路是东山区商业的一个门户，东山区政府对其改造的决心相当大，宣布要把其建成“广州淮海路”。 农林下路贯穿环市东、东风东和中山路三条广州的主干道，形成一个“王”

19、字型结构；周围居民区密集，又有广 工、中山大学医学院两所高校，当然车水马龙、行人如鲫。农林下路北端连接环市东商圈，中间与东风路之写 字楼及酒店接壤，因此，成为东山区及广州市的次级商务中心区。 1.2.31.2.3 中华广场商圈：中华广场商圈： 商圈概况商圈概况 英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业 市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城 次新区 东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过 20 亿 元，并保持两位数的良好增长势头。 地块商

20、业发展状况一览表地块商业发展状况一览表 地块范围地块范围东至东川路，南至东华西，西至东 濠涌高架路，北至东风东路 商用物业总面积商用物业总面积22 万 总客流量总客流量约 60 万人次/天地铁站客流量地铁站客流量平日 2 万人，节假人 4 万人 核心商圈居民人口核心商圈居民人口约 70 万人通勤人口通勤人口约 10 万人 商圈商业定位商圈商业定位集购物、饮食、休闲、娱乐一体商圈形象定位商圈形象定位实惠、潮流、前卫 商圈内标志性建筑商圈内标志性建筑烈士陵园、省体育馆、中华广场商圈民俗风貌特色商圈民俗风貌特色无明显特色 注：核心商圈指以中华广场为中心，半径 3 公里之内的范围 功能组合表功能组合表

21、 业态业态业种业种档次档次目标客户目标客户主要商家（物业）主要商家（物业）排序排序 零售 购物中心，百货店、 超市、大型综合超 市、专卖店、专业 店、便利店等多种 业态共存 服饰、家居、 电器、通信、 音像、书刊 中偏高档为主， 其他档次为辅 区域内白领阶层为主，辐 射全市、吸引外地来穗旅 游人士 JUSCO、中华百货、 流行前线、地王广场、 7111 批发 专业市场、专业商 城 摩托车配件、 通讯 中档为主区域周边高校、企业及商 务人士，辐射全市 陵园西通讯一条街、 中华广场名店城 6 餐饮娱乐 中餐、西餐、水果 甜品店等，游戏 中档为主、其 他为辅 区域内居民、白 领、游客等个人 中华广场

22、 7 楼饮食、绿蔷 薇、麦当劳、肯德基、绿 岛咖啡、南梦宫游戏中心 4 文化旅游 历史教育基地、 书城 区域内居民、白领烈士陵园、中华广场 六楼书店 2 体育休闲 体育运动场中高档为主区域内居民、白领、游客 等 广东省体育场 3 功功 能能 组组 商务 写字楼、酒店本地中小创业型公司电信大厦、东盛大厦、 全球通大酒店、东风 大酒店、大上海酒店 等 7 交通状况一览表交通状况一览表 地块商业演进可分三个阶段：地块商业演进可分三个阶段： 1.1997 年以前，缓慢发展阶段。 以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP 机、手机维修点、通讯零配 件专营店为主，缺乏影响力。 2

23、.1998 年2001 年，购物中心替代阶段。 中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点， 迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。 3.2002 年至今，零售功能整合优化阶段。 中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第 一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。 商圈主要功能定位商圈主要功能定位 商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。 该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集 地吸引市区消费者的一站式

24、消费商圈。 其细分功能定位如下： 购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭配 时尚、潮流元素的购物商圈。其中中华广场主要面向中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则 面向对学生一族、年轻一族。 娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。 饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场 7 楼和流行前线。 交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引 旧城西南片区的居民。 1.2.31.2.3 海印板块海印板块 该板块有

25、三大广州之最的专业市场以海印电器总汇、星之光电器城为核心的电器专业市场、旧货市 场和海印布匹市场，此外还有新华书店及部分摩托车配件市场。 1.31.3 天河区天河区 天河体育中心区域是广州市总体规划中确定的新城市中心区，其功能总定位为现代化的商业、金融、商 务、行政、体育和居住生活。商业定位则是以以写字楼里的大量白领、金领及附近居民消费带动商场购物、 娱乐休闲、文化、体育、饮食等的发展。 1.3.11.3.1 价格特征价格特征 天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯 式的递减。天河城广场内的铺位月租金在 1000 元/以上，正佳广场首层租金

26、750 元/；维多利广场首层 500-800 元/左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到 400500 元/的月租金；五山路的数码科贸城 首层 200250 元/；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在 100200 元/左右。一个逐级递减的模式，让天 河商铺的价格有迹可循。 天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广 州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价 偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上 500600 元/，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元 /，这种不平衡，在很大程度上拉低了

27、天河商铺的成交均价。 1.3.21.3.2 体育中心商圈 地块概况地块概况 体育中心地块商圈，主要指以天河体育中心为中心，周边 1000 米范围内的商业，总商业面积超过 100 万 m2。该商圈商业的目标顾客群为主要以年龄在 20 至 45 岁之间的、在周边生活、工作、学习的人群为主，兼顾其 他年龄段的消费群，辐射整个广州市区和东莞、佛山、中山等珠三角地区，以及吸引外地来穗差旅人士前来消费。 体育中心商圈最初的形成始于年广州市为了六运会的召开而兴建的天河体育中心。之后周边出现一 些零星的商业形态，但没有大的商业物业出现。一直到年广州购书中心落成，整个商业气氛还处于聚集 阶段。随着年天河城投入使

28、用并逐渐被市场接纳，体育商圈基本形成，商业氛围越发清晰。 年宏城商业广场落成，与天河城携手搭建体育中心商圈的领头地位，与此同时，中信广场投入使用， 天河北一跃成为广州第一大商务区，随之带来的巨大白领、金领高消费客流，使体育中心商圈更趋成熟，成为与 北京路并架齐驱的商业中心，99 年，地铁一号线全线开通，与天河城连成一体的体育西站带来了巨大的客流。随 后，时代广场的开业为体育中心商圈又添一道亮点，附近高级写字楼纷纷落成，住宅楼盘风起云涌，为商圈提供 了大量的固定客源。 年广州城市规划出台，天河成为最大的受益者。年，广州新城市中轴确立，中轴线由北往 南贯穿体育中心商圈，体育中心商圈无限的发展前景更

29、为突显。年，维多利广场投入使用，号称全国铺 王的正佳商业广场 2005 年加入体育中心商圈，同时，太古汇报业广场、新创举大厦裙楼物业等众多商用物业上马 启动。 体育中心商圈主要商厦一览表体育中心商圈主要商厦一览表 规模规模功能功能主力商户主力商户 天河城广场天河城广场建筑面积 16 万，经营面积 10 万购物、娱乐、餐饮天河城百货、吉之岛 正佳广场正佳广场建筑面积 48 万，商场面积 28 万购物、娱乐、餐饮百佳、友谊 时代广场时代广场占地 1.8 万购物、娱乐、餐饮广州友谊、联邦家私 广州购书中心广州购书中心营业面积 1.5 万书刊、音像、展览新华书店 维多利广场维多利广场营业面积 2.4

30、万购物、餐饮宏城广场 地块商业发展状况一览表地块商业发展状况一览表 地块范围地块范围体育中心周围 1000 米范围内商用物业总面积商用物业总面积超过 100 万 总客流量总客流量平均每天 100 万人次，节假日超过 200 万人次 地铁站客流量地铁站客流量体育西站平日 2.42 万人次，节假日 3.30 万人次 核心商圈居民人口核心商圈居民人口周边 3 公里内约 50 万人通勤人口通勤人口30 万人 商圈内性质描述商圈内性质描述新的广州市级综合性商业中心和最大的商圈，泛 CBD 区商务商业中心，国内中心城市最大商圈之一 商圈内标志性建筑商圈内标志性建筑正佳广场、中信广场、天河城广场、天 河体育

31、中心、广州购书中心、中泰广场 商圈民俗风貌特色商圈民俗风貌特色典型的城市新区，外来移民工作生活聚集区域， 多元化、时尚化、开放性、国际性氛围浓厚 注：.地铁客流量数据源自广州地铁 2003 年度年报 体育中心地块交通状况表体育中心地块交通状况表 公交巴士线路公交巴士线路有约 56 挑公交线路在体育中心周边停靠，几乎全市各个区域都有公交线路直达该区域， 另外，体育东还有通达珠三角东部和南部的公路客运站点，并且有超过 30 各楼盘的看 楼车从宏城广场出发 地铁站及乘客特征地铁站及乘客特征地铁 1 号线体育西路站，3 号线在此换乘，5 号线在黄埔大道珠江新城与 3 号线换乘， 现阶段乘客以机关和企事

32、业单位同勤白领阶层，以及来此休闲、购物、娱乐的年轻群体 和大中学生为主 公交停车场及泊位公交停车场及泊位公共停车位约 2600 个（天河城 600，宏城 200，正佳 1000，体育中心 500，宏城多层停 车场 200，周边露天临停场合计 300） 周边约 60 栋写字楼各有 30 至 200 个不等的专用和临时车位 步行舒适安全度步行舒适安全度道路交通繁忙，人行道设计不够宽敞，客流量巨大且混杂，过街隧道管理不善，造成步 行舒适度、安全度较低，与室内两条商业步行街及国内外著名城市旅游商业街区相比， 现代化、人性化的设计落后 1.3.3 主要功能定位及影响力分析主要功能定位及影响力分析 功能组

33、合表功能组合表 功能功能业态业态业种业种档次档次目标顾客目标顾客主要商家（物业）主要商家（物业） 零售零售 购物中心、百货店、超市、大 型综合超市、大型专业超市、 专卖店、专业店、便利店 服饰、家居、电 器、通信、音像、 书刊、汽车 中偏高档为主， 其他档次为辅 区域内白领阶层为主， 辐射全市及住三角，吸 引外地来穗旅游的人士 JUSCO、天河城百货、友谊、联邦、万佳、 百佳，711，广州汽车博览中心，国美 等 批发批发专业市场、专业商城 电脑、数码通讯、 体育用品及器材 中档为主，其他 为辅 区域周边高校、企业及 商务人士，辐射全市 天河电脑城、太平洋电脑城等八达电脑商 厦，体育中心商城 餐

34、饮餐饮 中餐、西餐、特 色饮食等 中偏高档为主， 其他档次为辅 区域内居民、白领、游 客等个人及公务消费 东海海鲜、中森名菜、广州酒家、澳门街、 锦绣山河、东方明珠、星巴克、哈根达斯、 大家乐、绿茵阁、麦当劳、肯德基 娱乐娱乐 电影、电子游戏、 夜总会、室内公 园 中偏高档为主， 其他档次为辅 区域内居民全市白领、 商务人员等 天河娱乐城、飞扬电影院、时代华纳电影 院 文化文化 旅游旅游 书城、培训、旅 游 区域内居民、白领、游 客等，辐射全市 广州购书中心、南方书城、桥鑫国际培训 中心 体育体育 休闲休闲 体育运动场、健 身美容会所、茶 艺馆 中偏高档为主， 其他档次为辅 区域内居民、白领、

35、游 客等 御都、力美健、健力宝、中体倍力等健身 中心、天河体育中心各馆、等 商务商务 写字楼、酒店 甲级写字楼和 3、4 星酒店为主 本市公司及外资公司、 旅游、商务人士 中信广场、市长大厦、财富广场、广州国 际会议中心、总统大酒店、华侨友谊酒店 2 2现有地铁一号线上盖商业物业现有地铁一号线上盖商业物业 地区地区项目项目建筑面积建筑面积 （） 开业时间开业时间 正佳广场30 万2005 年 1 月 地铁沿地铁沿 线线 天河城广场16 万96 年初 现代城2.7 万2003 年中 中华广场17 万2000 年 流行前线1.5 万1999 年 11 月 地王广场2.5 万2003 年中 五月花广

36、场6 万2005 年 中旅商业城5.6 万2002 年 恒宝广场5.7 万1999 年 6 月 总计总计87 万 其他还有康王商业城由于经营不善，开业率低和天河的天骏商业街经营面积小没有列入以上面积计算。 二、地铁沿线项目二、地铁沿线项目 1 1、正佳广场、正佳广场 1 11 1 物物业业概概况况 项目名称项目名称正佳广场 物业类别物业类别商业物业 物业地址物业地址广州天河路 228 号 发发 展展 商商广州市正佳企业有限公司 占地面积占地面积5.7 万 建筑面积建筑面积42 万（商场建筑面积约 30 万地上七层，地下二层半； 东塔楼为 48 层五星级酒店式公寓； 西塔楼为 30 层超甲级写字

37、楼） ， 车位数量：地下停车位 1500 个 销售均价销售均价约 6 万元/（只有 M 层出售） 租金均价租金均价M 层 350 元/、首层 800 元/二、层 600 元/ 三层 400 元/、四层 300 元/、五层 200 元/ 物业管理费物业管理费60 元/ 1.21.2 正佳广场各层商业品牌比例正佳广场各层商业品牌比例 B1B1 层层 一站超市（百佳）一站超市（百佳） M M 层层前沿精华前沿精华 F1F1时尚都会时尚都会 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 服 装 ssquare、for、mixer、ilmare、hike(天行健)、亨奴、UP STAGE、中域、COUNTRY

38、GIRL、SUNNY BOY、狩猎者、YO YO、angle、EC GO、mickey、TOP MLP、POLO 世家、J and C、 马莲奴、blue star、roeky、古林达妮 think & do(思为)、yoer、歌、STYLE POINT、SEIKO(精工)、time concepts、晶良 2966% 鞋 袋慧珊、JO JO、SNOOPY 37% 精品传情物语、石之恋、符雨轩、GA GA 熊、佳佳精品店 511% 音像华翔 12% 美容 足间舞、美甲 25% 饮 食KFC、优之良品、美食吧、荣华饼屋 49% 合计 44 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 国内 品牌 班尼路

39、、金利来、COLOUR EIGHTEEN、SAMMY、哥弟、舒雅女装、时尚芭莎、范怡文、百丽、左丹 奴、ZEAN、VEEKO、依梦、雅莹 1416% 服 装 国外 品牌 玛丽莎、雷蒙坚尼、乔尔格顿、OXYGEN、LOUIES BERRY、PLAY BOY、LALA、APPLES MAN、莱尔斯丹、雅 迪斯、ESPRIT、ANTINOKI、JECCI FIVE、CnE、MARCUSS、丽沙米娜、歌莉娅、阿瑟斯、 BOSSINI、ORIGIN、YOU FOT DATE、OCHIRY、EZCOCO、CALVIN KLEIN JEANS、道明、MISS SIXTY、JESSICA、GLODANO LA

40、DIES、古谷惠、古色、巴比鸟、艾索尔、苏美尔、夏雪儿、 CBQSC、MDCO 3742% 鞋 袋 巴高米奥、欢乐妙履、MALISHA、慕达菲名鞋、秀凝专门店、美丽宝鞋、法国都彭、红蜻蜓、真 美诗、菲安妮、卡丹路、皮乐卡丹 1213% 精 品瑞士精表、苹果服饰、金利来服饰、PLAY BOY、东方时表、亚乐菲斯、SATCH+ 89% 珠宝 周生生、莱宝珠宝、潮宏基珠宝、钻石世家、英皇钟表珠宝、六福珠宝、宝莉珠宝、金龙珠宝、 ARTIN、和士佳意珠宝、锝金店、广地珠宝 1213% 文化保健东方眼镜、万宁 22% 银行中国银行、农村信用合作社 22% 饮 食星巴克咖啡、哈根达斯雪糕 22% 合计 8

41、9 F2F2潮流天地潮流天地 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 国内 品牌 柒牌、观奇洋服、美嘉怡时装、未名时装、群豪男装、五月、品良、华人坊、奈瑞 尔、丽莱、美标、深宝娜、ROSE MARY、 13 22% 服 装 国外 品牌 古士旗、古天奴、佛伦派克、CAREER、BRESSE、罗马帝王、派利派苏、拜邦、柏棋、 嘉丝和路、凡诗、凯迩、贾娜云妮、德雷娜、名盾国际、科波菲尔、科雷龙、卡宾、 派亿丝、美尔奴、佐道、普仕尼、欧喜门、贝莱斯顿、卡尔力龙、玛斯菲尔 2643% 鞋袋迪森高尔夫、红蜻蜓、韩树一派、暇步士、贵之步、摩斯雷、万里马 712% 精品阿比斯、朝国饰品、金公主、皇后饰品、广天藏

42、品、凯妮、DISNEP、奥妮雅 813% 文化 用品 先施眼镜、惠视眼镜 23% 保健药店屈臣氏、大鹏药店、东风云药店 35% 饮 食 必胜客 12% 合计 60 F3F3多彩生活多彩生活 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 国内品牌 WEIKA、山水印、奔放、祖儿、自由海、达衣岩、GIRL LINE、听雨、应用美色、 XILID、茵羽、LOURIER、圆点、逸点、MARGIGL、FROAIG、唐朝服装、紫荆羽绒 1833% 服 装 国外品牌安奈尔、海曼蒂、ADBO、季后风节扣店 47% 鞋 帽US COCO、US POLO 24% 精 品 福缘玲珑、珠宝沃青、ELENS、珠宝山鸣、帝佳水晶

43、、YINNA 手饰、银友手饰、福 兴珠宝、君宝、广天藏品、宏云龙、万兴珠宝、半宝石水晶、德国公爵、派克 1527% 床上用品 依富高、帝豪、PLAY BOY、赛安娜、罗莱家纺、SINOWAX、沁心园、卡撒天娇、丝 露梦 916% 保健用品千祥参茸、至尊酒坊 24% 饮 食桃园食品、麦当劳、元禄回转寿司、拉丁餐厅、仙踪林、 59% 合计 55 F4F4动感之都动感之都 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 国内品牌 康威、富克、安踏、李宁、洲克、温克 613% 运动用品 国外品牌 锐步、耐克、阿迪达斯、威尔逊、茵宝、HOUSE、MENLOW、匡威、 PUMA、MIZUNO、麦特 1123% 国内

44、品牌 都市风、步步高、晨初、新天路、声之音、骏和通迅、恒通、一号通、 大天行、中移动、新佳信、通豪、永乐电器、HG 数码、龙粤、上广 电 1634% 家 电 国外品牌 BEONE、CANON、NIKKON、SONY、SANSUMG、OSIM、富的山、SIMENS、 富士、LG、FAB、VBS、BHL 13 28% 饮 食主题餐厅 15% 合计 47 F5F5缤纷城市缤纷城市 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 服 饰国内品牌 黑白熊儿童服饰、靖霖服饰 29% 文化用品 张浩文艺术馆、开心果玩具城、明珠琴行、乐韶怡富琴行、雅佳琴行、名珠 琴行 627% 床上用品美时厨具、欧尚宜家、怡亮家具、赛

45、拉维 418% 美发美容八佰伴、圣女养颜旗舰店 29% 精品东瀛瓷 15% 饮 食活力派餐厅、和本堂、友和寿司、新泰洋美食广场、新口味餐厅、多美丽 627% 娱乐冰河溜冰场 15% 合计 22 F6F6美居与美食美居与美食 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 家具恒生好佳家居广场 125% 饮 食 拉斯维加斯主题餐厅、大椰丰饭、 金本日式涮涮锅 375% 合计 4 F7F7世纪欢乐城世纪欢乐城 类类 别别品品 牌牌数量数量比例比例 影院时代华纳国际电影院 150% 游戏中心哇哇游乐城 150% 合计 2 2.2. 天河城天河城 地理位置图地理位置图 2.12.1地理位置与规模地理位置与规模

46、指标指标表现表现依据依据缺点及优点分析缺点及优点分析 地理位置优越 体育西路地铁站出口 位处天河新商业区的咽喉位置， 位处番禺、珠海到广州之要塞，从 番禺到广州经华南快速干线仅需 10 多分钟，从珠海经京珠高速公路 （广珠段）到广州仅需 40 分钟。 时而势易，今天天河城位处成熟的商业中心区， 发展潜力极大，可算是独占先机。 但现时天河主要干道环市路、广州大道、天河北 路、黄埔大道在交通繁忙时间已出现严重堵车现 象，对消费者造成不便。内环路开通后，路面交 通改善不少。 规 模大型 建筑面积 16 万平方米 商业经营面积 8 层约 98，000 平方 米 96 年开业初期，其 300 多个铺位出

47、租率不足 50，当时商铺供应远多于需求。随着各客观环 境改善，铺位出租率 100。 天河城被誉为广州第一个成功之大型综合式购物 广场，人流量最大，其规模足已吸引本地、周边 城市、甚至港、深同胞有目的远道而来一站式购 物消费，是旅行团其中一个景点，暂时在广州还 未有其他商场可取替。 2.22.2业态分布及入驻品牌业态分布及入驻品牌 指标指标表现表现依据依据缺点及优点分析缺点及优点分析 行业及 商户组合 多元化 一楼 135 伊伴 E.blan、120 莎巴狮皇 QUEEN OF SABA、143A 茂源珠宝金行、119 BOSSCO、123 芭 迪 PATTY、188A SWATCH、103/1

48、08 屈臣氏、113A MIRABELL 美丽宝、55 春之花、1101 特乐路 DARLORO 二楼 248 香云纱、221、308 妍丽化妆品、202 天河城 百货 三楼妍丽、雅诺士、卡路约翰、澳西奴、诗梦轩 四楼标卓 沙龙餐厅 飞扬影城 五楼蓝梦宫、游乐场 六楼 F603 大家乐、F610-611 肯德基、000 友和回转寿 司 七楼 703C 赛博廊数码旗舰店、701 迪信通手机城、000 怡景西餐厅 负一层吉之岛 JUSCO 行业综合性强，尤以两间中档百 货天河城百货、吉之岛最具号 召力及吸引力。饮食娱乐行业也 较齐全及多元化。 唯服装品牌档次有逐渐下降的趋 势，纯以租金回报角度出租

49、商场 铺位，难免降低商户组合的可观 性，影响商场整体档次形象。 2.32.3 经营状况经营状况 3 3、东山锦轩现代城、东山锦轩现代城 指标指标表现表现依据依据缺点及优点分析缺点及优点分析 租赁条件越趋升值 租金水平：（按建筑面积计算） 首层：￥10001500m2 二层：￥700m2 三至五层：￥200400/m2 六、七层：￥60100/m2 六楼美食广场一个档位约 25/ m2 左右， 租金￥4-5 万/档 特色行业可考虑合作经营 举例：（建筑面积计算） 首层租客：蜜雪儿租用面积约 80 m2，￥1000 元/ m2 七楼：怡景西餐厅（新开）租用面积约 800 m2，￥20/ m2 由于

50、天河城商铺已升值，租赁十踊 跃，不愁没有租客，显示一片繁华 景象。但行内零售商分析；由于租 金高企，尤其是首层旺铺，因此相 对经营成本提高，现时天河城商户 平均 3 成盈利，3 成持平，3 成亏损 行汰弱留强， （指销售额而言） ，因 此租客变换也较频繁。 详细分析详细分析 指标指标表现表现依据依据缺点及优点分析缺点及优点分析 地理位置地理位置较好 东山区农林下路 地铁上盖物业 虽然是地铁上盖物业，但农林下路周边 商业气氛比较若，未能带来充足的人流。 规模规模中小型 占地面积平方米， 总建筑面积平方米 商住一体楼，商场经营面积 2.7 万 地处区域型商圈，项目商业体量与周边 现有商业气氛相符合