1、1 柏庄置业项目运营管理内训成果分析报告 时时 间：间：20122012- -0808- -1010 说明 本【报告】旨在分析问题，不针对任何部门和个人。 本【报告】所涉及内容为柏庄置业项目管理现状分析及相关优化建议的初步设想，其 主要为明源通过管理层访谈、内训问卷调查、公司管理资料分析所获取的信息。值得 注意的是，每个部门、人员由于所处位置不同，看问题的角度可能会有所差异，结论 也必有所不同。我们所得出的初步判断，乃是基于我们的经验和对企业整体的认知。 所有的初步建议是望能给柏庄置业后续工作的带来分析及借鉴作用。在后续工作过程 中，建议柏庄置业不断修正这些思路，最终形成切实可行、更为具体的解
2、决方案，以 提升柏庄置业的核心运营能力。 本【报告】所有建议并非最终的结论。 内训成果分析报告内训成果分析报告 二 一 三 目录 柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理的管理诉求 一 柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理的管理诉求 柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄置业项目运营管理提升建议 柏庄置业启动项目运营管理的背景 项目运营管理是柏庄置业发展战目标的“仪表盘“ 加速资产周转率需求加速资产周转率需求 多项目运作需求多项目运作需求 规范化规范化/ /标准化管理需求标准化管理需求 房地产企业的净资产回报率， 主要取决于销售利润率、资 产周转率和财务杠杆，而资 产周转率主
3、要取决于项目开 发进度（项目计划有效管控） 好的项目计划管理和执行是 保证较高资产周转率的主要 手段 多项目同时运作，需要有效 的项目计划体系为主要监控 手段支持 项目计划管理体系是房地产 企业整合、调动、高效利用 资源的保证 房地产项目开发中的并行、 专业配合、内外接口多等特 点，需要项目计划来实现有 效的组织和协同 随着规模的扩大，高层决策、 协调和监控，主要通过项目 计划管理实现 从人盯人的个人行为，向基 于计划的目标管理转变 柏庄置业迫切需要高效运作的 项目计划管理体系 现实中常见的问题（柏庄问题 汇总） 体现企业核心的战略要求和项 目运作思路 协调各专业和各维度，实现项 目绩效最优
4、准确反映项目实际运行情况 过程预警功能 考核激励的主要依据 仅有关注进度，与资金计划、 财务预算衔接不紧密 各自为政，可执行性差，难以 考核 缺乏分级管理原则，操作复杂， 无效计划多 缺乏预警计划 过程监控和评估不严格 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 集 团 城 市 公 司 项 目 部 项目运营指导书（全周期计划） 项目年度经营开发计划 关键节点监控报告 项目季度经营开发计划 项目月度经营开发计划 主项计划监控报告 项目月度经营开发计划 编制、调整月度计划 编制、调整专项计划 WHY 评估风险、项目整体规划（运营指导书） 重点监控，保证公司整体的财务表现
5、、现金流 WHAT编制全周期、审批年度计划 HOW 主项计划主导、年度计划审批、过程计划督促 WHY 保证完成对集团的承诺 重点监控，并解决项目部权限外的审批、调整 WHAT 编制年度计划、审批月度计划 HOW 主项计划审核、年度计划主导、过程计划审批/监控 WHY 保证完成对公司的承诺 形成具体的作业计划，指导实际工作 WHAT 参与细化年度计划、编制月度/周计划 HOW 年度计划参与、过程计划编制/动态调整 ” 集 团 城 市 公 司 项 目 部 项目月度计划项目月度计划 项目年度计划项目年度计划 编制（至各分期 关键节点） 参与 参与 控制意见（确定 关键节点） 组织编制主项计 划 参与
6、主项计划编 制,细化到专项计 划 审批专项计划 （上报主项计划） 审批项目主项计 划 动态调整专项计划， 滚动编制月度计划 （审批专项计划， 上报主项计划执行 报告）月度计划备 案 （考核主项计划） 专项/月度计划、 备案 抓一级主导 控一级审批 看一级知情/原因分析 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 抓一级抓一级 控一级控一级 看一级看一级 项目计划管理项目计划管理 集团领导关注集团领导关注 集团统一定义集团统一定义 监控项目主项计划的里程碑监控项目主项计划的里程碑 事件事件 项目职能负责人关注项目职能负责人关注 主项计划的按专业口的进一主项计划的按专业
7、口的进一 步细化步细化 工程、配套、报建、设计、工程、配套、报建、设计、 营销等专项营销等专项 现场工程师负责现场工程师负责 工程类专项计划细化到单体工程类专项计划细化到单体 楼栋楼栋 形象进度展示：“涂灰法”形象进度展示：“涂灰法” 集团关键节点计划集团关键节点计划 项目主项计划项目主项计划 专项计划专项计划 楼栋施工计划楼栋施工计划 项目经理负责项目经理负责 项目全生命周期、覆盖各专项目全生命周期、覆盖各专 业口的工作计划业口的工作计划 各职能部门间的各职能部门间的 协同工作协同工作 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 即时生成“项目 月度资金计划” 10 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉
8、求 深一层的理解深一层的理解： 计划管理的背后是管理合 同 项目计划管理的背后是管 理项目的现金流 项目开发计划项目开发计划 项目资金计划项目资金计划 项目经营计划项目经营计划 开工 地下结构完工 达预售条件（开盘） 封顶 集中入住 可售资源及推出时间 销售收入 资金支出计划 融资计划 结转收入/成本 经营计划（财务指标） 分期开发规划 项目技术指标 项目目标成本/动态成本 1 项目经营目标 2 3 项目基础信息 项目成本 实质是： 以项目节点计划为核心进行项 目运营的过程管控 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 项目进度管理 项目资金管理 项目目标 经营性现金流 年度资金预算 月度资金计划
9、关键节点 主项计划 专项计划 项目经营开发计划包含三个核心要素项目经营开发计划包含三个核心要素: 经营类指标 销售类指标 现金类指标 财务类指标 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 经营计划管控 现金流管控 项目利润管控 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求 经营计划 生产计划回顾 管经营节奏 产销匹配 销售、回款、利润计划完成情况 控经营利润 成本回顾 结转及动态利润预测 土地储备 土地拆迁、新拿地 谋土地发展 总盘点 融资（现金 流） 已签约未回笼及房款预计 剩余地价支付情况 资金自我保障系数 保资金安全 财务现金流量表 内训成果分析报告内训成果分析报告
10、二 一 三 目录 内训成果分析报告内训成果分析报告 二 柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理的管理诉求 柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄置业项目运营管理提升建议 内训成果分析报告 对 本次内训您最大的收益： 计划运营的感念及框架结构计划运营的感念及框架结构 19% 计划运营的分级管控计划运营的分级管控 51% 金科案例：部门月度计划和项目计划的承接金科案例：部门月度计划和项目计划的承接 36% 龙湖案例：项目会议管理龙湖案例：项目会议管理 22% 复选复选 28% 总结：计划运营的分级管控，对柏庄置业计划业务的实施带来总结：计划运营的分级管控，对柏庄置业计划业务的实施带来 了较大
11、的启发！（参会人员受益度比例高达了较大的启发！（参会人员受益度比例高达50%） 内训成果分析报告 还希望在近期深入参与同行业哪些方面的业务交流 标杆企业的成本管控实践标杆企业的成本管控实践 23% 企业经营计划与全面预算管控企业经营计划与全面预算管控 62% 标杆企业的采购管理实践标杆企业的采购管理实践 14% 补充问题补充问题 1% 营销体系管控，营销专项计划营销体系管控，营销专项计划 总结：总结： 基于柏庄置业的发展战略目标及绩效的牵引，公司对运营与管理战略的基于柏庄置业的发展战略目标及绩效的牵引，公司对运营与管理战略的 承接有很好的意识，在同行中相对出色！承接有很好的意识，在同行中相对出
12、色！ 目前的难点在于公司对实施的思路仍在摸索中，缺乏一套成熟的管理方目前的难点在于公司对实施的思路仍在摸索中，缺乏一套成熟的管理方 法及实践思路！法及实践思路！ 计划运营管理方面所面临的困惑？ 全员计划运营意识不高，执行效果慢全员计划运营意识不高，执行效果慢 缺乏指导，计划和落实有偏差缺乏指导，计划和落实有偏差 内训成果分析报告 为了计划而计执行，缺乏基于经营目标的计划分解及为了计划而计执行，缺乏基于经营目标的计划分解及“压力传递压力传递” 计划运营管理方面所面临的困惑？ 执行难度大，扯皮现象多，权责不明执行难度大，扯皮现象多，权责不明 计划调整频繁消弱了管控力度，计划赶不上变化计划调整频繁消
13、弱了管控力度，计划赶不上变化 缺乏前置性，协同难度大缺乏前置性，协同难度大 内训成果分析报告 计划运营管理方面所面临的困惑？ 计划编制难，衔接难计划编制难，衔接难 计划编制体系、流程不够清晰计划编制体系、流程不够清晰 内训成果分析报告 计划运营管理方面所面临的困惑？ 权责不明，推诿较多权责不明，推诿较多 分级管控较弱，执行力待提升分级管控较弱，执行力待提升 内训成果分析报告 施总：施总： 1、本次受益：、本次受益：计划运营的概念以及框架结构，直接适用于我 的工作！ 2、目前柏庄置业的管理战略提升重点：目前柏庄置业的管理战略提升重点：企业经营计划和全面 预算管理，推动经营计划、现金流、动态利润的
14、可控！ 3、希望以后能参加：、希望以后能参加：走进标杆企业类的交流活动和战略规划 相关培训！ 4、希望明源能给予帮助的：希望明源能给予帮助的：与公司进行深入交流，借助明源 的行业经验协助柏庄置业进行经营计划与全面预算管理能力提 升！ 内训成果分析报告（根据高管实名制问卷，抽取部分高管） 钱总：钱总： 1、本次受益：、本次受益：计划运营的分级管控模式，直接适用于我的工 作！ 2、希望深入交流的：希望深入交流的：企业经营计划和全面预算管理！ 3、希望以后能参加：、希望以后能参加：走进标杆企业类的交流活动！ 4、希望明源能给予帮助的：希望明源能给予帮助的：房地产行业运营管理解决方案及 实施方法！ 内
15、训成果分析报告（） 内训成果分析报告（根据高管实名制问卷，抽取部分高管） 赵总：赵总： 1、本次受益：、本次受益：计划运营的分级管控模式及框架结构，直接适 用于我的工作！ 2、希望深入交流的：希望深入交流的：企业经营计划和全面预算管理！ 3、希望以后能参加：、希望以后能参加：走进标杆企业类的交流活动！ 4、希望明源能给予帮助的：希望明源能给予帮助的：房地产行业运营管理解决方案及 实施方法！ 内训成果分析报告（） 内训成果分析报告（据高管实名制问卷，抽取部分高管） 内训成果分析报告内训成果分析报告 二 一 三 目录 柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄置业项目运营管理提升建议 三 柏庄置业项目运营管
16、理的管理诉求柏庄置业项目运营管理的管理诉求 柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄置业项目运营管理提升建议 柏庄项目运营管理提升建议 柏庄项目运营管理提升建议 柏庄项目运营管理提升建议 诊断计划运营“目标诊断计划运营“目标+体系”体系” 目标目标 体系体系 报告报告 模型模型 组织组织 流程流程 企 业 运 营 管 理 目 标 是 什 么 决策效率和质量决策效率和质量 纵向、横向工作纵向、横向工作 界面及质量界面及质量 业务协同与工作业务协同与工作 效率效率 信息传递的质量信息传递的质量 构建管理平台构建管理平台 会议规划及会议会议规划及会议 卡片工具卡片工具 计划模板及分级计划模板及分级 计划计划
17、PDCA 专项计划与部门专项计划与部门 计划计划 多级计划反馈核多级计划反馈核 实及运营报告实及运营报告 组织构建及人才组织构建及人才 的培养机制的培养机制 柏庄项目运营管理提升建议 诊断计划运营“组织诊断计划运营“组织+职责”职责” 企 业 发 展 所 处 阶 段 在 哪 里 多区域多项目多区域多项目 关键点操作型关键点操作型 强有力的运营管理枢纽强有力的运营管理枢纽 跨层级、跨专业协同跨层级、跨专业协同 项目管理（工程背景）项目管理（工程背景） 目标目标 体系体系 模型模型 组织组织 流程流程 专职计划经理专职计划经理 审视计划的承接审视计划的承接 （施工）专项计划监控（施工）专项计划监控
18、 反馈计划达成风险反馈计划达成风险 核实计划执行情况核实计划执行情况 全国稳定发展全国稳定发展 运营监控型运营监控型 管理工具标准化管理工具标准化 投资发展背景投资发展背景 投资收益投资收益+进度监控进度监控 强有力的管理团队强有力的管理团队 项目运营管理项目运营管理 专职计划经理专职计划经理 报告报告 柏庄项目运营管理提升建议 诊断计划运营“流程诊断计划运营“流程+模型”模型” 流 程 制 度 是 否 具 有 可 行 性 目标目标 体系体系 报告报告 模型模型 组织组织 流程流程 不要过多干预项目公司工作不要过多干预项目公司工作 明确规定时间、明确规定时间、 责任人责任人 前置且不可调整前置
19、且不可调整 专项计划“专员”专项计划“专员” 不管不管 “口头”效率“口头”效率 评估评估 柏庄项目运营管理提升建议 明确计划分段明确计划分段 地区公司操作指引地区公司操作指引 运营管理检查表运营管理检查表 建立调整机制建立调整机制 变惩罚为奖励变惩罚为奖励 前段（集团）、后段（地区）前段（集团）、后段（地区） 划分考核版、执行版划分考核版、执行版 计划自上而下调整计划自上而下调整 计划自下而上调整计划自下而上调整 运营奖实施细则运营奖实施细则 每周例行每周例行 每月例行每月例行 非例行非例行 运营管理检查表运营管理检查表 柏庄项目运营管理提升建议 诊断项目运营诊断项目运营优化举措优化举措 目
20、标目标 体系体系 报告报告 模型模型 组织组织 流程流程 目标明确：“协同、效率”目标明确：“协同、效率” 体系完善，但是对企业非常关体系完善，但是对企业非常关 注“阶段性成果管理”缺失注“阶段性成果管理”缺失 有相应组织（人员），但是多有相应组织（人员），但是多 头“领导”，权责不太对等头“领导”，权责不太对等 有完善流程，但是部分内容执有完善流程，但是部分内容执 行不太“友善”行不太“友善” 分级合理，但计划分级合理，但计划AB段的主段的主 责不够明确责不够明确 报告内容丰富，但收集不及时，内容报告内容丰富，但收集不及时，内容 太过“详细”，难于吻合管控要求太过“详细”，难于吻合管控要求 谢谢您的关注！ 33
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