地税局房地产开发与经营纳税评估手册(82页）.doc

1、目 录前 言1第一章综述1第一节 基本概念1一、房地产相关概念1二、房地产开发与经营业相关概念2三、房地产开发与经营业的纳税评估3第二节 经营特点3一、经营概况3二、经营分类3三、经营流程4四、会计核算7五、应税特征9第二章 评估方法12第一节 假设法12一、环境适用12二、具体应用13第二节 SPSS应用法18一、环境适用18二、具体应用19第三节 系统预警法21一、环境适用21二、具体应用22第三章 评估指标25第一节 会计报表指标25一、指标基础25二、指标确定28三、指标附件41第二节 纳税问题指标66一、指标基础66二、指标确定71三、指标附件77附录 法规政策101附录一 营业税法

2、规101中华人民共和国营业税暂行条例101中华人民共和国营业税暂行条例实施细则104土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法110转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）113转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知117北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知119财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知123附录二 企业所得税法规128中华人民共和国企业所得税暂行条例128中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则131财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知141关于印

3、发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知142国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知156国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知158关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选）162关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）164印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）165附录三 土地增值税法规168中华人民共和国土地增值税暂行条例168中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则169关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知174关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政

4、策和征管问题的通知177北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知178北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知179北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知181附录四 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规182中华人民共和国房产税暂行条例182北京市施行中华人民共和国房产税暂行条例的细则（修正）184财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定185北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知189关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知191印发关于我

5、市部分涉外税收实行属地征收的实施意见的通知195北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知197北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知197北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和 征管问题的通知199附录五 其他法规202中华人民共和国城市房地产管理法202城市房地产开发经营管理条例212关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知218北京市商品住宅销售价格构成221北京市商品住宅销售价格构成管理办法222北京市关于实施商品房销售管理办法的若干规定225北京市国土资源和房屋管理局关于

6、商品房销售有关问题的通知226关于加强住宅工程质量管理的若干意见231房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法234中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知237第一章综述第一节 基本概念一、房地产相关概念（一）房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物 国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知。很多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城

7、镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。（二）房地产市场房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消

8、费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。（三）房地产业房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一

9、，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。二、房地产开发与经营业相关概念（一）房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业

10、的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整

11、体功能。（二）与相关行业的关系1、与“建筑业”的关系在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。2、与“房

12、地产管理业（物业）”的关系二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼

13、营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。三、房地产开发与经营业的纳税评估房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。第二节 经营特点一、经营概况截止2003年底，我市共有房地产开发与经营业3836户，占我市地税征管户数374398户的1%，2003年1-12月纳税总额10亿元，占同期我市地方税收总额565亿元的17%，其中营业税纳税总额7亿元，占同期我市地方

14、税收总额266.7亿元的26%。根据北京市房地产信息网数据显示， 2003年1-12月，我市商品房预售面积总计1350万 m2，预售金额总计864亿元，预售均价6398元/ m2，经济适用房预售面积总计393万 m2，预售金额总计115亿元，预售均价2917元/ m2。二、经营分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地” 指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得

15、土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。一个层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标、协议第二层次 房屋（含土地使用权）2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：新区开发

16、征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等 3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。三、经营流程经营特点：1、投资量大，投资回收期长房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几

17、个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。3、牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。4、发展速度快，带动相关行业迅速发展进入90年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金

18、融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。运作流程：房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。其中，开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，前期工作包括立项（取得项目审批书）、规划设计、取得土地使用权、施工准备等若干环节，主要审批事项集中在这些环节，有关审批管理流程见下图（该流程图非北京市审批流程图，审批机构和个别程序可能存在一定差异，仅供参考）：城市房地产开发项目审批管理流程租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。租售期的主要经营活动为销售房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、会

19、计核算 房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度，其会计科目的设置有别于企业会计制度具体差异如下表所示： 房地产开发企业会计制度企业会计制度短期投资跌价准备应收股利、应收利息应收补贴款采购保管费库存材料原材料库存设备自制半成品开发产品库存商品分期收款开发产品出租开发产品周转房存货跌价准备长期投资减值准备委托贷款固定资产减值准备工程物资固定资产购建支出在建工程在建工程减值准备无形资产减值准备递延资产长期待摊费用应付利润应付股利预计负债专项应付款开发成本生产成本开发间接费用经营收入主营业务收入经营成本主营业务成本经营税金及附加主营业务税金及附加销售费用营业费用补贴

20、收入以前年度损益调整五、 应税特征（一）应税税种房地产开发与经营业共涉及13项税费 指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。（12个税种、1项涉税费用），分别为：1. 营业税2. 城市维护建设税（外资企业不征）3. 教育费附加（外资企业不征）4. 企业所得税5. 外商投资企业所得税6. 个人所得税7. 房产税（外资企业为城市房地产税）8. 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）9. 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）10. 印花税11. 契税12. 耕地

21、占用税13. 土地增值税其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围 从2000年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。（二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：阶段经营环节影响税种备 注开发建设期取得土地使用权契税由财政部门征收耕地占用税委托施工印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）土地增值税企业所得税个人所得税印花税租 售 管 理 期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）土地增值税企业所得税个人所得税印花税营业税按“销售不动产”

22、和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）企业所得税个人所得税房产税（城市房地产税）土地使用税（费）印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税（城市房地产税）土地使用税（费）赠与房屋或土地视同销售不动产代收费用 营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）企业所得税个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得

23、股利按股息、红利所得计税（三）营业税税目及涉税事项房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：税目税率涉税事项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工阶段） 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。转让无形资产5%转让土地使用权；赠与土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）；转让其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程服 务 业租赁业5%出租房屋、土地；出租其他固定资产其他服务业5%兼营物业管理收

24、入；物业管理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。餐饮业5%兼营饮食业收入娱 乐 业5%20%兼营娱乐业收入第二章 评估方法本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。第一节 假设法 “假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设

25、证明再假设”的评估方法。一、环境适用（一）基础资料不充分1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。（二）系统功能未完善税务综合服务管理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。二、具体应用（一）纳税情况对比1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。2、确定主要经营收入来源以及其他情况。3、纵向对比纳税情况。（二）经营情况假设1、销售不动产收入。提供劳务

26、收入。2、房产原值。3、个人最高收入数及税率、人次。4、重大事项变更。（三）涉税信息提取1、该公司财务会计报表： 资产负债表、利润表、现金流量表。 报表附注。2、内部控制制度： 财务制度。 工资制度。 销售制度。3、公众媒介。（四）纳税情况证明1、营业税按年度汇总证明。2、个人所得税税率、收入证明。3、城市房地产税分年度证明。4、土地增值税汇总证明。（五）假设疑点提出1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未反映，假设涉税疑点：董事会成员高薪。 员工其他福利。在纳税情况税目中未反映出的收入。建筑物开始使用。不符合土地增值税免税标准。2、汇总从报表得出属于

27、该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点：3、用评估指标分析，提出新的假设：假设交易事项疑点。假设科目疑点。（六）完成纳税评估意见书。1、涉税疑点。2、重点检查科目重点。3、检查交易事项。（七）评估流程图（如图所示）：“假设法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 1、纵向对比、分析 销售不动产收入 提供劳务收入 年度纳税情况 2 房产原值 2、假设 个人收入数及税率、人次 证明 重大事项变更 6、完成纳税评估意见书 4、3、提取有效信息 资产负债表 销售不动产收入财务报表 现金流量表 提供劳务收入 涉税疑点 利润表 房产原值 重点检查科目 报表附注

28、信息 假设“涉税疑点” 财务制度 个人收入情况 重点检查交易事项 内部控制制度 工资制度 重大事项变更 销售制度 5、指标分析公众媒介 假设交易事项疑点 评估指标 假设科目疑点 第二节 SPSS应用法 SPSS应用法即是通过SPSS软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。一、环境适用（一）基础资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、较多纳税人实现网上申报。（二）系统功能未完善 税务综合服务

29、管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。二、具体应用（一）评估工作1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。2、专职评估人员利用SPSS软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网站”提供的详细销售情况对比分析。3、专职评估人员通过外网收集相关资料。4、制作评估意见书： 企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售

30、均价、配套设施、出租起始时间。 假设涉税科目 假设涉税事项5、审批评估工作： 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1、根据评估意见书进行预案： 制作约谈通知书。 准备提供资料清单。 准备约谈内容。2、约谈： 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 宣传税法。 核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理： 排除假设案件、入库案件： 案件报告。 案件审批。 案件归档。 不能排除假设案件： 制作案源评估意见书。 交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示）：“SPSS应用法”在房

31、地产业纳税评估工作中的应用流程图 纳税情况 评估模块综合服务管理信息系统 财务报表 SPSS 企业基本情况 房地产信息网 销售信息 评估意见书 评估环节 假设涉税科目公众网 项目信息 假设涉税事项 审 批 审批案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查第三节 系统预警法系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。一、环境适用（一）基础资料较充分1、政府职能部

32、门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、纳税人实现网上申报。（二）系统功能较完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。 这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。二、具体应用（一）评估工作1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。2、专职评估人员通过外网收集相关资料。3、制作评估意见书： 企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 企业

33、经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 假设涉税科目 假设涉税事项4、审批评估工作： 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 转入约谈部门或退回评估部门。（二）约谈工作1、根据评估意见书进行预案： 制作约谈通知书。 准备提供资料清单。 准备约谈内容。2、约谈： 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 宣传税法。 核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理： 排除假设案件、入库案件： 案件报告。 案件审批。 案件归档。 不能排

34、除假设案件： 制作案源评估意见书。 交业务部门审批下发检查。（三）评估流程图（如图所示）“系统预警法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 网上申报 企业基本情况 税务综合服务管理信息系统 评估预警模块 评估意见书 评估环节 假设涉税科目政府共享 假设涉税事项 审 批 审批案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查第三章 评估指标本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，主要用于引导纳税评估工作，避免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。第一节

35、 会计报表指标会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系，结合税收法规政策，建立测算房地产开发与经营业纳税情况的数学模型。一、指标基础（一）依据1、数据、资料来源较为丰富、准确。通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程，其销售数据都在房地产交易所备案，可以通过房地产信息网（）提取及时的销售信息。2、财务数据较为专业。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2003121号等规定的出台，约束小企业介入房地产市场的开发；大中型企业具有专业的财务人员以及机构，各项财务数据较为齐全。 3、涉税情况较为简单。检查通常涉及的税种为：营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税或房产税、土地增

36、值税。营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；个人所得税：报销发票、产品视同销售；城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。（二）切入点税 法 评估指标资产负债表利润表 现金流量表 会计科目提供 约束 规范会计科目 纳税人会计准则会计制度营业税城建税 教育费附加 收 入土地增值税 印花税 成本、费用 个人所得税企业所得税1、检查通常涉及的税种具体表现为： 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； 个人所得税：报销发票、产品视

37、同销售 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。2、在评估环节可能解决的问题： 营业税：欠缴、视同销售； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间； 个人所得税：产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用 3、征管法第二十五条规定：纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。4、财务会计报表较为准确。财务会计报表间数据有相互制约关系。5、大中型企业都能实现网上申报。6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，审计报告

38、和财务报表都附有注册会计师签字。7、纳税人作帐趋于完整、规范。综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来源。 二、指标确定资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据2001企业会计制度、2001会计准则和2001年企业会计制度会计报表附注。（一）收入指标收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与

39、经营业最为关心的问题。1、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。2、完整模型：主营业务收入 +（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金销售商品、提供劳务收到的现金+本期销售商品、提供劳务收到的现金+本期收到前期的应收帐款+本期收到前期的应收票据+本期的预收帐款本期因销售退回而支付的现金+本期收回前期核销的坏帐损失3、建立房地产收入指标3-1、指标3-2，如下： 指标3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已确认收入。 指标3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认收入。4、对比结果，反映：可能存在的

40、问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。6、灵活应用：如果“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他应付款-定金”；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。7、使用该指标前了解企业对于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于“定金”、“认购金”的记帐科目。（二）营业税指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步核实营业税缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标4：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预

41、收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%申报缴纳营业税（2）指标5-1、5-2：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%申报缴纳营业税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，

42、应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（三）城建税指标1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比，初步核实内资企业城建税缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标13-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*7% 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第四条规定：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。申报缴纳

43、城建税（2）指标13-2、13-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*7%申报缴纳城建税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将

44、企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（四）教育费附加指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的教育费附加对比，初步核实内资企业教育费附加缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标14-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*3%申报缴纳教育费附加（2）指标14-2、14-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款

45、”】* 5%*3%申报缴纳教育费附加3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（五）企业所得税指标1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的企业所得税对比，初步核实按纯益率征收企业所得税企业的企业所得税缴纳情况。2、建立模型：（1）指标15-1

46、：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*5%京地税企1999398号关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知规定：对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为35。目前：2003年12月31日前一般为3%，2004年1月1日起一般为5%。申报缴纳企业所得税（2）指标15-2、15-3：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发

47、生的“应收帐款”】* 5%*5%申报缴纳企业所得税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（六）土地增值税指标 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报预缴的土地增值税对比，初步核实单一开发公寓、别墅、商业、写字楼的企业土地增值税缴纳情况。2、建

48、立模型：（1）指标16：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】*1%京地税地200373号关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知规定：2003年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，一律按新政策1%的的预征率预缴税款，包括检查发现以前年度应该预缴税款的项目。京地税地2003653号关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知规定：对纳税人预售除公寓和别墅以外的非普通标准住宅，暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税；对于纳税人预售公寓、别墅，预征比例由原来的1%调整为0.5%。申

49、报预缴土地增值税（2）指标16-2、16-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 1%申报预缴土地增值税3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额

50、；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。（七）成本指标成本的确认涉及到视同销售的情况、所得税成本扣除期间问题。1、税法对视同销售的规定：（1）营业税：价格偏低、单位将不动产无偿赠与他人。（2）企业所得税：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，房地产企业还有将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。2、指标6：（1）比率A：收入与成本的对比： 模型利润表“主营业务收入” 利润表“主营业务成本” 目的：初步解决视同销售和混乱成本期间的情况。 局限性

51、：仅适用视同销售金额较大和混乱成本期间严重时的情况。（2）比率B：比率A与行业折扣对比指标： 模型较小比率A 行业折扣 较大比率A 目的：初步解决视同销售、低价销售的情况。目前房地产企业的最低折扣率约为9.5折。 局限性：行业折扣不容易掌握，且适用单一品种销售。3、指标7：主营业务成本与当期发出存货的对比。（1）介绍“存货”、“固定资产”在报表及报表附注中的反映。（2）模型：利润表“主营业务成本”资产负债表本期“存货”上期“存货”+ 报表附注“本期存货增加”（3）注意：如果企业销售的是“固定资产”，则将固定资产数带入比较，如果混合则加入固定资产。（4）目的：判定视同销售的情况。（5）对比结果，

52、反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。（6） 局限性：适用与商品流通企业和房地产企业。4、指标8：静态、动态报表与当期发出存货的对比结合相关科目，现金流量表、资产负债表与当期发出存货的对比，一种动态分析。（1）介绍现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”。 （2）模型： 指标8-1资产负债表上期“存货”本期“存货” +现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”+本期“应付帐款”上期“应付帐款” + 支付本期发生的“应付帐款” + 上期“预付帐款”本期“预付帐款”报表附注“当期发出存货” 指标8-2：适用于上期没有“应付帐款”余额（资产负债表上期“存货”本

53、期“存货”）+现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”+上期“预付帐款”本期“预付帐款”报表附注“当期发出存货” 指标8-3：适用于本期没有“应付帐款”余额（资产负债表上期“存货”本期“存货”）+现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”上期“应付帐款” + 上期“预付帐款”本期“预付帐款”报表附注“当期发出存货”（3）注意：如果企业发生的是“应付票据”，则将“应付票据”数带入比较，如果混合则加入“应付票据”。（4）目的：判定视同销售的情况。（5）对比结果，反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。（6）局限性：需要配合“应付帐款”明细帐，麻烦。（八）收入费用

54、指标1、模型：比率1=（管理费用 / 主营业务收入）*100%比率2=（营业费用 / 主营业务收入）*100%差额1=绝对值（上期比率1本期比率1）差额2=绝对值（上期比率2本期比率2）2、目的：发现混淆费用期间，固定资产改造等。3、涉及到企业所得税、城市房地产税或房产税。严格按照会计制度、会计准则要求深刻理解资产负债表、现金流量表、利润表以及之间的内在联系，包括报表中的每一个数据的来源，以及2001年会计制度要求在报表附注中所必须披露的内容。通过分析、论证共列示房地产开发经营业有关的10项指标，其中6项收入指标、3项成本指标、1项收入费用指标。每一项指标包含：“适用范围”、“目的”、“可能涉

55、及税种”、“会计科目”以及“指标应用”等。（九）评估指标特点1、有科学依据，指标来源于资产负债表、利润表、现金流量表三者与税收的联系；2、可操作性，数据主要来源于资产负债表、利润表和现金流量表；3、简单易行，用EXCEL表的形式完成，包含“计算公式”、“结果分析”、“涉及重点检查科目”。（十）评估指标作用1、可为重点涉税疑点评估提供突破口；2、可为有针对性重点科目评估提供依据；3、可为检查重点涉税事项、会计科目提供参考；4、可为规范评估、检查发挥一定的作用。 本节内所涉及到的指标内容与具体运用见附件一。三、指标附件附件一：房地产开发与经营业指标评估操作流程一、当收入指标311、营业税：采用指标

56、4；2、城建税：内资企业，采用指标13-1；3、教育费附加：内资企业，采用指标14-1；4、企业所得税：纯益率征收，采用指标15-1；5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，采用指标16-1。二、当收入指标31，即表示该企业当期确认的收入数大于收到的经营现金。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。、如果有收回以前年度已计提的坏帐准备，该指标不能确定，但可能涉及到企业所得税问题。、还应检查是否存在自用、其他视同销售的行为发生。可能还涉及企业所得税、营业税、个人所得税、房产税等。、当期发生未收回的“应收帐款”金额小等于当期收到前期发生的“应收帐款

57、” 金额。、通过报表附注中的固定资产增加项，检查是否存在自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。可能涉及到企业所得税问题。、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。可能涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、通过报表附注“应收帐款”的披露，发现收回以前年度已计提的坏帐准备，可能涉及到企业所得税问题。如果没有视同销售的行为发生，则企业帐务处理存在疑点。、发现以上都不是，则企业帐务处理存在疑点。2、如果=1，即表示该企业当期确认的收入数等于收到的经营现金。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期

58、发生的“应收帐款”金额。、企业有收回以前年度已计提的坏帐准备，则该指标不能确定。但可能涉及到企业所得税问题。、如果没有收回以前年度已计提的坏帐准备，则企业帐务处理存在疑点。、当期发生未收回的“应收帐款”金额等于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。如果没有自用、其他视同销售的行为发生，以及收回以前年度已计提的坏帐准备已记入当期应纳税所得额，则可能合理。、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。、通过报表附注中的固定资产增加项，检查自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。注意是否企业直接将成本转为固定资产，可能涉及到企业所得税、房产税。、通过“固定资产”、“在建

59、工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。同时注意营业税、企业所得税、个人所得税的检查。、以上都不是，则企业帐务处理存在疑点。3、如果1，即表示该企业当期确认的收入数大于收到的经营现金。可能与实际一致。、通过报表附注中的固定资产增加项，检查是否存在自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。可能涉及到企业所得税问题。如是房地产企业也可以通过企业提供的办公地点来分析。、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。可能涉及到营业税、企业所得税、个人所得税

60、问题。、通过报表附注“应收帐款”的披露，发现收回以前年度已计提的坏帐准备，可能涉及到企业所得税问题。如果没有视同销售的行为发生，则企业帐务处理存在疑点。、发现以上都不是，则企业帐务处理可能与实际一致。2、如果=1，即表示该企业当期确认的收入数等于收到的经营现金。、通过报表附注中的固定资产增加项，检查是否存在自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。可能涉及到企业所得税问题。如是房地产企业也可以通过企业提供的办公地点来分析。、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。可能涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题

61、。、通过报表附注“应收帐款”的披露，发现收回以前年度已计提的坏帐准备，可能涉及到企业所得税问题。如果没有视同销售的行为发生，则企业帐务处理存在疑点。、发现以上都不是，则企业帐务处理可能与实际一致。3、如果1的情况1、如果1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。3、如果1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企业帐务处

62、理存在疑点；有的情况，【利润表中“主营业务收入” （资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收入】/报表附注中应交税金本期应交营业税=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。指标51通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与计提的营业税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 减去:当期收到前期发生的“应收帐款”营业收入的收入*5%0.00 报表附注中应交税金中本期应交营业税比率=营业收入*5% / 报表附注中应交税金中本期应交营业税#DIV/0

63、!适用指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提

64、供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在疑点。指标52通过当期销售商品、提

65、供劳务收到的现金与计提的营业税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备营业收入的收入*5%0.00 报表附注中应交税金中本期应交营业税比率=营业收入*5% / 报表附注中应交税金中本期应交营业税#DIV/0!适合指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品

66、、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得

67、税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在疑点。指标6通过当期确认的销售收入与销售成本的对比。本年度上年度利润表中本期“主营业务收入” 利润表中本期“主营业务成本” 比率A=利润表中本期“主营业务收入”/ 利润表中本期“主营业务成本” #DIV/0!#DIV/0!比率B=（比率较小的A/比率较大的A）*100% #DIV/0!需要配合报表附注中的应收帐款或者“应收帐款”明细帐。指标B仅适用房地产

68、项目公司。比率A1，或者低于均价，可能存在捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为发生的情况。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。注：1、如果企业销售的房屋为固定资产科目，上述指标以如果企业销售的房屋为固定资产科目计算，同时考虑在记入固定资产时，是否在当期记入应纳税所得额。2、如果企业销售的房屋为存货科目，上述指标中的以存货科目计算。当企业有视同销售的行为发生时，收到的现金就少，而应该确认的收入偏大。比率B95%，该指标可能与实际相符。比率B1，企业帐务处理存在疑点。可能为了将其他年度成本在本年度列支。2、如果=1，企业帐务可能与实际一致。3、如

69、果1，指标71，企业帐务处理有疑点；指标71，企业还有其他的视同销售项目。如果=1，按指标7分析。如果1，指标71，企业帐务处理有疑点；指标71，企业还有其他的视同销售项目。如果=1，按指标7分析。如果1，指标71，企业帐务处理有疑点；指标71，企业还有其他的视同销售项目。如果=1，按指标7分析。如果1的情况。1、当差额1、差额2较大时，应核实各项期间费用的，是否存在为了规避企业所得税、城市房地产税，应该资本化，未资本化，比如对固定资产的改造、购建、购入无形资产等等。2、当差额1、差额2较大时，应核实各项期间费用的，是否存在为了规避企业所得税，应当转费用期间未转费用，不应当转费用期间转费用，比

70、如在亏损期间不记费用，在盈利或有收入期间记费用等等。指标112收入费用对比本年度上年度利润表中“管理费用”现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”比率1=“管理费用”/ “销售商品、提供劳务收到的现金”*100%#DIV/0!#DIV/0!差额1=（本年度比率 上年度比率）绝对值本年度上年度利润表中“营业费用”现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”比率2=“管理费用”/ “销售商品、提供劳务收到的现金”*100%#DIV/0!#DIV/0!差额2=（本年度比率 上年度比率）绝对值适用于指标1、指标2、指标3中1的情况,内资企业1、如果1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的

71、披露，是否有本期转出的无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税等问题。2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。3、如果1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企业帐务处理存在疑点；有的情况，【利润表中“主营业务收入” （资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收入】/报表附注中应交税金本期应交营业税=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。指标13-2通过当期销售商品、提供劳务收到的现金

72、与申报缴纳城建税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 减去:当期收到前期发生的“应收帐款”营业收入的收入*5%*7%0.00 报表附注中应交税金中本期应交城建税比率=营业收入*5%*7% / 报表附注中本期应交城建税#DIV/0!适用指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税等问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额

73、大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%*0.07/报表附注中本期应交城建税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%*0.07/报表附注中本期应交城建税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金

74、与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在疑点。指标13-3通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳城建税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备营业收入的收入*5%*7%0.00 报表附注中应交税金中本期应交城建税比率=营业收入*5%*7% / 报表附注

75、中应交税金中本期应交城建税#DIV/0!适合指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%*0.07/报表附注中本期应交城建税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐

76、款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1的情况,内资企业1、如果1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期

77、转出的无形资产的情况，应计提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。3、如果1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企业帐务处理存在疑点；有的情况，【利润表中“主营业务收入” （资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收入】/报表附注中应交税金本期应交营业税=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。指标14-2通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳教育费附加之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 加上:当期发生未

78、收回的“应收帐款” 减去:当期收到前期发生的“应收帐款”营业收入的收入*3%*0.050.00 报表附注中本期应交教育费附加比率=营业收入*3%*0.05 / 报表附注中本期应交教育费附加#DIV/0!适用指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未

79、收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%*0.03/报表附注中本期应交教育费附加、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%*0.03/报表附注中本期应交教育费附加2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的

80、情况下，通过税法规定的价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在疑点。指标14-3通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳教育费附加之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备营业收入的收入*5%*3%0.00 报表附注中本期应交教育费附加比率=营业收入*5%*3% / 报表附注中本期应交教育费附加#DIV/0!适合指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、

81、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%*0.03/报表附注中本期应交教育费附加、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发

82、生未收回的“应收帐款”）】*5%*0.03/报表附注中本期应交教育费附加2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1的情况,企业所得税按纯益率征收的内资企业1、如果1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。3、如果1，报表

83、附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企业帐务处理存在疑点；有的情况，【利润表中“主营业务收入” （资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收入】/报表附注中应交税金本期应交营业税=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。指标15-2通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳企业所得税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 减去:当期收到前期发生的“应收帐款”营业收入的收入0.050.00 报表附注中本期应交企业

84、所得税比率=营业收入0.05 / 报表附注中本期应交企业所得税#DIV/0!适用指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%/报表附注中本期应交企业所得税、当期发生未收回的“应收帐款”金额

85、小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%/报表附注中本期应交企业所得税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程

86、等的情况下，企业帐务处理存在疑点。指标15-3通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳企业所得税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备营业收入的收入*5%0.00 报表附注中本期应交企业所得税比率=营业收入*5% / 报表附注中本期应交企业所得税#DIV/0!适合指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于

87、当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*5%/报表附注中本期应交企业所得税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%/报表附注中本期应交企业所得税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可

88、能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1的情况,单一开发公寓别墅商业写字楼的企业1、如果1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。3、如果1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企业帐务处理存在疑点；有的情况，【利润表中“主营业务收入” （资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 “预收帐款”期末

89、贷方余额）+当期收到的无形资产转让收入】/报表附注中应交税金本期应交营业税=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。指标16-2通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳土地增值税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 减去:当期收到前期发生的“应收帐款”营业收入的0.01或0.5%0.00 报表附注中本期应交土地增值税比率=营业收入0.01或0.5% / 报表附注中本期应交土地增值税#DIV/0!适用指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目

90、明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*1%/报表附注中本期应交土地增值税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款”

91、当期发生未收回的“应收帐款”）】*1%/报表附注中本期应交土地增值税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在疑点。指标16-3通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳土地增值税之间的对比。本年度上年度现金流量表中“销售商品、提供劳务收到

92、的现金” 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备营业收入的收入*1%或0.5%0.00 报表附注中本期应交土地增值税比率=营业收入*1% 或0.5% / 报表附注中本期应交土地增值税#DIV/0!适合指标3中1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 + （当期发生未收

93、回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款” ）】*1%/报表附注中本期应交土地增值税、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” 当期发生未收回的“应收帐款”）】*1%/报表附注中本期应交土地增值税2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。3、如果1，、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的

94、价格加入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果1，企业帐务处理存在疑点。、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在疑点。第二节 纳税问题指标一、指标基础（一）税务检查情况通过对2003年我市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率较高，为96%，高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍；主要问题集中在营业税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）和土地增值税，以上问题查补金额占全部查补金额的97%。具体情况如下：1、有问题率从2003年我市地税系统实施税务检查的房地产开发与经营业中随

95、机抽取60件检查案件， 有问题的为58件，检查有问题率为96%。见图21。2、各税种有问题比例各税种有问题比例指在所抽查的案件中，某税种有问题的案件占全部案件的比重，分别为：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。见图22。3、各税种查补金额比例在有问题的58件案件中，共查补税款16712.7万元，最高补税金额1341.32万元，平均每户补税288.15万元。涉税问题集中在营业税（46%）、房产税（城市房地产税）和土地使用税（费）（26%）、土地增值税（25%）和企业所得税 由于外资企业和新办企业的企业所

96、得税在国税缴纳，所以企业所得税所占比例很小。（3%）。各税种查补金额比例图23：（二）税务检查问题1、常见问题：问题1：取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加，未按规定预缴企业所得税和土地增值税。该问题出现率为85%。问题2：发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税。该类问题出现率为65%。问题3：采取不及时结转收入和成本、不计或少计收入、多列成本费用等方式少缴企业所得税。该问题出现率为40%。（仅统计内资企业）问题4：未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）。该问题出现率为27%。2、其他问题：（以下问题发

97、生率均为10%以下）问题1：将预收款计入其他应付款等往来款项少纳税，并影响预缴企业所得税和土地增值税。问题2：取得售房代收款项未缴税。问题3：合作建房未按规定缴税。问题4：赠与不动产的视同销售行为未缴税问题5：利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假的成本、费用，少缴企业所得税。问题6：以房抵债、以房换房未缴税。问题7：代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。问题7：兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税问题8：采取虚假立项制造“委托开发”假象，将竣工期混入98年6月底前等手段，利用优惠政策未缴或少缴税。问题9：境外销售境内房屋未缴税。问题11：未竣工结算时出租或自用房屋未缴房产税

98、（城市房地产税）和土地使用税（费）。问题12：采取假合资手段，利用外资企业优惠政策少缴税款。问题13：为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。问题14：未还原为含税工资计算个人所得税。问题15：签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花（房产买卖合同的印花税由房管局代征）问题16：留下一两套“烂尾房”，不及时进行项目决算，少缴土地增值税。问题17：假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。（三）评估指标产生从行业普遍具有的涉税问题出发，根据行业特点、会计核算要求，提取并分析产生涉税问题的相关因素，结合税收政策和会计制度的规定，总结提炼纳税评估指标。（二）评估指标产生及应用流程评估

99、指标产生及应用流程图产生涉税问题的的相关信息提炼、归纳根据经营特点、会计核算要求等提取修正评估指标会计制度规定税收法规政策信息来源行业纳税评估指标行业管理信息纳税申报表媒体批露信息财务报表及相关明细表税务检查中发现的行业涉税问题涉税疑点通过约谈、函告或转检查，排除疑点，或核实为涉税问题并加以解决个案涉税异常判断二、指标确定（一） 常见问题评估指标1、常见问题1的评估指标 指标1 房地产信息指标（基本指标 本文所有指标分为“基本指标”和“参考指标”两类，前者有效性高于后者，指标定性可根据实践检验情况进行调整。下同。）评 估 指 标（一定期间销售面积（套）均价）5% / 同期已纳营业税异 常 分

100、析1.2，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转税问题评 估 资 料北京市房地产信息网（http:/www.e-）大系统营业税入库数据影 响 税 种经营税金及附加、预缴企业所得税、预缴土地增值税 指标说明：根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十四条的规定，房地产开发企业实现销售后，需向房土管理部门如实申报销售信息。“北京市房地产信息网”是由房地产交易所主办的网站，加入其俱乐部的高级会员能看到以下信息：开发商名称及基本信息，项目名称，批准立项日期，一定期间的销售面积、户型 、销售量（套）、销售均价等。根据以上信息，可以分项目按均价计算一定期间售房的应税收入总和及应纳流转税额，与该期间已纳税

101、额对比，差异较大的视为异常。同期已纳营业税仅指“销售不动产”和“转让土地使用权”税目已纳营业税。 指标2 营印税关系指标（基本指标）评 估 指 标（代扣印花税100）/同期已纳营业税异 常 分 析1，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转税问题评 估 资 料房管部门代扣印花税明细表大系统营业税入库数据影 响 税 种经营税金及附加、预缴企业所得税、预缴土地增值税 指标说明：售房合同印花税由房管部门代扣代缴，税率为万分之五，企业售房已纳营业税不应小于依印花税金额反推出的售房所得按5%缴纳的金额（代扣印花税100=代扣印花税/万分之五5%），否则，视为异常。同期已纳营业税仅指“销售不动产”和“转

102、让土地使用权”税目已纳营业税。指标3 参考计税依据指标（基本指标）评 估 指 标“销售不动产”及“转让土地使用权”营业税参考计税依据= 预收帐款期末余额-期初余额+ 经营收入-经批准的免税收入异 常 分 析若 “销售不动产”和“转让土地使用权”税目的计税依据小于售房营业税参考计税依据，视为异常，可能存在预收帐款未及时纳税问题评 估 资 料大系统营业税入库数据、减免税批复数据、资产负债表，收入明细表影 响 税 种经营税金及附加、土地增值税、企业所得税指标说明：公式中“经营收入”仅指“收入明细表”（见附件二）中商品房销售、配套设施销售、土地转让收入三部分。指标4 计算错误指标（参考指标）评 估 指

103、 标 “经营税金及附加”与依收入明细表中各项收入计算的税金相比较异 常 分 析如果前者小于后者，视为异常，可能存在税款计算错误等问题评 估 资 料损益表，收入明细表影 响 税 种经营税金及附加备 注约谈时可要求其提供免税批复 指标说明：略2、常见问题2的评估指标指标1 人均应纳税所得额指标（基本指标）评 估 指 标（职工工资总额/全年平均职工人数-1000）/12相应个税税率-速算扣除数） 12全年平均职工人数异 常 分 析当年已代缴工资薪金个税，视为异常，可能存在少代扣代缴个人所得税问题评 估 资 料大系统中企业所得税纳税申报表、个人所得税入库数据影 响 税 种个人所得税指标说明：经验数据表

104、明，按平均职工工资计算出的个人所得税总额一般不会大于实际应代扣代缴的个人所得税。如果大于，则视为异常。3、常见问题3的评估指标 指标1 经营收入成本率指标（基本指标）评 估 指 标经营收入成本率= 经营成本/经营收入异 常 分 析60%，视为异常，可能存在将自用房、出租房结转成本或视同销售行为未按规定纳税等问题评 估 资 料损益表影 响 税 种经营税金及附加、企业所得税、土地增值税 指标说明：通过对房地产开发与经营企业进行调查，该行业经营收入成本率一般不会超过60%（仅为参考值，各局可根据本区域实际情况进行调整），若超过，视为异常。指标2 净利润率指标（基本指标）评 估 指 标净利润率= 净利

105、润/经营收入异 常 分 析15%，视为异常，可能存在多转成本或少计收入问题评 估 资 料损益表影 响 税 种企业所得税、土地增值税指标说明：通过对房地产开发与经营企业进行调查，该行业净利润率一般不会超过15%（仅为参考值，各局可根据本区域实际情况进行调整），若超过，视为异常。4、常见问题4的评估指标指标1 房地税关系指标（参考指标）评 估 指 标房产税0，土地使用税 = 0异 常 分 析二者同时存在，视为异常，可能存在已纳房产税未纳土地使用税问题评 估 资 料房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）税入库数据影 响 税 种土地使用税指标说明：评估实践表明，部分企业存在已缴房产税但未缴土地使用税

106、情况，需通过约谈等方式进一步了解有关情况。（二） 其他问题评估指标1、其他问题1、2评估指标 指标1 货币资金增幅指标（基本指标）评 估 指 标（经营收入+其他业务收入）/（“货币资金”本期余额-上期余额）异 常 分 析50%，即收入低于货币资金增加额的50%，视为异常，可能存在取得收入挂帐问题评 估 资 料资产负债表，收入明细表影 响 税 种经营税金及附加、土地增值税、企业所得税 指标说明：根据经验判断，一般而言，房地产开发与经营业本期收入低于“货币资金”增加额的50%，可能存在异常，该项指标可与其他应付款增幅指标同时使用。指标2 其他应付款增幅指标（参考指标）评 估 指 标（“其他应付款”

107、本期余额-上期余额）/（经营收入+其他业务收入）异 常 分 析10%，视为异常，可能存在代收款项未计收入或取得收入长期挂帐问题评 估 资 料资产负债表，收入明细表影 响 税 种经营税金及附加、土地增值税、企业所得税备 注约谈环节应责成其提供“其他应付款收付明细表” 指标说明：根据经验判断，一般而言，房地产开发与经营业本期“其他应付款”增长额高于当期收入金额的10%，可能存在异常，应通过约谈等方式进一步了解有关情况。2、其他问题3、4评估指标指标1 营业外收入指标（参考指标）评 估 指 标营业外收入的“项目内容”中有处置固定资产净收益事项异 常 分 析如果纳税申报表中“销售不动产”税目的计税依据

108、小于或等于参考计税依据，视为异常，可能存在房屋赠与未按规定纳税问题评 估 资 料损益表，营业外支明细表，合作建房合同影 响 税 种经营税金及附加、土地增值税、企业所得税指标说明：略三、指标附件评估及约谈所需资料如下：（一）纳税申报资料1、申报入库资料纳税申报表：（1）申报缴款单（2）减免税申报表（3）代售代征代扣税款申报表（4）查帐征收个体工商户所得税年度申报表（5）个体工商户营业收入申报表（6）查帐征收个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税年度申报表（7）企业所得税季度申报表（8）企业所得税年度申报表（9）事业单位、社会团体收入申报表（10）联营、股份、中外合资、投资企业收入纳税计算表（11

109、）印花税年度申报表（12）外国企业营业税申报表（外国常驻代表机构以及港、澳、台常驻代表机构适用）（二）企业财务资料财务报表： 资产负债表、损益表相关明细表u根据评估工作开展情况，部分明细表可通过系统申报需求由纳税人按年度进行申报，也可根据评估情况，连同审核批复资料，在约谈环节要求纳税人提供。：收入明细表、成本明细表、销售费用明细表、管理费用明细表、营业外收支明细表、处置固定资产情况表（表样见附件）（三）审核批复资料有关审批文件及合同，包括竣工验收文件、减免税批复、合作建房合同等。（四）资源共享资料1、北京市房地产信息网（） 与房土管理部门协商，使该网站资源与地税局免费共享。2、房管部门代扣印花

110、税情况明细表附件 收入明细表单位： 年度 单位：元上期金额本期金额本期免税金额所属工程项目备注及所附资料列示（减免税、合同、有关资料）经营收入商品房销售提供合作建房合同配套设施土地转让出租开发产品提供租赁合同代建工程结算提供代建合同合计其他业务收入物业管理固定资产出租提供租赁合同无形资产转让合计营业外收入返还教育费附加非货币交易处置固定资产净收益固定资产盘盈无法支付的应付款合计总 计“开发成本”明细表 内容费用项目金 额占总成本比例备 注（提供有关资料）土地征用及拆迁补偿费用土地买价（提供土地买卖合同、支付相关税费的完税凭证复印件）支付的相关税费其他费用前期工程费规划设计费用其他建筑安装工程费

111、工资费用材料成本其他费用其他设施费用（提供基础设施费代收费用情况）配套设施费开发间接费用合 计销售费用明细表本期数上期数销售人员工资广告费业务招待费宣传费其他合计 管理费用明细表本期数上期数业务招待费固定资产折旧费无形资产摊销费递延资产摊销费坏帐损失相关资产减值准备支付的董事费其他合 计固定资产处置情况表内容处置项目原 值已提折旧处置价格是否涉税备 注（提供已纳税复印件）营业外收支明细表营业外收入营业外支出项目内容金额项目内容金额合计合计 其他应付款收付明细表收入情况偿还情况单位名称款项性质金额收取日期单位名称款项性质金额收取日期偿还日期合计合计附录 法规政策附录一 营业税法规中华人民共和国营

112、业税暂行条例国务院令第136号发布第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳入义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。第二条营业税的税目、税率，依照本条例所附的营业税税目税率表执行。税目、税率的调整，由国务院决定。纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。第三条纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。 第四条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税

113、率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 应纳税额营业额税率 应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外：（一）运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。（二）旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工

114、程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（四）转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。（五）外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。（六）财政部规定的其他情形。第六条下列项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（二）残疾人员个人提供的劳务；（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（六）纪念馆、博物馆、文化馆

115、、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。第七条纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未单独核算营业额的，不得免税、减税。第八条纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。第九条营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。第十条营业税由税务机关征收。第十一条营业税扣缴义务人：（一）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（二）建筑安装业务实

116、行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（三）财政部规定的其他扣缴义务人。第十二条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。（二）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。（三）纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。第十三条营业税的纳税期限，分别为五日、十日、十五日或者一个月。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以

117、一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。扣缴义务人的解缴税款期限，比照前两款的规定执行。第十四条营业税的征收管理，依照中华人民共和国税收征收管理法及本条例有关规定执行。第十五条对外商投资企业和外国企业征收营业税，按照全国人民代表大会常务委员会的有关决定执行。第十六条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。第十七条本条例自一九九四年一月一日起施行。一九八四年九月十八日国务院发布的中华人民共和国营业税条例（草案）同时废止。中华人民共和国营业税暂行条例附件：（略）中华人民共和国

118、营业税暂行条例实施细则（93）财法字第040号第一条根据中华人民共和国营业税暂行条例（以下简称条例）第十六条的规定，制定本细则。第二条条例第一条所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工和修理、修配，不属于条例所称应税劳务（以下简称非应税劳务）。第三条条例第五条第（五）项所称外汇、有价证券、期货买卖业务，是指金融机构（包括银行和非银行金融机构）从事的外汇、有价证券、期货买卖业务。非金融机构和个人买卖外汇、有价证券或期货，不征收营业税。条例第五条第（五）项所称期货，是指非货物期货。货物期货不征收营业税。第四条条例第一条所称提

119、供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为以下简称应税行为）。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。第五条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应

120、税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。第一款所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。第一款所称从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。第六条纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。纳税人兼营的应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征收机关确定。第七条除本细则第八条另有规

121、定外，有下列情形之一者，为条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产。（一）所提供的劳务发生在境内；（二）在境内载运旅客或货物出境；（三）在境内组织旅客出境旅游；（四）所转让的无形资产在境内使用；（五）所销售的不动产在境内。第八条有下列情形之一者，为在境内提供保险劳务：（一）境内保险机构提供的保险劳务，但境内保险机构为出口货物提供保险除外；（二）境外保险机构以在境内的物品为标的提供的保险劳务。第九条条例第一条所称单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指

122、个体工商户及其他有经营行为的个人。第十条企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。第十一条除本细则第十二条另有规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。第十二条中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。从事水路运输、航空运输、管道运输或其他陆路运输业务并负有营业税纳税义务的单位，为从事运输业务并计算盈亏的单位。第十三位立法机关、司法机关、行政机关的收费，同时具备下列条件的，不

123、征收营业税：（一）国务院、省级人民政府或其所属财政、物价部门以正式文件允许收费，而且收费标准符合文件规定的；（二）所收费用由立法机关、司法机关、行政机关自己直接收取的。第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。第十五条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产

124、的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。第十六条根据条例第四条的规定，纳税人按外汇结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或当月1日的国家外汇牌价（原则上为中间价）。但金融、保险企业营业额的人民币折合率为上年度决算报表确定的汇率。纳税人应在事先确定选择采用何种折合率，确定后一年内不得变更。第十七条运输企业从事联运业务的营业额为其实际取得的营业额。条例第五条第（六）项中所称的其他情形，包括旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替

125、旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额。第十八条纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价格作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。第十九条本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。第二十条条例第五条第（四）项所称转贷业务，是指将借入的资金贷与他人使用的业务。将吸收的单位或者个人的存款或者自有资本金贷与他人使用的业务，不属于转贷业务。第二十一条保险业实行分保险的，初保业务以全部保费收入减去付给提供演出场所的单位、演

126、出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。第二十二条单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。第二十三条娱乐业的营业额为经营娱乐业向顾客收取的各项费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒和饮料收费及经营娱乐业的其他各项收费。第二十四条旅游业务，以全部收费减去为旅游者付给其他单位的食、宿和交通费用后的余额为营业额。旅游企业组织旅客在境内旅游，改由其他旅游企业接团的，其销售额比照条例第五条第（二）项规定确定。第二十五条单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。第二十六条条例第六条规定的部分免税项目的范围，

127、限定如下：（一）第一款第（二）项所称残疾人员个人提供的劳务，是指残疾人员本人为社会提供的劳务。（二）第一款第（三）项所称的医院、诊所、其他医疗机构提供的医疗服务，是指对患者进行诊断、治疗和防疫、接生、计划生育方面的服务，以及与这些服务有关的提供药品、医疗用具、病房住宿和伙食的业务。（三）第一款第（四）项所称学校及其他教育机构，是指普通学校以及经地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校。（四）第一款第（五）项所称农业机耕，是指在农业、林业、牧业中使用农业机构进行耕作（包括耕耘、种植、收割、脱粒、植保等）的业务。排灌，是指对农田进行灌溉或排涝的业务。病虫

128、害防治，是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务。农牧保险，是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的业务。相关技术培训，是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植保业务相关以及为使农民获得农牧保险知识的技术培训业务。家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围，包括与该项劳务有关的提供药品和医疗用具的业务。（五）第一款第（六）项所称纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动，是指这些单位在自己的场所举办的属于文化体育业税目征税范围的文化活动。其售票收入，是指销售第一道门票的收入。宗教场所举办文化、宗教活动的售票收入，是指寺庙、宫

129、观、清真寺和教堂举办的文化、宗教活动销售门票的收入。第二十七条条例第八条所称营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下：按期纳税的起征点为月营业额200800元；按次纳税的起征点为每次（日）营业额50元。纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关应在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报国家税务总局备案。第二十八条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收取预收款的当天。纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营

130、业额的凭据的当天。纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。第二十九条条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：（一）境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。（二）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣缴义务人。（三）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（四）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。（五）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产，其应纳税款以受让者为扣缴义务人。第三十条纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），

131、应向劳务发生地主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。第三十一条纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。第三十二条纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。第三十三条金融业（不包括典当业）的纳税期限为一个季度。保险业的纳税期限为一个月。第三十四条本细则所称“以上”、“以下”，均含本数或本级。第三十五条本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。第三十六条本细则从条例施行之日起实施。1984年9月28日财政部颁发的中华人民共和国营业税条例（草案）

132、实施细则同时废止。土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法【实施时间】1992年7月17日【发布单位】国家税务局各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局： 根据财政部（90）财税字第009号通知的规定和1991年全国营业税税政业务会议的意见，我局制定了土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法，现发给你们。本办法自1992年9月1日起执行，下列规定同时停止执行。一、国家税务局关于“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”税目若干征税问题的通知（国税发1990126号）；二、国家税务局关于技术权益转让征税问题的通知（国税函发1991995号）；三、财

133、政部税务总局关于营业税若干政策业务问题的通知（85）财税营字第050号中“二、关于经营商品房收入征收营业税问题”的规定；四、财政部税务总局关于对经营商品房收入征免营业税的通知（87）财税营字第046号）；五、财政部税务总局关于“技术成果转让”范围问题的通知（86）财税营字第067号）。附件：土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法一、纳税义务人在中华人民共和国境内发生土地使用权转让及出售建筑物、经济权益转让行为的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本办法的规定缴纳营业税。上述单位和个人，是指企业、机关、团体、部队、学校、个体经营者及其他单位和个人。二、税

134、目范围营业税税目税率表中“十三、土地使用权转让及出售建筑物”税目的征税项目为“土地使用权转让”、“出售建筑物”。“十四、经济权益转让”税目的征税项目暂定为“技术权益转让”、“商标权益转让”、“著作权益转让”。三、税率“土地使用权转让及出售建筑物”税目、“经济权益转让”税目的税率为5。四、税目注释（一）土地使用权转让及出售建筑物，是指有偿转让土地使用权、建筑物所有权的行为。本税目下设两个征税项目：1土地使用权转让土地使用权转让，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。土地使用者在转让土地使用权时连同土地附着物所有权一并转让的行为，也按本税目征税。以土地使用权投资、入股，参与接受投资方利润分配、共

135、同承担投资风险的行为，不征收营业税。对土地使用权出让行为、将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土地所有权的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征收营业税。2出售建筑物出售建筑物，是指有偿转让建筑物所有权的行为。出售其他土地附着物所有权的行为，以出售永久使用权、有限产权方式销售建筑物的行为，比照出售建筑物征税。在出售建筑物、其他土地附着物时连同建筑物、其他土地附着物所占土地的使用权一并转让的行为，也按本税目征税。以建筑物或其他土地附着物投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。建筑物、其他土地附着物租赁，不按本税目征收营业税。（二）经济权益转让经济权益转让

136、，是指有偿转让无形资产的所有权或使用权的行为。在转让无形资产时随之发生有形资产转让行为或提供劳务的，该项有形资产转让行为或劳务，不按本税目征收营业税。本税目下暂设三个征税项目：1技术权益转让技术权益转让，是指有偿转让技术的所有权或使用权的行为。以经济权益投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。2商标权益转让商标权益转让，是指有偿转让商标所有权的行为。商标注册人有偿许可他人使用其注册商标的行为，也按本税目征税。以商标权益投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。3著作权益转让著作权益转让，是指有偿转让著作的所有权或使用权的行为。上

137、款所说的著作权益，是指出版权益、复制权益、播映权益、展览权益、摄制影（视）片权益、翻译权益、改编权益等著作权益。五、计税依据“土地使用权转让及出售建筑物”、“经济权益转让”营业税的计税依据为纳税人因发生该项行为从受让方或购买方取得的全部收入。纳税人发生该项行为以非货币形式取得经济利益的，应按国家规定价格或国家规定的作价办法计算该项经济利益的货币额作为计税依据；国家没有规定价格或作价办法的，由当地税务机关参照国家对同类经济利益所规定的价格或作价办法核定计税依据。六、纳税地点（一）“土地使用权转让及出售建筑物”营业税，在所转让的土地或建筑物所在地缴纳。（二）“经济权益转让”营业税，纳税人为企业或其

138、他单位的，在企业核算地或单位驻在地缴纳；纳税人为个人的，其应纳的营业税由受让者代扣并向受让者所在地税务机关缴纳。七、下列行为免税：（一）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。上款所说的“农业”，包括林业、牧业、水产业在内，其具体范围由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局确定。（二）在住房制度改革中，按省、自治区、直辖市人民政府规定的标准价或低于标准价的价格出售新、旧住房。（三）个人转让著作权权益。（四）以图纸、技术资料等软件形式有偿转让技术所有权、使用权。八、本办法用语解释（一）有偿转让，是指转让者以从受让者取得货币、实物或其他经济利益为前提进行转让的行为。土地使用权出让，是指国家或集体

139、土地所有者将土地使用权让与土地使用者的行为。土地附着物，是指附着于土地的不动产，包括建筑物和其他土地附着物。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。（二）本办法对用语的解释与其他部门的解释不一致的，征收营业税时以本办法为准。九、有关对“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”征收营业税的其他事项，按中华人民共和国营业税条例（草案）及其实施细则和有关税收征收管理的规定办理。转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）京地税营1995319号各区、县地方税务局、燕山支局、市局直属分局： 现将国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发（1995）

140、156号）转发给你们，同时结合本市实际情况作如下补充，清一并贯彻执行。 四、一方投资于另一方提供土地使用权的土地上建造建筑物，并依协议或合同规定的限定期满后，将土地使用权连同所建建筑物所有权一并转归原提供土地使用权的一方所有的行为，属于出租出地使用权和销售不动产业务。对于提供土地使用权的一方，应按照服务业税目租赁业务征收营业税；对于投资建造建筑物的一方，应校服销售不动产税目征收营业税。 上述双方应纳营业税业务的纳税义务发生时间，为所建建筑物所有权转归原提供土地使用权一方所有的当天。 上述双方应纳营业税业务的营业额，均为纳税义务发生时的该建筑物重置评估价，或依纳税义务发生时相关造价水平和中华人民

141、共和国营业税暂行条例实施细则第十五条规定的办法核定。 五、双方分别以提供土地使用权和提供货币资金方式，合股成立合营企业后合作建房。凡提供货币资金的一方采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润的，对其取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，应按照金融保险业税目依5%的税率征收营业税。 一九九五年六月二十八日国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国税函发1995156号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 根据各地在新的营业税制实行后提出的问题，为了有利于基层税务机关和纳税人学习、理解营业税的征税规定，总局决定陆续编写印发营业税问题解答。现

142、将营业税问题解答（之一）发给你们，请遵照执行。 一九九五年四月十七日 十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行

143、为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换

144、得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投

145、资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资

146、产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 十九、问：对个人将不动产无偿赠予他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税？ 答：根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同

147、销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 二十、问：以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除“还本”支出？ 答：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知京地税营1996592号各区、县地方税务局、各

148、分局，市局直属单位： 现将国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函1996684号）转发给你们，请依照执行。 一九九六年十二月二十四日 国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知 国税函1996684号广东省地方税务局： 接你省广州市地方税务局关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示（穗地税发1996259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下： 在合同期内房产

149、企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 一九九六年十一月二十二日北京市关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知京地税营200039号各区、县地方税务局，各分局为了正确贯彻营业税政策法规，根据财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）和北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家

150、税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知（京财税19991201号）精神，现就房地产市场税收政策调整后有关营业税征管工作问题明确下列规定，请依照执行。一、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指我国城乡公民个人或具有在华居住权的外籍个人购买单套建筑面积不超过120平方米的生活用居住房，能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。二、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居

151、住房。三、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。四、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门售房款存储证明中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部分，应照章全额征收营业税。五、积压空置的商品住房，系指1998年6月30日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监督站出据的建设工程质量合格证书或工

152、程质量竣工核验（定）证书，同时未取得销售收入或销售预收款的经营开发以供销售的生活用居住房。六、营业税征免规定适用期限的认定，以实际取得的销售收入日期为准。企业销售商品住房取得的预收款或预收定金，视同销售收入。七、企业于1998年6月30日前已售出商品住房，凡在此后为原购买者调换已购商品住房的，原则上不得享受免征营业税优惠。但对其向该调换商品住房者收取的超出原购买商品住房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。八、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税收管理体制规定，照章填报所附单位房改售房营业税免税申请书或个人销售普通住宅营业税免税申请书，经主管地方税务机关审核批准后

153、执行。九、商品住房销售企业，应于2000年3月1日前，先就符合规定条件的全部积压空置商品住房，向主管地方税务机关如实填报积压空置商品住房情况申报表，凡未照章填报者，不得享受免征营业税优惠。符合规定免税条件的积压空置商品住房销售企业，应按照税收管理体制规定，照章填报所附积压空置商品住房营业税免税申请书，经主管地方税务机关审核批准后执行。十、上述申请免征营业税业务，可经主管地方税务机关根据实际营业税征管工作需要，按每一纳税期逐期审核办理，或在每一会计年度内集中一次或数次审核办理。凡申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过200万元（含200万元）的，一律由各主管地方税务机关初步审核后，报经北京市地

154、方税务局批准执行。各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述减免税情况，应随营业税统计报告制度程序，逐期上报市局备案。北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知京地税营2002311号各区、县地方税务局，各分局：为了配合国家住房制度改革，加快消化积压空置商品房，积极防范金融风险，有效推动北京市环境改造工程与房地产市场的健康发展，根据财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）、关于对消化空置商品房有关税费政策的通知（财税200144号），国家税务总局关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知（国税函2001435号

155、）和北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知（京财税19991201号）、转发财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知（京财税20011511号）精神，现就进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理问题通知如下，请依照执行。一、别墅、渡假村等高消费性商品房，暂依照北京市商品房销售许可证、北京市商品房外销许可证或北京市商品房外销预售许可证中注明的“用途”确定。（式样附后）二、自2001年1月1日起，对上述高消费性商品房销售行为，应照章征收营业税。除上述高消费性商品房标准以外的其他个人住宅或积压空置商品住房（以下简称普通住宅或普

156、通商品住房）销售行为，可以享受规定的营业税优惠政策。三、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。四、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。五、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。六、单位按房改成本价、

157、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存储证明”中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。（式样附后）。七、1998年6月30日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监督站出据注明有竣工日期的“建设工程质量合格证书”或“工程质量竣工核验（定）证书”，同时未取得销售收入或销售预收款的普通商品住房以及商业用房和写字楼销售业务，可以享受规定的营业税优惠政策。根据国家税务总局关于积压空置房免征营业税有关问题

158、的补充通知（国税函2001435号）规定，按照北京市人民政府城市房屋拆迁管理规定，在对被拆迁居民原实行实物补偿办法改变为货币补偿（或即可实物补偿也可货币补偿）办法后，房地产开发企业销售原为安置被拆迁户而外购的1998年6月30日以前建成空置商品住房取得的收入，可以比照享受规定的营业税优惠政策。八、企业于1998年6月30日前已售出普通商品住房和商业用房及写字楼，凡在此后为原购买者调换已购商品房的，原则上不得享受免征营业税政策。但对其向该调换商品房者收取的超出原购买商品房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。九、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税收管理体制规定，照

159、章填报所附单位房改售房营业税免税申请书或个人销售普通住宅营业税免税申请书，经主管地方税务机关审核批准后执行。十、商品房销售企业，应于2002年8月20日前，先就符合规定条件的全部积压空置商品房，向主管地方税务机关如实填报积压空置商品住房情况申报表或积压空置商业用房、写字楼情况申报表。凡未照章填报者，不得享受免征营业税政策。符合规定免税条件的“积压空置商品房”销售企业，应按照税收管理体制规定，照章填报所附积压空置商品住房营业税免税申请书或积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书，经主管地方税务机关审核批准后执行。十一、上述申请免征营业税业务，原则上应经主管地方税务机关年终一次性审核办理。

160、因营业税征管工作需要，年终一次性审核办理确有实际困难的，可经主管地方税务机关采取在每一会计年度内分次预核审处，年终终审核定结案办法。凡申请人申请免税额在一个会计年度内累积超过200万元（含200万元）的，一律由各主管地方税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。十二、各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述免税情况，应随营业税统计报告制度程序，逐期上报市局备案。备案表为销售空置商品房免征营业税统计表（200万元以下）。（附后）。十三、填报销售积压空置商品房明细表计算机表格录入要求凡申请办理销售积压空置商品房免税单位，请在北京市地方税务局网站（网址为：http:/）营业税管理处网

161、页中的“表格下载专区”下载所需填报表格和录入说明，按填表说明进行计算机录入，以软盘形式报送主管地方税务机关，经主管地方税务机关审核后，对申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过200万元（含200万元）的上报市局。填报销售积压空置商品房明细表计算机表格录入说明附后。附件：1、北京市商品房销售许可证、北京市商品房外销许可证、北京市商品房外销预售许可证2、国家税务总局关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知（国税函2001435号）3、积压空置商品住房情况申报表4、积压空置商业用房、写字楼情况申报表 5、积压空置商品住房营业税免税申请书6、积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书7、个人

162、销售普通住宅营业税免税申请书8、单位房改售房营业税免税申请书9、单位房改售房售房款存储证明10、销售积压空置商品房明细表计算机表格录入说明11、销售空置商品房免征营业税统计表（200万元以下）财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对营业税若干业务问题明确如下：一、关于征收范围问题（一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款初装费）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值

163、税，不征收营业税。（二）保险企业取得的追偿款不征收营业税。以上所称追偿款，是指发生保险事故后，保险公司按照保险合同的约定向被保险人支付赔款，并从被保险人处取得对保险标的价款进行追偿的权利而追回的价款。（三）财政部、国家税务总局关于福利彩票有关税收问题的通知（财税200259号）规定，“福利彩票机构发行销售福利彩票取得的收入不征收营业税”，其中的“福利彩票机构”包括福利彩票销售管理机构和与销售管理机构签有电脑福利彩票投注站代理销售协议书，并直接接受福利彩票销售管理机构的监督、管理的电脑福利彩票投注点。（四）财政部、国家税务总局关于对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税的通知（财

164、税2002157号）规定，“对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税”，这里的“出口信用保险业务”包括出口信用保险业务和出口信用担保业务。以上所称出口信用担保业务，是指与出口信用保险相关的信用担保业务，包括融资担保（如设计融资担保、项目融资担保、贸易融资担保等）和非融资担保（如投标担保、履约担保、预付款担保等）。（五）随汽车销售提供的汽车按揭服务和代办服务业务征收增值税，单独提供按揭、代办服务业务，并不销售汽车的，应征收营业税。二、关于适用税目问题（一）电影发行单位以出租电影拷贝形式将电影拷贝播映权在一定限期内转让给电影放映单位的行为按“转让无形资产”税目征收营业税。（二）单位

165、和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税。（三）单位和个人在旅游景点经营索道取得的收入按“服务业”税目“旅游业”项目征收营业税。（四）单位和个人开办“网吧”取得的收入，按“娱乐业”税目征收营业税。（五）电信单位（指电信企业和经电信行政管理部门批准从事电信业务的单位，下同）提供的电信业务（包括基础电信业务和增值电信业务，下同）按“邮电通信业”税目征收营业税。以上所称基础电信业务是指提供公共网络基础设施、公共数据传送和基本语音通信服务的业务，具体包括固定网国内长途及本地电话业务、移动通信业务、卫星通信业务、因特网及其它数据传送业务、网络元素出租出售业务、电信设备及电路的出租业务、网络接入及

166、网络托管业务，国际通信基础设施国际电信业务、无线寻呼业务和转售的基础电信业务。以上所称增值电信业务是指利用公共网络基础设施提供的电信与信息服务的业务，具体包括固定电话网增值电信业务、移动电话网增值电信业务、卫星网增值电信业务、因特网增值电信业务、其他数据传送网络增值电信业务等服务。（六）双方签订承包、租赁合同（协议，下同），将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：、承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；、承包方的经营收

167、支全部纳入出包方的财务会计核算；、出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。（八）土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”

168、税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。三、关于营业额问题（一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。（二）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。电信单位销售的各种有价电话卡，由于其计费系统只能按有价电话卡面值出账并按有价电话卡面值确认收入，不能直接在销售发票上注明折扣折让额，以按面值确认的收入减去当期财务会计上体现的销售折扣折让后的余

169、额为营业额。（三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（四）单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。（五）保险企业已征收过营业税的应收未收保费，凡在财务会计制度规定的核算期限内未收回的，允许从营业额中减除。在会计核算期限以后收回的已冲减的应收未收保费，再并入当期营业额中。（六）保险企业开展无赔偿奖励业务的，以向投保人实际收取的保费为营业额。（七）中华人民共和国境内的保险人将其承保的以境内标的物为保险标的的保险业务向境外再保险人办理分保的，以全部保费收

170、入减去分保保费后的余额为营业额。境外再保险人应就其分保收入承担营业税纳税义务，并由境内保险人扣缴境外再保险人应缴纳的营业税税款。（八）金融企业（包括银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。（九）金融企业买卖金融商品（包括股票、债券、外汇及其他金融商品，下同），可在同一会计年度末，将不同纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇总的方式计算并缴纳营业税，如果汇总计算应缴的营业税税额小于本年已缴纳的营业税税额，可以向税务机关申请办理退税，但

171、不得将一个会计年度内汇总后仍为负差的部分结转下一会计年度。（十）金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费、信息费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款、税款等，以全部收入减去支付给委托方价款后的余额为营业额。（十一）经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利息）。（十二）劳务公司接受用工单位的委托，为

172、其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。（十三）通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举

173、。（十四）邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其他服务并由邮政电信单位统一收取价款的，以全部收入减去支付给合作方价款后的余额为营业额。（十五）中国移动通信集团公司通过手机短信公益特服号“8858”为中国儿童少年基金会接受捐款业务，以全部收入减去支付给中国儿童少年基金会的价款后的余额为营业额。（十六）经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。（十七）旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的全部旅游费减去替旅游者支付给其他单位的

174、房费、餐费、交通、门票或支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。（十八）从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。四、关于营业额减

175、除项目凭证管理问题营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。五、关于纳税义务发生时间问题单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。六、关于纳税地点问题（一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳

176、税地点为出租单位机构所在地或个人居住地。（二）在中华人民共和国境内的电信单位提供电信业务的营业税纳税地点为电信单位机构所在地。（三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。（四）在中华人民共和国境内的单位通过网络为其他单位和个人提供培训、信息和远程调试、检测等服务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。本通知自2003年1月1日起执行。凡在此之前的规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。此前因与本通知规定不一致而已征的税款不再退还，未征税款不再补征。附录二 企业所得税法规中华人民共和

177、国企业所得税暂行条例国发1993137号第一条中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。第二条下列实行独立经济核算的企业或者组织，为企业所得税的纳税义务人（以下简称纳税人）：（一）国有企业；（二）集体企业；（三）私营企业；（四）联营企业；（五）股份制企业；（六）有生产、经营所得和其他所得的其他组织。第三条纳税人应纳税额，按应纳税所得额计算，税率为33%。第四条纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。第五条纳税人的收入总额包括：（一）

178、生产、经营收入；（二）财产转让收入；（三）利息收入；（四）租赁收入；（五）特许权使用费收入；（六）股息收入；（七）其他收入。第六条计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。下列项目，按照规定的范围、标准扣除：（一）纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。（二）纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。计税工资的具体标准，在财政部规定的范围内，由省、自治区、直辖市人民政府规定，报财政部备案。（三）纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教

179、育经费，分别按照计税工资总额的2%、14%、1.5%计算扣除。（四）纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。除本条第二款规定外，其他项目，依照法律、行政法规和国家有关税收的规定扣除。第七条在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：（一）资本性支出；（二）无形资产受让、开发支出；（三）违法经营的罚款和被没收财物的损失；（四）各项税收的滞纳金、罚金和罚款；（五）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；（六）超过国家规定允许扣除的公益、救济性的捐赠，以及非公益、救济性的捐赠；（七）各种赞助支出；（八）与取得收入无关的其他各项支出。第八条对下列纳税人，实行税收优惠政策：（

180、一）民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可以实行定期减税或者免税；（二）法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或者免税的企业，依照规定执行。第九条纳税人在计算应纳税所得额时，其财务、会计处理办法同国家有关税收的规定有抵触的，应当依照国家有关税收的规定计算纳税。第十条纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。第十一条纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期

181、最长不得超过五年。第十二条纳税人来源于中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予在汇总纳税时，从其应纳税额中扣除，但是扣除额不得超过其境外所得依照本条例规定计算的应纳税额。第十三条纳税人依法进行清算时，其清算终了后的清算所得，应当依照本条例规定缴纳企业所得税。第十四条除国家另有规定外，企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。第十五条缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。第十六条纳税人应当在月份或者季度终了后十五日内，向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴所得税申报表；年度终了后四十五日内，向其所在地主管税务

182、机关报送会计决算报表和所得税申报表。第十七条企业所得税的征收管理，依照中华人民共和国税收征收管理法及本条例有关规定执行。第十八条金融、保险企业缴纳企业所得税，依照有关规定执行。第十九条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。第二十条本条例自一九九四年一月一日起施行。国务院一九八四年九月十八日发布的中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）和国营企业调节税征收办法、一九八五年四月十一日发布的中华人民共和国集体企业所得税暂行条例、一九八八年六月二十五日发布的中华人民共和国私营企业所得税暂行条例同时废止；国务院有关国有企业承包企业所得税的办法同时停止执行。中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则

183、（94）财法字第003号第一章总则第一条根据中华人民共和国企业所得税暂行条例（以下简称条例）第十九条的规定，制定本细则。第二条条例第一条所称生产、经营所得，是指从事物质生 产、交通运输、商品流通、劳务服务，以及经国务院财政主管部 门确认的其他营利事业取得的所得。条例第一条所称其他所得，是指股息、利息、租金、转让各 类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。第三条条例第二条（一）项至（五）项所称国有企业、集 体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，是指按国家有关规 定注册、登记的上述各类企业。 二条（六）项称有生产、经营所得和其他所得的其 他组织，是指经国家有关部门批准，依法注册、登记的事业单位

184、、 社会团体等组织。 第四条 条例第二条所称独立经济核算的企业或者组织，是 指纳税人同时具备在银行开设结算帐户；独立建立帐簿，编制财 务会计报表；独立计算盈亏等条件的企业或者组织。 第五条条例第三条所称应纳税额，其计算公式为：纳税额应纳税所得额税率。 第二章应纳税所得额的计算第六条条例第三条、第四条所称应纳税所得额，其计算公式为：应纳税所得额=收入总额-准予扣除金额。第七条条例第五条（一）项所称生产、经营收入，是指纳 税人从事主营业务活动取得的收入，包括商品（产品）销售收入、 劳动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入， 以及其他业务收入。条例第五条（二）项所称财产转让收入，是指

185、纳税人有偿转让各类财产取得的收入，包括转让固定资产、有价证券、股权，以及其他财产而取得的收入。条例第五条（三）项所称利息收入，是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款付给的利息，以及其他利息收入。条例第五条（四）项所称租赁收入，是指纳税人出租固定资产、包装物，以及其他财产而取得的租金收入。条例第五条（五）项所称特许权使用费收入，是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权，以及其他特许权的使用权而取得的收入。条例第五条（六）项所称股息收入，是指纳税人对外投资入股分得的股利、红利收入。条例第五条（七）项所称其他收入，是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入，罚

186、款收入，因债权人缘故确实无法支付的应付款项，物资及现金的溢余收入，教育费附加返还款，包装物押金收入，以及其他收入。 第八条条例第六条所称与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失，包括：（一）成本，即生产、经营成本，是指纳税人为 生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和各项间接 费用。（二）费用，即纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的销售（经营）费用、管理费用和财务费用。（三）税金，即纳 税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土 地增值税。教育费附加，可视同税金。（四）损失，即纳税人生产、 经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失，以 及其他损失。纳税

187、人的财务、会计处理与税收规定不一致的，应 依照税收规定予以调整，按税收规定允许扣除的金额，准予扣除。 第九条条例第六条第二款（一）项所称金融机构，是指：各 类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银 行金融机构。第十条条例第六条第二款（一）项所称利息支出是指建造、 购进的固定资产竣工决算投产后发生的各项贷款利息支出。条例第六条第二款（一）项所称向金融机构借款利息支出，包括向保险企业和非银行金融机构的借款利息支出。纳税人除建造、购置固定资产、开发、购置无形资产，以及筹办期间发生的利息支出以外的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借的利息支出。其利息支出的扣除标准按照条例第六条第

188、二款（一）项的规定执行。 第十一条条例第六条第二款（二）项所称计税工资，是指 计算应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。包括企业以各种形 式支付给职工的基本工资、浮动工资、各类补贴、津贴、奖金等。 第十二条条例第六条第二款（四）项所称公益、救济性的 捐赠，是指纳税人通过中国国内非营利的社会团体、国家机关向 教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。纳 税人直接向受赠人的捐赠不允许扣除。前款所称的社会团体，包括中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准 成立的其他非营利的公益性组织。 第

189、十三条条例第六条第三款所称依照法律、行政法规和国 家有关税收规定扣除项目，是指全国人民代表大会及其常务委员 会制定的法律、国务院发布的行政法规以及财政部有关税收的规 章和国家税务总局关于纳税调整的规定中规定的有关税收扣除项目。 第十四条纳税人按财政部的规定支出的与生产、经营有关 的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，经核准准予扣除。 第十五条纳税人按国家有关规定上缴的各类保险基金和统 筹基金，包括职工养老基金、待业保险基金等，经税务机关审核 后，在规定的比例内扣除。 第十六条纳税人参加财产保险和运输保险，按照规定缴纳 的保险费用准予扣除。保险公司给予纳税人的赠款优待，应计 入当年应纳税所得

190、额。纳税人按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险 费，准予在计算应纳税所得额时按实扣除。 第十七条纳税人根据生产经营需要租入固定资产所支付租 赁费的扣除分别按下列规定处理： （一）以经营租赁方式租入固定资产而发生的租赁费，可以据 实扣除。（二）融资租赁发生的租赁费不得直接扣除。承租方支付的手 续费，以及安装交付使用后支付的利息等可在支付时直接扣除。 第十八条纳税人按财政部的规定提取的坏帐准备金和商品 削价准备金，准予在计算应纳税所得额时扣除。 第十九条不建立坏帐准备金的纳税人，发生的坏帐损失，经 报主管税务机关核定后，按当期实际发生数额扣除。第二十条纳税人已作为支出、亏损或坏帐处理的应

191、收款项， 在以后年度全部或部分收回时，应计入收入年度的应纳税所得额。 第二十一条纳税人购买国债的利息收入，不计入应纳税所 得额。第二十二条纳税人转让各类固定资产发生的费用，允许扣 除。 第二十三条纳税人当期发生的固定资产和流动资产盘亏、 毁损净损失，由其提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，准 予扣除。 第二十四条纳税人在生产、经营期间发生的外国货币存、借 和以外国货币结算的往来款项增减变动时，由于汇率变动而与记 帐本位币折合发生的汇兑损益，计入当期所得或在当期扣除。 第二十五条纳税人按规定支付给总机构的与本企业生产、 经营有关的管理费，须提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、 分配依据和方

192、法等证明文件，经主管税务机关审核后准予扣除。 第二十六条纳税人固定资产的折旧、无形资产和递延资产 摊销的扣除按本细则第三章有关规定执行。 第二十七条条例第七条（一）项所称资本性支出，是指纳 税人购置、建造固定资产，对外投资的支出。条例第七条（二）项所称的无形资产转让开发支出，是指不得直接扣除的纳税人购置或自行开发无形资产发生的费用，无形资产开发支出未形成资产的部分准予扣除。条例第七条（三）项所称违法经营的罚款、被没收财物的损失，是指纳税人生产、经营违反国家法律、法规和规章，被有关部门处以的罚款以及被没收财物的损失。条例第七条（四）项所称的各项税收的滞纳金、罚金和罚款，是指纳税人违反税收法规，被

193、处以的滞纳金、罚金，以及除前款所称违法经营罚款之外的赔偿。条例第七条（五）项所称自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，是指纳税人参加财产保险后，因遭受自然灾害或意外事故而由保险公司给予的赔偿。条例第七条（六）项所称通过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性的捐赠，是指超出条例第六条第二款（四）项及本细则第十二条规定的标准、范围之外的捐赠。条例第七条（七）项所称各种赞助支出，是指各种非广告性质的赞助支出。条例第七条（八）项所称与取得收入无关的其他各项支出，是指除上述各项支出之外的，与本企业取得收入无关的各项支出。 第二十八条条例第十一条规定的弥补亏损期限，是指纳税 人某一纳税年度

194、发生亏损，准予用以后年度的应纳税所得弥补，一 年弥补不足的，可以逐年连续弥补，弥补期最长不得超过年， 年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补年限计算。 第三章资产的税务处理 第二十九条纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的 房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有 关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单 位价值在元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固 定资产。未作为固定资产管理的工具、器具等，作为低值易耗品，可以一次或分期扣除。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。递延资产是指不能

195、全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出等。流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项等。 第三十条固定资产的计价，按下列原则处理： （一）建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用 的财产清册中所确定的价值计价。 （二）自制、自建的固定资产、在竣工使用时按实际发生的成 本计价。（三）购入的固定资产，按购入价加上发生的包装费、运杂费、 安装费以及缴纳的税金后的价值计价，从国外引进的设备按设备 的买价加上进口环节的税金、国内运杂费、安装费等后的价值计价。 （四）以融资租赁方

196、式租入的固定资产，按照租赁协议或者合 同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使 用前发生的利息支出和汇兑损益等后的价值计价。 （五）接受赠与的固定资产，按发票所列金额加上由企业负担 的运输费、途中保险费、安装调试费等确定；无所附发票的，按 同类设备的市价确定。 （六）盘盈的固定资产，按同类固定资产的重置完全价值计价。 （七）接受投资的固定资产，应当按该资产折旧程度，以合同、 协议确定的合理价格或者评估确认的价格确定。 （八）在原有固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产的 原价，加上扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产 变价收入后的余额确定。第三十一条固定资产的折旧，

197、按下列规定处理： （一）下列固定资产应当提取折旧；房屋、建筑物； 在用的机器设备、运输车辆、器具、工具；季节性停用和大修理停用的机器设备；以经营租赁方式租出的固定资产； 以融资租赁方式租入的固定资产；财政部规定的其他应当计提折旧的固定资产。 （二）下列固定资产，不得提取折旧；土地；房屋、建筑物以外未使用、不需用以及封存的固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产；已提足折旧继续使用的固定资产；按照规定提取维简费的固定资产；已在成本中一次性列支而形成的固定资产；破产、关停企业的固定资产； 财政部规定的其他不得计提折旧的固定资产。提前报废的固定资产，不提计提折旧。 （三）提取折旧的依据和方法：纳税人的

198、固定资产，应当从投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的固定资产，应当从停止使用月份的次月起停止计提折旧。固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除，残值比例在原价的以内，由企业自行确定；由于情况特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。固定资产的折旧方法和折旧年限，按照国家有关规定执行。第三十二条无形资产按照取得时的实际成本计价，应区别 确定：（一）投资者作为资本金或者合作条件投入的无形资产，按照 评估确认或者合同、协议约定的金额计价。 （二）购入的无形资产，按照实际支付的价款计价。 （三）自行开发并且依法申请取得的无形资产，按照开发过程 中实际支出计价。 （四）接受捐赠的

199、无形资产，按照发票帐单所列金额或者同类 无形资产的市价计价。 第三十三条无形资产应当采取直线法摊销。受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书的规定的受益年限孰短原则摊销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书受益年限摊销；法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于年。 第三十四条企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、 经营月的次月起，在不短于年的期限内分期扣除。前款所说的筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开办费是指企业在筹建

200、期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、 印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。 第三十五条纳税人的商品、材料、产成品、半成品等存货的计算，应当以实际成本为准。纳税人各项存货的发生和领用，其 实际成本价计算方法，可以在先进先出法、后进先出法、加权平 均法、移动平均法等方法中任选一种。计价方法一经选用，不得 随意改变，确实需要改变计价方法的，应当在下一纳税年度开始 前报主管税务机关备案。第四章税收优惠 第三十六条条例第八条（一）项所称民族自治地方，是指 按照中华人民共和国民族区域自治法的规定，实行民族区域 自治的自治区、自治州、自治县。第三十七条条

201、例第八条（二）项所称法律、行政法规和国 务院有关规定给予减税或者免税的，是指全国人民代表大会及其 常务委员会制定的法律、国务院发布的行政法规，以及国务院的 有关规定确定的减税或者免税。 第五章税额扣除第三十九条条例第十二条所称已在境外缴纳的所得税税 款，是指纳税人来源于中国境外的所得在境外实际缴纳的所得税 税款，不包括减免税或纳税后又得到补偿以及由他人代为承担的 税款。但中外双方已签定避免双重征税协定的，按协定的规定执行。 第四十条条例第十二条所称境外所得依本条例规定计算的 应纳税额，是指纳税人的境外所得，依照条例及本细则的有关规 定，扣除为取得该项所得摊计的成本、费用以及损失，得出应纳 税所

202、得额，据以计算的应纳税额。该应纳税额即为扣除限额，应 当分国（地区）不分项计算，其计算公式如下：境内、境外所得境外所得税 按税法计算的 来源于某外国的所得额税款扣除限额 应纳税总额境内、境外所得税额第四十一条纳税人来源于境外所得在境外实际缴纳的税 款，低于依照前条规定计算的扣除限额，可以从应纳税额中按实 扣除；超过扣除限额的，其超过部分不得在本年度的应纳税额中 扣除，也不得列为费用支出，但可用以后年度税额扣除的余额补 扣，补扣期限最长不得超过年。 第四十二条纳税人从其他企业分回的已经缴纳所得税的利 润，其已缴纳的税额可以在计算本企业所得税时予以调整。第六章征收管理第四十三条条例第十四条所称企业

203、所得税由纳税人向其所 在地主管税务机关缴纳，其所在地是指纳税人的实际经营管理所 在地，铁路运营、民航运输、邮电通信企业等，由其负责经营管 理与控制的机构缴纳。具体办法另行规定。 第四十四条条例第十三条所称清算所得，是指纳税人清算 时的全部资产或者财产扣除各项清算费用、损失、负债、企业未 分配利润、公益金和公积金后的余额，超过实缴资本的部分。 第四十五条企业所得税的分月或者分季预缴，由主管税务 机关根据纳税人应纳税额的大小，具体核定。 第四十六条纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际 数预缴，按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额 的或，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所 得

204、税，预缴方法一经确定，不得随意改变。对境外投资所得可在年终汇算清缴。 第四十七条纳税人不能提供完整、准确的收入及成本、费 用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，税务机关有权核定其应 纳税所得额。 第四十八条纳税人在纳税年度内无论盈利或亏损，应当按 照规定的期限，向当地主管税务机关报送所得税申报表和年度会 计报表。第四十九条纳税人进行清算时，应当在办理工商注销登记 之前，向当地主管税务机关办理所得税申报。 第五十条纳税人在年度中间合并、分立、终止时，应当在 停止生产、经营之日起日内，向当地主管税务机关办理当期所 得税汇算清缴。 第五十一条条例第十条所称有关联企业其认定条件及税务 机关进行合理调整的

205、顺序和方法，按照中华人民共和国税收征 收管理法及其实施细则的有关规定执行。 第五十二条条例第四条所称的纳税年度，是指自公历月 日起至月日止。纳税人在一个纳税年度的中间开办，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。纳税人清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。 第五十三条纳税人在年终汇算清缴时，少缴的所得税税额， 应在下一年内缴纳；纳税人在年终汇算清缴时，多预缴的所得 税税额，在下一年度内抵缴。 第五十四条纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为 原则。纳税人下列经营业务的收入可以分期确定，并据以计算应纳税所得额。 （一）以分期收款方式销售

206、商品的，可以按合同约定的购买入 应付价款的日期确定销售收入的实现； （二）建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过一年 的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现； （三）为其他企业加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时 间超过一年的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。 第五十五条纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方 面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外 进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有 的，也应作为收入处理。 第五十六条纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所 得额的项目。 第五十七条纳税人缴纳的所得税款，应以人民币为计算

207、单 位。所得为外国货币的，分月或者分季预缴税款时，应当按照月 份（季度）最后一日的国家外汇牌价（原则上为中间价，下同）折 合成人民币计算应纳税款的外国货币所得，不再重新折合计算，只 就全年未纳税的外币所得部分，按照年度最后一日的国家外汇牌 价，折合人民币计算应纳税所得额。第五十八条纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的， 其收入额应当参照当时市场价格计算或估定。 第七章附则第五十九条本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。第六十条本细则自中华人民共和国企业所得税暂行条例施行之日起施行。财政部年月日发布的中华 人民共和国国营企业所得税条例（草案）实施细则、年月 日发布的中华人民共和国集体企业

208、所得税暂行条例施行细则、 年月日发布的中华人民共和国私营企业所得税暂行 条例施行细则同时废止。 财政部 一九九四年二月四日财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知财税字199679号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：根据各地在执行企业所得税政策中反映的情况，现将企业所得税几个具体问题明确如下：一、企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得转移以后年度补扣。二、企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖

209、励等方面时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。三、企业对外投资分回的利润、股息、红利等投资收益，如投资方企业所得税税率高于被投资企业适用税率，在被投资企业通过应付利润进行帐务处理时，应分配给投资方的利润；股息、红利等，投资方企业不论是否收到，均应及时按照有关规定补税。被投资企业发生的亏损，只能在被投资企业进行弥补，不得冲减投资方企业的应纳税所得额。关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知京地税企2000445号各区县地方税务局、各分局： 现将北京市地方企业所得税税前扣除办法印发给你们，请认真贯彻执

210、行，执行中，有何问题，请及时反馈。二000年十月三十一日北京市地方企业所得税税前扣除办法第一章 总则第条 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则（以下简称条例、细则）和国家税务总局关于印发企业所得税税前扣除办法的通知（国税发200084号）等文件规定，制定本办法。第二条 依据条例第四条规定，纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。第三条 纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的凭据；合法是指符合国家税收规定，如果其他法规规定

211、与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。第四条 除税收法规另有规定者外，税前扣除的确认一般应遵循以下原则：（一）权责发生制原则。即纳税人应在费用发生时而不是实际支付时确认扣除。（二）配比原则。即纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除。纳入某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。（三）相关性原则。即纳税人可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入相关。（四）确定性原则，即纳税人可扣除的费用不论何时支付，金额必须是确定的。（五）合理性原则。即纳税人可扣除费用的计算和分配方法符合一般的经营常规和会计惯例。第五条 纳税人发生的费用支出必须严格区分经营性支出和资本性支出

212、。资本性支出不得在发生当期直接扣除，必须按税收法规规定分期折旧、摊销或计入有关投资的成本。第六条 根据条例第七条的规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）资本性支出（二）无形资产受让、开发支出（三）违法经营的罚款和被没收财物的损失（四）各项税收的滞纳金、罚金和罚款（五）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分（六）超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益，救济性的捐赠（七）各种赞助支出（八）贷款担保（九）与取得收入无关的其他各项支出（十）除上述规定外，在计算应纳税所得额时，下列支出也不得扣除：1、贿赂等非法支出；2、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金；3、存货跌价

213、准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备基金（包括投资风险准备基金），以及国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；4、税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分。第七条 纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。第二章 成本和费用第八条 成本是纳税人销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产，无形资产（包括技术转让）的成本。

214、第九条 纳税人必须将经营活动中发生的成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门，为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造，提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系，成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。第十条 纳税人的各种存货应以取得时的实际成本计价。纳税人外购存货的实际成本包括购货价格、购货费用和税金。计入存货成本的税金是指购买、自制或委托加工

215、存货发生的消费税、关税、资源税和不能从销项税额中抵扣的增值税进项税额。纳税人自制存货的成本包括制造费用等间接费用。第十条 纳税人各项存货的发出或领用的成本计价方法，可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法或零售价法等。如果纳税人正在使用的存货实物流程与后进先出法相一致，也可采用后进先出法确定发出或领用存货的成本。纳税人采用计划成本法或零售价法确定存货成本或销售成本，必须在年终申报纳税时及时结转成本差异或商品进销差价。第十二条 纳税人的成本计算方法、间接成本分配方法、存货计价方法一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一纳税年度开始前报主管税务机关批准。否

216、则，对应纳税所得额造成影响的，税务机关有权调整。第十三条 费用是指纳税人每一纳税年度发生的可扣除的销售费用、管理费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。第十四条 销售费用是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金（能直接认定的进口佣金调整商品进价成本）、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：（一）有合法真实凭证；（二）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）；（三）支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5

217、。从事商品流通业务的纳税人购入存货抵达仓库前发生的包装费、运杂费、运输存储过程中的保险费、装卸费、运输途中的合理损耗和入库前的挑选整理费用等购货费用可直接计入销售费用。如果纳税人根据会计核算的需要已将上述购货费用计入存货成本的，不得再以销售费用的名义重复申报扣除。从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。从事邮电等其他业务的纳税人发生的销售费用已计入营运成本不得再计入销售费用重复扣除。第十五条 管理费用是纳税人的行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括由纳税人统一负担的总部（公司）经费、研究开发费（技术开发费）、

218、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销（含土地使用费、土地损失补偿费）、矿产资源补偿费、坏帐损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、外事费和法律、财务、资料处理及会计事务方面的成本（咨询费、诉讼费，聘请中介机构费、商标注册费等），以及向总机构支付的与本身营利活动有关的合理的管理费等。（一）纳税人实际发生的合理的劳动保护支出可以扣除。劳动保护支出是指确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（二）总部经费，又称公司经费，包括总部行政管理人员的工资薪金、福利费、差旅费、办公费、折旧费

219、、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等。（三）纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的，费用标准、支付凭证等。第十六条 财务费用是纳税人筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。第三章 税金第十七条 税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、以及发生的房产税、车船使用税、土地使用

220、税、印花税等，教育费附加，视同为税金可以扣除。第四章 损失第十八条 损失是指纳税人生产、经营过程中的各项营业外支出、已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。其中经营亏损按市局京地税企2000115号关于印发企业所得税税前弥补亏损的审核管理办法的通知规定执行；投资损失的税前扣除将另文明确；集体、私营企业除上述两类损失以外的其他损失，按京地税企1997421号关于印发集体、私营企业财产损失的审批管理办法的通知文件规定执行。第五章 资产折旧或摊销第十九条 纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。第二十条 纳税人的固定资产计价按细则第三十条的规定执行。即：（一）

221、建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用的财产清册中所确定的价值计价。（二）自制、自建的固定资产，在竣工使用时按实际发生的成本计价。（三）购入的固定资产，按购入价加上发生的包装费、运杂费、安装费以及缴纳的税金后的价值计价，从国外引进的设备，按设备买价加上进口环节的税金、国内运杂费、安装费等后的价值计价。（四）以融资租赁方式租入的固定资产，按照租赁协议或者合同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用前发生的利息支出和汇兑损益等后的价值计价。（五）接受赠予与的固定资产，按发票所列金额加上由企业负担的运输费、保险费、安装调试费等确定；无所附发票的，按同类设备的市价确定。（六）

222、盘盈的固定资产，按同类固定资产的重置完全价值计价。（七）接受投资的固定资产，应当按该资产折旧程度，以合同、协议确定的合理价格或者评估确认的价格确定。（八）在原有固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产的原价，加上改扩建发生的支出，减之改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额确定。固定资产的价值确定后，除下列特殊情况外，一般不得调整：（一）国家统一规定的清产核资；（二）将固定资产的一部分拆除；（三）固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确认损失；（四）根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误。第二十一条 纳税人固定资产计提折旧的范围按细则第三十一条的规

223、定执行。即：（一）下列固定资产应当提取折旧：1房屋、建筑物；2在用的机器设备、运输车辆、器具、工具；3季节性停用和大修理停用的机器设备；4以经营租赁方式租出的固定资产；5以融资租赁方式租入的固定资产；6财政部规定的其他应当计提折旧的固定资产，（二）下列固定资产，不得提取折旧：1土地；2房屋、建筑物以外未使用不需用以及封存的固定资产；3以经营租赁方式租入的固定资产；4已提足折旧继续使用的固定资产；5按照规定提取维简费的固定资产；6已在成本中一次性列支而形成的固定资产；7破产、关停企业的固定资产；8提前报废的固定资产；9财政部、国家税务总局规定的其他不得计提折旧的固定资产；国家税务总局规定的其他不

224、得计提折旧的固定资产，包括：（1）已出售给职工个人的住房和出租给职工个人且租金收入未计入收入总额而纳入住房周转金的住房；（2）接受捐赠的固定资产。（三）纳税人以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立纳税人交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除；纳税人以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：1在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；2租赁期为资产使用年限的大部分（75或以上）；3租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。第

225、二十二条 固定资产提取折旧的依据和方法：（一）纳税人的固定资产，应当从投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的固定资产，应当从停止使用月份的次月起，停止计提折旧。（二）固定资产在计提折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除，残值比例在原价的5以内，由企业自行确定；由于情况特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。（三）固定资产的折旧年限，除国家另有规定者外，最低年限如下：1房屋、建筑物为20年；2火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年；3电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。（四）纳税人可扣除的固定资产折旧的计算，采取直线折旧法。（五）对促

226、进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年处于振动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧方法的，由纳税人提出申请，经当地主管税务机关审核后，逐级报国家税务总局批准。第二十三条 无形资产按照取得时的实际成本计价。（一）投资者作为资本金或者合作条件投入的无形资产，按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价；（二）纳税人外购的无形资产，包括买价和购买过程中实际发生的相关费用汇总计价；（三）纳税人自行研制开发无形资产，应对研究开发费用进行准确归集，按照开发过程中实际支出计价；（四）接受捐赠的无形资产，按照发票帐单所列金额或者同类无形资产的市价计价。第二

227、十四条 无形资产应当采取直线法摊销。受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限或受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销；法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10年。纳税人自行研制开发无形资产，凡在发生时已作为研究开发费直接扣除的，该项无形资产使用时，不得再分期摊销；自创或外购的商誉和接受捐赠的无形资产，不得再分期摊销。第二十五条 纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期

228、间内平均摊销。第二十六条 纳税人购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。第二十七条 企业在筹建期发生的开办费，应当作为递延费用，从开始生产、经营月份的次月起，在不短5年的期限内分期扣除。筹建期是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营包括（试生产，试营业）之日的期间；开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。第二十八条 纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可

229、增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（一）发生的修理支出达到固定资产原值20以上；（二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；（三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。第二十九条 纳税人对外投资的成本不得折旧或摊销，也不得作为投资当期费用直接扣除，但可以在转让、处置有关投资资产时，从取得的财产转让收入中减除，据以计算财产转让所得或损失。第六章 税法规定税前扣除的项目及标准第三十条 工资薪金支出。（一）工资薪金支出是纳税人每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有雇佣关系的员

230、工的所有现金或非现金形式的劳动报酬。包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。地区补贴、物价补贴和误餐补贴均应作为工资薪金支出。（二）纳税人发生的下列支出，不作为工资薪金支出：1雇员向纳税人投资而分配的股息性所得；2根据国家或省级政府的规定为雇员支付的社会保障性缴款；3从已提取职工福利基金中支付的各项福利支出（包括职工生活困难补助、探亲路费等）；4各项劳动保护支出；5雇员调动工作的旅费和安家费；6雇员离退休、退职待遇的各项支出；7独生子女补贴；8纳税人负担的住房公积金；9国家税务总局认定的其他不属于工资薪金支出的项目。（三）在本企业任职或与其有雇佣关

231、系的员工包括固定职工、合同工、临时工，但下列情况除外：1应从提取的职工福利费中列支的医务室、职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员；2已领取养老保险金、失业救济金的离退休职工、下岗职工、待岗职工；3已出售的住房或租金收入计入住房周转金的出租房的管理服务人员；（四）经批准实行工效挂钩办法的纳税人按规定提取的工资总额，可以扣除；事业单位、社会团体按同级财政、人事部门规定的工资总额发放的工资，可据实扣除；经批准从事软件产业和集成电路设计业的纳税人向雇员支付的工资薪金支出，可据实扣除；除上述规定外，其它纳税人的工资薪金支出实行限额计税工资扣除办法，本市计税工资扣除标准为人均每年11520元，纳税人工资薪

232、金支出高于计税工资扣除标准的按计税工资标准扣除；低于扣除标准的按实际发生额扣除。第三十一条 职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照企业计税工资总额的2%、14%和1.5%计算扣除。第三十二条 利息支出。（一）利息支出是纳税人为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：1长期、短期借款的利息；2与债券相关的折价或溢价的摊销；3安排借款时发生的辅助费用的摊销；4与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。（二）纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的可以直接扣除，即向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照

233、金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的利息支出，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的利息支出，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的，其利息支出应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成本的利息支出和可直接扣除的利息支出。（三）从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的利息支出，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。（四）纳税人为对外投资而借入的资金发生的利息支出，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。

234、（五）纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。 第三十三条 业务招待费。纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除：全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不超过销售（营业）收入净额的5；全年销售（营业）收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3。纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。第三十四条 公益救济性捐赠。纳税人用于公益、救济性捐赠，在年度应纳税所得额3以内部分，准予扣除。公益、救济性捐赠是指纳税人通过中国境内

235、非营利性社会团体、国家机关向教育、民政、福利、卫生等公益事业或遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。纳税人直接向受赠人的捐赠不允许扣除。社会团体，包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会、联合国儿童基金组织、中国绿化基金会及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。纳税人向中国红十字会、公益性青少年活动场所的捐赠允许全额扣除。第三十五条 广告费。纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。粮食类白酒广告费不得在税前扣除。纳税人因行业特点等特殊原因确实需要提高广

236、告费扣除比例的，须报国家税务总局批准。纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须同时符合下列条件：（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；（三）通过一定的媒体传播。第三十六条 业务宣传费。纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5范围内，可据实扣除。第三十七条 管理费。按照北京市地方税务局关于印发企业提取上交主管部门管理费税前扣除审批办法的通知（京地税企1997291号）；北京市财政局、北京市地方税务局关于印发北京市国有企业上交主管部门管理费税前扣除审批管理办法的

237、通知（京财税1998171号）；北京市地方税务局关于企业上交主管部门管理费税前扣除审批办法的补充通知（京地税企1998123号）和北京市财政局、北京市地方税务局关于企业上交主管部门管理费税前扣除审批办法的补充通知（京财税1999886号）的规定执行。第三十八条 其它项目（一）坏帐准备金。可提取坏帐准备金的纳税人，除另有规定者外，坏帐准备金提取比例一律不得超过年末应收帐款余额的5。计提坏帐准备金的年末应收帐款是纳税人因销售商品、产品或提供劳务等原因，应向购货客户或接受劳务的客户收取的款项，包括代垫的运杂费。年末应收帐款包括应收票据的金额。纳税人发生非购销活动的应收债权以及关联方之间的任何往来帐款

238、，不得提取坏帐准备金。关联方之间往来帐款也不得确认为坏帐。（二）纳税人为全体雇员按国家规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定机构缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险，可以扣除。纳税人为其投资者或雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得扣除。1职工基本养老保险费：纳税人按上一年全部被保险人月平均工资总额的19%缴纳的基本养老保险费允许税前扣除。纳税人全部被保险人月平均工资高于上一年本市职工月平均工资300%以上的部分，不作为缴纳基

239、本养老保险费的基数。2失业保险基金：纳税人按本单位上一年度全部职工工资总额的1.5%提取的失业保险基金，准予税前扣除。3职工大病医疗费统筹基金:纳税人（不含外商投资企业）以上年度全市职工月平均工资的6%（其中2.5%在福利费项下列支，3.5%在管理费劳动保险费项下列支），按企业在职职工人数按月缴纳的大病医疗统筹费,允许在税前扣除。企业职工月平均工资低于全市职工月平均工资10%以上时，以全市职工月平均工资的90%为基数，按上述规定缴纳的大病医疗统筹费可在税前扣除。4残疾人就业保障基金: 纳税人按照北京市按比例安排残疾人就业办法的通知（京计综字19950139号）中规定比例和数额缴纳残疾人就业保障

240、基金，在计算应纳税所得额时允许扣除。5住房公积金:纳税人按规定比例交存的住房公积金列入成本中的部分允许在税前扣除。（三）煤矿维简费的扣除。按市经委等4家单位下发的京经生字（1997）第333号关于印发北京市乡镇煤矿维简费提取、使用、管理办法的补充通知中的规定：乡镇煤矿企业按10.5元/吨提取并实际交纳的维简费（其中上交市、区集中使用的部分2.6元/吨），允许税前扣除。（四）特殊规定：1、国债利息收入：纳税人因购买国债所得的利息收入，不计入应纳税所得额，不征收企业所得税。国债是指经财政部发行的用于平衡财政预算的国库券、特种国债、保值公债等，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和人民银行批准发行的

241、金融债券等。2、各种财政补贴收入和减免或返还的流转税：国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途的，可以不计入应纳税所得额，不征收企业所得税。3、捐赠收入：纳税人接受的捐赠收入可转入企业资本公积金，不计征所得税。4、研制开发新产品、新技术、新工艺的费用：国有、集体、私营工业企业和经认定的高新技术企业、民营科技生产型企业研制开发新产品、新技术、新工艺所发生的研制开发费用，以及为此而购置的单台价值在10万元以下的测试仪器和试制用关键设备的费用，允许税前直接扣除，但不再提取折旧；研究开发新产品、新技术、新工艺发生的各项费用，比上年实际发生额增长10%以上（含10%）的，其当年实际发生的费用除按规定据

242、实扣除外，年终经主管税务机关审核批准后，可再按其实际发生额的50%直接抵扣当年应纳税所得额。其实际发生额的50%如大于企业当年应纳税所得额，可就其不超过应纳税所得额的部分予以抵扣；超过部分，当年和以后年度均不再抵扣。增长未达到10%以上的，不得抵扣。亏损企业不实行增长达到一定比例抵扣应纳税所得额的办法。第七章 附则第三十九条 根据本办法和有关税收规定，需经税务机关审核批准后在税前扣除的事项，要求纳税人在上报税务机关审核批准时，附送中国注册税务师或注册会计师的审核证明。（具体办法将另文明确）第四十条 本办法自2000年1月1日起执行。第四十一条 以前的有关规定与本办法有抵触的，按本办法执行。本办

243、法未规定的事项，按有关规定执行。国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知国税发2001142各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，

244、按以下公式计算：应纳税额=应纳税所得额适用税率已售房产已预征的所得税当期预征所得税二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知（国税发1995153号）的规定，预征企业所得税。三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使

245、用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用总可售面积可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费

246、用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计

247、提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知（国税发1999242号）的规定执行。九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使

248、用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。二OO一年十二月二十日国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发200383号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下

249、：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入

250、的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理

251、位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当

252、期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额预售开发产品收入利润率预售收入的利润率不得低于15（含15），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

253、2.将开发产品转作经营性资产；3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4.以开发产品抵偿债务；5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15（含15），具体由主管税务机关确定。四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过1

254、2个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。五、关于成本和费用的扣除问题房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销

255、售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成

256、本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2.属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由

257、已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后