戴德梁行创世纪广场物业管理顾问建议书（85页）.pdf

1、戴德梁行创世纪广场戴德梁行创世纪广场戴德梁行创世纪广场戴德梁行创世纪广场 物业管理顾问建议书物业管理顾问建议书物业管理顾问建议书物业管理顾问建议书 武汉世纪环球投资有限公司 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 DTZDTZDTZDTZ 戴德梁行的使命戴德梁行的使命戴德梁行的使命戴德梁行的使命 DTZ 戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业， 并提供全球性的投资及商务方案。 使命的核心是通过戴德梁行的团队精神、优质服务， 用创意和热诚使目标得以实现。 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 1.01.01.01.0序言序言序言序言1 1 1 1 2.02.02.02.0戴德梁行物业管理有限公司简介戴德梁行

2、物业管理有限公司简介戴德梁行物业管理有限公司简介戴德梁行物业管理有限公司简介2-42-42-42-4 3.03.03.03.0物业管理公司参与物业开发的过程物业管理公司参与物业开发的过程物业管理公司参与物业开发的过程物业管理公司参与物业开发的过程6-76-76-76-7 对发展商之意义对发展商之意义对发展商之意义对发展商之意义 4.04.04.04.0戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点7-117-117-117-11 5.05.05.05.0创世纪广场创世纪广场创世纪广场创世纪广场 物业管理顾问服务内容物业管理顾问服务内容物业管理顾问服务内容物业管

3、理顾问服务内容 12-2312-2312-2312-23 5.1前期物业管理顾问服务内容 5.2后期实质物业管理顾问服务内容 5.3营销中心管理顾问服务内容 6.06.06.06.0服务形式及服务费用服务形式及服务费用服务形式及服务费用服务形式及服务费用24-2524-2524-2524-25 附件一：资质证明附件一：资质证明附件一：资质证明附件一：资质证明26-4426-4426-4426-44 附件二：国内物业管理经历附件二：国内物业管理经历附件二：国内物业管理经历附件二：国内物业管理经历45-7445-7445-7445-74 附件三：委任书附件三：委任书附件三：委任书附件三：委任书75

4、-7675-7675-7675-76 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 1.01.01.01.0 序言序言序言序言 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 1.01.01.01.0 序言序言序言序言 武汉世纪环球投资有限公司投资开发的创世纪广场位于武汉 市解放大道，住宅总建筑面积约 5.5 万平方米，由一栋高层住宅 楼组成，另有商业裙楼、停车场等配套设施。 武汉创世纪广场处于前期开发阶段，鉴于此，根据贵项目的 工程进度，我司建议物业管理顾问为期约三十个月，届时贵我两 司可根据具体情况再进行相关调整。 凭着于国内及东南亚多年丰富的物业管理经验，戴德梁行将针对 武汉创世纪广场之规模特色及独特条件，配合发展商

5、之需要， 提供一套切合实际之物业管理方案，以确保发展商及业主之投资 能有保障及增值。 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 2.02.02.02.0 戴德梁行戴德梁行戴德梁行戴德梁行物业管理有限物业管理有限物业管理有限物业管理有限 公司简介公司简介公司简介公司简介 戴德梁行, 为英国伦敦上市公司 (编码: DTZ),为国际主要的房地产 顾问公司，为世界各地客户提供专 业创新的房地产及商业解决方案。 2.02.02.02.0 戴德梁行物业管理有限公司简介戴德梁行物业管理有限公司简介戴德梁行物业管理有限公司简介戴德梁行物业管理有限公司简介 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 在物业市场和客户需求日趋国际化的

6、前提下，戴德梁行遍布全 球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服 务需求。 戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯 德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家 分公司共有一万余名员工为客户服务。 戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服 务。DTZ Rockwood 将增加客户直接投资房产及集资的机会，而 与The Staubach Company的合作则为客户提供优质的企业服务。 我们的专业团队不单为业主、租客及投资者提供综合的物业服 务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及 世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、

7、物业、经 济及政策上的解决方案。 戴德梁行就商用(工业、店铺及写字楼)和住宅物业的买卖及租 赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务涵盖物 业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。 戴德梁行的研究顾问团队是整体业务的核心，透过追踪和分析 对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为 客户提交最适切的解决方案。他们亦为公营及私人机构提供策 略性预测服务，汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助客 户就这些因素对企业及业务构成的影响和风险作全面深入的评 估。 戴德梁行戴德梁行戴德梁行戴德梁行 物业管理顾问戴德梁行创世纪广场 武汉办事处架构武汉办事处架构武汉办事处架构

8、武汉办事处架构 中国办事处架构中国办事处架构中国办事处架构中国办事处架构 物业管理项目小组物业管理项目小组物业管理项目小组物业管理项目小组 本公司曾提供建议书之地方包括：沈阳、昆明、武汉、西 安、长春、上海、杭州、台湾、南京、天津、福州、顺德、 番禺、广州、深圳、珠海、重庆及成都。并且实际参与了 各类型的物业管理, 对各地方政府的要求及民情都甚有了 解。本公司已组成全国数据库, 对各地之物业管理提供庞 大的网络性支持。确保各分公司能掌握并提供予客户最新 的市场数据及资讯。 针对武汉 创世纪广场 发展项目, 本 公司将结合香港总部的物业管理经验及武汉地区的实际环 境，组成项目小组，为武汉创世纪广

9、场提供完善之物 业管理顾问服务。 香港派驻当地董事 物业估价租售代理物业管理市场研究 物业管理顾问建议书创世纪广场 戴德梁行组织架构戴德梁行组织架构 香港总公司香港总公司香港总公司香港总公司 董事局董事局董事局董事局 香港总行香港总行香港总行香港总行国内办事处国内办事处国内办事处国内办事处物业管理部物业管理部物业管理部物业管理部 工贸大楼租售工贸大楼租售工贸大楼租售工贸大楼租售写字楼租售写字楼租售写字楼租售写字楼租售 商业店铺租售商业店铺租售商业店铺租售商业店铺租售住宅租售住宅租售住宅租售住宅租售 楼宇估价楼宇估价楼宇估价楼宇估价市场研究市场研究市场研究市场研究 物业管理物业管理物业管理物业管

10、理投资策略投资策略投资策略投资策略 建筑顾问建筑顾问建筑顾问建筑顾问 物业管理物业管理物业管理物业管理 楼宇估值楼宇估值楼宇估值楼宇估值 市场研究市场研究市场研究市场研究租售代理租售代理租售代理租售代理 管理服务管理服务管理服务管理服务顾问服务顾问服务顾问服务顾问服务 租约管理租约管理租约管理租约管理大厦公契大厦公契大厦公契大厦公契 维修保养维修保养维修保养维修保养设施管理设施管理设施管理设施管理 物业管理顾问建议书创世纪广场 3.03.03.03.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义物业管理公

11、司参与物业开发的过程对发展商之意义 物业管理顾问建议书创世纪广场 3.03.03.03.0物业管理公司参与物业开发的过程对发展物业管理公司参与物业开发的过程对发展物业管理公司参与物业开发的过程对发展物业管理公司参与物业开发的过程对发展 商之意义商之意义商之意义商之意义 3.1物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策 分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收， 销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼 宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理 在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这 时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业 主的生活质量和便利考虑。从

12、物业管理的专业角度提出 客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今 后业主的生活带来方便。 3.2物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使 用以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、 施 工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑， 可能会造成 先天不足， 后天难补 之情况， 进而令管理困难 及管理费入不敷支， 更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商 声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计 单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业 管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可 以： 1. 能够完善的使用其功能； 2. 能

13、够改进房屋设计的具体要求； 3. 能够严肃监理施工质量； 4. 能够为施工验收和接管垫定基础； 5. 便于日后对物业的管理。 3.3本公司除传统意义上的楼宇维修养护、 清洁绿化、 保安及消防 外， 物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、 物业功 能布局和划分、 分期投入使用之衔接， 物业管理费行情调研和 预测、 在确定目标客户群后对其管理收费之承受能力及法规之 限制、物业租售之推广、智能系统化服务、保障服务等全面服 物业管理顾问建议书创世纪广场 务。 物业管理顾问建议书创世纪广场 4.04.04.04.0 戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点

14、物业管理顾问建议书创世纪广场 4.04.04.04.0 戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点戴德梁行物业管理要点 物业管理服务可以说是一门专业学问， 本公司以本着小心计算 成本及为客户创造最理想的环境为原则， 并透过长期的改进和 提升，使每一个物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种投 资管理的哲学，使业主能充份保障其不动产投资之价值， 不 但使其保值，而且更能使不动产增值。 于参考了发展商提供之资料后， 本公司建议武汉 创世纪广场 之物业管理，因应物业的不同部份应注意以下事项。并且于进 行实质管理时，结合所有部份，以维持统一管理，节省资源。 管理要点包括： 4.14.14

15、.14.1住宅楼管理住宅楼管理住宅楼管理住宅楼管理 4.24.24.24.2商业裙楼管理商业裙楼管理商业裙楼管理商业裙楼管理 4.34.34.34.3停车场管理停车场管理停车场管理停车场管理 4.14.14.14.1 住宅楼管理住宅楼管理住宅楼管理住宅楼管理 住宅楼需要极周全之管理服务，特别是现代化之高级发展计 划，由于使用人没有任何限制，于任何时间都可自由使用其单 元，因此物业需要极周全之管理服务，使用设备如照明系统等 必须照顾周全，使住户能得安全及不间断之高质素管理服务。 住宅楼更须特别注意保安工作， 使用户能有一个舒适及安全之 居住环境，不须为家居安全而担忧，增加住户之归属感。 住宅的内

16、部清洁， 必须妥为安排， 在日常清洁时不能影响住户， 做成不便。而物业清洁服务之质素，必须能长时间有效地保持 高质素，使无论是住户或访客，都能享受一个清洁清新之居住 环境。 物业管理顾问建议书创世纪广场 为使住户省免麻烦， 物业管理处必须提供住户一切有偿服务安 排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维 修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。 4.24.24.24.2商业裙楼管理商业裙楼管理商业裙楼管理商业裙楼管理 商业裙楼是否办得成功，要视乎若干因素，而这些因素又深受 完善物业管理的影响。除了在户组合要平均外，必须保持商铺 及整个物业的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方

17、设置足 够及简明的指示标志预留适当地方作大型展示。商铺设施装备 在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间 断的服务。空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、公众娱乐 场所等地方。逃生信道必须保持畅通无阻，所有固定装置、设 备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会 容易受伤。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔油池 等，必须妥为监管及清理，以免对用户或顾客造成滋扰。物业 管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种推广和宣传活动， 吸引顾客前来消费。至于商业区域附设之停车场时租车位，可 以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快 捷的服务，以增加其对商场之信心。

18、 商业裙楼内之店铺、餐厅及娱乐场所之开放时间有别于其他物 物业管理顾问建议书创世纪广场 业。 而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。游客、路人及 乘客均是商场所吸引消费之对象，故设施之使用率一般较住宅 高，所以设施必须保养得宜，以免对租、用户及顾客造成不便。 由于店铺，餐厅之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密 联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商业裙楼 外观及设备保养，都能符合项目整体及使用者之要求。 4.34.34.34.3停车场管理停车场管理停车场管理停车场管理 现今停车场的设备多采用先进的自动化管理系统配合日 益繁重 的日常运作。采用自动化管理，可以减少人为错失，减省 人

19、力资源， 增快车辆流量， 从而使物业管理运作更为畅顺， 对租用户及访客利用停车场有莫大裨益及帮助。停车场经 营管理策略在可能情况下应按照自给自足厘定收费额，无 须由管理费内补贴以免降低管理费收入，这对住宅出租及 出售营运都有着正面积极作用。 武汉创世纪广场之停车场，除本身用户会使用外，外来 访客、出租车、政府车辆等，亦会临时使用停车场。本公司 于被委任后将会为发展商提供完善之停车场管理方案，并按 实际需要对车场之分区、清洁服务、保安、停车场系统修缮 计划及保险险种等提供建议，从而令使用者感到高效率的管 理服务。 物业管理顾问建议书创世纪广场 5.05.05.05.0 物业管理顾问服务内容物业管

20、理顾问服务内容物业管理顾问服务内容物业管理顾问服务内容 物业管理顾问建议书创世纪广场 5.05.05.05.0 物业管理顾问服务内容物业管理顾问服务内容物业管理顾问服务内容物业管理顾问服务内容 根据武汉创世纪广场的规模及工作进度, 本公司为此项目 提供物业管理顾问服务的建议包括以下各项: 5.15.15.15.1前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务( ( ( (物业交付使用物业交付使用物业交付使用物业交付使用 前前前前) ) ) ) 5.1.15.1.15.1.15.1.1机电工程顾问方面机电工程顾问方面机电工程顾问方面机电工程顾问方面 5.2.1.

21、15.2.1.15.2.1.15.2.1.1评估项目规划设计及设施设备评估项目规划设计及设施设备评估项目规划设计及设施设备评估项目规划设计及设施设备 5.2.1.25.2.1.25.2.1.25.2.1.2评估项目建筑设计评估项目建筑设计评估项目建筑设计评估项目建筑设计 5.2.1.35.2.1.35.2.1.35.2.1.3建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料设备的适用性之专业意见 5.2.1.45.2.1.45.2.1.45.2.1.4物业智能化管理功能之建议物业智能化管理功能之建议物业智能化管理功能之建议物业智能化管理功能之建

22、议 5.2.1.55.2.1.55.2.1.55.2.1.5优化该物业设计方案优化该物业设计方案优化该物业设计方案优化该物业设计方案 5.2.1.65.2.1.65.2.1.65.2.1.6跟进该物业质量跟进该物业质量跟进该物业质量跟进该物业质量管理管理管理管理 5.2.1.75.2.1.75.2.1.75.2.1.7帮助建立科学的设施、设备运行档案帮助建立科学的设施、设备运行档案帮助建立科学的设施、设备运行档案帮助建立科学的设施、设备运行档案 5.2.1.85.2.1.85.2.1.85.2.1.8评估项目绿化评估项目绿化评估项目绿化评估项目绿化/ / / /景观及环卫规划设计方案景观及环卫

23、规划设计方案景观及环卫规划设计方案景观及环卫规划设计方案 5.1.25.1.25.1.25.1.2物业管理顾问方面物业管理顾问方面物业管理顾问方面物业管理顾问方面 5.1.2.15.1.2.15.1.2.15.1.2.1订定管理守则订定管理守则订定管理守则订定管理守则 5.1.2.25.1.2.25.1.2.25.1.2.2配套设施的安排及管理配套设施的安排及管理配套设施的安排及管理配套设施的安排及管理 5.1.2.35.1.2.35.1.2.35.1.2.3员工培训计划员工培训计划员工培训计划员工培训计划 5.1.2.45.1.2.45.1.2.45.1.2.4财务预算财务预算财务预算财务预

24、算 5.1.2.55.1.2.55.1.2.55.1.2.5停车场管理建议停车场管理建议停车场管理建议停车场管理建议 5.1.2.65.1.2.65.1.2.65.1.2.6移交单元予租用户之程序移交单元予租用户之程序移交单元予租用户之程序移交单元予租用户之程序 5.1.2.75.1.2.75.1.2.75.1.2.7装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序 5.1.2.85.1.2.85.1.2.85.1.2.8物业交付期间之保安控制物业交付期间之保安控制物业交付期间之保安控制物业交付期间之保安控制 5.1.2.95.1

25、.2.95.1.2.95.1.2.9物业交付期间之迁入控制物业交付期间之迁入控制物业交付期间之迁入控制物业交付期间之迁入控制 5.1.2.105.1.2.105.1.2.105.1.2.10 物业交付期间之安全控制物业交付期间之安全控制物业交付期间之安全控制物业交付期间之安全控制 5.1.2.115.1.2.115.1.2.115.1.2.11 物业管理人力资源物业管理人力资源物业管理人力资源物业管理人力资源 物业管理顾问建议书创世纪广场 5.1.35.1.35.1.35.1.3配合销售物业配合销售物业配合销售物业配合销售物业 5.1.3.15.1.3.15.1.3.15.1.3.1设计与该物

26、业销售配合之管理模式设计与该物业销售配合之管理模式设计与该物业销售配合之管理模式设计与该物业销售配合之管理模式 5.1.3.2.5.1.3.2.5.1.3.2.5.1.3.2. 协助发展商培训销售人员协助发展商培训销售人员协助发展商培训销售人员协助发展商培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物使彼等能够掌握有关该物使彼等能够掌握有关该物使彼等能够掌握有关该物 业管理方面的知识业管理方面的知识业管理方面的知识业管理方面的知识， 以便销售人员在促销时答复认购以便销售人员在促销时答复认购以便销售人员在促销时答复认购以便销售人员在促销时答复认购 人的查询。人的查询。人的查询。人的查询。 5.1.3.35.

27、1.3.35.1.3.35.1.3.3从物业管理的角度从物业管理的角度从物业管理的角度从物业管理的角度，协助发展商完善该物业楼盘整体协助发展商完善该物业楼盘整体协助发展商完善该物业楼盘整体协助发展商完善该物业楼盘整体 之专业形象。之专业形象。之专业形象。之专业形象。 5.25.25.25.2后期实质物业管理顾问服务后期实质物业管理顾问服务后期实质物业管理顾问服务后期实质物业管理顾问服务( ( ( (物业交付使物业交付使物业交付使物业交付使 用后用后用后用后) ) ) ) 5.2.15.2.15.2.15.2.1建议物业保险事项建议物业保险事项建议物业保险事项建议物业保险事项 5.2.25.2.

28、25.2.25.2.2建议物业管理人力资源建议物业管理人力资源建议物业管理人力资源建议物业管理人力资源 5.2.35.2.35.2.35.2.3建议保安安排建议保安安排建议保安安排建议保安安排 5.2.45.2.45.2.45.2.4建议清洁服务之程序建议清洁服务之程序建议清洁服务之程序建议清洁服务之程序 5.2.55.2.55.2.55.2.5建议维护保养服务之安排建议维护保养服务之安排建议维护保养服务之安排建议维护保养服务之安排 5.2.65.2.65.2.65.2.6建议财务管理之程序建议财务管理之程序建议财务管理之程序建议财务管理之程序 5.2.75.2.75.2.75.2.7建议处理

29、用户投诉之程序建议处理用户投诉之程序建议处理用户投诉之程序建议处理用户投诉之程序 5.2.85.2.85.2.85.2.8订定业主委员会之章程订定业主委员会之章程订定业主委员会之章程订定业主委员会之章程 5.2.95.2.95.2.95.2.9建议园艺保养及节日布置之安排建议园艺保养及节日布置之安排建议园艺保养及节日布置之安排建议园艺保养及节日布置之安排 5.2.105.2.105.2.105.2.10 建议用户联系及管理报告之安排建议用户联系及管理报告之安排建议用户联系及管理报告之安排建议用户联系及管理报告之安排 5.2.115.2.115.2.115.2.11 管理运作进程管理运作进程管理

30、运作进程管理运作进程 5.2.125.2.125.2.125.2.12 管理顾问运作组织表管理顾问运作组织表管理顾问运作组织表管理顾问运作组织表 5.35.35.35.3营销中心管理顾问服务营销中心管理顾问服务营销中心管理顾问服务营销中心管理顾问服务 5.3.1.5.3.1.5.3.1.5.3.1. 营销中心安保服务营销中心安保服务营销中心安保服务营销中心安保服务 5.3.25.3.25.3.25.3.2营销中心清洁服务营销中心清洁服务营销中心清洁服务营销中心清洁服务 5.3.35.3.35.3.35.3.3绿化保养及节日布置之安排绿化保养及节日布置之安排绿化保养及节日布置之安排绿化保养及节日

31、布置之安排 物业管理顾问建议书创世纪广场 5.3.45.3.45.3.45.3.4设施设备的验收及日常维护保养设施设备的验收及日常维护保养设施设备的验收及日常维护保养设施设备的验收及日常维护保养 5.15.15.15.1前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务前期物业管理顾问服务( ( ( (物业交付使用前物业交付使用前物业交付使用前物业交付使用前) ) ) ) 5.1.15.1.15.1.15.1.1机电工程顾问方面机电工程顾问方面机电工程顾问方面机电工程顾问方面 5.2.1.15.2.1.15.2.1.15.2.1.1评估项目规划设计及设施设备评估项目规划设计及设施设备

32、评估项目规划设计及设施设备评估项目规划设计及设施设备 从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见， 如停车场出入口的 位置，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。 从日后管理的角度， 分析物业建造的选料及安装方法等减少遗 漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。 站在使用者的角度对有关工程设备之选择提供意见。 定期与项目工程部联络并作出会议， 对可能影响日后执行管理 工作的事项，提供建议。 5.2.1.25.2.1.25.2.1.25.2.1.2评估项目建筑设计评估项目建筑设计评估项目建筑设计评估项目建筑设计 在前期，我司专业人员将站在今后管理和使用的角度评 估项目的建筑设计，并提出相

33、应的改善意见。 5.2.1.35.2.1.35.2.1.35.2.1.3建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料设备的适用性之专业意见 建筑材料的选择，对物业日后的管理工作，有着深远的 影响，适当的配套，对日后维修保养，带来方便及合符 经济效益，故此，在前期设计及施工阶段应予以重点考 虑。 物业管理顾问建议书创世纪广场 提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。 提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期 间操作成本及使物业经济效益增加。 建议成本保护方案，减少因施工对材料可能造成的损 害。 协助物业管理公司工程人员提前熟悉物业中的

34、各种设 备和路线，保证楼宇的安全启用，正常运行。 5.2.1.45.2.1.45.2.1.45.2.1.4 物业智能化管理功能之建议物业智能化管理功能之建议物业智能化管理功能之建议物业智能化管理功能之建议 随着当今家居生活的发展及资讯科技的日新月异， 智能 化的管理已经成为发展项目的必备项目。 本公司将本着 发展商投投资成本和国际及国内市场需求的考虑上， 作 出建议，例如对一卡通系统、楼宇可视对讲系统、停车 场管理系统等方面提出专业意见。 5.2.1.55.2.1.55.2.1.55.2.1.5 优化设计方案优化设计方案优化设计方案优化设计方案 向发展商提供最新的房地产市场咨；会审设计图纸，根

35、据工 程现状，对环境不足、管网配置等提供优化建议；对智能化 设计方案、新工艺的采用等提供专家意见。共选关键设备/ 材料、 推广采用新装备、 新材料； 推广最佳的系统/设备配置； 参与关键设备的选型和招投标工作。 5.2.1.65.2.1.65.2.1.65.2.1.6跟进质量管理跟进质量管理跟进质量管理跟进质量管理 参与隐蔽工程验收；根捡有关规程/标书，审核设备/系统的 竣工验收大纲/方案； 定期巡视工程现场， 对发现的质量隐患 提出整改建议；参加质量事故分析会，面对现实共商补救措 物业管理顾问建议书创世纪广场 施。提供后配套工作的建议。 5.2.1.75.2.1.75.2.1.75.2.1.

36、7帮助建立科学的设施帮助建立科学的设施帮助建立科学的设施帮助建立科学的设施 设备运行记录设备运行记录设备运行记录设备运行记录 协助贵司建立科学的设施设备运行记录。 5.1.25.1.25.1.25.1.2物业管理顾问方面物业管理顾问方面物业管理顾问方面物业管理顾问方面 是项服务将于物业单元交付使用前提供予发展商参照，其主 要功能为： 于实质管理前期能针对及提出现存有关影响未来管理之问 题，使发展商能有时间考虑增减设施； 减省日后管理设施修改或加增之费用，及避免影响实质管理 运作； 于业户营运前订定管理费及其它费用之基准及分摊原则，使 日后管理运作能畅顺。 5.1.2.15.1.2.15.1.2

37、.15.1.2.1订定管理守则订定管理守则订定管理守则订定管理守则 物业之管理守则将作为公约条款之一部份， 本公司依据 国外之专业管理规范配合国内之特定环境， 订定一套符 合武汉创世纪广场所设定之管理规章； 除附设于公约条款之管理守则外， 本公司将会制定武汉 物业管理顾问建议书创世纪广场 创世纪广场业户手册及装修流程和守则予各业户， 令业户于使用及搬进物业前对管理运作能充份了解， 加 强对物业之信心。 5.1.2.25.1.2.25.1.2.25.1.2.2 配套设施的安排及管理配套设施的安排及管理配套设施的安排及管理配套设施的安排及管理 按照物业销售对象为目标，为物业建议有关之生活配套 设施

38、如会所等，亦并于在规划中予以考虑，以便合理布 置及日后管理安排。 5.1.2.35.1.2.35.1.2.35.1.2.3 员工培训计划员工培训计划员工培训计划员工培训计划 本公司确认物业管理为一项由人力作主导之服务行业， 所以深信于物业管理担当第一线之管理人员，如销售、 管理处、保安及工程等，必须接受专业之特定训练， 而 是项训练除灌输现代化物业管理知识外， 亦应包括其它 项目如领导才能或公共关系等课程。 培训计划将为理论 与实务并行，并配合适当之演习，俾能熟习及实际体会 突发事故之应变措施及程序。本公司将按实际情况， 分 期安排员工投入适当岗位，以配合工作及有效运用资 源。 5.1.2.4

39、5.1.2.45.1.2.45.1.2.4财务预算财务预算财务预算财务预算 现今专业化物业管理， 除极需要专业管理人员及先进之 管理系统设备外，整个大厦之财务管理，尤为重要。 精 物业管理顾问建议书创世纪广场 确的事前财务预算及分析能充份保障物业投资者权益， 相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。物业管理 预算应要把握各项物业支出及定期收入， 订定出一套完 整而合理的预算案， 并积极按市政府规定收取管理维修 基金，以确保该项物业投资能达致极限。 本公司被委托后，将会针对物业日常运作支出，作出评 估，制定首年管理费预算案。并依据预算案，建议管理 费金额。 5.1.2.55.1.2.55.1.2

40、.55.1.2.5 停车场管理建议停车场管理建议停车场管理建议停车场管理建议 根据现存的停车场规划作出管理顾问意见， 内容包括订 定停车场整体经营策略，如营运的安排及收费标准等； 就选定的停车场设备作出管理者角度的分析及建议， 包 括人力安排及维修保养服务。 5.1.2.65.1.2.65.1.2.65.1.2.6 移交单元予租用户之程序移交单元予租用户之程序移交单元予租用户之程序移交单元予租用户之程序 按发展商指示, 协助管理处制定接收物业之指引, 及 指导管理队伍跟进缺点之程序, 并协助指导管理处如 何把有关单元交付用户。 管理服务工作内容包括检查用户之有效文件， 并由管理 处主管级员工与

41、用户作移交程序。提示应知事项，如单 物业管理顾问建议书创世纪广场 位内各项设施、 装修需知、运送对象安排等。单位内工程瑕疵亦需要用 户于一定时间内知会管理公司作适当修葺。 5.1.2.75.1.2.75.1.2.75.1.2.7装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序 为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营 运情况， 要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有 关资料及费用，以免防碍物业之正常操作，确保业主及 用户之权益。 5.1.2.85.1.2.85.1.2.85.1.2.8 物业交付期间之保安控制物业交付期间之

42、保安控制物业交付期间之保安控制物业交付期间之保安控制 此期间之保安顾问工作，将包括物业内全部公共地方、 机械及机电室及物业外围范围等之保安评估。 物业管理 员须严格执行由上级指示之各项保安措施， 以确保物业 于此期间之安全运作。 5.1.2.95.1.2.95.1.2.95.1.2.9 物业交付期间之迁入控制物业交付期间之迁入控制物业交付期间之迁入控制物业交付期间之迁入控制 为防止物业楼板承重超过建筑法规， 管理处应知会各用 户有关资料， 而亦同时要求用户提供搬迁特别对象或器 材之明细，以便审核其有否违规。另搬迁期之安排及运 送方法等， 管理处将须订定适当程序及运作模式以配合 用户之迁入搬运安

43、排。 5.1.2.105.1.2.105.1.2.105.1.2.10物业交付期间之安全控制物业交付期间之安全控制物业交付期间之安全控制物业交付期间之安全控制 本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商 及用户，必须遵守管理公司订定之安全守则，以防发生 意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施 之更改，易燃物体之管理及处置等，管理处将有特定之 物业管理顾问建议书创世纪广场 规条监管，以策安全。 5.1.2.115.1.2.115.1.2.115.1.2.11物业管理人力资源物业管理人力资源物业管理人力资源物业管理人力资源 配合物业所需，协助聘请及培训合适人员负责日常管 理、安保及

44、维修等工作，以确保高品质服务；制定员工 编制表、当值时间、员工手册及各项运作报告等；于物 业正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设 施运作依据，配合日后管理服务。 5.1.35.1.35.1.35.1.3配合销售物业配合销售物业配合销售物业配合销售物业 越来越多的客户在买楼之前更关心交付使用后他们所面对的物 业管理问题，他们更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面 对的服务软件会是什么水平问题，用送物业管理费或低价管理 费去促进销售的做法，已逐渐被客户质疑日后物业管理的质素； 物业交付使用后管理费之收入、构成和使用以及物业管理公司 将提供哪些具体的服务内容已经成为销售过程中之常规问题。 我

45、司将对这方面向贵司提供意见。 5.1.3.15.1.3.15.1.3.15.1.3.1设计与该物业销售配合之管理模式设计与该物业销售配合之管理模式设计与该物业销售配合之管理模式设计与该物业销售配合之管理模式 于该物业销售期间， 我司将针对该物业基本情况而设计适合其 日后运作之物业管理方案， 以便于贵司销售宣传及解答购房者 对该物业日后管理之疑问。 销售市场随时间的变化会不断地产生新的要求， 亦要求贵 司依市场需要对物业的使用功能进行适当之调整及变动； 我司 将配合贵司之调整而调整管理方案； 以配合日后管理之顺利进 行。如在销售现场设置物业管理助理， 让用户提前感到贵项目 物业管理的优质服务，

46、使他们对项目充满信心。我司将对这方 面向贵司提供意见。 物业管理顾问建议书创世纪广场 5.1.3.25.1.3.25.1.3.25.1.3.2协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知 识，以便销售人员在销售时答复认购人的查询。识，以便销售人员在销售时答复认购人的查询。识，以便销售人员在销售时答复认购人的查询。识，以便销售人员在销售时答复认购人的查询。 专门针对销售期间客户关心该物业管理问题制定培训项目， 于该物业销售期间

47、， 协助对销售人员进行有关该物业管理事 务培训，以增进销售人员对该物业管理方面的认识，便于在 销售过程中能解答买家对该物业管理方面的疑问， 增强用户 的信心，促进该物业的销售，同时亦便于日后物业交接及该 物业管理之顺利进行。 5.1.3.35.1.3.35.1.3.35.1.3.3 从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。 物业管理已经成为完善物业的一个重要组成部分， 日益受客 户的关注：物业管理的质素，物业管理费之厘定、物业管

48、理 费之构成以及物业管理公司日后的服务水平等等问题。 我司 协助完善该物业楼盘整体之专业形象。 对该物业设计构思完美的物业整体形象， 从专业开发到专业 销售及交付使用后的专业物业管理， 整体的专业配合有利于 充分体现项目的形象及以客为先， 一切从客户使用的角度去 设计之用心，更能体现发展商让客户放心之专业经营理念， 从而迎取目前竞争激烈之物业销售市场。 5.25.25.25.2后期实质物业管理顾问服务（物业交付使用后）后期实质物业管理顾问服务（物业交付使用后）后期实质物业管理顾问服务（物业交付使用后）后期实质物业管理顾问服务（物业交付使用后） 本公司于物业落成及发给楼宇使用执照日起, 实时提供

49、管理 运作顾问服务, 各项服务如下: 5.2.15.2.15.2.15.2.1建议物业保险事项建议物业保险事项建议物业保险事项建议物业保险事项 本公司将按物业之建筑成本, 建议发展商足额投保, 并建议 投保之方式。 是项服务将于物业正式营运前提供资料与业主参 物业管理顾问建议书创世纪广场 考。 5.2.25.2.25.2.25.2.2建议物业管理人力资源建议物业管理人力资源建议物业管理人力资源建议物业管理人力资源 配合物业所需, 建议聘请并提供培训于合适员工负责日常管 理, 保安及维修等工作以确保管理队伍之高品质服务质素; 协助制定员工编制表， 当值时间表，员工手册及各项运作报告 等; 于物业

50、正式营运前指导及协助管理处安排各承包商提供培训 与各机电及管理人员, 以熟习各项设施运作, 配合日后管理 服务。 5.2.35.2.35.2.35.2.3建议保安安排建议保安安排建议保安安排建议保安安排 建议聘请适合员工并辅以专业训练, 依本公司以往经验, 直 接聘任管理人员可免却因外包承判商产生之管理问题, 如员 工流动性, 缺乏归属感及对物业之认知等。 本公司将配合发展商代表意见，协助管理处拟定保安人员岗 位, 设立特定并适合武汉 创世纪广场 之保安制度及编制各 相关巡逻路线图表等。 于物业正式营运前, 本公司将依据发展商之特定要求, 协助 管理处制定一套能符合物业需要之保安计划草本。 5