合富辉煌南宁海茵国际花城小区住宅项目推广执行方案（80页）.doc

1、海茵国际花城推广执行方案南宁合富辉煌房地产第一章 市场分析一、南宁市总体市场分析1.1南宁市城市竞争力研究随着中国东盟自由贸易区的创建，南宁由于其特殊的地理位置，由一个西南地区的边陲城市被推到国际枢纽城市的前沿，与钦州、防城港、北海等重要“东盟”核心城市，组成了一个“泛南宁”大都市圈。将凭借诸多优势，构建成一个面向东盟的区域性国际化城市。1.1.1南宁市区域定位及城市规划（2006-2010年）城市性质定位：“面向东盟的区域性国际城市”根据南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）指出，南宁定位为：广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的

2、区域性国际化城市。主导发展方向：向西、向东拓展，重点向南重点发展东、南区域及东、南轴线，减轻中心城区的压力，至2010年末，中心城区人口规模将达到208万人，城市建设用地总规模约为208平方公里，人均用地为100平方米。中长期发展方向确定为“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”。总体布局“一主两副多中心”近期建设突出“一主两副多中心”的城市空间体系，采用“一轴两带”的空间发展模式，逐步形成沿东部、南部展开的布局形态。1.1.2南宁市近期住房建设规划（2006-2010年）（1）建设规划目标 从建设节约型社会和节能型社会的角度出发，引导住房消费观念，重点发展满足居民自主性住房需

3、求的中低价位、中小套型普通商品住房，保持房地产市场健康稳定发展。年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70以上。（2）住房建设规划基本方针将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应重点对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为城市产业和经济的发展提供居住配套。新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则，在满足套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积占年度新审批、新开工商品住房总面积比重70%以上的“总量控制”的

4、前提下，可根据每个房地产开发项目的具体情况进行“项目平衡”，科学分类合理确定其住房结构比例。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（3）住房建设计划住房建设年度计划（2006-2010年）单位：万平米年度商品住房政策性保障住房合计普通商品住房其他商品住房经济适用住房廉租住房2006229.66116.71 100.00 1.50447.87 2007215.70 111.30 70.00 3.00400.00 2008158.75 98.0370.00 3.22330.00住房建设分区实施计划（2006-2007）单位：万平米分区普通商品住房经济适用住房廉租

5、住房兴宁区29.18 46.00 1.50 青秀区171.96 36.00 1.50 西乡塘区61.1562.00 江南区49.06 22.00 1.50良庆区69.23 邕宁区56.194.00 合计436.75 170.00 4.50南宁市近期将实施重点向南的发展策略，扩大城市规模，完善城市功能，集聚产业和人口，推进城市空间布局的南向延伸及功能重塑，加快南北钦防城市群一体化发展步伐，从而不断提高该城市群在区域经济循环中的综合竞争力。在住房建设方面，适应新的发展策略，青秀区未来开发仍占重要比例，但政府将在供应结构上采取一定的措施给予控制。1.1.3南宁市经济发展态势分析u 近年国内生产总值（

6、GDP）近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。如图， 2000年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势，2003年始进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。2006年，生产总值同比增长15.1%，增速比去年高1.7个百分点。u 近年城镇人均可支配收入 如以上数据显示，2000年至2006年城镇居民人均收入正呈稳步上升态势。但从人均可支配收入的总量上看，南宁城镇居民整体收入水平还比较低，南宁人消费能力还相对有限，特别是对房产，本地还停留在一次置业或者二次置业，多次置业的人群还相对有限。从南宁的发展看 ，随着整体宏观经济的向好，居民收入的稳步提高，消费能力逐步提升，对房产

7、支付能力会逐渐加强。u 近年南宁市三大产业特征南宁市2001-2006年三大产业增加值对比2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-3季度第一产业（亿元）5116930126956525107.67119.5771.71第二产业（亿元）1025612245271484583193.39230.99189.86第三产业（亿元）2023523724962584163318.06372.1332.56 南宁的产业特征以第三产业为主导产业。2005年，南宁市第一产业增加值为119.57亿元，同比增长8.2%；第二产业增加值为230.99亿元，同比增长15.9%；第三产业增加值为3

8、72.1亿元，同比增长13.3。综述：在“十五”中，南宁市的经济发展再次得到质的变化。经济总量更高，增速更快，运行环境更健康。可以预见未来南宁市仍将拥有一个快速发展、日益改善的宏观经济环境。1.1.4 南宁市2006年经济运行情况2006年，南宁市各项经济预期目标顺利实现，全市生产总值（GDP）预计将突破860亿元，经济总量稳居全区各市之首。（1）经济总量领跑全区各市。南宁市经济增量继上年首次突破100亿元后，2006年又实现新的突破，经济增量达138.6亿元，经济总量稳居全区各市之首。据预计，2006年南宁市生产总值（GDP）将突破860亿元，达861.94亿元，增长15.1%，比上年加快1

9、.7个百分点，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。 （2）财政收入稳定增加。全市财政收入达120.36亿元，增长20.1%。其中一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。全市财政支出92.02亿元，增长25.11%。 （3）工业强市效益突显。去年南宁市工业发展速度非常之快，全市工业实现增加值217.51亿元，增长23.7%，工业对经济增长的贡献率达35.8%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提高2.1个百分点，工业推动全市经济发展的作用日渐增强。 去年南宁市规模以上工业总产值495.02亿元，比上年增长33.72%。年末，全市已拥有规模以上工业企业772家，比上年

10、增加147家，其中，工业产值超亿元的企业104家，增加29家，提前一年实现建设百家亿元企业的目标，成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业的城市。 （4）城镇居民人均收入过万。2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。 （5）百姓荷包鼓了，使得消费市场更加“热”。2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增长38.23%、20.26%和5

11、5.34%。综述：2006年南宁市全市财政收入、农业生产、工业发展、投资进展、市场贸易、城乡居民增收明显加快，且物价水平得到有效控制，南宁市经济运行态势良好，为07年经济发展打下了良好的基础。 1.2南宁房地产投资发展态势分析1.2.1南宁房地产发展现状综述（1）房地产投资总量继续快速增长2001年至2006年，南宁市的房地产投资总量一直呈上升趋势。2003年前稳步增长，自04年开始呈跳跃式发展。特别是到05年，房地产投资突飞猛进，总量超过100亿元。2006年，南宁市房地产开发累计投资139.07亿元，同比增长32.31%，开发供应量充足。（2）经济适用房建设继续快速发展2006年，全市房地

12、产投资完成139.07亿元，增长32.31%。其中经济适用房投资8.05亿元，增长16.14，经济适用房快速发展是我市房地产的一个亮点，稳定了房价，推进了房地产健康发展。（3）一手商品房销售面积及价格持续增长2006年全市商品房销售面积488.31万平方米，同比增长30.14，平均销售价格为每平方米2977元，环比增长0.69%；2006年二手房成交面积86.83万平方米，同比增长13.44；二手房每平方米1999.82元的平均销售价格，同比下降3.61。1.2.2南宁房地产供求情况分析（1）2006年南宁市土地供应量2006年土地交易市场出现了一个井喷现象，土地供应面积急剧增加。据南宁市国土

13、资源局数据显示，2006年南宁市总计出让土地43宗，其中成交地块42宗，未成交1宗。在成交地块中纯住宅用地4宗，供应面积201.522亩；住宅、商业用地22宗，供应面积1511.11亩；住宅、商业、办公用地14宗，供应面积1104.458亩；住宅、办公、商业、仓储用地和商业、办公用地供应各1宗，供应面积分别为303.577亩、24.09亩；未成交地块面积92.2亩。合计供应土地面积3236.957亩。由于南宁土地市场还是处于一个不太健全的机制环境中，根据我们的监测，政府前期修路扩建以“卖地”作为补偿，因此在市场上囤积着相当一部分的隐性土地源。比如2006年药用植物园通过内部运作给航洋国际的80

14、00亩以及保利集团获得的1700亩土地等，远远大于目前官方提供的土地供应面积。可以预计，按照06年这样庞大的土地放量，在今后的两年内，南宁的房地产市场将进入一个高速发展的新时期，住宅用地的供应依然是热点。 （3）2002-2006年南宁市房地产供求情况（以上数据来源于南宁市房产局）南宁市2002年以来，商品房供求关系一直保持持续稳健的发展态势，2003年批准预售面积有较大幅度的增长，增幅比为26.8%，而04-05年由于国家宏观调控的影响，增幅减缓。尽管调控接连而至，06年南宁市供求双方均呈现出强劲的增长势头，供应量和销售量均较上年同期有所增长。 （4）20012006年南宁市商品房销售价格统

15、计 2000年至2003年，南宁市商品房销售均价走势平稳，至2004年开始有较大的突破，2006年南宁市商品房销售均价达2977元/，环比增长0.69%。1.2.3 近期政策对南宁房地产市场的影响2006年仍为“政策年”，连续出台的各类宏观调控政策令房地产市场应接不暇，调控深度较往年有过之而无不及，与往年不同的是，06年对政策执行的监管力度大为加强，“问责制”彰显中央调控的决心。07年除了将继续出台各类政策以进一步深化调控外，并全面迈入“执行年”。u 国六条：2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，会议提出了“国六条”纲领性总则：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信

16、贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。u 其他政策：（1）土地类 国土资源部、国家工商总局2006年4月27日联合公布国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）。该协议对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条

17、件及违约责任进行了明确约定，杜绝开发商变相囤地。 9月国务院发出国务院关于加强土地调控有关问题的通知，从以下八个方面向各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构提出明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。 国土资源部9月6日下发了关于开展2006年度土地变更调查工作的通知，要求全国国土部门以2005年度土地变更调查结果为基础，对2006年全国各类土地利用现状变化情况进行调查。包括

18、年度土地利用变化情况、新增建设用地细化调查、全国当前坡耕地情况和遗漏建设用地情况。此次严查主要是新增建设用地，这将有利于市场的规范。 11月21日财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。不仅面向那些依法审批的新增建设用地，还面向那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地。新通知还加大对使用费的征收监管。 12月19日为进一步深化土地改革、节约土地，国土资源部等部委日前联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录。机动车交

19、易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园(影视城)以及低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)等被列为限制用地项目，禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。而别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目，党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目，未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目和未依法取得采矿权的矿产资源开采项目等六类项目被列入了禁止用地项目。 南宁市政府3月出台并施行了南宁市工业用地使用权招标拍卖挂牌出让暂行办法，对于“招拍挂”出让的土地，有使用意向的用地者需先提出用地预申请

20、，并承诺愿意支付的土地价格，之后，意向用地者仍须通过“招拍挂”公开竞争才可能取得土地使用权。避免暗箱操作，提高土地出让的公开透明度。（2）税收类 国税总局出台相关通知，要求自06年8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。 9月5日，国税总局发布不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法，意在加强对不动产和建筑业的管理。办法自2006年10月1日起执行。办法规定，销售或提供建筑业应税劳务的纳税人，应在不动产销售或建筑业工程合同签订并领取建筑施工许可证之日起30日内，持有关资料向当地主管税务机关进行项目登记。同时，纳税

21、人异地提供建筑业应税劳务的，也应同时按照规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。 10月13日国家税务总局日前决定，将对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税，以防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税。受赠人再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，须按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 1月4日国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定（以下简称决定）公布，对1988年发布施行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例作出修改，并于今年1月1日起实施。 决定规定，修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其

22、中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。 01月17日国家税务总局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知要求进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，自2007年2月1日起执行。 1月12日国土部发布2007年国土资源工作要点：认真落实严格土地管理和调控的各项政策，加快土地利用和管理方式的转变：不断改进土地规划计划调控；严格实行问责制；大力推进节约集约用地；注重发挥经济手段的作用；继续严格土地审批和供应管理；切实维护被征地农民权益。 07年2月发布关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知军队空余土

23、地转让，由军用转为民用，将纳入统一的国有建设用地交易有形市场中，实行阳光交易。（3）金融类： 2006年4月27日央行公布，从月日起上调金融机构贷款基准利率贷款利率上调0.27。 建设部2006年4月28日宣布，根据中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知，从2006年5月8日起将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。 06年8月19日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性

24、贷款利率下限保持0.9倍不变。 11月3日，中国人民银行宣布将从11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05。这意味着银行信贷将进一步紧缩，房地产贷款首当其冲，个贷也有紧缩可能。央行此次政策调整，房地产公司的融资难度将进一步加大。 07年2月央行决定再次上调人民币存款准备金率0.5个百分点，有利于巩固调控效果。此举将继续收紧银根,对银行业及房地产业盈利增长有一定负面影响。从目前的情况看来，后期不排除央行继续采取收紧银根的政策巩固宏观调控效果。 中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52

25、%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 07年3月,建设部公布了关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，再度上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以下(含五年)利率从4.14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%，分别上调0.18%。公积金存款从3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为1.98%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。（4）交易市场管理类 从9月开始，建设部、发展改革委、工商总局将联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动

26、。包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象： 一、未得预售证收取费用；二、广告中承诺售后包租；三、炒卖房号或雇人炒房；四、未明示合同示范文本；五、经纪活动中赚取差价；六、售房未实行明码标价。 从2月1日开始，房产、物价、工商等部门将组成联合检查小组，对南宁市215家房地产开发企业和79家房地产经纪机构，进行地毯式的实地检查。从2月1日至5月30日，联合检查小组将重点检查商品房预售情况,商品房预(销)售活动,商品房预(销)售合同,房地产经纪行为。 u 新政对南宁房地产的影响2006年，在全国房地产发展过热，房价上涨过快的背景下，国家在五月底出台了

27、“国六条”并相继出台了一系列调控政策，以保证整个房地产行业稳定发展。南宁，做为广西的首府城市，在此轮调控中始终保持在平稳的轨道运行，种种数据显示，在强大的真实性需求支撑下，南宁市的投资发展势头依然强劲，一手房市场仍价量齐升，二手房市场开始盘整 ，但整体增幅已开始有所减缓。在历经了一系列的宏观调控政策的洗礼后，南宁市场运行更规范、健康，投资性需求受到较大抑制，消费者需求更为理性。对于开发商而言，由于国家提高了税收、开发条件等方面的门槛，使得对开发商实力要求明显提高，不少小型开发商不可避免地遭到淘汰，许多有实力的开发商借此机会进行收购或资产的重新整合，并吸引了一批有实力的外商的进驻，房地产界面临新

28、一轮的盘整。总的来说，2006年南宁市房地产仅仅是初显调控效应，各项政策执行将在2007年真正开始，南宁房地产市场还将迎接更为严厉的考验。1.3 2006南宁市房地产发展特点分析特点一：房地产投资规模持续增加在东盟经济的带动下，南宁市城市化进程及旧城改造步伐不断加快，房地产投资规模持续增加，2006年，南宁市房地产投资累计完成127.2亿元，同比增长35.8%。特点二：刚性需求依然强劲，向买方市场转变近两年，在频频出台的国家宏观调控政策引导下，刚性需求依然支撑市场上行，许多优质项目打入市场，消费者的选择面不断扩宽，理性消费成为趋势，整体逐渐向买方市场转变。特点三：价格持稳，增幅回落 虽然南宁同

29、全国各地的楼市一样，经历了调控的“急风骤雨”，但南宁市的房价并未像预期一下骤降，据南宁市统计局数据反映，2006年南宁市商品房平均销售价格为3003元平方米，同比增长3.36%，价格依然保持平稳。特点四：中小户型热销，市场向理性回归在近期宏观政策牵引下，中小户型的需求逐步得到正常释放，与以往一味求大的现象不同，紧凑实用型户型成为人们新宠，供求关系向理性回归。特点五：品质时代来临，营销竞争加剧随着许多外地开发商的进驻，带来了先进开发理念的同时也加剧了南宁市的产品市场的竞争，楼市迎来了的品质时代，给做为产品与客户沟通的桥梁的营销提出了新的要求，普通的体验式营销、活动营销已难以达成实效，营销市场相互

30、竞争越加激烈。特点六：土地供应加大，外来军团占主角据统计，2006年南宁市共出让土地3280亩，较05年有较大增长。其中有超过一半的地块为外地开发商取得，纷纷看好南宁市房地产的发展潜力，掀起了一轮外来军团在南宁的投资热潮。特点七：开发商面临考验，实力者先行随着南宁市房地产市场的发展，市场竞争越发激烈，市场的优胜劣汰，外加国家政策的外力作用，缺乏实力及经验的地产商逐渐被驱逐出市场，房地产市场面临重新洗牌的过程。一些本土的具有成长潜力的房地产开发商如荣和、金源、嘉和等，纷纷加强品牌建设以提升企业竞争力，而区外实力雄厚的品牌地产商的进驻，则成为南宁市房地产市场的弄潮儿，引导南宁市房地产开发朝向更高层

31、次的发展。特点八：形成多热点格局，开发郊区化明显自2005年南宁市行政区划调整后，各城区地域扩增，房地产迎来了新的发展契机，琅东、西乡塘、江南区等等各区域亮彩纷呈，楼市形成了多热点格局，随着城市交通环道的不断完善，房地产的发展正往外延伸，如位于城市快环以外的壮锦大道、三塘、相思湖等地，目前已集聚了不少配套齐全、素质较好的大盘。1.4 南宁市房地产发展趋势分析趋势一：2007仍为地产调控年，政策的实施力度将增大2006年的房地产宏观调控虽取得了一定成效，包括住房供应结构调整有了良好开端；住房保障工作力度逐步加大等；但是，由于政策执行的置后性以及执行力度的问题，宏观调控尚未取得预期效果，房价依然上

32、涨，预计明年政策的调控仍然为市场的主旋律，对于以刚性需求为主的南宁市房地产来说，供需两旺的势头依然保持，但随着政策的深入执行，将会对南宁市的市场供求结构、土地市场、产品产生较大的影响。趋势二：营销将步入精耕细作时代 随着许多如阳光100、万通、龙光等大型品牌开发商的相继进驻，带来了许多更有实效、更有创造力的营销理念，给南宁市营销市场带来不小的冲击，从一定程度上促进营销代理行业的发展，只有不断创新突破，适应市场变化才能立足于市场，2007，新一轮精耕细作时代即将来临。趋势三：中小户型供应量增加，激发户型创新，消费者选择面更广“70%、90”新政落入实处之后，住宅市场将面临中小户型供应放量，大量的

33、相同面积的住宅供应必定会产生一定程度上的“同质”，这就要求开发商在户型设计方面有所创新，具备差异化竞争优势方能占领市场份额。2006年下半年，许多以大户型占主导地位的凤岭、西乡塘等区域的一些大型项目，不约而同地相继推出许多中小紧凑型户型，并取得良好的销售业绩，相信2007年，将会有更多的项目进入中小户型主导时代，开启创新户型元年。趋势四：房价继续持稳，需求回归理性南宁市向来以刚性需求为主导，近年来，受国家宏观调控政策的影响以及土地取得成本的提升，房价虽持续稳步上升，但增幅已开始回落，面对日益增长的房价以及五花八门的产品，消费者也日趋理性，国家出台的诸多金融、税收政策以及购房门槛的提高，让许多消

34、费者望而却步，同时也带动了需求的理性回归。趋势五：房地产开发往外扩张，外来资金引领市场发展 随着南宁市区内土地的日益稀缺，地价也水涨船高，许多开发商开始把眼光投向郊区，政府在土地供应上也着重于推广主城区外围地块，并加大力度对边远城区的交通配套的建设，在近期拍卖的相思湖的几个商住性质地块中，均以高于起拍价35%以上的价格成交，位于快环边的鲁班路地块更是炙手可热。在2006年所有成交的地块中，有近一半的地块被许多外来开发商纳入囊中，可以预见未来郊区化发展将形成热点，外来资金的介入将引发新的竞争。二、青秀区市场分析2.1青秀区市场概况青秀区近年开发的房地产项目主要在民族大道沿线分布。区域内不同地段房

35、地产发展各具有较大差异特征，现将青秀区划分为新城板块、南湖板块、凤岭板块、仙葫板块、半岛板块五个市场进行分析。2.1.1凤岭板块凤岭片区位于南宁市CBD核心区的东部：东以环城高速公路为界，北以湘桂铁路为界，西以竹溪大道为界，南以青秀山风景区与凤岭分区之间的道路为界。分区用地呈方格状,东西向长约5.7公里,南北向宽约5.3公里。分区东面是邕宁县仙葫开发区，北面是琅东新区，南面是青秀山风景区。整个片区规划用地面积为28.783平方公里，规划人口为16.1万人。随着南宁市建设“大南宁”战略的实施，它作为南宁对外发展的国际平台，其所起的作用也越来越巨大。目前凤岭片区总体的交通道路设施已初具规模，以民族

36、大道延长线为主干道的道路交通网络已呈现在世人面前，与其紧密相连的南宁市CBD核心区良好的发展局面也对凤岭片区的建设发展起到促进作用。凤岭作为南宁中央形象区和中央风景区，良好的土地储备、优美的自然风光、便捷的交通网络，使其成为南市房地产开发的热点区域。2.1.2南湖板块南湖板块位于南湖以东区域及临湖一带，主要包括琅东、琅西以及快环边缘的长湖路一带。板块内聚集了南宁市地段价值最高的两个区域-南湖、五象广场。依托于南湖独特的景观优势，南湖周边高层景观豪宅林立的。另外，处于板块核心地带为中心商务区五象广场，以此为支撑形成了写字楼、公寓为主的商务市场。2.1.3新城板块新城区板块位于青秀区的西部，东临南

37、湖，南与江南区隔江相望，西面和北面接兴宁区，是南宁市中心城区之一。新城区内城市道路和市政设施配套完善，主要街道有民族大道、古城路、园湖路、七星路、星湖路、民主路、建政路、东葛路、新竹路、新民路、中山路、桃源路等，交通畅达便利。新城区是自治区、南宁市党、政机关及经济、文化、教育、卫生、体育等部门和宾馆饭店、旅游景点较为集中之地。自治区党委、人大、政府、政协及多数厅、局机关都在辖区内。2.1.4仙葫板块南宁市仙葫开发区，位于南宁市青秀区东南部，连接南宁市凤岭片区，交通便利，直接受惠于南宁琅东新区投资辐射，总规划面积110平方公里。距市区仅有6公里，规划总面积为18平方公里。目前辖区常住人口3.5万

38、人，其中流动人口9000多人。由仙葫西区、仙葫半岛区、仙葫东区（五合大学城）和仙葫南区组成。自从南宁市重新分区后，青秀区政府设立在仙葫开发区，众多地产商都把目光投向了这片新绿土。凭着依山傍水的自然资源，地产商们将仙葫打造成为高尚住宅区，同时进行着相关度假休闲配套开发。半岛板块柳沙半岛位于南宁市青秀区西南部，连接南宁市凤岭片区，直接受惠于东盟国际商务区投资辐射。半岛区三面环邕江，东靠青秀山公园，北接凤岭、东盟国际商务区。地理位置优越，自然条件得天独厚。 自从广西区党校新址定于此处之后，区域开发开始起步。这片新区的土地吸引了众多开发商的目光，目前已开发有数个项目。开发商将力图将其建设成为自然、生态

39、、低密度居住区。2.2区域市场分析2.2.1在售项目统计（2006）青秀区新城板块南湖板块凤岭板块仙葫板块半岛板块楼盘数量222 19112其中新增项目03512楼盘规模新城板块、南湖板块楼盘总体规模较小、建筑密度高；凤岭、半岛板块楼盘规模较大，建筑密度适中，楼盘总体品质高。仙葫板块楼盘规模大，建筑密度低，楼盘品质整体一般主要物业类型新城板块、南湖板块以高层住宅、公寓为主；凤岭、半岛板块产品类型较为多样化，以多层住宅、小高层住宅、别墅、高层写字楼、商务公寓均有分布；仙葫板块产品类型包括多层建筑、目前均价（元/）多层住宅：2350（仙葫） 花园洋房：4000小高层/高层住宅：3300-4200写

40、字楼及公寓：4500-7000主力户型二房（80-90）、三房（110-130）四房（140-160）主要消费群南湖、凤岭、半岛板块：以中高收入阶层为主力客户群，其中以政府、企事业单位及外地驻邕工作者、外来投资者居多。仙葫板块：以本地中等收入群体、外来中等收入群体为主，年轻客户比例大，经济实力较其他板块有明显落差。目前，青秀区销售楼盘共60个，其中凤岭板块及南湖板块在售楼盘数量所占比重最大，但项目所处开发阶段存在明显差异。做为开发新区的凤岭在售项目多处于建设期间，南湖板块在售项目则均处于开发中后期，而凤岭的新增楼盘数量也远高于南湖板块。这与目前两个板块各自的开发程度是息息相关的。开发建设基本成

41、型的新城板块则已无在售项目。而仙葫板块的开发速度明显放缓，新增项目仅2个。2.2.2物业类型分析（注：统计周期为2006年1-12月）分析： 住宅项目所占比重为区域之首，达62%。别墅、商业、公寓、写字楼项目则占据了38%，每个类型均约为10%的份额。 住宅项目全面开花，分布广泛；公寓、写字楼等商务类项目集中分布于南湖版块中五象广场周边；形成了南宁的中心商务区；别墅项目分布在仙葫、凤岭板块。3.2.3住宅存量及增量分析 住宅存量： 至2006年年底，青秀区住宅存量集中于凤岭板块及仙葫板块，由于凤岭推货量大，市场尚存有较大量的产品没有消化。而仙葫板块则由于板块消化速度过慢，也造成一定的存量。住宅

42、增量： 06年，青秀区住宅增量来源主要集中于凤岭板块及南湖板块。据统计，凤岭板块全年新增住宅套数超过7000套以上，南湖板块住宅新增量也达到了1500套以上。而另外两个板块市场则相对平静，增量较低。在07年，拥有大量潜在项目的凤岭版块内东盟国际商务区将成为青秀区住宅增量的集中区域。2.2.4价格分析 （注：以上价格统计至2007年2月）分析：06年，青秀区整体价格稳中有升，各板块走势存在一定差异。据统计，凤岭板块住宅价格06年约3400-3600元/（如：荣和山水美地约为3550元/，保利凤翔花园约为3600元/），较05年拉升幅度约200元/，拉升幅度不大。其中，价格拉升集中于上半年完成，从

43、下半年开始价格几乎没有明显变化。而南湖板块从年初开始一直保持着较高的拉升速度，部分楼盘如南湖景园、城市花园等拉升幅度甚至达到500元/；仙葫板块价格走势平缓，价格水平一直维持在05年2300-2350元/的价格水平，仅两个项目超越2400元/。2.3青秀区市场特征总结 特征一：凤岭成为楼市热点，仙葫遭遇发展瓶颈06年，凤岭板块特别是在凤岭南区开始了新一轮的集中放量，成为热点区域。凤岭已经成为青秀区供应放量的主要增长点，区域内的东盟国际商务区更是目前土地市场的绝对主角。与之相对的，作为05年楼市热点的仙葫板块迅速回落，供求双方都出现了明显的滑坡，区域市场吸纳力明显下降。 特征二：新区以中、大型规

44、模楼盘为主，老区多为中小型楼盘 土地资源充裕的新区凤岭板块、仙葫板块，市场供应以中、大等规模的社区型项目为主，区域楼盘多在100亩左右。土地资源稀缺的、开发成熟的新城及南湖板块则以中小型规模楼盘为主。 特征三：市场供应产品类型丰富，高层建筑逐渐占据主流地位目前市场供应产品类型丰富，新城、南湖区发展较成熟，地块资源相对紧缺，市场供应主要为高层、小高层住宅产品，建筑密度高。 特征四：小面积户型供应比重上升06年青秀区90以下户型供应比例近30%，而05年仅为11%，增幅明显。小面积户型需求逐渐加强，供应方也顺应的调整推盘策略。 特征六：整体价格水平高于邕城其他区域市场，价格走势平缓相比较南宁市场其

45、他区域，青秀区是目前南宁市价格水平最高的市场，其中以南湖板块价格水平最高，越往新区价格回落。06年，由于遭遇到新政的制约，区域价格整体涨势平缓，特别是凤岭、仙葫两大新区价格上涨支撑乏力。 特征七：消费主体购成中，外地客源呈不断上升的趋势随着城市化进程的不断加速，外地消费者不断涌入邕城，据统计，在青秀区成交客户中，大部分楼盘外地客源所占比例超过20%，有的项目甚至达到40%，而本地消费群呈现出极强的消费力的特征。三、仙葫区域竞争市场研究3.1仙葫板块环境分析3.1.1仙葫分区规划仙葫开发区如今已形成了以房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主的基本格局。全区划分为西区、南区、东区、半岛区四大功能

46、区。西区：接凤岭新区，南宁至北海、柳州、百色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，是大西南最大的出海交通枢纽。拟建成以高新科技产业、仓储、房地产、科研和度假业为主的南宁市卫星城。南区：南区规划面积为3.5平方公里，以发展金融、商贸、居住、行政等为主。东区：主体为五合大学城，总规划面积2150公顷，办学总规模为10万人。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，有规划中的休闲度假城等项目配套。已有广西中医学院、广西法官学院、广西东方外国语职业学院、广西政法学院等多个院校落户大学城。大学城建成后，将成为西南地区最大的大学城，成为一座拥有数十万高素质师生的环境优美、功能齐备的现代化高等教育园区。半岛

47、区：与邕宁县城隔河相望，规划面积3.5平方公里，是县城新城区主体，以发展金融、商贸、居住、行政等为主。 未来几年，开发区将加大招商引资力度，开发南岸土地，努力再造一个新的西区；在仙葫开发区管委往东沿邕江一带，规模建设高档别墅群，使与成为仙葫乃至南宁市的标志性别墅区；东区五合大学城用5-6年时间，建造一个8万人左右的全国知名的大学城。3.1.2近期城建动态仙葫大桥位于仙葫开发区西区，北连开发区码头大道，南接南宁至蒲庙南线二级公路和南北高速公路，全长799.5米，宽28米，双向六车道。是自治区重点建设工程项目。大桥建设进展顺利，07年2月主桥成功合拢，预计07年7月通车，通车后将使邕宁区与南宁市中

48、心融为一体，并带动五象新区龙岗片区的开发，并推动邕宁区经济的快速发展。仙葫美食街面临邕江，紧靠青秀区政府，内设餐饮、娱乐、健身、商务等功能，是服务南博会的重要项目。已有南宁新天地、海上人家等多家餐饮企业入驻。目前美食街古鼎香生活广场已开业迎客。五合大学城五合大学城于2003年开始动工，至今为止，已有广西中医学院、广西师范学院、广西政法学院、广西法官学院等 26 家院校签约进驻五合大学城，其中广西东方外语职业学院已正式开学。3.2仙葫板块房地产市场分析3.2.1主要项目基础指标量化分析 项目名称地址规模规划配套主力户型天池山仙葫大道9号总用地面积（亩）：532总建筑面积（万）：60总户数（户）：

49、3499集合别墅、多层、小高层的大型生态社区。一期4.6万的别墅已完成，后期将以6.5层，11.5层，18层的多、高层高档住宅为主。二期A组团设计为6.5-11.5层带电梯住宅，共有8栋。1-4号楼为6.5层住宅，5-8号楼为11.5层住宅。两条特色商业街、山顶会所、负氧离子最密的游泳池、森林网球场、森林幼儿园、山顶灯光球场，各组团的儿童娱乐设施，森林乐园、观景桥、孔雀广场、观景台、晨练广场、完整的安防系统三房两厅106-125.13昌泰盛世家园天池山西面总用地面积（亩）：43总建筑面积（万）：13.5总户数（户）：9886栋12-19层住宅休闲广场、会所、园林、 商业街三房两厅119-125

50、长岛800里香江仙葫大道中段总用地面积（亩）：179.8总建筑面积（万）：20总户数（户）：130018栋6层多层商业风情街、会所、幼儿园三房两厅130-134海茵国际花城青秀区仙葫大道中段总用地面积（亩）：620总建筑面积（万）：46总户数（户）：2500各种景观节点与配套依地势而建，包括多层、高层、别墅等类型产品，三期由9栋6层多层组成学校、网球场、商业街、景观广场三房两厅105-122水岸小筑仙葫莫村半岛仙葫大道159号（青秀区政府旁）总用地面积（亩）：10总建筑面积（万）：1.8总户数（户）：122项目共4栋楼，3栋7层多层，1栋12层小高层地下车库、主题园林、小区商场三房两厅115-

51、140四房两厅130-141东方广场仙葫大道与蓉茉大道交汇处总用地面积（亩）：18.5总建筑面积（万）：7总户数（户）：600南座：群楼13层，416层为塔楼，共两栋。北座：群楼13层，418层为塔楼，共两栋。规划有20000商业群楼，100米长步行街一房一厅32-43两房两厅71-89绿城国际村仙葫开发区西区总用地面积（亩）：208总建筑面积（万）：40总户数（户）：2832一期由4栋高层，1栋小高层，7栋多层，1栋情景洋房，24套花园洋房组成。风情商业街、社区文化广场、幼儿园、会所、泳池、室内运动馆、休闲景观长廊三房两厅129分析： 住宅项目集中在仙葫西区。在售普通住宅主要集中在仙葫西区的

52、蓉茉桥以东区域，且分布在仙葫大道沿线。仅水岸小筑项目位于半岛区。 大规模楼盘众多。仙葫以充裕的土地储备，成为南宁市大规模楼盘较为集中的区域。由上表可见，在06-07年初期间，在售的基本以大规模楼盘居多，但由于区域偏远配套相对不足，缺乏市场号召力。 多层、小高层、高层建筑并存。自06年起，仙葫住宅项目建筑类型日趋高层，多层建筑已较为稀缺。3.2.2价格分析注：以上价格为成交均价分析： 2005-2006年两年间，受到宏观调控的影响，仙葫区域楼盘价格升幅较小，基本仅为100-150元/的差价，小高层与多层的价格差异性不大。3.2.3优劣势分析项目名称优势劣势天池山 项目地势高，视野宽广，天然景观优

53、秀，自身拥有天池水景； 项目差异性突出，山居形象鲜明； 项目总平规划好，拥有大面积绿化和水景，自身配套十足； 充足的运动空间，发展商出资建造阳光户外运动场； 容积率、建筑密度低，居住舒适性大大提高； 为方便住户进出小区而设置车行立交和扶手电梯，配有社区车接送住户。1. 相对南宁市中心的地理位置偏远；2. 目前直达项目公交线路少，不利非自驾车住户出行；3. 市政生活配套缺乏；4. 项目地块为坡地地貌，有明显高差，需要土地平整等方具备开发条件，拉升土地成本。昌泰盛世家园1. 户型带入户阳台及大飘窗，为仙葫区内较好产品。2. 东临天池山，西依蓉茉江，南望龟山，自然景观较好。小区自身配套不足，目前生活

54、成本较高。长岛800里香江1. 项目依山而建，均为坡体建筑，各组团间有明显的高差，整体园林景观立体感强，每栋楼体均有望邕江的自然景观优势。2. 项目户型设计素质高，较区域内其他项目有一定的产品优势。1. 项目外立面设计风格较落后，先期竣工的楼体呈现出来的实际外墙效果将对项目中后期销售造成一定制约。2. 项目推广策略保守，以“望江”这一仙葫各项目普遍的特点为核心推广点无法形成优于区域内其他项目的市场向心力。绿城国际村1. 小区自身配套完善，绿化面积大，水景设计独特；2. 户型设计好，厅房大开间，转角飘窗和双阳台增大通风采光面。1. 项目整体规模较大，开发时间长，对前期住户有一定影响；2. 地上车

55、位的大量使用会影响小区的生活质量。水岸小筑1. 环境优势，坐山望水；2. 与青秀区政府相临，享受相关市政配套；3. 价格水平相当具有竞争力。1. 项目规模较小，配套不完善。2、位置偏远，交通不便。东方广场1. 仙葫区商业和居住核心地段优势；2. 开发商旗下物业和教育资源优势；3. 南面上到7层基本没有遮挡，视野开阔，具备一定的景观优势；4. 主力为一房、二房的户型在区域市场具有稀缺性，同质项目少。1. 与周边多层、小高层比较，公摊大；2. 项目为单体中高层，客户接受程度不高。3. 项目小，自身配套不完善，没有园林景观，不利于营造和谐生活空间。4. 项目开发期较长，交付时间较晚，无法与周边准现房

56、或现房项目同期比拼。5. 小区底层全商业布局，对居住有一定影响。6. 中高层与多层和小高层开发需要的成本较高， 不具备价格优势。分析： 山环水绕，环境优美、空气清晰，作为南宁市的“后花园”，仙葫具备了得天独厚的自然环境。在这个大环境中，项目的景观条件、社区内部的丰富配套，出色的规划设计、升值前景等，都成为各项目获取购房者认可的重要优势。 由于区域内的市政生活配套速度远跟不上房地产的发展，商业、休闲、娱乐等配套都较为缺乏，且近年已交付的项目入住率很低，区域内生活氛围不够浓厚，难以吸引自住型客户，这是各项目难以回避的劣势。3.2.4项目定位分析项目名称市场定位推广主题天池山60万平方米山地情景城邦

57、都市新鲜生活昌泰盛世家园高层建筑 上层生活盛世大户 上品生活长岛800里香江青秀区180亩滨江畔江人文社区大户之家海茵国际花城大型江景自然生活社区自由之士 梦想之城绿城国际村绿色生态人居社区接轨 国际化新城市生活水岸小筑南宁市青秀区四房大户东方广场青秀区稀缺小户实力打造青秀区新商业中心分析：大部分项目结合自身项目的所处的特定自然环境、景观，来制定项目在市场中的定位。如天池山的“山地情景城邦”、长岛800里香江的“江畔人文社区”。由于仙葫自然景观条件优越，景观成为大部分楼盘的共同卖点。3.2.5在售项目货量供应情况对比（2006年-2007年1月）户型一房两房两厅三房两厅四房两厅楼中楼面积（）5

58、0以下70-8080-8990-9990-99100-119120-129130-149120-139140-159180-18990-130140-179180-199200-229270昌泰盛世家园96247618012136绿城国际村304长岛800里香江4080884水岸小筑1010102055海茵国际花城20361244天池山2020108341551511857134东方广场228140767661212合计228180192402430625610561711862953404228412691150132分析： 06-07年初期间，仙葫供应产品以两房、三房产品为主，分布较广泛，

59、一房或四房产品及以上产品供应较少。一房产品以东方广场为主要供应源，以低购买门槛、较好的商业前景获得投资者的青睐，销售业绩一支独秀。在主力户型中，又以70-89两房两厅，100-129三房两厅数量最多，是面积较为适中的产品，但是由于宏观政策影响，06年区域内投资性需求全面萎缩，导致区域内产品供过于求的局面甚为严峻。 3.2.7潜在供应分析棕榈印象项目位于南宁市青秀区蓉茉大道南段。由南宁土佳房地产有限责任公司开发。占地面积57亩，总建11万，总户数1350户。项目一期规划有7栋共25单元的小高层建筑，共780户，除了两栋东西朝向外，其它都是南北朝向。社区规划采取排列式和围合式相结合的规划布局。预计

60、07年内面市。龙胤凤凰城位于南宁市青秀区仙葫开发区西区，由南宁金胤房地产开发有限责任公司开发，总用地面积100.2亩 ，总建筑面积20.4492万，规划为高层住宅楼。预计07年内面市。万正家园由万正房地产开发，占地面积近1000亩，预计07年底动工，预计08年内推出。振宁江湾紫苑 项目由振宁房地产开发，地址位于仙葫大桥旁的邕江之滨,与龙胤花园一路之隔。占地约120亩，总建面积约7万，小区临江面长达300米，设计有双拼别墅、联排别墅及叠加别墅三种建筑形式，采用北美现代建筑风格。小区内设中轴水景绿化，大型体育会所。入市时间未定。分析： 小规模项目在06年逐步通过市场，未来1-2年内，区域内的大盘仍

61、不断有新货量推出，仍为供应的主角，区域整体供应仍然充足。同时，有数个新项目有可能面市加入竞争,可见，仙葫板块未来市场的竞争局面仍将延续。3.3 仙葫楼市特征总结1、片区开发商实力普遍较弱，缺乏足够的市场号召力。目前在仙葫版块的开发商，大多是本地的一些中小企业，房地产开发经验有限，企业实力普遍较弱。2、区域起点低，发展前景不明朗。仙葫原属邕宁管辖，2005年行政区划调整后才划归青秀区管辖。由于区域发展较晚，片区开发现仍处于初级阶段，起点相对较低。虽然政府对于仙葫区域的发展有明确的规划，但在近年，仙葫的区域建设进展并不明显，市民对区域的发展前景处于观望的态度。3、早期缺乏对片区的合理规划，造成片区

62、房地产项目品质差异悬殊。在仙葫，由于前期不科学的土地营运规划，使得片区前期主要开发以宅基地的买卖、别墅楼盘为主，其后才开始有小区的规划。这使得目前仙葫小高层、多层、宅基地、占天占地自建房等建筑类型相互交错并存，严重制约了片区市场形象的提升。4、片区主力客群以房地产投资客为主。 由于片区主力客群是投资型的客户，他们置业的主要目的是等待房产升值、倒卖而赚取利润。这造成了片区房地产在瞬间兴旺发展的同时，空置率极高，没有人气。这也是片区所有项目面临的共同问题 。5、片区缺乏标杆性的楼盘，对南宁楼市缺乏影响力 。仙葫虽然已发展了十余年，但一直以来都没一个极具影响力、为人所称道的标杆性楼盘诞生。这也使片区

63、缺乏足够的影响，难以引起市场的关注。 6、片区居住条件不充分，配套严重不足。 仙葫目前无论是交通、日常生活消费，还是金融、休闲、娱乐、教育等公共软硬件设施，均都将近是一片空白，根本无法满足业主基本生活需求。7、片区供求不平衡，导致一手、二手市场均陷入困境 。 仙葫版块进入06年以后, 受市场环境的影响，政策的打击，供求市场不平衡现象越加明显，片区一级和二级房地产市场前景不明朗。 8、片区销售缓慢，价格遇到瓶颈 。进入06年以后, 仙葫版块楼盘推货量大幅下滑，需求量也大幅下滑。这造成目标客户对片区普遍持观望态度，土地价值没有充分发挥出来，区域市场销售速度缓慢，价格遇到瓶颈。 3.4仙葫楼市发展趋

64、势分析 趋势一：潜在供应量大。仙葫开发区早年出让了大量土地，目前仍有大量地块囤积在开发商手中。而正在开发中的如海茵国际花城，天池山等楼盘正在进行滚动开发，仍需数年方能完成开发完毕。区域内供应量在较长的一个时期内都相对充裕。 趋势二：产品结构将出现同质化现象。由于区域内大盘众多，供应量大，据对一些潜在项目产品的分析，大部分面积及户型差异不大，从长期来看，区域供应产品将难免会出现同质化现象。 趋势三：短期内供求不平衡状态依然维持。由于片区市政配套极不完善，早期消费群又以投资客为主，在政策的影响下，区域供求关系不衡的状态在不断拉大，这是区域面临的一个较为严峻的问题，如整个片区市场环境再无改观，预计供

65、求关系不平衡的形势依然严峻。 趋势四：在各项利好的支撑下，价格瓶颈将有可能突破。仙葫开发区市政配套建设速度较慢，制约着整个区域的居住条件，但随着区域配套的不断完善，如南城百货进驻、天桃小学等市政利好的刺激下，在很大程度上能促进区域突破价格瓶颈。第二章 产品分析一、第三组团优劣势分析项目三期两面环江，北面正对中心广场，并且在东西两端有较好的组团间绿化，在景观和视野上有很强的优势。三期建筑立面为简约、现代的美式风格，设有半地下停车场，可满足本组团的停车要求，在交通上也基本实现人车分流。1.1优劣势分析优势分析劣势分析项目优劣势景观优势地理位置规模优势产品优势样板社区成型楼间距较小开发周期长近期因工

66、程质量问题影响项目形象第三组团优劣势位于小区制高点，视野开阔；产品全部为多层建筑；1#、9#楼可观人工湖景；5#、6#、7#楼可享受一线江景；2# 、3# 、6# 、8#楼设有组团水系；6# 、8# 、9#楼间设有组团水系。内部楼栋景观资源缺乏；内部交通体系不够完善。工地形象较差，缺乏景观展示优势分析 景观优势该盘的环境优势，茉蓉江弯曲穿过小区, 大多数住宅可看到江景。特别是项目三期两面沿江，并南面直对大型中心广场，在景观上有着非常强的优势，是本期产品最大的优势之一。 地理位置项目位于小区中北部，不受公共活动区的干扰，较为安静，是水岸与园林的完美结合，营造岸居生活享受。更适于居住。 规模优势项

67、目以620亩的大型规划，自身配备了各种配套，有较强的优势。 产品优势小区内大量多层住宅，大部分一梯两户、一梯四户，南北朝向。 样板社区成型项目二期目前已经交房，成熟的生活环境和有实际效果的园林环境将是项目一个有力的支持点劣势分析 楼间距较小组团楼间距偏近，私密性差。 开发周期长楼盘开发周期有几年时间，整个社区的建成将会拖得过长。 前期交房单位出现质量问题在已交房的单位中出现了部分的质量问题，并在一些新闻媒体中进行了报道，对项目的形象有很大影响。1.2第三组团销售现状分析三期共推出9栋489套单位，其中三房占绝对比例，达到73%。具体户型分布如下：1#2#3#4#5#6#7#8#9#总套数比例面

68、积范围（）二房36276313%78.67-86.6三房24584824401530803635572%97.75-122.98四房1215276%135-178.8楼中楼1661210449%180.42-201.4总套数365848249236699036489100%/比例7%12%10%5%19%7%15%18%7%三期组团目前正在全面施工当中，同时蓉茉江的整改也进行，但工地现场处于初步建设阶段，组团通路、园林、样板示范区并没有显现，现场环境较差。二、第三组团产品分析2.1组团户型结构分析 分析：第三组团户型结构由两房、三房、四房及楼中楼组成，共计489套单位，其中三房所占比例高达73

69、%，首次推售的单位（2#、3#、7#楼）仅7#存在两房单位，复式单位主要集中在5#-8#楼。2.2组团环境分析2.2.1分布情况根据项目地块分析，项目位于仙葫大道北面，蓉茉江穿插小区而过，而第三组团则属项目地块南部沿江一带，部分楼栋可直面江景，北面为已开发的一期别墅组团，西面为已开发的二期法式组团。三期组团由9栋南北朝向的多层排列组合而成，含一梯两户、一梯三户、一梯四户设计，其中组团北面1#、9#可观项目人工湖景观， 5#、6#、7#楼可俯视江景，具有很强的景观资源。2.2.2特点分析第三组团与市政干道仙葫大道距离较近，蓉茉江部分环组团而过，且第三组团位于项目地势最高点，视野开阔，加之本组团产

70、品均为多层，一梯两户至一梯四户不等，组团中的1#、9#楼可观人工湖景，5#、6#、7#可享受一线江景，但组团内部楼栋景观资源相对缺乏，内部交通体系尚未完善，对销售形成一定阻碍。第三章 项目营销策略一、形象定位1.1总体营销理念 创造第一：大家都知道世界第一高峰是珠穆朗玛峰，但谁知道世界第二高峰是什么？“荣和山水美地”之所以能够成功，很大程度取决于其在南宁率先实现配套、景观先行的开发策略，并在市场上取得了领先的地位。世界第一高峰：珠穆朗玛峰 差异化营销：通过市场细分，凭借差异化市场定位、差异化产品设计、差异化的营销手法，赢得市场。根据以上的营销理念，我们对海茵国际花城的项目卖点进行重新整合，以找

71、出项目的核心价值竞争点。1.2项目形象定位1.2.1项目市场定位项目的形象定位主要为项目后续推广服务，以形象定位设定项目的整体调性，并为后期的推广提供方向，通过形象定位可以给予客户一个总体并具有吸引力的形象，进而打动客户，提起了解项目的欲望。因此，在设定和提炼项目的形象定位时，应遵循并挖掘最能打动客户的项目优势，确保形象的树立与消费者的需求合理衔接。通过对项目和仙葫购房群的分析，我司对于项目的形象定位提炼如下：南宁东近700亩水岸高尚社区定位诠释：南宁东：南宁东部是房地产发展的方向，与项目相间隔数千米的东盟商务区房价高达4000元/，通过“南宁东”将拉近项目与东盟商务区的距离，突出升值的潜力。

72、近700亩：通过数字“700亩”给予客户一个强有力的冲击，以规模制胜，以规模吸引客户，大盘意味着丰富的配套和成熟的生活氛围，是项目的差异性之一。水岸：水岸，是蓉茉江岸堤的休闲配套、居于水岸的亲水生活，项目沿蓉茉江1.8公里，是真正的水边、江畔的亲水休闲生活，“临水而居，与水相掬”是都市人对生活的追求，对于提升项目吸引力起到较大的作用。高尚社区：突出项目的基本属性，是纯居住区的概念。1.2.2项目核心价值体系【8大增值指数】1、位于小区内岛腹地2、三面环江，1.8公里江岸线3、占地620亩，总建面46万4、是片区已开发的最大项目5、小区内即规划有十大星级国际社区生活配套6、全部为市场罕有的多层情

73、景洋房，居住品质高7、户型大部分一梯四户、南北朝向，采光通风效果好8、多家知名企业联手打造，品质保证【4大主力卖点】A、1.8公里内岛江岸B、46万磅礴规模C、10大完美社区配套D、舒适超值的产品【1个核心主题】南宁东近700亩水岸高尚社区二、项目价值提升策略 根据项目定位以及核心价值体系，为了更好的利用项目地段、工程、产品、配套等优势，我司建议从以下四个方向对项目物业进行全面整改，以进一步提升项目价值：海茵国际花城品质提升计划销售环境的改善样板区的升级析的改善产品素质的提升析的改善提升服务水平析的改善1、建立售楼部导视系统更换现场灯杆路旗更换入口广告牌增加项目入口拱门2、销售中心环境提升增强

74、入口识别引导重新调整物料设置规划接待及强化培训1、提升配套质量与名校嫁接，完善社区基础教育配套营造健康社区氛围，增加运动休闲设施针对项目交通瓶颈问题，增设社区巴士2、提升物业服务质量整改入口保安岗整改二期入口安保增加销售中心安保建立保安巡逻、换班礼仪制度增加交付物业安防增加园林护养和保洁3、建立售后服务体系成立交房工作小组成立物业维修小组开通24贴心管家热线设立社区告示牌1、法式组团现场整改沿路围墙场地平整提升园林植被密度增加园林现场维护平整清洁组团现场设置望江挑台包装小学地块围墙2、修建沿江景观带疏通水道、蓄水修建沿江景观带设置休闲娱乐小品设置沿江木栈道修建码头增加文化雕塑小品1、样板园林包

75、装整改增加园林绿化小品增加温馨提示牌增加园林垃圾桶增加园林康体设施丰富样板园林植被包装现场棕榈树更换样板园林内灯杆及喷泉边立板广告更换园林围墙广告增加休闲体验设施开放园林水景喷泉增加方位指示牌2、商业示范街包装统一安装商铺广告牌增加廊柱广告3、样板房包装整改增加外部包装与导视入口增加户型说明统一内部装修风格三、项目营销策略3.1总体营销推广策略策略一：树立大盘形象，展开大盘营销模式策略二：连横合纵，与多家房地产开发商共同提升区域价值策略三：开展客户营销，最大限度利用业主资源策略四：低开高走，小步快跑，期期火爆策略五：设置第二展场，并与社区巴士联动策略六：以展现现场优势为目标，开展系列营销活动策

76、略七：与名校嫁接完善社区基础教育配套策略八：营造健康社区生活氛围社区运动休闲设施完善3.2总体营销推广策略分析策略一：树立大盘形象，展开大盘营销模式项目占地近700亩，不仅是在仙葫，在整个南宁也是属于大型的房地产开发项目。大盘营销的操作与其它中小型项目不同，需要有长期、整体的推广思路；需要有体现项目形象和规模现场环境；还需要有广泛而坚实的后备客户储蓄。而在项目目前首要的情况，就是需要树立起一个与项目身份相匹配的形象，以便于后续的推广进行。策略二：连横合纵，与多家房地产开发商共同提升区域价值主要是借助东盟商务区炙手可势的发展形势以及片区其他利好消息，充分整合南宁各家主流媒体，对项目区域价值进行全

77、面炒作，重新树立消费者对片区房地产的信心；（1）借助东盟商务区当前的发展热潮，打造“南宁东”热点版块n 借助当前东盟商务土地拍卖历创南宁楼市新高的热点事件，向客户形象描述“南宁东”正处于国家、市政重点发展区域，区域升值前景极其广阔。n 以仙葫与东盟商务区的实际距离，表明仙葫正处于东盟商务区发展的强势辐射地带。n 以“南宁东”的概念，拉近仙葫与城市当前发展热点的距离，提升项目区域的形象价值。（2）借助片区当前市政配套工程，持续强化“南宁东”热点版块n 通过对轻轨工程、仙葫大桥、五合大学城、名校争相入驻等事实，强化仙葫片区的发展趋势，增进客户的信心。n 结合城市行政区域的重新划分、青秀区政府新址的

78、拟定，东盟商务区的发展建设，引导客户树立这样的一个认知：仙葫不是郊区，是“南宁东”，近临城市未来的新核心。n “南宁东”拥有整个广西区内最为优质的国际配套，入住项目近享高品质项目配套。（3）借助热点版块的发展，树立片区差异化形象n 今年1月和3月的两次国土拍卖中，东盟商务区的土地价格连创新高，仅楼面地价即逼近2000元/，片区楼市均价现也接近4000元/，青秀东区正成为南宁楼市最炙手可热的地方。n 仙葫与东盟商务区仅数分钟的车程，但价格相差约2000元/，因此，业主入住仙葫，即轻松入住南宁未来使馆区的辐射区，性价比极高，最适合希望置业城市热点区域的中低收入家庭。n 强调基于项目目前享有的区域发

79、展潜力为项目带来良好的投资价值。（4）对各大媒体进行重组与细分，以实现推广效果的最大化。例如：南国早报主要用于项目形象与卖点宣传；当代生活报主要用于项目形象宣传；南宁晚报主要用于项目专题炒作宣传；广西电视台主要用于项目阶段形象的宣传；南宁电视台主要用于项目专题、营销活动宣传；搜房广西站主要用于活动及现场报道。广西房产街主要用于设置网上售楼部、阶段促销广告；广西交通电台主要项目阶段营销活动、促销宣传。策略三：开展客户营销，最大限度利用业主资源作为一个大盘，业主的资源是一个非常巨大的良好资源，在合富众多的大盘操作经验中，能成功利用业主资源的大盘，由老业主介绍、带动成交的比例占成交比例的相当大部分。

80、在老业主的营销中，不但费用低，成交率高，而且能很好的提高项目及开发商的品牌形象，对项目的各方面营销活动都有很大的带动作用。针对项目目前情况，在之前出现的质量问题进行很好的整改，是利用业主资源营销的前提。不断提高项目产品品质，为业主营造舒适的居住环境是利用业主资源营销有利支持。目前正在进行的“老业主带新业主”方案是吸引老业主的一种重要方式。策略四：低开高走，小步快跑，期期火爆据以上市场分析，我项目规模和配套等硬件方面略逊与竞争对手，而项目均价在2300-3400元/的区域水平，在激烈竞争和市场冷淡的不利情况下，我司建议采用“低开高走、大密度推售适度货量”策略。根据市场需求控制货量推售，即每期开盘

81、货量保持在80-100套左右，制造项目期期火暴销售，产生追捧群羊效应。策略五：设置第二展场，并与社区巴士联动根据项目客户定位，项目50%60%的客户是在青秀区工作的普通职员或自由职业者。因此我司建议在目标客户聚集区设立第二展场，例如五象广场、朝阳花园等。这样，可通过与消费者就近开展营销活动，迅速扩大项目的传播面与影响力，拉近客户与项目的心理距离，增进客户对项目的认知。其次，通过与社区巴士进行联动，将第二场展的关注客户迅速转化成为项目现场的入场客户。例如将社区巴士起点站设在项目第二展场的门口或附近，一方面可对项目进行形象宣传，消除客户对项目交通、距离的担心，一方面可迅速将意向客户转化成为现场到访

82、客户，增进项目销售。策略六：以展现现场优势为目标，开展系列营销活动主要是结合项目环江、沿江绿化带、项目工程等优势，开展相应的主题公关活动、体验活动。例如：利用沿江绿带，开展“亲水生活体验日”利用项目1.8公里内河优势，举办“印象蓉茉江” 活动利用项目一、二期已交付的优势，举办“社区夏季趣味运动会”，制造市场热点。策略七：与名校嫁接完善社区基础教育配套；社区规划有幼儿园、小学等基础教育配套设施。在小区幼儿园或小学的资源整合上，建议与南宁某个知名的学校进行嫁接，让小区做为该名校的一个附属学校，进而通过资源整合，实现项目配套、品质的提升。策略八：营造健康社区生活氛围社区运动休闲设施完善 健康的社区生

83、活氛围有利于塑造业主对社区的向心力，亦有利于建设社区高尚文明的环境氛围。在社区的绿化带间适当的增加一些运动休闲康体设施，吸引业主休憩、游玩，为业主提供一个交流的平台，通过平等的交流而增进了解互助，从而形成令人向往的健康和谐生活氛围。四、项目三期销售实施5.1项目销售部署5.1.1各楼栋优劣对比产品2号楼7号楼3号楼6号楼户型三房二、三房三房三房、四房、五房规划一梯二户一梯四户一梯二户一梯二户景观一般园林蓉茉江一般园林蓉茉江朝向偏南北正南北偏南北正南北评分507050855.1.2项目销售策略建议价格低开高走根据项目新阶段的营销思路，项目需重新调整项目形象，采用差异化的营销思路，重新引爆市场。为

84、快速树立项目形象、引爆市场，我司建议在价格策略上采取“低开高走”的价格策略，通过持续营造项目热销的势头，再逐步提升项目的销售价格，进而有效提升项目通过市场的速度，使项目销售价格既有较强竞争力，又实现利益最大化。 制定推货部署，为逐渐拔高项目形象提供产品支持根据对项目2、3、6、7号楼产品分析，目前在售的2号、7号楼共剩余54套单位（不包括未推单元），在项目的整改期内消化，整改期后以全新的项目形象入市，即可推出3号、6号楼单位，利用产品素质最好的6号楼拔高项目形象，达到重新确立项目在仙葫片区鲜明的项目形象，重新吸引客户的广泛关注。5.1.3项目销售部署建议加推推出3号、6号楼前期整改形象导入期8

85、月份6.165.303#、6#预约尾货消化强销开盘入市时机的选择根据我司上文营销执行部分，海茵国际花城必须在诸多方面进行整改后，以一个全新的形象推出市场。由于涉及到许多需要整改的工作项，因此，预计整改所需要的时间大约在2个月左右。在这段时间内，可逐步对旧货进行消化，待时机成熟后即可以推出新货，重新树立鲜明的项目形象，争取一炮打响。一期开盘时间节点调整及形象铺垫期：6月前加推持续期消化期：5月初-5月下旬8月份之后预约期：6月初-6月中旬6月中下旬重新开盘5月下旬前最大化完成2#、7#尾货消化；5月初开始进行项目形象宣传及系列报纸广告推广，并进行整治、园林展示工作，逐步完善现场；5月底6月初根据

86、时机开始进行内部预约；初步定于6月中下旬重新开盘，具体可根据内部认购情况调整。公开发售后根据实际销售情况再考虑是否进行加推。5.2项目三期前期销售进度控制目前南宁房地产市场正处于结构性调整阶段，市场走势不明显。因此，要求项目销售必须提高市场的应变能力，要能及时根据市场环境变化迅速实施销售修正。而要实现以上这个目标，我们首先必须要对项目销售的各个环节进行统一的安排，并在销售的每个环节完成后，进行阶段性的总结。根据以上思想，我司对项目前期销售的各个环节具体提出以下操作流程（详见下表）：项目销售进度及工作准备表阶段目的主要工作内容媒体前期整改 完成各种销售物料的设计与制作 发布户外广告，酝酿项目口耳

87、传播 确立项目前期营销推广执行案内容 完成前期销售准备； 销售2、7号楼尾货 建立推广作业程序； 户外广告包装系统； 完成“蓉茉江”综合整治计划； 园林示范区、看楼通道、商业街的包装 完成项目二期法式组团环境整治及包装； 完成项目售楼部包装； 完成项目楼书、海报、户型单张、置业计划表、按揭说明、装修标准等销售物料的设计与制作； 设计发布户外媒体广告，为项目入市造势； 组建与培训销售团队（已完成）； 对区域市场进行全面调研； 提交并确定项目前期营销推广执行方案； 销售队伍进驻售楼部（已完成）； 户外 路牌 公车 围墙 展板 指示牌 巨幅 影视 楼书 海报 单张 网站新推单位预约 完成现场准备工作

88、 传达项目进场信息 进行3、6号楼预约 正式展示项目园林、社区等硬件 预告项目售楼部开盘时间； 制定媒体发布计划，并正式投放报纸、杂志、DM广告等； 来访来电客户接待、统计及跟踪 筹备项目开盘活动； 与早报、晚报、南宁电视台以及同属板块开发商合作，共同炒作仙葫板块； 利用项目售楼部，开展系列主题公关活动，吸引市场关注。 报纸 杂志 影视 DM 会员卡 会员手册 公关活动 分众传媒开盘强销期 扩大项目宣传面，开发潜在客源； 进入项目第一阶段强销； 促成项目所有来人来电的成交 对来人来电作最后过滤； 拟定开盘活动、促销策略； 实施产品销售控制； 准备项目开盘物料的设计与制作，例如活动展板、促销易拉

89、宝、舞台背板、现场包装等； 举办SP活动，配合报纸、海报等媒体宣传； 做好项目加推、价格策略等。 展板 杂志 报纸 海报 易拉宝 巨幅 横幅五、项目三期楼栋均价建议6.1三期楼栋优劣对比我司按照三期组团各楼栋产品优劣势进行对比，作为推售部署的基础。楼栋优势劣势1# 南面正对小区中庭园林，可观人工湖 南面楼间距较宽 一梯两户产品设计 北面楼间距较窄，景观、视野等方面存在劣势 靠近运动场所，存在一定噪音影响 靠近待开发地块2# 少量单位可观组团中庭景观 西面部分单元视野开阔 一梯两户产品设计 南北方向楼间距较窄 靠近运动场所，存在一定噪音影响 靠近待开发地块3# 少量单位可观组团中庭景观 西面部分

90、单元及北面楼体视野开阔 一梯两户产品设计 不能看到江景或人工湖 部分楼梯间距较窄 靠近待开发地块4# 三面宽楼间距 景观效果较佳 少量单位可看到邕江 一梯两户产品设计 南面楼间距较窄 距离小区中庭园林较远 靠近待开发地块5# 可直观江景 北面视野开阔，无任何遮挡 西南面楼间距较宽 靠近车道，出行方便 靠近车道，噪音影响大 一梯四户产品设计 东面楼栋间距过窄 靠近待开发地块6# 可直观江景和组团中庭景观 北面视野开阔，无任何遮挡 南面楼间距较宽 一梯两户产品设计 靠近车道，出行方便 靠近车道，噪音影响大 东、西两面楼栋间距过窄7# 可直观江景 北面视野开阔，无任何遮挡 靠近车道，出行方便 靠近车

91、道，噪音影响大 南面楼间距较窄 一梯四户产品设计 靠近待开发地块8# 少量单位可看到邕江 西面单元可直观组团中庭绿化 靠近车道，出行方便 靠近车道，噪音影响大 南、北两面楼间距较窄 一梯三户产品设计 靠近待开发地块9# 少量户型可看到人工湖和组团中庭绿化 北面楼间距较宽 一梯两户产品设计 南面楼间距较窄 靠近待开发地块根据上述优劣势分析，可以把海茵国际花城三期楼栋按照素质高低分为四个等级：第一级1#、6#第二级4#、5#、7#第三级2#、3#、9#第四级8#三期销售价格的调整及推售步骤将着重参考项目各档次楼栋的搭配，以期达到良好的销售速度和价格拉升。6.2三期楼栋销售均价建议根据产品的不同优劣

92、势，结合推广步骤，我司初步拟定了海茵国际花城三期各楼栋的销售均价。但具体销售均价将在销售的过程中，结合市场实际情况进行相应调整。海茵国际花城三期楼栋销售均价初步拟定如下：序号楼栋号总套数推售时间销售均价附加值提升条件12#、7#79套已推售，5月至6月2380元/完成外部包装，进行样板间整改，进行工程质量整改23#、6#65套6月中旬工程质量问题整改全面完成38#90套7月上浮2%左右2期法式组团绿化示范区整改完成45#92套9月51#、9#72套11月上浮2%左右蓉茉江整改基本成形（备注：具体的附加值提升条件见附件：塑造大盘形象品质提升计划）说明：我司按照上表，对三期价格整体提升策略进行详细

93、的阐述。推货部署：由于价格提升一般结合楼栋素质、产品特征等因素拟定，因此，我司建议按照以上5个推货步骤，作为价格稳步提升的基础。推售时间：按销售货量，项目三期较为分作5次的推售，并根据对产品货量消化速度，争取在年内基本完成三期组团的销售工作。推售价格：以上价格是指基础均价，在考虑取得销售条件、产品品质的基础上，按低开高走的价格策略，并能及时地满足相应的附加值提升条件下，实现价格的提升。推售条件：以上条件是保证价格提升策略的基础条件，为销售提供有利的辅助，从而促进3期各楼栋的销售。备注：以上价格为静态情况下的推导，需根据具体市场变化、项目营销情况、以及1、5、8、9号楼的预售证取得情况进行最终确

94、定。第四章 项目首期广告推广根据项目“边销售边调整、分步骤、分阶段”的营销策略部署，将现已取得预售资格的2#、7#和3#、4#（团购）、6#划分为两个推广阶段，以下将对各个营销阶段的卖点进行规划及推广主题进行安排。一、整合项目卖点1.1卖点罗列 地理位置 紧邻未来青秀区行政、文化中心，区域升值前景广阔。 1.8公里的蓉茉江横穿社区，在小区自然形成一种独特的内岛式居住环境，江景资源异常丰富。项目三期 小区规模小区占地面积约620亩，总建筑面积约46万，并有65亩的职工用地单位，是仙葫目前已开发的最大项目。 周边配套 项目与即将入驻的南城百货仅5分钟的步程，距茂业超市、正佳农贸市场、蓉茉菜市等较为

95、成熟的生活区10分钟步程。 项目紧邻南宁二中、天桃小学（规划中）、五合大学城、东方外国语学院等名校高校，教育资源丰富。 目前共有701、704、87路三路公交车驶经社区，如果向东行7分钟，还有42路、90路公共汽车站点，出行比较方便。 总投资为1.58亿元的仙葫大桥目前主桥已成功合龙，预计07年7月竣工通车。随着大桥开通，可将仙葫与邕宁区、南宁市中心有机地融为一体，有效推动区域经济的快速发展。 小区配套在小区入口，约10000的海茵国际文化广场，利用叠水喷泉、中庭绿化广场、柱廊等，构筑了一个匠心的多层立体景观。约20000的海茵中心广场，共由中心会所、中心休闲广场、游泳池、人工湖、儿童游乐场等

96、元素组成，精彩纷呈。在法式组团，长约200米的异国风情商业街，集娱乐、休闲、文化、购物、餐饮于一体，可有效满足业主日常休闲消费的需求。 在小区沿蓉茉江两岸，开发商将规划有一条约1.8公里的两岸休闲景观绿化带，弥足稀缺罕有。在小区东南角，将规划有一个社区幼儿园和公立小学，是目前仙葫片区唯一同时配备幼儿园和小学的大社区。在小区东面，规划中的大型商业超市、星级酒店、国际会所、SPA室、影视娱乐厅等，将全面升级仙葫片区的日常生活品质。社区高尔夫练习场、网球场、羽毛球场、篮球场、游泳池等运动康体设施一应俱求，全面引领区域健康生活。 产品规划全部为市场稀缺的多层建筑，与其他建筑类型相比，更加舒适。第三组团

97、除5、7、8号楼为一梯三户、四户外，全部为一梯二户。建筑大部分单位南北朝向，采光、通风效果优越，生活更健康。户型丰富多样，户户方正实用，室内分区明确、功能合理。大多都有较好的景观优势。采用先进的复合窗，提高产品附加值。 园林规划自然生态的台地地型，使社区园林高低起伏，更具视觉观赏性。设计师匠心的将乔木、矮坡、草坪、人工湖构成一个奇美的自然景观，景观层次丰富。 品牌整合开发商南宁市房地产开发经营公司，成立于1984年8月，成功开发了多个知名项目。建筑设计公司S+HB设计集团（英国）有限公司，拥有英国、美国、加拿大等国际设计师队伍，在中国地产界享有盛誉。景观设计公司加拿大奥雅园境师事务所，处于世界

98、规划设计主导地位，曾获百余项世界大奖，业务范围遍布北京、上海、广州、深圳、香港、日本等地。1.2核心卖点提炼以上卖点仅是从项目自身而言，只有经过与周边竞争项目相比较，仍具较强竞争力的卖点，才是项目真正的核心卖点： 在地理位置上 项目虽然紧邻未来青秀区行政、文化中心，但属于片区项目共有卖点，卖点不强； 1.8公里的蓉茉江横穿社区并形成一个内岛式的居住环境，这在南宁楼市中尚属首个，具有很强的差异性和识别性。 在小区规模上 作仙葫目前最大的开发项目，具有较强的识别性。 在小区配套上 在教育配套、体育运动设施、星级酒店、大型超市等，都是片区目前紧缺的设施配套，具有较强的市场竞争力。 在产品规划上 全部

99、多层的物业特征，在片区乃至整个南宁市都具有很强的差异性，值得深入挖掘。项目核心卖点1.8公里蓉茉江小区规模小区丰富大配套全部多层建筑二、三组团各推广阶段卖点安排2.1第一阶段（1） 时间跨度：5月6月上旬（2）推广目标：消化2#、7#楼剩余货量，实现70%的销售率。（3）营销策略：n 开始对项目进行全面调整，实施系列整改措施，增进项目销售软硬环境，全面提升项目品质；n 全面释放项目实在卖点，利用项目高性价比优势吸引消费者，进行强销推广。（4）核心卖点项目区位优势+社区规模优势+沿江规划优势+产品优势+性价比优势n 项目区位优势：提出“南宁东”概念项目近邻青秀区政府所在地，属于“中国东盟商务区经

100、济圈” 辐射范围，区域发展潜力看好。借中国东盟商务区规划炒作，以“南宁东”定义项目区位，提升项目区域价值。n 社区规模优势：近700亩近700亩区域大盘，齐全丰富的社区配套，满足业主日常生活需求，营造健康、便利、悠闲的社区生活；n 沿江规划优势：临江多层蓉茉江横穿社区，使小区自然形成一种独特的内岛式居住环境。在小区沿蓉茉江两岸，规划有一条约1.8公里的两岸休闲景观绿化带，居住品质优越，弥足稀缺罕有；n 产品优势：珍惜一梯两户多层南北朝向南宁市场上稀缺的一梯两户南北朝向多层住宅，绝佳居住舒适度；n 性价比优势：低首付，轻松实现置业梦想南宁东，2180元/起步价引爆市场，吸引市场关注；南宁东，21

101、80元/起步价紧凑户型住宅，轻松实现置业梦想。南宁东，2180元/起步价超值临江美宅，离中国东盟商务区车程不过8分钟，房价是中国东盟商务区内的2/3，超值物业，升值前景广阔。（5）推广方式 以报纸硬广为主，搭配现场体验式营销活动。2.2第二阶段（1）时间跨度：6月中旬7月底（2） 推广目标：推出3#、6#楼，消化2#、7#剩余货量（4#楼为团购单位）（3）销售策略：在经过一段时间的项目调整后，推出新单位，与前期剩余货量搭配，丰富客户选择；（4）核心卖点：项目区位优势+社区规模优势+沿江规划优势+产品优势n 项目区位优势：以“南宁东”概念进行区域炒作借助东盟商务区炙手可热的发展形势以及片区其他利

102、好消息，充分整合南宁主流媒体，对项目区域价值进行专题炒作，重新树立消费者对片区房地产、对项目的认知；n 社区规模优势：近700亩近700亩区域大盘，齐全丰富的社区配套，满足业主日常生活需求，营造健康、便利、悠闲的社区生活；n 沿江规划优势：临江多层蓉茉江横穿社区，使小区自然形成一种独特的内岛式居住环境。在小区沿蓉茉江两岸，规划有一条约1.8公里的两岸休闲景观绿化带，居住品质优越，弥足稀缺罕有；n 产品优势：珍惜一梯两户多层南北朝向南宁市场上稀缺的一梯两户南北朝向多层住宅，绝佳居住舒适度；（5）推广方式 以报纸硬广为主，搭配现场体验式营销活动，同时辅以夹报、直投。三、项目第一阶段推广部署3.1推

103、广要点n 全面释放项目实际卖点，重新赢得市场关注，重塑市场对项目的认识；n 借“五一”房博会热潮，对项目进行强销推广，消化已推楼栋的剩余货量，为后期推广减小压力；n 以体验式营销体现项目沿江亲水、成熟品质优势；n 对项目现场进行整改完善，提前建设沿江景观带示范区，完善项目服务体系，全面提升项目品质是项目再次推广突破市场的基础，利用项目现场体验式销售及营销活动体现并深化项目卖点优势。3.2推广主题第一阶段强销阶段主要通过项目区位、规模优势、社区配套、产品优势、高性价比等直接、实际的卖点展示，强化项目优势，突出促销信息，吸引市场关注，建议此阶段广告推广主题：南宁东，2180元/起近700亩全配套社

104、区一梯两户多层临江美宅推售中核心卖点支持：项目区位优势+社区规模优势+沿江规划优势+产品优势+性价比优势3.3广告部署3.3.1报纸广告 在本项目的推广过程中，以南国早报为主，辅以少量的当代生活报进行硬广宣传，报纸推广主题：南宁东近700亩水岸国际社区一梯两户临江多层2180元/起，火热销售中！报纸排期：n 南国早报：发布日期版面内容费用（元）日期星期4月30日（已发布）周一整版南宁东，2180元/起588005月18日周五半版南宁东，近700亩全配套社区2180元/起294005月25日周五半版南宁东，一梯两户宽适情景多层2180元/起294006月1日周五半版活动预告294006月8日周五

105、半版项目区域价值阐述、项目规模配套优势。29400费用合计205800n 当代生活报：考虑当代生活报的宣传效果有限，建议只作为推广的辅助媒体少量投放：发布日期版面内容费用日期星期5月11日周五半版南宁东，高尚生活社区2180元/起待定6月1日周五软文+半版活动预告3.3.2户外广告牌及公车广告设计、更换建议宣传推广主题及内容规划如下：南宁东近700亩水岸国际社区一梯两户临江多层2180元/起，火热销售中！3.3.3网络广告 在广西房产街和南宁时空网上发布海茵国际花城项目消息。网络发布时间发布规格/位置原价费用广西房产街5月6月待定待定待定推广主题：南宁东近700亩水岸国际社区一梯两户临江多层2

106、180元/起，火热销售中！注：户外广告、公车广告和网站广告费用分摊计入各期推广费用。网站广告发布的具体位置待投放思路确定后落实。3.4营销活动6月2日，“幸福海茵，欢乐初夏”新老业主联谊现场抽奖活动。通过在项目现场举办联谊活动，增加现场人气，回馈新老业主，提升业主对项目的归属感及认同感。活动时间：6月2日（周六）上午；活动形式：现场表演+游园+到场客户抽奖+5月购房客户抽奖注：具体活动执行方案由专业活动公司在活动前两周提交。四、项目第二阶段推广部署4.1推广要点n 通过版块炒作，借助“中国东盟商务区”的政府规划推广，重塑市场对项目区域的认识，提升项目区域价值，从而带动项目品质的全面提升，为本阶

107、段推广进行市场铺垫；n 通过前期热销及版块炒作的带动，强势推出3#、6#楼新单位；n 深入挖掘阐述项目实在卖点，促进项目的持续热销。4.2版块炒作借助东盟商务区炙手可势的发展形势以及片区其他利好消息，充分整合南宁各家主流媒体，对项目区域价值进行全面炒作，重新树立消费者对片区房地产、对项目的认知。4.2.1时间安排：6月上旬。4.2.2内容要点规划 联合区域其他房地产开发商，利用多方面的媒体组合，对项目区域以“南宁东”概念进行炒作。（1）借助东盟商务区当前的发展热潮，打造“南宁东”热点版块n 借助当前东盟商务土地拍卖历创南宁楼市新高的热点事件，向客户形象描述“南宁东”正处于国家、市政重点发展区域

108、，区域升值前景极其广阔。n 以仙葫与东盟商务区的实际距离，表明仙葫正处于东盟商务区发展的强势辐射地带。n 以“南宁东”的概念，拉近仙葫与城市当前发展热点的距离，提升项目区域的形象价值。（2）借助片区当前市政配套工程，持续强化“南宁东”热点版块n 通过对轻轨工程、仙葫大桥、五合大学城、名校争相入驻等事实，强化仙葫片区的发展趋势，增进客户的信心。n 结合城市行政区域的重新划分、青秀区政府新址的拟定，东盟商务区的发展建设，引导客户树立这样的一个认知：仙葫不是郊区，是“南宁东”，近临城市未来的新核心。n “南宁东”拥有整个广西区内最为优质的国际配套，入住项目近享高品质项目配套。（3）借助热点版块的发展

109、，树立片区差异化形象n 今年1月和3月的两次国土拍卖中，东盟商务区的土地价格连创新高，仅楼面地价即逼近2000元/，片区楼市均价现也接近4000元/，青秀东区正成为南宁楼市最炙手可热的地方。n 仙葫与东盟商务区仅数分钟的车程，但价格相差约2000元/，因此，业主入住仙葫，即轻松入住南宁未来使馆区的辐射区，性价比极高，最适合希望置业城市热点区域的中低收入家庭。n 强调基于项目目前享有的区域发展潜力为项目带来良好的投资价值。4.2.3媒体利用n 南国早报区域报纸论坛，硬广+软文；n 当代生活报项目区域价值专题炒作，硬广+软文；n 南宁电视台家住绿城栏目4.3项目形象主题炒作在通过近两个月的调整后，

110、以全新形象重新导入市场：南宁东近700亩水岸国际社区4.3.1形象阐述要点通过以下三个方面的阐述塑造项目形象：n 南宁东项目区位优势随着仙葫并入青秀区，东盟国际商务区的构建与建设发展，项目所处的仙葫与东盟国际商务区近在咫尺，属东盟商务区辐射区域将会得到进一步的发展。以“南宁东”重新定位项目区域，重塑项目区域市场形象，展示区域形象价值，描绘项目区域成为城市的另一个环境优美的居住区，近享都市繁华便利的美好前景。n 近700亩大型全配套社区项目规模优势卖点近700亩区域领先大盘，齐全丰富的社区配套，满足业主日常生活需求，优越的社区景观资源，营造健康、便利、悠闲的社区生活。n 水岸项目沿江稀缺景观资源

111、社区内河道自然环绕，近享1.8公里两岸休闲景观绿化带的优越景观，“临水而居，推窗即景”的优美生活独步南宁楼市。4.3.2广告安排（1）报纸广告 在本项目形象主题的推广过程中，以南国早报为主，辅以少量的当代生活报进行硬广宣传。为保证推广工作的时效性与可操作性，具体报纸排期将根据当时市场状况、项目自身实际情况再行安排。（2）户外广告及公车广告 根据项目新形象进行调整。（3）网络广告 在广西房产街和南宁时空网上继续发布海茵国际花城项目消息。网络发布时间发布规格/位置原价费用广西房产街5月6月待定待定待定4.4营销活动4.4.1南宁电视台家住绿城栏目看房体验活动n 活动目的：通过电视栏目专题炒作的播出，招募意向客户到访项目现场，增加现场人气，促进项目销售。n 活动时间：6月中，周六上午；n 活动形式：由南宁电视台家住绿城栏目或其它媒体组织50100人看房团（以观众报名为主）亲临项目现场进行参观。现场安排糕点、水果、饮料接待到访来宾。4.4.2“南宁东”新城市体验日n 活动目的：通过对凤岭新城市区域的实地考察游览，过渡到项目现场，让意向客户体验项目区域近在城市咫尺的独特优势，突出项目的性价比及投资潜力。n 活动时间：待定；n 活动形式：意向客户乘车游凤岭，回到项目倾听项目区域推荐，冷餐活动。注：具体活动执行方案由专业活动公司在活动前两周提交。以上建议妥否，请贵司进行回复。