2013年房地产项目定位可行性研究报告.ppt

1、公司简介公司简介xxxx房地产有限责任公司主要从事房地产开发、基础设施建设，房地产有限责任公司主要从事房地产开发、基础设施建设，公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。的基础。xx xx房地产开发有限责任公司成立于房地产开发有限责任公司成立于20122012年年9 9月月1919日，公司设有办公室、日，公司设有办公室、财务部、开发部、工程部、销售部等部门。现有员工财

2、务部、开发部、工程部、销售部等部门。现有员工8 8人。人。公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。公司注重功能综合的管理方式，以公司注重功能综合的管理方式，以“广厦千万、诚信皇冠广厦千万、诚信皇冠”的经营理的经营理念，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实念，对项目进行前期市场策划、市场

3、定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用优选用，采用“能者上，庸者下能者上，庸者下”的用人制度。的用人制度。产品素质：产品素质：“xx”“xx”是城西最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十是城西最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高

4、品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。精品，成为行业的领头羊。一、市场分析一、市场分析 二、项目分析二、项目分析 三、项目定位及项目规划设计三、项目定位及项目规划设计 四、项目施工进度及管理四、项目施工进度及管理 五、项目投资与收益五、项目投资与收益 1 1）、国际经济发展形势）、国际经济发展形势 美欧日发达国家短期将维持低利率不变，美国目前经济复苏的基美欧日发达国家短期将维持低利率不变，美国目前经济复苏的基础仍不稳固，房地产巨头础仍不稳固，房地产巨头“两房两房”因持续亏损而退市；今年因持续亏损而退市；

5、今年7 7月美国月美国CPICPI处于处于1.2%1.2%的低水平，暂时排除了对通货膨胀的担忧，美联储短期仍将基的低水平，暂时排除了对通货膨胀的担忧，美联储短期仍将基准利率维持在当前较低水平。欧盟成员国的主权债务危机虽然有所缓解，准利率维持在当前较低水平。欧盟成员国的主权债务危机虽然有所缓解，但希腊、西班牙、葡萄牙、意大利仍处于平衡财政收支与维持经济增长但希腊、西班牙、葡萄牙、意大利仍处于平衡财政收支与维持经济增长的两难之中，德国、英国对财政赤字的消减也将使经济增速放缓，在此的两难之中，德国、英国对财政赤字的消减也将使经济增速放缓，在此背景下，短期欧洲央行不会贸然加息。日本在高储蓄率的背景下长

6、期保背景下，短期欧洲央行不会贸然加息。日本在高储蓄率的背景下长期保持低利率，今年持低利率，今年6 6月日本月日本CPICPI同比下滑同比下滑0.7%0.7%，物价已连续，物价已连续1616个月下滑，通个月下滑，通货膨胀风险暂时得以排除，所以日本没有打算在美国加息之前加息。货膨胀风险暂时得以排除，所以日本没有打算在美国加息之前加息。（2 2）、全国经济发展形势）、全国经济发展形势 首先，今年世界经济复苏前景更加暗淡，欧洲债务危机导致欧盟出现衰退首先，今年世界经济复苏前景更加暗淡，欧洲债务危机导致欧盟出现衰退是主要原因。国际货币基金组织、世界银行和联合国等国际组织一致认可，今年是主要原因。国际货币

7、基金组织、世界银行和联合国等国际组织一致认可，今年欧元区经济可能从去年的欧元区经济可能从去年的1.6%1.6%降至降至0.5%0.5%的负增长，美国经济预计增长的负增长，美国经济预计增长1.7%1.7%和去年和去年持平，日本稍有起色，新兴国家经济略有减慢，按市场汇率计算，今年世界经济持平，日本稍有起色，新兴国家经济略有减慢，按市场汇率计算，今年世界经济增速将由去年的增速将由去年的2.8%2.8%下滑至下滑至2.6%2.6%以下，按购买力计算将从以下，按购买力计算将从3.6%3.6%下降到下降到3.3%3.3%。国际。国际大宗初级产品价格受世界经济增速减慢、全球货币政策趋于宽松、中东局势动荡大宗

8、初级产品价格受世界经济增速减慢、全球货币政策趋于宽松、中东局势动荡等多重因素影响居高不下。其次，我国的潜在经济增长速度开始下降，潜在等多重因素影响居高不下。其次，我国的潜在经济增长速度开始下降，潜在经济增长速度由资本积累、劳动力和全要素生产率三者确定。按照我的估计，我经济增长速度由资本积累、劳动力和全要素生产率三者确定。按照我的估计，我国资本积累增长一个百分点，经济增长国资本积累增长一个百分点，经济增长0.480.48个百分点个百分点;劳动力增长一个百分点，经劳动力增长一个百分点，经济增长济增长0.520.52个百分点，而全要素生产率年均推动经济增长个百分点，而全要素生产率年均推动经济增长3.

9、23.2个百分点。按照这些个百分点。按照这些参数计算，参数计算，“十二五十二五”期间，我国潜在经济增速会降至期间，我国潜在经济增速会降至8.5%8.5%左右，远低于过去三左右，远低于过去三十年的十年的9.5%9.5%和和“十一五十一五”期间的期间的10.5%10.5%的速度。主要原因在于大规模基础设施建设的速度。主要原因在于大规模基础设施建设的空间减小，劳动力增长速慢，外需不振，人为保持经济高速度即不可能也没必的空间减小，劳动力增长速慢，外需不振，人为保持经济高速度即不可能也没必要。要。三是今年我国宏观调控政策取向是稳中求进，继续实行积极的财政政策，三是今年我国宏观调控政策取向是稳中求进，继续

10、实行积极的财政政策，通过结构性减税提高经济活力，预计今年中央财政赤字规模与上年基本持平，为通过结构性减税提高经济活力，预计今年中央财政赤字规模与上年基本持平，为90009000亿元左右。继续实施稳健的货币政策，估计广义货币亿元左右。继续实施稳健的货币政策，估计广义货币M2M2增长增长14%14%左右，社会融左右，社会融资总量在资总量在1414万亿元左右。万亿元左右。（3 3）、当地城市经济发展形势）、当地城市经济发展形势 2011 2011年南宁全市生产总值（年南宁全市生产总值（GDPGDP）2211.512211.51亿元，按可比价格计算，亿元，按可比价格计算，增长增长13.5%13.5%。

11、20112011年南宁全部工业总产值首破年南宁全部工业总产值首破20002000亿元，全社会固定资产亿元，全社会固定资产投资首破投资首破20002000亿元，社会消费品零售总额首破亿元，社会消费品零售总额首破10001000亿元，财政收入突破亿元，财政收入突破360360亿元。亿元。1、南宁市房地产市场走势、南宁市房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，南宁随着国家宏观调控政策的贯彻落实，南宁2012年尤其是下半年房地产市场预计年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：将呈现以下特点：（1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注）房地产开发投资增长回落。当前房地

12、产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。产投资增速。（2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房

13、的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。成为房地产市场的主流产品。（3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。2、南宁市楼市走势、南宁市楼

14、市走势 对片区房价的走势，目前受到宏观调控政策、对片区房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以20012年楼市房价依然有一年楼市房价依然有一定的上涨空间。定的上涨空

15、间。1、同人学府、同人学府 地理位置：地理位置：西乡塘区民族大学西侧西宁路西乡塘区民族大学西侧西宁路1919号号 开发规模：项目占地开发规模：项目占地6060亩，建筑面积约为亩，建筑面积约为1010万平方米，容积率：万平方米，容积率：2.52.5绿化绿化率：率：38%38%。装修标准：毛胚装修标准：毛胚 价格组合：价格组合：平层一口价5980-6180元/、LOFT小墅均价8000元/户型设计：户型设计：70-120/2+1房房/三房三房/四房、四房、57-83LOFT单位单位 楼盘点评：楼盘点评：住宅建筑面积约住宅建筑面积约9 9万平方米，是一个高性价比的中高档创意社区。万平方米，是一个高性

16、价比的中高档创意社区。2 2、骋望骊都、骋望骊都 地理位置：南宁市江北大道与相思湖东路交汇处（广西华侨学校旁）地理位置：南宁市江北大道与相思湖东路交汇处（广西华侨学校旁）开发规模：项目总占地面积开发规模：项目总占地面积57362平方米平方米，总建筑面积：，总建筑面积：300000，容积率，容积率4.0，绿化率，绿化率35%，装修标准：装修标准：毛胚毛胚 价格组合：价格组合：均价仍为均价仍为7500元元/；户型设计：户型设计：三房三房110-161平方米平方米；楼盘点评：位于南宁市西乡塘区相思湖东侧楼盘点评：位于南宁市西乡塘区相思湖东侧 南面邕江，西临相思湖南面邕江，西临相思湖 一江一湖的生态景

17、观举步可达。一江一湖的生态景观举步可达。3 3、中房、中房.新天地新天地 地理位置：地理位置：X X西乡塘区相思湖新区西宁路西乡塘区相思湖新区西宁路2222号号 开发规模：项目总建筑面积开发规模：项目总建筑面积129288129288平方米，绿化率平方米，绿化率3535，容积率，容积率3.03.0。装修标准：装修标准：毛胚毛胚 价格组合：起价价格组合：起价 5600 5600元元/平米平米 均价均价 6100 6100元元/平米平米 户型设计：户型设计：5号楼一单元少量景观单位在售，户型为号楼一单元少量景观单位在售，户型为71-122平方米的两房、平方米的两房、N+1房。房。5号楼号楼2单元两

18、梯三户大户型单元两梯三户大户型 楼盘点评：项目是西乡塘片区的第一个江景房，具有楼盘点评：项目是西乡塘片区的第一个江景房，具有 较高的观景优势，项目推广主题就是以较高的观景优势，项目推广主题就是以 绿色为主，以项目超观景优势来冲击市场客群。绿色为主，以项目超观景优势来冲击市场客群。片区项目情况总结：片区项目情况总结：由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘项目不多，土地由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘项目不多，土地供应渠道狭窄，项目规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者供应渠道狭窄，项目规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近

19、的高收入人群，以武钢等国有大来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。密切的公司高层人士为主。但是近期一些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观，如以上但是近期一些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观，如以上楼盘洪福美邻和青扬六合等都是楼盘洪福美邻和青扬六合等都是XX片区新开发楼盘的代表性楼盘，给予片区新开发楼盘的代表性楼盘，给予XX房地产市场带来了新鲜的气息，也成为房地产市场带来了新鲜的气息，也成为XX片区房地产开

20、发的市场风向片区房地产开发的市场风向标。标。虽然国际市场不景光，但是南宁的经济的发展还是上升状态。虽然国际市场不景光，但是南宁的经济的发展还是上升状态。区域市场虽然有竞争，但是竞争力度不算特别大，周边的楼盘区域市场虽然有竞争，但是竞争力度不算特别大，周边的楼盘增多也代表着此区域的房地产市场有较大的发展增多也代表着此区域的房地产市场有较大的发展 本项目位于南宁市大学西路本项目位于南宁市大学西路169169号南职地块号南职地块NO.2011G310NO.2011G310，总占地面积总占地面积20632063亩，距市中心朝阳广场亩，距市中心朝阳广场1313公里，距民族学院公里，距民族学院4 4公里，

21、西面公里，西面靠近金沙湖旅游区，对面是南宁市市委党校的新校区。自然环境优越，道靠近金沙湖旅游区，对面是南宁市市委党校的新校区。自然环境优越，道路交通便利。路交通便利。项目地处南宁市新的经济中心项目地处南宁市新的经济中心相思湖相思湖CBDCBD核心区域旁，大学城中心腹核心区域旁，大学城中心腹地，与毗邻西乡塘客运站、西乡塘城区政府（新址）、广西民族大学相思地，与毗邻西乡塘客运站、西乡塘城区政府（新址）、广西民族大学相思湖学院、广西农业职业技术学院、南宁高级技工学校、南宁市委党校、湖学院、广西农业职业技术学院、南宁高级技工学校、南宁市委党校、广西工商职业技术学院、广西艺术学院、南宁八中（新校区），文

22、化气息广西工商职业技术学院、广西艺术学院、南宁八中（新校区），文化气息十分浓厚。未来周边的规划十分完善，农贸市场、图书馆、大型商超、妇十分浓厚。未来周边的规划十分完善，农贸市场、图书馆、大型商超、妇女儿童活动中心、中心小学、星级酒店、医院、电影院、轻轨站、公交站女儿童活动中心、中心小学、星级酒店、医院、电影院、轻轨站、公交站一应俱全，衣、食、住、行面面俱到，生活更和谐！一应俱全，衣、食、住、行面面俱到，生活更和谐！（1 1）区位优势）区位优势 该项目靠近大学东路该项目靠近大学东路,大学路沿线一带大学路沿线一带,临主干道临主干道,交通方便交通方便,位于西乡塘大学城范围位于西乡塘大学城范围内内,集

23、中包括广西民族大学在内的三十多所大中专学校集中包括广西民族大学在内的三十多所大中专学校,新区政府行政中心新区政府行政中心,行政办公与行政办公与商业消费商业消费,（2 2）文化优势）文化优势 临大学城临大学城,是南宁市乃至全广西学府所在地是南宁市乃至全广西学府所在地,有利于提高楼盘的文化品位有利于提高楼盘的文化品位,并可吸纳并可吸纳学区范围内的住房消费人群学区范围内的住房消费人群,文化底蕴丰富文化底蕴丰富.价格优势价格优势:地块地价便宜，为住宅提供了较低建设成本较低地块地价便宜，为住宅提供了较低建设成本较低.项目位于偏远的郊区，西乡塘区域又属于南宁市经济较差地区。周边消费低。项目位于偏远的郊区，

24、西乡塘区域又属于南宁市经济较差地区。周边消费低。项目用地周边农民房子等多数建于项目用地周边农民房子等多数建于7070、8080年代年代,低矮、陈旧、杂乱、形象较差低矮、陈旧、杂乱、形象较差;且短期且短期未能彻底改变未能彻底改变,近年内会给项目形象带来负面影响。近年内会给项目形象带来负面影响。市政配套正在建设市政配套正在建设:西乡塘新行政中心均在建设中西乡塘新行政中心均在建设中,尚未全面实施尚未全面实施,人气不足。人气不足。区域消费能力有限区域消费能力有限:本区域整体经济不高本区域整体经济不高,消费能力受限。消费能力受限。(1)1)南宁市地铁南宁市地铁1 1号线和西乡塘车站的建立，将改变本项目周

25、边的交通状况和人流流向，有利于本号线和西乡塘车站的建立，将改变本项目周边的交通状况和人流流向，有利于本项目人流聚集。项目人流聚集。(2)(2)随着南宁经济发展和居民生活水平的提高，提供了项目发展机会。随着南宁经济发展和居民生活水平的提高，提供了项目发展机会。(3)(3)通过整体规划和产品设计通过整体规划和产品设计,提升项目品质。提升项目品质。(4)(4)利用城市西扩契机利用城市西扩契机,提升区域认知度提升区域认知度,聚集人气。聚集人气。(5)(5)以交通组织、建设规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响。以交通组织、建设规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响。（1 1）行业竞争大，西乡塘周围

26、楼盘众多，对新起楼盘造成很大的威胁。）行业竞争大，西乡塘周围楼盘众多，对新起楼盘造成很大的威胁。（2 2）国家政策的影响，国家政策比较支持保障房和经济房，而相对高级豪）国家政策的影响，国家政策比较支持保障房和经济房，而相对高级豪宅有政策方面的限制。宅有政策方面的限制。（3 3）未来若干年内西乡塘的房地产市场趋势并不明朗，宏观调控的影响依）未来若干年内西乡塘的房地产市场趋势并不明朗，宏观调控的影响依然存在。然存在。突出优势，强力推广突出优势，强力推广以区域客源为重点，大力吸纳以区域客源为重点，大力吸纳打造区域首屈一指的高品质住宅，以建筑品质与生态环境占领市场打造区域首屈一指的高品质住宅，以建筑品

27、质与生态环境占领市场引入大中型便民型、特色型商业，弥补区域商业不足，满足居民所需引入大中型便民型、特色型商业，弥补区域商业不足，满足居民所需控制好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力控制好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力 20132013年年1 1月至月至20152015年年4 4月为项目主体工程建设期月为项目主体工程建设期 资金筹措计划表资金筹措计划表项目投资估算表项目投资估算表总投资计划表总投资计划表总投资计划表总投资计划表本项目建成后，地上部分拟全部进行出售，销售收入主要为住宅、地下和商业用房的售收入。项目分一、二、三期销售根据前文研究结果，对项目

28、的销售价格及销售面积说明如下：1、可售面积：本项目可销售总建筑面积为455万平方米。2、销售均价：根据市场分析结果，具体见下表。3、收入预测：根据以上销售面积及价格，项目总销售收入测算结果为2520200万元。本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上进行了成本估算和收益估算。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为2.25年，回收期为1.95年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为（报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出，在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，开发成本应以最终实际发生的投入为准）：经计算

29、，本项目预计开发建设总成本费用约2200134.6万元，此时，利润总额为320065.4万元，所得税为75606万元，税后利润为244459.4万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元285559.4全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49全投资财务净现值(Ic=10%)万元2455559.4全投资静态回收期年2.04全投资动态回收期年2.2全投资投资利润率%10%上述研究表明，本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项目的市场前景可观、财务净现值较高，投资回收期较短，盈利能力较强，所以具备了较好的贷款偿还和自身平衡能力及较强的抗风险能力，因此项目的开发具备可行性。