国际广场商业项目价值战略方案.ppt

1、FOCUSFOCUS焦点xxxx地产价值战略方案地产价值战略方案从我们对从我们对xxxx企业的观察说起企业的观察说起实力/视野/理想我们所认识到的项目价值平台我们所认识到的项目价值平台HOPSCA十字金街重庆门户重庆窗口/北部核心纬联的服务目标：纬联的服务目标：A、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；、最大化实现项目的综合价值，而非仅仅贩卖；B、以项目建立、以项目建立xx的地产品牌，不仅仅是建造；的地产品牌，不仅仅是建造；价值战略定位篇价值战略定位篇 prosperity&Development商务为本商务为本政府打造企业平台政府打造企业平台到到2010年，再造一个重庆工业！年，再造一个重

2、庆工业！实行实行“普惠、特惠和特事特办普惠、特惠和特事特办”的政策，吸引海内外投的政策，吸引海内外投资者来兴业发展。资者来兴业发展。世界世界500500强企业入驻：强企业入驻：美国福特、伟世通、江森、可口可乐、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田等 现代物流业基地 北部新区汽车城 现代制造业出口加工业产业拉动产业拉动商务需求商务需求长安福特轿车力帆乘用车凯瑞特种车卡福汽车零配件福耀汽车玻璃联伟汽车部件台湾元创模具法国罗兰石墨延锋伟世通饰件可口可乐饮料伟世通发动机延锋江森座椅敏俘汽车部件百力通汽油机中南铝轮毂香港国际汽配永俊模具万虎机电库博汽配万达仪器兆帮汽车垫片大江东阳益丰密封条优意恩科

3、技航盛汽车电子台东日化迪洋仪表华克排气系统秦川汽车电子法腾机械世晟油箱东洋滤机灵龙电子民生物流博泰汽车配件产业规模化成熟产业规模化成熟商务办公需求旺盛商务办公需求旺盛区域区域项目名称项目名称体量体量销售率销售率入住率入住率类别类别渝北区美源国际20000100%50%50%纯写字楼北部高新园上丁企业公园5500010%33%33%纯写字楼北部高新园星光大厦10000不销售100%100%纯写字楼渝北区水利大厦30000不销售100%100%纯写字楼渝北区碧海金都20000不销售100%100%纯写字楼北部高新园金星科技孵化中心11000100%62%62%纯写字楼北部高新园海王星科技大厦950

4、00不销售65%65%纯写字楼根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部根据部分写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部良好的商务需求良好的商务需求以产业为基础的商务以产业为基础的商务需求需求 依附于北部新区产业依附于北部新区产业链链条的科技、实业、事业单位条的科技、实业、事业单位较多；较多；这也印证了目前北部商这也印证了目前北部商务市场是以产业为基础的；务市场是以产业为基础的；中国地产代理中国地产代理2020强强市场购买力强劲市场购买力强劲项目项目开盘时间开盘时间销售销售状况状况定位定位价格价格客户比例客户比例金城银樽金城银樽07.495%SOHO公寓开盘3600投资50%,自住50%驰城

5、国际驰城国际07.195%商务公寓开盘3500投资60%,办公40%近期销售的公寓物业均受到市场追捧,比较之下,商务公寓商务公寓的市场表现更好的市场表现更好,更受投资客户青睐更受投资客户青睐;商务供应格局商务供应格局面对旺盛的纯商务需求，目前面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台经开园缺失高品质商务平台，这是区域内，这是区域内的价值点，也是本项目的核心价值；的价值点，也是本项目的核心价值；高新园高新园商务定位商务定位北部新区商务需求市场旺盛北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台区域内缺乏品质商务平台商务的纯粹性决定了价值高度商务的纯粹性决定了价值高度以五星级甲级写字楼为品质

6、龙头带动商务公寓群的整体价值提升二、目标客户是谁？二、目标客户是谁？客群定位客群定位第一类客户第一类客户园区产业之上下游企业，他们是与汽车物流产业相关的配套企业；与高新技术产业相关的智力密集型企业；与世界500强企业相关的上下游企业；与管委会相关的企业；二、目标客户是谁？二、目标客户是谁？第二类客户第二类客户不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是杂志社研发机构创意型企业客户写真客户写真人物：唐小姐行业：物流办公地点：加州花园办公面积：80左右需求描述：由于重庆物流产业集中在寸滩区域，希望就近寻找办公物业。北部经开园形象好，交通发达，产业集中，如有适合的物业会考虑选择。客户写真客户

7、写真人物：刘女士行业：贸易（汽车配件防腐材料）办公地点：地王广场办公面积：100左右需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。商业领衔商业领衔作为一个资本集中化的区域核心项目，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区天津滨海经济开发区天津滨海经济开发区广州开发区广州开发区园区基础建设阶段园区基础建设阶段5年年10年年园区发展阶段园区发展阶段商务市场快速发展商务市场快速发展商务成熟阶段商务成熟阶段居住市场快速发展居住市场快速发展居住成熟

8、阶段居住成熟阶段社区型商业社区型商业片区型商业片区型商业区域商业中心区域商业中心15年年68年年910年年形形成成新新城城市市中中心心 国内开发区案例借鉴国内开发区案例借鉴开发区的成熟期需要十年左右成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第第三产业配套三产业配套定位,二是位于交通枢纽交通枢纽,和城市级配套聚集地城市级配套聚集地;目前的开发区在商业发展方面落后,急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升商业地价全面飙升；组团规划功能组团规划功能本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团（物流和出口加工产业）和翠云组团（机动车产业）服务；十字

9、金街十字金街毗邻经开区管委会毗邻经开区管委会,位于位于四大城市级配套中心，四大城市级配套中心，扼守轻轨和金渝大道要扼守轻轨和金渝大道要塞；塞；汽博中心汽博中心 高尔夫球场高尔夫球场 鸳鸯体育中心鸳鸯体育中心 价值启示价值启示走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区域商业中心将为发展商带来品牌和经济上的高额价值；而本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇！商业现状商业现状社区商业，各自为政；社区商业，各自为政；商业定位商业定位北部新区正需商业中心北部新区正需商业中心迎合需求，确立中心地位迎合需求，确立中心地位高端人群需求多元化

10、商业高端人群需求多元化商业业态定位多元化业态定位多元化周边项目定位类似周边项目定位类似商业档次领先商业档次领先北商业会馆北商业会馆欢乐场时尚地名流会欢乐场时尚地名流会 商业客群商业客群第一类：本案业主群第一类：本案业主群以高端白领和金领的商务人群为主以高端白领和金领的商务人群为主基础需求为购物休闲餐饮基础需求为购物休闲餐饮升级需求为体验展览文化升级需求为体验展览文化第二类：周边生活群（公里范围）第二类：周边生活群（公里范围）包括叠彩城驰城国际经开区管委会可口可乐等大型集团的人群高收入人群，商务政务为主少量居住高收入人群，商务政务为主少量居住基础需求为购物休闲餐饮基础需求为购物休闲餐饮升级需求为

11、娱乐咨讯升级需求为娱乐咨讯第三类：区域高端客群（公里范围）第三类：区域高端客群（公里范围）包括复地上城蓝湖大社区爱加丽都等北部高档楼盘人群高收入人群，居住人群为主高收入人群，居住人群为主基础需求为购物休闲基础需求为购物休闲升级需求为娱乐时尚文化升级需求为娱乐时尚文化居住为辅居住为辅为什么要有居住为什么要有居住?避免避免“空城效应空城效应”大量中小型商务企业进驻，会存在高端白领阶层的公寓需求；大量中小型商务企业进驻，会存在高端白领阶层的公寓需求；怎样的居住品质怎样的居住品质?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓才能较好的符合纯商务区的品质高度周边项目居住类公寓定位于酒店式公寓,本项目在品质上不可具备竞

12、争劣势选择厨卫精装修,其余简装修标准,但为了在同类产品竞争中处于优势,需通过聘请知名设计师打造公共部分风格和酒店式公寓的新概念设计;客群定位客群定位周边企事业单位高收入人群产生的小面积、临时性居住需求，兼备投资目的；居住定位居住定位精装酒店式国际公寓精装酒店式国际公寓以酒店式公寓定位，一方面避免影响以酒店式公寓定位，一方面避免影响纯商务形象，同时也合理的与本案的纯商务形象，同时也合理的与本案的品质酒店嫁接起来，提升公寓品质；品质酒店嫁接起来，提升公寓品质；5A甲级写字楼LOFT商务公寓CONDO商务公寓跃式精装酒店式公寓五星级酒店 价值战略产品篇价值战略产品篇 prosperity&Devel

13、opment目前的基本产品定型，但是产品价值未定型,至少有以下提升空间：商业规划商业规划-建立地段价值建立地段价值公共环境公共环境-建立商务价值建立商务价值酒店品牌酒店品牌-建立品质价值建立品质价值商业业态分析商业业态分析难点难点:新区人气不足新区人气不足,消费习惯模糊消费习惯模糊;重点重点:遵循周边客户需求遵循周边客户需求,培育市场培育市场;吸纳人气吸纳人气 驻留人气驻留人气 多元体验多元体验 高端舒适高端舒适大型购物超市大型购物超市以及具备聚客以及具备聚客效应的商家效应的商家,形形成主动性消费成主动性消费的核心力的核心力体验式的娱乐体验式的娱乐休闲等业态充休闲等业态充足足,最大化维持最大化

14、维持商业气氛商业气氛;以多元化的业以多元化的业态组合形成丰态组合形成丰富的客户群富的客户群,以以适应中心商业适应中心商业的需要的需要;针对北部新区针对北部新区的高端客户的高端客户,提提供适合他们且供适合他们且更为优雅的环更为优雅的环境境;购物：大型新概念超市精品名店购物：大型新概念超市精品名店体验超市华润体验超市华润Ole 主要选择大型商务区入驻经营左右的进口商品设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖联营部分高端品牌：品牌多样屋法国等会员超市山姆会员店会员超市山姆会员店 主要选择开发新区，交通便利；所有食品均有质量保证，商品包装精美，品牌上乘；增值服务：洗车健身会员生日特约商家针对人群：有车高端人群，

15、交纳年费，会员制；精品超市太平洋高档超市精品超市太平洋高档超市 主要选择与太平洋旗下百货联营；定位于精品家用生活馆；小时恒温环境环保健康理念，食品包装全用玉米壳制作，可回收；对生鲜货品免费提供干冰；精品联营店北部时尚中心精品联营店北部时尚中心（通过大型高档超市的聚客能力（通过大型高档超市的聚客能力,带动其战略联营品牌进驻）带动其战略联营品牌进驻）概念店影音体验店概念店影音体验店 无印良品家居馆无印良品家居馆 休闲娱乐：健身中心会馆品位书店休闲娱乐：健身中心会馆品位书店青鸟会所宝力豪健身青鸟会所宝力豪健身会所（与酒店结合）会所（与酒店结合）品位书店：精典书店唐宁书店品位书店：精典书店唐宁书店餐饮

16、：精品中西餐精致糕点咖啡餐饮：精品中西餐精致糕点咖啡精品中西餐饮精品中西餐饮精致糕点：布农阿努面包丝语精致糕点：布农阿努面包丝语国际咖啡品牌：星巴克国际咖啡品牌：星巴克文化：创意展馆艺术商品文化：创意展馆艺术商品创意展馆创意展馆创意展馆创意展馆其他：银行通讯保险旅行等机构其他：银行通讯保险旅行等机构B/CB/C栋栋:临街临街一层一层:分零门面分零门面,银行银行/通讯通讯/保保险险/茶餐厅茶餐厅/面包房面包房/服饰服饰/家居用品家居用品(后期销售或以租代售后期销售或以租代售)二层二层:大面积划分整体大面积划分整体,大型餐大型餐饮饮/娱乐娱乐/休闲休闲DD栋栋:靠近内部环境靠近内部环境负一层负一层

17、:由于面积不大由于面积不大,可分零可分零作为品位咖啡和书店作为品位咖啡和书店;一层一层:整体作为创意展馆整体作为创意展馆,与与相邻的广场共同营造文相邻的广场共同营造文化交流空间化交流空间;二层二层:由于与裙搂相连形成对由于与裙搂相连形成对外的大面积商用外的大面积商用,作为作为健身会所对外经营健身会所对外经营;A A栋栋:靠近内部环境靠近内部环境负二层负二层:少量门面少量门面,作为作为高消费品质生活街高消费品质生活街,经经营数码产品营数码产品/装饰品装饰品/艺艺术品等术品等负一层负一层:与小广场和超与小广场和超市相邻市相邻,可经营体育健可经营体育健康用品康用品;一层一层:与酒店相连与酒店相连,精

18、品精品商业为主商业为主;负一层整体：负一层整体：大型超市大型超市需优化部分需优化部分123需优化部分需优化部分112345需优化部分需优化部分需优化部分需优化部分123 4 56 7 8910111213 141516 1718 百货类百货类 专精信诚，百年纬联专精信诚，百年纬联 超市、便利店类超市、便利店类 专精信诚，百年纬联专精信诚，百年纬联 纬联商业地产顾问（重庆）有限公司纬联商业地产顾问（重庆）有限公司WIN-LAND PROPERTY CONSULTANTWIN-LAND PROPERTY CONSULTANT（CHONGQINGCHONGQING）C0.LTDC0.LTD餐饮类餐饮

19、类 专精信诚，百年纬联专精信诚，百年纬联 服饰类服饰类 专精信诚，百年纬联专精信诚，百年纬联 家居建材及生活类家居建材及生活类 专精信诚，百年纬联专精信诚，百年纬联 其他其他 公共环境规划公共环境规划利用公共空间营造出国际化商务中心的新理念新潮流:文化咨讯/艺术设计/生态健康 文化交流空间重庆走廊健康体验文化交流空间重庆走廊健康体验将内部半围合空间作为文化展示将内部半围合空间作为文化展示(室外馆室外馆,与室内创意展馆结合与室内创意展馆结合)艺术展艺术展文化橱窗文化橱窗重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群生态生态/科技科技趣味趣味/体验体验健康健康

20、/运动运动ACBA区区:按照星级酒按照星级酒店外环境标准打店外环境标准打造造,提升品质感提升品质感;B区区:形成艺术雕形成艺术雕塑广场塑广场C区区:室外展场室外展场/运动体验运动体验 酒店规划酒店规划通过打造代表国际风尚的新概念酒店,吸引具备国际视野的高端商务人群,建立独一无二的品质价值;新概念酒店国际酒店生活样板新概念酒店国际酒店生活样板新概念酒店新概念酒店“Boutique”Boutique”精品酒店：个性独特设计定精品酒店：个性独特设计定制制极富商务格调的简约前堂极富商务格调的简约前堂品质走廊如豪华船舱品质走廊如豪华船舱光影班驳的都市丛林光影班驳的都市丛林新奢华主义酒店会所新奢华主义酒店

21、会所未来的空间游戏未来的空间游戏国际酒店生活样板国际酒店生活样板香港大师张智强倾力打造香港大师张智强倾力打造“五星级品质酒店生活五星级品质酒店生活”公共走道装修公共走道装修净宽1.8米以上大堂装修标准大堂装修标准面积150平米电梯装修标准电梯装修标准具有较强的酒店式风格具有较强的酒店式风格载人数载人数1515人（人（1150KG1150KG标准）标准）高速高速(2.5M/S)(2.5M/S)酒店电梯内部装修标准酒店电梯内部装修标准需优化部分需优化部分写字楼部分：写字楼部分：层高3.6米，净高2.6米；大堂面积200平米；56 价值战略推广篇价值战略推广篇 prosperity&Developm

22、ent本案优势与机会本案优势与机会位于北部中心,占据众多产业地段优势毗邻管委会/国土局周边城市级配套集中高档居住群体支撑消费市场轻轨3号线将贯穿本案版块功能为第三产业,将成为未来城市中心高档纯商务区北部的精品商业中心高档酒店奠定品质标准本案劣势与威胁本案劣势与威胁区域成熟尚需发展时间区域成熟尚需发展时间地段价值未得到购买市场的充分认识地段价值未得到购买市场的充分认识人气不足人气不足,商业氛围薄弱商业氛围薄弱周边项目定位类似周边项目定位类似,存在直接竞争存在直接竞争营销核心策略营销核心策略抢占区域中心定位抢占区域中心定位,建立区域领袖形象建立区域领袖形象合同协作合同协作,与周边项目整体协调与周边

23、项目整体协调,打造政务打造政务/商商务务/商业中心商业中心,共同繁荣区域价值共同繁荣区域价值主题提炼主题提炼 xx国际广场国际广场 新重庆新重庆/北北CBD/国门商务平台国门商务平台推广策略推广策略 起手式：建立地段价值平台起手式：建立地段价值平台 新重庆北新重庆北CBD高峰论坛高峰论坛 第二式：强势奠定项目综合价值第二式：强势奠定项目综合价值HOPSCA来到重庆，国际目光聚焦来到重庆，国际目光聚焦xx 500强企业中国总裁考察团商业巨头、酒店品牌、国际集团入驻签约仪式第三式：强化纯商务平台价值第三式：强化纯商务平台价值 国际生态办公（国际生态办公（EOD）样板展示）样板展示第四式：打造艺术文

24、化中心地位第四式：打造艺术文化中心地位 新重庆文化艺术年展新重庆文化艺术年展 收官式：铸就精品，拔高价值收官式：铸就精品，拔高价值 国际大师带来世界酒店生活体验国际大师带来世界酒店生活体验 张智强xx国际广场建筑展费用控制：费用控制：2左右左右 价值战略销售篇价值战略销售篇 prosperity&Development价值实现方案价值实现方案写字楼写字楼酒店酒店商业商业公寓公寓高价值定位建立项目价值标杆;采用租售并举租售并举方式追求价值最大化;提前引入高端商务客户,奠定价值认可度;特种销售部队，进行大客户直销；特种销售部队，进行大客户直销；提前引进国际化新概念酒店品牌;采用合作方式长期经营合作

25、方式长期经营获取后期高额利润;提前引进主要商家,提升商业价值;前期采取自营前期采取自营,后期进行销售后期进行销售；聘请专业商业管理公司长期获利;全面销售全面销售,回收资金;推售顺序推售顺序第一步第一步:写字楼写字楼+平层商务公寓平层商务公寓第二步第二步:酒店式公寓酒店式公寓第三步第三步:夹层商务公寓夹层商务公寓推售控制推售控制单栋公寓分两次推售单栋公寓分两次推售,最大化实现销售最大化实现销售价值价值价格价格底限底限写字楼建面价格6500元平层商务公寓套内价格4500元酒店式公寓套内价格5000元夹层商务公寓套内价格6500元元入市时机入市时机2008年年2月月销售速度预期销售速度预期2008.2写字楼写字楼2009.5LOFT商务公寓商务公寓CoNDO商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓80租售率租售率90销售率销售率90销售率销售率90销售率销售率2008.72008.12THANKS