1、房地产评估课程设计任务书 一、课程设计目标一、课程设计目标 通过模拟房地产估价机构以及房地产专业通过模拟房地产估价机构以及房地产专业估价人员，对估价对象的估价过程和估价结果估价人员，对估价对象的估价过程和估价结果的估算，使大家对的估算，使大家对房地产估价具有全面的认识房地产估价具有全面的认识过程过程。较深刻地了解房地产评估企业的评估活。较深刻地了解房地产评估企业的评估活动，如房地产评估企业的估价原则、估价方法动，如房地产评估企业的估价原则、估价方法以及估价程序等。以及估价程序等。具体地，学生应掌握房地产评估的业务范具体地，学生应掌握房地产评估的业务范围、特点、作用、原则和程序；围、特点、作用、
2、原则和程序；掌握房地产评掌握房地产评估企业的性质，房地产评估企业的资质条件和估企业的性质，房地产评估企业的资质条件和审批程序、房地产评估企业的权利、房地产评审批程序、房地产评估企业的权利、房地产评估企业的义务，房地产评估企业组织机构的一估企业的义务，房地产评估企业组织机构的一般形式。般形式。二、课程设计的估价对象二、课程设计的估价对象 1、龙湖源著高层住宅在、龙湖源著高层住宅在2013年年01月月14日的价值；日的价值；2、龙湖听蓝湾花园洋房在、龙湖听蓝湾花园洋房在2013年年01月月14日的价值；日的价值；3、隆鑫天雨方隆鑫天雨方房地产开发楼盘房地产开发楼盘（住宅）（住宅）在在2013年年0
3、1月月14日的日的价值价值；4、中海、中海寰宇天下寰宇天下项目（住宅）在项目（住宅）在2013年年01月月14日的价值日的价值；5、重庆总部城、重庆总部城项目（住宅）在项目（住宅）在2013年年01月月14日的价值；日的价值；6、协信公馆协信公馆在在2013年年01月月14日的价格。日的价格。7、保利江上明珠、保利江上明珠项目（住宅）在项目（住宅）在2013年年01月月14日的价值；日的价值；8、香港置地约克郡在、香港置地约克郡在2013年年01月月14日的价格。日的价格。以上要求评估其市场价值（均价）。以上要求评估其市场价值（均价）。估价对象的具体资料由学生自己通过调研（学院可开介估价对象的
4、具体资料由学生自己通过调研（学院可开介绍信）或实地查勘等多种形式，从估价对象权益人或使用方绍信）或实地查勘等多种形式，从估价对象权益人或使用方取得。取得。分组安排：分组安排：每个班分每个班分4个组，共个组，共8个组；个组；每组每组6-7人；人；每个组对估价对象进行估价，其估价过程和估每个组对估价对象进行估价，其估价过程和估价结果不可能一致，如果完全一致，该组的课价结果不可能一致，如果完全一致，该组的课程设计均计为零分。程设计均计为零分。每个同学提交一份完整的课程设计每个同学提交一份完整的课程设计 三、课程设计内容三、课程设计内容 1、房地产评估估价结果报告，含估价对、房地产评估估价结果报告，含
5、估价对象的描述、估价目的的明确、估价时点象的描述、估价目的的明确、估价时点的确立、估价原则和估价方法选择，以的确立、估价原则和估价方法选择，以及估价结果最终确定等。及估价结果最终确定等。2、房地产评估技术报告，含个别因素分、房地产评估技术报告，含个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等。测算过程、估价结果确定等。四、课程设计要求：四、课程设计要求：1、要求同学能独立调查一个房地产估价对象背景，、要求同学能独立调查一个房地产估价对象背景，了解该房地产估价对象的实际情况
6、，如项目规模、了解该房地产估价对象的实际情况，如项目规模、位置、周围环境、权益、区位等。位置、周围环境、权益、区位等。2、要求同学学习理解国家及当地政府有关估价的、要求同学学习理解国家及当地政府有关估价的法律、法规、制度，借鉴估价经验。法律、法规、制度，借鉴估价经验。3、要求同学整理出对房地产估价对象进行估价的、要求同学整理出对房地产估价对象进行估价的基本思路，分组进行。基本思路，分组进行。4、要求同学能针对不同房地产估价对象制定合适、要求同学能针对不同房地产估价对象制定合适的房地产评估方案。的房地产评估方案。5、课程设计完成的设计内容字数在、课程设计完成的设计内容字数在4000字以上。字以上
7、。五、课程设计遵循的原则：五、课程设计遵循的原则：1、课程设计应严格执行国家最新行业的法、课程设计应严格执行国家最新行业的法律、标准、规范、规程及有关政策及文件。律、标准、规范、规程及有关政策及文件。2、课程设计期间，必须发扬实事求是的科、课程设计期间，必须发扬实事求是的科学精神，进行深入分析研究和设计，按照指导学精神，进行深入分析研究和设计，按照指导要求（附后）编制，严禁捏造、抄袭等坏作风，要求（附后）编制，严禁捏造、抄袭等坏作风，力争使自己的设计达到先进水平。力争使自己的设计达到先进水平。3、在进行课程设计时，应根据自己的选题和、在进行课程设计时，应根据自己的选题和所收集的资料编写出设计提
8、纲，请指导老师提所收集的资料编写出设计提纲，请指导老师提出修改意见后，然后再按照修改后的提纲内容出修改意见后，然后再按照修改后的提纲内容进行设计。进行设计。4、课程设计分组完成，遇有争议的问题可以、课程设计分组完成，遇有争议的问题可以相互讨论，但不准抄袭其他组，一经发现，相相互讨论，但不准抄袭其他组，一经发现，相关责任者的课程设计成绩以零分计。关责任者的课程设计成绩以零分计。六、课程设计的编制方法及步骤：六、课程设计的编制方法及步骤：（一）编制方法（一）编制方法 目前，房地产评估方法主要分为市场法、目前，房地产评估方法主要分为市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、成本法、收益法、假设
9、开发法、长期趋势法、地价评估等多种估价方法，地价评估等多种估价方法，本课程根据拟给定的房地产估价对象的实本课程根据拟给定的房地产估价对象的实际情况，采用两种以上的方法估计待估价对象际情况，采用两种以上的方法估计待估价对象的价值。的价值。（二）编制步骤（二）编制步骤1、制定工作计划、制定工作计划 内容包括工作的范围、重点、深度、进度内容包括工作的范围、重点、深度、进度安排、安排、人员配置人员配置、估价对象的调查、估价方案、估价对象的调查、估价方案、估价路线的选定，并与指导老师交换意见。估价路线的选定，并与指导老师交换意见。2、调查研究收集资料、调查研究收集资料 各组根据工作计划进行实地调查，收集
10、整各组根据工作计划进行实地调查，收集整理有关资料，包括对估价对象实物、权益以及理有关资料，包括对估价对象实物、权益以及区位的调查、对市场和社会的调查，向行业主区位的调查、对市场和社会的调查，向行业主管部门调查，向项目所在地区调查，向项目涉管部门调查，向项目所在地区调查，向项目涉及的有关企业、单位调查，收集项目背景、运及的有关企业、单位调查，收集项目背景、运营等各方面所必需的信息资料和数据。营等各方面所必需的信息资料和数据。3、实地查勘估价对象、实地查勘估价对象 实地查勘需要学生亲自到估价对象现场查实地查勘需要学生亲自到估价对象现场查勘实物；实地查勘能够加深学生的认识和细节；勘实物；实地查勘能够
11、加深学生的认识和细节；查勘时尽量争取估价对象业主或使用方的配合；查勘时尽量争取估价对象业主或使用方的配合；作好实地查勘记录，获取估价对象全面资料。作好实地查勘记录，获取估价对象全面资料。4、选定估价方法测算、选定估价方法测算 估价方法的采用，取决于估价对象的房地估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。估价方法选定后进行具体的测算。数量和质量。估价方法选定后进行具体的测算。5、确定估价结果、确定估价结果（1）自检）自检 1）测算过程是否有误；）测算过程是否有误；2）基础数据是否准确；）基础数据是否准确；3）参
12、数选取是否合理；）参数选取是否合理；4）公式选用是否恰当；）公式选用是否恰当；5）所选用的估价方法是否切合估价对象和估）所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；价目的；6）是否符合估价原则。）是否符合估价原则。（2）审核）审核 1）不同组之间进行审核）不同组之间进行审核 2）指导教师审核）指导教师审核 当有关估价过程或结论不合理或明显错误当有关估价过程或结论不合理或明显错误时，应对原估价进行调整或重新评估。时，应对原估价进行调整或重新评估。6、编写报告、编写报告 房地产评估过程及结果，经过论证和优化房地产评估过程及结果，经过论证和优化之后，由之后，由各组员自行编写各组员自行编写，最后提出报
13、告。，最后提出报告。七、课程设计上交成果：七、课程设计上交成果：每位同学课程设计完毕要上交一份完整每位同学课程设计完毕要上交一份完整的的房地产评估报告书房地产评估报告书（式样及表格附（式样及表格附后），其中包括以下内容：后），其中包括以下内容：1、编制报告一份（含估价的假设和限制条、编制报告一份（含估价的假设和限制条件、估价结果报告和技术报告等等）；件、估价结果报告和技术报告等等）；2、相应附表（如小组分工表、调查表，估、相应附表（如小组分工表、调查表，估价对象实地查勘表、可比实例情况表等）。价对象实地查勘表、可比实例情况表等）。每位学生上交的以上文件，要求计算详细、每位学生上交的以上文件，要
14、求计算详细、结果准确，并形成结果准确，并形成电子版本和装订成册电子版本和装订成册，在规，在规定的时间内上交。定的时间内上交。八、课程设计成绩考核八、课程设计成绩考核 课程设计成绩按实际打分评定。成课程设计成绩按实际打分评定。成绩记入学生学籍档案。凡课程设计成绩绩记入学生学籍档案。凡课程设计成绩不及格者当学期没有补做机会，第二年不及格者当学期没有补做机会，第二年方可申请重做。方可申请重做。附录：附录：一、一、房地产估价报告房地产估价报告目录目录（一）致委托估价方函（一）致委托估价方函 （二）估价师声明（二）估价师声明（三）估价的假设和限制条件（三）估价的假设和限制条件 （四）房地产估价结果报告（
15、四）房地产估价结果报告（五）房地产估价技术报告（五）房地产估价技术报告（六）附件（六）附件 二、二、房地产估价结果报告房地产估价结果报告目录目录（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权
16、益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、甚至设施完备落、面积、形状、四至、周围环境、景观、甚至设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况，规划限制程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况，对建筑物的说明应包括：名条件，利用现状，权属状况，对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况，面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况，公共配套
17、设施完备程度，利用现状，权属状况）公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）年月日）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供有关资料，估价机构和估价人员地方的法律、法规，委托方提供有关
18、资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）掌握和搜集的有关资料）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总人权和（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总人权和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）银行公
19、布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）三、三、房地产估价技术报告房地产估价技术报告目录目录（一
20、）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）场状况，包括过去、现在和可预见的未来）（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）高最佳使用）（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）法及其理由）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）由）
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