1、易居中国.大上海二区 北松公路车墩镇政府A5嘉金高速长途车站1km2km3km本案abdfcegh10km8km项目周边商业分布项目周边集中商业分布在下列地点1公里范围内：a：上海影视基地（旅游、影视）B：影都小区商铺（生活配套）c：高尔夫俱乐部（会所、俱乐部）2-3公里范围内：d：南联小区商铺（生活配套）e：达丰生活区（百货、餐饮）更远范围：f：茸江路南乐路商业街（服装、百货、餐饮）g：松江汽车配件用品城h：建材城i：松江环城路商业街in车墩镇商业大部分集中在上海影视基地（即本项目所在）周围，除影视基地和高尔夫俱乐部外，其余业态基本以生活配套型商业为主；少部分商业分散在较远范围，以专业市场为
2、主，目前商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。n此外影视基地周边酒店宾馆非常少，大部分在3公里范围外，而影视拍摄和旅游观光，对住宿均有较大需求。集中商业酒店、宾馆商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。本案BACDEFG上海影视基地4km1.7km2km4.7km4.6-4.8kmA：西上海高尔夫明哲大酒店（俱乐部度假酒店）距上海影视基地1.7公里，为最近影视基地的酒店。共92间房间，2009年营业，房价252元起；B：云江商务酒店（经济型酒店）距上海影视基地2公里，临近松江大学城。共116间房间，2008年营业，房价128元起；C：7天上海松江店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4公里，临近
3、松江大学城。共114间房间，2007年营业，房价119元起；D：如家快捷酒店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.7公里，临近松江工业区。共112间房间，2006年营业，房价156元起；E：莫泰168上海松江松卫北路店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.6公里，临近方塔园景区。共242间房间，2006年营业，房价115元起F：茸庭商务酒店（经济型酒店）距上海影视基地4.7公里，临近方塔园景区。房间数未知，2009年营业，房价134元起G：汉庭快捷上海松江店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.7公里，临近方塔园景区。共124间房间，2008年营业，房价140元起云江商务酒店莫泰168如家快捷酒店西
4、上海高尔夫明哲大酒店周边多为经济型连锁酒店，定位较低，距影视基地25公里影都公寓上海影视基地好莱坞高尔夫乡村俱乐部本案南联小区莲福超市华联超市联发超市华联超市联佳超市好又多超市“一个中心，一条专业街、多条商业街”由北松公路商业街、虬长路商业街、好又多商业广场、农工商超市组成的商业中心，汇聚了车墩镇50%以上的商业营业面积，以服饰、建材、五金、餐饮、生活配套等业态为主，服务于车墩镇居民；是指影视路，此商业街为近年来新兴的专业街区，主要是服务于“上海影视城”的观光旅游业务，及影视业的配套服务，业态以婚纱摄影、餐饮、住宿为主；主要以社区配套型商业节为主，如南联小区周边的振兴路、联营路社区商业街；这些
5、商业街业态主要以小超市、副食、美容美发等业态为主。项目周边1-2公里范围商业分布影视路虬长路北松公路祥东小区联营路振兴路集中商业超市步行范围内含多条商业街，但对本项目并不便捷800m商业街门店数量商业面积（）业态虬长路16810000-12000服装、餐饮、五金、美容美发、水果、旅馆等北松公路11620000-25000建材、五金、机电、餐饮振兴路958000-10000服装、鞋帽、杂货、餐饮、美容美发等影视路788000-10000婚纱影视、旅店、服装、餐饮联营路786000-8000服装、鞋帽、餐饮、旅馆影城路163000餐饮、美容美发、洗浴车墩影视街车墩市场/好又多项目地上计容面积：其中
6、餐饮可用面积：9310.54商业可用面积：10437.13项目住宅区规划户数：749户按每户常住人口2.5人则本案未来常住人口可达749*2.5=1873人住宅区人均商业面积：0.8/人则本案实际需要配套商业面积0.8*1873=规划商业面积远远大于实际需求商业面积，需另导入消费人口2.3万人根据本案主力消费人口的消费特征，生活配套、餐饮、旅游消费将是本案主力商业业态商业地下车库入口商业地下车库出口小区主入口（车行）n 商业项目位于本案小区北向，紧邻上海影视乐园。分为四栋楼，分别沿“影佳路”南北向布置。每栋楼沿街步行仅入口35个。其中1、2号楼可用于餐饮业态。n 项目单套户型面积控制较小，17
7、114，每套均备有卫生间。由于户型较小，且南北向布置，单栋楼内部均形成商业内街。紧邻上海影视乐园。分为四栋楼，分别沿“影佳路”南北向布置1号楼平面分析1号楼立面分析5200320027005200520034002号楼平面分析3号楼平面分析3号楼立面分析520032003200300052003200320042004号楼平面分析本案商业体量约2万，根据现有商业体量远远超出实际客户需求的面积，我们必须通过对市场的现状分析以及消费客户对未来产品的预见，实现其商业价值。n 建议1、2号楼（约9300）业态为餐饮，规划要求。对餐饮的规模建议中、小型不同菜系品牌餐饮店。n 建议3、4号楼的1F（约30
8、00）业态为休闲、娱乐。例如：影视酒吧、美容、美发、美甲、SPA等n 建议3号楼24F,4号楼23F（约7000）为酒店式公寓，从产品设计而言具备打造性价比高的LOFT酒店式公寓产品，解决了商业物业资金积压问题。考虑目前周边商业档次低，商铺价值难以体现，希望去化部分商业面积缓解商业资金囤积问题；同时由于商铺需要人气的培育，通过酒店式公寓的销售带动商铺入驻率。影 佳 路影维路影维路，150套酒店式公寓进行先期销售，推案时间基本为公寓产品售罄后进行销售。，餐饮及生活休闲区的商铺，可先自持招商经营，待商业氛围培育成功后，可带租约销售。推案时间为酒店式公寓产品销售完之后。项目商业运营模式建议：酒店式公
9、寓销售，商铺先租后销售商铺价格测算收益还原法的定价原则公式：P=日租金30 （12N）/M项目基准价格1 1.130 （121）/0.05=7260项目基准价格21.330 （121）/0.05=8580 根据收益还原法测算商业销售价格，商业价格为：商业价值低，无利润可言，不建议商铺地址商铺面积层高月租金日租金其他说明车墩影视街车墩影视街118号1984米8000元1.34元/上下二层，通煤气，可作餐饮车墩影视街213号150-5000元1元/上下二层，通煤气，可作餐饮车墩影视街180号704米2800元1.3元/一层，可作餐饮车墩影视街79-95号7136米25000元1.16元/上下三层，
10、目前空关车墩影视街199号14510米5000元1.15元/目前空关车墩影视街1103.8米5000元1.5元/上下4个层面，开间10米其他沿街商业车峰路199弄147-5000元0.95元/开间10米，上下2层联营路300-10000元1.1元元/上下三层，可作中型饭店n 车墩的商业主要集中在车墩影视街，紧邻车墩影视基地，客群针对摄制组、外来游客，加上部分本地居民；n 目前区域内商业租金约在1-1.3元/平米/日根据周边现有租金价格收益还原该商铺价格在项目整体具有一定的居住形象及氛围后进行酒店式公寓的销售，由于其户均面积为17.1188.77，商业物业首付比例50%，建议合理控制户均总价。酒
11、店式公寓价格测算收益还原法按照住宅价格定价（参考P38P39）价格（元/）7200 85001350014000面积（）70007000总收益（亿元）0.50.60.940.98开发时限与住宅同时销售公寓产品售罄开始销售利入市快易于回笼资金开发时间长弊价格低，利润低价格高、收益较高（标注：以上价格为市场的预估价格，最后价格判定需根据市场的实际情况而定）商铺价格测算需要创造商铺溢价收益还原法的定价原则公式：P=日租金*30*（12N）/M 项目基准价格 2*30*（12-1）/0.05=13200 2.5*30*（12-1）/0.05=16500根据收益还原法测算商业销售价格，首层沿街商铺最终从
12、租转售价格：注释：根据经验值，二层暂以一层价格系数0.85计算；三层以一层价格系数0.75计算；四层以一层价格系数0.6计算。（标注：以上价格为市场的预估价格，最后价格判定需根据市场的实际情况而定）商业项目整体测算产品类型预计面积（）预计开盘价格（元/）预计总销金额（万元）预计上市时间酒店式公寓7000140009800公寓产品销售结束纯商业商铺（非酒店式公寓）123001320016236先行招租培育商业氛围，公寓产品与酒店式公寓销售完毕后销售总计（标注：以上价格为市场的预估价格，最后价格判定需根据市场的实际情况而定）影 佳 路影维路增强项目标识性影 佳 路影维路老上海的弄堂文化项目外墙灯光
13、系统THANKS!THANKS!对比相邻板块重点公寓项目外部因素系数比对因素云间名门沿海郦墅合生城邦本项目说明10%地段优势评分15151510车墩为区属下级乡镇，位置较偏远，目前缺乏重大规划利好10%配套优势评分15141510车墩商业等配套较弱，档次低，仅能满足区域内需求，无辐射能力10%交通优势评分13151410车墩距人民广场34KM，进入市区须经沪杭高速，上下须缴费，郊区感强烈内部因素15%开发商评分9101310合生的品牌影响力较强，本项目在打造别墅产品上积累了一定口碑10%项目规划评分10131310合生和沿海项目体量大，且以别墅产品为主，档次较高；云间名门项目体量较小，以公寓房
14、为主10%内外景观评分9131310合生和沿海项目拥有较好的别墅景观，且内部拥有水系；本项目外临水系和高尔夫，景观也较好10%建筑品质评分13101010云间名门为电梯多层，品质高15%户型设计评分910910沿海郦墅和本项目为2+1，3+1户型，附加值高10%物业管理评分10101010均非品牌物业，差距不大项目价格1.25万1.4万1.4万？剔除1200元装修标准后，合生城邦毛坯售价1.4万参考权重70%10%20%车墩镇受松江新城影响更大，所以参考权重上，云间名门权重较高(12500*10)/11.2*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/12.3*20%=1
15、1255本项目公寓目前市场静态毛坯价格基于邻近板块在销售项目的权重比较，车墩板块受松江新城影响较大。按照松江新桥、新城、老闵行板块商品住宅季度涨幅看，本案将参考以上板块的季度价格涨幅预估2010年10月份的入市价格。稳健型入市11255*（1+2025%）=1350014000元/对比相邻板块公寓项目同比涨幅，本案公寓上市价格涨幅控制在2025%日期松江新桥板块同比（%）松江新城板块同比（%）老闵行同比（%）2008年第1季度9,344-5%6,8423%8,0830%2008年第2季度8,987-4%7,59911%8,1401%2008年第3季度10,67719%7,294-4%8,386
16、3%2008年第4季度10,019-6%6,979-4%8,064-4%2009年第1季度10,4084%6,800-3%9,11813%2009年第2季度9,578-8%7,93117%8,480-7%2009年第3季度10,2177%8,3585%8,329-2%2009年第4季度10,8406%9,58515%11,76041%2010年第1季度12,94919%11,63921%11,593-1%房地产状况因素细分因子算术平均分专家名单于丹丹陈炳祥马彦文李德勇汪琼孔兆文黄浩朱兴华区位因素权重自然环境0.12 0.150.090.080.10.130.140.120.13人文氛围0.12
17、 0.130.140.10.140.130.120.120.11规划条件0.170.150.190.210.190.160.160.140.18交通便捷程度0.24 0.240.250.250.20.250.220.240.23别墅聚集程度0.11 0.130.110.140.10.090.130.10.08商服设施配套0.11 0.10.120.070.110.110.110.130.12公共设施配套0.13 0.10.10.150.160.130.120.150.15total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 个别因素权重社区景观环境0.210.210
18、.180.20.20.240.20.210.2社区配套设施0.09 0.090.10.060.070.120.090.080.09建材标准0.23 0.220.250.240.230.220.230.250.2物业形态0.20 0.20.190.230.190.20.210.180.23户型设计0.19 0.190.230.150.220.160.180.190.21服务与管理0.08 0.090.050.120.090.060.090.090.07total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 本次评估对房地产状况因素权重的确定，拟采用德尔菲法确定区位因素与
19、个别因素的权重。德尔菲法，又称专家意见法。德尔菲法作为一种主观、定性的方法，不仅可以用于预测领域，也可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和具体指标的确定过程。估价对象市场比较价格评估表评估因素评估细分因素权重交易实例本案同润圣塔路斯昌鑫花园德邑小城区位因素自然环境0.121008590100人文氛围0.12100105105100规划条件0.17110100100100交通便捷程度0.241109090100客层聚集程度0.11100100100100商服设施配套0.1190105105100公共设施配套0.1390105105100合计1 1101.7101.797.697.698.298.
20、2100100个别因素社区景观环境0.211059090100社区配套设施0.099010085100建材标准0.2310090105100物业形态0.21109595100户型设计0.191009095100服务与管理0.081009595100合计1 1102.15102.1592.392.395.3595.35100100交易情况营销专业0.151009090100竞争环境0.25909090100产品惯性0.31009090100品牌口碑0.31008590100合计1 197.597.588.588.59090100100典型月份成交价格（元/）39,00023,00026,0003
21、3719参与计算权重50%25%25%依据以上计算结果注：基于本项目为公寓独栋混合型社区，选取竞品时参考同类型住宅产品本项目独栋市场静态毛坯价格：33800元/总价范围：950-1100万元/栋结合本项目独栋面积段（282-328m2）顶楼大平层、底楼带地下室产品销售分析以新浦江城该类型房源为例：401室（平层）301室302室101复式、带地下室102复式、带地下室房型结构如下：去化速度开盘当天去化率开盘半个月去化率开盘1个月去化率4楼平层10.0%70.0%80.0%3楼70.0%90.0%100.0%1楼带地下室25.0%70.0%95.0%成交价格成交价格关系4楼平层+18%3楼基准价格1楼带地下室+29%结论：，“底层”户型由于带有地下室附加值，作为“类别墅”产品，溢价值最高，达到29%。“顶层”户型由于带有屋顶花园，亦有一定附加空间，溢价达到18%。，标准层因单价、户型面积均较低，总价控制较好，去化速度最快。而“底层”因居住感受更接近于“别墅”，较“顶层”产品受欢迎，去化速度更快。
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