郑州地块市场调研报告（118页）.ppt

1、1万达郑州（中原路&工人路）地块市场调研报告2n项目属性解读n宏观环境n住宅市场n商业市场n写字楼市场n公寓市场n项目核心营销价值建议n附件市场建议报告提纲市场建议报告提纲3一、项目属性解读一、项目属性解读n项目指标解读n项目在城市中的位置与关系n项目四至n项目周边现状n项目地理属性评估4项目属性项目指标项目属性项目指标规划用地情况规划用地情况n规划用地面积为：11.90万平方米（以实测为准）；总建筑面积：75.50万；容积率：4.99；n规划用地性质：居住用地、商业金融业用地；n用地位置：项目用地位于中原区中原路与工人路交叉口西南角，东临双向2车道的工人路，南临伊河路，西临文化宫路，北临双向

2、8车道城市主干道中原路。土地使用强度土地使用强度n建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算。其中商业金融业建筑面积与居住建筑面积比例为4.7：5.3；n容积率：控制在4.99以内；n建筑密度：不大于54.53；n建筑高度：不高于150米。5n 项目位于郑州市老城区中原区，以居住区为主。中原区位于郑州市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称；区域下辖1个镇，10个办事处，总人口56万；项目所在区域市直单位、高校较多；项目紧邻碧沙岗商圈，碧沙岗商圈是郑州五大商圈之一，是中原区的主要商业活动场所。宗地所在区域宗地所在区域规划定位为大型居住生活区。项目认知项目认知|地理属性地理属性|

3、项目在城市中的位置与关系项目在城市中的位置与关系项目认知项目认知|地理属性地理属性|项目在城市中的位置与关系项目在城市中的位置与关系发展大道发展大道唐唐家家墩墩路路大大 学学 路路陇陇 海海 路路桐桐 柏柏 路路嵩嵩 山山 路路中中 原原 路路伊河路伊河路碧沙岗碧沙岗工工 人人 路路文文 化化 宫宫 路路6中原路是郑州市西区自东向西的主干道，出行便利。中原路是郑州市西区自东向西的主干道，出行便利。项目位于中原路与工人路交汇处，中原路西至西环路、东至郑州市市中心、工人路南至航海路。车行4-6分钟内可抵达碧沙岗商业圈，8-10分钟可抵达火车站及火车站商圈，10-12分钟可抵二七商圈。车行到达西区南

4、北主干道桐柏路仅4-6分钟；步行到达碧沙岗公园、绿城广场仅12分钟左右，到达桐柏路快速公交站点及地铁1号线仅10分钟左右。图中所示。中原路是连接西区与市中心道路的一条纽带，对内对外交通均较为便利。中原路属于双向8车道道路，工人路属于双向2车道道路，周边公交线路密集，如201路、44路、60路、K916路等。项目认知项目认知|地理属性地理属性|项目在城市中的位置与关系项目在城市中的位置与关系发展大道发展大道唐唐家家墩墩路路嵩嵩 山山 路路大大 学学 路路陇陇 海海 路路中中 原原 路路郑州市火车站二七商圈碧沙岗商圈桐桐 柏柏 路路工工 人人 路路文文 化化 宫宫 路路伊河路伊河路7宗地所在区域宗

5、地所在区域为西区居住区域，基础配套、生活配套完善。项目认知项目认知|地理属性地理属性|项目在城市中的位置与关系项目在城市中的位置与关系项目位于郑州市西区，以居住性为主的区域，宗地周边教育医疗配套完善。项目周边教育配套：项目周边教育配套：小学：伊河路小学中学：郑州市十九中，郑州市外国语中学 郑州市一中大学：河南工业大学 中原工学院医疗设施：医疗设施：郑州市中医院 协和医院 郑州金笛医院银行：银行：工商银行、农业银行 交通银行、中国银行中原工学院嵩嵩 山山 路路大大 学学 路路陇陇 海海 路路中中 原原 路路桐桐 柏柏 路路工工 人人 路路文文 化化 宫宫 路路伊河路伊河路郑州市一中河南工业大学伊

6、河路小学郑州市外国语中学8项目周边教育资源，紧邻西区碧沙岗公园、绿城广场；生活氛围浓厚、生活配套成熟。项目认知项目认知|地理属性地理属性|项目四至项目四至 项目四至：东：工人路 南：伊河路 西：文化宫路 北：中原路 项目周边市政单位及高校居多，如郑州市市委、市政府、城市规划局；项目周边云集了中原区优势教育资源，如伊河路小学、郑州外国语中学等；项目周边以较老的小区以及部分城中村为主，批发市场、农贸市场分布于项目一侧；项目具有先天的教育资源优势。宗地协和医院市委9周边属于西区大型居住组团，开发强度较高，主要以城中村改造以及棉纺厂改造为主。本项目地块西区开发组团，潜在供应量以城中村改造以及棉纺厂改造

7、为主，未来开发强度大。中原新城项目总建筑面积180万，目前约有140万的潜在供应量；锦艺国际华都项目总建筑面积120万，目前入市体量13万左右。对本案影响较大的项目集中于中原新城、锦艺国际华都以及未来潜在城中村改造项目。项目认知项目认知|地理属性地理属性|项目周边现状项目周边现状嵩嵩 山山 路路大大 学学 路路陇陇 海海 路路中中 原原 路路桐桐 柏柏 路路城开祥和里鑫苑国际城市花园鑫苑景园中苑名都仟禧桃源公寓升龙国际中心长城康桥华城鑫苑国际广场锦艺国际华都中原新城棉纺厂三厂改造伊河路伊河路工工 人人 路路文文 化化 宫宫 路路10二、宏观环境二、宏观环境n宏观经济分析n房地产市场指标分析n土

8、地市场分析n住宅市场分析11宏观环境宏观环境 宏观经济指标宏观经济指标数据来源：郑州市统计局从产业结构上看，呈现“二、三、一”梯次特点，产业结构占比为3.59%：53.39%：43.02%，第三产业和第二产业所占比重相当，二者合计占到GDP的95%以上。郑州市三产业呈现郑州市三产业呈现“二、三、一二、三、一”的结构，产业基础较低的结构，产业基础较低12宏观环境宏观环境 宏观经济指标宏观经济指标数据来源：郑州市统计局n2001年以来，郑州市人均可支配收入保持两位数增长，2008年达到15732元，居于全省首位。郑州市人均可支配收入保持较快增长，在河南省内居于第一位郑州市人均可支配收入保持较快增长

9、，在河南省内居于第一位13宏观环境宏观环境 房地产投资指标房地产投资指标数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局n近年来，郑州房地产GDP一直保持高速增长势态，但2009年投资增长速度明显放缓，6月份开始逐渐恢复增长。n房地产投资在GDP及三产中所占比重分别在10-15%和23-35%之间，对国民经济的贡献很大并保持相对稳定增长态势。n从社会城镇固定资产投资看，房地产随固定资产投资额度的增加而上涨，但2009年的房地产投资的增长幅度下降并没有严重影响到城镇固定资产的投资增长率，这主要与去年以来政府加大基础设施投资力度有关。0909年年1-91-9月份，房地产投资增长速度有所放缓月份，房地产

10、投资增长速度有所放缓14n 经济保持快速稳步增长,居民生活水平显著提高n 城镇居民可支配收入连年保持两位数增长n 施工面积加大，未来将有多个项目入市，市场竞争将趋向更加激烈宏观环境宏观环境 宏观环境综述宏观环境综述15占地面积（平方米）建筑面积（平方米）结构比例城镇住宅491955.471593003.911.9%综合2045990.78560829.549.4%商务金融120785.5464123.322.9%商服115821.07321796.042.8%工业1211811.91742210.829.3%仓储110725.72177161.152.7%科教42745.5149609.251

11、.0%一级市场各类招拍挂土地成交情况一级市场各类招拍挂土地成交情况一级市场成交情况分析一级市场成交情况分析郑州市城中村改造土地为主的供应模式造成综合用地以及住宅用地性质的土地增加。郑州市城中村改造土地为主的供应模式造成综合用地以及住宅用地性质的土地增加。在各类土地供应结构当中，城镇住宅和综合类（住宅、商业、商务金融混合）用地规模最大，合计达到60%左右，其次是工业用地占到近三成。16n供应：急剧下滑。供应：急剧下滑。2008年郑州住宅市场新增供应面积808.29万平方米，同比下降12.16%。2009年1-9月份住宅新增供应面积334.28万平方米，同比下降幅度高达47.2%。受经济下滑预期的

12、影响，08年以来投资开发节奏放缓，导致09年市场供应量骤降，随着销售形势的转好、开发商资金链的有效缓解，开发商未来预期的向好，加快建设步伐的行为，预计未来商品住宅市场供应会逐步回升。住宅市场分析市场供应走势住宅市场分析市场供应走势17n需求：由观望转为积极入市。需求：由观望转为积极入市。从成交来看，2008年商品住宅成交量严重萎缩，比2007年下降31.75%。虽然各楼盘打折促销活动层出不穷，但是整体市场成交量严重不足，究其原因，国际金融危机、国内经济形势下滑及一系列宏观调控政策的影响，导致消费者心理预期发生变化，市场观望气氛浓厚，2008年的楼市成交处于低迷状态。但在08年下半年一系列积极的

13、货币和财政政策的刺激下，房地产市场出现的恢复性增长，尤其2009年3月份以来出现大幅度反弹，刚性需求和投资需求得到释放，1-9月份郑州商品住宅成交量同比增长幅度高达69.93%，月成交量多次刷新历史记录，前九个月销量已经超过去年全年成交水平。但消费需求的提前过渡释放可能影响到明年市场的去化。住宅市场分析市场成交量走势住宅市场分析市场成交量走势18n价格：稳步攀升。价格：稳步攀升。2008年是我国房地产深度调整的一年，一线城市出现了量价齐跌的局面，但郑州作为二线城市，在住宅销量下滑的前提下，房价依然保持（12.44%）增长趋势，2009年在全国市场一片回暖的大形势下，郑州住宅市场也表现出空前的活

14、跃，活跃程度甚至超过2007年历史最好时期，伴随着成交量记录的屡次刷新，住宅价格也一路走高，1-9月份，商品住宅价格同比增长14.31%，增幅较07年有所放缓。从中短期发展趋势看，郑州市房价持续高涨的空间还比较有限。住宅市场分析市场价格走势住宅市场分析市场价格走势19n库存：显著去化。库存：显著去化。截止2008年底，郑州市商品住宅（不含经济适用房）的库存量达688余万方，进入2009年，1-9月份的消化量达681万方，超过去年全年消化水平，而供应量仅有334万方，阶段性供不应求明显，截止到9月底，我市商品住宅库存量下降到了364万方，其中中原区存量为52万方。住宅市场分析库存现状住宅市场分析

15、库存现状20住宅市场综析住宅市场综析u全市商品住宅出现了阶段性的供不应求，但整体仍基本平衡。u08年整体市场成交量处于历史最低点，09年3月份以来市场回暖，成交量多次刷新历史纪录；u经过08年市场的调整期，09年全市商品住宅成交价格一路走高；u商品住宅成交客户仍以首次置业为主，改善型置业以及投资性置业有所上升；u未来全市以及区域供应量较大，未来竞争较为激烈。21三、住宅市场n区域市场分析n区域客户分析n区域竞争关系分析22中原区位于郑州市区西部，是市委、市政府所在地，也是郑州市的老工业区。老工业发展没落，旧厂址和城中村的改造为区域发展注入新的活力。金水区是郑州市面积最大、人口最多的城区；也是省

16、委、省政府所在地，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区。区域具有较强的集聚性，房地产项目众多，市场供求两旺，占据郑州市主导地位。郑东新区是国家确立的四个国家级新区之一，未来发展前景看好。07年至今，商品住宅市场长期处于供不应求状态，价格高位波动，引领全市市场。管城回族区地处郑州市的东南部,是商城遗址所在地，属老城区。处于郑州市东南门户位置有部分新郑、开封、商丘等外地购房客户，未来区域供应主要以城中村改造项目为主。二七区，是郑州市的商贸中心城区。在大型城中村改造项目升龙国际中心的带动下，房地产市场近年发展迅速。郑州市区域概况郑州市区域概况郑 东 新 区二 七 区管 城 区经济技术开发区

17、中 原 区高 新 区金 水 区惠 济区23整体客户分析整体客户分析客户分析客户分析导入客户（居住）区域分布导入客户（居住）区域分布从导入客户（居住）区域的分布来看，以本区域内的客户为主，占比达43%，但其他区域导入客户也占57%，总体看中原区客户仍为主力，但客户来源并不局限于本区域。24n居住现状：西区居民居住户型以二房（居住现状：西区居民居住户型以二房（36%36%）、三房（）、三房（28%28%）为主，）为主，一房（一房（40-5040-50）、二房（）、二房（80-9080-90）、三房（）、三房（130-140130-140）三种户型占比较为突出；居住面积段较为均衡，从）三种户型占比较

18、为突出；居住面积段较为均衡，从50-14050-140平米各面积段所占比平米各面积段所占比例都大致相当，呈多元化的分散特征。例都大致相当，呈多元化的分散特征。客户分析客户分析25影响区域客户购房的因素：首先是价格，其次是地段影响区域客户购房的因素：首先是价格，其次是地段客户分析客户分析26区域客户购房认知途径：首先是亲友介绍，其次是在项目周边居住及工作区域客户购房认知途径：首先是亲友介绍，其次是在项目周边居住及工作客户分析客户分析客客户户认认知知途途径径分分析析0.60.71.52.517.123.623.830.30.05.010.015.020.025.030.035.0网络已购房老客户房

19、展会内部人员或内部人员介绍广告路过周边居住或工作亲友介绍27客户的变化会导致片区新一轮的竞争，而对于中原区来说，这种竞争压力不仅仅来之于内部，周边区域可能会给区域市场带来更大的竞争压力更大的竞争压力。二七区首次、首改客户的分流金水区首次、首改、多改客户的分流竞争关系分析竞争关系分析28经历08年市场调整期，中原区各楼盘表现为几个典型项目的成交，区域内新入市项目较少，随着09年市场回暖的呈现，区域内各楼盘去化较大，促使区域呈现了“零星大盘鼎立”“垄断”市场的局面，而万达项目的入市，无疑使区域竞争更加的激烈。竞争关系分析竞争关系分析29项目竞争关系总结n 万达进驻后，势必点燃片区竞争升级的导火索，

20、区域势必燃起大盘鼎立兵分天下的局面。n 项目所在区域后续客户需求将呈现多元化；n 在客户需求形成差异后，将会面临多方客户分流，区域竞争压力提升；n 区域内大盘鼎立的竞争局面，使项目住宅部分开发初期，本案价格的实现在区域中的引导力并不是太强；随着本案后期商业的运营，将对本案住宅产品及整个区域价值有所提升，加之项目周边市政单位、高校、知名教育资源的云集，项目整体的价值会得到较大的提升，项目后期的产品溢价能力可观。竞争关系分析竞争关系分析30户型建议户型建议产品线产品线房型房型面积段面积段建面配比建面配比套数套数套数配比套数配比首次置业型二房70-807.6%245 10%80-9030.0%858

21、 25%90-10019.2%490 15%首次改善性三房100-12017.0%368 35%120-14026.3%490 15%合计100%2451100%31市场比较市场比较(在售项目在售项目)营销溢价营销溢价均价推导均价推导价格自然增长价格自然增长价格定位价格定位32项目建筑风格建议：项目建筑风格建议：项目名称项目名称建筑风格建筑风格中原新城特德式风格升龙国际中心简约现代锦艺国际华都海派新古典主义锦艺国际华都中原新城裕达国贸项目建筑风格建议项目建筑风格建议周边竞品项目虽然打出德式以及海派新古典主义的风格，但是整体上呈现简约现代的感觉；为了保持项目与周边建筑物的协调性，与项目商业购物中

22、心呈现的现代都市感一致，建议项目建筑风格为：现代简约风格！升龙国际中心33中原新城：规划商业面积28万余，写字楼酒店7万余，引进沃尔玛大型超市，自持80%商业，同时内部配有会所和幼儿园。升龙国际中心：40万商业，除满足日常生活需求，预建立新二七商圈，同时内部配有幼儿园和会所。锦艺国际华都：商业建筑面积10万，规划有九年一贯制学校、幼儿园、保健中心、网球场、羽毛球场、会所。竞品基础配套情况：竞品基础配套情况：项目配套建议项目配套建议项目周边生活配套缺失项：项目周边生活配套缺失项：1、健身、KTV、酒吧、舞厅、桑拿、影院等娱乐设施较少；2、幼儿园缺失；3、周边会所基本没有；项目配套设施建议：项目配

23、套设施建议：1、建议开设会所，会所内容涵盖健身、棋牌室、乒乓球、羽毛球等健身设施；2、建议增加项目影院、舞厅、酒吧等娱乐设施；3、建议在小区内部建幼儿园；34住宅交房标准：住宅交房标准：1、外墙：涂料或瓷砖、面砖2、内墙：混合砂浆3、顶棚：混合砂浆4、地面：水泥砂浆抹面（厨房、卫生间加做防水层）。5、门窗：配入户防盗门，户内预留门洞，对讲单元门；阳台门、外窗为塑钢或铝合金。6、厨房：预留上下水接口；7、卫生间：预留上下水接口8、阳台：地面混合砂浆抹面9、电梯：品牌电梯。10、其他：公共楼梯间墙面及顶棚采用仿瓷涂料，公共楼梯间地面水泥砂浆抹面；户外空调位部分预留；房内未预埋电线管；上水管道均采用

24、PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅单元安装有可视对讲系统；燃气管道安装到厨房。35四、商业部分n全市商业市场供求分析n全市典型商圈介绍n板块商业分析n案例借鉴n商业建议36郑州市商业物业年度表现郑州市商业物业年度表现n09年1-9月，郑州市商业物业首现供不应求，成交均价06年以来首次下滑；n08年以来，供应量下滑态势显著，但成交量持续攀升，商业物业严峻的供过于求态势有所缓解；37供求关系逆转，由08年的供过于求到09年的供不应求，存量去化态势显著；09年5月份以来，板块商业物业成交量上扬之势显著，持续在0.4万平方米以上波动；进入09年以来，区域成交价格大幅波动，谷值屡屡刷新，7月份降至

25、6472元/平方米。西中板块近期商业月度表现西中板块近期商业月度表现1 1：0.540.541 1：1.261.2638一个商圈，四大商业中心一个商圈，四大商业中心西中板块商业市场概况西中板块商业市场概况板块处于郑州市老城区，居住氛围浓厚，商业历史悠久，但业态单一，经营水平低；项目分布不均衡，主要集中在碧沙岗商圈，但受个案拉动，中部、南部商业中心兴起；碧沙岗商圈影响力近年来减弱，新兴的城市综合体项目增多，为区域商业发展带来契机。火车站板块西北板块西南板块桐柏路桐柏路商业中心商业中心碧沙岗商圈碧沙岗商圈陇海路陇海路商业中心商业中心大学路大学路商业中心商业中心裕达国贸裕达国贸商业中心商业中心西 中

26、 板 块39裕达国贸商业中心裕达国贸商业中心中部唯一聚集了世界顶尖级品牌的国际性商场中部唯一聚集了世界顶尖级品牌的国际性商场n 依托裕达国贸高端定位而自发形成的，以福福精品商场为主导，主要经营世界顶尖级品牌服装、服饰、珠宝、玉器等。n 福福精品商场位于裕达国贸的一至三层，目前涵盖品牌40多个，其中Zegna、CERRUTI1881、BURBERRY、MAXMARA等20个品牌是独有品牌，占总数的55%；与饭店、5A级智能写字楼及高级商务俱乐部相配合，有效吸引河南省内、外高端客户，带动周边尤其是工人路沿线高端商业物业的发展。裕达裕达国贸国贸项目项目经营类别经营类别经营品牌经营品牌服饰GIADA、

27、MAXMARA、STIZZOLI、KC、ERMENEGILDO Zegna、Autason、Givenchy、Cerrut 1881、HILARY JO、GOLE、LIANUAN、BURBERRY、Frognie zila、Aquascutum、WAMES、BOGEA SENI、英国潘尼丹伦、LOTTUSSE、Marshield、WOLFORD、PALMERS、TOMMY HILFIGER、RPBERTA DI CAMERINO 名表东方表行、VACHERON CONSTANTIN、ROLEX、Ghopaid、LONGINES、GP、TUDOR、IWC皮具LONGCHAMP、Samsonte、

28、BRAUN BUFFEL眼镜Bg、ANNA SUI、ALVIERO MARTINI、Dior、Duuont、D&G、Vivienne Wetswood、GUCCI、MISSONI珠宝 ENZO瓷器WEDGWOOD、FRANZ、auratic书写工具MONT BLANC西中板块商业市场分析西中板块商业市场分析裕达国贸商业中心裕达国贸商业中心40桐柏路商业中心桐柏路商业中心商业氛围相对浓厚，发展潜力大商业氛围相对浓厚，发展潜力大n 交通便捷，BRT、地铁带动周边交通体系的改造升级。n 成熟的商业项目仅大商新玛特建设路店、思达买和农贸市场，档次相差较大，业态发展不成熟。n 大规模社区商业兴起，如锦艺

29、国际华都、中原新城，而中原新城已成功引入沃尔玛、国美电器、永乐电器等，未来业态将日益多样化，档次将趋于中高端。中原新城中原新城锦艺国际华都锦艺国际华都大商大商新玛特新玛特农贸市场农贸市场项项目目农贸农贸市场市场思达思达买买西中板块商业市场分析西中板块商业市场分析桐柏路商业中心桐柏路商业中心41陇海路商业中心陇海路商业中心潜在供应大，辐射范围将扩大潜在供应大，辐射范围将扩大n 陇海路、嵩山路构筑便捷交通体系，周边有滨河公园、金水河、绿城广场，景观优势显著。n 现成熟的商业项目仅华润万家超市，业态单一。n 烟草公司、电力公司、市直公司等家属院分布在周边，消费潜力大。n 周边城中村改造用地众多，主干

30、道沿线均规划有社区商业，预计后续商业供应量庞大，业态也将多样化。华润万家华润万家于寨于寨西耿河村西耿河村项目项目林山寨林山寨东耿河村东耿河村西中西中板块商业市场分析板块商业市场分析陇海路商业中心陇海路商业中心42大学路商业中心大学路商业中心业态多样，将成为西南部商业副中心业态多样，将成为西南部商业副中心n 近邻火车站商圈，具有良好的商业基础，区域内古玩城、碧波园、金泰城灯饰广场较为成熟，但业态相对单薄，档次较低，华城国际中心的运营有效丰富业态、提升档次。n 商业体量40万平方米的升龙国际中心已成功招商大润发、永乐电器、奥斯卡院线、台湾NOVA等，将协同未来的深国投广场进一步带动该区域商业物业的

31、发展。古玩城古玩城碧波园碧波园金泰城灯饰广场金泰城灯饰广场华城国际中心华城国际中心升龙国际中心升龙国际中心康桥世界城康桥世界城深国投广场深国投广场新家园建材超市新家园建材超市西中西中板块商业市场分析板块商业市场分析大学路商业中心大学路商业中心43在售商业多为临街底商，规模城市综合体的兴起有效地丰富业态、提升档次在售商业多为临街底商，规模城市综合体的兴起有效地丰富业态、提升档次 周边商业项目多为社区底商，临城市干道、满足社区业主自身需求，功能以餐饮、服饰、美容美发等，形式单一，难以聚客，多以销售为主，商业氛围差；优质地块城中村改造带动大型综合体的开发，大体量商业中心纷纷出现，招商和销售相结合，引

32、入国内外商业巨头，显著丰富业态的同时，有效带动档次的提升和人流集聚。西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析44万达商业模式是本项目的核心竞争力，具有全业态和区域辐射性两大特点市场定位市场定位u 全业态规划，步行街u 以项目自身及周边居住人口为核心，辐射整个区域、甚至郑州人口主题设计主题设计邻里中心步行商业街；休闲购物之城；动感娱乐之颠；星级专业化美食【综合服务品牌综合服务品牌】【餐饮娱乐餐饮娱乐】便利走廊社区店、水果超市、书店、精品店 美食天下高档餐饮中心、特色小吃中心【潮流天地潮流天地】SPA生活馆、活力护理健城桑拿、足浴、SPA文化营地书吧、影像店、美容院、美发厅、茶馆、婚庆 梦幻室内娱

33、乐城量贩式KTV、RTV，电玩城时尚名店数码电子、服装、鞋帽、服饰、化妆品业业态态规规划划商业建议商业建议45商业建议商业建议万达可售部分商业街为：商业外街及住宅底商万达可售部分商业街为：商业外街及住宅底商百货楼 工工 人人 路路 文文 化化 宫宫 路路 中中 原原 西西 路路 伊伊 河河 路路步步 行行 街街46客户定位客户定位经营者经营者通过访谈发现通过访谈发现：大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。如果购买商铺，总价如果购买商铺，总价200200万内可以承受万内可以承受；很多经营者会就近开店很多经营者会就近

34、开店，商业核心区的铺能吸引外围商圈经营者进入；郑州市的商铺经营者是项目经营者主要来源郑州市的商铺经营者是项目经营者主要来源业态业态经营者来源经营者来源店铺来源店铺来源精品零售精品零售碧沙岗商圈及周边住宅底商等商铺经营者为主，少量市域范围内的经营者多为租赁少量购买休闲娱乐休闲娱乐市级休闲娱乐场所经营者租赁餐饮餐饮负一到二层快餐为知名连锁快餐经营者，如KFC、麦当劳等。三层主力店餐饮为市级品牌餐饮。租赁商业建议（可售部分）商业建议（可售部分）47商业规划设计的建议商业规划设计的建议一、整体规划布局一、整体规划布局1、商业街划分为主题街区，便于分期分区进行招商和业态的规划。同时这种多中心布局有利于大

35、体量商业的消化。A 区以生活、文教密切相关的商业业态为主：如干洗店、花店、音像店、书店等；B 区以时尚产品为主的商业业态：如时装店、SPA、简餐等；C区以餐饮、酒吧为主的商业业态：如餐饮、coffee店、风格酒吧等；D区以独立商业为主(不限业态，可考虑银行等行政单位办公。48二、工程建议：1、拓展商业外延，采取阳伞及覆盖面较大绿植物、椅子，增强亲和力。2、景观小品设计：在街道上设立多处豫派文化雕塑来进行地域文化融合；商业规划设计的建议商业规划设计的建议49五、写字楼、公寓 市场分析n写字楼市场分析n公寓市场分析50n写字楼市场分析51写字楼市场分析写字楼市场分析郑州写字楼市场目前主要形成了四个

36、集中的板块：郑州写字楼市场目前主要形成了四个集中的板块：CBDCBD、金水东路沿线、经三路农、金水东路沿线、经三路农业路沿线、紫荆山。而项目所处区域商务氛围较差，写字楼零星分布，档次参差不业路沿线、紫荆山。而项目所处区域商务氛围较差，写字楼零星分布，档次参差不齐齐区域区域 板块板块描描 述述郑东新区CBD受政策导向和城市发展趋势影响，为中高端写字楼供应的热点区域，绿地峰会大厦和蓝码地王大厦为代表项目金水区金水东路沿线交通便利，商务配套完善、近十家银行机构分布于此，写字楼云集金水区经三路农业路沿线依托于省直机关、区域配套成熟、商务氛围浓厚等优势，形成以金成国际广场等为首的写字楼集中区管城区紫荆山

37、毗邻紫荆山商圈，交通便利，配套成熟本案本案CBD金水东路金水东路经三路经三路农业路沿线农业路沿线紫荆山紫荆山52整体供应量：整体供应量：0303年始，供应量出现大的上涨，年始，供应量出现大的上涨，0707、0808年到达巅峰，年到达巅峰，0909年回落态势明显年回落态势明显市场供应市场供应n2003年郑州写字楼市场进入快速发展期，供应量上涨，至07、08年，在CBD、金水东路沿线办公大量供应的拉动下，供应量到达巅峰.nCBD板块土地开发殆尽，成为09年供应量回落的重要因素.郑州写字楼新增供应走势郑州写字楼新增供应走势53市场供应市场供应整体供应区域：从整体供应区域：从0707、0808年供应巅

38、峰期的供应区域来看，主要集中于郑东新区和金水年供应巅峰期的供应区域来看，主要集中于郑东新区和金水区，而区，而CBDCBD与金水东路沿线板块为该两区域的供应热点与金水东路沿线板块为该两区域的供应热点郑州写字楼新增供应区域情况54市场供应市场供应整体供应档次：从总体供应档次来看，中高档写字楼已成供应主体，竞争也主要集整体供应档次：从总体供应档次来看，中高档写字楼已成供应主体，竞争也主要集中在这个层次中在这个层次.板块板块项目名称项目名称体量体量档次档次预售价格（元预售价格（元/）CBDCBD国龙大厦国龙大厦55873中高档6500新芒果大厦新芒果大厦31076中高档6500王鼎国际大厦王鼎国际大厦

39、58428中高档6500金水东路沿金水东路沿线线荣勋大厦荣勋大厦51409中高档8000浦发国际金融中心浦发国际金融中心66922中高档6500楷林国际大厦楷林国际大厦78043中高档7000永和国际广场永和国际广场95885中高档7000绿地原盛国际绿地原盛国际264219中高档6500经三路农业经三路农业路沿线路沿线郑州国贸中心郑州国贸中心98377中高档6500其他其他澳柯玛（郑州）国澳柯玛（郑州）国际物流园区际物流园区24494中档5500商都商都6 6号号83603中档550008年至今郑州市写字楼供应项目55整体成交量：整体成交量：0101年至年至0707年整体成交量节节攀升，年整

40、体成交量节节攀升，0808年有一定下滑，但仍在高位，年有一定下滑，但仍在高位，0909年年1-91-9月份存量快速去化月份存量快速去化n销售型办公物业去化速度较快，目前存量较少，项目成交压力较小。市场需求市场需求n整体成交价格：写整体成交价格：写字楼成交均价在供字楼成交均价在供求双旺的求双旺的0707年亦到年亦到达顶点，后续有小达顶点，后续有小幅下滑；写字楼供幅下滑；写字楼供求项目较少，价格求项目较少，价格易受个案影响。易受个案影响。56发展趋势发展趋势趋势：政策和规划导向，郑州写字楼往东方向发展趋势明显趋势：政策和规划导向，郑州写字楼往东方向发展趋势明显CBDCBD：为郑州市规划新区：为郑州

41、市规划新区-郑东新区的中央商务郑东新区的中央商务板块板块面积约3.45平方公里，集商务、办公、住宅、观光、休闲为一体。CBD规划由内外环60栋高层建筑组成，经过近6年的发展，CBD已初具规模，土地已基本全部开工建设，近50栋建筑已封顶推入市场。政府单位率先进驻CBD，金融、保险、证券行业青睐其办公环境，但因商务配套的欠缺，目前CBD整体出租率在30-40%之间。政府单位意向东迁、规划东移，未来新区发展潜力较大。金水东路沿线：金水东路沿线：浓厚商务氛围，随着地铁一号线的规划开工，继续往东发展趋势明显本案本案CBD金水东路金水东路经三路经三路农业路沿线农业路沿线地铁一号线地铁一号线紫荆山紫荆山57

42、写字楼整体市场小结写字楼整体市场小结n 发展历程及现状：发展历程及现状：起步较晚，03年至今进入快速发展期，整体发展态势良好，但发展水平仍需提高n 市场供应：市场供应：市场新增供应主要以中高档写字楼为主，且主要集中在CBD和金水东路沿线区域n 市场需求去化：市场需求去化：主要以销售型写字楼为主，整体销售去化较快，但后续经营出租存在较大竞争压力n 客户分析：客户分析：高端客户对产品档次和形象要求较高，且多采取出租的形式；n 发展趋势：发展趋势：政策和规划导向，使得写字楼往东方向发展趋势明显58片区发展现状片区发展现状项目所处的西中板块为郑州市的老城区，生活配套齐全，适宜居住，但商务氛围较差项目所

43、处的西中板块为郑州市的老城区，生活配套齐全，适宜居住，但商务氛围较差，写字楼数量较少，多数现存写字楼陈旧且品质不高，且多企事业单位自建办公楼，写字楼数量较少，多数现存写字楼陈旧且品质不高，且多企事业单位自建办公楼，但也存在高档个案但也存在高档个案-裕达国贸裕达国贸金水区中原区管城区二七区郑东新区惠济区写字楼集中区59片区项目情况：目前片区内主要有片区项目情况：目前片区内主要有7 7个写字楼项目，多在上世纪个写字楼项目，多在上世纪9090年代后期开发，配年代后期开发，配置较为现代的写字楼项目仅有置较为现代的写字楼项目仅有3 3个。个。片区发展现状片区发展现状项目类型项目类型项目名称项目名称开发商

44、开发商备注备注现代写字楼项目现代写字楼项目裕达国贸河南裕达置业有限公司项目西塔11-22F、25-37F为办公华城国际中心郑州新长城房地产有限公司27层商务写字楼凯旋门河南龙湖置业有限公司此项目偏商住类型，两栋纯写字楼，一栋酒店式公寓早期传统写字楼项目早期传统写字楼项目天龙大厦郑州天龙置业有限公司16层商用写字楼泰隆大厦20层商用写字楼郑州科技大厦郑州市振兴房地产开发有限公司16层商务办公楼金源大厦工商局侧楼共18层企事业单位自建办公楼企事业单位自建办公楼郑州住房公积金大厦、中讯邮电咨询设计院、郑州日报社、中国农业银行大厦、河南省国家电网公司、河南省公路工程局集团有限公司、迪森科技大厦等60区

45、域供应及存量区域供应及存量区域内销售型写字楼主要为华城国际中心和凯旋门，两个项目均已基本售罄，区域销售型区域内销售型写字楼主要为华城国际中心和凯旋门，两个项目均已基本售罄，区域销售型办公物业处于市场真空期，后续供应主要以城中村改造项目中的小部分办公物业为主。办公物业处于市场真空期，后续供应主要以城中村改造项目中的小部分办公物业为主。项目名称项目名称写字楼面积写字楼面积（平方米）（平方米）出租率出租率空置面积空置面积（平方米）（平方米）空置情况空置情况裕达国贸4500070%1300026、28、33层空置较多华城国际中心4590445%2500008年交付使用，拟招306家单位进住，现已约14

46、0家进住凯旋门8000039%48800C座出租率达85%，A座出租率为35%，B座出租率为24%天龙大厦3200095%以上碧沙岗商圈内，基本无空置泰隆大厦3000095%以上碧沙岗商圈内，基本无空置郑州科技大厦3000095%以上基本无空置金源大厦3000095%以上郑州大学旁，基本无空置早期传统办公物业出租率较高，裕达国贸、华城国际中心、凯旋门项目仍有一定空置量。早期传统办公物业出租率较高，裕达国贸、华城国际中心、凯旋门项目仍有一定空置量。61裕达国贸内入住的企业有58%为外资企业、外省公司、其他城市公司驻郑的办事处或者分公司，与其高端形象相符裕达国贸内入住的企业以电气设备、咨询、信息科

47、技、商贸等行业为主典型项目典型项目裕达国贸入住客户分析裕达国贸入住客户分析客户分析客户分析62本区域写字楼市场面临整体档次较低，项目较少，无浓厚商务氛围的弱势；且写字本区域写字楼市场面临整体档次较低，项目较少，无浓厚商务氛围的弱势；且写字楼市场往东发展趋势难以逆转，项目如何准确定位和吸引客户成为重要考虑问题楼市场往东发展趋势难以逆转，项目如何准确定位和吸引客户成为重要考虑问题发展趋势发展趋势CBD金水东金水东路沿线路沿线本本案案经三路经三路农业路沿线农业路沿线紫荆山紫荆山63写字楼价格建议写字楼价格建议郑东新区等办公集中区域办公均价在6500-8000之间，而中原区目前销售型的办公项目仅华城国

48、际中心一个项目在售，为住宅备案，用途为办公，目前项目成交均价为5300元/。鉴于区域办公氛围的缺失以及办公项目价格与住宅价格相差不大，因此建议项目办公部分价格与住宅价格基本持平。入市价格在5300-5600元/之间。板块板块项目名称项目名称档次档次预售价格（元预售价格（元/）CBDCBD国龙大厦国龙大厦中高档6500新芒果大厦新芒果大厦中高档6500王鼎国际大厦王鼎国际大厦中高档6500金水东路沿金水东路沿线线荣勋大厦荣勋大厦中高档8000浦发国际金融中心浦发国际金融中心中高档6500楷林国际大厦楷林国际大厦中高档7000永和国际广场永和国际广场中高档7000绿地原盛国际绿地原盛国际中高档65

49、00经三路农业经三路农业路沿线路沿线郑州国贸中心郑州国贸中心中高档6500中原区中原区华城国际中心华城国际中心中档530064n公寓市场分析65全市公寓产品典型项目分布图全市公寓产品典型项目分布图本案本案鸿森广场鸿森广场银座时代广场银座时代广场金峰金峰金岸国际金岸国际鑫苑国际广场鑫苑国际广场名门国际名门国际非常非常SOHOSOHO正弘正弘.数码公寓数码公寓本案本案鸿森广场鸿森广场银座时代广场银座时代广场金峰金峰金岸国际金岸国际郑州国贸中心郑州国贸中心项目名称项目名称公寓建筑面积（）公寓建筑面积（）容积率容积率郑州国贸中心1808667.5名门国际859327银座.时代广场508633.76金峰

50、.金岸国际440415.28鑫苑国际广场313774非常SOHO409954.7鸿森广场310363正弘.数码公寓1368175.1966整体去化：从整体去化来看，郑州市多数公寓产品整体去化：从整体去化来看，郑州市多数公寓产品去化速度较快，去化良好去化速度较快，去化良好全市典型公寓项目全市典型公寓项目去化去化项目名称项目名称 成交均价（元成交均价（元/）成交总套数成交总套数 开盘时间开盘时间销售周期销售周期 （月）月）月均套数月均套数 销售率销售率郑州国贸中心5350310207年7月2611978%名门国际4717175308年10月1214696%银座.时代广场540847309年6月41

51、1845%金峰.金岸国际576127108年11月112545%鑫苑国际广场475949307年7月2321100%非常SOHO501482509年2月711899%鸿森广场488522909年2月73333%正弘.数码公寓5740188807年4月238262%注：数码公寓自07年4月份开盘，至07年12月开始备案成交，后项目内部遇到问题，成交截止08年11月份，销售周期23个月；目前项目再度对外公开发售67在郑州市公寓项目中，精装公寓仍属少数；且多数装修标准较为相似，数码公寓装修标准相对较高在郑州市公寓项目中，精装公寓仍属少数；且多数装修标准较为相似，数码公寓装修标准相对较高精装修公寓精装

52、修公寓功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置卧室名牌强化木地板全墙壁纸工艺吸顶灯、预留电话及网络接口卫生间瓷砖瓷砖座便器、花洒、梳妆镜、洗手盆厨房瓷砖瓷砖整体橱柜客厅地砖全墙壁纸工艺中央空调、安全门、预留电话及网络接口鸿森广场项目为一精装修公寓项目，但受其他因素影响，其销售速度与销售价格相比较毛坯公寓，并无优势。项目名称项目名称 成交均价成交均价（元（元/）成交总套数成交总套数（套）（套）开盘时间开盘时间销售周期销售周期 （月）（月）月均套数月均套数 销售率销售率装修报价装修报价（元（元/）郑州国贸中心5350310207年7月2611978%400-500鸿森广场488522909年2月733

53、33%500正弘.数码公寓5740188807年4月238262%1000郑州国贸中心郑州国贸中心68正弘正弘.数码公寓数码公寓在07、08年思达系楼盘蓝堡湾销售受阻的情况下，数码公寓并未选取与蓝堡湾类似的营销方式，贴近民众，去化相对较好；在08年底停止销售前，已去化总房源的62%，成交均价5740元/。这与项目地段、产品、教育资源有密切关系，且小户型总价较低，降低置业门槛。09年10月份，数码公寓已有新的销售备案，目前均价6371元/。精装修公寓精装修公寓房型面积段供应套数供应套数成交套数成交套数成交比例成交比例目前可售套数目前可售套数一房3087038644%48430-404503157

54、0%13540-5084164877%193二房50-60904550%4560-7024022694%1470-8060026845%33269精装修公寓小结精装修公寓小结精装修公寓精装修公寓n项目所处区域目前无精装公寓产品，可以抓住此市场空白点，规避与中原新城、升龙国际中心大量一房产品的恶性竞争；n精装修产品可以带来项目的良好溢价能力，但这并不是影响销售的唯一因素，地段、资源、户型产品、总价控制等共同影响销售；n项目可选取部分公寓产品进入精装修试水，根据客户反映情况，再决定后期产品类型；70公寓（毛坯）交房标准公寓（毛坯）交房标准公寓交房标准公寓交房标准外墙外墙内墙内墙顶棚顶棚地面地面门窗

55、门窗厨房厨房卫生间卫生间阳台阳台电梯电梯其他其他涂料或瓷砖、面砖混合砂浆混合砂浆水泥砂浆抹面（厨房、卫生间加做防水层）配入户防盗门，户内预留门洞，对讲单元门；阳台门、外装为塑钢或铝合金预留上下水接口预留上下水接口地面混合砂浆抹面品牌电梯公共楼梯间墙面及顶棚采用仿瓷涂料，公共楼梯间地面瓷砖；户外空调位部分预留；房内预埋电线管，不穿电线；上水管道均采用PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅单元安装有可视对讲系统；燃气管道安装到厨房 n项目精装标准可参考正弘.数码公寓装修标准，目前郑州市客户较为认可；同时亦根据项目精装标准的不同给予不同的标准。71n 超高层调研访谈记录（摘选）72超高层产品客户访

56、谈超高层产品客户访谈张女士企业职员，现有住房位于17层楼层倒无所谓，但是超高层不要比高层生活成本高王先生公务员，现有住房位于7层觉得楼层无所谓，没有住过四十几层的住宅，目前对住超高层没有概念无所谓无所谓因郑州市场目前无超高层住宅产品，消费者对此类产品无实质性的居住感觉，持因郑州市场目前无超高层住宅产品，消费者对此类产品无实质性的居住感觉，持无所谓态度。无所谓态度。73项目核心营销价值建议项目核心营销价值建议74找到项目的价值找到项目的价值开发商、营销人做什么？开发商、营销人做什么？F F（FeaturesFeatures）A A（AdvantagesAdvantages）B B（Benefit

57、Benefit）分期开发分期开发专注主流市场专注主流市场项目操作空间大项目操作空间大市场参与人投入度高市场参与人投入度高“创引科学创引科学 地产典范地产典范”分享都市生活分享都市生活打造品牌温情之家打造品牌温情之家分享都市生活分享都市生活找到了供求双方的一致性找到了供求双方的一致性75利用营销沟通价值观利用营销沟通价值观p也许我们都习惯了说教，习惯了牵引，习惯了强势：“明天我们住在哪里？”，“到中原去”。p人们总是惯性地为每一件事去找一个说法，或者赋予一些意义。p作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，接近消费者真实的生活状态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道

58、。我们就此发掘郑州万达的价值观我们就此发掘郑州万达的价值观每个万达广场就是一个城市的中心每个万达广场就是一个城市的中心76万达广场万达广场中原路中原路 都市生活中心都市生活中心77项目营销战略项目营销战略78取势城市、垄断区域取势城市、垄断区域本项目的营销核心战略本项目的营销核心战略取势取势高立意，跻身城市主流高立意，跻身城市主流垄断垄断快速建立区域话语权快速建立区域话语权最具价值的都市资源最具价值的都市资源中原路中原路都市综合示范社区都市综合示范社区城市层面城市层面区域层面区域层面79取势如何实现取势如何实现80强势营销强势营销“郑州万达郑州万达”的都市属性，主动融入城市主流生活的都市属性，

59、主动融入城市主流生活辅助动作：辅助动作：发布郑州万达是一个具有国际标准的都市复合社区发布郑州万达是一个具有国际标准的都市复合社区与深圳或上海著名社区开发商建立互访机制与深圳或上海著名社区开发商建立互访机制重点动作：重点动作：联合媒体与政府资源联合媒体与政府资源“话说中原片话说中原片”系列媒体系列媒体炒作炒作以上活动后续阶段细案81让让“郑州万达郑州万达”的都市生活成为一股风潮的都市生活成为一股风潮重点动作：重点动作：商业巨头签约庆祝酒会商业巨头签约庆祝酒会辅助动作：辅助动作：p 品牌商家入驻仪式品牌商家入驻仪式p 时尚大典活动时尚大典活动p 郑州历史图片展、区域规划展郑州历史图片展、区域规划展

60、以上活动后续阶段细案82营销中心外观营销中心外观 成为中原上一道亮丽的风景，具有鲜明的标志性成为中原上一道亮丽的风景，具有鲜明的标志性商业建筑外部需要另外装修，要求昭示性更强，呈现出气势。商业建筑外部需要另外装修，要求昭示性更强，呈现出气势。83巡展巡展 为了提前储客保证开盘，在项目辐射区域人流集中地为了提前储客保证开盘，在项目辐射区域人流集中地巡展储备意向客户巡展储备意向客户在销售中心尚未启用之前，有效提前储客时间。在销售中心尚未启用之前，有效提前储客时间。巡展标配：巡展标配：项目主背板一张展板一套区域位置图、社区鸟瞰图各一幅接待台一张展位规格约6米 x 6米备选地点：备选地点：裕达国贸裕达

61、国贸碧沙岗碧沙岗84营销中心内部营销中心内部 成为都市品质生活体验馆成为都市品质生活体验馆内部环境：内部环境：由灯光、特式家私由灯光、特式家私营造的气氛营造的气氛体验点：体验点：VIPVIP区、水吧、影视区、水吧、影视厅、都市艺术廊等厅、都市艺术廊等85商业展示商业展示打造国际感，营造浓烈的都市生活氛围打造国际感，营造浓烈的都市生活氛围前广场：电视柱（播放项目宣传片或不同国家的电视片），充分体现都市生活入口：巨大的入口吊灯成为商业街独特体验商业街的提前展示：极富特色的橱窗（人物+名品）统一的广告牌位地面结合导视的处理86空姐服饰销售代表空姐服饰销售代表服务系列把服务融入流程，让客户感受前所未有

62、的尊贵服务系列把服务融入流程，让客户感受前所未有的尊贵酒店式服务人员服饰，礼服门童、清洁、保安、物管人员等为看楼客户撑伞，护送至售楼处停车场车遮阳罩、车牌贴销售人员服饰参考和接待流程结合的销售服务体系、物业服务体系设计，良好的和接待流程结合的销售服务体系、物业服务体系设计，良好的气质、房地产的专业知识，极强的服务意识，为客户提供最优气质、房地产的专业知识，极强的服务意识，为客户提供最优质的销售服务，极强的团队精神，最训练有素的销售队伍。质的销售服务，极强的团队精神，最训练有素的销售队伍。87附件一：住宅部分附件一：住宅部分88本案本案中苑名都中苑名都正商正商.颖河港湾颖河港湾升龙国际中心升龙国

63、际中心康桥上城品康桥上城品永威西苑永威西苑锦艺国际华都锦艺国际华都中原新城中原新城建业建业.密码国际密码国际城开城开.祥和里祥和里附件：区域竞品分析附件：区域竞品分析区域住宅产品分布区域住宅产品分布国贸公馆国贸公馆周边住宅：在售住宅多集中在项目周边，除中原新城和锦艺.国际华都体量较大外，其它项目规模较小。竞争项目的界定：住宅产品：中原新城、升龙国际中心、锦艺国际华都。未来上市项目：建业密码国际、中原新城二期、国贸公馆等。在售项目即将上市项目89竞争产品关系竞争产品关系主要产品指标一览主要产品指标一览楼盘名称楼盘名称中原新城中原新城升龙国际中心升龙国际中心锦艺国际华都锦艺国际华都开发商开发商郑州

64、元龙房地产开发有限公司 郑州尚锦房地产开发有限公司 郑州翰园置业有限公司 总建筑面积总建筑面积180万120万120万当期推出面当期推出面积积400000412522280000当期规划户当期规划户数数4492户5246户2602户建筑形态建筑形态8栋34层高层;1栋11-34层高层（一个单元是11层，一个单元是34层）;1栋32层高层;1栋13-34层高层（一个单元13层、一个单元34层）;2栋33层高层 2栋34层高层;11栋31层高层;1栋30层高层;1栋27层高层;1栋21层高层;1栋28层高层;1栋34层高层;2栋26层高层;1栋27层高层;6栋33层高层;最早开盘时最早开盘时间间2

65、008.12.202008.5.102009.10.24容积率容积率5.65.293.5绿化率绿化率25.20%30%30%车位配比车位配比1：0.431：0.931：0.3小区景观小区景观主景观水席、中心广场 独立花园景观、4层架空转换层设计有绿化园林 中央景观 装修情况装修情况毛胚毛胚毛胚竞争项目均为大型城中村改竞争项目均为大型城中村改造或拆迁项目，为区域超级造或拆迁项目，为区域超级大盘。建筑形态为高层，无大盘。建筑形态为高层，无装修房供应。装修房供应。住宅产品：住宅产品：大规模社区，建筑形态以大规模社区，建筑形态以3030层左右高层为主，容积率均层左右高层为主，容积率均大于大于3.53.

66、5，户型一房、二房、，户型一房、二房、三房均有供应，但以二房、三房均有供应，但以二房、三房为主。小区以中央绿化三房为主。小区以中央绿化为主，特点不突出。为主，特点不突出。附件：区域竞品分析附件：区域竞品分析90竞争产品关系竞争产品关系建筑物特征建筑物特征锦艺国际华都锦艺国际华都 海派新古典主义海派新古典主义中原新城中原新城 特德式特德式 升龙国际中心升龙国际中心 简约现代简约现代锦艺国际华都外立面效果图 中原新城外立面效果图 升龙国际中心外立面实景 以欧式风格为主，外立面以欧式风格为主，外立面材质以面砖配合涂料。材质以面砖配合涂料。外立面：外立面：材质选用档次中等，以面砖为主。公共区域：公共区

67、域：采用石材铺设公共区域，选用品牌电梯。区域竞品分析区域竞品分析 91竞争产品关系竞争产品关系主力成交单价主力成交单价竞品住宅市场成交单价在4000-5500元/之间09年1-9月份，主要竞品市场主力成交单价在4000-5500元/之间。中原区为郑州老工业区，发展相对滞后；而中原新城规模庞大，内部配套充足，开盘之初采用“低开高走”策略，迅速积累了人气，而后依靠品牌效应，使得成交均价在4000-5000元/之间，符合区域特性。升龙国际中心位置优越，周边商业、教育配套成熟，故成交单价在4500-5500元/之间，其符合区域总体成交均价水平。升龙国际中心价格对于本案住宅部分的价格定位具有一定的参考意

68、义。区域竞品分析区域竞品分析中原新城升龙国际中心9210月24日，锦艺国际华都盛大开盘。本项目为国棉一厂和六厂的改造用地，分四期开发，一期规划11栋高层，本次开盘推出其中6栋1319套房源，主力户型集中于70-90二房。开盘报价5200元/。由于该项目早在9月23日（未拿到预售证）便已进行了内部认购，本次开盘主要为签合同和客户抽奖。主要针对1000多组的选房客户，当天选房客户被分为上、下午两组举行：上午是前500组VIP客户和3、9、11号楼已购房客户入场；下午16时举行4、5、6号楼已订客户的抽奖活动。区域竞品分析区域竞品分析新上市竞品新上市竞品锦艺国际华都锦艺国际华都一 期93区域竞品分析

69、区域竞品分析锦艺国际华都主力成交单价呈阶梯状变化,价格段越高，成交套数越少。4000-4500元/成交段主要以二房为主，4500-5500元/价格段二房、三房各有侧重，一房成交均价多集中于5000-5500元/段。至10月31日，共计成交736套，成交均价4665元/。锦艺国际华都锦艺国际华都主力成交单价主力成交单价94个案分析个案分析蓝堡湾蓝堡湾项目名称项目名称蓝堡湾区位区位郑州市金水区地址地址花园路东风路交汇处环线位置环线位置内环外开发商开发商河南正弘置业有限公司 物业管理公司物业管理公司河南正弘物业管理有限公司 建筑规模建筑规模当期建筑规模：25.39 物业类型物业类型一期住宅10栋27

70、-32F高层，1147户容积率容积率3.51绿化率绿化率51.8%开盘时间开盘时间2007-04-14 早期销售报价早期销售报价8000元/目前销售报价目前销售报价6900元/项目产品定位项目产品定位豪宅95户型：户型：蓝堡湾项目户型基本上大户型为主，早期主打豪装大户，树立起豪宅形象。项目房型阔绰，采光、通风较好，但是户型偏大，购房总价的上升给购房者带来的压力也一定程度上削减了本项目的去化量。项目早期销售报价在8000元/，60%的房源总价在136万元以上，客户群较为狭窄。四室二厅二卫，193.87三室二厅二卫,221.40个案分析个案分析蓝堡湾蓝堡湾房型房型面积段面积段备案套数备案套数占比占

71、比一房50-70928%二房110-13020918%三房150-17015213%170-19034029%250-300555%四房190-21017615%复式210-250161%250-30011910%96销售量价：销售量价：项目于07年4月份正式开盘，去化情况极不理想，至08年5月份始，正式签订合同，集中备案。成交均价一度达到9018元/，后根据销售情况有所往下调整。08年11、12月一度出现的低价成交，是开发商内部非正常成交。正弘置业接手蓝堡湾后，销售报价由原先的8000元/降至6900元/，并于11月7号举行VIP排号，当日排号约600组，目前剩余房源811套。个案分析个案分

72、析蓝堡湾蓝堡湾97分析总结分析总结价格比周边楼盘高出较多，客户定位偏离大众购房群价格比周边楼盘高出较多，客户定位偏离大众购房群 项目背景：项目早期开发商资金链出现问题，使得项目一度陷入困境；产品：大户型产品相对较多，偏离郑州市户型主流市场；大户型带来高总价，客群狭窄；营销：早期营销主要通过产品发布会和媒体名流的介入宣传达到造势效果；营销方式在郑州楼盘销售中独树一帜，噱头十足，但客户未认可；楼盘早期定价8000元/，打造郑州豪宅，知名度较高，但与周边楼盘较大的价差，未能带来客户认可；正弘置业接手蓝堡湾后，在媒体报道与营销推广方面，尽力修复蓝堡湾负面影响，且销售报价降至6900元/，11月7号VI

73、P排号约600组。个案分析个案分析蓝堡湾蓝堡湾98附件二：商业部分附件二：商业部分99二七商圈概要二七商圈概要n二七商圈位于郑州市中心，是郑州人口、商业地产密集度最高的商圈。n密集度高。二七塔半径500米范围内，分布着12个大型综合零售项目，建筑面积逾83.8万；商圈内各个项目间的最大距离为1000米，多数大型商场相互之间的直线距离在200-400米之间。n重心由传统的环二七塔逐渐向二七塔以北偏移，丹尼斯、大商新玛特、百盛等均位于此处。n传统百货商场独树一帜演变成购物中心、Shopping Mall、百货商厦、大卖场、家电通讯专业店、专卖店等多种业态并存。n单项目平均建筑面积不断扩大、国内外巨

74、头的进入在形成强大聚合效应的同时，影院、KTV、品牌餐饮、酒店式公寓的兴建彰显二七商圈的功能升级。重点商圈分析重点商圈分析100火车站商圈概要火车站商圈概要郑州市典型商圈分析郑州市典型商圈分析n04年以来，火车站依据其独特地理优势、巨大的客流量和货流量，迅速带动周边批发市场的发展，形成了以服装、小商品和电子通讯类批发为主的火车站商圈。n以大同路为界，以南以服装批发、通讯器材为主，银基商贸城、世贸商城、通讯器材大世界等均位于此处；大同路以北以小商品、电子配件批发为主，有国际小商品城、金智万博商城等。n一些市场逐步向特色服装经营方向发展，如敦睦路服装市场已经形成低档服装的批发优势，钱塘衣城基本上以

75、广州、上海的毛织品及中档男装批发为主。n商圈的聚集效应和庞大的人口流量使得单个商业项目规模趋大、业态多样化，第一大道为代表的地下商城使得该区域竞争加剧，也促使原有项目的改造升级。101碧沙岗商圈概要碧沙岗商圈概要郑州市典型商圈分析郑州市典型商圈分析n碧沙岗市场始建于1957年，集中购物、餐饮、文化、娱乐服务等行业，是郑州西部最大的综合性商业中心；n商圈内商业项目少、体量小、定位不明晰使得商圈由市场商业中心向区域级商业中心转变，08年底政府二次主导改造该商圈，将在一定程度上刺激商圈业态多样化、经营现代化，带动商圈规模的扩大和升级；n周边大型改造项目均规划有大体量商业，在挖掘西区购买力、增强凝聚力

76、的同时，将在一定程度上削弱商圈影响力。102紫荆山商圈概要紫荆山商圈概要郑州市典型商圈分析郑州市典型商圈分析n紫荆山商圈是围绕紫荆山立交桥形成的城市副商业中心，金水路、人民路、紫荆山路、花园路在此交汇，呈放射状四通八达至城市各个区域；n业态单薄，主要为百货商场和超市大卖场等传统业态为主，大型综合零售项目少，商圈密集度低；n规模小、布局不紧凑、经营模式落后，且花园路商圈、二七商圈冲击力度大，经营形势严峻；n紫金城、金成国贸、裕鸿国际等项目增添商务氛围，商圈呈南向化发展，社区商业的发展将带动业态多样化，提升商圈经营水平。103案例分析案例分析中原新城中原新城项目地址陇海路与桐柏路交汇处开发企业郑州

77、元龙房地产开发有限公司 总建面积180万平方米商业面积28万平方米租售情况租售结合（自持80%，销售20%）商业类型集娱乐、购物、美食、文体、观光于一体单铺面积30-120（王府一号商业街）经营管理公司郑州哈曼斯商业管理有限公司 主力售价20000元/平方米主力商户沃尔玛、国美电器、永乐生活电器、肯德基、豪享来、汉江烤肉、德克士、鹿鼎庄n项目概况项目概况西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析定位：特德式LIVING MALL “名店+名街”商业模式租售：商业内街销售、外街持有104案例分析案例分析中原新城中原新城城市主、次干道分割成五个集中地块，形成四大商业街区、一个商业中心

78、；四大商业街区规模小，均为社区底商形成的商业街；商业中心规模高达16万平方米，位于陇海路、桐柏路两干道交汇处，交通便捷，已成功引入沃尔玛。n规划布局规划布局西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析105案例分析案例分析中原新城中原新城在售的王府一号街区为一期1-7号楼底商，位于前进路东侧，共60铺，面积集中在30-120平方米；社区内商业街均对外出售，临市政干道处开发商自持。n在售的王府一号街区平面图在售的王府一号街区平面图西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析106案例分析案例分析升龙国际中心升龙国际中心项目地址大学路与政通路交汇处开发企业郑州尚锦房地产开发

79、有限公司 总建面积120万平方米商业面积40万平方米租售情况租售结合商业类型集购物、休闲、餐饮、娱乐、游乐、商务、康体、旅游于一体 单铺面积30-200经营管理公司郑州环球商务管理公司主力售价15000-27000元/平方米主力商户大润发、大商新玛特、NOVA数码、奥斯卡电影院线等n项目概况项目概况西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析107n规划布局规划布局案例分析案例分析升龙国际中心升龙国际中心“新都市时尚消费体验中心”定位；开放式商业群落规划，商业街区、休闲广场、主题百货、购物中心、商业景观区相融合；升龙不夜城、数码广场、时代购物广场、生活广场四大王牌商业板块；以购物、

80、休闲、餐饮、娱乐为主导，涵盖多种商业功能；注重纵向、横向交通布置，集中商业区域采用“多首层”概念设计，各建筑单体由外廊、天桥、露台等相互连通。西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析108案例分析案例分析升龙国际中心升龙国际中心nB B区商业街平面布局区商业街平面布局1-2F销售，三层自持；错业、错位经营，通过电梯增加上下联动；客户对楼层较为敏感，一层销售良好。西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析109案例分析案例分析康桥上城品壹佰间康桥上城品壹佰间项目地址陇海西路与华山路交汇处向西200米路南 开发企业郑州地产长城房地产开发经营有限公司 总建面积20万平方

81、米商业面积1.65万平方米租售情况销售商业类型社区底商，业态为餐饮、便利店、美容美发养生、家政服务、房产中介、烟酒茶叶、干洗店等单铺面积50-1000经营管理公司河南博泰企业管理咨询有限公司 主力售价1层13000元/平方米，1-2层捆绑8000元/平方米主力商户阿五美食、重庆佰汇鱼庄、怡然咖啡、昆仑茶楼、悠然SPA美容会所、左右间便利店n项目概况项目概况由昆仑路、陇海路、永清路围合成“U”型格局；社区底商，70年产权，前三年一次性返租24%。西中板块竞争项目分析西中板块竞争项目分析案例分析案例分析110项目地址金水路与未来路交汇处开发企业河南升龙置业有限公司总建面积86万平方米商业面积22万

82、平方米租售情况租售结合（现A-E区仅E区6万平方米持有，F-H区未售）商业类型7大主题商业区：主题购物区、主题购物休闲区、金融商务区、大型餐饮娱乐区、主力店、文化艺术区、休闲美食区 单铺面积9.6-432平方米经营管理公司郑州哈曼斯商业管理有限公司 售价现销售接近尾声，商业内街一层36000元/平方米，二层26000元/平方米租金一层150-180元/平方米，二层90-100元/平方米出租率90%主力商户沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、肯德基、豪享来、汉江烤肉、德克士、鹿鼎庄、中体倍力健身俱乐部、两岸咖啡、大大美食城等n项目概况项目概况希尔希尔顿酒店顿酒店案例借鉴案例借鉴曼哈顿广场曼哈顿广场1

83、112020以以下下20-20-303030-30-404040-40-505050-50-606060-60-707070-8070-8080-80-909090-90-100100100-100-150150150-150-200200200-200-300300300-300-400400400-400-500500总总计计面积区间面积区间A A区区1 1层层101121454532689302172459.6-289A A区区2 2层层64204627456413000116311.4-432B B区区1 1层层1723274611949221411747.47-312B B区区2 2

84、层层14291921324321111711.06-405合计合计1818262693931371371391391201202525191910104444444421211 12 26996999.6-4329.6-432商业街主力面积区间集中在40-70平方米，主要集中在内商业街，尤其是处于中间地带的铺位面积相近、铺位规整；金水东路沿线、燕北路沿线商铺面积相差较大，且有50余铺两层联体，故100-200平方米占比显著；nA/BA/B区单铺面积分析区单铺面积分析案例借鉴案例借鉴曼哈顿广场曼哈顿广场112C/D区位于金水路北，商业总面积4万平方米，定位为高端金融商务区和高档餐饮区，现C区现引

85、入长江证券、招商银行、洛阳银行、奔驰4S店，D区引入希尔顿酒店；招商范围定位高端，囊括金融机构、商务服务、国际名表中心、国际珠宝馆、精品箱包、大型美食广场等。nC/DC/D区平面布局区平面布局案例借鉴案例借鉴曼哈顿广场曼哈顿广场113n商业物业成交分析商业物业成交分析案例借鉴案例借鉴曼哈顿广场曼哈顿广场量价走势跌宕起伏，高价入市成功树立高端形象；项目商业开盘至今累计去化2.97万平方米，成交均价24582万元/平方米；在住宅价格低于周边项目的基础上，商业高价入市、高调宣传、依托主力店打响知名度，通过商业物业的销售成功提升项目利润空间。114附件三：公寓部分附件三：公寓部分115典型个案分析：典

86、型个案分析：郑州国贸中心郑州国贸中心城中村演变而成的大型综合类地产项目，由公寓、城中村演变而成的大型综合类地产项目，由公寓、商业、办公共同组成，其中公寓部分占据了商业、办公共同组成，其中公寓部分占据了18.0918.09万体量。万体量。项目地址项目地址花园路与农业路交叉口西南角总建面积48万公寓建筑面积()180866容积率7.5绿化率26%公寓总户数3492物业管理费（元/月）1.4开发商河南新田置业有限公司开盘时间2007-7-19交房时间2009-8-1整体成交均价（元/）5350销售状况较好，销售率达78%公寓建筑形态3栋29F，1栋30F户型配比1房（21-89，66%）；2房（63

87、-92，25%）；3房（111-141，9%）备注精装修产品公寓代表项目公寓代表项目-郑州国贸中心郑州国贸中心项目位于花园路与农业路两条市政主干道交汇处，位于花园路商圈核心位置，紧邻经三路与农业路写字楼区，商务氛围浓厚，项目极具地段优势116典型个案分析：典型个案分析：郑州国贸中心郑州国贸中心项目的公寓为酒店式公寓、居住型公寓、商务型公项目的公寓为酒店式公寓、居住型公寓、商务型公寓复合类产品。以寓复合类产品。以1 1房和房和2 2房为主力户型，房为主力户型，1 1房占总户数的房占总户数的66%66%，2 2房占总户数的房占总户数的25%25%，三，三房只是补充户型。房只是补充户型。公寓代表项目

88、公寓代表项目-郑州国贸中心郑州国贸中心户型配比1房（21-89，66%）；2房（63-92，25%）；3房（111-141，9%）一房产品0-30，占比59%117公寓代表项目公寓代表项目-鑫苑国际广场鑫苑国际广场项目地址项目地址中原区建设路与百花路交汇处总建面积4万公寓建筑面积()31377容积率4绿化率30%总户数493户物业管理费（元/月）1.4开发商郑州建投鑫苑置业有限公司开盘时间2007-7-22交房时间2008.12整体成交均价（元/）4759销售状况售罄建筑形态2栋21F户型配比1房（38-133，84%）；2房（96-105，16%）备注毛坯典型个案分析：典型个案分析：鑫苑国际广场鑫苑国际广场项目位于市委市政府所在的中原区，临近传统的碧项目位于市委市政府所在的中原区，临近传统的碧沙岗商圈和碧沙岗公园，为一纯公寓项目，公寓体量为沙岗商圈和碧沙岗公园，为一纯公寓项目，公寓体量为3 3万余万余118典型个案分析：典型个案分析：鑫苑国际广场鑫苑国际广场一房产品占据总房型的一房产品占据总房型的84%84%，其中，其中40-6040-60面积段占面积段占据一房产品的据一房产品的75%75%；二房产品面积集中于；二房产品面积集中于96-10596-105公寓代表项目公寓代表项目-鑫苑国际广场鑫苑国际广场户型配比1房（38-133，84%）；2房（96-105，16%）