世联地产深圳六和商业广场项目定位及物业发展建议报告书（237页）.pdf

1、1 六和商业广场项目 定位及物业发展建议报告 六和商业广场项目 定位及物业发展建议报告 2012年6月19日2012年6月19日 谨呈：深圳市六和房地产开发有限公司谨呈：深圳市六和房地产开发有限公司 2 二、项目分析与整体定位 一、市场形势 三、物业发展建议 ?宏观：政策分析及研判 ?中观：深圳及龙岗房地产市场分析 ?微观：坪山房地产市场分析 ?项目分析 ?竞争分析 ?案例借鉴 ?项目总体形象定位 ?一期住宅客户定位 ?一期住宅户型定位 ?一期住宅形象定位 ?综合楼客户定位 ?综合楼户型定位 ?综合楼形象定位 ?规划分析 ?规划构想 ?规划方案 ?建筑设计 ?园林景观 ?品质提升 目 录 3

2、1 1宏观：政策分析及研判宏观：政策分析及研判 3 3 2 2 市场形势市场形势 中观：深圳及龙岗房地产市场分析 微观：坪山房地产市场分析 中观：深圳及龙岗房地产市场分析 微观：坪山房地产市场分析 国际局势：存在不确定性，外需回落影响国际局势：存在不确定性，外需回落影响 中国经济中国经济 国内局势：CPI警报已解除，但是PPI指数国内局势：CPI警报已解除，但是PPI指数 连续下滑，经济增长回落连续下滑，经济增长回落 政府调控政策：中央政府强调制度建设， 政府调控政策：中央政府强调制度建设， 土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程 度度 开发商：库存及资金

3、压力进一步加大开发商：库存及资金压力进一步加大 限贷：限贷：信贷政策将定向放松。信贷政策将定向放松。但是但是 仅针对首套房仅针对首套房 限购：限购：二三线城市作出局部微调，二三线城市作出局部微调， 政府默许。政府默许。 限价：限价：限价政策将持续，价格调控限价政策将持续，价格调控 收效较好收效较好 内忧外患，调控方向不变。地方政策微调，但是仅针对首置刚需客户群体。内忧外患，调控方向不变。地方政策微调，但是仅针对首置刚需客户群体。 总理房价：本届政府之内调控 方向不变，坚决调控不动摇！ 总理房价：本届政府之内调控 方向不变，坚决调控不动摇！ 宏观：政策分析宏观：政策分析 从去年初至今，楼市一波三

4、折，今年上半年市场整体平稳，但价格保持低位从去年初至今，楼市一波三折，今年上半年市场整体平稳，但价格保持低位 限价盘热 销 限价不再 吃香，转 而低迷 限价之下再 降价重新取 得市场认可 以价换量之 后楼市小阳 春出现趋势 政府再次表明 调控决心，新 一轮博弈开始 限贷、限 购、限价标 志调控开始 2011.42011.52011.102011.122012. 22012. 52012. 3 支持刚需置 业，楼市呈 现小阳春 量涨 价跌 量涨 价跌 量价 齐跌 量价 齐跌 量价 齐跌 量价 齐跌 量涨 价跌 量涨 价跌 量涨 价跌 量涨 价跌 量价 齐跌 量价 齐跌 量涨 价跌 量涨 价跌 宏

5、观：政策分析宏观：政策分析 国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI重回3.0时代等背景下，3年半 来首次降息。 国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI重回3.0时代等背景下，3年半 来首次降息。 贷款20年期限的100万 元，在基准利率下，月 供将减少150元，在85 折下会减少122元每 月，8折则是113元每 月。 6月7日晚，央行 宣布了三年来的首 次降息。金融机构 一年期存款基准利 率下调0.25个百分 点，一年期贷款基 准利率下调0.25个 百分点；其他各档 次存贷款基准利率 及个人住房公积金 存贷款利率相应调 整。 市场已经逐渐复苏的情 况下，货币政策松动， 对购房

6、者特别是刚需购 房者的心理影响较大。 有利于市场复苏。 影响市场的主要是经济 调控政策，而调控政策 中影响最大则是信贷政 策。信贷额度及利率水 平可以说是房地产市场 的风向标。 影响1：月供降低影响1：月供降低影响2：购房心理变化影响2：购房心理变化影响3：市场风向标影响3：市场风向标 在国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI在国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI 连续回落、PPI连续下滑的背景下，央行降息0.25连续回落、PPI连续下滑的背景下，央行降息0.25 个百分点，并年内仍存在降息空间，政策进入宽个百分点，并年内仍存在降息空间，政策进入宽 松状态。对处于胶着状态的地

7、产市场影响深远。松状态。对处于胶着状态的地产市场影响深远。 宏观：政策分析宏观：政策分析 调控基调不变货币政策逐步放松，“最坏的时期已经过去了”。对未来市 场保持谨慎乐观态度。 调控基调不变货币政策逐步放松，“最坏的时期已经过去了”。对未来市 场保持谨慎乐观态度。 2010.102011.12010.102011.12011.102012.12012.122011.102012.12012.12 量量 价价 成交额上升成交额下降成交额上升 量价齐升量跌价降量升价稳价量齐稳量价齐升量跌价降量升价稳价量齐稳 量升价涨量升价涨 量降价跌量降价跌 量升价稳量升价稳 量稳价稳量稳价稳 量支撑价量支撑价

8、量支撑价量支撑价 量支撑价量支撑价 9.29限贷9.29限贷 9.30限购9.30限购 2013.122013.12 宏观：政策研判宏观：政策研判 8 8 1 1宏观：政策分析及研判宏观：政策分析及研判 3 3 2 2 市场形势市场形势 中观：深圳及龙岗房地产市场分析中观：深圳及龙岗房地产市场分析 微观：坪山房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析 9 深圳20102020发展规划：深圳20102020发展规划： 国务院批复了深圳2010至2020年城市总体发展规划。 根据规划，深圳定位为国家的经济特区、 国务院批复了深圳2010至2020年城市总体发展规划。 根据规划，深圳定位为国家的经济特区

9、、全国经济中心城市 和国际性城市 全国经济中心城市 和国际性城市。根据规划，至2020年，深圳规划常住人口 1100万，将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的 现代化滨海城市。 。根据规划，至2020年，深圳规划常住人口 1100万，将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的 现代化滨海城市。 深圳2030年发展规划：深圳2030年发展规划： 2030年发展关键词：建设2030年发展关键词：建设可持续发展的可持续发展的全球先锋城 市 全球先锋城 市；与香港共建国际都会；创建“差异化”的城市空间； 南北贯通、西联 ；与香港共建国际都会；创建“差异化”的城市空间； 南北贯通、西联东拓东拓、

10、中心强化、两翼伸展；深圳渐进 式转型三部曲、实现人口规模适度控制。 、中心强化、两翼伸展；深圳渐进 式转型三部曲、实现人口规模适度控制。 中观：深圳发展趋势中观：深圳发展趋势 2040年，深圳不仅仅是2040年，深圳不仅仅是世界级的经济、 文化的核心城市 世界级的经济、 文化的核心城市，而且也是我们这个地 球上 ，而且也是我们这个地 球上最宜居最宜居、最具生物多样性的大都 市。深圳常务副市长吕锐锋 、最具生物多样性的大都 市。深圳常务副市长吕锐锋 世界级核心城市世界级核心城市 深圳关内城市资源利用饱和，基本无土地供应。 土地、资源、环境、人口难以为继，面临紧迫的城市扩容需 求。 深圳关内城市资

11、源利用饱和，基本无土地供应。 土地、资源、环境、人口难以为继，面临紧迫的城市扩容需 求。 深圳建设用地已超过476平方公里，占全市可建设用地的近七成深圳建设用地已超过476平方公里，占全市可建设用地的近七成 连续几年无新增土地供应 特区内各项资源人均指标吃紧 关外同步发展面临综合配套、产业结构的瓶颈 连续几年无新增土地供应 特区内各项资源人均指标吃紧 关外同步发展面临综合配套、产业结构的瓶颈 按照前30年年均23.8平方公里的建设速度，深圳可建设用地6年就用完！按照前30年年均23.8平方公里的建设速度，深圳可建设用地6年就用完！ 土地极度稀缺！土地极度稀缺！ 中观：深圳楼市大势中观：深圳楼市

12、大势 房市金碟最有价值房产策划4000案 您下载的资料来自房地产策划信息网： ，如果需要没有 水印的PPT原文件请直接登录我网站。 本着宁缺勿滥、优中选优的原则，我们从近年收集的数万资料中精选了 约4000套最具份量的精华级资料编辑成房市金碟最有价值房产策划4000 案，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综 合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、 销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块约50G容量。文档可自 由复制多数可编辑修改，内容充实、分类清晰，学习参考价值极高！超值价 680元含邮费并送我网站1000下载积分！(下载积分亦可直

13、接购买充值，积 分充值10元起！) 淘宝网安全交易网址： 1111 突破瓶颈突破瓶颈城市规划、产业升级、轨道交通、综合配套等 深圳态势：城市扩容升级，大深圳 城市规划、产业升级、轨道交通、综合配套等 深圳态势：城市扩容升级，大深圳北拓北拓扩展版图扩展版图 关内：328平方公里关内：328平方公里 关外：1692平方公里关外：1692平方公里 市区：2643平方公里 郊县：3697平方公里 市区：735平方公里 郊县：16073平方公里 市区：3719平方公里 郊县：3716平方公里 上 海 上 海 北 京 北 京 广 州 广 州 大特区2020平方公里大特区2020平方公里 关内外一体化关内外

14、一体化 深莞惠一体化深莞惠一体化 扩容 历程 扩容 历程 西进西进 中观：城市扩容迈进中观：城市扩容迈进 第一阶段：罗湖福田南山 驱动：城市中心西进城市人口主动化迁移（跟着规划走） 第一阶段：罗湖福田南山 驱动：城市中心西进城市人口主动化迁移（跟着规划走） 第二阶段：关内关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、横岗） 驱动：价格挤出效应城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化） 第二阶段：关内关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、横岗） 驱动：价格挤出效应城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化） 第一阶段：西进运动第一阶段：西进运动 向西！再向西！向西！再向西！ 福田福田南山南山罗湖罗湖 2002年以前，住罗湖2

15、002年以前，住罗湖 中高档楼盘价格：9000-11000元/平米 代表楼盘：帝廷峰、都市名园 (罗湖才是城里，其他地方都是乡下) 2002-2005年，住福田2002-2005年，住福田 中高档楼盘价格：9000-11000元/平米 代表楼盘：水榭花都、黄埔雅苑 (新区CBD高规格规划，有钱人都去福田) 2002年以前 2002-2005年2005-2007年 2002年以前 2002-2005年2005-2007年 2005-2008年，住南山2005-2008年，住南山 中高档楼盘价格：20000-25000元/平米 代表楼盘：中信红树湾、波托菲诺天鹅堡 (新住区、大盘、生活环境好，不错

16、的选择) 城市扩容下的移民动线 城市扩容下的移民动线 房地产智库房地产智库 第一阶段：罗湖福田南山 驱动：城市中心西进城市人口主动化迁移（跟着规划走） 第一阶段：罗湖福田南山 驱动：城市中心西进城市人口主动化迁移（跟着规划走） 第二阶段：关内关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、坪山） 驱动：价格挤出效应城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化） 第二阶段：关内关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、坪山） 驱动：价格挤出效应城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化） 第二阶段：挤出效应向关外扩散第二阶段：挤出效应向关外扩散 西进！北上！东扩！西进！北上！东扩！ 住关外 2009 -今 住关外 2009 -今 ?

17、罗湖-福田-南山形成的城市罗湖-福田-南山形成的城市东西轴东西轴城市核心豪宅 准入价格分位： 城市核心豪宅 准入价格分位：3万起万起 万象城(幸福里：4万)、福田CBD(雅颂居：4万)、香 蜜湖(香蜜湖1号：6万)、华侨城(波托菲诺：7万)、深 圳湾(3万起) 福田福田南山南山宝安宝安罗湖罗湖 龙华龙华 布吉布吉 龙岗龙岗 横岗横岗 观澜观澜 平湖平湖 盐田盐田 松岗松岗 光明光明 关外豪宅盘特点： 品牌开发商； 规模大； 品质高 价格远低于关内 ?龙华-坂田形成的城市龙华-坂田形成的城市南北轴南北轴二线拓展区主流豪宅 准入价格分位： 二线拓展区主流豪宅 准入价格分位：1.5-3万万 星河丹堤

18、（3万）、水榭春天（2万）、溪山（1. 6万） 宝安、 龙岗各自形成区域中心区域中产分流区 准入价格分位： 宝安、 龙岗各自形成区域中心区域中产分流区 准入价格分位：1.3万以上万以上 公园大地（2万）、奥林华府（1.7万）、金色沁园（1.3万） 大深圳城市版图下的移民动线大深圳城市版图下的移民动线城市中产阶级出关！城市中产阶级出关！ 1414 城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？ 居住的理想让人兴奋的龙华新区居住的理想让人兴奋的龙华新区 福田CBD一级辐射区（20分钟圈层）福田CBD一级辐射区（20分钟圈层） 深

19、圳北站（龙华新客站）深圳北站（龙华新客站） 地铁4、5、6号线交通枢纽地铁4、5、6号线交通枢纽 龙华新区法定图则（不低于福田CBD的高标准规 划） 龙华新区法定图则（不低于福田CBD的高标准规 划） 二拓区大量商住用地集中供应（新规划、高起点）二拓区大量商住用地集中供应（新规划、高起点） 大深圳城市版图下的移民动线大深圳城市版图下的移民动线城市中产阶级出关！城市中产阶级出关！ 龙华新区与深圳特区仅一山之隔，将最为便利地承接深 圳关内产业外拓、人口外拓的需求，从而成为整个深圳深圳 的城市副都心！也成为深圳中产阶级置业的热点片区！的城市副都心！也成为深圳中产阶级置业的热点片区！ 目前的坪山与之相

20、比，区域形象、交通、公共配套、居 住氛围都不具备与龙华竞争抗衡的能力。 目前区域价值：目前区域价值：坪山龙华坪山龙华 龙华交通建设龙华交通建设 2007年2007年 福龙路：福田龙华 新区大道：福田龙华 福龙路：福田龙华 新区大道：福田龙华 2008年2008年 坂雪岗大道：福田坂田 2009年2009年 五和大道：福田坂田 2010年2010年 地铁4号线：福田龙华地铁4号线：福田龙华 2011年2011年 地铁5号线：南山龙华坂田地铁5号线：南山龙华坂田 1515 龙华新区的全新规划以及各项重大市政交通设施的 建设，不仅加快了龙华新区的城市化进程，也进一 步拉近了与深圳关内楼市发展水平的距

21、离。拉近了与深圳关内楼市发展水平的距离。 城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？ 残酷的现实龙华全面中心化、豪宅化残酷的现实龙华全面中心化、豪宅化 2009. 溪山：2009. 溪山：1600016000/平米 2010. 上塘道： /平米 2010. 上塘道：2000020000元/平米 2010. 水榭春天： 元/平米 2010. 水榭春天：2000020000元/平米 2011中央原著： 元/平米 2011中央原著： 2200022000元/平米 2011绿景香颂： 元/平米 2011绿景香颂： 1800018

22、000元/平米 2012水榭春天： 元/平米 2012水榭春天： 2000020000元/平米 2012星河盛世： 元/平米 2012星河盛世： 2300023000元/平米元/平米 大深圳城市版图下的移民动线大深圳城市版图下的移民动线城市中产阶级出关！城市中产阶级出关！ “产品豪宅化，价格关内化”已成必然趋势“产品豪宅化，价格关内化”已成必然趋势“产品豪宅化，价格关内化”“产品豪宅化，价格关内化”已成必然趋势已成必然趋势 坪山交通建设坪山交通建设 三铁规划建设； 南坪、丹梓、坪盐等快速路规 划建设； 三铁规划建设； 南坪、丹梓、坪盐等快速路规 划建设； 坪山迎来了前所未有的坪山迎来了前所未有

23、的 发展机遇！发展机遇！ 三铁开通后的三铁开通后的坪山 = 现在的龙华 坪山 = 现在的龙华 未来，城市中产将继续被挤出 坪山将承接起“被 挤出中产客户”的 置业需求 坪山将承接起“被 挤出中产客户”的 置业需求 16 从从2012年看深圳未来居住格局年看深圳未来居住格局 东轴中产东轴中产 核心主轴：高端富豪带核心主轴：高端富豪带 中 轴 新 兴 富 豪 中 轴 新 兴 富 豪 西轴新兴富豪西轴新兴富豪 换房门槛：核心主轴480万起，中轴、西轴250万起， 东轴140万起 换房门槛：核心主轴480万起，中轴、西轴250万起， 东轴140万起 新趋势下，新趋势下，已购置小户住宅、想换大房的新兴中

24、产阶 层及首置白领，最有可能被挤压到性价比最高的龙岗 及坪山 已购置小户住宅、想换大房的新兴中产阶 层及首置白领，最有可能被挤压到性价比最高的龙岗 及坪山 中产/白领向东中产/白领向东 深圳置业趋势深圳置业趋势 ?核心主轴：盐田罗湖- 福田-南山，城市核心豪宅 核心主轴：盐田罗湖- 福田-南山，城市核心豪宅 4万起4万起：罗湖幸福里4万、福田雅颂居 4.5万、香蜜湖1号6万、南山波托菲 诺：7万、十五峯3万、深圳湾3.5万起 ?中轴：龙华-坂田-观澜 新兴豪宅带 中轴：龙华-坂田-观澜 新兴豪宅带 2万以上2万以上：星河丹堤4万、万科华府2。 6万、观澜湖公寓3万 90以下小户型，2万左右90

25、以下小户型，2万左右：金地上塘 道 2万 西轴：宝安，新兴豪宅带西轴：宝安，新兴豪宅带 2.5万以上2.5万以上：熙龙湾3.5万、曦城5万起 90以下户型，2万起90以下户型，2万起：天健时尚空间 2.3万 ?东轴：龙岗东轴：龙岗 均价约均价约13500元元 17 深圳深圳的龙岗深圳深圳的龙岗 珠三角珠三角的龙岗珠三角珠三角的龙岗国际国际的龙岗国际国际的龙岗 19792000：封闭：封闭 关外区级政府 经济发展受制约 整体大环境较差 不被很多人认可 珠三角重要的进出口加 工区 经济发展迅速 众多国际大型企业进驻 城市化速度加快 大运会举办 一流的体育设施 具备国际化背景 新城市中心 20012

26、010：开放：开放2011国际国际 因为大运会的成功举办，由昔日较为封闭区域转变为因为大运会的成功举办，由昔日较为封闭区域转变为国际化“新国际化“新 城市中心”城市中心”, 使龙岗中心城化身成为, 使龙岗中心城化身成为深圳新名片深圳新名片 龙岗借大运崛起龙岗借大运崛起 第26届世界大学生运动会在深圳成功举办，政府投资1800亿第26届世界大学生运动会在深圳成功举办，政府投资1800亿打造这场 世界大学生盛宴，其中70亿用于大会场馆和设施建设，大运中心能举 打造这场 世界大学生盛宴，其中70亿用于大会场馆和设施建设，大运中心能举 办办国家、亚洲乃至世界级的体育盛事国家、亚洲乃至世界级的体育盛事。

27、此外，投入巨大的还有城市美。此外，投入巨大的还有城市美 化工程化工程，也耗资数百亿元人民币。而龙岗作为，也耗资数百亿元人民币。而龙岗作为深圳体育文化中心深圳体育文化中心，每 年一度的深圳高交会 每 年一度的深圳高交会也开始在龙岗中心城举办；大运会后的大运村也 将改造成为信息学院 也开始在龙岗中心城举办；大运会后的大运村也 将改造成为信息学院； 18 “大运新城+坪山新区大运新城+坪山新区”配套建设，使龙岗/坪山成为市区30分钟生活圈配套建设，使龙岗/坪山成为市区30分钟生活圈 坪山新区坪山新区 线路线路通车时间通车时间途径地点途径地点 地铁3号 线 地铁3号 线 2011.6.30福田、罗 湖

28、、龙岗 深惠路改 造 深惠路改 造 2011.1.3罗湖、坪地 水官高速 扩建 水官高速 扩建 2011.7.12布吉、中心 城 丹平路丹平路2011.6.2罗湖、平湖 南坪2期南坪2期2012.6.30南山、坪山 龙翔大道 改造 龙翔大道 改造 2011.6.30龙岗中心城 北通道北通道2010.7.19坪地、 龙 口 本案本案 龙岗/坪山正高速融入市区龙岗/坪山正高速融入市区 19 根据房信网统计的根据房信网统计的2012年年5月深圳各区新房成交均价的比 较，龙岗（含坪山）成交均价远低于全市其余各区（吸引市区 客重要原因），升值潜力大。 月深圳各区新房成交均价的比 较，龙岗（含坪山）成交均

29、价远低于全市其余各区（吸引市区 客重要原因），升值潜力大。 龙岗/坪山仍是深圳的价格洼地龙岗/坪山仍是深圳的价格洼地 20 市区客已经成为龙岗中心城的主力客户之一，在市区客已经成为龙岗中心城的主力客户之一，在2011年大运时 期达到高峰之后，预计后市稳定上升。 年大运时 期达到高峰之后，预计后市稳定上升。 10% 20% 30% 40% 200920082007时间 市区客比例 2002 200320042005 2006200920082007时间 市区客比例 2002 200320042005 2006 奥林华府奥林华府1期 市区客 期 市区客30%，龙岗客户，龙岗客户70% 市区客变化曲

30、线市区客变化曲线 本地客户占绝对主导本地客户占绝对主导 2010201020112011 2007年年1月深圳成功申办大运会月深圳成功申办大运会 50% 公园大地1期公园大地1期 市区20%，龙岗80%市区20%，龙岗80% 奥林华府奥林华府2期 市区客 期 市区客50%，龙岗客户，龙岗客户49% 公园大地上东区公园大地上东区 市区40%，龙岗58%市区40%，龙岗58% 2011年年8月大运会 开幕月大运会 开幕 龙岗/坪山置业客户变化趋势龙岗/坪山置业客户变化趋势 2012201220132013 21 ?深圳将向深圳将向“世界级核心城市”“世界级核心城市”迈进，同时面临迈进，同时面临土地

31、稀缺土地稀缺的 瓶颈， 的 瓶颈，城市扩容城市扩容是大势所趋；以是大势所趋；以地铁地铁为代表的交通建设将助 推城市扩容，加速 为代表的交通建设将助 推城市扩容，加速关内外一体化关内外一体化。 ?在城市扩容背景下，深圳已经形成在城市扩容背景下，深圳已经形成四条居住带四条居住带：核心轴为 高端富豪、西轴与中轴为新兴富豪、东轴为中产/白领。 ：核心轴为 高端富豪、西轴与中轴为新兴富豪、东轴为中产/白领。 ?大运已使大运已使龙岗成为国际化新城市中心龙岗成为国际化新城市中心，交通、城市环境大 幅度改善，再加龙岗的价格洼地优势， ，交通、城市环境大 幅度改善，再加龙岗的价格洼地优势，市区中产大举进入龙 岗

32、，使龙岗成为深圳第一大置业区 市区中产大举进入龙 岗，使龙岗成为深圳第一大置业区。 中观层面深圳及龙岗市场分析小结中观层面深圳及龙岗市场分析小结 22 1 1宏观：政策分析及研判宏观：政策分析及研判 3 3 2 2 市场形势市场形势 中观：深圳及龙岗房地产市场分析中观：深圳及龙岗房地产市场分析 微观：坪山房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析 23 坪山能否与龙岗并肩，坪山能否与龙岗并肩， 共同承接起外溢的市区中产共同承接起外溢的市区中产 ？ ？ ？ ？ ？ 24 坪山新区是深圳政府直接管理的功能区，也是作为改革方案明确提出将作为创 新基层管理 坪山新区是深圳政府直接管理的功能区，也是作为改革

33、方案明确提出将作为创 新基层管理改革试点改革试点的一个全新功能区。 是深圳市 的一个全新功能区。 是深圳市落实综合配套改革总体方案的破题之作落实综合配套改革总体方案的破题之作，深圳行政管理体制改革序幕 正式拉开。 ，深圳行政管理体制改革序幕 正式拉开。 微观：坪山新区属性微观：坪山新区属性 新区将担当着深圳新区将担当着深圳东部增长极东部增长极和大规模和大规模产业升级产业升级平台的角色，将着眼于提高土 地集约化利用、推进 平台的角色，将着眼于提高土 地集约化利用、推进高端、绿色、低碳高端、绿色、低碳产业的发展，同时在科学发展和体制创 新上也将承担更多的重任。 产业的发展，同时在科学发展和体制创

34、新上也将承担更多的重任。 综合配套改革示范区综合配套改革示范区 中国特区中的特区中国特区中的特区 坪山新区于2009年6月30日挂牌成立。 国际概念规划要点： 1.东部交通枢纽，畅达全城东部交通枢纽，畅达全城：以深圳东站为 核心，将实现地铁12号线、14号线以及东 部高速等铁路、地铁、高速的无缝对接；南 坪三期、坪盐快速、东部过境高速等路网发 达 2.河湿地生态带、东部会展中心、东部文化河湿地生态带、东部会展中心、东部文化 产业中心产业中心 定位高端定位高端：科学发展观的示范区、综合配套 改革的先行区；五个城市副中心之一、深圳 东部增长极；国家低碳生态示范城。 土地资源丰富：土地资源丰富：近3

35、0平方公里可建设用地 生态资源优：生态资源优：新区生态控制线内用地88.89 平方公里，占总用地的53.22% 许勤：新区是新 规划、新产业、 新的高地！是未 来现代化产业现代化产业 体系建设的战略 性区域。 王荣：它跟前海 一样，是特区特区 的特区的特区，是城 市的亮点，是产 业的高地; 许勤：新区是新 规划、新产业、 新的高地！是未 来现代化产业现代化产业 体系建设的战略 性区域。 王荣：它跟前海 一样，是特区特区 的特区的特区，是城 市的亮点，是产 业的高地; 新区城市规划与著名新加坡邦城规划顾问有 限公司全面合作（曾规划苏州工业园区） 城市行政商务中心核心配套： 教育：教育：坪山实验学

36、校坪山实验学校 公园：公园：坪山大工业区中心公园 新区美术馆、新城展览馆。规划的图书馆、 影剧院、东部会展中心等 坪山特区中的特区，现代产业的高地。深圳除前海外的最后原始股。坪山特区中的特区，现代产业的高地。深圳除前海外的最后原始股。 坪山区域分析定位坪山区域分析定位 政府高度重视政府高度重视 低碳生态城 现代产业园 国际新区 中心区概念规划 全球招标 城市核心配套 低碳生态城 现代产业园 国际新区 中心区概念规划 全球招标 城市核心配套 26 随着城市化进程的加快，中心规划即将落地，区域价值在急速增长中。随着城市化进程的加快，中心规划即将落地，区域价值在急速增长中。 坪山中心区规划已完成，规

37、划建设拟进入实施阶段坪山中心区规划已完成，规划建设拟进入实施阶段 ?坪山中心区规划建设是深圳“十二五”重大项目和坪山新区年十大战役项目； ?未来五年，配合厦深铁路通车将进行深圳东站枢纽深圳东站枢纽周边道路建设，年基本形成中心区路网格局中心区路网格局。 ?20122013年，配合东站广场建设开发地下空间，开展半月环首期半月环首期工程建设，同步建设新技术展示馆新技术展示馆、 科学未来馆、青少年中心、文化馆科学未来馆、青少年中心、文化馆等公共设施。 ?20122014年，在交通设施、公共服务设施初步建成，逐步将中心区内的居住用地中心区内的居住用地推向市场。 ?20142015年，开始会展中心建设，结

38、合轨道号建设半月环公园二期会展中心建设，结合轨道号建设半月环公园二期。 项目所在中心区各项规划的落地，区域价值必将高速飙升项目所在中心区各项规划的落地，区域价值必将高速飙升 坪山区域分析规划坪山区域分析规划 27 “坪山新城”既有政策上的支持，又有高科技与先进制造业支撑，其未来发展势头更为强劲 外环高 速 外环高 速 深汕高 速 深汕高 速 南通道 西 南通道 西 深惠高 速 深惠高 速 中山大 道 中山大 道 横坪公 路 横坪公 路 丹梓大 道 丹梓大 道 龙兴路龙兴路 龙坪路龙坪路 地铁3号线延长B 线 地铁3号线延长B 线 东部过境高速东部过境高速 深汕公 路 深汕公 路 交通全面升级坪

39、山新城逐步融入深圳半小时生活圈：横坪快 速、地铁3号线延长线、深汕公路，近可拉动附近区域客户，远 可牵引市区客户 交通全面升级坪山新城逐步融入深圳半小时生活圈：横坪快 速、地铁3号线延长线、深汕公路，近可拉动附近区域客户，远 可牵引市区客户 主要交通干道已基本通车，主要交通干道已基本通车，2011年后轨道铁路的陆续开通将进一步拉近坪山与市区距离。年后轨道铁路的陆续开通将进一步拉近坪山与市区距离。 加强于惠州大亚湾经济联系，预计2020 年开通 地铁14号线地铁14号线11 起点未来的为莲塘口岸，终点接深惠、 深汕高速公路交会处的金钱坳立交成为 香港与内地衔接的又一重要交通大通 道，计划2012

40、年一期开通 东部过境通道东部过境通道 7 外环高速公路途经宝安、龙岗、东莞， 计划与2011年6月通车 外环高速路外环高速路8 地铁3号线从罗湖至龙岗中心城，规划 2020年延伸至坪山 地铁3号延长B线地铁3号延长B线9 连接龙岗中心城，接驳地铁3号线，最 早2015年底通车 地铁12号线地铁12号线 10 连接坪山和横岗，为城市一级公路， 2009年2月完工，接水官高速、盐排高 速横岗出口 横坪公路横坪公路6 新建城市主干道，连接龙岗中心、惠州丹梓大道丹梓大道5 新建城市主干道，连接碧岭工业区、坪 山中心及大工业区 中山大道中山大道4 一级公路，经东纵路到坪山中心，往南 接大鹏半岛、盐坝高速

41、 坪西快速干道坪西快速干道3 城市主干道，连接龙岗中心城、坪山、 坑梓往惠州 深汕公路深汕公路2 龙岗出口经深汕路、龙坪路可达坪山中 心，接驳惠盐高速 深汕高速深汕高速1 主要道路及轨道交通主要道路及轨道交通 加强于惠州大亚湾经济联系，预计2020 年开通 地铁14号线地铁14号线11 起点未来的为莲塘口岸，终点接深惠、 深汕高速公路交会处的金钱坳立交成为 香港与内地衔接的又一重要交通大通 道，计划2012年一期开通 东部过境通道东部过境通道 7 外环高速公路途经宝安、龙岗、东莞， 计划与2011年6月通车 外环高速路外环高速路8 地铁3号线从罗湖至龙岗中心城，规划 2020年延伸至坪山 地铁

42、3号延长B线地铁3号延长B线9 连接龙岗中心城，接驳地铁3号线，最 早2015年底通车 地铁12号线地铁12号线 10 连接坪山和横岗，为城市一级公路， 2009年2月完工，接水官高速、盐排高 速横岗出口 横坪公路横坪公路6 新建城市主干道，连接龙岗中心、惠州丹梓大道丹梓大道5 新建城市主干道，连接碧岭工业区、坪 山中心及大工业区 中山大道中山大道4 一级公路，经东纵路到坪山中心，往南 接大鹏半岛、盐坝高速 坪西快速干道坪西快速干道3 城市主干道，连接龙岗中心城、坪山、 坑梓往惠州 深汕公路深汕公路2 龙岗出口经深汕路、龙坪路可达坪山中 心，接驳惠盐高速 深汕高速深汕高速1 主要道路及轨道交通

43、主要道路及轨道交通 10分钟接入快速路网、20分钟城市副中心区、 40分钟城市中心区10分钟接入快速路网、20分钟城市副中心区、 40分钟城市中心区 坪山区域分析交通坪山区域分析交通 28 坪山是目前深圳唯一一个轨道交通盲区，随着地铁12/14线、厦深高铁的规划， 坪山新区将构建以深圳东站为首的大型交通枢纽，亦是深圳继深圳北、福田、布吉、 前海湾、机场等第六个大型交通枢纽。 坪山区域分析交通坪山区域分析交通 深圳东站改变深圳轨道交通盲区，大型交通枢纽的建设，将大 大缩短坪山与市区的通勤时间成本、加强与惠州区域的经济合作 深圳东站改变深圳轨道交通盲区，大型交通枢纽的建设，将大 大缩短坪山与市区的

44、通勤时间成本、加强与惠州区域的经济合作 随着轨道交通的建设，坪山将大随着轨道交通的建设，坪山将大 大缩短与市区的通勤时间，同时，亦大缩短与市区的通勤时间，同时，亦 加强坪山与惠州区域的联系，促进区加强坪山与惠州区域的联系，促进区 域的经济合作。域的经济合作。 深圳 惠阳 5年年530亿打造市政基础设施和公共服务设施，城市配套正高速完善中。亿打造市政基础设施和公共服务设施，城市配套正高速完善中。 高瞻规划的配套落地，带来的是城市的吸引力高瞻规划的配套落地，带来的是城市的吸引力 坪山区域分析配套坪山区域分析配套 30 良好的产业基础，带来区域的经济腾飞和大量的置业人群良好的产业基础，带来区域的经济

45、腾飞和大量的置业人群 华谊兄弟文化城 落户坪山华谊兄弟文化城 落户坪山 引入并聚集文化领域的优秀人才、企业和资本， 着力发展电影及电视节目拍摄、后期制作、配套 服务、广告制作、主题旅游及其他文化创意设计 等产业。为深港两地的影视创作带来全新的契 机； 2011年4月30日，坪山汤坑旧改项目签约启动， 由卓越集团获得发展权。汤坑旧改单元内含11个 居民小组，占地约28万平方米，该片区的总体规 划是承接高新技术产业、发展旅游产业和居住功 能配套，建设生态城区。今年坪山新区打响的 “十大战役”中之一。 过去的一年，金地、中粮来了，今年万科、深业、卓越也来了，世华、中原、中联、港置等地 铺也陆续进驻坪

46、山；苏宁来了，国药来了，微软,IBM也来了，坪山发展，注定是日新月异。 良好的城市基础及规划愿景，吸引了众多巨鳄型企业的入驻，产业发展日新月异。良好的城市基础及规划愿景，吸引了众多巨鳄型企业的入驻，产业发展日新月异。 新能源汽车名城，国家生物产业基地新能源汽车名城，国家生物产业基地 卓越签约汤坑旧改，建面28万平米卓越签约汤坑旧改，建面28万平米 坪山区域分析产业坪山区域分析产业 交通：交通：坪山新区的主要交通干道在2010年已实现全面通车，2012年后轨 道铁路将陆续开通。 配套：配套：2010-2011年，坪山新区各项基础配套基本形成，片区逐步成 熟。预计2012年步入快速上升期。 产业：

47、产业：2010-2011年，各巨鳄企业蜂拥而至，片区产业发展迅猛，区域 经济加速腾飞。 坪山未来深圳最具潜力的发展区域 规划：规划：超前的定位及中心区规划的落地，未来之城：低 碳生态，产业现代。 规划：规划：超前的定位及中心区规划的落地，未来之城：低碳生态，产业现 代。 聚集效应将会逐渐放大聚集效应将会逐渐放大 “国家低碳生态示范城 市” “绿色生态之城” ！ 深圳生态居家理想居住区 坪山区域价值挖掘 深圳生态居家理想居住区 坪山区域价值挖掘 文化 生态及自然资源 新兴产业 33 相似点：四大新城之一，三铁交汇的交通枢纽，诸多干道规划建设，经历市区客户逐渐增加的过程相似点：四大新城之一，三铁交

48、汇的交通枢纽，诸多干道规划建设，经历市区客户逐渐增加的过程 2006200620072008200920102007200820092010 20112011 道路通车道路通车 梅龙路 南坪路 梅龙路 南坪路 房价： 梅陇镇75000 世纪春城7500 道路通车道路通车 福龙路 新区大道 福龙路 新区大道 房价： 梅陇镇14000 春华四季13000 道路通车道路通车 4号线 5号线 高 铁 通 车，龙华 新客站使 用 4号线 5号线 高 铁 通 车，龙华 新客站使 用 水榭春天20000 上塘道20000 曼海宁21000 20092010201120122013 2014 20092010

49、201120122013 2014 横坪路通车 坪山中心 区规划、 交通改善 规划 高铁东站 通车 丹梓大道 通车 南坪路通 车 横坪路通车 坪山中心 区规划、 交通改善 规划 高铁东站 通车 丹梓大道 通车 南坪路通 车 房价： 东城上邸7800 房价： 东城上邸8500 龙华 历程 坪山 历程 龙华 历程 坪山 历程 坪山2012与龙华2006十分相似，未来随着坪山高规划、坪山2012与龙华2006十分相似，未来随着坪山高规划、 大建设、交通大改善，坪山楼市将升级发展。大建设、交通大改善，坪山楼市将升级发展。 12号线、 14号线建 设启动 12号线、 14号线建 设启动 龙华置业客群5年

50、完成白领、中产、高产递升龙华置业客群5年完成白领、中产、高产递升 房价： 梅陇镇12000 上河坊11000 房价： 梅陇镇15000 上河坊15000 金域华府18000 规划二线拓展区 坪山新区成立 规划二线拓展区 坪山新区成立 历程参照坪山VS龙华 3434 ?坪山新区为深圳第一大新城，坪山新区为深圳第一大新城，将按照“特区中的特区”先行 先试发展，打造未来世界的“新动力之城，绿色生态之 城” 将按照“特区中的特区”先行 先试发展，打造未来世界的“新动力之城，绿色生态之 城”。 ?三铁交汇的东部交通枢纽三铁交汇的东部交通枢纽、南坪快速、丹梓大道、坪盐快速 等快速交通的规划建设，坪山将成为