创鸿里水地产项目前期策划报告（110页）.ppt

1、1创鸿里水项目前期策划报告创鸿里水项目前期策划报告2一、金沙洲规划一、金沙洲规划二、二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析三、金沙洲未来三、金沙洲未来2-5年供应概况年供应概况四、四、2008-2010年金沙洲畅销户型分析年金沙洲畅销户型分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析六、项目定位六、项目定位七、目标客户定位七、目标客户定位八、住宅、商业产品定位及规划设计八、住宅、商业产品定位及规划设计九、启动策略（开发周期及规模）九、启动策略（开发周期及规模）十、财务分析十、财务分析十一、售价预测及

2、新政影响十一、售价预测及新政影响十二、销售计划十二、销售计划目录目录3金沙洲简介金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积规划面积826826万平方米，规划人口万平方米，规划人口1616万人，加上黄岐未来规划人口万人，加上黄岐未来规划人口,“,“泛金沙洲板块泛金沙洲板块”总总人口将近人口将近2020万。万。定位：定位：广佛都市圈中心的居住新城广佛都市圈中心的居住新城规划：规划：一一 心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中

3、心；文化娱乐和行政办公中心；二二 带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是是 可供人们休闲活动的公共绿地可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有并且具有 较强亲水性和南方滨水区特征；较强亲水性和南方滨水区特征；三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个 现代化工业仓储区现代化工业仓储区 金沙洲规划金沙洲规划4教育资源：教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。幼儿园

4、：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中 海金沙湾附近。金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校没

5、有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。远景：根据金沙洲居住新城控制性详细规划，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。金沙洲规划金沙洲规划5本本项项目目恒大酒店、运动中心洲村菜市场宏城超市建设银行浔峰岗生态公园地铁地铁6号线号线白云中学恒大华师附小洲村卫生站沙凤小学鳌峰公园划医疗卫医疗卫生用地生用地商业金商业金融用地融用地划划划轨道交通轨道交通停车场停车场划公交枢纽公交枢纽划公交站场公交站场横沙小学

6、项目周边生活配套项目周边生活配套洲村公交车站：213、257、974、广231、广佛城巴4传芳小学武广铁路6B3704B3704、B3706 B3706（总建：总建：357000357000）凯德置地凯德置地&丽丰控股丽丰控股 御金沙御金沙B3702A06B3702A06（83508350元元/；264653264653南方深业南方深业 元邦地产（总建：元邦地产（总建：5200052000）B3725D01B3725D01（40334033元元/，433971433971 ）万科万科金域蓝湾金域蓝湾B3736F01B3736F01（25572557元元/；161518161518 ）保利西子湾

7、）保利西子湾B3737F01B3737F01（23182318元元/；87570 87570 ）中海金沙馨园中海金沙馨园 限价限价61506150B3734FB3734F（0101、0202、0404）（23102310元元/；218608218608）富力富力 保障房保障房中海金沙湾含金沙熙岸中海金沙湾含金沙熙岸（总建：约（总建：约130130万万 ）金沙洲大桥金沙洲大桥地铁六号线地铁六号线B3701A02B3701A02（87698769元元/；241772241772）保利）保利B3702A05B3702A05（42414241元元/；75698 75698 ）保利西海岸保利西海岸B37

8、08B07 B3708B07（33243324元元/；3249932499）保利春天里）保利春天里B3735F01B3735F01（23522352元元/；156449156449）中海）中海 限价限价63756375B3702A09B3702A09（55345534元元/；153591 153591 ）保利保利B3709B04B3709B04（45204520元元/；30973 30973 ）万科万科ideaidea住区住区时代（时代（32703270元元/；总建：约总建：约1515万）万）恒大绿洲恒大绿洲（总建：约（总建：约4848万万 ）B3701A04B3701A04（81128112

9、元元/；256422256422）保利保利为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万佛南佛南(拍拍)2010-029)2010-029地块（地块（62436243元元/）恒大）恒大 B3709B08 B3709B08（36283628元元/；7111671116）城建）城建B3709B07 B3709B07（38893889元元/；6813568135）城建）城建B3711B03 B3711B03（45844584元元/；160326160326）城建）城建星汇星汇金沙金沙万科四万科四季花城季花城售完在售未来供应金沙洲规划平面图金沙洲规划平面图本案南海辖区7二、二、20082008年至

10、今金沙洲在售楼盘概况年至今金沙洲在售楼盘概况 及各项目成交量价分析及各项目成交量价分析8楼盘名称楼盘名称发展发展商商总占地总占地 （万）（万）总建面总建面（万）（万）产品产品类型类型主力户型主力户型备注备注售价售价装修装修标准标准保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、1883-5房05地块一线江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89，三居92-95，四居115无江景，山景1-1.21000万科IDEA社区万科1.73.1公寓式洋房662房无江景，山景1.2-1.42000中海金沙湾中海41130洋房82-155的2-4房部分一线江景1.6-2.32000金沙熙

11、岸中海1941别墅417-531的联排别墅部分一线江景2.8毛坯时代糖果时代8.6421.89洋房、别墅40-96的1-3房；194-287的联排别墅无江景1.1-1.31000御景半岛恒大5488.66洋房、别墅97-201的3-4房一线江景1.35-1.73000金域蓝湾万科14.4743.4洋房、别墅42-105的1-3房部分一线江景暂无货2000恒大绿洲恒大1332洋房82-1823房，260-4104-5房部分江景1.45-1.73000合计154.51154.51367.65367.65金沙洲在售楼盘概况金沙洲在售楼盘概况 2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金

12、域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，大户型产品为主，150-200150-200是主流面积段，平均售价约是主流面积段，平均售价约1.61.6元元/，带，带20002000元元/装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-10060-100的小的小户型为主。户型为主。92007-11-172007-11-17，A4-A6栋284套，75、95两种户型，均价约10000元/，当日售罄；2007-12-222007-12-22，A1、A2栋2

13、10套，75、95两种户型，均价10000元/；2008-6-212008-6-21，A3栋107套，75-95，均价10250元/2007年11月，推出230双拼别墅，均价3.9-4万/；210多联别墅，均价2.5-2.8万/2007-12-152007-12-15，C2栋，230单位，均价18000元/2008-8-232008-8-23，B2栋106套，均价11000;2008-9-242008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/起.95-170；2008-12-132008-12-13，B4栋120套，98-106户型，均价10000元/2008-11-142008-11

14、-14，C1栋44套，全部230单位，均价16000元/2008-10-252008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95；2008-11-142008-11-14，A8栋61套，起价8100，70-95金域蓝湾2010-2-202010-2-20，B11栋，70-802房，90-1003房单位，均价1.4-1.8万元/2009-9-292009-9-29，B9B10栋，240套,88-1033房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/2009-3-282009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98；B8栋,80-100,9000元/。2009-6-

15、132009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/,1002010-8-72010-8-7，B12B13栋，70-802房，80万/套；90-1003房单位，110-120万/套102008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万；B栋类以95-130为主，C栋类以230左右的大平层单位为主，A栋类以70-100的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%；新增供应中90-14490-144单位单位比例最大，约占比例最大，约占68.6%68.6%。金域蓝湾项目2008年供求概况2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97；总体成交均价约10000元/；9000-

16、10000元/的中档价位产品市成交主力；供求基本平衡，90-110紧凑型园景三房最受欢迎。数据来源：中原地产数据库11金域蓝湾2009-2010年供求概况2009年共推出760余套单位，供应面积约6.7万。以95-104三房为主，以77-100两房作补充。51期间推出F型公寓单位，40-57的一房一厅，均价11000元/。新增供应中新增供应中90-10490-104单位比例最大，单位比例最大，约占约占70%70%。2009年成交量月均约130套，除7月没有新货推出成交骤降之外，各月平衡出货，成交价格稳步上升，全年成交均价约10859元/。20102010年以消化年以消化20092009年余货为

17、主，推货年余货为主，推货两次，以两次，以77-10077-100的两三房为主，有的两三房为主，有江景资源的优秀单位均价达江景资源的优秀单位均价达1.51.5万万/，没特色的产品均价维持在没特色的产品均价维持在1.11.1万万/的的水平，水平，至今为止，二期余货消化完毕二期余货消化完毕。该项目的别墅产品成交均价达该项目的别墅产品成交均价达35,27635,276元元/。数据来源：中原地产数据库122008-6-282008-6-28，二期5-8号楼394套，96-177的3-4房，均价7500元/，毛坯2007-10-12007-10-1，一期1-4号楼、41-45号楼约900套，127-185

18、的3、4房，均价约14000元/；别墅250套，240-550，联排均价17000-24000/，独立均价约28000-38000元/2008-9-292008-9-29，三期12-15号楼397套，96-177的3、4房，折后8600元/起，带3000元/装修2008年实际新增供应近800套住宅，供应面积约11万；新增供应全部为95-200的3、4房，其中90-144的3房比例最大，占61%。恒大御景半岛2009年实际新增供应近1083套住宅，供应面积约15.6万；新增供应以127-178的3、4房为主，辅以少量96小3房和200大4房。2010年实际供应近1320套住宅，供应面积约18万，

19、新增产品结构及面积段与新增产品结构及面积段与20092009年产品基本一致。年产品基本一致。20102010年年，21-30号楼，96-210的3、4房，折后12800-17800元/，带3000元/装修20092009年年，96-177的3、4房，折后8800-12000元/，带3000元/装修2011-20122011-2012年的未来供应产品，年的未来供应产品，127-200127-200三房是主力户型，总建筑面积约三房是主力户型，总建筑面积约20-2320-23万。万。1320082008年全年，恒大御景半岛成交约年全年，恒大御景半岛成交约390390套洋房，成交率为套洋房，成交率为4

20、9%49%；成交均价约；成交均价约93709370元元/；该盘7月份以6000-8000元/的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/，不过其成交量也随后大幅上涨；恒大御景半岛2008年成交情况数据来源：新浪地产数据库14恒大御景半岛2009年供求情况2009年1-8月，恒大御景半岛成交约1324套洋房，基本消化完基本消化完20082008年的余货和年的余货和20092009年新推售货量年新推售货量；成交总面积达19.7万；该盘自3月份以不断更换组团名称

21、成本价开盘的方式进行促销，7688元/起，送3000元/的豪华标准装修，新产品低价入市刺激了本年度持续的成交量。直至7月，市场回暖迹象已成定局，配合推新货市场回暖迹象已成定局，配合推新货的节点，开始提升售价，突破的节点，开始提升售价，突破1000010000元元/的关口。的关口。数据来源：新浪地产数据库15恒大御景半岛2010年成交情况数据来源：新浪地产数据库该盘自2010年3月份以来，继续沿用2009年第一季度的促销手段，不断更换组团名称通过新开盘结合旧业主推介额外优惠、房博会购房五重礼包等的方式进行促销，推出一口价单位12800元/，送3000元/的豪华标准装修。2010年4月中，遭遇新政

22、，该盘率先提出85折优惠，全新产品景观优秀，几乎户户望江，东南朝向为主。优质产品一口价11780元/起,高性价比入市刺激了本年度上半年的成交。伴随余货的消化，选择面收缩，成交量明显萎缩，售价仍然坚挺。1620072007年年1111月下旬月下旬，A14、16栋，320余套86-123的2、3房，均价8500元/；2008-3-82008-3-8，A15栋163套，115-131的3房，均价6500-7500元/2008-5-112008-5-11，推A4、A6栋部分单位，约146套，84-140的2-4房，均价7000-7100元/；2008-6-182008-6-18，A4、6、10栋部分单

23、位9折推出，均价6300元/，300套单位当日消化约7成；2008-6-272008-6-27，A5栋160套，134-149的3房，均价6800-7800元/20072007年年7 7月月，A7-A9栋516套，85151的2-4房，均价6600元/2007-1-202007-1-20，A1-A3栋约400套，80-150 的2-4房，均价5500元/，带1000元/装修20072007年年6 6月，月，A11-A13栋522套，85151的2-4房，均价6650元/中海金沙湾21栋，100-130园景单位为主，均价1.3万元/A7-8栋，153-190江景单位，均价1.6万元/A13栋，1

24、53-190一线江景单位，均价2.3万元/目前在售单位17中海金沙湾2008年新推售货量近新推售货量近850850套套，新增供应面积约10万；新增供应中新增供应中90-14490-144的园景的园景3 3房最多，约占房最多，约占66%66%，其次是，其次是9090以下的两房单位，约占以下的两房单位，约占29%29%；中海金沙湾2008年供求概况2008年2-12月，中海金沙湾共成成交交11001100余套洋房单位，成交均价余套洋房单位，成交均价约约66606660元元/；该盘3月份以7000元/的均价推出A14-16栋的新产品；在6月中旬通过合富采用一二手联动形式、以折后均价6300元/的价位

25、销售，使得这三个月的成交量均超过200套，合计约占全年成交量的六成以上；另外，该盘在12月份以5600元/低价对西区清货，使得12月的成交量达到150套左右；中海金沙湾2008年各月份的成交均价多在7000元/左右，其中11月份更是跌破6000元/，同2007年最高时近11000元/的成交均价相比，目前已跌去近一半；数据来源：中原地产数据库18中海金沙湾2009-2010年供求概况2009年1-8月共推货约1160套，新增供应面积约14万；85-130的2-3房为主，约占70%，其次是153的四房单位，约占29%。前8个月共成交1132套，成交面积达15万，均价约7683元/。2009年8月至

26、2010年11月，共成交1080套，成交面积约13万，均价约9900元/，带2500元/装修。数据来源：新浪地产数据库数据来源：新浪地产数据库2009年供求基本平衡，中小户型成交为主；2010年成交量同比呈下降趋势。19中海金沙湾2009-2010年成交分析2009年7月至2010年11月，此组团共成交789套，成交面积约13.4万，均价约11,765元/，带2500元/装修。据统计，2010年5月曾有一套别墅成交，整月成交仅7套，别墅拉高了别墅的成交价。数据来源：新浪地产数据库202010-12010-1，1-41-4栋，栋，朝南57的两房，朝花园（北）是87的四房单位，总共约250套，均价

27、8500元/。2月加推5-8栋。时代糖果2010-52010-5，推货约300多套，9-16栋首批，约77三房、约87四房、约115四房，均价8900元/。2010-82010-8，17-25栋，约87、115四房为主，均价9500元/。现在售产品不多，主要集中在26、27栋，基本只剩77小三房的户型，售价约1.1-1.2万/。21时代糖果2010年成交概况 2010年1月，时代糖果利用广州6间代理公司发动一二手联动，盛大开盘，主要58小两房和77小三房，售价约8500元/送1500元/标准的简单装修。低总价低首付，吸引不少经济实力较弱，无法承担中心区域高价盘的自住买家。开售当天，消化率超9成

28、。2-4月以自然消化为主，同时为9-16栋蓄客，5月1日利用黄金周公开发售，售价比首批单位略高400元/,相比周边其他楼盘，性价比相当高。8月加推优质园景单位，稳步提升售价，毕竟9字头的一手楼在市场上有一定的吸引力。该项目比其他同为中小户型产品的社区售价约低该项目比其他同为中小户型产品的社区售价约低10%-15%10%-15%，主要该项目隶属南海里水，非广州，主要该项目隶属南海里水，非广州物业在客户（金沙洲约物业在客户（金沙洲约9 9成客户来自广州）心中的价值略低。成客户来自广州）心中的价值略低。数据来源：新浪地产数据库22保利西海岸项目基本概况地理位置地理位置:白云金沙洲彩滨北路规模及规划规

29、模及规划：整体占地面积26万，总建筑面积90万，由4个地块组成（02、04、05、09地块）。其中洋房部分将建舒适型洋房组团“星海”（首批售完）、超高层江景洋房组团“瀚海”（在售揽江公馆）以及最北端地块的超高层洋房组团“御海”（地王，待开发），04地块规划为类独栋的双拼别墅（在建，外立面已完工，预计年初可售）。（09地块为主）首推产品首推产品：星海”组团（09地块）首批共5栋，4栋11层，1栋18层小高层，总户数为474套。以以8080左右的纯东南向二房和左右的纯东南向二房和92-9892-98的园景三房为主的园景三房为主。销售情况销售情况：自9 9月底开盘至月底开盘至20102010年年11

30、11月全部售完，成交均价月全部售完，成交均价13,56713,567元元/，带，带25002500元元/装修装修。数据来源：新浪地产数据库23保利西海岸成交概况“揽江公馆”（05地块）由5栋3840层的超高层洋房组成，主力户型三种，122三房和149、188四、五房。122三房单位每个卧室及客厅均望江，售价20000元;149四房单位仅客厅及1卧室望江，售价16000元/;188五房单位保证厅房均望江，售价约18000-19000元/。销售概况：自2010年12月开售，推货量为304套，2栋39层高江景单位。2011年1月刚取得预售证，正在蓄客中。从成交情况来看，122122小户型消化速度最快

31、，消化量最大。小户型消化速度最快，消化量最大。147147的四房产品虽然户型方正实用，但景观欠佳，即使单价的四房产品虽然户型方正实用，但景观欠佳，即使单价最低但消化率仍最低。最低但消化率仍最低。从成交楼层来看，目前基本剩下30-39层的高层单位和4、14、24层有不吉利数字的楼层。其中188的04单位余货最多。数据来源：阳光家缘户型户型面积段（）面积段（）推货量推货量成交量成交量消化率消化率成交均价成交均价三房两厅12222812856%1.9-2万四房两厅1471143430%约1.6万五房两厅1881145246%约1.85万小计小计122-188122-18845645621421447

32、%47%18,26618,26624万科IDEA基本概况地理位置地理位置：白云区浔峰山西路东南侧，距离广州地铁6号线始发站浔峰岗站约10分钟路程，与万科四季花城仅一湖之隔。规模及规划规模及规划：占地2.97万，总建筑面积约4.7万,由两栋小高层建筑组成。A栋12层，B栋13层，规划总户数为500户。产品概况产品概况：只有一种户型，66小两房。销售概况销售概况：于2010年10月23日开盘，起价13000元/，带2000元/的装修，总价在70-100万/套左右。目前销售均价为15000元/,年底推出数套特价单位，总价低至82万。该项目规模小，产品单一，专为广州白领设计，适合毕业几年计划结婚置业的

33、刚性需求一族。售价比邻近的保利春天里高约35%，导致消化速度不够理想。数据来源：新浪地产数据库25保利春天里基本概况地理位置地理位置：白云区金沙洲悦峰一街西南侧，悦峰二街东侧规模及规划规模及规划：总用地面积约1.8万，建筑面积约3.98万，规划总户数为360户。以6层多层建筑以及11层小高层建筑为主。产品构成产品构成：二房71-89，三居92-95，四居115，实用率90%。销售情况销售情况：继51开盘日光之后，二期推出的270套单位也在开盘当日消化率近100%。二期均价为1.1万/，跟前期价格基本持平。折扣优惠折扣优惠：开盘当天的99折*98折，一次性付款96折，提前登记认购减5000元房款

34、，一周内首付款到位再减1万元房款。另外一期认购客户未成功购得一期的房子，选购二期单位能再减1万元的房款。选房结束后有抽奖送夏普液晶电视和大米。数据来源：新浪地产数据库26恒大绿洲基本概况地理位置地理位置：白云金沙洲沿江南段（保利西子湾对面）规模及规划规模及规划：总建筑面积近48万，绿化面积2万，绿化率高达51.1%。项目为纯大户社区，分为南区和北区，总户数1666户，总共35栋。北区产品为天际大宅和情景洋房，层层退台式的设计，整体面积区间为整体面积区间为183-410183-410；南区为；南区为1111层的层的82-18282-182生态小高层生态小高层。所有产品均带豪华装修，户户享江景、园

35、景、湖景等立体景观，实用率87%。20092009年年9 9月月2626开售，主推85以及145，折后均价9660元/2009-102009-10，主推260-290大户型，一线江景单位附带3000元/装修，折后售价约为1.3-1.4万/。销售概况销售概况：2009年9月26日开盘，当天85的小户型售完，余145三房，消化率达8成。目前在售的是目前在售的是31-3231-32栋，栋，260260以上的园景单位为主，售价以上的园景单位为主，售价约约1.6-1.71.6-1.7万万/。2010-82010-8，22-25栋，267-291大三房一梯一户，均价1.5万/2010-12010-1，26

36、-28栋，面积265-293，均价1.5-1.6万/27恒大绿洲 恒大绿洲已于9月26日正式开售，开盘主推开盘主推8585以及以及145145以上大单位。当天小户型已全部售以上大单位。当天小户型已全部售罄，剩罄，剩185-200185-200多的三房四房，价格多的三房四房，价格9000-110009000-11000元元/。10月，主推多层住宅，260-290大户型，一线江景单位带3000元/装修，折后售价约为13000-14000元/。当时广州市场已经再度进入疯狂时期，量价齐升，该项目取得开门红，两个月销售600套。11月底加推复式单位，前江后湖，面积在300左右，五房两厅四卫加工人套房的设

37、计，中空客厅，两层均带有大露台。2010年自春节进行淡季，4月遭遇新政后该项目表现平平，由于户型面积段偏大，且没有江景户型面积段偏大，且没有江景资源支撑，总价高导致月均成交不足资源支撑，总价高导致月均成交不足3030套，消化速度慢套，消化速度慢。均价稳步向上，现售价约1.6万/。数据来源：新浪地产数据库28金沙洲板块2010年成交概况 2010年1-11月，金沙洲新增供应面积约供应面积约28.628.6万，新增万，新增供应套数供应套数23822382套套。集中在几大知名品牌发展商包括万科、保利、中海开发的项目。2010年1-11月，金沙洲一手商品房总成交套数为成交套数为17271727套，成套

38、，成交总面积为交总面积为20.220.2万，板块成交万，板块成交均价约均价约13,86813,868元元/(带装修）。带装修）。板块内各项目售价均衡，除保利西海岸、恒大御景半岛、中保利西海岸、恒大御景半岛、中海金沙湾部分一线望江单位突破海金沙湾部分一线望江单位突破1.51.5万万/，甚至超，甚至超2 2万万/外。外。数据来源：新浪地产数据库数据来源：新浪地产数据库29 金沙洲板块置业客户分三类，9成以上来自广州：第一类：无法承受广州中心区域高企楼价的上车族，首选首选60-9060-90中小户中小户型的上车盘，追求性价比高，对价格非常敏感；型的上车盘，追求性价比高，对价格非常敏感；第二类：改善居

39、住型改善居住型，在广州中心区有一套小户型，由于人口增加等原因需更换大面积的房子，首选交通方便，生活配套齐全，景观较佳的舒适社首选交通方便，生活配套齐全，景观较佳的舒适社区，区，140-200140-200的大三房、四房是首选；可接受高单价水平。的大三房、四房是首选；可接受高单价水平。第三类：投资保值型客户，不在乎目前的生活配套，只注重稀缺江景资只注重稀缺江景资源和产品品质，对单价、户型、面积等敏感度不高。源和产品品质，对单价、户型、面积等敏感度不高。120-144120-144的三房总价较的三房总价较低，消化速度最快，低，消化速度最快，260260以上的大户型对买家经济实力要求较高和对稀缺资以

40、上的大户型对买家经济实力要求较高和对稀缺资源的占用要求高，需求存在，适量供应可保证消化速度。源的占用要求高，需求存在，适量供应可保证消化速度。成交客户情况：成交客户情况：启发：启发：从经济实力和户型需求来看，本项目的目标客户是第二和第三类。产品的打造以满足户户拥有稀缺江景资源，居住舒适度高为标准。产品的打造以满足户户拥有稀缺江景资源，居住舒适度高为标准。板块内成交客户小结30三、金沙洲未来三、金沙洲未来2-52-5年供应概况年供应概况31金沙洲板块已出让的待开发用地共有 11幅，总建筑面积为218万。其中10幅属于广州的白云区，面临的竞争将相当激烈。金沙洲待开发地块金沙洲待开发地块地区地区地块

41、地块项目名称项目名称开发商开发商 占地面积占地面积()建筑面积建筑面积()楼面地价楼面地价(元元/）广州B3702A06南方深业94,519 264,653 8,350 元邦明月金岸元邦26,505 51,393 B3704、B3706御金沙凯德置地300,000 468,689 B3702A09在建保利54,854 153,591 5,534 B3701A02土地平整86,347 241,772 8,769 B3701A04在建91,579 256,422 8,112 B3709B07星汇金沙城建43,958 68,135 3,889 B3709B08星汇金沙45,881 71,116 3,

42、628 B3711B03103,436 160,326 4,584 B3734F（01、02、04）保障房富力109,305 218,608 佛山佛南（拍）2010-029地块恒大60,491 229,866 6,243 合计1,016,875 1,016,875 2,184,571 2,184,571 金沙洲板块未来供应量数据来源：中原地产数据库32金沙洲在售（在建在售）项目后续用地金沙洲在售（在建在售）项目后续用地金沙洲板块在售仍有后续待建用地的项目共 6个，待建部分建筑面积合计约 99万。其中有 3个项目位于佛山南海，待建部分建筑面积约 48万，约占 50%。地区地区项目名称项目名称开发

43、商开发商 待开发建筑面积待开发建筑面积()主力户型主力户型推出时间推出时间广州金域蓝湾三期万科170000未定2011年下半年恒大绿洲恒大23000082-1823房，260-4104-5房在售保利西海岸保利70000122、147、1883-5房在建在售佛山中海金沙湾（含金沙熙岸）中海150000153、178、2003-5房在售时代糖果三期时代100000772+1房、1153+1房2011年下半年恒大御景半岛恒大230000125-1483房、178-2004房在建合计990000990000金沙洲板块未来供应量数据来源：中原地产数据库33区区域域板块板块楼盘名称楼盘名称建筑建筑面积面积

44、推货推货时间时间产品产品类型类型面积段面积段售价售价装修装修标准标准总建总建面面越秀沿江爱群荟景湾62011-1超高层334以上在售，成交价46589元/60009天河员村佳润临江上品22011-1高层42-124在售，单间3.5万/,住宅3.8万/60004.6荔湾芳村中铁地王52012年高层未知预计2.2万/未知19.5白云金沙洲保利02地块9未知未知未知未知未知24.2保利05地块72011-5超高层122-247在售，成交价1.83万/40007.6里水中海金沙湾52011高层157-190在售，2.3万/3000恒大御景半岛152011-2012高层125-200未知未知23未售白云

45、恒大绿洲102011高层260-410在售，园景单位1.6-1.8万/300023未售番禺桥南海伦堡流金岁月2.42011纯复式500在售，2万/起毛坯小计61.4广州1-3年一线江景供应情况小结：20112011年与本案拥有一线江景资源的在售货量约年与本案拥有一线江景资源的在售货量约4545万，即预计万，即预计20132013年（项目达可售条年（项目达可售条件时）在售一线江景资源货量不足件时）在售一线江景资源货量不足1010万。万。34市场小结：市场小结：2010年全年金沙洲一手商品房供略大于求，未来未来3-53-5年供应量超年供应量超300300万，万，按每年23万的消化量计算，足以保证金

46、沙洲板块10年的置业需求。广州拥有一线江景资源的项目不多，预计广州拥有一线江景资源的项目不多，预计20132013年可售一线江景资源项目不足年可售一线江景资源项目不足1010万。万。60-80小两房和85-130紧凑型三房是消化速度最快的产品之一。改善型居住则首选景观优秀，环境舒适的中大户型；投资保值者选择景观稀缺的产品，改善型居住则首选景观优秀，环境舒适的中大户型；投资保值者选择景观稀缺的产品，对户型、面积不是非常敏感。整体来看，对户型、面积不是非常敏感。整体来看，140-200140-200三至五房成交量高。三至五房成交量高。260以上的大三房，附加值不高，景观一般，产品消化速度较慢，重点

47、表现在恒大绿洲项目。启发：启发：从在售情况来看，大户型是一线江景豪宅的主要供应大户型是一线江景豪宅的主要供应，本项目拥有稀 缺的一线江景资源，2013年入市时面临的直接竞争对手不多。从成交情况来看，140-200的三至五房符合市场需求的三至五房符合市场需求，满足改善型居 住或投资保值需求。市场小结35四、四、2008-20102008-2010年金沙洲畅销户型分析年金沙洲畅销户型分析36时代糖果二期10栋06单位N+1户型三房两厅一卫两阳台建筑面积：77特点：总价低，户型方正实用不浪费，倍受首置者欢迎。中小户型热销户型个案37中海金沙湾A7栋01单位三房两厅两卫一阳台一入户花园建筑面积：94特

48、点：紧凑型带套房设计，面积小总价较低，满足一步到位的置业需求。中小户型热销户型个案38金域蓝湾B7栋04单位三房两厅两卫一大阳台建筑面积：104特点：方正实用，超大阳台，采光佳，主人房空间较大。中小户型热销户型个案39中海金沙湾9栋02单位四房两厅两卫两阳台建筑面积：141特点：主卧及邻近次卧可打通设计为一带书房的主套间，客厅出大阳台，观景效果好。中小户型热销户型个案40保利西海岸01单位三房两厅两卫两阳台建筑面积：122特点：客厅及每个房间均望江，观景效果非常好。江景洋房热销户型个案41保利西海岸04单位四房两厅三卫两阳台+1工人房建筑面积：188特点：客厅及大部分房间能望江，方正实用，采光

49、及观景效果佳。江景洋房热销户型个案42江景洋房热销户型个案恒大御景半岛建筑面积：125户型：三房二厅二卫户型点评：方正实用，各功能分区合理客厅连接大观景阳台，室外 景观整合室内。L型厨房设计，实用不浪费 空间，生活阳台的设计保证厨房的采光。43江景洋房热销户型个案恒大御景半岛建筑面积：178户型：四房二厅二卫特点：方正实用，各功能分区合理客厅和各卧室均能望江，望园景。44中海别墅户型个案金沙熙岸 四/六联排别墅 五房三厅五卫 建筑面积：42245中海别墅户型个案金沙熙岸 双拼别墅 六房三厅五卫 建筑面积：41746中海别墅户型个案金沙熙岸 双拼别墅 六房三厅五卫 建筑面积：53147中小户型（

50、中小户型（60-9560-95）：方正实用，紧凑布局，90以下能设计为三房则更好。满足刚性需求为主，小三房是一家三口一步到位的首选，面积小保证总价不高。面积小保证总价不高。主流户型（主流户型（100-130100-130）：方正，功能区间合理，主卧室带主卫设计主卧室带主卫设计，尽量有衣帽间的设置。中大户型（中大户型（144-200144-200）：）：大气，厅大房大，对各功能区间要求较高。厅出阳台，带生活阳台。主卧室带书房和衣帽间，开间足够大。对景观资源的要求较主卧室带书房和衣帽间，开间足够大。对景观资源的要求较高。高。大户型（大户型（200200以上）：以上）：除传统厅大房大外，要求待客厅豪

51、华有气度，室内有公共活动空间公共活动空间如家庭厅或休闲室，结合半户外活动空间如观景露台等。不受道路、粉尘干扰。大户型中大部分功能区间能享受多重景观大部分功能区间能享受多重景观，包括江景、园景，或视野开阔，超宽楼距或视野开阔，超宽楼距。畅销户型小结48五、五、凯德御金沙、保利西海岸凯德御金沙、保利西海岸0404、0909地块产品规划地块产品规划49保利西海岸：保利西海岸：项目概况：整体占地面积26万，总建筑面积90万，由4个地块组成（02、04、05、09地块）。04地块：与“叶上海”项目一样的设计风格-英伦风情，规划有有197197席，席，250250420420。类。类独栋（独栋（248-3

52、00248-300）、双拼（）、双拼（325-423325-423）、）、联排别墅。联排别墅。05地块：占地2.7万，建筑18.5万，楼高120米，共838套。122三房、147四房、188五房。09地块：11栋1127层的小高层、高层洋房组成，共约1500套。首批单位以80左右的纯东南向二房和92-98的园景三房。二批单位规划有100-130三房。02地块：由于地价较高，暂未规划02地块04地块09地块05地块南方深业地块50保利04地块保利09地块已售已售51原规划产品分布Sp-n系列(3层不含地下）建筑面积328-423平方赠送面积166-228平方Sp-b系列(3层不含地下）建筑面积3

53、25-349平方赠送面积197-227平方SPL-b户型、面积未知52双拼别墅户型分析53双拼别墅户型分析54双拼别墅户型分析55双拼别墅户型分析56双拼别墅户型分析57双拼别墅户型分析58保利在售05地块产品构成户型户型面积段面积段套数套数套数比套数比建筑面积建筑面积面积比面积比三房两厅121-1287419.8%946213.1%四房两厅1543810.2%58528.1%169-1767620.4%1311018.1%五房两厅207379.9%765910.6%243-24714839.7%3626050.1%小计小计121-247121-247373373100.0%100.0%723

54、4372343100.0%100.0%未来产品供应情况未来产品供应情况59凯德御金沙开发周期开发周期类型类型户型户型面积段面积段套数套数套数比套数比建筑面积建筑面积面积比面积比一期公寓一房一厅51.837820.9%1961312.0%高层洋房两房两厅78-8648026.5%3799923.3%三房两厅93-9685247.1%8036949.3%叠加206-225402.2%85905.3%别墅联排275181.0%49503.0%双拼276-280422.3%116207.1%小计52-2801810100.0%163141100.0%二期高层洋房两房两厅82-8656135.2%469

55、1124.4%三房两厅94-9560938.2%5754929.9%四房两厅155-15728818.0%4492823.4%别墅叠加193-218845.3%2637813.7%双拼270483.0%129546.7%大别墅60060.4%36001.9%小计82-6001596100.0%192320100.0%合计合计52-60052-60034063406355461355461凯德御金沙项目未来供应产品概况2011年中推售规模：总建筑面积为98633.9（包括地下车库与地上建筑面积），地上住宅楼建筑面积则为77659.8。60凯德御金沙：凯德御金沙：规模大，分期开发，由于没有江景，仅

56、山景和园景资源，未来供应产品以中小户型和主流户型为主。在岛屿和山丘位置优秀的地方规划有别墅产品。对比：对比：距离本项目不远，交通便利，地铁上盖物业，属于本项目二类竞争对手。距离本项目不远，交通便利，地铁上盖物业，属于本项目二类竞争对手。保利西海岸：保利西海岸：分地块开发，江景组团和未开发的02地块拥有稀缺的江景资源，预计未来供应产品以中大户型和大户型为主。04地块别墅以双拼别墅和类独栋为主。对比：对比：毗邻本项目，属于广州辖区用地。交通和配套与本项目雷同，户型设计充分利用户型设计充分利用江景，广州本地知名发展商，在金沙洲有一定的客户基础，属于本项目一类竞争对手。江景，广州本地知名发展商，在金沙

57、洲有一定的客户基础，属于本项目一类竞争对手。恒大新地块：恒大新地块：2010年底新地，楼面地价6229元/,总建面22.9万。由于邻近御景半岛，恒大表示该项目将作为御景半岛的延续，以江景豪宅的高度进行开发。对比：毗邻本项目，同属于南海辖区用地，规模比本项目略小，景观资源丰富。御景半御景半岛在广州人心中有一定的知名度，在金沙洲有一定的客户基础，同属于本项目一类竞岛在广州人心中有一定的知名度，在金沙洲有一定的客户基础，同属于本项目一类竞争对手。争对手。主力竞争对手小结61六、六、项目定位项目定位62本案本项目简介地理位置地理位置：佛山市里水镇白塔村，处于大金沙 洲板块范围内。项目属性项目属性：三旧

58、改造项目。现状现状：东侧为珠江江面；南侧为绿地及厂房；西侧为现 状山体及高压线；北侧为恒大御景半岛高层洋 房；东南侧为恒大新拍下的商住用地。SWOTSWOT分析：分析：S：拥有山景和稀缺一线江景资源山景和稀缺一线江景资源W：化工厂、仓库、城中村，空气环境、居住环境较差；居住环境较差；西面高压线西面高压线对人们心理影响较明显。O：御景半岛及保利西海岸带动了区域居住氛围居住氛围，将来恒 大新地块的开发也利于项目的启动。广佛同城加速，广州客户对金沙洲板块认可度逐步提升金沙洲板块认可度逐步提升。T：沉香沙大桥沉香沙大桥的规划拟建设在项目北面或南面，将干扰 本项目的居住舒适度和观景效果。金沙洲未来供应充

59、金沙洲未来供应充 足，激烈白热化。足，激烈白热化。项目周边环境分析63广州虽然卖江景/山景资源的项目很多但论项目本身与江景/山景资源两者之间进行整体规划的考虑与进行优化设施考虑做得出彩的项目却不多资源整合资源整合:揉和江景、揉和江景、山景、湖景、人工造景山景、湖景、人工造景如何通过本项目的江景/山景资源进行整体规划、充分利用，突破其他以纯江景/山景为卖点的项目是我们需要考虑的？关于江景关于江景/山景资源的思考：山景资源的思考：项目深度剖析64周边虽然商业地产比较落后但论未来社区规模，人口素质、密集度本项目有一定的发展空间关于商业的思考：关于商业的思考：如何通过本项目商业部分提升住宅档次并对住宅

60、价格提升作贡献？项目深度剖析65如何针对不同类型客户群，提供不同功能的会所服务与配套，提供增值服务我们需要考虑？关于会所的思考：关于会所的思考：项目既有别墅产品，洋房又有大户型，产品线跨度较大，居住群体高端为主；项目深度剖析66从项目外部资源开始挖掘（如山体、滨江公园休闲、珠江沉香沙岛等）将山体改造成登山栈道加强滨江公园休闲设施完成项目整体价值提升的第二部分开发江上娱乐设施片区价值、社区文化价值提升，体现高贵品质，颠覆传统建立沉香沙岛连接通道产品创新设计及各功能复合应用广佛划时代意义的人居生活新标杆项目深度剖析67豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设

61、有8大主题贝沙湾会所贝沙湾会所顶级顶级艺术馆艺术馆空中服务俱乐部空中服务俱乐部名车、游艇俱乐部名车、游艇俱乐部时尚娱乐城时尚娱乐城顶尖健身美容会所顶尖健身美容会所豪华宴会厅豪华宴会厅品酒馆、雪茄馆品酒馆、雪茄馆艺术少年宫艺术少年宫搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演香港顶尖美发

62、美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine&Cigar Club举行试酒大会特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴68本项目定位方向即灵魂之所在：本项目定位方向即灵魂之所在：以自然生态环境为基础、以贵胄之气的典雅建筑为载体打造：广州西广州西.纯纯江景豪宅住区江景豪宅住区 最具有影响力的众多富人聚集的、散发海滨

63、小镇特色极富异域风情的湾区生活。69皇庭下的上层建筑皇庭下的上层建筑 尊耀纯墅私享会所，金光熠熠，挑高中空的欧式灯下，名流们汇聚于此，论尊耀纯墅私享会所，金光熠熠，挑高中空的欧式灯下，名流们汇聚于此，论“股股”谈谈“金金”。富裕的名流在自己的圈层里面快活的游走，寻找一份被搁置已久的归属感。富裕的名流在自己的圈层里面快活的游走，寻找一份被搁置已久的归属感。70国标，国标，空中的华尔兹空中的华尔兹在海拔100米空中会馆，唯美的华尔兹舞曲伴随着天空点点繁星划过那一片江景与山野，整个湾区的魅力尤如华尔兹舞步散发着雍容、华贵。71七、七、目标客户定位目标客户定位72板块内客户发展趋势板块内客户发展趋势随

64、着区域的优化，产品档次的提升筛除了前期购买力相对较弱的客户筛除了前期购买力相对较弱的客户。滨江片区的客户成交不多，主要原因是金沙洲临江带现阶段还没有拥有成熟的居住气氛，但从金沙洲临江带片区的发展来看，未来的生活氛围将与滨江非常相似，随着这未来的生活氛围将与滨江非常相似，随着这一区域配套逐渐成熟，独特的国际滨海生活的氛围和环境必然使滨江豪宅客户进一步一区域配套逐渐成熟，独特的国际滨海生活的氛围和环境必然使滨江豪宅客户进一步增加。增加。区域辐射力增强，客户来源以金沙洲为中心逐渐扩散，广州和佛山是这一片区未来客广州和佛山是这一片区未来客户的重要来源。户的重要来源。越来越多的越来越多的3 3高客户（高

65、学历，高职务，高收入）涌入这一片区高客户（高学历，高职务，高收入）涌入这一片区，使得金沙洲临江带即将成为广州下一个豪宅区。与第一代富豪不同的是他们更多从事金融、国际贸易和职从事金融、国际贸易和职业投资等全新领域。业投资等全新领域。年龄更加年轻化，家庭结构更加多元化，年龄更加年轻化，家庭结构更加多元化，传统的三代同堂数量越来越少，他们的生活方式更加西化更加自我，对产品的要求也越来越高对产品的要求也越来越高。置业动机愈加多元化置业动机愈加多元化（增值保值、分散资金风险、对稀缺资源的占有），只要片区还没有完全成熟，投资与保值永远是他们内在的隐性需求。投资与保值永远是他们内在的隐性需求。目标客户定位7

66、3别墅客户锁定 2341 1广州市内的高级公务员、政界要员、政府官员。佛山其他区域想挤进广州城较近的等经济实力比较强劲的企业老板、生意人。广州市区第一居所客户。广州市企业家、外企高管、小型公司老板。项目目标客户锁定项目目标客户锁定目标客户定位74客户分类客户分类购房关注点购房关注点特征特征主力需求户型主力需求户型与项目契合与项目契合度度企业高管交通、配套、文化、品质、尊贵对价格不是很敏感，价格不是很敏感，年龄35岁以上；不是第一居所；追求品位；对生活质素要求高；注重身份；4房 5房 公务员交通、配套、产品品质、尊贵对产品品质要求高，对配套设施要求齐全，住房公积金补贴高，对价格不敏感；注重生活质

67、量3房 工商户交通、教育配套、楼盘质素有一定经济实力，除考虑居住地离店铺近外，对居住环境要求高，且注重子女入学问题。3房4房 原地居民居住环境、社区配套、品牌多以换房需求为主，因而对居住环境及产品品质有要求，关注交通便利性。3房核心客户核心客户重要客户普通客户普通客户洋房客户需求细分洋房客户需求细分目标客户定位75 2341 1广州市经济实力比较强劲企业高管、公务员、生意人。广州荔湾、越秀等区域，由于方便经常往返广佛两地选择购买的企业老板。广州市内有一套小户型，现计划改善居住环境的客户。保值、增值物业投资客洋房目标客户锁定洋房目标客户锁定目标客户定位76八、八、产品定位及规划设计产品定位及规划

68、设计77项目商业部分评估1 1、优势与机会、优势与机会 项目西面小区路边有约约500500米的商业外展面米的商业外展面。小区周边消费配套不足，本商业可以为未来恒大及本项目住户提供生活便利配套。周边消费配套不足，本商业可以为未来恒大及本项目住户提供生活便利配套。随着金沙洲板块的内外交通改善和各住宅项目发展内外交通改善和各住宅项目发展，将有更多的居住及商业落入区域内，有利于强有利于强 化区域商业氛围。化区域商业氛围。2 2、劣势与风险、劣势与风险 偏离金沙洲区域商业中心偏离金沙洲区域商业中心，缺乏商业氛围。位于小区内部道路之间，外部可视性及可达性较差外部可视性及可达性较差。除本小区外，恒大项目内部

69、也有恒大项目内部也有85008500平米的商业街，较难吸引周边居住区的生活消费平米的商业街，较难吸引周边居住区的生活消费。本项目供给量如过高则有出现销售和租赁困难。小结：小结：约500米的外展面有较好的商业基础，周边居住区开始 成型，片区内陆续有一定的居住氛围，有利于强化区域商业气息。但由于项目偏离金沙洲商业中心，外部可达性较差，主要服务于本项目业主为主，商业体量不适宜太大服务于本项目业主为主，商业体量不适宜太大。78周边社区商业情况售价水平：售价水平：万科金域蓝湾40000-50000元/；中海金沙湾35000-45000元/；万科四季花城30000-40000元/租赁水平：租赁水平：万科金

70、域蓝湾100-150元/中海金沙湾100-120元/万科四季花城90-120元/小结：小结：金沙洲商业仍以社区的底商为主，暂时未形成大型集中式综合商业体。位于金沙洲现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心范围内的万科金域蓝湾由于外部 可视性和可达性较高，售价较高，部分价值较高的可达4-5万/。其他区域社区底商售价较低。79项目商业建议规划原则：规划原则：作为小区级别的商业配套，适宜布置在西侧路边布置在西侧路边。商铺门前预留10米以上进深的广场用于绿化、停车及步行。小区集中式出入大门前预留50米进深的 开放式广场。商业街每商业街每150-180150-180米设置一个与住宅小区的交流通道米设置

71、一个与住宅小区的交流通道。商铺立面与住宅小区一致，可考虑首层骑楼式建筑。由于餐饮功能较多餐饮功能较多，必须考虑集中式烟道到塔楼顶及室外隔油池。店铺门面店铺门面4.5-64.5-6米，进深米，进深10-1510-15米，首层高米，首层高6 6米，二层米，二层4.54.5米。单店面积在米。单店面积在50-15050-150。预留双层销售 结构。商铺体量建议：商铺体量建议：体量方面主要为1-2层街铺为主，用于零售及生活配套店铺使用。主入口及靠近合作方集中式商业 区段，可考虑在二层设置较大进深面积商铺用于餐饮休闲业态经营。总体量控制在总体量控制在1200012000，规划一个，规划一个10000100

72、00集中式商业交还合作方使用。集中式商业交还合作方使用。商铺持有方式：商铺持有方式：商铺以销售为主，自家持有为辅，毛坯交付。80社区底商街铺外形参考81物业类别物业类别市场接受度市场接受度经济效益经济效益规划、开发综合选择规划、开发综合选择独栋别墅别墅产品市场接受度高，施工期短，可快速投入市场，同时有助于拉升整体售价，加速销售回款、提高楼盘档次。独栋别墅属于别墅用地性质，不适合本项目。从市场接受度和经济效益综合考虑，双拼和叠加别双拼和叠加别墅与本项目有一定的契合点。墅与本项目有一定的契合点。联排别墅双拼别墅叠加别墅高层洋房尽管超高层及高层利润较高，但若全部兴建超高层及高层，将降低居住舒适度，令

73、市场接受度下降，最终影响利润，同时超高层及高层施工期长，资金流转速度慢。酒店式公寓适合在商务区兴建，金沙洲规划为居住区，商务氛围弱，在此片区的接受度很低。建议兴建超高层、高层。建议兴建超高层、高层。超高层洋房酒店式公寓（板块内）住宅部分产品建议广州市场上接受度和经济效益衡量的物业类型 综上所述，在板块内适合兴建的物业包括高层、超高层和双拼在板块内适合兴建的物业包括高层、超高层和双拼/叠加叠加/联排别墅联排别墅。考虑到板块内规划有别墅的项目不多，未来供应集中在恒大御景半岛、凯德项目、保利项目和仍未来供应集中在恒大御景半岛、凯德项目、保利项目和仍在扫尾阶段的万科金域蓝湾和中海金沙熙岸在扫尾阶段的万

74、科金域蓝湾和中海金沙熙岸。凯德御金沙项目即将入市，一、二期均规划有双拼/叠加/联排别墅近200套（但没有江景）。邻近本项目的保利04地块全部规划为双拼别墅和类独栋别墅（也是没有江景），即2011-2013年板块内别墅大多不属于江景别墅（除恒大御景半岛外）。从市场的角度考虑，本项目适合有江景别墅的规划。从市场的角度考虑，本项目适合有江景别墅的规划。但考虑到纯江景豪宅的定位，打造舒适度高的环境与容积率较高存在不同调和的矛盾，地块允许规划别墅的量不大，规划上需要适度控制地块允许规划别墅的量不大，规划上需要适度控制。82住宅部分户型配比 通过分析周边项目的产品和消化速度的关系，可知金沙洲板块内市场接受

75、度最高的户型及面积段情况，填补市场空白，并结合项目自身的优劣势，从而准确定位产品。基于本项目为纯江景豪宅，户户望江，资源稀缺。建议以大户型为主，打造高舒适度的纯粹豪宅社区。180-260180-260大四房是主力户型，辅以少量大四房是主力户型，辅以少量120-144120-144主流三房和双拼别墅。主流三房和双拼别墅。由于金沙洲板块的成交客户9成来自广州，带装修发售是该板块和广州市场的主流。同时考虑通过送名牌豪华装修带来一定的溢价空间，建议带4000元/豪华装修发售（实际投入成本为2200-2500元/)，目前入市按2万/均价出售（不含别墅）。83规划设计成果 在集团领导的指导下，经与设计研发

76、中心、商业中心、省设计院多次会议沟通，在规划设计方面达成一定的共识，相关的过程文件及成果如下：初稿初稿：江景房很少，都被中心区域的高层洋房遮档！整体品质感低。84规划设计成果2010年12月24日 修改一稿：修改一稿修改一稿：基本保证每栋高层洋房均能望江，但户型设计细节仍存在较大问题，户型附加值不高。852011年1月23日 修改二稿：规划设计成果修改二稿修改二稿：户型配比及设计略有调整，但仍有许多细节需完善。86规划设计成果87别墅规划设计研讨方案一：无别墅规划优点：优点：1、园林绿化面积增加，整体环境质量相当好，居住舒 适度高。2、提高了中底层单位的居住环境，视野开阔，利于保 证各楼栋，各

77、楼层的均好性。3、项目整体规划大气，可借鉴香港贝沙湾的设计理念。缺点：缺点：1、缺少可二次拔高项目档次的高端产品别墅，缺乏亮点。2、对土地利用略有欠缺，不够充分。88别墅规划设计研讨方案二：仅沿江别墅规划优点：优点：1、规划一线江景别墅，经济价值相当高，量少更显稀缺。2、改善了各楼栋中底层单位的环境，利于保证各楼层改善了各楼栋中底层单位的环境，利于保证各楼层 的均好性的均好性，确保低楼层也能支撑较高售价。3、提升保证别墅的私密性，同时令别墅有前后花园，高层洋房 有较大的园林活动空间。缺点：缺点：1、别墅数量偏少，较难形成组团的居住氛围。2、对土地利用仍略有欠缺，不够充分。89别墅规划设计研讨方

78、案三：沿江别墅+园景别墅规划优点：优点：1、同时规划有一线江景别墅和园景别墅，产品较丰富，别墅与洋 房共享中心园景和江景。2、高层洋房与别墅均有一定的公共活动空间，易于加强社区氛围。3、别墅密度较适中，间距仍需调整，避免中底层洋房与园景别墅 互相干扰。4、整体经济效益高。缺点：缺点：园景别墅的私密性较差。90别墅规划设计研讨方案四：沿江别墅+园景别墅规划优点：优点：1、同时规划有一线江景别墅和园景别墅，产品较丰富，别墅与 洋房共享中心园景和江景。2、对土地利用非常充分，几乎没有浪费。缺点：缺点：1、别墅密度高，自身居住质量较难保证，园景别墅私密性较别墅密度高，自身居住质量较难保证，园景别墅私密

79、性较 差，沿江别墅后花园面积小差，沿江别墅后花园面积小，均较难保证高售价。2、压缩了社区的公共绿化空间压缩了社区的公共绿化空间，显得密度相当高，品质感不 够高，与定位略有差距。91建筑风格参考92资料来源：省设计院建筑风格参考93资料来源：省设计院建筑风格参考94资料来源：省设计院建筑风格参考95“香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”发展项目名称：发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air)区位区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商发展商：盈科大衍地

80、产发展有限公司卖方卖方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限制地块用途限制：私人住宅年期年期：2000年5月22日起计50年交通交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场资源资源：背山面海，700米海岸线香港岛贝沙湾贝沙湾九龙贝沙湾六期贝沙湾六期建筑风格参考96别墅建筑风格参考97别墅建筑风格参考九珑湖九珑湖颐和高尔夫颐和高尔夫98九、九、启动策略（开发周期及规划）启动策略（开发周期及规划）99分期开发建议宗地概况：宗地概况：用地面积78235，容积率拟定3.8，计容总建面为29.7万。其中商业及配套面积约3.3万，住宅部分建筑面积约26.3万

81、。规划概况规划概况：规划有8栋超高层、高层洋房和26栋别墅。西北面为3栋44层高超高层建筑，其余5栋为30-35层江景洋房。分期开发思考：分期开发思考：1、在金沙洲板块内，参考各大开发商的开发进度。中海金沙湾2008年全年新增供应量约10万，约850套，2009年新增供应14万，近1160套；万科金域蓝湾2009年全年新增供应约8万，约850套产品；恒大御景半岛2008年新增供应11万800余套。2、由于2008年属于市场调整年，整体成交量偏低，2009年3月开始回暖，大多项目2009年底前基本把2008-2009年的货量消化完毕。小结：考照板块内各大开发商的推售情况可知，年供应约考照板块内各

82、大开发商的推售情况可知，年供应约1010万万是较合理的水平。是较合理的水平。100 基于项目总建约30万/,按每年约10万的供应面积计算，建议项目分三期开发，按组团分批推售。具体分区如上图所示：1）黄色部分为一期，产品线较丰富，北向（江景、园景）双景观单位，120-180的三房为主力。总价不高，江景观资源稀缺，通过高品质产品先提升项目人气。搭配数套别墅作为全景纯豪宅的标 杆，体现项目档次。利用江景会所作为销售中心，全景观产品展示面不言而喻。利用江景会所作为销售中心，全景观产品展示面不言而喻。2）湖蓝色部分为二期，推售产品包括180-210 的四房和260-320奢华四房（加工人房为五房），若

83、干栋湖景别墅作为次压轴产品，为三期超豪华的高价产品作铺垫。3）紫色部分为第三期，供应本项目最高端的产品，2栋超高层，200-320为主，辅以1梯380大平层和 数套顶复，若干栋江景别墅。方案二：方案二：根据市场供求概况，结合广州一线江景资源的供应量，预计预计2013-20152013-2015年的新年的新增供应较少，项目可考虑增供应较少，项目可考虑填补此空白点，在两年内填补此空白点，在两年内入市，提高资金回笼速度。入市，提高资金回笼速度。项目分两期分发，如左图所示，紫色部分为一期，黄色部分为二期。101十、十、财务分析财务分析102说明：1、住宅部分按目前售售计算，约2万/（含别墅）,预计两年

84、后售价2.5万/。2、商业部分，集中式商业交还合作方使用，没有纳入出售范围。考虑到项目商业氛围较弱，二层商铺售价低，平均售价约3万/来计算。103十一、十一、售价预测及建议售价预测及建议1041、售价预测假设本项目现时具备销售条件，依据竞争性分析及因素分析法推算客户现时（2011年第一季度）可以接受约2万元的价格水平。基于近期政策频频出台，客户观望情绪浓郁，价格的年增长幅度比正常时期低，销售速度慢，预计年增长率约8%-12%。基于项目拥有稀缺的江景资源，物业的保值升值能力强，广佛同城化进程加速带来一定的溢价空间，乐观预计两年后即乐观预计两年后即20132013年中洋房售价将达年中洋房售价将达2

85、5,00025,000元元/，若新政执行力度强，历时长，预计项目，若新政执行力度强，历时长，预计项目入市售价与现阶段水平一致，且销售周期长。入市售价与现阶段水平一致，且销售周期长。2、现时入市价格测算根据周边在售楼盘的售价，结合地块具备的地段价值等特性，预计项目现阶段入市的价格水平。1、产品各评价因素分值:根据购买者购买时，对各因素的侧重及影响购买行为等作为重要衡量因素。因素地段景观交通配套规模产品分值203015101015注：由6大主要影响因素组成。2、通过综合分析，对比本项目，得出结果取样，具体分值计算如下：事项 项目123456平均分地段景观交通配套规模产品恒大御景半岛15301161

86、01385保利西海岸172812661382恒大绿洲182513881183中海金沙湾1626138101285本项目162912781385项目售价预测项目售价预测105项目售价预测项目售价预测3、参考均价计算（备注：暂不对比规划设计包括建筑、园林、面积段、实用率等，物业管理、开发商品牌等）设本项目销售价格为PX修正后各相关楼盘价格Pi Pi=(QX/Qi)Pi 注：Pi为销售均价PA=(QX/QA)PA=17600PB=(QX/QB)PB=19695PC=(QX/QC)PC=17410PD=(QX/QD)PD=16800 各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响)WA=40%

87、WB=40%WC10 WD10PX1=PiWi=PAWA+PBWB+PCWCPDWD=18339项目恒大御景半岛保利西海岸恒大绿洲中海金沙湾本项目平均分8582838585均价PA17600PB19000PC17000PD16800PX=?小结：小结：若本项目按现时入市进行静态计算，高层住宅销售均价约高层住宅销售均价约1.831.83万万/，双拼别墅现时入市售价，双拼别墅现时入市售价 约约4 4万万/，项目整体售价约，项目整体售价约2 2万万/。106严厉新国八条（政策原文略）1、二套房首付比例提高至二套房首付比例提高至6 6成，执行成，执行1.11.1倍基准利率。倍基准利率。金沙洲江景项目成

88、交客户以二次置业或多次置业为主，尤其是改善型居住客户。同时提升首付和要求高利率，心理影心理影响远远大于对经济实力的考验。预计在短期内将打击客户约有响远远大于对经济实力的考验。预计在短期内将打击客户约有3-43-4成，甚至更多。成，甚至更多。2、户籍限购政策。户籍限购政策。佛山应该不属于限购范围，但金沙洲板块内大部分成交客户来自广州，非本地户籍若不能提供1年社保证明和纳税证明无法购买。若该政策在两年后仍生效，本项目客户面急速收窄，受影响程度较深本项目客户面急速收窄，受影响程度较深。3、地方政策问责制。地方政策问责制。南海一手商品房均价上涨水平是否属于国家规定的上涨过标准需等待南海政府的公布。若不

89、属于此范围内即受影响程度极小。4、税收政策方面，不足税收政策方面，不足5 5年的二手房交易将全额征收营业税。年的二手房交易将全额征收营业税。预计将影响投资型客户影响投资型客户的入市心理的入市心理，观望情绪将视两年内政策执行情况而定，实际影响未知。实际影响未知。5、用地供应方面。用地供应方面。广州土地供应计划一向量大，但实际成交量小。本项目属于南海旧本项目属于南海旧改项目，且定位高端，实际影响不大。改项目，且定位高端，实际影响不大。6、保障性工程保障性工程，主要针对社会夹心层和刚需置业者,保障性住房扩大此类客户选择层面，但对追求占有稀缺资源的高端客户影响不大。但对追求占有稀缺资源的高端客户影响不

90、大。107十二、十二、销售计划销售计划108采取高开高走策略，逐渐利用产品优势提升售价，开盘期消化整体采取高开高走策略，逐渐利用产品优势提升售价，开盘期消化整体货量货量18%18%左右，左右，1212个月完成项目一期个月完成项目一期90%90%，2 2年半完成项目整体销售年半完成项目整体销售。42%60%35亿亿33%17.5亿亿18%9.6亿亿加推加推二期开盘二期开盘开始陆续加推开始陆续加推开盘期开盘期2014年年10月月2014年年5月月2013年年10月月2013年年5月月资金回笼计划资金回笼计划本项目住宅部分销售计划109时间段推货量推货思路预计消化累计消化率2013-5300首次公开发售集中引爆的方式，先推13-16#24018%2013-10240二批推11-12#，一期别墅19033%2014-1140加推9-10#10040%2014-5280二期开盘，5-8#，园景别墅25059%2014-10180二批单位开盘，3-4#，沿江别墅13069%2015-12180楼王单位，1-2#楼12078%2015-5清货90%合计1320小结：预计项目销售周期为两年半，约40个月，两年实现销售率90%。住宅部分推售计划110THE END！谢谢！