吉林省白山市综合物流园区规划方案说明书（47页）.doc

1、目 录一、总论- 1 -（一）概况- 1 -（二）规划依据- 3 -二、规划背景- 4 -三、发展环境分析- 5 -（一）区位条件分析- 5 -（二）交通环境分析- 6 -（三）经济环境分析- 7 -（四）竞争力分析- 9 -（五）政策环境分析- 10 -五、市场需求分析- 11 -（一）白山市物流市场现状- 11 -六、白山物流园区规划基本原则、发展定位和目标- 13 -（一）规划基本原则- 13 -（二）发展定位- 15 -（三）发展目标- 16 -七、物流产业园区选址与功能区布局规划- 16 -（一）园区功能规划- 16 -（二）园区布局规划- 17 -（三）物流园区的选址- 19 -（

2、四）物流信息平台规划- 22 -八、园区建设实施进度和里程碑节点- 23 -（一）编制依据- 23 -（二）项目实施进度计划- 23 -（三）里程碑节点规划- 25 -九、园区建设经营管理模式及招商策略- 26 -（一）物流园区经营管理模式分析- 26 -（二）白山市物流园区的招商策略- 28 -十、物流园区的综合评价- 29 -（一）综合物流园区综合评价指标体系构建的原则与步骤- 29 -（二）综合物流园区综合评价指标的初选与构建- 30 -（三）综合物流园区综合评价指标体系优化- 31 -（三）白山市综合物流园区建设项目综合评价- 39 -十一、物流园区建设发展对策与建议- 41 -（一）

3、优惠政策- 41 -（二）发展建议- 42 -一、总论（一）概况1.背景简介随着经济的发展，有着“第三利润源”之称的现代物流业在各个产业领域发挥着越来越大的作用。现代物流业已经成为国民经济中不可或缺的一部分，从某种意义上讲，其发展程度成为衡量一个国家现代化水平和国际竞争力的标准之一。现代物流业的发展催生了物流园区的产生和发展，我国出现的最早的物流园区是1999年深圳规划建设的平湖物流园。此后，全国掀起一股发展现代物流产业、建设现代物流园区的浪潮。国务院在“十一五”规划纲要中提出“加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”，标志着现代物流的产业地位正式确立。在国家的政策倾斜和扶

4、持下，2003全国物流园区规划建设达到了高潮，不仅许多经济发达省份和中心城市积极规划建设物流园区，而且许多中小城市甚至中心级乡镇也在规划建设物流园区。2.城市介绍吉林省白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧，地理坐标介于东经1267-12818，、北纬4121，-4248，之间。东与延边朝鲜族自治州相邻、西与通化市接壤、北与吉林市毗邻、南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。东北相距180公里，南北相距163公里，国境线长454公里，幅员17485平方公里。白山市被称为“立体资源宝库”、“长白林海”、“人参之乡”等等。肥沃的土地、丰富的森林、矿产、山珍土特产和旅游资源给白山带来了广阔的

5、开发前景。白山境内森林覆盖率达83%，人均森林蓄积量167立方米，相当于中国人均森林蓄积量的19倍，是中国的主要木材产区之一。联合国“人与生物圈”长白山自然保护区有60%的面积在白山市。古老茂密的原始森林为野生动植物提供了优越的繁衍生息的条件，是东北“三宝”-人参、貂皮、鹿茸角的故乡。白山市人参年产量分别占全省的68%和全国的50%，出口量占全国的80%。白山市拥有储量丰富的长白山水系天然矿泉水资源，是世界三大优质矿泉水富集地之一。白山市矿泉水产业已成为吉林省重点培育产业，娃哈哈、农夫山泉、康师傅等饮水行业的知名企业也纷纷落户于此。白山市规划到2012年年底，矿泉饮品产能突破600万吨，并着力

6、打造高端矿泉水品牌，使高端矿泉水占矿泉水整体产量的35%、产值的50%，占据全国生产总量的半壁江山。白山市是我国著名的生态旅游城市、物产丰富，经过多年的建设与发展，为国家做出了巨大贡献，但随着时间的推移，各企业成本逐年上升，如何降低成本寻求企业效益最大化，成为企业管理中最深层次的问题。在白山地区发展现代物流业，建立起一个由政府和企业携手共建的物流园区，最大限度的为企业降低成本，为广大用户和市民带来实惠，时机己经成熟。3.项目概况（1）项目名称白山市综合物流园区规划（2）目标定位白山市综合物流园区规划是一个大型综合类项目，集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现产

7、业运作的配套化和系统化工程。本方案将建成为一个具备先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等齐全的现代化物流服务中心。（3）项目建设规模项目规划用地150000平方米，建筑面积50000平方米。主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑、园区市政设施、园区道路等辅助设施。（4）投资估算项目土地成本为3亿人民币，其中仓库及堆场建设总投资6人民币、商业店铺基础建筑投资为5人民币，以及道路和信息网建设投资为6亿人民币。合计项目总投资额为20亿人民币。（5）项目建设进度及资金来源项目总投资20亿人民币，其中建设投资14.5人民币，建设期利息2.5亿人民币，流动资金3亿人民币。项目分

8、三期建设，2014年为一期建设投资10亿人民币，其中招商引资5亿人民币、银行贷款3亿人民币、其他资金来源2亿人民币。2015年为二期建设投资5亿人民币，其中招商引资2亿人民币、银行贷款2亿人民币、其他资金来源1亿人民币。2016年为第三期建设投资5亿人民币，其中招招商引资2亿人民币、银行贷款1亿人民币、其他资金来源2亿人民币。（6）项目财务及经济评价项目建成后，物流园区将每年实现1500万元人民币的营业收入，年纳税额将超过225万人民币（其中所得税按15%测算）。项目的投资回报率约50%。项目建成后，预计8年就会收回投资成本。（7）项目经济技术指标序号指标名称单位指标值1总用地面积平方米150

9、,0002总建筑面积平方米50,0003建设工期年34建筑密度-40%5容积率-0.396绿化率-22%7项目总投资万元200,0008投资回收期年89投资收益率-10%10内部收益率（税后）-10.4%（8）项目综合评价结论项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地区域产业集群化发展的需要和白山市物流市场发展变化趋势，符合吉林省白山市物流基地的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商白山市发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发

10、展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。（二）规划依据白山市物流园区建设的必要性：白山市政府认为，多年来，白山市由于多种原因，在物流方面发展相对滞后，甚至成为制约经济发展的瓶颈，主要表现为物流业收入占服务业总收入的比重不大，低于全国平均水平；全市100多户物流企业分散经营、装备落后、信息不畅、效能不高；各开发区和大企业从自身需要。各自谋划物流设施建设，造成同质竞争和重复建设。因此建立综合物流园区对于白山市的经济发展至关重要。发展白山物流业、建设现代化物流园区是企业降低物流成本的要求，也是保持企业长期

11、稳定发展的要求，更是改善城市经营投资环境，发展地区经济，将白山市建设成为吉林省特大型城市的客观要求，因此，在白山地区发展现代物流业、建设现代化物流园区具有重要的意义：现代物流园区的建设可以为企业和社会创造新的就业机会。物流园区建设运行后，要实现园区物资的集结、中转、配送、仓储、加工、信息处理、分拣、交易结算等一系列现代物流服务，就需要配置更多的人员和岗位。物流园区全部建成后预计园区可以直接提供5000个就业机会，同时也可以为下岗再就业人员提供二次创业机会。建设现代化物流园区有利于白山市地区的经济增长和地方政府财政收入的增加。物流园区建成后可以改变白山地区现有的传统物流模式，是现代物流业成长为白

12、山市新世纪的重要产业和新的经济增长点。园区建成后，预计物流业交易额可达1500万人民币，为园区服务的其他行业的产值达500万人民币，年缴营业税额300万人民币，成为地方政府财税的又以稳定收入，增加了地方政府的财政税收。建设现代物流园区，将各种物流活动纳入到园区管理中来，通过各类企业的入园经营，可以有效地规范物流市场，并有效地消除治安隐患。物流园区建成后，将明显改善白山城市环境和市容状况，将成为白山市建设大型现代化城市的显著性标志，也将成为白山市新世纪里城市中一道亮丽的风景。园区建设可以拉动白山市其他行业的发展以及对周边地区经济发展形成辐射牵动作用。提高白山市社会化信息水平和城市综合服务水平，提

13、升白山城市的综合实力和竞争力，形成良好的社会环境和投资环境，使白山市成为一个更富发展潜力、更具综合美丽的现代化城市，也为吉林省乃至全国其他城市物流园区的建设和物流业的发展提供一个可以借鉴的成功范本。 二、规划背景随着近年来我国国民经济的飞速发展、交通基础设施的日益完善以及中国加入WTO，国内物流业发展的需求日益膨胀，在这种形式下，物流园区应运而生，成为整合物流资源的最佳切入点，倍受政府和企业的关注。物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。物流园区依托于经济发达地区的中心城市，位于大型交通枢纽附近，一般与两种或两种以

14、上的交通运输方式相连结。物流园区作为区域物流的重要组成部分和核心内容，是物流发展到一定阶段的产物，是物流产业在空间上的集聚。随着现代物流理论及实践的发展，物流园区的规划建设成为加速物流业和地区经济发展的重要推动力，是促进现代物流发展的突破口。有无发达的现代运输物流基础设施及高水平的现代物流服务，对一个国家或地区，尤其是对发展中国家改善投资环境、吸引外资和跨国企业、提高经济运行效率和运行质量，具有特别重要的作用。近年来，我国越来越重视物流业的发展，将其作为国民经济的支柱产业来培育，2001年3月1日，国家经贸委等多部门合印发了我国第一个关于现代物流发展的政府部门指导性文件关于加快我国现代物流发展

15、的若干意见，明确表明要把现代物流发展作为新的经济增长点和新世纪重要产业。2004年8月5日国家发展和改革委员会等联合印发了关于促进我国现代物流业发展的意见的通知，这是促进我国现代物流发展的最高指针与行动纲领。该通知的发出为我国物流发展创造了良好的外部环境，加快了现代物流业的发展，在全国范围内促进了社会化、专业化的现代物流服务体系的形成。党的十八大报告指出：“加强形成政府主导、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系”，要“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，实行更加有利于实体经济发展的政策措施，强化需求导向，推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展，加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮

16、大。”物流行业是现代服务业的重要组成部分，是贯彻落实“十八大”精神和发展经济社会的重要支撑行业。白山市是吉林省下辖地级市，位于吉林长白山西侧，东与延边朝鲜族自治州相邻；西与通化接壤；北与吉林毗连；南与朝鲜惠山市隔鸭绿江相望。白山市是东北东部重要的节点城市和吉林省东南部重要的中心城市。在新的历史时期，全球经济一体化进程不断加快，国家和吉林省政府都高度重视物流业的发展，在此背景下，东部沿海产业要素逐步向内陆转移， 白山市应充分发挥白山市的集聚和辐射优势，充分利用交通基础设施，发挥对周边地区的集聚和辐射等综合社会服务功能的优势，建立高效、畅通和具有白山市特色的现代物流体系。加强物流资源和物流环节的系

17、统整合。牢固树立现代物流系统整合的理念，努力实现高度专业化分工基础上各物流环节的一体化运作。改革物流管理体制以促进物流资源的整合，运用信息和网络技术整合优化传统物流环节。全面推进工农商企业现代物流管理，特别是供应链管理的发展，转变传统的市场经营观念和生产组织方式，加快资产重组和机制创新，促进白山市经济快速发展，因此提出白山市现代物流业发展规划具有十分重要的战略意义。 三、发展环境分析 （一）区位条件分析吉林白山经济开发区是2002年11月经吉林省人民政府批准设立的省级开发区，2007年1月经省发改委批准为吉林省循环经济示范区。它位于吉林省东南部，长白山西南麓，鸭绿江支流的浑江河畔，南与朝鲜民主

18、主义人民共和国相邻，具有综合开发、开展边贸的自然优势。经济发展控制面积为100.7平方公里，距省会长春255公里，距沈阳340公里，距正在建设的长白山机场160公里，公路、铁路、交通便捷，四通八达。白山市境内森林覆盖率83%，林地面积163万公顷，活立木蓄积量1.82亿立方米，占吉林省三分之一，这里是中国东北最大的野生动物园和天然药材库，是中国著名的人参主产区，是世界三大西洋参主产区之一。还是是松花江、鸭绿江、和浑江三江之源，尤其长白山是与阿尔卑斯山和北高加索地区齐名的世界三大天然优质矿泉水富集地之一，白山市已被国际饮水资源保护组织命名为“中国白山国际矿泉城”。独特的区位优势，科学的规划，较完

19、善的基础设施，便捷的交通网络，良好的科教基础，优惠的投资政策，配套的服务体系，是内外客商投资兴业的理想之地。 （二）交通环境分析2009年白山市加快高速公路建设步伐，到2015年，全市公路建设通过全面贯通白山至长春、沈阳、哈尔滨、延吉等地高速公路，打通经丹东的“出海”通道，使白山与发达地区实现资源对接和优势互补。长春至松江河高速公路、鹤大高速公路、长春至白山高速公路工程进展顺利。白山市管辖内公路总里程3371.7公里，其中：二级路569.6公里，三级路517.8公里，四级路1952.9公里；高级路面828.2公里，次高级路面79.6公里，中级路面849.2公里，低级路面1291.2公里；现有桥

20、梁604座18738.4米，永久式桥梁536座17730.3米，大桥25座3730.2米，中桥174座8871.6米；涵洞4045道；隧道20处7249米；晴雨通车里程2298.2公里；可绿化里程3037.4，绿化里程2685.5公里；专业养护里程1459.8公里。据悉吉林省发改委计划到2015年，在九个市州都贯通高速铁路，白山高铁不远亦可实现。长白山机场作为国内支线旅游机场，位于白山市抚松县松江河镇的长白山机场，长白山机场是吉林省 “十一五”期间重点工程，由国家民航局、吉林省政府和首都机场集团公司共同投资建设。长白山机场为国内支线旅游机场，本期工程是以2015年旅客吞吐量54万人次，年起降飞

21、机9407架次，年货邮吞吐量1080吨的预测航空业务量为依据设计，建设规模为：飞行区飞行等级4C，可满足B737、A320等飞机的起降要求，机场跑道长2600米，宽45米，航站楼总面积8690平方米，2座登机桥，共6个停机位。同时建设有相应的航管、导航、气象、通信、助航灯光、货运、站区保障等配套设施。工程总投资54990万元。 （三）经济环境分析 截止到6月末，白山市经济扭转了增速持续回落的局面，呈现企稳回升的态势，经济增长的拐点显现。上半年全市经济运行主要有以下特点： 经济企稳回升态势明显，但运行质量仍不理想 初步核算，上半年全市实现地区生产总值305.4亿元，按可比价格计算，同比增长5.6

22、%，比1季度加快3.9个百分点。其中，第一产业增长4.7%；第二产业增长3.9%；第三产业增长10%。 从去年以来各季度GDP增速的曲线看，全市经济在逐步恢复，但整体上看，经济效益仍然较差。 一是财政增收难度加大。上半年，我市全口径财政收入完成37.8亿元，同比增长0.6%。其中，市本级财政收入下降7.4%。地方级财政收入完成27.6亿元，同比增长2.1%。全市财政支出62.4亿元，同比增长5.8%。 二是工业效益不景气。截止到6月末，全市停产、半停产和季节性停产企业偏多，在监测的395户规模以上工业企业中，有36户企业处于停产或半停产状态，有25户季节性生产企业。1-5月份，全市规模以上工业

23、企业实现利润6.5亿元，同比下降29.3%。随着价格的下降、产能过剩、成本增加及银行信贷的收紧，部分企业面临大幅度亏损，据了解，上半年板石铁矿亏损额7亿元，通化矿业集团亏损近3亿元，华能煤矸石发电厂亏损7700万元，电厂亏损4400万元。 三是市场价格持续走低。受原煤、洗煤、焦炭和铁矿石等“围钢”产业市场持续低迷影响，上半年全市工业生产者出厂价格指数为97.99%，继续延续去年以来持续下行的态势。从工业品种单价看，原煤价格由同期500元/吨下降至300元/吨，同比下降40%；洗煤价格由同期960元/吨下降至800元/吨，下降16.7%；铁精粉由去年同期974元/吨降至815元/吨，下降16.3

24、%；焦炭由去年同期1370元/吨降至1150元/吨，下降16.1%；硅藻土由同期2761元/吨降至2691元/吨，下降2.5%。工业生产逐渐回暖，资源型和传统行业压力较大。 上半年，全市规模以上工业企业实现工业总产值603亿元，增长2.6%，累计实现工业增加值171亿元，同比增长3.4%，今年以来，累计增速首次由下降转为增长。其中：6月份当月完成工业增加值44.1亿元，增长10.3%。上半年，轻工业完成工业增加值53.1亿元，同比增长9.2%；重工业完成工业增加值117.7亿元，增长0.2%。自去年3月底以来，全市重工业企业首次实现正拉动。重点行业企业优势凸显、贡献突出。 一是矿泉水行业日渐壮

25、大， 自主品牌“泉阳泉”、“九鼎”、“德亚”逐渐形成规模，国内名牌“娃哈哈”、“农夫山泉”、“康师傅”等纷纷满负荷生产，截止上半年矿泉水行业实现总产值达37亿元，同比增长32%，拉动全市工业增长1.2个百分点，其中恒大冰泉上半年实现产值11.1亿元，产量达16.3万吨。 二是随着矿泉水市场的繁荣，给包装行业企业带来了巨大商机，造纸和纸制品业增加值增长17.9%。其中，本年新入户的农夫山泉（靖宇）包装有限公司上半年产值就达1.8亿元；琦祥纸业为满足矿泉水产能剧增的包装需求，计划建设100万吨瓦楞纸厂房，达产后预计实现产值79亿元、利税19亿元。 三是硅藻土产业对规模以上工业拉动能力日显突出。上半

26、年全市规模以上硅藻土企业为25家，实现增加值9.5亿元，比重为5.6%，形成了以临江和长白为主的硅藻土产业基地。 四是高新技术产业比重逐步提升。上半年以医药制造业为代表的高新技术产业占工业的13.4%，比2012年和2013年分别提升2.5和1.1个百分点。传统行业企业困难加剧、转型迫在眉睫。 固定资产投资增长较快，后续增长动力不足。 上半年，全市加大项目建设力度，进一步优化投资环境，确保了固定资产投资较快增长。全市完成固定资产投资228.6亿元，增长23%，增速居全省第2位。 工业投资快速增长。上半年，全市完成工业投资134.9亿元，同比增长28.6%，工业性投资完成额占全市总投资额的59%

27、，工业投资结构继续改善，仍然是全市投资的主要支撑力量。 基础设施投入持续增长。上半年，全市基础设施完成投资35.8亿元，同比增长29.7%。其中，水利、环境和公共社会管理业7.8亿元，增长24.2%；电力、燃气及水的生产和供应业12.9亿元，增长37.6%；交通运输、仓储和邮政业15.1亿元，增长24.7%。房地产投资规模继续扩大，商品房销售呈现下降。上半年，全市房地产开发投资10.8亿元，同比增长11.3%；房屋施工面积444.9万平方米，增长13.8%；商品房销售面积16.2万平方米，下降16.1%。 亿元以上项目数量少，投资后续增长动力不足。全市亿元以上项目77个，占全部投资项目的9.6

28、%；完成投资14.2亿元，占全部固定资产投资额的6.2%。上半年全市新开工的亿元以上项目仅有8个，其余亿元以上项目大部分已接近收尾。施慧达药业集团（吉林）有限公司替米沙坦及那格列奈项目、金刚（集团）水泥白山有限公司粉煤灰综合利用项目等一批工业项目完成投资均已过半。 消费品市场增速回落。 今年以来，全市消费品市场总体保持稳定增长、增速缓中趋稳的运行态势。上半年，全市实现社会消费品零售总额113.6亿元，比上年同期增长12.1%，同比增幅回落1.4个百分点，但比1季度增幅提高0.5个百分点，增速与全省持平，在全省九市州中位于中游。从消费形态看，1-6月社会消费品零售总额中餐饮收入24.6亿元，同比

29、增长13.9%；商品零售89.0亿元，增长11.6%。 餐饮收入继续回落，酒店经营形势严峻。上半年，全市住宿餐饮企业营业收入增幅继续回落，其中限额以上住宿餐饮企业实现营业额3.8亿元，同比增长4.4%；其中，客房收入下降14.4%；餐费收入增长8.1%；限额以下住宿餐饮企业实现营业额31.0亿元，增长17.5%，高档酒店经营形势依然严峻。 电子商务发展分流了购买力。近年来，电子商务快速发展，网上购物如雨后春笋般迅猛发展，分流了相当一部分消费群体。由于网络销售具备价格低廉、足不出户、搜索面广等一系列特点，对白山本地实体店销售产生了极大的冲击。而我市的区位特点决定了本地的电子商务仅为有限的山货特产

30、等销售，购买力外流的现象严重。 （四）竞争力分析在各大物流服务商致力于寻求技术领先优势的竞争中，现代物流技术的发展大体上呈现四个主要方向，即物流技术装备的自动化、物流运作管理的信息化、物流运作流程的智能化及多种技术和软硬件平台的集成化。相对而言，目前现代物流的信息化、集成化发展迅速，这一点在横向领域里更为普及。在纵向领域里，现代物流信息化的发展方向是一体化和智能化。 白山具备发展物流业的良好内、外部条件，但白山在今后数年内必须抓住时机、争为人先，建设规模更大、更加集中，更具特色的物流产业聚集基地（中心）项目，才能在国内和国际物流市场上赢得更多的“得分”。 （五）政策环境分析 “十二五”期间，我

31、国将积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动发展，推进物流服务社会化和专业化；加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平。将根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点建设一批物流节点城市，优化物流业的区域布局，这为白山市江源区地区提供了发展契机。 四、白山市物流园区及相关功能区发展趋势物流是经济社会大系统中的一个重要子系统，与经济社会发展的关系极为密切，市场经济越发达，物流越重要。物流是企业生产连续进行的前提条件，是保证商流顺畅进行，实现商品价值和使用价值的物质基础，物流信息是企业经营决策的重要依据。江源区近年来经济快速增长，但大型物流园

32、区建设已跟不上时代发展的脚步，因此建设一个服务、设施等各方面条件都比较齐全的大型物流园区更显得尤为重要。江源区经济发展已经形成一定的规模，医药、建材、矿产、绿色食品等各项产业发展迅速，瓦陶瓷业闻名省内外，石人镇更被称为“三都之乡”，但是，该地区物流发展相对滞后，物流领域潜力巨大，开发物流、改进物流对于企业经济效益和社会宏观经济效益都具有十分重要的作用.白山市物流业目前仍处于起步阶段，物流意识薄弱、物流企业规模偏小、功能偏弱，物流发展较为松散，产业集聚所带来的规模效应尚未展现。传统的以仓储为主要功能的物流园区正在向综合性方向发展，具体表现在以下五个方面： 网络化，也称联盟化。应当说，网络化是新兴

33、经济发展的重要特征，也是现代物流产业的主要特征，既包括实体服务网络（“地网”），也包括互联网技术的应用（“天网”）。摆脱“点式经营”的弊端，以加盟、联盟的方式形成强大的物流园区跨区域实体服务网络，进一步提高物流效率、减少物流环节、降低物流成本，则是物流园区未来发展的主流方向。 聚集化。我们知道，中小企业集群（产业聚集区）是指在某一特定领域内互相联系的、在地理位置上集中的公司和机构的集合，是介于市场和正式组织之间的一种中间性组织。而企业众多、分散、组织集中度低是物流企业的重要特征，因此，物流园区可以成为物流企业特别是中小物流企业创业成长的孵化器和加速器，既可以满足物流企业的业务发展需要，又可以实

34、现政府经济管理功能的对接和过渡。 交易化。物流园区从单纯的仓储功能向现代物流发展，首先就是与商贸的结合，使得物流园区具有交易服务等众多综合性功能。而且作为低成本、共享式销售网络重要节点的商贸物流园区以其拥有的产业集群效应，承担着市场信息反馈、价格发现、商品展示、采购配送、技术研发、国内外贸易等诸多功能，起着沟通生产和消费的桥梁作用。进一步说，伴随着物流园区交易功能的扩展，电子结算、仓单质押、融资担保等金融服务功能也得到充分发挥。 信息化。物流园区作为服务物流企业的第四方物流运营商，就是通过与客户共同成就事业的软硬一体化的物流信息服务平台，服务并培育专业第三方物流企业。而软平台的核心就是一体化电

35、子商务系统，即通过系统实现平台内外高度协同互动，建立起信息化系统的竞争优势，通过聚集与整合平台内外的客户资源，大力拓展对外部社会资源的低成本聚集与整合经营，形成信息化盈利模式，并产生平台服务增值收益。物流园区信息化的价值就是整合与效率。平台化。所谓“平台”，简单地说就是一个载体。物流园区作为平台化运营商，要搭建公共服务体系，除了为入驻企业提供基础物业管理服务外，还要在营业手续办理、仓储配送、信息发布、人才培训等方面，为入驻企业提供全方位的服务。五、市场需求分析（一）白山市物流市场现状1.白山市物流业发展总体概况白山市位于吉林长白西侧，是东北东部主要物流节点城市。至2013年，白山市物流基础设施

36、建设已初具规模，传统物流业开始向现代物流业转变。运输、仓储、批发等传统物流企业，依托其原有的资源禀赋，不断拓展和延伸物流服务，逐步向现代物流企业转型，民营企业、多元化股权结构的新兴物流企业开始出现。白山市“十二五”期间将加强基础设施建设，提高发展支撑能力。预计到2015年，白山市城乡客运车辆达到1000台以上，建设白山500千伏电网，热化率达到90%，全面完成白山市小街小巷硬覆盖。 至2015年将加快高速公路、铁路、空港现代化立体交通网络建设，畅通与长春、沈阳、吉林、丹东、大连等大中城市的联系，形成通边达海的交通网络。完善公路网结构，提高国省干线路网技术等级，以农村公路路面工程建设及城乡客运为

37、重点，加快推进城乡交通一体化。到2015年，实现白山市通高铁、县县通高速公路和铁路，公路里程达到7500公里，高速公路达到420公里，铁路达到769公里，城乡客运车辆达到1000台以上，完成客运量6700万人（次），旅客周转量47亿人公里。其中，比较有代表性的是参与鹤大高速公路的建设，鹤大高速公路，编号G11，由鹤岗至大连，全长1474公里。鹤大高速公路是国家高速公路“7918”网中的9条南北纵线中的第一纵，也是交通运输部规划纲要和吉林省高速公路网规划的组成部分，是由国务院批准的东北地区振兴规划中确定重点建设六大通道之一。鹤大高速纵贯黑、吉、辽三省东部地区，是东北东部出海通往朝鲜、韩国、日本等

38、东北亚地区，开展国际贸易的快捷通道。其中，白山市境内共132公里，计划于2016年通车。即将开工建设的是吉林省与黑龙江省交界的小沟岭至抚松、靖宇至通化两段，共计339公里，其中，白山市境内共132公里，计划2016年建成通车。彭永林指出，鹤大高速小沟岭至抚松和靖宇至通化段纵贯白山市南北，途经江源、靖宇、抚松三个县区，境内总里程131公里，投资近百亿元，对地方经济社会发展具有十分重要的战略意义，建成后将显著提升白山市交通区位条件，拉动沿线区域经济发展，对发展旅游、盘活物流、引进投资、扩大就业、改善民生、推进城镇化具有不可替代的作用。同时，将拓展口岸腹地、提升口岸功能，有助于白山市早日打通对朝经贸

39、合作新通道，打造全国最平安城市和最稳定边境地区。白山市作为这条高速公路的主要受益者和责任者，既要了解鹤大高速对地方经济社会发展的重要意义，也要认清面临的困难和挑战。务必要以对历史负责、对群众负责、对子孙负责的态度，牢固树立“等不起”的紧迫意识、“慢不得”的危机意识和“坐不住”的责任意识，超常规举措、超力度攻坚，全力以赴打赢这场征地拆迁大会战。2.白山市物流业发展存在的问题现代物流意识薄弱，物流管理体制分散，缺乏整体规划。 物流是跨部门、跨行业、跨区域的复合型产业，物流的发展虽然受到各级领导的重视，但是物流业在管理上涉及到发改委、商务厅、交通、铁道、民航、邮政、海关、质检、信息等十几个部门,各部

40、门都抓物流工作，缺乏统筹规划和整体协调，各行其事，政出多门，形不成合力。目前市政府发展现代物流业所需的产业政策和产业规划尚未出台，在物流市场进入与退出的竞争规则上无统一法律法规可循。另外现代物流观念薄弱，一些企业没有摆脱计划经济的影响，习惯“大而全”、“小而全”，没有按照现代物流理念，对企业内部物流进行整合和重组，或者实行业务外包。专业化程度低,流通费用占生产成本的比例居高不下。大多数企业仍集中在公路运输、水上运输、批发零售等传统物流行业,现代电子商务、物流配送、大型连锁超市的经营企业少，企业科技含量不高,缺乏现代化的经营管理手段。 物流产业发展环境欠佳，物流企业经营困难。 物流企业大多是从传

41、统运输与仓储企业转型或工业企业剥离出来，很多是老的国有企业，历史包袱沉重。由于缺乏现代物流理念，不能科学地管理物流运程，致使物流成本居高不下也是物流企业经营困难的原因。另外，融资渠道不畅，缺乏服务物流企业的金融动作方式，对于建立在网络交易基础上的贸易活动，金融、保险的服务如何提供财务、结算、付汇结汇等将成为物流中心城市网络能否成功开发的关键。企业资金紧张，周转不快，使企业拓展发展空间受到限制。据有些企业反映,吉林省物流企业负担较重，如养路费、新车入籍转籍费、车辆保险费、道路通行费等费用比外省高，有的企业购买新车后到内蒙古自治区落籍，有的企业酝酿向其他省市迁移，不仅不利于本市物流产业的发展，还会

42、造成税源的大量流失。物流系统效率低下，技术装备水平质量不高。 白山市交通运输硬件设施的技术水平较低，货运高速和运营管理现代化还处在起步阶段，装卸、运输、搬运设备落后。目前白山市营运货车仍以普通货运车辆为主要车型，多数企业仍停留在传统货运阶段，延伸服务少；以单车个体经营形式为主，运输企业的规模化、专业化、现代化程度偏低影响了企业的市场竞争力。 物流人才短缺，缺乏专业人才。 随着白山市物流业的迅速发展，专业人才缺乏的问题也浮出水面。物流人才已经成为12种紧缺人才之一。目前物流行业内最缺的三种人才是：物流规划人员、物流外向型国际人才、物流研究人员。分析物流人才匮乏的原因，一是因为我国物流教育培训工作

43、起步晚、规模尚小，市场上受过正规教育的物流人才有限，而正在受教育的学生尚未成才入市；二是我国物流学历教育还不能适应市场需求的变化，职业培训的市场秩序又较为混乱，输送给社会的“人才”未能真正成才。现在虽然已有多所高校开设物流课程和专业，但和实践结合还较欠缺。人员老化也是目前物流企业的普遍问题，这样造成的结果是虽然拥有庞大的员工队伍却缺乏物流管理和经营人才。人才的“质”“量”俱缺，是造成目前物流业发展落后的关键因素之一。3.白山市物流市场需求吉林省正逐步形成以长春、吉林为物流中心区，四平、辽源、通化、梅河口、白山、延吉、白城、松原8个城市为物流结点的物流网络。而这8个物流结点依据自身条件分别发展了

44、果菜、小商品、工业物资、生产资料等相对综合的商品和物资市场。而白山市作为这8个物流结点城市之一 ，经济发展与物流建设必不可少。与此同时，物流业的发展必将促进传统批发业、零售业、仓储运输业的转型,进而改变整个商品流通环节。消费升级带动和流通服务功能的创新，将使连锁、物流、代理、电子商务等现代流通方式成为开拓市场、扩大需求、拉动经济增长的新亮点。六、白山物流园区规划基本原则、发展定位和目标（一）规划基本原则为了使白山的物流园区发挥其应有的作用，白山的物流园区规划布局应遵循以下几条原则：1.经济合理性原则为白山的物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园区规划成败的关键，白山在物流园区选

45、址和确定用地规模时，必须以物流现状分析和预测为依据，按服务空间范围的大小， 综合考虑影响物流企业布局的各种因素， 选择最佳地点，确定最佳规模。2.环境合理性原则 缓解白山城市交通压力、 减轻物流对环境的不利影响是白山物流园区规划的主要目的，也是以人为本规划思想的直接体现。使占地规模较大、噪声污染严重、对周围景观具有破坏性的配送中心尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好工作生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是白山可持续发展的必然要求。3.利用现有仓储设施原则在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率，成为物流企业的 空间主体，国外一般经验是仓库用地

46、占整个配送中心用地的40 %左右；仓库建 设投资大、回收期长。且难以拆迁，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显，可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求。充分利用已有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是白山物流园区规划的捷径。4.循序渐进的原则白山物流园区的规划同其他规划一样，具有一定的超前性，但任何盲目的、 不符合实际的超前都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势基础上，合理规划物流园区。5.统一规划原则白山物流园区的规划和

47、布局应该从城市整体发展的角度来统筹考虑，并结合规划选址的用地条件来确定园区的具体位置。因此，物流园区应由规划部门统一 规划，以便与城市总体规划、土地利用总体规划及其他有关规划相协调，符合白山物流用地空间的统一布局和统筹安排，满足白山城市地域合理分工与协作的要求。6.与城市总体规划相协调 白山物流园区的规划应以城市的总体规划和布局为蓝本，顺应城市产业结 构调整和空间布局的变化需要，与城市功能定位和远景发展目标相协调。物流园区规划是系统工程，在进行建设前，需要明确一系列基本原则来对整个工程进行引导与协调，从而保证园区建设的科学性和可行性。 7.标准管理原则对于入驻企业提供标准化的物流设施，提高产业

48、集群运作效率；充分利用现有的电信网络移动网络和互联网络等信息系统资源，促进入驻企业之间实现信息共享整合物流产业链。（二）发展定位根据白山物流园区的园区现状以及目前的规模将物流园区定位如下： 1.组织性质定位物流是一个服务行业，但因为它的各种特性，它不仅仅是为社会服务,还要有一定的社会效益和一定的经济效益。白山物流园区可以将组织属性定义为：社会和经济效益，通过政府监管来实现一个“特殊的企业法人”。明确物流园区的市场化管理运营与社会服务的非营利性是否存在着矛盾。所谓的物流园区市场化管理运营就是按照市场化的原则管理与建设，而不是政府来管理和建设，也就是说根据不同物流企业主观需求来管理运营的，物价部分

49、的监督下，由供求关系来决定服务价格。因此物流园区是一个服务于物流企业及社会公众的服务型组织。 2.功能定位 物流园区的物流组织与管理功能包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同结点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成一个社会化的高效物流服务系统。具体而言，物流园区的物流功能主要分为传统物流功能和增值物流功能。增值物流功能主要包括结算功能，需求预测功能，教育培训功能等。结算功能是对物流功能的一种延伸，不仅仅只是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流园区还要替货主向收货人结算货款等。需求预测功能，根据物流园区商品

50、进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。物流教育与培训功能。物流园区的运作需要货主的支持与理解，通过向货主提供物流培训服务，可以培养货主与物流园区经营管理者的认同感，可以提高货主的物流管理水平。共同配送功能。共同配送可以降低运输成本,形成规模效益,提高经济效益。物流基础设施项目的经济开发功能。物流园区的经济开发功能首先体现在物流基础设施及经营所产生的经济开发上。基础设施项目的建设对经济发展具有开发性的功能和作用，己为宏观及微观经济领域所认识。 3.服务区域定位 按物流结点主要服务的物流空间类型分类，可以分为服务于城市物流的地方性物流结点、服务于区域物流的区域

51、性物流结点、服务于国际物流的国际性物流结点。物流园区的服务区域定位实际上是物流园区按照服务区域分类的问题。从国外物流园区的服务空间类型和我国现阶段正在规划的物流园区类型看，物流园区的类型一般有三种，分别是地方性物流园区、区域性物流园和国际性物流园区。地方性物流园区一般靠近城市生产消费集中的工业区、商贸区布置。白山物流园区即为地方性物流园区，主要服务于白山市的工业区、商贸区等。（三）发展目标积极引导物流企业融入现代物流链中，培育和扶持优势物流企业，使白山物流园区基础建设适应现代化物流发展的需要。有效整合我省现有园区资源，整合园区各物流功能，整合园区相关企业间的运作关系(即供应链一体化的整合)，进

52、行资源的优化的配置，形成园区物流供应链系统。不断扩大物流园区供应链规模，使白山物流园区发展成辐射整个中国东北、华北东部以及日本、韩国、朝鲜和东南亚的吉林省物流园区。为物流企业发展提供有利发展空间。按照规划先行原则，为物流企业发展提供或准备一定的合理空间，就显得十分必要。从满足物流企业发展的角度来说物流园区的规划应该满足三个方面的要求：给物流提供必要的停歇中转空间；减少物流在空间上的不合理流动；保证物流供应的顺畅和反应的快捷。 优化城市生态环境，满足可持续发展要求。可持续的城市发展原则，国际性城市，区域经济中心城市，花园式园林城市的目标定位都要求在规划建设中未雨绸缪，尽量满足环境发展要求。物流园

53、区在国外产生的直接原因就是出于城市环境方面的考虑。因此，通过园区规划建设减少线路、货站、货场等相关设施在城市内的占地，避免对城市景观的破坏，并将分散的物流企业和仓储设施等集中起来，促进物流园区废弃物的集中处理，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求，是物流园区规划建设的基本目的之一。七、物流产业园区选址与功能区布局规划 （一）园区功能规划物流园区规划无疑是摆在物流规划界的难题。当前我国物流园区规划工作中还存在着不少问题，以下是其中最典型的几个。 截止到目前，我国尚未形成全国性的物流园区的总体规划，仅有部分地区制定了区域物流发展规划，这些区域物流发展规划仅对区域内园区的数量进行

54、初步规定，具体的园区选址、占地面积、投资规模等规划都不全面、不具体。由于缺乏科学的物流园区总体发展规划，缺少审批的依据，造成政府无法对拟建园区的选址、设施设备等进行合理的约束和指导，以致出现部分地区园区的低水平重复建设情况。已经完成的部分物流园区规划方案理论性强、内容不完整、缺乏实际操作性、定位不清不准。相关调查显示，部分建成或再建的物流园区缺乏明确的目标定位，过分追求综合化和国际化，我国部分物流园区在规划时未能充分考虑本地和周边的物流需求及应有的规模标准，只是简单地为物流而物流，盲目求大、求全而忽视了使用经济性和规模合理。 一些适合发展物流园区的区域在原城市规划中已作其他安排，甚至部分规划可

55、能已经实施，这必然造成物流园区规划与城市规划的矛盾，被迫修改城市规划适应物流园区发展，造成较大规模的拆迁，加大园区建设的成本与复杂性，拖延建设工期。在城市规划中合理安排物流园区用地，正确处理物流园区规划与城市各个层面规划的关系，是物流园区科学规划的前提之一。 物流园区规划受制于行政区划，存在重复建设现象。 物流园区有很强的开放性，应着力打造区域性物流平台，降低区域物流成本，这是现代物流业发展的重要条件，物流产业需要规模经济。目前，物流园区规划受制于行政区划，很难站在区域经济的发展高度来规划物流园区。在各地的物流发展规划中，彼此间缺乏协调和各自为政，导致物流园区的重复建设和市场分割，甚至导致园区

56、间的无序竞争，对区域物流产业的发展和区域经济合作都是非常不利的。物流园区规划缺乏科学的市场研究。 物流市场本身、数据采集处理和分析技术的复杂性，很多物流园区在规划时都没有深入研究和考虑，虽然规划通过了政府的审批，但是这些规划无法得到企业和市场的认同。物流市场分析是相当复杂的，尤其是物流市场预测，需要大量的资料收集及现场实地调研，经过系统的分析后才能确定目标市场的现有容量及构成。 随着现代物流在全球的快速发展，物流园区的规划建设被认为是促进现代物流发展的突破口，并被看作是加速物流业甚至是地区经济发展的重要因素。在物流园区的规划过程中，其选址和总体布局是影响物流园区发展的一个重要的、基础性的环节。

57、 近年来，国内外专家从宏观方面对物流园区的布局规划进行了较为深入的研究，但对园区微观方面的规划与选址研究较少。（二）园区布局规划在物流园区系统规划、建设和运营中，物流园区的布局问题是具有重要影响的关键性问题。把握物流园区布局的内在规律和科学规划方法，对于物流园区的良好运作、物流网络的顺畅运行及地区产业布局及经济发展具有重要的指导意义。1.规划与物流园区规划规划，英文译为Planning，通常有两种含义：一是刻意去实现某些任务；二是为实现某些任务而把有关行动纳入到某些有条理的顺序中。其实质包含规划内容的确定与规划方法的选择两层含义。物流园区规划不仅直接为物流企业获得规模效益和集聚效益创造用地条件

58、，指导物流园区发展过程中土地的有效控制和合理利用，而且与调整城市用地结构，减轻城市交通拥挤和压力息息相关。物流园区规划的主要内容包括物流园区布局规划、物流园区工程设计规划和物流园区投资运营规划等3大部分。 2.物流园区布局规划基本涵义布局是指对有关事务的全面安排，包括物件的空间布置和活动的时空安排两个方面。经济活动的布局问题一般是指前者，即空间布局问题。物流园区布局问题是指各个物流园区及其有关设施设备在空间的位置安排。物流园区布局是物流园区形成发展过程中一个重要的方面，它不但将地域空间作为自己活动的舞台，而且对地域空间的特性也提出了专门的要求。物流园区的发展对空间具有选择性，不是任何地方都可以

59、发展某种物流园区，特定地域空间的各种软硬环境往往成为物流园区能否发展的外部条件。只有当物流园区对空间的特殊要求与特定空间所提供的软硬环境相适应时，物流园区布局才能达到理想状态，才能促进地区经济的健康发展。物流园区布局规划就是针对物流园区的特点，探讨物流园区布局的内在规律，并在此基础上对物流园区及其有关设施设备在空间的位置进行安排和部署。3.物流园区布局规划层次体系从时间上分，物流园区布局规划可分为短期规划、中期规划和长期规划。从空间上分，物流园区布局规划可分为宏观、中观和微观布局规划。从制定和执行的角度，物流园区布局规划可分为战略规划、策略规划和执行规划；从经济学关于空间的理论研究与实践，可以

60、划分为微观区位理论和宏观区域理论两个范畴。综合以上分类，物流园区布局规划可以分为宏观空间布局战略规划、中观选址分析策略规划和微观平面设计执行规划。宏观空间布局战略规划主要研究物流园区的一般空间结构、物流园区层次类别与地区的空间适应性等问题。主要是在掌握物流园区空间布局规律的基础上，在宏观范围内确定物流园区层次类别与其所依托的地区之间的关系，即研究物流园区在物流网络上的层次位置关系，以及在宏观范围内各个地区具备的不同层级物流园区的条件。它一般属于长期规划，重在物流园区分布地区的选择。本文就是围绕这方面的内容进行论述。中观选址分析策略规划主要是研究在较低一级的范围内物流园区系统布局结构、物流园区的

61、空间区位特性和物流园区的理想位置选择问题。它一般属中长期规划，重在物流园区分布地点的选择。微观平面设计执行规划是指对布局确定的物流园区的具体功能、作业流程和生产工艺、相关硬件设施设备选型与配置等内容的设计过程。它一般属中短期规划，重在物流园区各生产要素的空间组合安排。物流园区这3个层次的布局规划共同构成了完整的物流园区布局规划体系。（三）物流园区的选址随着社会经济的发展，物流园区已经成为政府规范城市功能、提高环境保护、减少交通阻塞、增加就业率等方面的重要措施，而且现代新兴的物流产业也已经成为当前国民经济的一个新的经济增长点。在进行城市规划、生产企业分销网络布置、物流配送部门的分布时，物流园区的

62、选址和设计是首先应该考虑的问题。城市物流园区的选址与设计涉及多方面因素，并且直接决定着物流园区的功能发挥。物流园区的选址，是指在一个若干供应点及若干需求点的经济区域内选一个地址设置物流园区的规划过程。选址在整个物流园区的建设中有着十分重要的意义，属于物流园区建设的战略问题。选址就是要确定物流园区的地理位置，进而确定物流园区的区域分布状态，同时决定了物流园区企业、设施等各种组成部分，如制造商、供应商、配送中心、仓储中心、零售商网点等。此外，物流园区位置的选择也决定了物流园区的成本控制问题。 1.物流园区选址的原则根据物流园区在我国城市物流产业发展及物流体系中的地位和作用对其进行分类，可分为综合物

63、流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、汽车生产基地等专业物流园区。专业物流园区选址符合园区自身专业要求就行，对于综合物流园区的选扯，应该符合以下几项原则：接近市中心。由于市中心商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近市场、缩短运距、降低运费、迅速供货是配送中心布局的主要考虑因素之一。追求较低的地价区位。物流企业以效益为宗旨，一般占地面积较大，地价的高低对其区位的选择有重要影响。靠近交通主干道出入口。公路是配送中心供、配货的主要货运方式，靠近交通便捷的干道进出口便成为配送中心布局的主要考

64、虑因素之一。数量充足、素质较高的劳动力条件。随着物流园区的建设，许多大规模的配送中心聚集在一起，现代化的运作需要机械化处理设备，拥有一定数量和素质的劳动力也就成为影响配送中心区位选择的重要因素。良好的可达性。因配送产品类型和市场数量不同，配送中心对可达性的要求也有所不同，经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性，因此更要求靠近市场分布，这在一定程度上导致了这类产品配送中心的分散布置。靠近铁路枢纽。铁路具有运力强和运费低的优势，但运距超过400480公里时，铁路才具有竞争力。位于集中消费物流区。这主要因为：第一，消费物流是流量最大的物流，消费物流主要是从国际和区域物流中转化而来

65、的，是国际物流和区域物流的下游物流，对国际和区域物流有着很大的影响。第二， 物流配送中心接近市场和消费地是其空间布局的一大发展趋势。物流园区如何选址，取决于建立物流园区的主要目的。以市场需求为依据，物流园区的建设要结合当地的实际物流需求，以免建成后无人进驻、有场无市。2.影响物流园区选址的一般因素影响物流园区选址的因素，可分为外部因素及内部因素两大类。外部因素包括诸如宏观政治及经济因素、基础设施及环境、竞争对手等，内部因素包括企业的发展战略、产品、技术或服务的特征等。（1）自然因素 气象条件。物流选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要

66、避开风口，因为在风口的建设会加速露天堆放的商品老化。地质条件。物流园区是大量商品的集结地，某些质量很大的建筑材料堆起来会对地面造成很大的压力。如果物流园区地面以下存在着淤泥层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤要有足够的承载力。水文条件。物流园区选址需要远离容易泛滥的河川流域与地下水上溢的区域，要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、古河道、干河滩等区域禁止选择。地形条件。物流园区应该选择地势较高、地形平坦之处，且应具有适当的面积与外形，若选在完全平坦的地形上是最理想的，其次选择稍有坡度或起伏的地方，对于山区陡坡地区则应该

67、完全避开，在外形上可以选择长方形，不宜选择狭长或不规则形状。（2）经营环境因素经营环境。物流园区所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响，数量充足和素质较高的劳动力也是物流园区选址需要考虑的因素之一。商品特性。经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同区域。如生产型物流园区的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。 物流费用。物流费用是物流园区选址的重要考虑因素之一，大多数物流园区选择接近物流服务需求地。如接近大中型工业、商业区，以便缩短运输距离、降低运费等物流费用。服务水平。现代物流过程中，能否实现准时运送是物流园区服务水平高低的重要指标，因此，在物流园区选

68、址时，应保证客户可在任何时候向物流园区提出物流需求，都能获得快速满意的服务。客户的分布。物流园区选址时首先要考虑的就是所服务客户的分布，对于零售商型物流园区，其主要客户是超市和零售店，这些客户大部分是分布在人口密集的地方或大城市，物流园区为了提高服务水准及降低配送成本，物流园区多建在城市边缘接近客户分布的地区。供应商的分布。物流园区的选址应考虑供应商的分布地区。因为物流的商品全部是由供应商所供应的，如果物流愈接近供应商，则其商品的安全库存可以控制在较低的水平。但是因为国内一般进货的输送成本是由供应商负担的，因此有时不重视此因素。人力资源条件。仓储配送作业中，最主要的资源需求为人力资源。由于一般

69、物流作业仍属于劳力密集的作业形态，在物流园区内部必须要有足够的作业人力，因此，在决定物流园区位置时必须考虑劳工的来源、技术水准、工作习惯、工资水准等因素。人力资源的评估条件有附近人口、上班交通状况、薪资水准等几项。如果物流的选址位置附近人口不多且交通又不方便时，则基层的作业人员不容易招募；如果附近地区的薪资水准太高，也会影响到基层的作业人员的招募。因此必须调查该地区的人力、上班交通及薪资水准。（3）基础设施状况 交通条件。交通条件是影响物流的配送成本及效率的重要因素之一。交通运输的不便将直接影响车辆配送的进行，因此必须考虑对外交通的运输通路，以及未来交通与邻近地区的发展状况等因素。地址宜紧临重

70、要的运输线路，以方便配送运输作业的进行。考核交通方便程度的条件有：高速公路、国道、铁路、快速道路、港口、交通限制规定等几种。一般物流园区应尽量选择在交通方便的高速公路、国道及快速道路附近的地方， 如果以铁路及轮船来当运输工具，则要考虑靠近火车编组站、港口等。公共设施状况。物流园区的所在地要求城市的道路、通信等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且场区周围要有污水、固体废物处理能力。（4）其他因素国土资源利用。物流园区选址应贯彻节约用地，充分利用国土资源的原则。物流园区一般占地面积较大，周围还需留有足够的发展空间，为此，地价的高低对布局规划有重要的影响。此外，物流园区的布局还要兼顾区

71、域和城市规划用地的其他要求。环境保护要求。物流园区的选址需要考虑保护自然环境与人文环境等因素，尽可能降低对城市生活的干扰。对于大型转运枢纽，应适当设置在远离市中心区的地方，使得大城市交通环境状况能够得到改善，城市的生态建设得到维持和增进。周边状况。由于物流园区是火灾重点防护单位，不宜设在易散发火种的工业设施（木材加工）附近，亦不宜选在居民住宅区附近。（四）物流信息平台规划物流公共服务平台是以信息技术、网络技术、通信技术为支撑，以物流信息的共享和交换为手段，以“信息服务网站”为表现形式和纽带，通过联接物流企业、工商企业、政府部门、行业协会、金融机构、物流设备供应商等各类物流主体，有效整合各类物流

72、信息资源，最终建成集成化的物流信息展示查询平台和物流行业服务窗口，以及网上虚拟综合物流市场。平台提供数字语音服务、结算保险服务、GPS增值服务、诚信评价服务、教育培训服务、行业管理服务六项公共服务。平台将形成如下功能模块规划：公共信息模块：形成一个面向物流企业、工商企业、行业协会、主管部门等行业相关企业和机构的权威信息、新闻资讯、招商招标信息发布与展示的平台。内容包括政府主管部门发布的信息，行业协会发布的信息，国家、省、市行业相关政策信息，国家、省、市行业新闻资讯信息，招商、招标信息，以及政府、协会、企业等之间的在线交流平台与行业论坛等。物流信息模块：支持通过平台网站、手机、LCD一体机、电话

73、等各种方式进行货运、仓储信息的发布、展示与查询；并通过系统设置的匹配规则，对物流信息进行自动撮合匹配，提高物流企业的业务成交效率。数据交换模块：通过各种交换接口的设置，能够与省际物流信息平台、省际物流数据交换中心、物流企业信息系统、工商企业信息系统、物流园区信息系统、国际物流信息系统等实现数据交换。重点整合徐州港区内重点港口企业、物流企业数据。商机信息模块：以信息超市的形式集中展示包括物流设备、物流金融服务产品、物流保险产品、物流地产租售等服务于物流行业的业务产品信息。口岸通关模块：整合口岸通关系统资源，通过相关系统的协同作业，提高口岸通关效率。模块内容包括建设与整合网上通关子系统、电子订舱子

74、系统、海洋运输供需信息发布与交易子系统等。业务软件SAAS：以我省省交通系统主推的物流业务软件为核心，以SAAS的形式和服务出租的方式为物流企业、尤其是中小物流企业提供物流业务管理工具。企业商务室：企业可通过平台帐号方式登录，并根据自身需要对平台功能进行配置，从而搭建企业个性化的信息平台。平台系统管理：平台的后台管理系统。数字语音服务：通过数字语音信息综合服务,将客户通过电话、手机的语音通信和短信，发布的供求信息、查询、咨询等服务请求、投诉或建议等，与整个公共服务平台系统整合。八、园区建设实施进度和里程碑节点 （一）编制依据依据全国物流园区发展规划要求建设。物流园区作为重要的物流基础设施，具有

75、功能集成、设施共享、用地节约的优势，促进物流园区健康有序发展，对于提高社会物流服务效率、促进产业结构调整、转变经济发展方式、提高国民经济竞争力具有重要意义。我国政府机构鼓励发展物流园区建设。根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、国务院办公厅关于印发促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138 号），为促进我国物流园区健康有序发展，特制定该规划。规划期为 2013-2020 年。本项目是在建设资金到位的前提下，依据各项工作所需时间和工程正常施工工期编制。本项目是在相关发展环境分析、物流园区及相关功能区发展趋势分析、市场需求分析等可行性分析完成且已向上级报告相关研究成果

76、并达到有关要求之后，进行商务洽谈、施工图设计、工程施工、设备安装等工作。本项目的施工具体安排依据工程项目条件所在地估算工程量编制。本项目建设参考国内外已建成同类工程实施施工进度，符合国家物流发展规划依据，积极响应国家和地方政府号召，促进本地物流业发展。 （二）项目实施进度计划从实际出发，科学、合理地编制和执行施工作业进度计划，是建筑企业计划工作的客观要求，也是提高建筑企业经济效益的必要手段。施工企业为有序、高效地组织施工生产，实施在建项目的施工进度管理与控制，施工进度计划的编制应是先导。为有效履行工程项目承包合同，完成工程各项目标，提高企业经济效益，各在建项目必须实行施工进度计划的动态管理模式

77、并形成进度监控动态循环系统。白山物流园区建设项目的计划管理活动是施工项目管理最关键的环节。其过程又是技术与经济结合的过程。计划管理是一项系统工程，一个完整的计划既要反映关键工序及其前后其他工序之间的逻辑关系，又要涵盖项目施工组织设计和质量计划；既要反映项目生产要素的配置问题，又要力求保证项目施工的连续性和均衡性。它从施工单位取得建设单位提供的设计图纸进行施工准备开始，直到工程竣工投产交付使用为止。所以科学的编制进度计划对于工程项目的施工及效益都有极其重要的意义。本项目前期工作拟为12个月，建设周期预测为36个月，其中在建工程、安装工程、试运营和竣工验收等步骤均属于正式建设周期内工作，本项目将于

78、2015年1月1日起执行，总进度计划见表8-1，明细进度计划见图8-2：表8-1 总进度计划表时间（月）内容 369121518212427303336前期工作土建施工安装工程试营运竣工验收 8-2明细进度计划图 在2016年1月1日之前拆迁工作全部结束，2016年1月1日之后开始进行土建施工及其之后的全部工作，并将于2017年12月全部竣工，来年即可正式运行，至此，物流信息平台将投入运行，期待在未来几年年后发展成有自己物流体系的全面的现代化物流园区。 （三）里程碑节点规划白山物流园区建成后，将依靠白山铁路枢纽东北货运中心，向全国，全面拓展以铁路散货为主的中转、分拨、集散、多式联运服务、区域工

79、业配送和商业配送服务，拓展增值加工和供应链管理等高端物流服务的广度和深度，整合和提升物流产业资源，建设国内一流、国际知名的国际性、综合性、枢纽型现代公、铁联运物流园区。且白山物流园区作为一个新生园区必须要跟上经济发展大潮并逐渐成长才能在社会中生存下去，并且为国家经济发展做出贡献。该园区未来发展里程碑节点设置如下：1.起步阶段（2018年2030年）首期规模3600亩，重点开发中转联运区、以东北粮库为核心的粮油物流区、现代仓储区、城市配送区和配套服务区。目标年物流处理量2000万吨。2.发展阶段（2030年2040年）新增物流园区用地1800亩，在松江河附近利用其物流中心的优势拓展现代仓储区、城

80、市配送区、配套商务区，并新增市场展示交易区；目标年物流处理量达3000万吨。3.远景开发阶段（2040年2050年） 新增物流园区用地2000亩，用以进一步现代仓储区和城市配送区，学习世界一流物流企业的经营理念并吸收精华使之使用本企业运作。此时白山物流园区服务覆盖全国、欧亚大陆乃至整个世界；目标年物流处理量5000万吨。九、园区建设经营管理模式及招商策略 （一）物流园区经营管理模式分析 1.物流园区的经营管理模式的定义 物流园区经营管理模式就是指物流园区开发建设、经营管理的方式或方法。2.物流园区经营管理模式的分类物流园区开发经营的政府主导模式。即由政府进行物流园区的主要投资和建成后的经营管理

81、。租赁开发经营模式。是政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业或企业联合体，而后由主导企业或者企业联合进行物流园区的开发建设，再由主导企业或者企业联合体进行物流园区的管理组织。建设经营转让模式。是政府或主导企业进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在框架下进行经营管理，并以一定比例提成的操作方式。建设租赁模式。是物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。综合模式。是物流园区的开发建设与经营主体的多方融洽，政府联合众多投资者进行物流园区的开发建

82、设，物流园区的经营管理机构也由多方主体共同组成。3.各种模式的比较分析五种模式的优缺点及适用条件如表9-1所示。模式优缺点表9-1类型特点适用条件优点缺点政府主导模式有充足的资金来源及相关政策支持易造成政府承担风险过大在本地区物流需求量较大，区域优势明显等情况下采用租赁开发经营模式一般可以获得政府优惠政策扶植支持主导企业进行开发建设与经营管理时独担风险主导企业资金雄厚，其经济区域内的物流量较大；竞争企业相对不足或互补特征明显；政府扶植支持的优惠政策较为充裕的情况下，可以考虑此种模式建设经营转让模式可以规范化运作物流园区，即使入驻方与建设方重叠也不会导致不正当竞争在物流园区运作中的利润分配易出现

83、分歧，并且物流园区管理企业易受到开发主体的干扰具备物流园区管理能力较强的企业建设租赁模式租赁方可以以较少的租赁资金后的固定设施使用，降低经营风险建设方存在设施及装备闲置的风险有物流地产商存在综合模式按照公司法对各项工作进行规范管理。这样风险共担、收益共享，符合市场竞争的需要政府的作用削弱有多元化投资主体存在4.物流园区经营管理模式的选择物流园区的建设和经营管理的主体分为两种模式。一是政府投资或政策支持下的开发和建设模式。二是企业开发和建设模式。对于物流园区建设和经营管理模式的选择，主要应在投资能力、业务基础、盈利能力等方面综合分析的基础上确定。中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产

84、商主导模式，政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式等三种形式。在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。本文白山综合物流园区采用的是第三种模式，即采用一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。（二）白山市物流园区的招商策略确定招商对象：白山市现有的物流公司、配送点和与物流配送相关生产型行业。确定经营模式：委托经营、租赁经营及虚拟经营。制定招商优惠政策。税收及收费政策。园区内物流企业，自生产经营之日起两年内园区，财

85、政按照年度企业实际上缴增值税地方留成部分的50%作为园区财政扶持资金，用于扶持企业发展;新办物流企业自生产经营之日起，前5年免征企业所得税，期满后，5年内减按15%征收企业所得税。新办独立核算物流企业，自生产经营之日起，5年内免征车船使用税、房产税或城市房地产税、车船使用牌照税，免征建设期土地使用税。土地政策。入园企业可通过出让、转让、联营、联建、入股、租赁、置换等多种方式取得土地使用权。入园企业，兴办物流产业项目在办理用地相关手续时，免缴征地管理费。招商流程：市调和客户分析，月计划实施，客户招商周计划，信息归档，招商资料准备，目标客户，开发、拜访、接洽客户，客户分类确定重点客户，填写招商意向

86、书，交纳定金，方案修改与认可，正式招商合同，正式入驻。根据上述对当前典型物流园区的招商模式分析，结合物流园区的业务功能定位，可将定向服务型物流园区、产业聚集型和功能提升型物流园区的招商模式作为物流园区招商模式和具体策略的主要借鉴，吸纳其中适合物流园区策略，并可根据园区业务的进展情况进行调整。十、物流园区的综合评价 （一）综合物流园区综合评价指标体系构建的原则与步骤1. 综合评价指标体系构建的原则构建现代综合物流园区综合评价指标体系的时候应该考虑以下一些原则:（1）系统性所谓的系统性，是指全方面的去评价现代综合物流园区而不是单方面或缺少部分元素的评价。具体来说即所建立的现代物流园区综合评价指标体

87、系，应该包含影响现代综合物流园区项目建设的全部的经济技术因素。但是，在实际操作过程中，由于精力有限，一般以主要的经济技术因素为主体。（2）可行性如果所选择的评价指标不能够被实际运用的话，那该评价指标体系将缺少实战的可能而变得毫无意义。所以，关于现代综合物流园区综合评价指标体系的可操作性也就变得相当重要了。现代综合物流园区综合评价指标体系的设立应该有足够的灵活性，这样物流园区在运营中，可以并且能够根据物流园区的特点、实际情况进行变更运用。同时设立的指标，要尽可能的便于衡量，最好是能够量化结果。只有可量化的各种指标才能被计算统计出来，或是借助于数学模型加以推理获得。（3）科学性综合评价指标体系，要

88、能科学、客观、真实地反映现代物流园区建设需要考虑的实际因素。假如综合评价指标体系过大同时层次过多、指标过细，那么评价的过程不能体现整体；假如综合评价指标体系过小、指标过粗，又不能反映真实水平。因此，构建的综合评价指标体系要规模适中。（4）可扩展性考虑到现代综合物流园区以服务区域经济为主，不同区域内的资源禀赋条件、交通运输状况、工商业企业物流需求等方面的不同，因此各现代综合物流园区的评价也就不能够一刀切了。因此，所构建的指标体系还要能够可扩展，以及实际情况加以调整。另外，指标体系及相应的评价模型需要有足够的扩展的空间，不同的地区有不同的要求和特殊情况，并且处在时刻变化中，这就需要一些特殊的指标的

89、加入。2.综合评价指标体系构建的步骤建立现代综合物流园区综合评价指标体系，其目的是为了对现代综合物流园区项目建设进行综合评价，促进物流园区的合理发展。主要包括以下两个步骤:（1）评价指标初选和数据搜集。现代物流园区项目的评价，是一种涉及多因素的评价方法。建立一个系统完整的、科学可行的评价指标体系应分步骤，第一是确定研究的总目标，第二是确定采用科学的系统分析方法，第三是结合现代综合物流园区及其载体城市的关系。根据步骤依次实施。计划科罚款发链接。 （2）对建立的初始评价指标体系进行定量的优化筛选分析。为了建立科学合理的优化指标体系，需要排除指标间因为相关性而可能存在的信息重叠，防影响评价的结果，在

90、这个过程中需要进行各指标的因子分析，进行优化分析。可以有效揭示涉及到的评价指标，在决定现代综合物流园区建设问题上的相互关系，进而对评价的指标体系进行必要的解释分析。（二）综合物流园区综合评价指标的初选与构建1.综合评价指标体系分类评价指标体系是对物流园区建设项目进行评价，必须要客观科学。所以指标体系的建立应考虑到各种影响因素。与其有关的影响因素初步选择 15 项指标，具体见表10-1。表10-1 物流园区综合评价指标备选指标列表序号备选指标名称1自然环境条件X12对生态环境的影响程度X23对本地居民生活的压力X34有效减缓交通的压力X45与顾客/客户的距离X56与工商企业联系紧密程度X67投资

91、收益率X78运输成本X89土地价格X910对区域经济的贡献X1011功能设计的完备程度X1112功能设计的可靠程度X1213多式联运情况X1314靠近主干道X1415与货运枢纽的关系X15在表中所列的 15 项初选的指标中，交通运输设施设备条件决定的地区交通运输区位优势是影响现代综合物流园区建设的一个重要因素，其内部设施结构的不同对于建设物流园区具有重要影响。因此在本次初选的 15 个指标中，用了5 个技术效益的基础指标进行描述。另外，本文还要考虑到现代综合物流园区项目建设的可行性，现代综合物流园区同现代物流业一样是经济发展到一定阶段的产物，地区国民经济总体发展水平、工商业发展水平、对外贸易依

92、存度等因素都会对物流园区建设产生宏观层面的影响。在本次初选的 15 个指标中，用了另外 10 个技术效益的基础指标进行了描述。（三）综合物流园区综合评价指标体系优化1.因子与因子分析在大多数情况下，许多变量之间存在一定的相关关系。因此，有可能用较少的综合指标，分析存在于各变量中的种类信息，而各综合指标之间彼此是不相关的，代表各类信息的综合指标称为因子。因子分析的的基本思想：通过研究变量的相关系数矩阵内部结构，找出能控制所有变量的少数几个随机变量，并描述多个变量之间的相关关系。这少数几个不可观测的随机变量，通常称为因子。因子分析中，因子变量的数量远少于原有的指标变量的数量，对因子变量的分析能够减

93、少分析中的计算工作量。2.现代综合物流园区综合评价指标体系的因子分析为了更好地分析物流园区建设评价指标的结构，需要对各项指标进行因子分析。本研究对象为上节中所初选的评价指标体系。根据相关原始数据建立 15项指标原始数据矩阵的标准化矩阵，以及各指标间相关系数矩阵，通过因子分析得出少数公共因子，以说明原始指标与公因子之间的关系，进而分析各指标在影响物流园区项目建设综合评价中的相互作用关系。（1）因子载荷矩阵的估计求解为了建立因子模型，首先要估计因子载荷矩阵 L。一般可采用主成分法、主因子法和极大似然法等方法。由于后两种方法中在确定因子个数 M 时一般也均采用主成分思想方法，因此，本研究选用主成分法

94、计算因子载荷矩阵 L。其原理如下。设获得各指标样本的相关系数矩阵R的特征值依次为:0,相应的正交单位特征向量为:U1，U2，Up。选取相对较小的主成分个数 m，并使得累计贡献率达到一个较高的百分比，以保证原始指标数据信息量不丢失，则 R 可作如下的近似分解:变量要有清楚的定义。 为表示方便，因子载荷估计矩阵亦可以表示为L。这样上式可以表示为：其中为矩阵，其中，。这里的L和就是因子模型的一个解。因子载荷矩阵L的第K列与R的第K个主成分的系数仅差一个很小的倍数，因此这个解就成为主成分解。a.计算R的特征值和特征向量。根据特征方程，求出特征值，并按大小顺序排列；对应于特征值的特征向量 b.依次计算各

95、特征值得贡献率及累计贡献率主成分Fk的贡献率为：累计贡献率为：一般情况，累计贡献率计算到其累计值达到 85%以上的所对应的前 m(mp)个主成分即可。本文为了对所建立的指标进行因子分析，考虑到东北部物流发展速度一般，所以抽取9个物流园区作为研究对象，采集了2010年各项指标，原始数据见表10-2。表10-2 各个物流园区数据表123456789X1233.5558.2396.6268.5708.8552.0674.8587.5895.3X21211.69.612.315.69.810.518.115X358.622.943.861.5423.0373.42738.8314X411.426.43

96、23.0758.6830.647.6218.616.6935.09X510.871.0210.391.670.75055094X610.681.41.270.5610.771.81.33X732.4107.570.683954.4416458.0629.027.56X84.783.84.315.72.9314.016.875.8X9954.051408.83237.271006.7523.8535.81069.4898.01520X102.4524.0864.372.051.645.37X110.830.90.7410.880.7510.90.4X120.950.60.590.9810.861

97、0.730.89X1312.311.30.7510.90.881X14110.810.80.9500.871X150.671.230.551.71.350.480.791.432.0其中：（1）表中所列序号为所调研物流园区：1=铁北综合物流园区，2=沈阳张士物流园，3=哈尔滨龙运物流园区，4=长白山靖宇物流产业园区，5=沈北现代物流产业园，6=浑南新区综合物流园区，7=科尔沁工业园区综合物流园，8=东北亚国际物流中心，9=铁岭东北物流城（2）Xi为物流园区综合评价指标备选列表的备选指标；（3）数据来源：此表数据在各省市统计年鉴及各物流园区数据基础上进行了科学调整，以便于进行 SPSS 分析。T

98、otal Variance Explained8.7669.87169.8718.7669.87169.8718.6463.76963.7693.7815.51786.4333.7815.57186.4333.89917.02189.546.9866.53394.675.9866.53394.6751.473 8.54394.675.879 3.06496.213.7991.55097.538.787.83997.964.653.64598.789.620.197 98.889 .520.16599.676.478 .15499.954.329.14099.973.004.07999.990.

99、002.076 99.990.001.044100.0004.68E-004.000100.000Component123456789101112131415Total% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %Initial EigenvaluesExtraction Sums of Squared LoadingsRotation Sums of Squared LoadingsExtraction Method: Principal Component Analy

100、sis.其中第一列是因子分析的初始解的序号，2-5列显示初始特征值的有关结果，其中第2列是相关系数矩阵的全部特征值(各特征值从小到大进行排序)；第3列是各特征值的方差贡献率，表示该因子描述的方差占原有变量总方差的比例，第4 列是特征值的累计方差贡献率；前3个因子可以描述总方差的94.675%，可以提取三个公共因子；5-7 列显示提取的三个公共因子经过旋转以后的载荷平方和，和初始特征值相比，旋转后的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率都发生了一定变化，但累计方差贡献率的总和不变，仍为 94.675%。因此可取前 3 个特征值进行后续的有关因子计算分析。c. 建立因子载荷矩阵 L根据前述结果，建立因

101、子载荷矩阵其中，通过 SPSS 计算获得的因子载荷矩阵如下表所示。可以因子载荷矩阵写出因子分析的模型。componentX1X2X3X4X5X6X7X8X9X10X11X12X13X14X15.993.974.968.965.889-.659.857.926.898.306-.198.478.206.831.378.302.740-.041474.198.125.346.753-.130.558.960.537-.026.762.322-.049.376.036.870-.054.210.769.215.104.318.106-.790.289.105.701（2）因子旋转因子分析的目的是对由

102、不同指标组成的各公因子含义及其之间的关系进行解释，根据因子载荷矩阵对各影响物流园区空间布局层次分类的评价指标与公因子的关系进行分析。公因子的解释一般均带有一定的主观性，如果载荷矩阵中的一些指标元素对几个公因子的载荷值很接近，则分析人员的主观性很容易影响对因子分析的最终解释。为了减少这种主观性，便于对因子进行归类解释，需要进行因子旋转。公因子是否易于解释，很大程度上取决于因子载荷矩阵 L 的指标元素结构。由前述可知，L 是从相关矩阵 R 求得的，因此 L 的所有元素均在 1 和-1 之间取值。如果载荷 L 的所有元素都接近 O 或士 1，则模型的公因子很容易解释。这时可将原始指标变量X1,X2,

103、Xp分成 m 个部分，第一部分对应第一个公因F1，第 m 部分对应第 m 个公因子Fm。反之，如果载荷阵 L 的多数取值居中，则将难以对模型的公因子做出解释。借鉴统计学原理，此时需要进行因子旋转，使得旋转后的载荷矩阵在每一列上元素的绝对值尽量地拉开距离，亦即尽可能使其中一些指标元素接近于 0，另一些元素接近于 1 或-1。为了去除不同因子中相同指标载荷均较大的可能，本研究对前面得出的因子载荷实行方差最大旋转，构造正交因子载荷矩阵。旋转后的因子载荷矩阵，按照方差极大化对因子进行旋转以后，因子变量在很多变量上的载荷都有所提高。这样更加有利于对指标体系进行分类和优化。正交因子旋转载荷矩阵compon

104、entX1X2X3X4X5X6X7X8X9X10X11X12X13X14X15.984.958.968.965.889-.459.857.986.948.556-.138.478.386.871.278.502.740-.583474.198.125.386.953-.230.558.960.537-.026.862.522-.049.379-.036.935-.054-.210.769.315.104.618.106-.790.588-.105.8013.现代综合物流园区评价指标构建根据正交因子载荷矩阵选择每个公共因子中载荷较大的少数指标，形成高载荷指标体系，根据公共因子内各类高载荷别指标的

105、含义进行因子命名和相关含义分析。 本文从社会效益、经济效益和技术效益3个方面对物流园区综合评价指标因子进行命名，并对原有的15个指标进行精简，确定3层次11指标的现代综合物流园区综合评价指标体系，详见表 10-3 物流园区综合评价指标体系的递阶层次表。表10-3 物流园区综合评价指标体系的地接层次表目标层（A）准则层（B）指标层（C） 物流园区综合评价社会效益B1对生态环境的影响程度C1对当地居民生活的影响程度C2有效缓解交通的压力C3经济效益B2与工商企业联系紧密程度C4投资回报率C5成本C6对区域经济的贡献程度C7技术效益B3功能设计的完备程度C8多式联运使用情况C9与运输主干线的紧密程度

106、C10与货运枢纽的关系C114.现代综合物流园区综合评价方法的选择在现代综合物流园区综合评价中，制定的体系需要专家进行评估。某些指标具有模糊的特性，难以进行确切的量化，因此考虑采用模糊数学的方法进行评分。对于评价指标体系中的定性指标，用模糊数学中的隶属度0至1来表示，即评语好的隶属度大，评语差的隶属度小，中间状态的评语集合为（非常好，好，较好一般，较差，差，很差），其相应的隶属度集合为（0.8,0.7,0.6,0.5,0.4,0.3,0.2）。模糊综合评价法要分析能够准确的给出各具体指标的模糊隶属度函数，为解决这个问题必须将每个指标进行等级划分，同时确定分级的标准。指标等级划分关系到数据处理方

107、便和评估的准确，等级划分越细，相应的统计和计算工作量会大大增加，划分等级太粗，可减少工作量，但会导致评估时结果过于粗糙，难以满足要求。由可得权重系数向量，可得权重系数向量最后综合评价矩阵为 D，计算公式为：5.指标值的获得与权重分配通过德尔菲法向有关的专家、学者、中介机构和企业管理人员发咨询函，填写各个指标所处的等级，并将其整理成判断矩阵。然后用 Matlab 软件求解相关矩阵的特征值和特征向量。（1）构造 A-B 层的判断矩阵，不妨记为 U。矩阵中各元素记为。，该矩阵具有满意一致性。（2）构造 B1-C 层的判断矩阵。分别记为 V1，V2，V3。对于V1,，有，CI=0.0527，CR=0.

108、0471，该矩阵具有满意一致性。同理，对于 V2，V3判断矩阵均具有一致性。（3）计算各指标的总权重，见表10-4：表10-4 基础指数层对目标层的总权重目标层（A）准则层（B）/权重指标层（C）/权重总权重 物流园区综合评价社会效益B10.2对生态环境的影响程度C10.1137对当地居民生活的影响程度C20.0534有效缓解交通的压力C30.0329经济效益B20.6与工商企业联系紧密程度C40.1668投资回报率C50.1643成本C60.2224对区域经济的贡献程度C70.0464技术效益B30.2功能设计的完备程度C80.15336多式联运使用情况C90.00742与运输主干线的紧密程

109、度C100.01338与货运枢纽的关系C110.02584（三）白山市综合物流园区建设项目综合评价1. 构建原始指标矩阵设计调查表格（详见表10-5），聘请物流领域和经济管理方面的专家对白山市综合物流园区建设项目及其备选方案进行打分，形成原始指标数列 Xik，最优指标集Xok，采用理想分值 0.8，详细评分值如表10-6。表10-5 白山市综合物流园区综合评价调查表一级指标二级指标三级指标评定级别好较好一般差极差白山市 物流园区综合评价社会效益对生态环境的影响程度对当地居民生活的影响程度有效缓解交通的压力经济效益与工商企业联系紧密程度投资回报率成本对区域经济的贡献程度技术效益功能设计的完备程度

110、多式联运使用情况与运输主干线的紧密程度与货运枢纽的关系表10-6 白山市综合物流园区建设项目及其方案各指标评分值及规范化处理值准则层指标层方案1方案2方案3规范前规范后规范前规范后规范前规范后社会效益对生态环境的影响程度0.70.50.600.81对当地居民生活的影响程度0.550.250.500.71有效缓解交通的压力0.810.600.70.5经济效益与工商企业联系紧密程度0.600.70.10.650.5投资回报率0.810.70.50.60成本0.70.750.5500.751对区域经济的贡献程度0.710.710.50技术效益功能设计的完备程度0.7510.650.50.550多式联

111、运使用情况0.710.710.50与运输主干线的紧密程度0.810.600.60与货运枢纽的关系0.810.70081根据上表，可构成原始指标矩阵 X2.指标值的规范化处理根据公式，其中表示第i个方案的第K个指标Xik规范值。表示第K个指标在所有方案中的最小值。表示第K个指标在所有方案中的最小值。进行规范化处理后得到如下矩阵：3.计算关联度系数经规范化处理后的最后指标集作为参考数列，经规范化处理的备选方案的指标值作为被比较数列，然后用关联度系数公式分别球的第 i个方案第 K个指标与第K个最后指标的关联系数，其中，（i=1,2，,n;k=1,2,m）其中， 为分辨系数，且一般取0.5。因此根据

112、，计算差值矩阵，可求得关联系数矩阵 E。4.计算灰色关联度前面已经求得 11 个评价指标的权重，其对应的权重分配矩阵为：W =(0.1137 0.0534 0.0329 0.1668 0.1643 0.2224 0.0464 0.15336 0.00742 0.01338 0.02584)根据关联度的计算公式R=(r1,r2rn)=WE计算3个备选方案的综合评判结果矩阵为：R=(r1,r2,r3)=(0.8015, 0.5869, 0.6104)显然，方案1比方案2和方案3关联度高，综合考虑多方面因素，方案1最优，白山市综合物流园区的综合评价将采用方案1。十一、物流园区建设发展对策与建议（一）

113、优惠政策物流园区作为现代物流业发展中的必然产物，其发展与物流业的发展紧密相连。物流园区的发展对经济发展、物流企业的效益，以及社会效益起到巨大的推进作用，近年来我国政府及企业都对物流园区的展给予了大力支持。2011年3月30日，商务部、发展改革委、供销总社印发商贸物流发展专项规划。其中提到“建设、改造一批仓储、分拣、流通加工、配送、信息服务等功能齐备的商贸物流园区，促进商贸物流产业适度集聚。适时启动商贸物流园区、物流技术、物流配送中心示范工作。开展诚信经营示范活动，加强物流企业、物流园区信用体系建设。”对商贸物流园区的发展提出了进一步的要求和适时的支持。2011年6月8日，国务院召开国务院常务会

114、议，研究部署促进物流业健康发展工作，提出了推动物流业发展的8项政策措施。这8项措施被业界普遍称为推动物流业快速健康发展的“国八条”。其中第2条提出“加大对物流业的土地政策支持力度。科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。”2011年8月，随着国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见的出台。提出对物流园区等物流基础设施的土地政策加大支持力度。科学制定全国物流园区发展专项规划，提高土地集约利用水平，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。我国物流业及物流园区的发展面临新的形势和机遇。与此同时，“十二五”期间，我国将积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动

115、发展，推进物流服务社会化和专业化；加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平。将根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点建设一批物流节点城市，优化物流业的区域布局，这个白山市地区提供了发展契机。（二）发展建议1.加强人才培养专业人才的缺乏已经成为物流园区发展的一块短板，为了物流园区的健康发展，必须要在人才培养上下功夫。首先，社会及各高校应重视物流专业人才的培养，多开设物流方面的相关课程。其次，就目前从业人员的情况来看，主要分为两：非专业人员，这些人员是在实践中直接了解物园区的相关工作，他们有实际工作经验但缺乏理论指导，因此对于这些人员要加强学习理论知

116、识，定期开展针对性的理论培训；物流专业人员，对于已具备物流专业知识的员工，则要注重其实践工作，做到理论联系实际，更好地发挥他们所具备的专业知识。2.应注意处理好参与主体之间的关系 我国的物流园区建设发展速度快，种类多种多样。但在一定空间范围内，不同的物流园区都有一定的服务范围，相邻同一类型的物流园区相互之间存在着竞争关系。这就要求不同层次的政府管理机构发挥相应的监督、管理、调控职能。要形成资源优化配置，高运作效率的物流系统，必须从整体出发，统筹规划。中央政府要从全国宏观整体层次规划不同行业、不同类型物流园区的空间布局，为地方政府制定当地的物流园区规划提供指导，避免重复投资导致不必要的资源浪费。

117、3.应注意与实际需求相结合，合理运用先进技术 在物流园区规划和建设中，必须以城市实际需求为中心，切忌建起后无人进驻，有场无市。物流供给能力的建设要与物流市场需求相适应，以资源整合为重点，不能脱离需求盲目发展。既要发挥存量资源的优势，也要注意增量资源的开发建设，但在空间上必须按照现代物流作业流程进行合理布局。根据业务发展需要，在合理的成本下采用先进技术，如立体仓库及信息技术，提升物流运作的空间效率，要注意避免盲目追求先进性。4.应注意现代物流和传统物流的关系 物流的出现是经济发展和社会分工的结果，物流的发展也不可能脱离经济发展的水平。我国经济还不发达，处于工业化的中期阶段，物流专业化和社会化的程

118、度不可能很高，特别是一些经济欠发达地区的物流发展还受到经济发展程度的制约。物流园区的建设要考虑我国国情，不能不顾条件盲目上马新建物流中心，应该在原有物流资源的改造提升利用方面多下工夫。发展现代物流是方向，要积极推进，但传统物流向现代物流转变需要一个过程，传统物流和现代物流在相当长时期内将共同发展。5.应注意政府作用与市场机制的关系发展现代物流需要政府的引导和扶持，但是一定要坚持市场化、社会化方向，绝不能走计划经济的老路。政府的作用主要在于制定物流发展规划及产业政策，清除地区和行业壁垒，创造公开、公平、公正的市场环境。对于具体的经营活动，要放松管制，放手让企业按照市场经济规律去运作，促进物流企业通过市场竞争发展壮大。6.尽快制定物流园区评价体系，以便管理和促进其健康发展对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还在探索中前进，虽然取得了一些成绩，但还是缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。因此，在发展中不断总结，制定与物流园区发展相适应的评价体系对物流园区的发展将会起到非常大的作用总之，白山物流园区的出现与发展是在一定经济发展背景下现代物流产业和城市化进一步发展的结果，符合经济发展的规律。我国物流园区建设已经进入起步发展阶段，发展速度很快，掀起了一股热潮，这对于我国经济和城市发展而言是有积极意义的。