1、珠海市世家物业管理发展有限公司珠海市世家物业管理发展有限公司 物业管理基础知识培训 1、什么是物业、什么是物业 所谓物业是指已建成并具有使用功 能和经济效用的各类供居住和非居 住的房屋，及与之相配套的设备， 市政、公用设施，房屋所在的土地 与附属的场地、庭院等。物业根据其 用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店 旅馆、工业厂房等。 2、什么是物业管理？它包括那些业务？、什么是物业管理？它包括那些业务？ 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委 托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行 使管理权，运用现代化管理科学和先进技术，以 经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供 高效、周到的服务，使
2、物业发挥最大的使用价值 和经济价值。 物业管理的业务可分为三类：基本业务类：包 括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施 等进行运行、保养和维护；专项业务类：包括 安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车 辆交通等；特色业务类：包括特约服务和便民 服务。附属业务：经营业务类：房屋中介服务、 装修业务等。 4、物业管理的分类：、物业管理的分类： 小区的房地产包括为各购买房人个人所有的房屋房屋所 有人不享受有独立的地产和为全体房屋所有人共有的房 地产即公共财产，物业管理包括对个人房屋的管理和对公 共财产的管理。对个人房屋的管理称为“特约物业管理”， 对公共财产的管理称为“公共物业管理”。在购房
3、人与开 发商签订购房合同时，开发商都要求购房人与其指定的物 业管理公司签订一份物业管理委托合同。在购房人与 物业管理公司签订的物业管理委托合同中，都约定有 委托事项的范围。委托事项的范围无外乎2项：对购房 人房屋的管理；对小区内公共财产的管理。其中“对购 房人房屋的管理”就是特约物业管理，“对小区内公共财 产的管理”就是公共物业管理。 以是否成立了业主委员会的标准来划分，物业管理又可分 为：“前期物业管理”和“后期物业管理”。业主委员会 成立之前的物业管理被称为“前期物业管理”，业主委员 会成立之后的物业管理称为“后期物业管理”。无论是前 期物业管理还是后期物业管理，都各自包含“特约物业管 理
4、”和“公共物业管理”。 5、物业管理公司的权利和义务有那些？、物业管理公司的权利和义务有那些？ 根据建设部1994年3月颁布的城市新建住宅小区管理办 法规定，物业管理公司有以下权利和义务。 权利：物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况， 制定小区管理办法；依照物业管理合同和物业管理办法 对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收 取管理费用；有权制止违反规章制度的行为；有权利 要求业主委员会协助管理；有权选聘专营公司如：清洁 公司、保安公司等承担专项管理业务；可以实行多种经 营，以其收益补充管理经费。 义务：履行物业管理合同，依法经营管理；接受业主 委员会和住宅居民的监督；重大的管理
5、措施应当提交业 委会审议，并经业委会认可；接受房地产行政主管部门 及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 6、什么是业主？、什么是业主？ 业主是指物业的所有权人。业主可 以是自然人、法人和其它组织，可 以是本国公民或组织，也可以是外 国公民或组织。 7、业主及业主大会、业主及业主大会 谁来行使物业服务权住宅区的物业服务权由业主 通过业主大会及物业服务委员会行使而得以实现。 所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用 人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业 主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交 付使用且入住率达到50以上时，区房地产管理 部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大 会。业
6、主可委托代理人出席业主大会，不满18周 岁的业主由其法定代理人出席。 8、业主大会职责、业主大会职责 业主大会有如下职权：选举、罢免 物业服务委员会的组成人员；监督 管委会的工作；听取和审查管委会 的工作报告；决定住宅区（或其他 物业）内关于业主利益的重大事项； 修改业主公约；改变和撤销管委 会不适当的决定；批准管委会章程。 9、业主的权力、业主的权力 业主的权利与义务根据物业管理条例，业主在物业管 理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定， 接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会 会议，并就物业服务的有关事项提出建议；（三）提出制 定和修改管理规约、业主大会议事规则的建
7、议；（四）参 加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委 员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物 业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情 权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专 项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 10、业主的义务、业主的义务 业主在物业服务活动中，应履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业服务区域内物业共用部位 和共用设施设备的使用、公共秩序和环境 卫生的维护等方面的规章制度；（三）执 行业主大会的决定和业
8、主大会授权业主委 员会作出的决定；（四）按照国家有关规 定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物 业服务费用；（六）法律、法规规定的其 他义务。 11、为什么购房时要关注物业管理事项？、为什么购房时要关注物业管理事项？ 购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理 打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期 物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量 要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实 行。如果购房时没约定，房屋买卖关系已经形成， 业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内 容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要 与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管 理事项，即使是预售房屋，购房时
9、离入住还有一 段时间，也应该在购房时与开发单位约定好物业 管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 12、购房时应注意哪些物业管理事项？、购房时应注意哪些物业管理事项？ 主要签订好2个文件；房屋买卖合同和业主 临时公约。 购房时与开发商签订的房屋买卖合同要包 含有物业服务费、物业服务内容和质量要 求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临 时公约。 13、物业交付前期、物业交付前期 物业交付使用前，服务公司的服务对象主 要是大业主，即发展商或投资商。此阶段 的服务内容包括：1、从物业服务的角度， 就楼宇的结构设计和功能配置提出建议；2、 制定物业服务计划包括计算机服务份额；3、 制定的物业服务组
10、织架构；4、制定物业服 务工作程度并提供员工培训计划；5、制定 第一年度物业服务财物预算；6、参与工程 监理；7、参与设备购置；8、参与工程验 收；9、拟定物业服务文本。 14、物业交付使用、物业交付使用 交付使用后的物业服务对象就是全体业主 和用户，基本内容通常包括以下几个方面： 1、房屋及设备维修保养；2、房屋保险事 宜；3、秩序维护服务；4、清洁服务；5、 绿化环境保养；6、紧急事故处理；7、处 理业主投诉；8、财务管理。根据业户要求 还可提供一些有偿服务，如：代理租售业 务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其 他商务服务等等。 15、传统物业服务存在问题、传统物业服务存在问题 物业管理的
11、常见纠纷目前，物业服务中存 在的问题主要有以下表现：1、没有成立正 规的物业服务公司，造成物业服务水平低， 服务质量差；2、公用设施专用基金不落实， 造成小区公用设施的维修、兴建、保养等 问题难以解决；3、制度不健全，服务秩序 混乱；4、服务者与业主之间权责利不明确， 影响小区物业服务的正常进行；5、乱收费 现象严重。 16、世家物业公司简介、世家物业公司简介 珠海世家物业发展有限公司是珠海世 邦集团公司下属的子公司，成立于 2001年，注册资金300万元，具有物业 管理行业二级资质，管理面积五十余 万平方米，主要业务包括商业物业管 理服务、高档住宅及办公物业管理服 务、是珠海市最大的商业物业
12、管理服 务企业。 17、物业管理项目、物业管理项目 、【世邦国际装饰广场世邦国际装饰广场】 建筑总面积72478平方米，地处前山区域的中心， 也是南北交通干线的中心，是集陶瓷、卫浴、地 板、橱柜、五金、家电、木业、灯饰、家俬、窗 帘、饰品、设计装潢等为一体的建材、家居综合 性批发零售商贸服务中心，200多户各地精英商家 进驻经营，2001年被评为珠海市香洲区十大工程 项目之一，世邦广场在2002年被评为珠海市优秀 物业管理示范大厦，是珠海市规模最大、信誉最 好的装饰材料市场，堪称珠江三角洲地区建材装 饰行业一颗璀璨的明珠。 、【世邦世邦 家居世界家居世界】 总建筑面积80000平方米，集聚了3
13、00多家行业内 的精英商户和近600个国内国际建材家居用品的知 名品牌，是集精品家具、家居用品饰品、精品建 材、装潢设计、施工管理为一体的一站式的商贸 服务中心，拥有全新的商业空间和超大的建筑规 模，是目前全国单体最大的装饰材料、家居用品 体验式购物消费中心。商场实行“统一收银、统 一管理、统一服务、统一宣传企划、统一物流配 送”的创新管理模式，为该行业的业态转型和进 一步的升级发展奠定了基础。 、【世邦世邦 诺瑞比丽名园诺瑞比丽名园】 总建筑面积34299平方米，项目以其独特的设计理 念和尊贵品质成为景山路一座全新地标，在行业 内赢得了普遍赞誉。是集高档住宅及办公物业于 一体的综合物业管理项目，小区建筑面积高度28 层，其中1-8层为南方航空公司珠海分公司、日资 三键贸易（珠海保税区）、德资华斯特启帆疏浚 设备有限公司的办公场所；9-28层住宅部分，是 要以美、德、日、港、澳、台等业主居多，是高 档涉外的物业管理项目，该项目于2007年4月被评 为珠海市香洲区安全文明小区 。 、【一水岸名园一水岸名园】 总建筑面积42608平方米，为高档高层 住宅，地处“吉大板块”和“情侣路 海景板块”的结合部，得天独厚的地 理位置，坐拥珠海核心资源。一水岸 项目的独到设计和精心打造，在珠海 曲折美丽的海岸线、在情侣路畔又增 添了一座精品房产、经典家园。
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