房地产公司开发部培训与工作流程(203页).doc

1、 置业有限公司开发部引言首先，欢迎你加入开发部，成为我们的一员！我们过去的每一点成绩，都依赖于全体同事的努力；我们明天的每一个进步，都将与你的努力息息相关。为了让我们成长的更快，工作更出色，开发部结集体之精华，制作此文集，该培训文集是恒易置业开发部成立近一年以来，在总结了每一位在此战斗过的同事的成长经验，同时查阅了大量相关房产知识文献的基础上，由开发部全体员工共同编写出来的新人入职指导文集和日常工作流程。文集含盖了房地产专业方面的专业知识、入职程序、部门介绍、行为规范、常规工作等内容，以理论学习为基础，工作流程作指导，明确了开发部每一位员工在日常工作中需要学习和掌握的全部内容，同时也是开发部每

2、一位员工日常工作的标准。它将有助于您更快、更好的容入我们的团队，完成我们的每一项工作任务。此文集将伴随您走过在开发部的每一天。让我们：从今天起，一起工作、相互学习；从今天起，真诚友爱、团结互助；从今天起，风雨同舟、携手并肩；共同打造开发部的梦之舰，去跨越这21世纪的房地产大航海时代吧！目录第一部分 入职须知4第二部分 日常行为规范14第三部分 房产导入16第四部分 专业知识学习18第五部分 开发部常规工作流程77第六部分 市场调研知识学习106第七部分 房地产相关法律法规147第一部分 入职须知一、 走进开发部当你通过公司考核到本部门报到时，面对业务与人群的双重陌生感，可能会感觉自己一无所知，

3、没关系，这是任何人都要有适应的过程。你的任务仅仅是在自身的努力和大家的帮助下，尽量将这个过程缩短。1、 与部门经理见面，接受工作安排2、 在秘书处登记秘书个人详细信息，并由秘书介绍认识各位同事，同时向大家介绍自己。3、 学习开发部培训文集与工作流程，详细了解各工作情况及要求。4、 在熟悉工作环境和伙伴后，应该及时补充相关知识以便能顺利地开展工作。本书将给你解答你在工作中出现的各种问题，不要着急慢慢成长，相信自己一定行，如有问题还可以找部门经理或其他同事咨询。5、 准备三个本子，学习本、调查本、六点优先工作制便于以后的学习工作。6、 如果想更深入地了解公司、了解开发部，你应该主动与同事们交流，因

4、为沟通是最好的学习方式。二、开发部的概况1、 开发部定位l 发展决策依据的提供者l 业务计划的导向者l 市场的开发者l 客户关系的维护者l 恒易企业品牌形象的第一塑造者2、 开发部功能l 建立、维护市场调研信息系统，收集有关行业、政策、产品、整体市场等外部信息。l 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。l 公共关系、人脉资源的建立和维护。l 负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理。l 项目在建过程中，各相关职能部门的协调。l 开发项目预售许可证的办理。l 项目销售过程中备案、抵押、银行按揭的手续的办理。l 项目完工后，项目的竣工验收、确权。l 分户房产证的办理。l

5、 客户档案、资料的整理、保存。l 商品房买卖合同的审核。l 客户关系的维护与服务l 结合企业内部各数据项目，在整理分析的基础上，建立常规信息平台。3、 开发部发展规划（1） 核心目标：l 扩大市场占有率，使恒易成为行业主导企业。l 确立高水平的专业标准，形成高标准、规范化的工作流程。l 开发部一定要做恒易置业的核心团队。l 苦练内功，提高整体战斗力，时刻处在超前位置。（2） 发展计划：2008年：确定开发部组织结构及发展规划，制定人员配置计划。2009年：完成开发部人员配置，建立山东地区信息资料平台，建成系统的开发工作流程。2010年：使信息中心、客服中心具备独立市场能力。市场调查专业水准达到

6、行业内领先水平。客服中心创造出独特的服务体系，打造出恒易置业的服务品牌。远景： 发展为独立项目运营中心，以强大的信息数据库，为公司战略提供数据支持；以高水平的专业经验，确定项目的定位，缩短项目操作周期，提高运营速度，为公司效益最大化造好保证；以人性化的服务体系，打造出恒易的地产服务品牌。让开发部成为名副其实的恒易置业的先锋部队，核心部门。三、 织架构及职务说明1、 组织架构信息中心 开发部经理开 发 部客服中心客服专员房产专员按揭专员客服主管开发专员开发主管信息主管市场调研专员1992、 职务说明职务名称直接上级业务指导职业发展方向工作地点工作概述工作要求职责范围开发部经理分管副总裁分管副总裁

7、项目中心总监开发部全面负责开发部工作。根据公司战略目标，制定部门工作计划。与政府相关部门保持良好的工作关系，确保各项手续审批顺利。按计划完成公司开发任务。a. 负责公司土地储备、谈判工作，制定相应的土地开发计划，并组织、落实、实施。b. 负责项目的可行性研究报告的拟写并上报相关领导。c.负责部门人员的培训、考核及奖惩工作。d.做好外部工作协调，负责与相关政府部门进行沟通，确保土地审批程序的顺利。E.负责部门内行政管理，对下属人员业务指导和培训及对下属人员的工作考核。f.负责制定本部门的工作计划、资金使用计划。g.根据国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局及市场需求动态等方面的信息，定期

8、向公司提报房地产市场分析报告。h.解决项目操作过程中的公关危机。i.公共关系、人脉资源的建立与维护j.公司交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。信息中心主管开发部经理开发部经理信息中心经理开发部建立健全公司业务相关信息数据平台，为公司各部门提供信息服务，开发信息资源，创造新的开发模式。a. 负责收集国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局及市场需求动态等方面的信息，建立内部市场信息数据库。b.根据各项目及各部门要求制定信息需求计划，交市场调研人员收集。c.根据公司业务发展流程，设计信息数据库，实现全公司信息需

9、求的计算机管理。d.对数据进行定期更新维护，按各部门要求提供信息服务。e.制定数据库开发计划，提交利用信息开发的项目执行方案。f.对市场调研员进行培训管理。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。市场调研专员信息中心主管开发部经理、信息中心主管市场调研主管、信息中心主管开发部完成个人工作计划，根据公司开发计划，提供市场信息，协助开发部经理写出项目可行性调研报告。a. 负责收集国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局及市场需求动态等方面的信息。b.负责区域房地产市场信息收集整理及资料的定期更新维护。c.按开发经理安排对区域及项目

10、信息展开有针对性的市场调查，出具调查报告。d.对市场信息进行分析，写出项目调查报告。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。开发主管开发部经理开发部经理开发部经理开发部负责开发项目的前期手续及项目建设过程中配套设施的开通。协助开发部经理完成开发任务。a. 负责工程前期开发手续及相关证件的办理。b.负责项目开发过程水、电、气、通讯、闭路、道路、管网等建设手续的办理。c.负责工程开发相关计划批文的申报与办理。d. 协助经理做好外部工作协调，负责与相关政府部门进行沟通。e.协助经理做好部门内部行政管理，对下属人员业务指导和培训。f.对市场

11、调研人员提供的项目调查报告作价值评估报告提交开发部经理，g.负责项目的总确权。g. 完成领导交办的其他工作事宜。常规工作按流程、计划、制度办理，特殊情况经主管领导批准授权后办理。开发专员开发主管开发部经理、开发主管开发主管开发部负责开发项目的前期手续及项目建设过程中配套设施的开通。a. 负责工程前期开发手续及相关证件的办理。b.负责项目开发过程水、电、气、通讯、闭路、道路、管网等建设手续的办理。c.负责工程开发相关计划批文的申报与办理。d.负责开发部相关外联工作，与相关政府部搞好关系。e.协助工程部办理项目的竣工验收。f.负责项目外装材料的上报。g.完成领导交办的其他工作事宜。常规工作按流程、

12、计划、制度办理，特殊情况经主管领导批准授权后办理。客服主管开发部经理开发部经理客服部经理客服中心负责客服中心的全面工作；维护高端客户关系；协调房管局、按揭银行关系。协助开发部经理完成其他工作任务。a.根据公司需要和项目进度，制定后期各环节工作计划。b.负责客服部的相关外联工作，与房管局、按揭银行搞好关系。c.维护公司高端客户群体的关系。d.定期对客户信息进行分析，并写出客户需求报告，提交开发部经理。e.负责商品房买卖合同的审核。f.负责项目的在建工程抵押及公司大宗的房产抵押。g.负责项目的预售许可证的办理。h.负责预售款监管账户的办理。i.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务

13、计划及工作制度为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。按揭专员客服主管开发部经理、客服主管按揭主管主管、客服中心负责项目销售过程中，按揭客户的备案、抵押、银行按揭手续的办理。各项税费的缴纳。a.负责项目销售过程中，按揭客户的资料审查.b.负责按揭客户的备案、抵押、银行按揭手续的办理。c.负责缴纳客户的维修基金。d.负责缴纳客户的契税。e.协助客服主管完成项目的在建工程抵押。f.办理抵押房屋的注销工作。g. 负责与相关职能部门的协调，并保持良好的关系，缩短手续审批时间。h.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格按工作流程走

14、，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。房产专员客服主管开发部经理、客服主管房产主管客服中心负责公司客户分户房产证的办理，协助完成项目总确权。a.负责办理分户房产证。b.负责项目确权后，面积差额的补交或退还。c.协助开发主管办理项目的总确权。d.负责与相关职能部门的协调，并保持良好的关系，缩短手续审批时间。e.负责房产证的发放。f.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。客服专员客服主管开发部经理、客服主管客服主管客服中心客户档案的管理、保存；客户关系的维护；开发部内勤工作。a.负责与销

15、售部对接客户档案，并整理保存。b.收集客户信息，建立公司客户档案及维护更新。c.根据要求，定期对客户进行回访、跟踪服务。d.整理客户意见，作为相关部门工作调整依据。e.协助客服主管做好高端客户维护。f.负责开发部日常内勤工作。g.负责公司开盘及重大活动，老客户的通知工作。h.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。四、 部门文化我们认为：真切可见的劳动成果远比似是而非的工作计划重要；个人的力量毕竟有限，团队的智慧才是无穷的；只要有可用之人，就没有攻不下的阵地。我们提倡：全心全意付出，心安理得收获

16、； 坦荡敞开胸怀，创造心灵沟通。我们相信：心有多大，舞台就有多大，每个人都能在这个集体里找到自己的心与舞台。部门口号：坚持不懈，永不放弃！魅力恒易，精彩开发！开发部之歌：歌词由开发部员工自编，采用了亚洲雄峰的曲调，要求员工能够激情饱满的演唱。开发部之歌歌词：我们恒易，诚信又严谨 我们恒易，求实又创新我们恒易，地产界精英 我们恒易，业绩第一流我们讲奉献，关爱是精神 恒易永争先，恒易雄风振天吼我们恒易，人心齐向上 我们恒易，斗志最昂扬我们恒易，队伍最雄壮 我们恒易，精神传四方我们爱拼搏，我们爱恒易 恒易永向前，恒易明天更辉煌第二部分 开发部日常行为规范一、 开发部行为准则：B、 早晨上班见到同事要

17、热情，并大声说“早上好”。C、 每天个人负责打扫自己责任区内卫生，且每天保持良好状态。D、 每天正式工作前要将一天要做的工作记录到六点优先工作本中，然后开始工作。E、 工作期间不允许上网聊天，玩游戏等做与工作无关的事情。F、 上班时间不允许说“不可能”三个字。G、 每天下班前，将门、窗关好，将空调、电脑、饮水机等电源关掉。H、 爱护公共物品，珍惜每一张纸，节约每一滴水。（杯子里喝多少水接多少水，不许有剩余；卫生间用水要节约）。I、 工作期间不得无故串岗，不许到其他部门聚堆闲聊。J、 个人用完资料、物品后，要及时归位、摆放整齐。K、 搞好个人卫生，并保持个人办公区域整洁有序。L、 白扳充分利用；

18、每天有个议题或者主要提醒等。M、 外出人员回来后，每周至少写一条“朝花夕拾”。N、 每周写一条“我爱我家”建议。O、 要讲文明有礼貌，不说粗话、脏话。P、 同事之间要互帮互助、共同进步。Q、 每天保持良好的精神状态，让你的牙齿天天晒太阳。二、奖惩办法：1、 违反公司纪律，由行政中心按公司有关规定处理。2、 部门内出现违规行为，按一次5元的标准交纳“快乐基金”，情节严重者由全体人员讨论处理方式。3、 日常工作中有突出表现（如超标准完成任务、提出有效建议等）时，可由部门经理批准后从“快乐基金”中获得相应奖励。三、补充：1、“朝花夕拾”：在日常工作中，同事们为记录工作中发现的好方法、解决业务问题的思

19、路和总结等而制定的学习录。现在形成制度，每个员工每周至少加入一条，并由经理负责检查。2、“我爱我家”：用于记录对公司发展、部门建设有益的意见、建议。提出人负责问题追踪。现在形成制度，每个员工每周至少加入一条，并由经理负责检查。3、公司行为准则：（此参照人力资源部最新的公司员工行为准）4、开发部每周五下午3点定期召开周工作总结与计划会议。部门全体人员必须全体参加，不得无故缺席。开会迟到者，每次缴纳快乐基金10元，无故缺席者每次缴纳快乐基金20元。结束了一天的工作，你有什么心得，可以记在六点优先的笔记上，与大家一起分享。如果你已经圆满完成了今天的工作内容，那么晚上睡个好觉吧！如果没有完成，就要加把

20、劲，明天还有新的挑战。总结自己、改善自我、相信你会取得更大的进步！第三部分 房地产导入引言：作为刚刚加入房地产行业的新人朋友们，经常会有这样的一个问题：“什么是房地产行业？”。他们想要的答案是简单明了的，无非是想知道自己在做什么，因此凭借自己对房产的宽泛理解，写了如下这篇白话引文，以帮助刚刚加入房地产行业的新人参考阅读，这样可以明确朋友们在最短的时间了解自己的行业，并在其中找到自己的位置和方向。从行业角度，就目前就潍坊而言，房地产行业大约可以理解为五种行业的统称。这五种行业分别是“房地产开发商”、“房地产代理商”、“设计院”、“建筑工程单位”和“二手房中介公司”。我们从事的职业属于“房地产开发

21、商”又称“开发公司”、“置业公司”或简称“开发商”，是具有房地产开发资质的企业。开发商必须具备下列五个条件（一）注册资本不少于1000万人民币；（二）有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按照市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其它条件。开发商是整个房地产开发上的主角，负责从国土储备中心拍得地块（一般简称“开发商拿地”），筹集资金进行建设，并最终销售取得利益。 “房地产代理商”，社会上又称“策划公司”，主要为房地产开发商进行服务。因为开发公司往往不了解市场，不懂得销售，作

22、为最新的现代服务行业，专门从事专业的房地产服务。具体业务包括，市场调研、策划、房产广告设计、销售等。“设计院”是专门从事项目设计的企业。服务于开发商，主要负责项目的整体规划设计，景观、道路等的规划设计，楼体设计、房间户型设计等等。“建筑商”，社会上一般称“建筑工程队”，主要负责建筑施工。“二手房中介公司”，亦属于服务公司，主要从事二手房的租赁与买卖，收取买卖或租赁双方的代理服务费用。打个不成熟的比喻，以上各个行业之间的关系大致可以这样理解，如果把整个房地产开发的过程当作一个公司的管理、运营的过程，那么：“开发商”是这个公司的董事长，负责提供资金、场地和整体调配；“代理公司”是总经理，负责市场信

23、息的收集管理、应对策略的制定、宣传以及销售等具体操作细节，但最终采纳和决定权在“开发商”；“设计单位”属于技术人员，负责项目、产品的具体设计研发，最终由开发商确定并报于相关部门审批；“建筑商、工程队”是工人，负责项目具体建设。以上各行业之间的关系由开发商协调。如果开发商有自己的工程设计人员或建筑队，则不必要聘请“设计单位”或“建筑商”；同时，如果开发商自己对项目有信心，也有自己的销售队伍，也可不聘请代理公司。“二手房中介公司”独属于地产三级市场，即已售出房屋的二次上市交易，与开发商、建筑商、代理公司、设计单位基本无直接业务关系。此外，与房地产行业相关的还有：“规划局、建设局、国土资源局、房地产

24、开发管理局等行政部门，以及新闻、报纸、广播、广告等新闻媒体机构。其具体职能和对我们的作用，我们将在以后的学习中逐步接触并掌握。（注：此引言内容仅供参考，专业解答会在本培训册的专业知识中逐步渗透。）第四部分 专业知识学习一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往

25、是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息

26、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响三、房地产专用术语解释及建筑基础知识1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押

27、等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。3、 国土局：代表国家行使地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、 土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合

28、用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。8、 土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。9、 土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。10、房屋产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和

29、外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理

30、立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。12、房屋产权登记：指凡在规定范围内的房屋产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房产管理机关发给房屋所有权证。产权登记是房产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房屋产权实施有效管理，并确定房产权利。房产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房产登记册，按编号对房产登记事项作全面记载。13、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到

31、房管局申请，批准后方可预售（现楼不需此证）。14、商品房买卖合同：是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，。15、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。16、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。17、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼

32、房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。18、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。目前，潍坊市的征收办法是：1、住宅：144平方米以下的，按购房款的1.5%，144平方米（含144平方米）以上的按购房款的3%征收。2、商业：全部按购房款的3%征收。19、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性

33、质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。20、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。21、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。潍坊市的征收标准是按购房款的3%征收。22、房屋买卖所需费用：（1） 交易过程中需交费用：契税：面积小于144平米缴纳房价款的1.5购房面积超过144（含）平米，缴纳购房款的3。在办理产权证时需交纳（由财政局设在房管

34、局的窗口征收）住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3；（2） 办理产权证过程中需交费用（由房管局收取） 交易手续费：住宅：3元/平米；商业：10元/平米登记费：80元/本(商业500元)测绘费：住宅：1.36元/平米 商业：2.04元/平米（3） 办理按揭须缴纳的费用抵押费：50万以内的住宅150元/户；50万元以上（含50万）的住宅：300元/户；商业：抵押额的0.7（2000万以下）；登记费：80元/户 商业:500元/户23、住宅的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为钢结构、砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、框架结构、框架-剪力墙结构。钢结构：指主要承重构件全部

35、采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀

36、耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特

37、点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。框架-剪力墙结构：也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还

38、额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。24、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。25、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积

39、计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积

40、的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并

41、设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：（3）房屋之间无上盖的架空通廊：（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：（9）与房屋室内不相通的房屋间

42、伸缩缝。（10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为26、06、14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。26、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。27、商品房的销售面获如何计算？（l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ9686）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑

43、空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下部分：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑

44、空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积

45、比例分摊。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。28、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。29、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。30、怎样

46、计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，

47、一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。31、建筑容积率：是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。32、建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。33、绿

48、地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。 34、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。35、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。36、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，

49、可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。37、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积使用面积结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。38、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅

50、设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足

51、。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如

52、，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做演进式住宅、空壳式住宅。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景39、住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不

53、宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使

54、用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决40、层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。41、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。42、什么是住宅组团？我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外

55、向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。43、何谓生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高

56、效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。44、什么是绿色住宅？“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长

57、建筑物寿命等优点。 节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。 充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分

58、类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。45、住宅分类复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面

59、积提高50%-70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房

60、间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类

61、住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。“错层式”住宅什么叫“错层式”住宅？主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因

62、此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排到户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元公寓式住宅公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房， 包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅花园式

63、住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。智能化住宅智能化住宅 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、

64、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。住宅小区 住宅小区也称居住小区，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所 越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构Townhouse也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。46、城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000500人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活

65、所需的公共服务设施的居住生活聚居地。47、居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。48、居住组团 一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。49、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。50、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。51、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务

66、和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。52、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。53、居住区级道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。54、小区级路一般用以划分组团的道路。55、组团级路上接小区路，下连宅间小路的道路。56、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。57、公共绿地满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。58、配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。59、其

67、他用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。60、公共活动中心配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。61、道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。62、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。63、日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。64、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。65、住宅平均层鼓住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层。66、人口毛密度指居住区内可居住的总人

68、口与总用地面积之比。67、人口净密度指居住建筑面积与居住建筑用地面积之比。68、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。69、建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。70、拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。71、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元平方米。72、均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价

69、一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。73、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。74、起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。75、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务

70、，不得随意变更。76、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。77、如何进行户型评判我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手： 看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。 房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。

71、 户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。阳台，好的阳台设计是

72、将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7米之间。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水

73、煤气管道、安全钢化玻璃等等以确保房屋的舒适与耐用。78、智能化住宅如何分类像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。乙级标准（1） 安全保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防范：火灾与煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断与防破坏报警。（2） 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。（3） 信息服务系统。实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。（4） 环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。甲级标准除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中

74、心附带数个分控中心构成的集散控制系统：（1） 安全保安系统实现可视对讲功能：门禁系统功能：家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源控制及调光功能。（2） 通讯系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。（3） 信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4） 环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。79、住宅功能的国际标准是什么按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、

75、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。（l） 满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。（2） 满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间 以及紧急疏散的要求6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。（3） 满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。（4） 满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标

76、准和生活垃圾处理标准。（5） 满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。80、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。运种做法香

77、港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积汁算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不

78、够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）： 使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利

79、用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。81、买自住房与投资房有什么不同自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的

80、升值潜力，对环境质量相对要求低一些。第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：而投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺等。第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。82、建筑结构小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称炎“多层”；更

81、高的称为“高层”。塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户

82、型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。83、土地有偿使用费的几个概念国有土地有偿使用费：是指以出让、租赁、作价出资（入股）等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益，包括土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。正确理解它们之间的区别和联系，对于贯彻落实国务院15号文件精神有一定的现实意义，同时，也将有助于国有土地有偿使用费征管人员进一步提高其征管能力。 土地出让金：是指市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者

83、按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。包括：土地使用年限期满，土地使用者需要续期向缴纳的续期土地出让价款；改变原土地出让合同约定的土地用途、容积率补交的不同用途和容积率的土地出让金差价；原通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者，将土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物有偿转让（包括联营联建、以地易房易物等）、出租、抵押、作价出资（入股），按规定补交的土地出让价款。 土地收益金：是指土地使用者将其所使用的土地使用权出租，就其所获得的租金收入，按规定比例向国家缴纳的价款，包括土地使用者将划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物出租给其他使用者，或改变划拨土地使用权批准用途进行经营而向国

84、家缴纳的土地收益；土地使用者将其所使用的土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物转让，就其转让土地交易额按照规定比例向国家缴纳的土地增值费。 土地租金：是指国家将国有土地使用权租赁给土地使用者，并由土地使用者按照标准向国家缴纳的价款。 对于政府直接出租的新增用地的租金标准，应根据市场地价水平、承租人相应的权利及上述公式确定随行就市。而对于使用原划拨土地的租金标准，则应本着尊重历史、注重实际、考虑使用者承受能力、逐步到位的原则确定。 新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。征收标准

85、由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况确定，并定期调整。按照新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法关于城市土地等别的划分，国家将全国城市土地分为十五等，征收标准为每平方米5元70元不等。 场地使用费：是指外商投资企业使用国有划拨土地使用权，按照法律法规的规定向国家缴纳的费用，包括场地开发费和土地使用费。场地开发费是外商投资企业必须支付的一次性缴纳的土地开发费用，包括征地拆迁费用和基础设施建设费用。土地使用费是外商投资企业有偿使用土地资源的费用，在使用土地的期限内都要缴纳。外商投资企业场地使用费总的水平，每年每平方米

86、最低不少于5元，最高不超过300元，并视经济发展水平定期调整。外商投资企业用地，凡属划拨土地，每年需缴纳场地使用费或一次性缴纳场地开发费，逐年缴纳土地使用费。外商投资企业场地使用费收入纳入财政预算管理，专项用于外商投资企业用地的补偿、拆迁、安置和建设厂外公共设施及相应的土地开发等，以支持外商投资企业的发展。 国有土地有偿使用费归中央政府和地方政府所有，按一定比例分成，由财政部门统一负责征收管理，同级土地行政主管部门代征代缴，纳入财政预算，专项用于城市基础设施建设和土地的开发整理。 对以协议方式出让的土地使用权，国家征收的出让金最低不得低于标定地价的40；对以年为单位征收的土地租金、土地收益金等

87、不得低于基准地价的2，并视经济发展水平定期调整。 国有土地有偿使用费是国家的一项土地资源性收费，不属于行政事业性收费。征收国有土地有偿使用费使国家作为土地所有者在经济上的权益得到充分体现。因此，有偿使用国有土地的单位和个人，必须按照有关法律法规的要求，自觉缴纳国有土地有偿使用费。84、开发商获取土地使用权的方式：土地使用权出让：指过家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租和抵押，其合法权益受国家法律保护。土地使用权转让：指土地使用权出让后，土

88、地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。土地使用年限：指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地为50年土地使用权出让金：土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。毛地价：政府在出让为经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”）、或未进行征地补偿的新区土地（俗称“熟地”）时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。熟地价：当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”、或“三通

89、一平”建设条件的土地（俗称“熟地”）时多收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。85、建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。1、水泥（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。（3）常用水泥的技术特性l 凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时

90、到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。l 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。l 水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。l 细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。l 标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。2、钢筋（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，

91、是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。按强度可分为：、四个级别。其中级钢筋为低碳钢钢筋，、级为低合金钢钢筋。（2）建筑用钢筋的应用l 级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。l 变形钢筋中级、级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。l 冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉级、级、级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：

92、其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。3、木材（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。（2）建筑木材的性能与用途l 红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。l 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。l 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。l 落叶松：材质坚硬而脆，

93、树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。l 杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。l 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。l 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。（3）木材的类别为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，

94、长度5M以上，梢直径60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。4、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。l 混凝土的强度：抗压强

95、度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。5、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在9001000的高温下煅烧即成砖。（1）黏土砖的种类：l 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm115 mm53 mm。每块砖干燥时

96、约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。l 空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm190 mm90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm115 mm90 mm，每立方米约重1400 Kg。（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%10%的范围内。（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。（5）黏土

97、砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。86、房屋构造组成部分：1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。（1）地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良

98、好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采

99、光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。2、基础（1）基础的类型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础l 刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土

100、等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。l 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。l 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。l 箱形基础

101、：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。l 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周

102、围房屋有一定影响。l 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。（2）基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：l 土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。l 地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。l 冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为

103、冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。l 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。3、墙体（1）墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。按其

104、使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。（2）砖墙的厚度l 砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）l 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越

105、大，稳定性越好。l 砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。（3）过梁与圈梁过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：l 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。l 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。l 钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混

106、凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。4、 地面与楼板（1）地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。l 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。l 垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。l 基层：垫层下面的土层就是基层。地面的种类：l 整体地面：其面层是一个整体。

107、它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等l 块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。（2）楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优

108、点，是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。l 现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板：钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为23米，板厚度约为7080mm。钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度

109、为1.72.5m，厚度为6080 mm。无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。l 预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，

110、如走廊板、平台板等。槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。5、 窗与门（1）窗的作用与类型l 窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。作为围护结构的一部分，窗应有适当

111、的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。l 窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。按窗的层数可分为单层窗和双层窗。 按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。（2）门l 门的作用和类型：作用：门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按使用要求可做成单扇、

112、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.21.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双

113、向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板

114、卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。l 门的构造平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。常见的门扇有下列几种：镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简单，表面平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用

115、于内门。拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。6、楼梯（1）楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。l 单跑楼梯：当层高较低时，常采用

116、单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。l 双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。l 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。l 双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。（2）楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。l 楼

117、梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38度，以2633度较为适宜。l 休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。l 栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。（3）楼梯的构造钢筋混凝土楼

118、梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种。现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。l 板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。l 梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。l 小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板

119、分别预制，然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。l 大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装。7、屋顶（1）屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与

120、建筑物整体配合，具有良好的外观。（2）屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。l 平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。l 坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。l 曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。l 多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，

121、折板的波长为23M，跨度915M，折板的倾角为30度38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。第五部分 开发部常规工作流程在第一天的“入职须知”中我们已经了解了市场部的整体功能和各个职务的工作范围。但在具体工作中往往需要公司各部门以及开发部各个职务同事的配合，才能更好的、有条理的完成工作任务。下面我们就来先学习一下开发部的常规工作流程一、 开发部市场调研（参照市场调研专业学习）二、 开发部前期一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制

122、作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 结合开发工作的具体情况一般需经历一下阶段：一、施工许可证办理1、建设项目备案批文 （发改委）2、申领工程建设项目报建证 （建设局）3、建设用地规划许可证 （规划局）4、土地使用权证 （国土局）5、建设工程规划许可证 （规划局）6、施工图设计文件审查合格书 （市图审中心）7、交纳农民工保障金

123、（建工局）8、办理建筑工程中标通知书 （招标办）9、建筑工程安全报监书 （建工局）10、建筑工程质量监督书 （建工局）11、经审查备案的勘察、设计合同 （建设局）12、经审查备案的施工、监理合同 （建工局）13、墙改节能、人防结建审批 （建设局）14、新墙材和实施建筑节能证明 （建设局）15、养老保障金证明 （建工局）16、建筑消防设计防火审核意见书 （公安局）17、资金来源证明 （银行）18、劳务分包合同 （建工局）19、申领建筑工程施工许可证 （建设局）二、建筑工程竣工验收备案表办理1、规划验收 （规划局）2、公安消防验收 （消防局）3、环保（单体）验收 （环保局）4、建筑节能验收 （质检

124、站）5、主体验收 （质检站）6、工程竣工验收备案表 （建设局）三、预售许可证办理 （房管局）第三部分房地产项目权属初始登记阶段 （房管局）建设项目备案批文 1、建设项目立项批文是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建设项目立项批文办理所需材料：（1）、 建设项目报告申请（2）、 环评报告（环评公司） 、申请 、项目建议书或详细的项目简介 、项目地理位置图 、项目平面布置图3、以上材料备齐后，开发专员将材料送至经济发展局办理。4、费用：可行性研究费申领工程建设项目报建证1、工程建设项目报建证的申领，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、工程建设项目报建证的申领所需材料

125、： （1）、 工程建设项目报建表 （2）、 工程建设项目批准文件3、以上材料备齐后，到建设局建设科办理。建设用地规划许可证1、建设用地规划许可证的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建设用地规划许可证的办理所需材料：（1）建设单位用地规划申请（2）经发局出具的投资计划或备案说明（3）建设单位与管委会签署的土地协议（4）现状地形图（5）规划设计图纸（6）选址定点意见书3、以上材料备齐后，到规划国土局办理。4、办理完建设用地规划许可证以后，抓紧到国土局办理国有土地使用权证或国有土地出让合同，然后继续往下办理。5、费用：城市规划技术服务费：1.8元/平方米土地使用权证1、国有土

126、地使用权证的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、国有土地使用权证办理所需材料：（1）用地申请（2）投资计划（3）建设用地规划许可证（4）土地评估报告（5）土地勘测定界图3、以上材料备齐后，到国土局办理。4、费用：地租：土地评估价40以上土地管理费：35元/亩。建设工程规划许可证1、建设工程规划许可证的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建设工程规划许可证办理所需材料：（1）建设单位申请（2）经发局出具的投资计划或备案说明（3）工程申请单（4）国有土地使用权证或土地出让合同（5）建设位置现状图（6）方案通过的照片（七寸）（7）规划图（8）施工图的建施部

127、分3、以上材料备齐后，到规划国土局办理。4、费用：城市基础设施配套费：120元/平方米施工图设计文件审查批准书1、施工图设计文件审查批准书的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、施工图设计文件审查批准书办理所需材料：（1）全套施工图纸（2）已经审查的勘察报告（3）打印完整准确的结构计算书 （4）与施工图设计文件相符的结构专业建模数据文件（电子版）（5）打印完整的节能计算报告书及软件生成的电子上报文件（6）打印完整的冷热负荷计算书（7）批准立项文件复印件（8）建筑工程规划许可证复印件（9）建筑工程设计合同（10）建设工程勘察设计档案卡3、以上材料备齐后，到建筑工程施工图审查中

128、心办理。4、交费后出施工图设计文件审查批准书。办理建筑工程中标通知书1、建筑工程中标通知书的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建筑工程中标通知书的办理所需材料：（1）建筑工程规划许可证（2）法人证明（3）银行资金证明（4）营业执照（5）资质证书（6）立项批文（7）建设用地规划许可证（8）图纸审查合格书（9）税务证书（10）平面图3、以上材料备齐后，到建设局招标办办理。4、费用：招标费：工程造价的0.4建筑工程质量监督书1、建筑工程质量监督书的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建筑工程质量监督书办理所需材料：（1）施工图设计文件审查报告书、合格书（

129、2）施工、监理中标通知书（3）施工合同（4）监理合同（5）施工组织设计监理规划（6）参建五方质保体系和派驻项目人员名单施工、监理、勘察、设计单位资质证书复印件建设工程规划许可证复印件施工图纸3、以上材料备齐后，到市质检站办理。新墙材和实施建筑节能证明1、新墙材和实施建筑节能证明的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、新墙材和实施建筑节能证明的办理所需材料：（1）施工图纸（节能专篇）（2）图审合格书（3）公共建筑节能设计审查备案登记表（4）建筑工程施工图审查报告3、以上材料备齐后，到建设局办理。4、费用：墙体专项基金：8元/平方米建筑消防设计防火审核意见书1、建筑消防设计防火

130、审核意见书的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建筑消防设计防火审核意见书办理所需材料：（1）小区规划图（2）消防设计专篇（3）设计院资质证书3、以上材料备齐后，到区公安局办理。建筑工程施工许可证1、建筑工程施工许可证的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。2、建筑工程施工许可证办理所需材料：（1）建筑工程施工许可证申请表（2）工程项目报建证（3）土地使用证（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证（6）计划批文（7）招投标手续（8）质量监督手续（9）安全监督手续（10）施工图纸审查批准书（11）勘察、设计、监理、施工合同（12）人防结建手续（13）

131、防雷3、以上材料备齐后，到建设局建设科办理。工程竣工验收备案1、工程竣工验收备案的办理，是由开发部开发专员负责办理，开发部其他人员配合。（1）、规划验收：所需材料：1、 建设单位工程竣工验收申请2、 竣工单体照片3、 工程规划许可证、施工规划许可证复印件4、 竣工复核报告表5、 土地证复印件（2）、公安消防：所需材料：1、 消防验收申请表2、 消防设施防火审核意见书3、 电气检测报告4、 施工单位、监理单位资质证明5、 建筑工程竣工图6、 隐蔽工程验收记录7、 消防产品检测报告8、 自动消防设施检测报告（3）、环保（单体）：所需材料：1、 单体验收申请（4）建筑节能：所需材料：1、 领取表格并

132、填写2、 节能申报材料（5）主体验收：所需材料：1、 领取表格并填写2、 办理墙体验收资料，由建工局到现场验收2、工程竣工验收备案所需材料：（1）工程竣工验收报告，并附报告表（2）工程施工许可证（3）施工图设计文件审查意见、施工图设计文件审查批准书（4）公安消防、规划、环保、建筑节能、城建档案等部门出具的认可文件（5）施工单位工程质量保修书（6）商品住宅住宅质量保证书、住宅使用说明书3、以上材料备齐后，到建设局备案办办理。商品房预售许可证1、预售许可证的办理，是由开发部客服主管负责办理，开发部其他人员配合。2、根据城市商品房预售管理办法规定，项目投资额达到达到总投资额的25%以上，并确定施工进

133、度和竣工日期，方可商品房办理预售许可证。3、商品房预售许可证办理所需材料：（1）商品房预售登记申请书（2）土地证（3）用地规划许可证（4）工程规划许可证（5）施工许可证（6）经营权证（7）资质证书（8）计划批文（9）营业执照（10）产权保证书（11）工程投资证明（12）施工合同（13）商品房预售说明书（14）房屋使用管理维修公约（15）预售款监管证明（16）物业管理方案确认（17）法人身份证明（18）委托书（19）代理人身份证明（20）总平面图和平、立、剖面图（21）门牌号码使用证明4、以上材料备齐后，到市行政审批大厅房管局窗口办理。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1.项目初始登记由开发部开

134、发主管负责，工程部配合。2.项目竣工验收合格后，带项目施工图纸到房管局测绘科申请面积测绘，测绘完毕后，缴纳测绘费（住宅：1.36元/平米、商业：2.04元/平米），领取房屋测绘成果报告及房屋平面图。3、初始登记所需材料： a.房屋初始登记申请书； b.房屋产权所属保证书； c.土地使用证 d.建设工程规划许可证； e.建设用地规划许可证； f.建设工程施工许可证； g.竣工验收备案表； h.开发资质证书； i.营业执照； j.法定代表人身份证复印件； k.房屋测绘成果报告及房屋平面图；l.委托书及代理人身份证复印件。4、以上材料准备齐后，到市审批大厅房管局窗口办理。三、 开发部后期开发部后期工

135、作流程（总）1、 销售部成交客户，签订合同后，将客户相关资料转交开发部。包括：1.1一次性客户：合同原件二份（房产证一份、预售款监管一份）、合同复印件一份（交纳契税）、身份证复印件（原件在需要时由销售员通知客户送来）、以及客户的交款通知单、联系电话、家庭住址、费用交纳情况（如有优惠的客户，须有领导批准的优惠审批单）等。1.2 按揭客户：合同原件三份（按揭一份、房产证一份、预售款监管一份）、合同复印件一份（交纳契税）、预售协议四份（备案结束后，抵押用一份，其余二份再返回销售部）、身份证复印件（原件在需要时由销售部通知客户送来）、预售合同登记备案申请书、客户收入证明、结婚证或单身证明、户口本、户口

136、在外地的客户同时提供暂住证、首付款收据复印件、照片（1张）以及客户的交款通知单、联系电话、家庭住址、费用交纳情况（如客户是企业法人的，还需提供营业执照和完税证明；如有优惠的客户，须有领导批准的优惠审批单）等。所有交接材料签交接单，并由销售部、开发部相关责任人、负责人签字。2、 开发部接到客户资料后，根据客户付款方式进行分类，并将需要存档的客户资料装入档案袋（每个客户一个档案袋），在档案袋正面注明袋内客户姓名、房号以及袋内客户资料明细；在档案袋的侧面记录袋内客户姓名及房号，在保存时按客户的付款方式分别保存，以便于查找。并建立电子档案，电子档案的内容包括：客户的姓名、房号、面积（预售面积和确权面积

137、）、单价、总房款、契税、维修基金、配套费、付款方式、联系电话、家庭住址、所有费用的缴纳情况以及其他的客户信息等。3、 按揭客户3.1、开发部在接到按揭客户资料时，由按揭专员负责整理好客户按揭资料并送到指定银行审查（一个工作日内完成），同时通知销售部让客户到指定银行办理贷款手续。3.2、客户贷款资料经银行审查确认达到放款条件后，由按揭专员为客户办理备案（见开发部备案工作流程）、解押（仅限已做在建工程抵押的项目）、抵押（见开发部抵押工作流程）等相关手续。3.3、按揭专员在整个过程中，必须全程跟踪，督促银行，协调房管局及时办理，14个工作日内必须完成房产备案、解押、抵押手续，办出他项权证。3.4、在

138、房产抵押的整个过程中，如有需要客户本人亲自到银行或房管局的，由销售部负责通知客户。3.5、银行放款后，由按揭专员负责从银行取回贷款后的相关资料（还款计划、客户存折），与房款核对无误后转交销售部（签交接单），并把银行放款事宜当天通知财务部。3.6、以上流程完成后，按揭专员将按揭客户的姓名、房号、贷款额、放款日期、抵押期限及按揭银行做成电子档案保存，每月一汇总，并于下月8日前与财务部核对，核对相符双方签字。4、 一次性、分期客户，在整个项目确权后，由开发部负责办理分户房产证（见房产证办理流程）。抵押工作流程1、 抵押工作主要由按揭专员负责完成，开发部其他人员配合。2、 抵押所需要的材料2.1、抵押

139、登记申请书2.2、抵押契约2.3、借款合同2.4、抵押合同2.5、价值认定书2.6、双方身份证复印件（银行、业主）2.7、商品房买卖合同2.8、银行营业执照2.9、银行委托书2.10、预售房许可证副本原件（期房）2.11、预售款监管证明2.12、预售协议2.13、预售房许可证正本复印件（期房）2.14、房产大证原件和复印件（现房抵押）3、 以上资料备齐后，按揭专员在一个工作日内将抵押资料送到房管局交易中心大厅，在咨询台办理派单手续，然后按派单号到相应窗口办理。4、办理窗口在接单后会出具回执单，回执单上有此项业务办理完毕的时间，按揭专员根据取件单的时间（在这个时间内，按揭专员要积极到交易中心办理

140、业务处协调、督促，以达到在最短时间内完成的效果），到交易中心大厅13号发证窗口领取预售房许可证副本原件和他项权利证。5、在取件时，发证处会给出一份交款通知单，根据交款通知单的交款数额，到收款处缴纳款项。6、抵押费用 6.1、50万元以内的住宅：抵押费150元/户；登记费80元/户。 6.2、50万元以上（含50万元）的住宅：300元/户；登记费80元/户。 6.3 、商业房抵押费：抵押额的0.7；登记费80元/户（2000万以下）。7、把抵押费和登记费交上以后，凭交款发票到13号发证窗口签字领证。8、领到他项权证后按揭专员把抵押期限和他项权证号记录后，送至按揭银行，并督促银行3-5天内放款。9

141、、房款客户开发部要详细记录客户的姓名、房号、贷款金额、他项权利证号、抵押期限、放款日期、按揭银行等，并作成电子档案，以备查询和与财务部核对。说明：如果是现房抵押，先办理房产证后再按抵押流程办理抵押手续。备案工作流程1、 备案工作主要由按揭专员负责完成，开发部其他人员配合。2、 客户的备案工作应根据客户的付款方式分时间段来完成。2.1、 按揭客户：应在银行按揭贷款批准以后办理2.2、一次性、分期客户：要根据相关部门的要求和公司安排，视情况而定。如果条件允许，可以在房屋确权后直接办理房产证，不走备案程序。3、 备案所需材料3.1、合同登记备案申请书3.2、商品房买卖合同4份3.3、商品房预售许可证

142、副本原件3.4、预售房许可证正本复印件3.5、身份证原件及复印件3.6、维修基金交存凭证复印件（见交纳维修基金工作流程） 4、以上资料备齐后，按揭专员在一个工作日内将备案资料送到市审批大厅房管局窗口办理。5、办理窗口在接单后会出具回执单，回执单上有此项业务办理完毕的时间，按揭专员根据回执单的时间（在这个时间内，按揭专员要积极到审批中心办理业务处协调、督促，以达到在最短时间内完成的效果），到审批中心大厅房管局窗口取回预售许可证副本原件和盖章的商品房买卖合同（房管局留一份，领回三份）。6、在取件时，发证窗口会给出一份交款通知单，根据交款通知单的交款数额，到工商银行缴纳（在审批中心大门口处）。7、备

143、案所需费用，备案费80元/户。8、把备案登记费交上以后，凭交款发票回业务窗口签字领证。9、开发部按揭专员要详细记录备案客户的姓名、房号及备案时间，以备查询。办理房产证（小证）工作流程1、 办理房产小证由办证专员负责，开发部其他人配合。2、 办理房产小证所需材料2.1、房产转移登记申请书（由销售部负责让客户签字并填写相关内容，开发部负责到公司盖章）2.2、商品房买卖合同一份2.3、产权证明原件（开发部负责到房管局领取并填写相关内容、到公司盖章）2.4、购房发票原件及复印件（开发部以书面形式通知财务部开具客户购房发票，并核对该客户的购房款及相关税费是否全部交清，财务部应在接到书面通知后四个工作日内

144、提供，在开具购房发票的同时确认该客户的购房款及相关税费是否全部交清）2.5、维修基金交存凭证、代收收据原件及复印件2.6、契税申报表及完税证明原件2.7、身份证复印件2.8、房屋平面图原件二份（在房屋总确权时，房管局测绘部门会提供每户二份盖有测绘公司章的平面图）2.9、流动人口计划生育证明（户口在奎文、潍城以外的客户，由销售部负责通知客户并提供给开发部）2.10、房产大证原件3、以上资料备齐后，办证专员在一个工作日内将办证资料送到房管局交易中心大厅，在咨询台办理派单手续，然后按派单号到相应窗口办理。4、办理窗口在接单后会出具回执单，回执单上有此项业务办理完毕的时间，办证专员根据回执单的时间（在

145、这个时间内，办证专员要积极到交易中心办理业务处协调、督促，以达到在最短时间内完成的效果），到交易中心大厅13号发证窗口取回房产大证和所办理的分户房产证。5、在取件时，发证窗口会给出一份交款通知单，根据交款通知单的交款数额，到收款处缴纳款项。6、办理房产证所需费用6.1、商品房交易费：住宅：3.00元/；商业：10.00元/6.2、登记费：80元/户7、把商品房交易费和登记费交上以后，凭交款发票到13号发证窗口签字领证。8、房产小证领回后，开发部将房产证和客户的购房发票、维修基金缴存凭证、契税完税证明、契税纳税申报表等相关税费收据一并转至发证部门（签交接单，当事人签字并由双方部门负责人签字确认）

146、。办理解押工作流程1、 解押工作主要由按揭专员负责完成，开发部其他人员配合。解押工作只发生在有在建工程抵押的项目上。2、 解押工作是在按揭客户的银行贷款批准以后办理。3、 解押所需材料2.1、房产抵押注销登记申请书2.2、解除抵押函（抵押银行盖章）2.3、解除抵押清单（抵押银行盖章）2.4、银行经办人身份证（银行加盖公章）2.5、预售许可证副本原件2.6、他项权利证原件（银行借）4、以上资料备齐后，按揭专员在一个工作日内将解押资料送到房管局交易中心大厅，在咨询台办理派单手续，然后按派单号到相应窗口办理。5、办理窗口在收件后会出具回执单，回执单上有此项业务办理完毕的时间，按揭专员根据回执单的时间

147、（在这个时间内，按揭专员要积极到交易中心办理业务处协调、督促，以达到在最短时间内完成的效果），到交易中心大厅13号发证窗口取回他项权利证和预售证副本。解押工作完成。解押房管局不收取任何费用。交纳维修基金工作流程1、 维修基金的缴纳工作由开发部负责，财务部配合。2、 维修基金缴纳前，应先到市物业办领取项目备案表，根据项目情况，详细填写项目的相关数据，并提报项目的楼盘表，到物业办办理项目备案后方可缴纳。3、 维修基金的缴纳工作开发部根据客户的付款方式分时间段缴纳。3.1、按揭客户：按揭客户在银行审查贷款完毕后，到房管局备案之前缴纳。3.2、一次性、分期付款客户：这些客户的维修基金缴纳要根据公司安排

148、和房管局要求，视情况而定。原则是尽量在房屋确权之后，办理分户房产证之前缴纳。4、 维修基金缴纳时，首先由开发部主办人员根据客户情况打印出维修基金缴纳名单，并填写维修基金缴存申请单，经部门经理核实，财务部核对签字后，报请董事长批准并盖章。5、董事长批准后，开发部主办人员根据客户需要交纳的维修基金数额，填写维修基金代收收据。6、开发部拿填写好的维修基金代收收据和维修基金缴纳名单到市房管局六楼物业办打印维修基金交存清册。7、开发部主办人员和财务部现金出纳一同带物业办打印的维修基金交存清册和所需款项，到东风街泰华以东的交通银行缴纳。银行收款后会出具机打的维修基金交存凭证，同时在维修基金交存清册上盖章。

149、8、维修基金交存凭证开发部根据需要保存客户联和确权联；维修基金交存清册拿回公司盖章后送物业办一联，公司财务部留存一联。9、开发部将所缴纳维修基金的客户全部输入电脑做详细记录。记录内容包括：客户姓名、房号、购房款、维修基金数额、交纳日期、缴存凭证号码等。契税缴纳工作流程1、 契税的缴纳工作由开发部负责完成，财务部配合。2、 契税的缴纳时间根据财政局的最近规定，在房屋确权后一个月内缴纳。3、 缴纳契税所需要的材料3.1、商品房合同复印件3.2、产权证明复印件3.3、身份证复印件3.4、购房发票复印件3.5、配套费收据复印件3.6、契税纳税申报表4、 以上材料准备好后，开发部主办人员写出缴纳契税申请

150、单（附缴纳客户明细），经部门经理确认，财务部审核无误签字后报董事长批准。5、董事长批准后，开发部根据董事长的批示和财务部一同到财政局设在市房管局的收税窗口缴纳。6、交款后，财政局会给出机打的契税完税凭证，并在契税纳税申报表上盖章后留下第二联，我公司带回第一、三联。财务部留存契税纳税申报表第一联理帐。7、契税完税凭证和纳税申报表第三联由开发部保存，确权联办房产证时用，客户联等办出房产证后由开发部随房产证一并交给客户。8、契税缴纳后，开发部将缴纳契税名单全部输入电脑做详细记录。记录内容包括：缴纳契税客户姓名、房号、购房款、契税数额、契税完税凭证号码、交纳日期等。四、 合同审核1、 商品房买卖合同样

151、本的制定1、首先由销售部草拟合同样本（一个工作日），经销售经理审核（一个工作日）后附合同审批单报财务部（一个工作日）、开发部（一个工作日）、工程部（一个工作日）等部门审核，相关部门就各专业提出意见后，由法务部会签（一个工作日）确定合同样本。报董事长批准（一个工作日）后，将合同样本复制3份，原件由办公室保存。销售部一份，作为制作合同的样本；开发部和财务部各一份，分别作为合同审查的依据。2、合同审核客户成交后，置业顾问与客户签订合同。根据付款方式确定合同签署份数，一次性签订五份，按揭签订7份。1、合同签完后，销售员将客户签好的合同和客户所有资料装到档案袋里，并在档案袋正面标注袋内的资料明细，在备注

152、栏内签好自己的姓名。2、销售部经理审核 销售经理审核合同发现错误的，退给销售员改正，准确无误后销售经理在档案袋的背面签名并注明日期。3、财务部审核 财务部主要核对合同价款是否准确并核查应付款项是否付清。发现问题退销售部。核对无误后在档案袋背面签名并注明日期。 4、开发部（客服部）审核 开发部客服专员对合同进行全面、系统审查，核对无误后在合同上加盖公司合同章和法人章并在档案袋背面签名及日期。 3、客户资料的录入 开发部客服专员根据审核好的合同内容及相关客户文本资料，整理好客户档案并录入微机存档。客户电子档案内容包括：客户姓名、身份证号码、住址、联系电话、所购物业房号、面积、单价、总房款、相关税费

153、、付款方式、是否优惠（如有应注明具体情况），按揭客户还应注明首付款、贷款金额、贷款银行、贷款年限、他项权利证号等信息。4、合同的保存 开发部客服专员将客户档案信息录入电脑后，根据需要，凡别将合同转到销售部一份（给客户）、办公室一份存档、其余开发部办理备案、按揭、房产证用。公司其他任何部门和个人不得保存客户合同。5、合同审查奖罚办法 为了加强合同审查过程中，各环节审查人的责任心，保证合同的正确率，对合同签署者和在审查过程中出现失误者，作相应处罚。1、销售经理在审查过程中，发现错误的，每发现一处错误对签署该合同的置业顾问罚款20元，罚款数额随错误数量递增；2、财务部在审查过程中，发现错误的，每发现

154、一处对该合同的置业顾问罚款20元，对销售经理罚款30元；3、客服专员在审核过程中发现错误的，每发现一处错误除对置业顾问、销售经理作上述处罚外，对财务部审核人员处罚30元；5、在房产专员办理房产证时，或其他人在调阅合同中发现错误的，除对上述审核人员作相应处罚外，对客服专员罚款50元。6、对在审查中发现错误人员，给予处罚额相等的奖励。五、 客户服务（待定）六、公司客户档案管理 为了确保公司销售工作的顺利发展，保证公司客户个人资料的严密性，根据公司实际情况，特制定本制度。1、 公司的客户档案资料属公司商业秘密，由客服专员专人保管，严格管理。2、 销售部在成交客户签约交款后，应将客户的所有资料装入档案

155、袋，并在档案袋正面注明袋内的档案明细，转交客服专员。3、 客服专员根据要求将客户档案录入电脑保存，并将客户档案电子版，每周向部门经理更新一次。公司客户档案除 客服专员和所在部门经理外，其他任何部门和个人不得私自保存客户档案，一经 发现公司将严肃处理。4、 因工作需要，须查阅客户档案者，一次性查阅五户以下的，由 当事人写出申请并经所在部门经理签字，由客户专员的直接领导 同意后，方可查阅；一次性查阅五户以上的，必须经董事长签字同意后方可查阅。5、 公司有重大活动或新项目开盘，需要通知老客户时，应以客服专员为主，公司协调其他人员配合。6、 公司正常的客户回访工作，由客服专员负责。七：商品房买卖合同审

156、查流程一、 商品房买卖合同样本的制定1、首先由销售部草拟合同样本（一个工作日），经销售经理审核（一个工作日）后附合同审批单报财务部（一个工作日）、开发部（一个工作日）、工程部（一个工作日）等部门审核，相关部门就各专业提出意见后，由法务部会签（一个工作日）确定合同样本。报董事长批准（一个工作日）后，将合同样本复制3份，原件由办公室保存。销售部一份，作为制作合同的样本；开发部和财务部各一份，分别作为合同审查的依据。二、合同审核客户成交后，置业顾问与客户签订合同。根据付款方式确定合同签署份数，一次性签订五份，按揭签订7份。1、合同签完后，销售员将客户签好的合同和客户所有资料装到档案袋里，并在档案袋正

157、面标注袋内的资料明细，在备注栏内签好自己的姓名。2、销售部经理审核 销售经理审核合同发现错误的，退给销售员改正，准确无误后销售经理在档案袋的背面签名并注明日期。3、财务部审核 财务部主要核对合同价款是否准确并核查应付款项是否付清。发现问题退销售部。核对无误后在档案袋背面签名并注明日期。 4、开发部（客服部）审核 开发部客服专员对合同进行全面、系统审查，核对无误后在合同上加盖公司合同章和法人章并在档案袋背面签名及日期。 三、客户资料的录入 开发部客服专员根据审核好的合同内容及相关客户文本资料，整理好客户档案并录入微机存档。客户电子档案内容包括：客户姓名、身份证号码、住址、联系电话、所购物业房号、

158、面积、单价、总房款、相关税费、付款方式、是否优惠（如有应注明具体情况），按揭客户还应注明首付款、贷款金额、贷款银行、贷款年限、他项权利证号等信息。四、合同的保存 开发部客服专员将客户档案信息录入电脑后，根据需要，凡别将合同转到销售部一份（给客户）、办公室一份存档、其余开发部办理备案、按揭、房产证用。公司其他任何部门和个人不得保存客户合同。五、合同审查奖罚办法 为了加强合同审查过程中，各环节审查人的责任心，保证合同的正确率，对合同签署者和在审查过程中出现失误者，作相应处罚。1、销售经理在审查过程中，发现错误的，每发现一处错误对签署该合同的置业顾问罚款20元，罚款数额随错误数量递增；2、财务部在审

159、查过程中，发现错误的，每发现一处对该合同的置业顾问罚款20元，对销售经理罚款30元；3、客服专员在审核过程中发现错误的，每发现一处错误除对置业顾问、销售经理作上述处罚外，对财务部审核人员处罚30元；5、在房产专员办理房产证时，或其他人在调阅合同中发现错误的，除对上述审核人员作相应处罚外，对客服专员罚款50元。6、对在审查中发现错误人员，给予处罚额相等的奖励。第六部分 市场调研知识的学习一、项目表的学习占地面积：又称“建设用地面积” 是经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。单位有“”、“亩”、“公顷”等，单位换算：1公顷等于15亩，1亩等于667。规划建筑面积：又称为建筑展开面积

160、，指项目内所有建筑的面积。单位 “”。销售现状：指项目销售的程度，一般用所占项目总量的百分比来表示。也可以按照销售了多少套来表示。开盘时间：开发商在取得预售许可证后对外发售房屋的时间。交房时间：项目交付使用的时间。容积率：建筑面积/占地面积得出的比值。绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。主体建筑方向：建筑物的主体建筑方向，一般是南北或者东西。建筑结构：建筑物中由承重构件组成的体系，用以承受作用在建筑物上的各种荷载。承重构件包括梁、柱、架、墙、楼板、和基础等。建筑结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构

161、、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。以下着重讲一下三种常见结构。A、 砖混结构：是指建筑物的结构形式主要是以其承重结构的墙、柱等采用砖或砌块等，寿命一般在30年左右，抗震等级为3-4级，得房率为85-90%，工程造价为500-700元。B、 框架结构，寿命一般在70-80年左右，抗震等级为6-7级，得房率为70-75%，工程造价在1000-1200元/。C、 剪力墙，寿命一般在100年以上，抗震等级为8级以上，得房率为 80-85%，工程造价在1500元/。建筑结构必须具有足够的强度、刚度、稳定性和耐久性、是建筑物的安全性的主要保证。车位比例：总户数/车位数。建筑类型：一般分为多

162、层、小高层和高层。具体比较如下：名称多层小高层高层评定标准1-7层8-12层13层以上容积率低较低高通风采光好好一般私秘性差很好一般得房率高低于多层，高于高层由于公摊大，所以低出行上下一般方便、快捷较方便户型设计多为南北通风，大众百姓较喜欢户型朝向因建筑风格的不同很难有正南正北房，但多是以景观为卖点的结合了多层的优点，既有景观又能达到南北通风价格由于建筑成本的原因，因此相对比较低价位较高价位较高项目性质：包括内外销住宅、写字楼、商住楼、存商业项目、网点、产权式酒店、酒店式公寓、别墅等。物业管理：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房

163、屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。管理费用：物业公司达到合同中提供的物业服务时所收取的费用，由业主交纳，通常的计算单位是“元/月”。项目简介表延伸知识相关链接什么是商品房？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产

164、地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。什么是安居房？安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的

165、消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。什么是商品房的“五证”？房地产商在预售商品房时应具备：A、国有土地使用证：我国的土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权

166、就得向国家交纳土地出让金；B、建设用地规划许可证：根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；C、建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；D、建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；E、商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。什么是外销许可证？凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。什么是房地产买卖合同？房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。什么是样板房？

167、样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。什么是示范房？示范房与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。商品房买卖合同有哪些内容？A、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间B、总价款、付款方式、付款时间C、建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。D、商品房的销售方式（预售或现房销售）E、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任。F、发生设计变更的约定G、关于商品房屋装

168、饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任。H、物业管理方式及售后保修、维修责任I、合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式J、违约责任什么是业主委员会？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。什么是三通一平？指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。什么是七通一平？指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。什么是建筑物基底面积？指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。什么是使用面积？使用面积包括墙体结构面积在内

169、的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。什么是公用建筑面积？建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。什么是公共面积？公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。

170、什么是公共面积分摊？每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积每户使用面积/各户使用面积之和。什么是得房率？套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量某个楼盘的量化指针。什么是建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。什么是绿化覆盖率？（有别于前面提到的绿化率）建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。什么是日照间距？建筑物与建筑物之间的距离，它要

171、满足一个比例的要求。什么是厅和房间的（开间）？指这一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。什么是中线？指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。什么是一砖墙，半砖墙？一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）什么是层高？本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。什么是楼层净高？本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。什么是承重墙和非承重墙？承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间

172、隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。什么是房型？指几房几厅几卫几阳台。什么是动线？进住宅大门后，各个功能房之间的活动路线。什么是预置板与现浇板？预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。什么是夹层？在一个楼层内，局部增设的楼层。什么是裙房？指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。什么是标准层？指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。什么是设备层？指专用于布置机电设备等的楼层。什么是结构转换层？建筑物

173、某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。什么是建筑高度？建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。项目简介表范版楼盘名称恒易星河地区奎文区楼盘地址健康东街以北、民生街以南、四平路两侧总占地面积135000开发商潍坊恒易置业有限公司总规划建面50万平方米代理公司销售电话2907888本期情况 及销售现状目前为开发为轻纺城二期和星河熙园1-6号楼。销售6栋高层，沿街商业、轻纺城二期沿街商铺。在售的轻纺城一期销售和住宅销售80%简介开盘时间2005-10-1交房日期一期2006年5月建筑设计单位

174、潍坊建筑设计研究院楼盘联络人刘坤景观设计单位联络电话2907888设计容积率高层2.38绿化率35%主体建筑方向南北建筑结构砖混 框架 框剪 全剪力墙 装修标准精装 选修 简装 毛 坯 总户数面积范围存车形式车库、地上车位存车位比例存车价格待定楼型建筑类型层数范围幢数层高主力户型主力面积多层小高层高层别墅价格价格描述整体价格偏高，单价范围贷款政策价格优惠物业管理待定物管费用待定评价项目定位分析目标客源分析小区配套分析销售终端分析项目简单地图 售楼处宣传策略分析楼盘综合印象调查人： 调查日期： 审核： 房地产市调表格之一表格填写方法：、 表格中红色字体代表销售部楼书中一定会涵盖的内容，蓝色字体代

175、表需要通过到工地观察、现场统计、访问周围居民、在售楼处详细阅读楼书后（楼书中没有包括）进而询问销售人员等形式采集，橙色部分为回来后经整理填写的信息。 、 项目定位分析：项目定位一般是项目为自己在市场中寻找的契合点，即项目的市场定位。简单的定位可以用“高、中、低档”来概括。但如果有楼书或宣传，则应在资料中可以找到最关键的一句话，往往就是项目的定位。为使定位表达更准确，以更好的把握市场，我们在填写表格时要在楼书中找到它。而在项目定位分析表格中还要填写楼盘本身各方面是否与项目定位相符合的简单分析，以便于报告写作。、 目标客源分析：项目在销售之前一般都有自己确定的目标客户群体，并与其项目定位相吻合。客

176、户群体的确定的，将有利于项目产品的规划设计、销售策略的制定、广告的投放等，并最终影响其销售效果。因此我们应多方面了解其目标客户人群构成，对更好的了解市场，确立自己的项目客户人群等方面有很大的帮助。客户人群分析写作和填写方法可借鉴上表。、 小区配套分析：包括房屋内部的配套，如：有线、宽带、电话线（俗称三线），直饮水系统、双气（煤气/天然气、暖气）等；还包括小区内部的配套，如：特色景观、商业网点、幼儿园等；另外还包括小区外部的配套，主要指公共的配套设施，只要点名多还是少、好还是坏即可。此部分分析的填写要注意与楼盘规模、特点、定位等方面相结合。、 销售终端分析：从项目部实习回来，一定对销售十分了解，

177、本部分就是对销售环节进行综合分析，主要包括售楼部的选址、内部布置以及销售人员的专业水平和能力进行评价。切忌仅仅与我们自己的销售队伍相比较，分析和比较的对象应该是项目所在市场的整体销售水平，以及我们见过的本地市场的整体销售水平。、 宣传策略分析：每个楼盘都有其自己的宣传策略，只是，一般不会向调查人或客户直接公开。但其宣传效果我们却可以看到，作为调查人员，应该时刻注意房产信息的收集，从报纸、广播、电视、户外媒体、杂志等，每一种宣传途径中了解房地产情况，并作好记录和统计。目前，在青岛报纸中投放的广告信息，我们部门已经建立了收集体系，以方便我们查阅，但更多的信息资源却还没有完全有效的利用起来，等待我们

178、每一个人去逐步的完善它。在此部分的填写中，我们应该多方收集信息后，从不同的角度论证其宣传的效果，并与其定位、目标人群等相结合。、 楼盘综合印象：楼盘的整体把握，和第一印象，一般描述其最明显或最大的优点和缺点。项目简介表格的作用及调查流程项目简介调查表格是市场部最基本的调查表格之一，其使用率也是所有表格中最高的。项目简介表主要用于记录对市场上在售的商品房住宅项目的调查结果。帮助了解市场在售项目的价格、产品、销售状况等基本的市场信息。对于确定公司接手项目的产品定位、目标客户群体定位、广告投放有极大帮助，同时也有利于产品规划设计建议，有利于制定楼盘销售策略、整体推广计划、分析市场威胁等。在外出调查之

179、前，如果确定要调查在售商品房住宅项目，则应先预计调查项目的数量，并向秘书处报领此表格。要在调查完成当日进行填写后，交信息管理人员录入电脑、归档。此表格的调查内容相对较繁多，需要全面熟悉表格内容。在调查中更要注意多种方法相结合，才能保证数据的有效性和完整性。正确的做法是 ：1、 在出行前先到公司数据库中查找，确定是否有此楼盘信息。如果前期已经有同事调查过此项目，会有历史记录，在前期资料的掌握后，则可以进行更有针对性的调查。2、 也可以先到网上搜索相关信息，在公司初步完成表格的一部分内容。但要注意网络内容的准确性，最终以实地调查数据为准。3、 在平时的过程中注意积累项目投放的广告形式、规模、周期、

180、频率等。4、 调查过程中，如果有工地的，一定要到工地现场调查，主要看工地的公示或向工地施工人员询问，了解更多信息。5、 在售楼部内，除了解购房者所关心的的信息外，还要多注意项目的规划和配套。名称和性质开发商写字楼表格范版 二、周边配套调查表的学习等级：通常情况下各类院校以及医疗机构的等级由国家评定，可分国家级、省级、市级、区级等几种形式。规模：银行可用总行、支行、分行、储蓄所等；超市、购物场所可用几层表示；其他的可按具体情况填写。注意事项：公交车站： 主要填写项目周边都有多少个站点。主要公交车(路)： 项目周边都有哪几路车经过。公交主要路线： 这一栏里面主要填写周边的公交路线都发往哪里。距离飞

181、机场： 填写车程或据体距离。距离火车站： 同上。距离长途汽车站： 同上。周围主干路的车流量：车流量的计算方式主要按时间段连统计，一般为5分钟。周围主干路的人流量：同上。周边环境特点： 主要填写周边居住环境以什么为主，例如：靠近台东商圈，购物方便、公交线路多，通往其他区域的车辆均有。周边污染程度： 附近有无明显的污染型企业，以及靠近主干道噪音污染是否严重。项目周边配套设施表格范版类别名称位置等级/规模与本项目的距离备注幼儿园小学中学高等院校戏/影院图书馆体育馆广场公园会展馆医院备注邮局派出所人民政府银行餐饮便民购物场所大型购物场所交通调查公交车站主要公交车(路)公交主要路线距离飞机场距离火车站距

182、离长途汽车站周围主干路车流量周围主干路人流量周边环境特点周边污染程度备注 调查人： 日期： 审核： 市场调研表之三三、土地调查表的学习土地级别：是评价土地价值的指标，根据不同的城市土地级别也不相同。土地的出让方式：主要有三种，拍卖、招标和协议。l 拍卖：指定的时间、公开的场合，由土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按照规定方式应价，由出价高者获得使用权。l 招标：由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。l 协议：由土管部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将使用权让于土地使用者的行为。土地用途：

183、分为农用地、建设用地和为利用地。买受人：是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。成交总价：是指房屋或者其他物品最终交易的总价款。楼面地价：楼面地价是指每平方米建筑面积价分摊到的土地价格，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。可视性：眼睛可以看到的地块情况。这其中主要包括地块的高度、主要障碍、入口视点、环境美感等。通达性：地块前往周边配套设施的交通发达程度，简称为通达性。正坡/倒坡：是指地块南北朝向。正坡为南低北高；倒坡为南高北低。高差：土地与周围水平面的高度差，例如与道路的差。标地额：包括土地价格和投资建设各项费用的总和。土地调查表格范版基本状况位置状态已出让未出让买受人单位联系电话负责人

184、地块级别出让方式出让时间土地用途地块面积规划建筑面积楼面地价成交总价可视性衡量内容理想状态现状地块高度略高于道路主要障碍没有遮挡入口视点没有遮挡环境美感无视觉障碍通达性出入口数量2个出入口到达车站的距离300米所经过路段公交车数量8路到达购物场所的距离500米到达银行的距离500米到达医院的距离1500米到达餐厅的距离500米地块现状东西（）米、南北（）米地势（正坡/倒坡、角度/高差）地基情况污染情况地块现状（开发程度）简图胜 利 东 街地块 调查人： 日期： 审核： 市场调研表之四四、区域市场概况表格的学习区域市场概况调查表范版城市概况城市面积城区面积市长下辖区县主要产业新兴产业城市总人口市

185、区人口外来人口人口增长率城市GDP人均GDPGDP增长率知名企业知名产业人口素质受教育程度平均寿命居民习惯人均收入平均受教育程度人均可支配收入房地产概况去年施工面积今年计划施工面积去年销售面积今年预计开工面积商品房竣工面积商品房空置面积人均居住面积住宅均价商业用房均价写字楼均价银行贷款情况：经济增长情况：地产一级市场：地产二级市场调查人： 日期： 审核： 市场调研表之五五、区域二手房市调表的学习二手房：指房地产三级市场中买卖的存量房屋。房源：是指个人将自己要出售的房屋登记到中介，由中介销售时的统称为房源。中介公司：专门从事房产的二次交易的公司。中介与代理公司的区别，代理公司主要服务于房地产市场

186、中的二级市场，即商品房市场；中介公司主要从事于房地产的三级市场，即二手房的交易市场。地产经济人：是指从事房地产二手交易的工作者；正规的房地产经纪人应持有房地产经纪人资格证书以及经纪人资格证书。建筑年限：即建筑年代，是房屋建成的具体时间。入住时间：是指小区居民具体入主到小区的时间。开盘价格：此处的开盘价格主要是用来判断小区单价走势的重要依据，往往由于二手房建筑年代不一样，当初的开盘的价格知晓较困难，这里可以通过询问中介或当地民了解。二手房市场调研表格范版楼盘名称楼盘位置建筑年代入住时间楼层朝向建筑面积单价全价开盘价格居住人群装修标准户型备注房介公司： 联系人： 电话： 一般一张二手房调查表格可填

187、写五个小区的信息，这样便于统计和收集信息。二手房的调查主要是辅助楼盘基础表格的调查。因此信息越多越好，它也客观上反映了一个地区住户的要求。六、区域市场已建成小区调查表学习常住人口：在本小区居住的人群，包括租房和买房后在本区域内居住的人群。入住率：已建成小区产品的使用数量与总数量的比值。定位：本项目所在区域内的定位，例如本项目在区域内是高档、中档或者低档项目；此项与项目的配套和物业有联系。户型分析：各个户型在小区内的比例，例如套二与总户数的比值、套三与总户数的比值。价格分布：需要历史价格和现价格，包括现在的价格范围。二手房交易率：优势：综合以上各项，得出本项目在本区域内的优势，例如*小区在*区域

188、内是唯一一个封闭小区等。劣势：综合以上各项，得出本项目在本区域内的不足和缺点，例如*小区在物业管理方面混乱，导致本小区内的社会制安差。SOWT分析包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会点分析和项目项目威胁分析。l 项目机会点分析：通常所指的是在售项目的机会点分析，例如在售项目入市时机，现在区域内无在售项目，因此对本项目现在入市销售是一个很大的机会。l 项目威胁分析：对本项目将来销售构成威胁的分析，例如区域内在售项目的开盘时间与本项目相近，且量体都大与本项目，由此会为本项目将来入市销售带来极大的压力。_市场已建成小区市场调研表范版名称位置开发商地块前身总户数建筑面积常住人口入住率层数其他定位购

189、买群体分布：户型分布：价格分析：一期交付二期交付配套物业租金二手交易率优势劣势 调查人： 日期： 审核： 市场调研表之七七、市场调查报告全框架报告作用市场调查报告一般是根据公司要求,对某地区市场的全面摸查分析报告。包括该地区的概况、经济、房地产、商业等的调查分析，也包括项目自身的调查和定位分析。调查报告要依据完成的调查表格，部门数据库信息、网上收集的信息、剪报信息等进行写作。潍坊 市 调 报 告目录第一章 调查目的及组织实施第二章 宏观分析-页第三章 潍坊经济-页第四章 潍坊规划-页第五章 房产发展-页第六章 区域住宅市场基本特点-页第七章 区域市场专向分析-页第八章 客户问卷调查分析-页第九

190、章 本项目分析-页第十章 项目建议-页序言主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出以下全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告，则此序言部分可以省略。第二章 调查目的及组织实施（内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案）第三章 某某城市概况一、 概况概述（内容包括：位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。）二、 行政划分 （要求附区划图）（主要内容：尽可能要包括各行政区域的基本情况。如：人口构成情况、区域面积、人口密度等。）三、 人文1） 人口（包括：人口数量、外来人口数量、人口密度、）2）

191、 教育（主要包括：教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。）四、 交通架构 （要求附 主要交通线路图）1） 公交系统（线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明。）2） 铁路系统（线路、年运旅客数量、城市交通作用等方面。）3） 高速公路（包括：公路构架、公路通车里程、公路密度、城市交通作用等。）4） 港口（航线、吞吐量等）5） 机场（基本情况）小结：要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。第四章 某某城市经济1、 经济状况（首先，综述城市经济发展情况，包括GDP总值，突出产业等

192、。可以附近几年城市GDP的图，列举重点创收企业等。）企业名称公司主营项目名称公司主营项目a) 产业结构（近几年产业结构的变化图，附加分析）b) 特色产业描述（主要辅证上面三产结构的变化发展情况。）c) 人均生活水平（是区域市场购买力的主要支撑点。）d) 城市居民的消费结构（附图并说明、分析如：）某市的恩格尔系数为 %，属于富裕地区，其房地产方面e) 区域特色产业（主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析）第五章 某某城市规划（以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划。）1、城市总

193、体规划2、经济规划3、市政规划4、房产规划5、本项目所在区域的规划第六章 房产发展一、 发展历程（主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期。）二、 上年度市场分析（一） 价格（包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等。可以附图）（二） 房地产投资情况（各类型开发的投资比例图及分析。）（三） 新开工结构（各类型产品新开工面积统计图及分析）（四） 房产供求（销售面积和竣工面积的比较图及分析。此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。）（五） 安居工程（包括：安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。）（六） 二手房市场（包括城市

194、和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。）二、 本年度以来市场分析（同上年度分析内容第六章 区域住宅市场基本特点一、A城区总述：城区地产开发状况（1） 成熟小区情况统计分析A、部分成熟小区建筑形式及入住情况采样名称规模建筑形式建成年代居住群体入住率分析：B、部分成熟小区价格及户型采样名称面积（单位）主力户型售价 （元/）租价（单位 元/年）分析：（2） 在售楼盘情况A、楼盘概况名称开发商代理商占地面积（）规划面积（）容积率 绿化率（%）建筑形式分析：B、楼盘户型价格分析名称面积范围 （）主力户型装修单价范围 （元/）总价范围（万元/套）分析：

195、C、楼盘配套分析名称内部配套外部配套分析：D、楼盘定位分析名称定位客源分析：二、B城区同上第七章 区域市场专项分析一、 潍坊商业市场专向分析（一）总体商业市场动量变化以及需求趋势1、 上年商业消费及需求市场特点分析（二）上年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘点1、 商业供给量状况分析2、 上年度潍坊城区销售比较（三）潍城区整体商业环境分析（四） 奎文区域商业环境分析1、 商业氛围2、 商业设施的规模和档次3、 商业设施的规划设计4、 商品的种类和档次5、 消费群的构成6、 个案分析位置奎文区四平路建筑面积开业时间售价主力户型商业经营规划（地下1层至地上3层为购物广场，4至9层为商务中心）-1

196、层：1层2层物业管理相关收费卖点优惠政策其它备注分析：小结：二、 别墅专项分析（一）城区现有在售别墅项目汇总统计名称别墅规模别墅容积率 绿化率（%）建筑形式面积范围 （） 价格（万元/套）（二）区域别墅项目特点分析建筑形式： 户型面积： 小区建筑参数： 价格： 小区景观分析： 小区内部配套： 别墅建筑特点： 户型特点： 别墅定位： （三）市场机会点：第八章 客户问卷调查分析（会根据项目不同情况设计问卷调查内容，回来后对各项进行统计，并根据统计结果说明问题。分析时要根据问卷的内容对提出问题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。）第九章 本项目分析项目周边配套图一、项目地理位置及物理环境分析1、地

197、理位置及经济指标“N 地块”地理位置及经济指标位置 区位总用地面积总建筑面积规划性质容积率建筑覆盖率绿地率室外停车位别墅总栋数3、 地块物理条件1）地块形状： 2）地块角度： 3）地块高度： 4）地基状况： 4、地块环境（总体特点的描述。）二、 项目配套分析：（评分标准：5达到理想状态;4高于正常水平；3正常水平;2低于正常水平；1远低于正常水平。） 满分： 距离衡量内容理想状态现状评分权重得分15分钟步行活动范围公交车7辆，可达市内主要功能区便民购物场所超市、市场距离千米以上银行、邮局必要的银行、邮政设施医疗机构小区周围，中等规模值得信赖学校中、小学齐备。 幼儿园正规、大型双语幼儿园餐厅一定

198、规模的中高档餐饮群广场休闲场所距离适中15分钟车程活动范围大型购物、休闲区大型休闲、购物中心场所 功能服务区高档酒店（4星）、美食街、电信大厅银行、邮政多家银行业务办公厅、邮局大型医院大型医院，值得信赖学校有重点中小学校书城大型书城、图书馆体育活动中心大型体育活动中心主要市政职能部门主要市政职能部门基本齐全注：权重及评分标准根据常规的消费者抽样调查统计所得；需要时会根据项目不同情况，确定目标消费群后，做针对性调查。分析：三、 项目SWOT分析项目优势分析项目劣势分析项目威胁分析项目机会点建议第十章 项目建议一、整体建议（主要包括：根据机会点，总述小区整体规划、产品、总价款、目标客户群体等的综述

199、。）二、 具体建议 1、 定位2、 目标客户人群3、 小区规划4、 景观规划5、 产品设计6、 配套设施7、 销售策略8、 广告投放第七部分 房地产相关的法律、法规中华人民共和国城市房地产管理法第一章 总 则第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理， 应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基

200、础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。第二章 房地产开

201、发用地 第一节 土地使用权出让第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第八条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定 ，报国务院或者省级人民政府批准。第十一条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的

202、每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。第十四条 土地使用权出让，应当签订

203、书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第十六条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金 ，土地使用者并可以请求违约赔偿。 第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的

204、同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿 。第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，

205、除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 第二节 土地使用权划拨第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政

206、府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。第三章 房地产开发第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但

207、是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第二十七条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十八条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资

208、本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目

209、建设。第四章 房地产交易第一节 一般规定第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。第三十五条 房地产转让、抵押，当事

210、人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第二节 房地产转让第三十六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十七条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支

211、付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房

212、地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的 剩余年限。第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让 合同，相应调整土地使用权出

213、让金。 第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 第三节 房地产抵押第四十六条

214、 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。第五十一条 房

215、地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 第四节 房屋租赁第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第

216、五十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。 第五节 中介服务机构第五十六条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的服务场所； （三）有必要的财产和经费； （四）有足够数量的专业人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执 照后，方可开业。第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 第

217、五章 房地产权属登记管理第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并 颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由

218、同级人民政府更换或者更改土地使 用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过 户登记。第六十二条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认 和变更，分别载入房地产权证书。 第六章 法律责任第六十三条 违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的

219、，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。第六十四条 违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收 违法所得，可以并处罚款。第六十五条 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以

220、并处罚款。第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。第六十九条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。第七十条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充

221、规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。 第七章 附 则第七十一条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法。第七十二条 本法自年月日起施行。城市私有房屋管理条例第一章 总 则第一条 为了加强对城市私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，发挥私有房屋的作用，以适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，特制定本条例。第二条 本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋。前款私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。第三条 国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单

222、位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。城市私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益、损害他人合法权益。第四条 城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人予以妥善安置。被征用拆迁房屋的所有人或使用人应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。第五条 城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地产管理机关（以下简称房管机关）依照本条例管理。第二章 所有权登记第六条 城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所

223、在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。第七条 办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件： （一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸； （二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证； （三）受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证； （四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证； （五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证； （六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产

224、单或分割单和契证； （七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。第八条 严禁涂改、伪造城市私有房屋所有权证。遗失城市私有房屋所有权证，应当及时向房屋所在地房管机关报告，申请补发。第三章 买 卖第九条 买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。第十条 房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。第十一条 房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个

225、月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。第十二条 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。第十三条 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。第十四条 凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关。第四章 租 赁第十五条 租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。第十六条 房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定

226、的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。第十七条 承租人需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。第十八条 出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾公共利益的原则，共同合理使用和维护。第十九条 修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。房屋

227、出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。第二十条 租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。第二十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同： （一）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的； （二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的； （三）承租人累计六个月不交租金的。第二十二条 机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。第五章 代 管第二十三条 城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或

228、其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。代理人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。第二十四条 所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管。前款代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失的，房管机关不负赔偿责任。第二十五条 城市私有房屋所有人申请发还由房管机关代管的房屋，必须证件齐备、无所有权纠纷，经审查核实后，才能发还。第六章 附 则第二十六条 各省、自治区、直辖市人民政府可根据本条例，结合本地区具体情况，制定实施细则。第二十七条 本条例由城乡建设环境保护部负责解释。第二十八条 本条例自发布之日起施行。城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国

229、国务院令第78号（1991）第一章 总则第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。第二条 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条件。第三条 本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人包括（代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。第六条

230、国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门（以下简称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。第七条 县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励。 第二章 拆迁管理一般规定第八条 任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限

231、。第九条 当地人 政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。第十条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第十一条 拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以

232、上地方人民政府批准后，方可办理。第十二条 在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。第十三条 补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。第十四条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管

233、部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。第十五条 在房屋拆迁公告从容不迫 或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。第十六条 法律、法规对拆迁使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。第十七条 房屋拆

234、迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。第十八条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。 第三章 拆迁补偿第十九条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。第二十条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算

235、。第二十一条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。第二十二条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。第二十三条 以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第二十四条 拆除出租住宅房屋，应当实行产权调

236、换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。第二十五条 拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。第二十六条 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除没有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债

237、务后，方可给予补偿。 第四章 拆迁安置第二十七条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。第二十八条 对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。第二十九条 拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。第三十条 拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根

238、据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积（以下简称原面积）安置。对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。增加安置面积的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第三十一条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第三十二条 拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提

239、供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。第三十三条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置补助费。由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起当付给临时安置补助费。第三十四条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。第五章 罚则第三十五条 对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款： （一） 未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的； （二） 委托未取得房

240、屋拆迁资格证书的单位拆迁的； （三） 擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。第三十六条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可处以罚款。第三十七条 被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。第三十八条 本条例中所规定的罚款，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。罚款全部上缴国库，任何单位和个人不得截留、分成。第三十九条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决

241、定不服的，可以在接到决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第四十条 辱骂、殴打房屋拆迁主管部门工作人员，阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚法规的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第四十一条 房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第六章 附则第四十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本条例制定实施细则。第四十三条

242、 本条例由国务院房地产行政主管部门负责解释。第四十四条 本条例自1991年6月1日起施行。城市商品房预售管理办法第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，制定本办法。第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产

243、管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得商品房预售许可证。第七条 开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）开发经营企业的营业执照； （二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件； （三）工程施工进度计

244、划； （四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的以上的证明材料； （五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图； （六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和 资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的日内核发商品房预售许可证。需向境外预售的，应当在商品房预售许可证上注明外销比例。第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批

245、准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。第十条 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。第十一条 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。第十二条 预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。第十三条 开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以

246、罚款。 （一）未按本办法办理商品房预售许可证的； （二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的； （三）未按规定办理备案和登记手续的。第十四条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第十五条 本办法由建设部负责解释。第十六条 本办法自年月日起施行。解读建设部、国家工商总局商品房买卖合同示范文本 商品房买卖合同（合同编号：）合同双方当事人： 出卖人：_ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 企业资质证书号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 委托代理人：_地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 委托代理机构：_ 注册地址：_ 营业

247、执照注册号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 买受人：_ 【本人】【法定代表人】姓名：_国籍_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_ 地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 【委托代理人】【 】姓名：_国籍：_ 地址：_ 邮政编码：_电话：_ 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：释义本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。本条款提示点：1、出卖人的主体资格我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主

248、管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品房买卖合同，违者订立的合同无效。2、买受人的主体资格（1）、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，（2）、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效（已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外）；B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，（3）、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约，（4）、夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫

249、或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。3、出卖人委托代理机构近年来，开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下，应当将代理机构的名称列入本合同，并如实填写。这样，既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据。出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。

250、该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。_。释义本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权。本条款的提示点：1、开发商土地取得方式一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地（出让）或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地（转让）。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地（划拨），如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发；非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地

251、产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发。2、土地使用年限根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日；经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。4、开发商必须拥有国有土地使用权证方可申请商品房预售资格

252、。因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号外,更有必要查阅开发商持有的国有土地使用权证。着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金（未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有临时国有土地使用证而非国有土地使用证）；二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款（以土地作为抵押物办理贷款的，国有土地使用证上往往作备案登记）。第二条 商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。_。释义本条是对商品房销售的描述。本条款提示点：1、期房与现房的比较期房即预售商品房，

253、是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。期房相对于现房，具有下列特点：优势：（1）、期房一般较现房便宜；（2）、期房的选择空间较现房大；（3）、随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升。劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。2、商品房预售许可证的法律效力最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未取得商

254、品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”3、商品房销售的其他依据一般来说，开发商除获得商品房预售许可证外，还应具备下列证件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证即俗称的“五证齐全，方可预售”。房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第_【幢】【座】

255、_【单元】【层】_号房。 该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。_。_。释义本条是对合同标的物的详细描述本条款提示点：本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意。1、商品房的用途与房屋结构这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此，购房人在选购房屋时应

256、当加以落实。商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。2、层高净高层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高层高-楼板厚度。购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。3、阳台阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行建筑面积计算规划的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。该套商品房建筑面积套

257、内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积套内建筑面积套内使用面积+套内强体面积+阳台面积 第四条 计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。4、_ 。释义本条是关于商品房计价方式与价款的约定。本条款提示点：1、计价方式的改革多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品

258、房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。2、购房人应注意商品房“价外价”问题个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。第五条 面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑

259、面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）_；（2）_；（3）_；（4）_。 2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面

260、积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积 面积误差比=100%合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。释义本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。本条款的法律依据：建设部商品房销售管理办法第二十条规定： 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约

261、定的，接以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3 以内（含3 ）部分的房价款由买受人补足；超出3 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 以内 （含3 ）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积合同约定面

262、积 面积误差比-100 合同约定面积 本条款提示点：1、面积确认标准本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。3、自行约定的方式基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按商品房销售管理办法的规定

263、签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：（1）、买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补；（该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达120平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决）（2）、正负3内实施多退少补，多于3部分按原单价打折计算房价；少于3部分按原单价上浮一定比例退还房款；（3）、将办法规定的临界点3调整为临界点5；(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益)（4）、总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定

264、面积发生差异，均按约定总价计算房款。（对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。）相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障。第六条 付款方式及期限。买受人按下列第_种方式按期付款：1、一次性付款_。2、分期付款_。3、其他方式_。释义本条是对付款方式及付款时间的约定本条款

265、提示点：1、一次性付款（1）、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付9095的购房款，留存510的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。（2）、开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求。2、按揭付款（1）、按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购

266、房人只是按与银行签订的借款合同逐月向银行还款而已。（2）、按揭付款方式所产生的法律关系：A、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；二是购房人与银行之间的借款合同关系，B、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系；二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系（有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保）；三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。（3）、按揭付款条款在签约时属

267、于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订借款合同，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成商品房买卖合同不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除商品房买卖合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等。（4）按揭付款方式后续法律问题A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法

268、实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行；B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止；二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任。按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外。如果

269、银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身商品房买卖合同所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失。第七条 买受人逾期付款的违约责任。 . 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理： 1.按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在_日之内，自本合同规定

270、的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2. _。释义本条是对购房人逾期违

271、约金责任进行约定的条款本条款提示点;1、逾期付款违约责任分析逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约。构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金；构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失。基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定；出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解

272、除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权。因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整。3、逾期付

273、款违约金标准的设定最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定

274、。结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的130。设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。同期银行贷款利率标准：1996年5月16日前：每天万分之三，年利率为10.95%;1996年5月17日-1999年1月29日的每天万分之五，年利率为18.25%;1999年1月30-2000年11月21日的每天万分之四，年利率为 14.6%；2000年11月22日-2005年3月16日的每天万分之二点一，年利率为7.665%；2005年3月17日至今，在贷款合同中签订的贷款利率水平

275、上加3050。个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率5.508%来计算： 1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元.1/100001.05元(计算公式为：月还款额万分之二点一)。也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元。2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%（130%）365至5.508%（150%）365，为1.96元2.26元。对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳0.98元，最多则为1.13元。第八条 交付期限。 出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本

276、合同约定的商品房交付买受人使用： 1 该商品房经验收合格。 2该商品房经综合验收合格。 3该商品房经分期综合验收合格。 4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5. _。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的； 2、_ 。释义本条时对合同标的物交付时间的约定，同时约定了交付的房屋应具备的条件。本条款提示点1、如何理解四项条件所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织工程验收的主体是开发商本

277、身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案。对购房人而言，如果选择的是该条件，开发商只需要获得建设主管部门发出的竣工验收备案证即满足交付条件。该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理新建住宅交付使用许可证（全国各地对此法律文件的名称有

278、所区别），待建设主管部门颁发许可证书方才满足交付条件。2、对于各条件的选择站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满足交付条件，这本身也是法定的最低条件，我国建筑法、合同法均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用。站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能。北京市新版北京市商品房预售合同示范文本对本条进行修改，具体如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第 项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供住

279、宅质量保证书和住宅使用说明书。 1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表； 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书； 3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明； 4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件； 5、_； 6_7_ 。 广州市于2004年7月1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的矛盾由来已久，一些购房人在收楼时严格按广州市商品住宅建设项目验收管理办法规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证。但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全

280、部开发前，根本不可能拿到“综合验收”通知书。因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜。广州市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响。因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据。3、开发商据实延期条款（1）、不可抗力仅指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。不可抗力的条件

281、是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款，即使是在2003年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不可抗力”的理由。（2）、其他免责事由对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责。中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的合同范本中提出一个条款：“非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房

282、时告知买受人即可据实予以延期交房。” 中消协对此的点评意见是：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险

283、转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的， 合同继续履行，

284、自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之 日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于 第（1）项中的比率）的违约金。 2、_。 释义本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定。本条款的提示点：1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的。司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款

285、的同期银行贷款利率还要高的多。笔者在2002年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按长沙市价格认证中心出具的估价报告体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在3倍的差别。2、从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等。如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等。3、开发商逾期交房构成合同解除需要承担的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除商品房买卖合同的，开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行。第十条

286、规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内， 书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）_； （3）_； （4）_； （5）_； （6）_； （7）_。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人已付款退还给买受人，并按 _利率付给利息。买受人不退房的，应当与

287、出卖人另行签订补充协议。 释义本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定。本条款的提示点：1、本条款的法律依据为商品房销售管理办法第二十四条的规定，该条款为：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的

288、，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”2、本条所谓的规划、设计变更包括法定变更和约定变更两种。法定变更是指商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的变更；约定变更是指合同双方当事人在合同中明文约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更。如开发商将原设计应用的现浇楼板改为预制楼板，将原设计使用的隔音材料改为非隔音材料等。但是有的规划、设计事项在原合同中没有约定，并且不影响商品房的质量和使用功能的，如开发商将原设计的普通电话线预埋变更为加装以太网预埋，电线杆位置变更等，开发

289、商可以不通知购房人。3、购房人的权利限制条款：本条要求购房人在接到开发商变更通知之日起15日内作出要求退房的书面回复，逾期未回复的，视为接受变更。这就涉及到一个重要期间的证据问题，建议（1）开发商在通知购房人时，必须书面通知各购房人，而且必须要求各购房人书面签收通知并注明签收时间，对不作书面签收的购房人，应采用公证送达的方式予以证据保全；（2）购房人在书面回复开发商时，亦同样要求开发商书面签收并注明签收时间，对不作书面签收的开发商，应采用公证送达的方式予以证据保全。4、“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”是一个法律白条。这类语句使用在一份全国适用的示范文本中，有失起草者的基本水准

290、。试问，在已经出现危机或者纠纷的情形下，作为弱势群体的购房人还有能力“应当”与开发商达成新的补充协议。因此，这一句话完全可以视为没有。第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋 交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： _。 释义本条是对商品房交接程序的约定。本条款的提示点：1、 开发商交付房屋的

291、标准：房屋达到交付使用条件住宅质量保证书住宅使用说明书本条的规定较本合同第八条的规定严格。如当事人在第八条中约定商品房经验收合格即满足交付条件，但由于本条款的存在，开发商在交房时就不能仅仅满足竣工验收一项条件，而应满足更全面的“房屋达到交付使用条件”。在长沙市去年的一个案例中，某楼盘因为在交房时未能取得消防验收而被法院裁决延期交付房屋，判令给付购房人逾期交房违约金。2、住宅质量保证书：住宅质量保证书是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工

292、验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。3、住宅使用说明书：住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：（1）、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位

293、；（2）、结构类型；（3）、装修、装饰注意事项；（4）、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；（5）、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）、门、窗类型，使用注意事项；（7）、配电负荷；（8）、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。 4、 购房人不接受房屋的特殊约定：在各个楼盘交房的过程中，存在一个普遍现象，就是部分购房人消极对待接收房屋。原因有很多，如购房人对房屋的某处质量问题提出异议、购房人不愿按期支付购房尾款或维修基金、购房人不愿签订物业管理服务协议等等。如果购房人在没有正当理由的情形下拒绝或者消极对待接受房屋，就会给开发商造成被动。因此，一般情况下，有经验的开发商会在本条款的空格处加上一句常见的约定：“入住通知送达七日内未接受房屋的，从第八日起视为房屋已经如约交付，房屋的风险归买受人承担，房屋的物业管理费及其他相关费用也由买受人承担。”第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖 人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。_。释义本条是对商品房