1、南山 三食六巷 6月中国.合肥滨湖宝文Mall项目介绍LOGO目录1、项目区位基本情况2、项目定位3、业态定位及规划4、项目核心竞争力阐述项目区位基本情况1.1 项目基本情况1.2 SWOT分析1.3 项目目标及发展方向1.1.4 项目基本情况（地块区位）同兴路滨河东路迎宾西路马槽河S319外经大道【地块区位】地块处于汤池镇的中心区，滨临S319省道和马槽河、与金孔雀度假村一路之隔，是小镇的商业中心。p地块区位：地块位于小镇核心区，毗邻镇政府和金孔雀度假村，区位优越；p地块交通：地块濒临城市主干道S319和外经大道，对外交通方便；p地块四至：北至：S319省道，西至：滨河东路，南至：迎宾西路，
2、东至：外经大道绿化带；p同兴路将地块分为南北两部分。本案对一期地块（A地块三角区域）进行规划，总 用地面积67877，约102亩p地块现状：毛地，正在拆迁，内部有商业区、居民区、安置区、农庄和农田；p滨河东路：小镇的配套商业，人气较旺，有集市和菜市场；p同兴路桥：小镇的车站所在地，承担对外交通功能；p地块建设：地块包含商业区、住宅区和安置区以及安置商业。p地块资源：马槽河是目前地块主要的景观资源，地块内古建筑和古迹较少。A地块1.2 SWOT分析S SW WO OT T丰富的旅游资源区域有一定的知名度和游客基础镇上人口和规模的支撑项目的体量和可发展空间合肥都市休闲需求相对不足项目距离70公里地
3、块内部环境复杂合肥经济圈能级的提升汤池旅游结构的调整和转型合肥城市的南向发展合肥优质旅游产品供给不足政策不确定性周边竞争产品【项目宜采用SO战略】抓住目前合肥优质旅游产品供给不足和汤池旅游结构更新的机会，抢占市场先机，打造标杆利用优势温泉资源，丰富旅游产品体系，延生产业链，满足游客的旅游休闲需求通过旅游配套完善镇区的生活配套，满足本地人的商业需求1.3 目标及发展方向【发展目标】以美食文化为核心，新增集散功能，将“徽乡食镇”打造成为汤池旅游的阶段引擎，推动汤池旅游的全面发展以及旅游产业的整合。美食文化特色美食文化是“三食六巷”的发展核心要素，以安徽特色小吃为主，复合民俗文化、休闲、娱乐等多业态
4、于一体的主题性美食公园。集散功能集散中心开发完成后，将汤池整个旅游产品线串联起来，形成标准化、全面化的管理体系，为游客提供统一的管理引导服务。三食六巷汤池新风貌的展示窗口，对汤池旅游资源的更新和补充，将整合汤池的旅游资源，带动更大的旅游发展，成为合肥乃至安徽的旅游城市名片。汤池旅游汤池旅游的全面发展，改变现有的“泡温泉”为主的单一的产品结构，提升“住、娱”旅游产品要素，增加“吃、游、行、购”相关产品，实现汤池地区产业一体化发展。项目定位2.1 项目整体定位2.2 项目形象定位2.3 项目功能定位2.4 项目客群定位2.5 项目业态定位2.1 项目整体定位【整体定位】塑造都市休闲标地，提升都市文
5、化休闲价值。都市48小时休闲度假目的地庐江县业态全面升级示范区，文化商业旅游综合体2.2 项目形象定位【形象定位】以安徽民俗美食文化为主题，汇聚皖南、皖北、皖西各类风情元素，观安徽民俗、品民间美食、看最美汤池。安徽文化休闲安徽美食休闲民俗文化体验新卖点：优雅、闲适、从容的小镇生活新体验：文化休闲、小镇度假大旅游：商务、旅游、与生活的融合大休闲：弥补汤池夜产品的不足，打造多彩度假夜生活2.3 项目功能定位（总体）【功能定位】本案作为庐江县文化旅游经济改革的中坚力量，对项目的定位采用创新“四合一”模式，集旅游文化中心、休闲娱乐中心、特色餐饮中心、民宿生活中心四大功能于一体。区域定位旅游文化中心休闲
6、娱乐中心特色餐饮中心民宿生活中心商业功能温泉、爱情、三国等多文化体验休闲娱乐、商业一体化汇集安徽省内及周边地区知名特色小吃，打造徽派美食公园，增加人气体验城镇民居生活服务客群外地游客本地居民外地游客本地居民外地游客本地居民外地游客2.4.1 项目客群分析（需求分析）本地居民需求分析外地游客需求分析A.零售需求 本地居民的购物需求外溢明显，当地缺乏品牌专卖店和百货店，大型综合型购物场所缺乏。B.餐饮需求 缺少可以办理大型宴会的地方，生日宴会、婚宴和答谢宴会等需求无法满足。C.休闲娱乐 镇区休闲娱乐场所匮乏，居民休闲需求无法得到满足。D.交通 目前镇上还没有车站，只有两个站点，一个在同兴桥上，一个
7、在昌盛路上，居民需要一个交通集散中心。A.游客特征 现有游客以团队会议游客为主，主要为政府及企事业单位的工作人员。受教育程度较高，关注生活品质。B.游客反映 游客普遍反映体验性和游乐性的产品太少，宾馆接待设施过于陈旧，地方缺少特色餐饮，夜间娱乐设施不足。2.4.2 项目客群分析（旅游特征）【90后学生】有钱、有暇、有需求，是合肥休闲客户群的主力，关注环境氛围，特色美食和特色游乐活动，期望体验性强的产品，普遍喜欢主题游乐和文化型的旅游景点。【25-30岁】无小孩的人群旅游需求旺盛，消费能力较高，偏好美食和主题游乐，希望景区能够提供复合型的旅游产品。【30-35岁】创业的老板休闲需求主要体现在交际
8、的需要，公司工作人员，基本上以孩子为重点，频次高，但单次消费低，偏好适合孩子游乐的场所，旅游景点关注安全性。【35-45岁】人群需求出现两极分化，男性以朋友交际需求为主，休闲产品偏好运动休闲型和娱乐型，而女性更加重视孩子的培养，以孩子为旅游度假休闲的第一选择。【45-60岁】人群差异较大，高端商务人士喜欢静态修养性的旅游产品，关注住宿；而普通人群更加偏好山体观光或乡村休闲类的旅游产品。【60岁以上】偏好静态文化型的旅游产品，旅游频次不高，基本为单位或者社团组织，消费水平低，基本上不是项目的主力客户群。人群特征年龄结构需求特点消费习惯人群规模消费能力潜力型青年学生16-24岁注重时尚、艺术和体验
9、，对品质要求不高，对价格较为敏感主题游乐、特色餐饮、时尚艺术创意店铺、KTV50-60万100-300刚毕业，家里有一定条件的本地人实力型年轻一族（无小孩）25-30岁 注重时尚、体验和环境、重视品质特色餐饮、主题游乐、休闲场所、小资店铺80-120万200-500公司白领、年轻创业者和初级公务员男性群体30-35岁喜欢运动、重视健康，对环境和品质要求并不高大众餐饮、运动场所、周边农家乐300-500中高收入的家庭型客户30-45岁 注重孩子的教育和成长儿童游乐场、体验中心、植物园、动物园等、休闲的场所300-500女性一族（太太、本地有条件的年轻女性、女强人）25-35岁注重时尚、关注品质，
10、对环境要求较高，有强烈的购物需求小资店铺、静吧、奢侈品店、美容会所500-2000中坚型35-45岁的企业中高管、私营业主、公务员35-50岁圈层消费为主，喜欢高端氛围的消费场所、关注私密性、重视品质高档餐饮和文化娱乐场所、静态修养型场所3-5万2000+经济型两口之家、私营小业主、城市普通工人45-60岁经济实用，对环境氛围和品质要求不高大众型餐饮、城市休闲公园、周边农家乐50-200消极型60岁以上的退休老人以及城市中低收入者60+40-60岁日常的生活需求普通餐饮、衣着和家用消费100-2.4.2 项目客群分析（旅游特征）项目客户圈层图核心客户边缘客户重要客户核心客户核心客户年轻一族、青
11、年学生和女性客户重要客户重要客户家庭型客户和商务圈层客户边缘客户边缘客户城市经济型人群和老年人2.4.3 项目客群定位40岁以下的中青年客户是我们项目的主力客户群。2.4.3 项目客群定位【青年人群】特色餐饮和特色的主题活动是吸引他们的重点，清新、文艺的景区氛围是他们喜欢的关键。【商务客群】传统的宴请和商务娱乐招待开始萎缩，心灵上的交流需求上升为首要的需求，关注度假区的环境，对住和饮食上要求较高，配套上希望有一些文化体验的东西。【女性群体】合肥的女性有着超高的消费能力和欲望，特色餐饮对女性吸引大，女性的产品（SPA、美容）也具有较强吸引力，购物只能作为辅助型的需求。【家庭群体】小太阳家庭需要一
12、些主题游乐色彩的游乐设施，大太阳家庭希望能有一些夏令营这样的一些能够增长知识和素质提升的设施。业态定位及规划3.1 业态定位3.2 业态配比3.3 功能区分3.4 美食街（内街）业态规划3.5 美食街（外街）业态规划3.1 业态定位【业态定位】形成以特色美食、民俗体验、文化休闲、创意零售、主题客栈为主要业态结构，打造合肥首席以民俗文化体验为特色消费的目的地。【特色美食】汇集安徽及周边地区知名特色小吃，打造徽派美食公园，增加人气；引入本地知名大型餐饮和外地餐饮品牌，对本地餐饮业态进行升级更新。【文化休闲】温泉文化、爱情文化、三国文化、农耕文化体验；体验滨水休闲娱乐业态，如温泉美容养生、茶馆酒吧、
13、KTV等。【主题客栈】打造文化主题客栈，提供便捷住宿服务；以商墅形式整合成民宿客栈【创意零售】汤池特色手工艺品、小型农产品作坊零售店等；为外来游客提供旅游纪念品，为本地游客提供土特产。【业态配比】A地块一期主要以安徽民俗文化产品为主，辅助以国内名优产品和衍生品，业态配比建议为：合肥资源约占15%，庐江资源约占70%，省内其他资源约占10%，全国知名特色5%餐饮占比65%，名俗人文占比15%，特色精品展示占比10%，茶馆占比5%，其它5%3.2 业态配比3.3 项目功能区分汤池博物馆温泉博物馆，以及汤池历史文化馆、展示区。美食公园以小吃街为核心街区，带动创意零售区、主题客栈区等业态的发展。滨水休
14、闲区马槽河滨水休闲娱乐区，主要设置休闲餐饮，休闲娱乐等业态。综合商业区主要服务旅游客群，兼顾本地消费客群的综合商业区，综合业态。集散中心主要提供游客集散，游客咨询服务等功能。特色零售区主要服务旅游客群，以销售特色手工艺制品、特色明信片等为主的零售区域。3.4.1 项目美食街（内街）业态规划中心广场【中心广场】为项目的中心区域，借助平台展示汤池历史文化，为游客及本地居民提供户外休闲场所，可举办各类演艺活动、民间艺术表演、也是游客休憩中心。3.4.2 项目美食街（内街）业态规划小吃街【小吃街】网罗安徽区域内各地约100多家美食小吃，开创安徽特色美食“一铺一品”小吃街，规划小吃面积约3594.61。
15、3.4.3 项目美食街（内街）业态规划手工作坊【手工作坊区】主要展现菜油、米酒、豆腐的制作工艺，以及当地的特色文化，规划面积约353.16。3.4.4 项目美食街（内街）业态规划创意零售区【创意零售街】规划面积约1150.31，以轻餐类、创意零售为主，如面包房、奶茶店、创意书画、精品店、手工艺品店等。3.4.5 项目美食街（内街）业态规划主题客栈、酒楼【主题客栈、酒楼】主要为游客提供当地特色的客栈住宿，以及地方品牌餐饮。3.4.7 项目美食街（内街）业态规划茶馆【茶馆】分为清茶和浑茶两类，茶馆建筑形式以庭院式为主，游客可以在此地品茶，棋牌活动等，规划总面积约780。3.5 项目美食街（外街）业
16、态规划（暂定）汤池博物馆综合商业区特色零售区集散中心3.5.1 项目美食街（外街）业态规划汤池博物馆【汤池博物馆】由温泉博物馆和小镇历史文化展馆两部分组成，二者形成良好的互动延伸，运用现代科技提升项目的文化品质感，总建筑面积约2400。3.5.2 项目美食街（外街）业态规划滨水休闲区【滨水休闲区】规划总面积约10300，为小吃街游客提供延时消费区，主要业态为酒吧、养生休闲、茶馆等。游客可以在此地观赏马槽河景观，体验安徽特有的休闲生活。3.5.3 项目美食街（外街）业态规划特色零售区【特色零售区】主要面向外来游客，总面积3420，以销售特色手工艺品为主，与小吃街形成互补差异经营。3.5.4 项目
17、美食街（外街）业态规划综合商业区【综合商业区】规划总面积11830，以快捷酒店、茶餐吧、餐饮、配套服务等业态为主的综合商业区。通过引入多样化的餐饮类型、多档次的餐饮品牌，为外来游客提供综合式的商业服务，同时也兼顾本地消费者。3.5.5 项目美食街（外街）业态规划集散中心【集散中心】游客服务中心在本身功能的基础上融入景区咨询服务中心的功能，分为中心大厅、游客咨询中心和停车场三个部分。项目核心竞争力阐述4.1 项目核心价值支撑4.2 项目核心竞争力4.1 项目价值支撑区位唯一性体量规模性功能复合性资源整合性效益社会性在庐江汤池地区无集中性的城镇商圈中心，因此本案在区域具有唯一性。本案在体量规模上具
18、有独一无二的特性本案具有吃、住、行、游、购、娱6大功能本案集旅游资源/历史文化资源/社会资源/政策资源于一体提升城市形象，打造以安徽文化为主题的城市名片，创造经济增长点五大核心价值支撑4.2 项目核心竞争力零租金快速聚集多产业整合带动文化保护运动模式文化休闲业态复合南山政府肩负整合汤池旅游产业资源的重任，开启“0租金”商业模式，以牺牲租金及销售收益换趣汤池旅游商业引擎的快速模式化。小吃产业通过供应链整合，进一步在汤池境内的农村打造“食材生产基地群”，全面带动农村产业，将农业经济与旅游经济挂钩，形成强产业链条。启动文化保护运动模式，聚集民间、商家、政府、协会等组织的力量保护、宣传、传承安徽民间美食文化（非遗文化），变成全社会关注和支持的文化运动。形成以“特色小吃+休闲旅游+文化体验”的业态发展路径，360度的美食休闲体验，打造人人能享受的“安徽美食公园”。以零租金快速聚集模式、多产业联动、文化保护运动模式、文化休闲业态复合为主要特征，对“徽乡食镇”乃至汤池旅游业起到引擎带动作用。THE END欢迎各位光临南山 三食六巷！
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