北京广场南区物业管理方案（145页）.doc

1、北京广场南区物业管理方案北京时代物业管理有限公司二OO六年八月目 录第一章 北京广场南区概况第二章 市场调研第一节、北京CBD区域写字楼发展与物业管理特征第二节、北京物业管理支持资源调研分析第三章 经营管理目标第四章 管理模式及定位第一节 管理模式第二节 管理定位第三节 南区管理处组织架构第五章 物业管理基本服务内容第一节 安全管理第二节 环境卫生管理第三节 设备设施的维修和养护管理第四节 客户服务和客户关系管理第六章 管理重点与难点第一节 门禁管理第二节 交通秩序管理第三节 二装管理第四节 能源管理第五节 应急管理第六节 VI系统管理第七节 分包方管理第七章 营运管理第一节 主力店管理第二节

2、 写字楼租赁管理第八章 总体保障第一节 培训管理第二节 质量检查第三节 客户满意度调查第九章 工作进度计划第一节 人员招聘到岗计划第二节 工程前期介入计划第三节 文件编制计划第四节 物品采购计划第五节 业务分包工作计划 附件一、北京广场南区管理处组织架构图 附件二、广场南区人员到岗计划 附件三、工程前期介入计划 附件四、物品采购计划 附件五、业务分包工作计划第十章 管理成本测算 表一：南区物业管理费测算汇总表 表二：南区能源消耗测算表 表三：南区维保费测算表 表四：南区保洁绿化费测算表 表五：南区保安消防费测算表 表六：南区工资福利测算表 表七：南区行政办公费测算表 表八：南区保险费测算汇总表

3、 表九：南区分类建筑面积明细一览表 表十：南区设备能耗测算分摊系数表 表十一：南区技工工资分摊系数表 表十二：工资分摊系数表 表十三：工资分摊表 表十四：北京广场南区写字楼物管费测算表 表十五：北京广场南区电影院物管费费用测算表 表十六：北京广场南区新世界精品物管费测算表 表十七：北京广场南区新世界百货物管费测算表 表十八：北京广场南区沃尔玛物管费测算表 表十九：北京广场南区KTV、SPA物管费测算表 表二十：北京广场南区电玩城物管费测算表 表二十一：北京广场南区地下停车场物管费测算表 表二十二：南区折旧、低耗摊销明细表 表二十三：南区劳保费用测算表 表二十四：北京时代物业管理机构费用分配系数

4、表 表二十五：北京时代物业管理机构费用预算分配表 表二十六：空调电费(元) 表二十七：强电电费 表二十八：给排水电费(元) 表二十九：电梯电费(元) 表三十：给排水电费(元) 表三十一：弱电电费(元) 表三十二：卫生间用电 表三十三：空调水费 表三十四：给排水费第一章 北京广场南区概况北京广场南区占地4万平方米，总建筑面积约215，000平方米（含加强层）。建筑高度99.9米，楼高22层（酒店23层），建筑密度39%，建筑形式为“两座三塔”。名称位置层 次建筑面积（M2）备注东区写字楼东座塔楼8-25层共15层27421.00 西区写字楼中座塔楼8-25层共15层27421.00 含加强层酒店

5、西座塔楼/西裙楼6、7层共23层含加强层新世界百货东区裙房731442.30 新世界精品西区裙房27976.00 电玩城西区裙房03894.74 影院西区裙房03/03夹层7775.26 KTV 、桑拿、SPA 西区酒店04/04夹层10165.07含酒店泳池沃尔玛超市地下地下一层20252.32地下车场地下地下二、三层18758.33764个车位，人防面积11710.01地上车场/暂无数据60个车位垃圾房西区地下二层65.00 物业管理用房西区裙房03夹层/地下1500.00 绿化面积/3000.00 第二章 市场调研第一节 、北京CBD区域写字楼发展与物业管理特征1、 北京CBD中国财富核

6、心北京CBD经过几年的规划建设，初步形成了以国际金融产业为龙头，文化创意产业聚集发展，现代服务产业占主导地位的产业发展格局。 传媒核心：目前，北京CBD区域内及周边地区聚集了文化传媒单位近千家，总收入近190亿元。已经进入中国的167家国际新闻机构聚集于此，其中包括CNN、VOA、BBC、VIACOM和华尔街日报等世界著名传媒机构。中国最具权威性的国家级报纸人民日报、重要的区域性日报北京日报集团和北京青年报，中国最有影响力的国家级电视台中央电视台和区域性的重要电视机构北京电视台、凤凰卫视，以及中国最大的三个门户搜索网站新浪、搜狐、网易均坐落在CBD及周边地区。围绕这些机构的上万家上下游企业将不

7、断跟进，形成规模效应，发展成庞大的传媒产业链。 国际核心：80%的各国驻华使馆、60%境外驻京单位、80%海外驻京新闻机构集中在CBD。 商务核心：CBD区域已经形成以公司总部为核心，外资金融、保险机构、制造业、IT企业为保障，咨询服务机构为产业链条的现代服务业集散地。全球500强公司在京设立了156家办事处（分支机构），其中在CBD区域有130家。区域发展前景及投资环境优势显著，得到世界500强企业的普遍认同与青睐。国际客户由于进入北京高档写字楼市场较早，目前市场相对成熟并且正在逐渐走向细分，比如高科技类的公司部分考虑向中关村地区发展；金融、保险类企业向金融街方向发展等，但CBD地区一直以来

8、是跨国企业办公的首选。2、CBD区域写字楼特征 CBD写字楼的设计理念和建筑水平与国际先进项目日益接轨，例如：在建的新保利大厦、华贸中心、北京财富中心、银泰中心等项目都是出自国际知名设计公司的手笔；项目的建造标准以跨国公司的需求为标准，如建筑层高、电梯速度、大堂装修、商务配套设施等； 2006年和2007年CBD写字楼集中放量，供应量近200万平方米，几乎接近往年的供应量总和，因此未来2-3年写字楼市场竞争会十分激烈。3、北京写字楼管理特点北京的写字楼的物业管理水平在全国是最高的，这与北京的政治、文化、经济中心的地位是相匹配的。主要有以下几个特点：（1） 境外知名的物业管理公司进入早、影响大。

9、一批物业管理的“洋管家”如仲量联行、戴德梁行等早在1998年就已进入北京物管市场，带来了国际上先进的管理理念和管理方法，目前这些“洋管家”在北京直管和顾问的面积平均每家都超过1000万平方米；（2） 北京本地物业管理企业的物管水平提高快。北京现有的知名写字楼的物业管理80%以上都是由本地公司管理，如国贸、招商局大厦、京广中心、赛特大厦等，外地公司很难在北京承接写字楼项目。北京的物管公司在经历了“洋管家”的顾问培训后，因为对北京市场和北京人的消费心理更熟悉、更了解，自己在接手直接管理后，管理品牌树立得相当不错。；（3）写字楼物业服务凸显个性化服务。北京的很多写字楼从销售阶段开始，就对目标客户群进

10、行细分，出现了越来越多的“少数人的写字楼”。 这些写字楼专为某一类公司打造，比如专为传媒企业建造的号称中国麦迪逊大道的温特莱中心，定位于写字楼商铺的万邦科贸大厦等，几年前就已入市的华彬国际大厦，前一段时间也将主要客户群瞄准为体育产业。 从某种意义上讲，企业总部型写字楼也是瞄准细分客户群。 市场是一个无限细分化的过程，随着写字楼市场的竞争日趋激烈，细分的趋势也将越来越明显。第二节、北京物业管理支持资源调研分析一、 北京市物业管理市场专营业务分包现状目前，北京市的物业管理市场较为繁荣，因此，针对同专业、不同领域的各个专业化管理服务团队也越来越多，他们只针对物业管理中的某一项服务管理内容进行管理，通

11、过其专业化程度高等优势来吸引客户（物业管理公司），占领市场。1、保安服务：一般可以分为三种情况： 全部为公司内部保安员：主要为机关单位等采用，其他单位较少应用； 全部为外包聘用保安员：此种模式应用较少。 公司内部保安员与外包聘用保安员相结合的方式：此种方式可将外围等的管理范围分包给保安公司去进行管理，物业公司内部设置保安人员（内保），对楼内及较为重点的部位进行管理；此种方式管理效果好，应用较为广泛。2、保洁服务：北京保洁公司在1989年亚运会后开始大量涌现，现有专业保洁公司近500家，并成立了保洁行业协会。目前市场上大多数物业管理公司对保洁部分均采用的是外包给保洁公司代为管理的形式，然后制定相

12、应的监督制度对分包商进行管理；3、 绿化维护：对于外围绿化绿地的管理可以自管也可以将其分包给专业性较强的绿化公司进行管理，对于绿化面积较大或种植植物较难维护的项目，建议分包给专业的绿化公司代为管理；4、 停车场管理：一般也可以分为三种情况： 物业管理公司自行招聘员工进行管理； 聘用专业停车场管理公司管理，车场管理人员由其委派，物业公司每月支付车场人员费用； 全面委托给专业停车场管理公司进行运作，并由停车场管理公司每月按时上缴物业管理公司承包租金。分包的优势主要有：1) 外包公司专业化水平较高，工作熟练；2) 外保公司人员充足、调配便捷；3) 减低成本，外包人员无福利等费用发生；4) 风险转移，

13、将风险有效转给专营业务公司等。二、北京市物业人力资源调查1、 物业管理人员（1） 总物业经理/管理处主任/项目经理：此类人员人力资源市场较为缺少，人员相对稳定，流动率较低；（2） 物业经理：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，人员相对稳定，流动率较低；一般采用内部提升的方式。（3） 物业主管：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，一般采用内部提升、举荐的方式来运作。（4） 物业助理：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，此职位工作较为简单，适宜用出入社会的毕业生，所以历届毕业生为主要物业助理来源。2、 工程人员（1） 工程部经理：此类人员人力资源市场供求关系较为正常。（2） 工程师：此类人员

14、人力资源市场较为紧缺，专业性较强，人员流动性较低。（3） 工程技工：此类人员人力资源市场较为紧缺，要求有一定专业知识，动手能力强；此部分人员流动性-中，市场资源有限，要求到岗时间较紧，工资较低；基础职位，不易作人才储备，通常通过职介、网络、报纸、招聘会等方式招聘。3、 保安人员（1） 内保：此类人员人力资源市场较为紧缺，流动性强、稳定性差、工资较低、未来发展空间受限，要求到岗时间较紧，对年龄、身高有限制。（2） 外保：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，可选定被信任的固定分包商。4、 保洁人员：通常采用固定的分包商。5、 车场管理人员：应聘人员通常年龄在4045岁左右，下岗或内退，要求本市户

15、口，招聘渠道主要为职介、报纸等，此类人员工资较低，在员工录用时须对以前的劳动关系作进一步明确。第三章 经营管理目标一、经济目标1、 已入住客户物业费收费率达到95；2、主力店租金收费率达到98。二、管理目标1、接管两年内，获得“北京市物业管理优秀大厦” ； 2、接管三年内，获得“全国物业管理示范大厦” 。三、质量目标（ISO9001：2000）1、业主、客户满意率95以上；2、业主、客户有效投诉率0.5%以下，投诉处理率100%，；3、房屋共用部位、共用设施设备完好率98以上；4、卫生消杀达标率98%以上；5、房屋零修、急修及时率100合格率98以上；四、环境目标（ISO14001：2004）

16、1、单位垃圾分类率98%以上；2、分类垃圾处置率95%以上；3、餐饮残食处置100%；4、对供方（相关方）施加影响99%以上。五、安全目标（OHSAS18001：2001）1、重大人身、设备、财产事故为零；2、卫生、消杀、食物中毒危害发生率为零；3、安全设施、设备完好率100%；4、安全标识、标志率达99%以上；5、大厦无重大火灾、火险、压力容器爆炸、压力管道爆裂、交通、治安责任事故。第四章 管理模式及定位第一节、管理模式一、 管理服务前置化管理服务前置化-提前告知客户物业管理的要求和服务信息。服务的前置化不只是发一本管理手册给客户，而是通过第一次的与客户接触，面对面告知客户物业管理的服务内容

17、和管理要求，以取得客户的配合和支持，物业公司也可以在第一时间掌握客户的相关信息。包括：1、对大客户在装修前（租约签订前）客户经理早期介入，提前知道客户的需求，如网络带宽、员工人数、上下班时间、装修要求等；2、客户入住前的专人服务辅导： 提供物业公司的服务内容清单，如保洁入室服务、鲜花租摆、送水服务等； 告知相关管理规定，如装修管理、车辆停放、安全和消防管理、非工作时间、报修服务等； 特殊设备的使用方法，如门禁卡、VAV四管制空调二、一站式客户服务模式网络信息大堂前台来访电话请求写字楼一般客户客户服务中心客服经理大客户主管大客户工程部保洁室安管部 大客户绿色通道 部门间正常工作传达 反馈三、快速

18、反应1、正确处理“关键时刻”关键时刻是指与客户有面对面或通话接触的时刻。包括： 咨询 保修 投诉 紧急突发情况2、及时做出反应 “8”8分钟赶到现场 “3”30分钟解决一般问题 “4”4小时内就中修问题的维修方案及期限给出书面答复 “1”24小时给出书面答复 3、以首问责任制、岗位责任制和逐级负责制相结合的快速反应体系 首问责任制问题的跟进人。 岗位责任制问题的解决人。 逐级负责制问题的连带责任人，是指上级对下级发生的问题连带责任。第二节、管理定位南区的管理定位是：精品意识、精品服务、精品形象1、运用培训、宣传和日常工作要求，将精品意识灌输到每一个员工和工作的每一个细节。2、精品服务即对质量目

19、标、经营目标和客户需求的深入分析，通过系统化的操作流程和标准化的量化管理来推进专业化水平，实现服务产品的高度精品化。对质量目标的培训，细化为工作流程的每个环节培训和日常监督。在对员工的日常考核中，采用管理层员工绩效考核与基层员工行为考核相结合的原则，将质量目标的贯彻落实到每一个人的实际工作内容中。对经营目标分解到部门和班组，做到奖罚分明。每月进行一次客户需求分析，及时发现客户的实际和潜在需求，进而调整工作重点和人员配置，争取满足并超越客户的期望。3、精品形象包括：(1)、对客服务大厅的装修品质要求；(2)、相关设备的配置，如服务前台的电脑配置；(3)、服务人员的着装、形象和中英文口语要求；(4

20、)、所有标识和对客户公文全部为中英文双语。第三节、南区管理处组织架构图详见附件一第五章 物业管理基本服务内容 第一节、 安全管理人们常说“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可见，只有大厦的安全有了切实的保证，客户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是大厦管理的基石。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。一、治安管理1、治安工作的特点及主要工作内容特点： （1）以预防为主。 （2）大厦保安与社会治安紧密联系。 （3）服务性强。 （4）“技防”与“人防”相结合。 主要工作内容： （1）门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，

21、同时应注意进出人员中的可疑人员，防止各类案件的发生。 （2）安全巡检。定时和不定时地对大厦内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。 （3）停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。 （4）案件处理。对大厦内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件按有关规定上报公安机关处理。 （5）消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。 2、管理控制措施（1）加强门岗的监控力度A、人流出、入区控制图门岗值勤业户问 候询问后、指引办理门禁卡询问后、指引办理门禁卡进入大厦来访客户从速通门进入大厦（并跟踪观察）送货

22、及施工人员从消防电梯进入大厦（并跟踪观察）门岗值勤业户大件贵重物品须经业户确认用门禁卡换回身份证件检查证件（出入证）放行来访客户放行其他人员放行B、物流出区控制图门岗值勤用户所带物品询 问执用户证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他人员确认无误，收回放行条放行（2）特勤服务：南区安管部将配备有一定数量的，来自于特警、特种兵部队的保安人员，公司特别为其进行委托培训，在客户需要的时候，这些员工组成临时特勤队，为客户的私人保卫、重大活动、押运和VIP接待工作提供服务。（3）礼宾服务：在没有发生重大安全事故和安全隐患的时候，安管员更多是以形象展示的作用出现的： 大门和大堂保安穿着高档制服，配无

23、线对讲耳麦； 大门和大堂固定岗统一为立正站姿，大堂岗遇到VIP客户进出时立正并问候（您好，请进，再见，请慢走等）； 具备日常英语会话能力。（4）实行24小时巡视 巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。（5）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（6）季度安全评估每季度对综合安全状况进行评估，并形成评估报告。二、 消防管理消防安全责任重大，消防管理的关键环节在于下列四个方面：1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和

24、义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。 消防工作不只是少数人的事，而应是大厦中全体人员的共同职责，对于大厦的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1） 大厦防火工作的各项有关规定；（2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法。管理处员工还应懂得以下两点：（1） 遇到紧急情况时自己的职责任务；（2） 重要物资（货币、文件等）的转移及办法。1、 日常检查（1） 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏；（2） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏

25、，表面是否有灰尘等；（3） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等；（4） 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等；（5） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。2、 让用户参与大厦的消防管理（1） 组织大厦人员开展消防演习；（2） 请消防支队做有关知识讲座；（3） 成立义务消防检查队，对大厦消防设施进行检查。3、 消防报警特殊处理程序 调度中心值班人员义务消防队员火警扑救 通知 往现场 报警消防119 报告管理处主任 往现场 报告 掌握现场情况公司领导 通知 往现场出事用户 第二节、 环境卫生管理物业清洁保养是物业管理

26、的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。一、 全面实施ISO9001质量保证体系和导入ISO14001环境管理体系实施ISO9001：2000质量保证体系是进行大厦规范化管理的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证南区成为生态绿色环保办公大厦。 1、环境管理的主要任务A 负责大厦各个楼面和各部位公共区域，使其达到标准的清洁要求；B 负责对保洁分包方进行监督和业务培训，使他们不断提高业务素质；C 负责接受客户的委托清洁业务。 2、16小时保

27、洁制度大厦实行16小时两班组保洁制度，早晨7：00上班直至晚上11：00时下班。以保证大厦的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在大厦人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。3、噪音污染控制 噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。南区，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。我们的具体措施主要包括以下两个方面：A 建议进一步加强大厦周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。B 进入大厦地下停车场车辆一律不能鸣喇叭，并限

28、速15公里/小时内行驶。4、垃圾分流在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。办公室的垃圾垃圾分类收集箱可回收资源无害物有害物废弃物品收购站环卫部门运出大楼集中处理（1）垃圾收集袋装化：办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋袋装并投于收集处。（2）分类回收的垃圾箱。（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 5、杀虫灭鼠 办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）聘请专业队伍进行消杀工

29、作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体无害。（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5）在办公区域内定期进灭虫、灭鼠的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、空调机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠、蟑螂为主，其他设施和场所以杀虫为主。（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。（8）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。二、南区清洁主要工序场所作业内容实施次数日常清扫外围部分（红线外

30、3米以内）1.1地面清扫1.2外围四周去污清扫1.3金属类用清洁剂擦拭2.0货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫3.0室外烟灰筒、旗帜杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂涂抹一遍随时随时1次/日随时1次/日【一 楼】正门大厅电 梯 间各 种 门走 廊楼 梯1.0正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。2.0大堂石材地面打磨抛光。2.1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。2.2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。3.0下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应

31、随时用拖布擦净。3.1雨天应铺脚垫，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。天晴雨后，要立即对擦脚垫清洁，存放在规定的地方。3.2对于擦鞋垫之类物品，应用真空除尘器清扫。3.3关于报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电话、公用电话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。3.4大堂接待台及其附属物清扫。3.5扣板墙面用中性洗剂去污。3.6大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。3.7踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。3.8消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。3.9开关盘用干（湿）毛巾去污。随时2次/周随时随时随时2次/日1次/日3次/日2次/日随时随时1次/周随时【各楼层】电 梯 间走 廊附属

32、房间楼 梯1、 1方格地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。同时要使倒伏的绒毛挺立起来。1、 2在楼内巡回进行方格地毯的去污工作。1、 3根据方格地毯玷污情况，可以将玷污部分替换下来，用适当的清洗剂洗去污垢。1、 4方格地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。2、 1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小尘土。玷污严重的地方要用清洁剂擦拭干净。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，留意不可损伤表面光泽。3、0花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。4、0腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。1、 0楼梯扶手、墙面及台阶要进

33、行擦拭。2、 0金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。3、 0踢脚线要用干（湿）毛巾去污和中性清洁剂擦拭。4、 0消火栓和金属阀要用干毛巾擦拭。5、 0涂料墙面用细砂布去污除渍。（含开关、按纽）1次/日随时随时随时随时随时随时随时随时1次/日2次/日1次/日随时洗手间1、 0地面用扫帚扫过之后，用水冲擦，玷污严重时，使用中性洗涤剂擦拭干净。2、 0补充手纸及液体香皂。3、 0清洁洗面台、洗面盆，把镜子擦拭干净。4、 0陶瓷便器连给水、排水各附属物要用适当洗涤剂擦拭干净。5、 0清理废纸桶及秽物箱内之废弃物品。6、 0门、腰壁、隔扇、各种揭示牌用清洁剂擦抹干净。7、 0墙面（含纸篓、洗液盒）擦

34、拭。8、 0不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。2次/日随时随时2次/日1次/2日随时2次/日随时1次/日开水室1、 0地面清扫方法与卫生间相同。2、 0清扫水池和壁橱之周围，根据情况，对不锈钢用清洗剂进行擦拭。3、 0开水器用干（湿）毛巾擦拭涂抹光亮剂。4、 0开关箱用干、湿毛巾擦拭。5、 0墙面用细纱布去污。2次/日1次/日随时1次/日1次/日电梯1、 0用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等物。2、 0电梯轿箱内之金属部位、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层指示灯要用干抹布擦拭，根据需要可以用适当清洗剂擦拭干净。3、 0各层电梯沟槽，容易引起故障，要用真空吸尘器将尘土杂物清除干净。随时

35、5次/日1次/周车场（包括车道）1、 0经常检查，发现有不干净情况随时清扫。2、 0墙面去污。随时随时垃圾场厨余垃圾要清理好垃圾和厨房垃圾。（排运由专业公司负责）1次/日厨余垃圾存放处1、 0地面用水冲洗。2、 0清除排水口的垃圾及杂物。1次/日随时外围之地面日常性清扫1、 0用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等）2、 0脏污严重地方用水冲洗。随时随时院内绿化部分清除绿化地之落叶及杂物。随时标志扶手等标志、扶手要擦拭干净。1次/日其他暴风雨时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面大道路面）下过雨后的地面，要做到能安全通行，无积水。迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防

36、范于未然。在大厦外围范围内出现的垃圾及脏污现象，要做到适时清扫处理。（前面的道路及步行道，必要时也要进行清扫）随时定期清扫屋顶阳台楼面1、 0地面要清扫，玷污严重时用水冲洗。2、 0清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。（在下过大雨之后要随时检查）3、 0有必要保持清洁的金属部分，要干抹及用清洗剂抹干净。1次/周1次/周1次/周停车场（包括车道）0用扫帚清扫干净。如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。0清除排水沟之泥沙杂物，防止堵塞。0在上下车地方周边的柱子，要用湿抹布抹干净。0墙面用细砂布去污。0天花、管道用干、湿毛巾擦拭。0灯具用干、湿毛巾擦拭。2次/天2次/周2次/周1次/季度1

37、次/半年1次/2月外墙玻璃窗户玻璃外面（室内可视部分，包括花岗岩板），利用擦窗机进行。作业时注意下列事项：1 . 0作业要在白天进行，在大风天、下雨天要避免室外作业。2 . 0作业尽量安排在节假日期间，不影响办公室内工作人员办公。3.1 遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安全。3.2 高空作业使用安全带。3.3 为了防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必须设置预防栅栏。3.4 必要时派保安人员疏导过路人。3.5 移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。2次/年一楼大厅的照明灯具把灯泡（灯管）取下来连同反光板一起用中性清洗剂去掉脏污，用湿抹布抹过之后，用干抹布擦干，安上灯泡（管）。

38、对于塑料罩及塑料部分，洗干净后要涂上带电防止剂。2次/季度【一楼】正门大厅电梯间各种门走 廊楼 梯1、 0天花、风口、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。2、 0玻璃、高墙部分去污除尘。3、 0电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。2次/季度1次/月1次/月卫生间天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。1次/月开水间门、腰壁及壁橱门、照明器等要清除灰尘或用湿抹布擦抹。1次/周电梯1、 0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用适当清洗剂擦拭干净。2、 0各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。3、 0天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。1次/周1次/周1次/月中控室1、 0天花、灯具用

39、干（湿）毛巾除尘。2、 0沙发、椅子的去尘除污。1次/月1次/月其余各房管道井地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清扫。（清洁方式同上）4次/年或按甲方要求地毯的清洁地毯用专用地毯清洁剂进行清洗。1次/季度对废弃物设施的清理（日常性质的）厨余垃圾存放处对地面进行消毒，撒脱臭剂。1次/周通用事项1、 0清除墙壁灰尘。2、 0清除照明器具的灰尘及擦拭灯泡。3、 0各层机电设备房地面及墙面清扫。4次/年4次/年按需进行外围清扫外围地面1、 0定期清扫1、 1地面用机器清洗1、 2石头、瓷砖铺垫部分机器清洗1、3侧墙部分用水冲洗1、 4排水口、侧沟要清除污泥2、 0特别清扫：对照明器进行擦拭清扫

40、3、 外围部分，特别是正门前面大理石地面机器清洗。4、 0上项的地面除用洗涤剂冲洗以外，根据材质需要结晶的要进行结晶。5、 0应清除侧沟排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而发生溢水的现象。6、 0大厦外部、招牌、揭示板等要用湿抹布抹试，对有必要的物件要擦亮，消防连接送水口要用适当的清洁剂去污。7、 0花岗岩墙台面用污渍剂擦拭。8、 0雨天即时清洁。9、 0室外绿地浇水。10.0室外灯具用干（湿）毛巾擦拭。1次/半月1次/半月1次/月2次/月2次/季度2次/周1次/月1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作业棚架及工具擦拭1次/周标志、扶手等除尘、湿擦、干抹。（玷污严重时，随时进

41、行）三、清洁工作检验标准和方法分类项目检验标准检验方法楼层公区卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味。目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。目测天花、灯罩目视无明显灰尘，无污渍。目测风口百叶目视无明显灰尘，无污渍。抽查各种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查卫生间大小便池内外光洁，无污垢、无积尘。适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。抽查洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。抽