物业公司入驻管理商业房地产物业移交手册（29页）.docx

1、目 录 目 录 1一 移交说明 2二 资料移交 2建筑验收合格文件 3建筑图纸 4电子图纸 5维保单位及合同维保条款信息 6涉及到物管的行政及合同文件 7三 建筑实体移交 8实体建筑（含钥匙，垃圾房，卫生间及设施） 9其它构筑物 9供电系统设备设施 9给排水系统设备设施 10消防设备设施 11安保设备设施 12电梯设备 13空气调节设备 14弱电系统 15照明系统 16标识系统设施 17绿化设施 18工程余料（外装余料） 19办公室及办公设备 20其它设备设施 21四 待解决事宜 22五 二次移交项目 23六 移交验收通过证明 23附件1房屋验收接管标准 25一 移交说明此项移交是指湖州 S

2、L T A置业有限公司（以下简称L A置业）在完成湖州 S L T A项目的建设，并经相关政府部门验收合格后，移交给湖州 S L T A商业管理有限公司经营（以下简称L A商管）、使用、管理。移交过程中涉及到双方的不同的工作人员，以及涉及到项目建筑过程中不同的承建单位、安装单位，设备供应单位，为了明确双方的权利和职责，特制作此移交手册。移交过程中，双方当事人在移交完毕后须在移交表格里签名确认，如果遇到尚未完善或存在质量问题的地方，须在手册中注明内容，并反馈给湖州 S L T A置业有限公司进行完善后二次移交。移交方：湖州 S L T A置业有限公司法人：代表人：主要交接人：联系方式：运营管理方

3、：湖州 S L T A商业投资管理有限公司法人：代表人：主要承接人：联系方式：二 资料移交资料移交主要包含：项目的主体验收合格证明，各分项验收合格证明，项目的完整竣工图纸（含基础、结构、平面图、立面图、电施图、水施图、机电安装、外装、消防、景观、绿化等），同时为了保证资料的完整性，还需移交图纸的电子信息文档。建筑主体和设备设施都有一定的保修期，这些内容如果置业方不方便提供合同依据，则可以以联络函的方式移交给商管公司，为了便于后期的物业管理，移交方湖州 S L T A置业有限公司应将维保方的公司名称，联系人，联络方式一并告知商管公司。房屋使用说明书也是一项很重要的交接内容，如没有制作使用说明书，

4、置业方必须以书面的形式告知商管方：房屋在使用过程中的注意事项。1 建筑验收合格文件：房屋建筑工程竣工验收报告 隐蔽工程验收合格记录 建筑消防验收合格证 电梯验收合格证书 环保验收合格证书 其它设备设施（水、电、气）验收合格资料（报告 证书） 建筑验收合格文件移交表格 （表1）移交项目内容应移交实际移交备注不完备事项：移交意见：移交人 日期移交意见：接受人 日期2 建筑图纸资料竣工总平面图单体建筑、结构图纸设备竣工图纸配套设施竣工图纸地下管网工程竣工图具体移交图纸情况见移交表格2号 图纸资料移交表格 （表2）移交项目内容应移交实际移交备注不完备事项：移交意见：移交人 日期移交意见：接受人 日期3

5、 电子图纸 考虑到图纸保存和实际运营工作的需要，有必要将上述图纸的电子文档拷贝下来作为信息资料保存。移交情况见表格3号电子图纸移交移交表格 （表3）移交项目内容应移交实际移交备注不完备事项：移交意见：移交人 日期移交意见：接受人 日期4维保单位及合同维保条款信息 此项移交主要涉及的是建筑类的保修条款包含：地基基础工程，主体结构工程，屋面防水工程，其它土建工程（如：路面，门窗），电气管线，给排水管道工程等，所有机电设备投入使用后的维保期限，如电梯，水泵，高低压配电设备，监控设备，消控设备，门禁系统，各种电机，空调主机，各种风机设备。考虑到可能涉及合同保密问题，移交方可以整理好各项保修职责和时间限

6、制等信息资料移交给物管方，以下是移交表格（表4）： 维保单位及保养条款移交表格 （表4）移交项目内容责任范围维保年限维保单位联系人联系电话地基基础 主体结构工程屋面防水工程地面工程门窗工程（围栏 玻璃）综合布线工程给水工程排水工程电气安装工程扶梯垂直梯水泵设备高压配电设备低压配电设备消防主机设备消防卷帘门监控设备门禁系统设备空调设备风机设备信息系统绿化不完备事项：移交意见：移交人 日期移交意见：接受人 日期5、涉及到物管的行政及合同文件 此项移交主要是指置业方取得湖州有关行政单位（规划局、房管局等）的行政文件（例：产权资料），以及供水、供电、供气单位的合同文件，这些文件请置业方提供复印件（其中

7、一些文件需提供合同原件），详见表5。 涉及到物管的行政及合同文件 （表5）涉及单位文件（合同）名称文件数量备注项目用地批文项目批准资料房屋面积实测资料房屋使用说明不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期三 建筑实体移交 此项移交主要是指整个湖州 S L T A项目的建筑物，构筑物，配套的各种设备设施，道路，停车场，绿化等，由置业方与商管方当面清点、确认后，移交给商管方管理使用。1、实体建筑整个项目的实体建筑，功能配套建筑物，功能设施的数量、质量，是否达到物业移交标准（参照附件1房屋接管验收标准住建部），移交情况具体详见表6。实体建筑物移交表格 （表6）移交项目移交状况数量实

8、体建筑经营用房配电房（间）风机房卫生间水泵房设备机房管理用房垃圾用房钥匙（含设备房）不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期2、项目其它构筑物项目内的构筑物只要是指景观类，配套功能类对主体建筑有辅助作用的，有一定功能性的结构建筑，湖州 S L T A的项目构筑物主要有以下内容，详见表格7。 项目构筑物移交表格 （表7）移交项目移交状况数 量景观水系桥梁标志塔广告位（牌）围墙贮水池（水箱）化粪池不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期3、供电系统主要设备设施 此项移交主要是指项目的高压电源切换装置设备，高压变电设备，无功补偿设备，电源控制设备，用电计量设备

9、，以及高低压线路、桥架等，具体移交的项目如表8主要供电设施移交表格 （表8）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）电源切换装置变压器高压开关柜无功补偿柜避雷装置供电远程自动控制系统低压配电屏低压开关柜照明控制箱动力控制箱计量电表设备相关技术参数及操作规范施工方操作培训不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期4、给排水系统 由于建筑形制和高度的不同，建筑的给排水设施不一样，下表中所涉及到的给排水设施，如湖州L A项目有配置，需登记入表9。给排水设施移交表格 （表9）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）生活水泵生活水箱增压泵消防给水/（见消防系

10、统移交表）景观供水系统热水供应系统雨、雪排水管网排污管道排污泵生产废水管道计量水表设备相关使用说明资料光盘不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期5、消防设备设施此项移交是指项目内主要的消防设备如：消防控制系统，报警系统，消防栓系统，自动喷淋系统，防排烟系统，安全疏散与隔离系统，灭火器，特殊灭火装置等，在移交时，双方应仔细清点数量和登记设置的位置。详见表10。消防设备设施移交表格 （表10）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）消防控制台（主机）UPS电源消防手报报警电话烟感 温感报警器消防广播系统火灾应急照明系统消防栓（含室外）水泵接合器消防水泵末端试水控

11、制阀门防火门消防卷帘门排烟风机灭火器特殊灭火装置设备相关使用说明资料光盘设备供应方操作培训消防联动运行测试不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期6、安保设备设施此项移交是指项目内有关安全保卫的重要设备设施，主要包含监控系统所有设备，门禁控制系统，所涉及到的设备如下表11。 安保设备设施移交表格 （表11）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）摄像机云台镜头（红外镜头）监控显示器矩阵硬盘录像机电子巡更系统UPS电源车辆道闸电子门禁系统设备相关使用说明资料光盘设备供应方操作培训不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期7、电梯设备电梯设备移交

12、主要清点项目内所有调试完毕并经相关技术监督部门验收过的货梯、垂直梯、扶手梯、包括机房的配套设施等，具体数量登记入表12。 电梯设备设施移交表格 （表12）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）货梯自动扶梯垂直电梯机房空调设备相关使用说明资料光盘电梯年检资料见建筑验收资料移交部分不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期8、空气调节设备 此项移交是指项目内已经安装调试完毕的中央空调机组，小型分体空调，新风机组、风机盘管等设备，项目内如有下列设备，需登记入表13。 空调设备移交表格 （表13）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）冷水机组风冷热泵机

13、组冷冻机组新风机组风机盘管小型分体空调设备相关使用说明资料光盘设备供应方操作培训空调系统制热制冷运行测试不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期9、弱电系统 此项移交主要是为了清理项目内的所有涉及弱电线路、设施，包含项目商业管理信息系统、通讯信号系统、智能消防弱电系统、电视信号系统、播音系统、防盗报警系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统等，（涉及专业小项的移交在此不做记录，例如：闭路电视监控、消防弱电），详见表14。 弱电设备设施移交表格 （表14）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）商业管理（物业管理）信息中心设备背景音乐系统设备通讯机房1通讯机房2通讯

14、机房3数字电视系统停车场管理系统设备相关使用说明资料光盘不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期10、照明系统此项移交指项目内所有直接用于照明的设备，如照明远程控制系统，照明手动控制箱、各类景观照明，室内照明，道路照明、其它功能性照明，具体移交情况详见表15。照明系统移交表格 （表15）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）景观照明室内照明室外场地照明广告照明道路照明远程控制系统手动控制箱（开关）设备相关使用说明资料光盘不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期11、标示系统项目的标示系统主要是指区域的分别和指引作用的标注物，分三级，一级是

15、项目标示（公路旁的市政标识），二级是区域标示（停车场、街道、楼层），三级是功能标识，其中功能标识包含：房间标识（门牌号 厕所 服务中心 办公区）、安全标识（安全禁止、提示、消防疏散标识）、状态标识（常开 、维护中），具体移交情况详见表16。标识系统移交表格 （表16）移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）一级标识二级标识三级标识不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期12、绿化设施项目内的绿化可以根据不同的绿化品种来登记移交，常见的绿化品类有：乔木、灌木、竹类、藤本类、花卉、草坪、盆栽类，移交双方可根据表17进行移交。 绿化设施移交表格 （表17）移交绿化设

16、施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）移栽大树（株）乔灌木、绿篱（株/米）盆栽（盆）藤本植物（株）草本花卉（平米/株）竹类（平米/株）草皮（平米）不完备事项：置业： 监理方：施工方：移交意见： 接受人 日期13、工程余料此项移交主要是指：施工单位因维修需要留下来的窨井、水沟盖板，大理石，瓷砖、玻璃等建筑、装修材料，这一部分余料可以用来实现及时、快速的进行简单的土建维修，如有请移交双方填写表18。工程余料移交表格（表18）移交物料名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期14、办公室及办公设备常规情况下，置业方在移交房产项目时，应

17、按照物业管理条例向物业管理方移交物业办公用房及一些必须的办公设备，根据实际情况，填写表19。办公室及办公设备移交表格（表19）移交设施设备名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）管理办公用房见表6售电系统IC卡工程工具办公桌椅打印机电话（号码线路）复印机电脑空调见表13文件柜不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期15、其它设备设施以上实物移交中的没有涉及到的其它设备设施。具体详见表20。其它设备设施移交表格（表20）移交物料名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）不完备事项：移交意见： 移交人 日期移交意见： 接受人 日期四 待解决事宜资料和实物移交过程中，发现各小项

18、中有不具备移交条件或需要整改的不完备之处，由移交双方共同出具整改通知（表21），并经监理方同意交由总包或原施工方进行整改，整改完毕后，重新验收移交。 整改通知单 （表21）项目名称：整改单位：通知日期：要求整改完毕日期：需整改内容：系统：基础 结构 外装 内装 设备设施 绿化 其它不完备内容： 附件：要求整改依据验收记录 图纸 施工标准要求 照片 发包方指令 其它依据置业方：同意不同意其它签署： 日期：监理方：同意不同意其它签署： 日期：物管方：同意不同意其它签署： 日期：整改方：同意不同意其它签署： 日期： 注：本表一式两份交整改方收到签字回执五 二次移交项目二次移交主要有三种情况：1、在第

19、一次移交时，尚不具备交付使用条件，未能在第一次交付时同步交付的小项目；2、在第一次交付时，发现不完备的地方，经整改后，再一次进行交付的情况，3、在第一次已经交付后， 及时发现有错漏或不能使用的状况，可经整改后再进行一次移交。二次移交一般使用以下表格22。二次移交表格 （表22）二次移交项目： （大项） （小项）二次移交原因：未进行第一次移交 第一次移交不完备 移交后不能使用 其它 移交设备设施名称数 量其它信息（品牌、型号、位置说明）置业方：同意不同意其它签署： 日期：监理方：同意不同意其它签署： 日期：物管方：同意不同意其它签署： 日期：整改方：同意不同意其它签署： 日期：六 移交验收通过证

20、明在移交过程中，对于接受移交的项目，湖州项目商管方应出具移交验收通过证明，格式如下，同时该证明后应附：各小项移交表格、二次移交表格等相关文件。湖州 S L T A置业有限公司： 经双方于 年 月 日至 日的勘验，湖州 S L T A商业管理有限公司认为： 已经达到接管验收标准，我方同意接受管理。（附验收表格）特此证明 湖州 S L T A商业管理有限公司 年 月 日附件1房屋接管标准1991年2月4日国家建设部以建标（91）69号文发布了ZBP30001-90房屋接管验收标准，并于1991年7月1日起实施。标准全文如下：1 主题内容与适用范围1.1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在

21、房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。1.2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管，依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。1.3 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收，工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。2 引用标准GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ11建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ2

22、42采暖与卫生工程施工及验收规范GJ13危险房屋鉴定标准3 术语和定义3.1 本标准提及的“接管验收”，主要是指地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。3.2 本标准提及的“凡按规定交房管部门接管的房屋”，主要是指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋。征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋。人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋3.3 新建房屋建成后未经确认产权的房屋。3.4 原有房屋已取得房屋所有权证，并已投

23、入使用的房屋。4 新建房屋的接管验收4.1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。4.2 接管验收应具备的条件：a. 建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；b. 供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；c. 房屋幢、户编号业经有关部门确认。4.3 接管验收应检索提交的资料4.3.1 产权资料：a. 项目批准文件；b. 用地批准文件；c. 建筑执照；d. 拆迁安置资料。4.3.2 技术资料：a. 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b. 地质勘察报告；c. 工程合同及开、竣工报告；d. 工程预

24、决算；e. 图纸会审记录；f. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；g. 隐蔽工程验收签证；h. 沉降观察记录；i. 竣工验收证明书；j. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k. 新材料、构配件的鉴定合格证书；l. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；m. 砂浆、混凝土试块试压报告；n. 供水、供暖的试压报告。4.4 接管验收程序4.4.1 建设单位书面提请接管单位接管验收。4.4.2 接管单位按“4.2”和“4.3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。4.4.3 接管单位会同建设单位按“4.5”条进行检验。4.4.4 对验收中发现

25、的质量问题，按4.6.1和4.6.2条处理。4.4.5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。4.5 质量与使用功能的检验4.5.1 主体结构4.5.1.1 地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4.5.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。4.5.1.3 砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。4.5.1.4 木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。4.5.1.5 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。4.5.2

26、外墙不得渗水4.5.3 屋面4.5.3.1 各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水、不渗漏。4.5.3.2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4.5.3.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。4.5.4 楼地面4.5.4.1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4.5.4.2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。4.5.4.3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。4.5.5 装修4.5.5.1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4.5.5.2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门上的亮子均应装设