物业公司安全风险及防范（104页）.ppt

1、1 物业安全风险及防范物业安全风险及防范 好策略管理咨询好策略管理咨询 徐徐 平平 2 内部员工的人身安全风险内部员工的人身安全风险 业主的人身与财产安全风险业主的人身与财产安全风险 防范与建议防范与建议 课程纲要课程纲要 3 关注关注5-12-14：28纹川大地震纹川大地震 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 08512下午下午14：28纹川八级大地震的到来，摧毁了我们美丽纹川八级大地震的到来，摧毁了我们美丽 的家园和房屋，夺走了很多同胞们的生命，他们用鲜活的生命唤的家园和房屋，夺走了很多同胞们的生命，他们用鲜活的生命唤 醒了我们，要汲取深刻的教训，这就是时刻要有安全保护意

2、识和醒了我们，要汲取深刻的教训，这就是时刻要有安全保护意识和 防范意识。我倡议，为在防范意识。我倡议，为在5。12地震中遇难的同胞们默哀一分钟。地震中遇难的同胞们默哀一分钟。 15 纹川震中的安县桑枣中学纹川震中的安县桑枣中学 全校共有师生全校共有师生2368名，在地震到来的一、二分内，全校正在上课，然而全校名，在地震到来的一、二分内，全校正在上课，然而全校 的师生用了的师生用了1分分42秒的时间，从秒的时间，从1、2、3楼的教室有序跑出到操场中间集合，无一人伤亡。楼的教室有序跑出到操场中间集合，无一人伤亡。 到操场后的到操场后的20秒钟左右，教室倒塌。校长秒钟左右，教室倒塌。校长-叶志平立大

3、功。这就是平时有安全保护意识叶志平立大功。这就是平时有安全保护意识 和防范意识。让死亡擦肩而过。通过平时的不断的演练换来宝贵的生命。和防范意识。让死亡擦肩而过。通过平时的不断的演练换来宝贵的生命。 16 今天我们培训的目的是解放思想，只要思想解放了，思维打开今天我们培训的目的是解放思想，只要思想解放了，思维打开 了，我们的职业道德、服务意识、技巧和工作责任感、敬业精神、了，我们的职业道德、服务意识、技巧和工作责任感、敬业精神、 安全防范意识也就提高了，所有存在的问题也就解决了，我们的团安全防范意识也就提高了，所有存在的问题也就解决了，我们的团 队力量也就增强了。今后大家要齐心协力拧成一股绳与问

4、题和矛盾队力量也就增强了。今后大家要齐心协力拧成一股绳与问题和矛盾 抗衡。请问同行朋友有没有信心和决心？抗衡。请问同行朋友有没有信心和决心？ 17 第一章第一章 内部员工的人身安全风险内部员工的人身安全风险 18 电力设施维保中的人身安全风险电力设施维保中的人身安全风险 设备操作管理中的人身安全风险设备操作管理中的人身安全风险 专业工具使用中人身安全风险专业工具使用中人身安全风险 高空作业中的人身安全风险高空作业中的人身安全风险 消杀、药品使用中人身安全风险消杀、药品使用中人身安全风险 化粪池、水池清洗中的人身安全风险化粪池、水池清洗中的人身安全风险 前期物业管理中人身安全风险前期物业管理中人

5、身安全风险 消防安全事件中的人身安全风险消防安全事件中的人身安全风险 治安交通事件中的人身安全风险治安交通事件中的人身安全风险 自然灾害事件中的人身安全风险自然灾害事件中的人身安全风险 一、一、 内部员工的内部员工的“十大十大”人身安全风人身安全风 险险 19 物业维保服务人员最可能遇到触电危险，因维保人员与电接触物业维保服务人员最可能遇到触电危险，因维保人员与电接触 的机会最频繁，违规操作引发的不安全事件。的机会最频繁，违规操作引发的不安全事件。 （一）、电力设施维保中的人身安全风险（一）、电力设施维保中的人身安全风险 例：例： 某物业维修人员在给配电柜内除某物业维修人员在给配电柜内除 尘时

6、，违规使用铁丝刷，引起触电伤尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤 害，设备也遭到损坏。害，设备也遭到损坏。 高空接电源高空接电源 20 （二）、设备操作管理中的人身安全风险（二）、设备操作管理中的人身安全风险 物业管理中一些特殊的设施设备，如锅炉、电梯，在操作维修过程中，物业管理中一些特殊的设施设备，如锅炉、电梯，在操作维修过程中， 也容易因操作失误引起事故，造成操作维修人员的人身伤害。也容易因操作失误引起事故，造成操作维修人员的人身伤害。 例如：电梯的维保违规操作事件；司炉工违规操作事件。例如：电梯的维保违规操作事件；司炉工违规操作事件。 21 北京东城区检修电梯突然启动北京东城区检修电梯突然启

7、动 卡死维修工卡死维修工(图图) 东城区东直门北街民安小区号楼内，一东城区东直门北街民安小区号楼内，一 名电梯维修工正在检修楼内一部尚未完全装修名电梯维修工正在检修楼内一部尚未完全装修 好的电梯时，电梯突然启动，导致其身体失去好的电梯时，电梯突然启动，导致其身体失去 平衡后跌出电梯，卡在电梯轿厢和墙壁中间，平衡后跌出电梯，卡在电梯轿厢和墙壁中间， 不幸当场死亡。不幸当场死亡。 小区电梯出故障小区电梯出故障 夹着维修工腿上行夹着维修工腿上行(图图) 一电梯维修工接报电梯死机，到现场一电梯维修工接报电梯死机，到现场 后就找到电梯停放的楼层，上到电梯后就找到电梯停放的楼层，上到电梯 的矫顶，正准备检

8、查，左脚夹在电梯的矫顶，正准备检查，左脚夹在电梯 的矫门缝里。的矫门缝里。 22 （三）、专业工具使用中的人身安全风险（三）、专业工具使用中的人身安全风险 维修服务人员因工作需要，需经常使用一些专业工具，如电锯、维修服务人员因工作需要，需经常使用一些专业工具，如电锯、 刨刀、射枪等，如使用人未经专业人员训练，或刨刀、射枪等，如使用人未经专业人员训练，或 不按规范在使用不按规范在使用 前进行检查。很容易因操作不当误伤自己或其他人员。前进行检查。很容易因操作不当误伤自己或其他人员。 例如：粗心大意操作射针枪伤人例如：粗心大意操作射针枪伤人 23 （四）、高空作业中的人身安全风险（四）、高空作业中的

9、人身安全风险 物业服务高空作业主要是外墙清洁，清洁人物业服务高空作业主要是外墙清洁，清洁人 员不按规定系安全带，或者图省事采取两人员不按规定系安全带，或者图省事采取两人 互联的保护方式，容易发生危险；另外保洁互联的保护方式，容易发生危险；另外保洁 人员在清理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在人员在清理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在 做更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。做更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。 例如：外墙清洁安全事故；例如：外墙清洁安全事故； 为业主换窗帘导致的高空事故。为业主换窗帘导致的高空事故。 24 （五）、消杀、药品使用中人身安全风险（五）、消杀、药品使用中人身安全风险 清洁绿化

10、所使用的化学药品，因其有一定得腐蚀性和毒性，特别是消毒类药清洁绿化所使用的化学药品，因其有一定得腐蚀性和毒性，特别是消毒类药 品、绿化所使用的农药都具有很强的毒性，如保管使用不慎，容易对人体引品、绿化所使用的农药都具有很强的毒性，如保管使用不慎，容易对人体引 起侵害，如有的绿化人员在给绿化植物喷药时，如未采取防护措施，特别是起侵害，如有的绿化人员在给绿化植物喷药时，如未采取防护措施，特别是 在高温天气下，农药会经过汗腺进入人体引起身体中毒。在高温天气下，农药会经过汗腺进入人体引起身体中毒。 例如：草酸伤人例如：草酸伤人 25 （六）、化粪池、水池清洗中的人身安全风险（六）、化粪池、水池清洗中的

11、人身安全风险 水池环境潮湿，很容易发生漏电缺电，作业光源要用水池环境潮湿，很容易发生漏电缺电，作业光源要用36V以下安全电压工以下安全电压工 作照明，最好用于手电筒、应急灯；三相水泵要装有漏电开关。另一杀手作照明，最好用于手电筒、应急灯；三相水泵要装有漏电开关。另一杀手 则是缺氧，有些水池长期封闭、空气流通差，氧气较稀薄，工作人员如冒则是缺氧，有些水池长期封闭、空气流通差，氧气较稀薄，工作人员如冒 然下去，很可能因缺氧窒息死亡，因此一定要事先做好通风换气工作。此然下去，很可能因缺氧窒息死亡，因此一定要事先做好通风换气工作。此 外，还要注意沼气爆燃的危险。外，还要注意沼气爆燃的危险。 例：清掏化

12、粪池中毒死亡事故例：清掏化粪池中毒死亡事故 26 （七）、前期物业管理中人身安全风险（七）、前期物业管理中人身安全风险 在物业接管前期，开发商为了配合销售工作，会要求物业派人进入前期在物业接管前期，开发商为了配合销售工作，会要求物业派人进入前期 介入工作，由于很多项目尚处于施工阶段，必然存在安全隐患。介入工作，由于很多项目尚处于施工阶段，必然存在安全隐患。 例如：高空防护架防护不到位、架子搭设作业不规范，可导致高处坠落；例如：高空防护架防护不到位、架子搭设作业不规范，可导致高处坠落； 搭模版不按规范正常存放、现场材料架不规范，可导致物体打击等。搭模版不按规范正常存放、现场材料架不规范，可导致物

13、体打击等。 27 （八）、消防安全事件中的人身安全风险（八）、消防安全事件中的人身安全风险 火灾、火警是物业管理中常见的风险，也是危火灾、火警是物业管理中常见的风险，也是危 害最大的人为灾害之一。由于工作性质，物业害最大的人为灾害之一。由于工作性质，物业 服务人员不可能一跑了之，会及时参与疏散、服务人员不可能一跑了之，会及时参与疏散、 救援工作，很可能会错过逃生的机会，其人身救援工作，很可能会错过逃生的机会，其人身 受伤害的概率要比普通人大得多。受伤害的概率要比普通人大得多。 28 （九）、治安交通事件中的人身安全风险（九）、治安交通事件中的人身安全风险 在日常工作中，物业服务人员（特别是秩序

14、维护人员）也会遇到反恐、防在日常工作中，物业服务人员（特别是秩序维护人员）也会遇到反恐、防 盗、暴力、精神异常等突发事件。物业服务人员经常与业主打交道，容易盗、暴力、精神异常等突发事件。物业服务人员经常与业主打交道，容易 产生矛盾，可能受到攻击。产生矛盾，可能受到攻击。 例如：三亚物业经理周某被音乐人童孔砍伤致死就是典型事件。另外，车例如：三亚物业经理周某被音乐人童孔砍伤致死就是典型事件。另外，车 场管理人员在车辆疏导管理过程中也存在被车碰撞的危险等。场管理人员在车辆疏导管理过程中也存在被车碰撞的危险等。 29 童孔欠费案童孔欠费案 持刀砍物管公司周江鹏总经理现场持刀砍物管公司周江鹏总经理现场

15、 30 （十）、自然灾害事件中的人身安全风险（十）、自然灾害事件中的人身安全风险 5.125.12汶川大地震仍令我们记忆犹新。地震、强台风、洪涝等自然灾害因其汶川大地震仍令我们记忆犹新。地震、强台风、洪涝等自然灾害因其 具有很大的不确定因素，无疑会增加风险防范的难度。工作人员在灾难来具有很大的不确定因素，无疑会增加风险防范的难度。工作人员在灾难来 临之际，出于工作本能和职业道德，通常会自发组织业主及时疏散，从而临之际，出于工作本能和职业道德，通常会自发组织业主及时疏散，从而 将宝贵的逃生机会留给了别人，自身安全却不能保证。除此之外，物业管将宝贵的逃生机会留给了别人，自身安全却不能保证。除此之外

16、，物业管 理服务从业人员在巡逻、为业主服务的过程中，则可能会遇到空中坠物、理服务从业人员在巡逻、为业主服务的过程中，则可能会遇到空中坠物、 水淹等意外伤害。水淹等意外伤害。 31 第二章第二章 业主的人身与财产安全风险业主的人身与财产安全风险 32 偷盗、抢劫、抢夺造成的人身、财产伤害偷盗、抢劫、抢夺造成的人身、财产伤害 公区设施设备造成的人身伤害公区设施设备造成的人身伤害 高空抛物、坠物造成的人身伤害高空抛物、坠物造成的人身伤害 环境、场地造成的人身伤害环境、场地造成的人身伤害 宠物造成的人身、财产伤害宠物造成的人身、财产伤害 其他事件造成的人身伤害其他事件造成的人身伤害 二、业主（使用人）

17、的人身与财产安全风险二、业主（使用人）的人身与财产安全风险 33 （一）、偷盗、抢劫、抢夺造成的人身、财产伤害（一）、偷盗、抢劫、抢夺造成的人身、财产伤害 偷盗方面偷盗方面 抢劫方面抢劫方面 抢夺方面抢夺方面 34 偷盗方面偷盗方面 1、偷盗：窃取他人财物，偷窃或盗窃。、偷盗：窃取他人财物，偷窃或盗窃。 2、偷盗罪：（、偷盗罪：（3年以上年以上10年以下，年以下，10年以上，无期徒刑）年以上，无期徒刑） 是指以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物是指以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物 或者多次秘密窃取公私财物的行为。或者多次秘密窃取公私财物的行为。 35 偷盗的种类偷盗的种类

18、1、撬门入室偷盗、撬门入室偷盗 2、撬（翻）窗入室偷盗、撬（翻）窗入室偷盗 3、万能钥匙开门入室偷盗、万能钥匙开门入室偷盗 4、顺手牵羊入室偷盗、顺手牵羊入室偷盗 5、盗车、盗车 6、盗公区堆放物、盗公区堆放物 7、门面（企业）偷盗、门面（企业）偷盗 8、监守自盗或内外沟接、监守自盗或内外沟接 36 小偷凌晨撬门入室偷盗露馅小偷凌晨撬门入室偷盗露馅 跳楼摔断腿跳楼摔断腿 小偷入室偷盗后在失主家做饭小偷入室偷盗后在失主家做饭 留下未洗锅碗留下未洗锅碗(图图) 广州海珠区丽园雅庭广州海珠区丽园雅庭 背背7斤重工具斤重工具 大白天想入室偷盗没门大白天想入室偷盗没门(图图) 窃贼众目睽睽下入室偷盗窃贼

19、众目睽睽下入室偷盗 邻居以为在搬家邻居以为在搬家(图图) 37 携枪男子入室盗窃时子弹已上膛携枪男子入室盗窃时子弹已上膛 被保安制服被保安制服(图图) 38 抢劫方面抢劫方面 1 1、抢劫：用强制或暴力手段把他人的东西抢占据为己有、抢劫：用强制或暴力手段把他人的东西抢占据为己有 2 2、抢劫罪：（、抢劫罪：（3 3年以上年以上1010年以下，年以下，1010年以上，无期或死刑）年以上，无期或死刑） 是以非法占有为目的，对财产的所有人，保管人当场使用暴力、是以非法占有为目的，对财产的所有人，保管人当场使用暴力、 胁迫或其他方法，强行将公私财物抢占的行为胁迫或其他方法，强行将公私财物抢占的行为 3

20、9 北京天通苑女业主遭遇入室抢劫北京天通苑女业主遭遇入室抢劫 坠楼后身亡坠楼后身亡 40 冒充警察入室抢劫冒充警察入室抢劫 41 抢劫的种类抢劫的种类 1、入室抢劫（敲门、尾随，或盗窃转为抢劫）、入室抢劫（敲门、尾随，或盗窃转为抢劫） 2、公区抢劫（小区道路上、电梯里、或在开门时）、公区抢劫（小区道路上、电梯里、或在开门时） 3、伤、杀人后抢劫、伤、杀人后抢劫 举例：业主倒垃圾时，进入室内抢劫举例：业主倒垃圾时，进入室内抢劫 42 抢夺方面抢夺方面 1、抢夺：乘人不备，用强力把别人的东西夺、抢夺：乘人不备，用强力把别人的东西夺 过来占据为已有。过来占据为已有。 2、抢夺罪：（、抢夺罪：（3年以

21、上年以上10年以下）年以下） 是以非法占有为目的，乘人不备，公开用是以非法占有为目的，乘人不备，公开用 强力夺取数额较大的公私财物的行为。强力夺取数额较大的公私财物的行为。 43 抢夺的种类抢夺的种类 1、小区道路上的抢夺、小区道路上的抢夺 2、车库内抢夺、车库内抢夺 3、电梯里抢夺、电梯里抢夺 4、门面外抢夺、门面外抢夺 女会计被劫女会计被劫14万万 小区门口飞车抢夺小区门口飞车抢夺(图图) 44 （二）、公区设施、设备造成的人身伤害（二）、公区设施、设备造成的人身伤害 1、停电方面；、停电方面； 3、电梯方面；、电梯方面； 4、避雷针的方面；、避雷针的方面； 5、活动娱乐设施方面：、活动娱

22、乐设施方面： （游泳池、网球场、健身器材、儿童游乐场等）（游泳池、网球场、健身器材、儿童游乐场等） 45 （1）抢修停电）抢修停电 供电部门提前告知用电单位，对供电的线路或高低配电柜进行供电部门提前告知用电单位，对供电的线路或高低配电柜进行 检查和抢修、养护。检查和抢修、养护。 （2）突发停电）突发停电 举例：停电后给用户靠造成的损失和人身伤害。举例：停电后给用户靠造成的损失和人身伤害。 停电方面：停电方面： 46 电梯方面：电梯方面： （1）电梯关人后，营救违规伤人；）电梯关人后，营救违规伤人； 见广州见广州5月月19日的电梯夹死人的图片日的电梯夹死人的图片 （2）电梯严重故障带病运行伤人；

23、（电梯坠底、冲顶）电梯严重故障带病运行伤人；（电梯坠底、冲顶） （举例电梯开门后，业主从（举例电梯开门后，业主从16楼摔死电梯井底）楼摔死电梯井底） （3）业主违规座乘电梯造成的人身伤害。）业主违规座乘电梯造成的人身伤害。 47 业主被困电梯内业主被困电梯内 解救时惨被夹死解救时惨被夹死(图图) 48 出事后的电梯又出现中途停止关人现象出事后的电梯又出现中途停止关人现象 49 公区照明引发的人身伤害；（地灯，高杆灯）公区照明引发的人身伤害；（地灯，高杆灯） （1）、线路埋地，杜绝露线；）、线路埋地，杜绝露线； （2）、每日巡险，加强管理；）、每日巡险，加强管理； （3）、标识提醒，加强宣传。）

24、、标识提醒，加强宣传。 50 高杆灯维护不到位锈蚀后掉下造高杆灯维护不到位锈蚀后掉下造 成的人身伤害成的人身伤害 51 避雷针方面：避雷针方面： 举例：避雷针日常维修不到位，举例：避雷针日常维修不到位， 打雷时造成业主的电器损坏和人打雷时造成业主的电器损坏和人 身伤害而。身伤害而。 普通避雷针普通避雷针 52 特殊避雷针特殊避雷针 控设备的避雷针控设备的避雷针 放电避雷针放电避雷针 53 健身器材健身器材 使用不当伤人使用不当伤人 器材锈蚀后伤人器材锈蚀后伤人 镙帽松动或安装不牢固伤人镙帽松动或安装不牢固伤人 缺胳膊少腿伤人缺胳膊少腿伤人 54 缺胳膊少腿伤人缺胳膊少腿伤人 残缺不全残缺不全

25、55 56 网球场网球场 如网球场（地面滑或未封闭等）如网球场（地面滑或未封闭等） 地面积水或地面滑地面积水或地面滑 网球场未封闭网球场未封闭 室内网球场室内网球场 经营型网球场经营型网球场 57 游泳池游泳池 标准游泳池（浅水区和深水区是统一的）标准游泳池（浅水区和深水区是统一的） 非标准游泳池（深浅水区不统一）非标准游泳池（深浅水区不统一） 非标准游泳池非标准游泳池 58 标准游泳池标准游泳池 59 （三）、高空抛物、坠物造成的人身伤害：（三）、高空抛物、坠物造成的人身伤害： （一）、高空抛物（一）、高空抛物 （二）、高空坠物（二）、高空坠物 60 高空抛物的概念：高空抛物的概念： 1、抛

26、物的概念：、抛物的概念： 将物品从平行的水平线扔出或投掷。将物品从平行的水平线扔出或投掷。 2、高空抛物：、高空抛物： 将物品离地面平行线有一定高度而扔出或投掷的过程和行为。将物品离地面平行线有一定高度而扔出或投掷的过程和行为。 3、高空抛物的种类：、高空抛物的种类： （1）、故意行为）、故意行为 （2）、过失行为）、过失行为 说明：在法学上高空抛物是一种特殊侵权行为。说明：在法学上高空抛物是一种特殊侵权行为。 61 天降叉棍插进女子头颅天降叉棍插进女子头颅 家属要告楼上家属要告楼上96住户住户(图图) 铁头叉棍就是从这栋楼落下来的铁头叉棍就是从这栋楼落下来的 2008-11-24 渝州交易城

27、渝州交易城 此楼掉下的叉棍此楼掉下的叉棍 伤击受害者头部伤击受害者头部 62 天坠钢坨坨天坠钢坨坨 砸中砸中1岁女童脑壳岁女童脑壳 肇事的钢坨坨与项链肇事的钢坨坨与项链 受伤小孩受伤小孩 出事地点在泰正花园名芝苑出事地点在泰正花园名芝苑14栋楼下栋楼下 63 店主立牌警示路人高空坠物店主立牌警示路人高空坠物 称曾坠下山羊称曾坠下山羊 64 高空坠物：高空坠物： 1、坠物的概念：、坠物的概念： 沉重的物品从高处往低处落下来。沉重的物品从高处往低处落下来。 2、高空坠物：、高空坠物： 具有一定重量的物品，从一定的高度网下落下来具有一定重量的物品，从一定的高度网下落下来 的过程。的过程。 65 时有

28、坠落的花钵时有坠落的花钵 66 高空坠物的隐患随处可见高空坠物的隐患随处可见 67 八楼屋面可怕的广告牌八楼屋面可怕的广告牌 68 危险的雨篷危险的雨篷 69 残余空调外机架残余空调外机架 70 法律的规定：法律的规定： 民法通则第民法通则第126条规定：条规定： 建筑物或其它设施以及建筑物的搁置物，悬挂物发生倒塌、建筑物或其它设施以及建筑物的搁置物，悬挂物发生倒塌、 脱港、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应脱港、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应 当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。此当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。此 条的运用是过错责任原则和过错推定

29、原则。条的运用是过错责任原则和过错推定原则。 举例：深圳某小区的玻璃掉下砸死十岁小孩。见资料。举例：深圳某小区的玻璃掉下砸死十岁小孩。见资料。 71 2005-5-31深圳南山区好来居大厦掉下玻璃砸死深圳南山区好来居大厦掉下玻璃砸死10岁女孩岁女孩 此楼掉下的玻璃此楼掉下的玻璃 72 一块玻璃砸死一块玻璃砸死10岁女孩岁女孩 深圳南山区好来居大厦案第一审判物司赔深圳南山区好来居大厦案第一审判物司赔22万万 73 74 一审认为要求全体业主共同担责无法律依据一审认为要求全体业主共同担责无法律依据 一审法院认为，根据现场勘察工作记录、公安机关调查的记录，并结合发生事一审法院认为，根据现场勘察工作记

30、录、公安机关调查的记录，并结合发生事 故的现场的地理位置分析，可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自“好来居”故的现场的地理位置分析，可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自“好来居” 的楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造的楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造 成他人损害的案件，应当由它的所有者或者管理者承担赔偿责任。而涉案的楼成他人损害的案件，应当由它的所有者或者管理者承担赔偿责任。而涉案的楼 房是一栋高层建筑，建筑物内每套房屋均有独立产权，分别属于不同的所有人，房是一栋高层建筑，建筑物内每套房屋均有独立产权，分别属于不同的所有人， 在本案

31、中的各个被告除被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司外，分别是该栋在本案中的各个被告除被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司外，分别是该栋 楼北面的不同房屋的业主，并非该栋楼房的共有人，各被告之间均是独立的主楼北面的不同房屋的业主，并非该栋楼房的共有人，各被告之间均是独立的主 体，事发前没有联系，没有共同的侵权合意，所以各业主不是共同的侵权人。体，事发前没有联系，没有共同的侵权合意，所以各业主不是共同的侵权人。 从公共危险行为的角度分析，本案也不存在共同危险行为，因为本案事实上只从公共危险行为的角度分析，本案也不存在共同危险行为，因为本案事实上只 有一件坠落物，也就是说每一户都有可能有玻璃坠落，但仅仅

32、发生一个行为，有一件坠落物，也就是说每一户都有可能有玻璃坠落，但仅仅发生一个行为， 并不是每一家都发生了玻璃坠落的危险行为，而共同危险行为成立的前提条件并不是每一家都发生了玻璃坠落的危险行为，而共同危险行为成立的前提条件 是每位被告都实施了危险行为，故本案中各被告不可能实施共同危险行为。是每位被告都实施了危险行为，故本案中各被告不可能实施共同危险行为。 75 一审法院认为，在本案中，受害人钟小雨受侵害导致死亡，是非常不一审法院认为，在本案中，受害人钟小雨受侵害导致死亡，是非常不 幸的。但是，原告依据幸的。但是，原告依据中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第一百二十六条主张第一百二十六条

33、主张 权利，必须举证证明明确的侵权人、损害后果、损害后果与侵权行为之间权利，必须举证证明明确的侵权人、损害后果、损害后果与侵权行为之间 的因果关系，再由被告举证证明自己是否有过错，举证责任的确定不能因的因果关系，再由被告举证证明自己是否有过错，举证责任的确定不能因 为原告无法举证而免除其举证责任。原告在不能举证证明具体侵权人的情为原告无法举证而免除其举证责任。原告在不能举证证明具体侵权人的情 况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据，亦有况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据，亦有 悖情理，法院不予支持。悖情理，法院不予支持。 76 物业公司承担责任物业公

34、司承担责任 一审法院同时认为，被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑一审法院同时认为，被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑 的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，同时，进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，同时，物业管理物业管理 条例条例明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和 使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并

35、及时向有关行政管使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管 理部门报告。理部门报告。 77 在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高 空坠物的事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时空坠物的事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时 履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一 定的赔偿责任。法院酌定由被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司对原告的损定的赔偿

36、责任。法院酌定由被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司对原告的损 失承担的赔偿责任。赔偿项目包括：交通费、丧葬费、死亡赔偿金以及失承担的赔偿责任。赔偿项目包括：交通费、丧葬费、死亡赔偿金以及 精神损害抚慰金等，合计元。精神损害抚慰金等，合计元。 综上，依据综上，依据中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百三第六十四条第一款、第一百三 十条，最高人民法院十条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定关于民事诉讼证据的若干规定第二条，最高人民法院第二条，最高人民法院 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十七条、第十

37、八条、第十七条、第十八条、 第二十二条、第二十七条、第二十九条，国务院第二十二条、第二十七条、第二十九条，国务院物业管理条例物业管理条例第四十六条第四十六条 之规定，判决被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司于本判决生效之日起之规定，判决被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司于本判决生效之日起 日内赔偿原告钟小雨的父母元；驳回原告的其他诉讼请求。日内赔偿原告钟小雨的父母元；驳回原告的其他诉讼请求。 78 四、环境、场地造成的人身伤害四、环境、场地造成的人身伤害 1、地滑或地粧，地面积水地面沆洼不平等方面；、地滑或地粧，地面积水地面沆洼不平等方面； 2、水景、喷泉及建筑小品；（水景里的射灯电伤人）、水景

38、、喷泉及建筑小品；（水景里的射灯电伤人） 4、绿化植物伤人（如铁树伤人）；、绿化植物伤人（如铁树伤人）； 79 地滑或地粧，地面积水地面不平引发的人身伤害；地滑或地粧，地面积水地面不平引发的人身伤害； （1）地滑：）地滑： 、地面有水或拖檫后，应用于拖帕抹干；、地面有水或拖檫后，应用于拖帕抹干； 、标识的提醒；、标识的提醒； 、地面处理，增加防滑度。、地面处理，增加防滑度。 （2）地桩、地面沆洼不平：）地桩、地面沆洼不平： 、填平地面，取掉地桩；、填平地面，取掉地桩； 、标识提醒（如拦车杆伤人）；、标识提醒（如拦车杆伤人）； 、做梯步或无障碍通道。、做梯步或无障碍通道。 举例：业主摔伤后找物司

39、论理和赔偿举例：业主摔伤后找物司论理和赔偿 80 （3）、地面积水或异物（地瓜皮狗屎等伤人）、地面积水或异物（地瓜皮狗屎等伤人） 、处理积水处；及时清扫积水；、处理积水处；及时清扫积水； 、及时清扫地上杂物；、及时清扫地上杂物； 、加强小区宣传，爱护公共卫生。、加强小区宣传，爱护公共卫生。 81 水景、喷泉及建筑小品引发的人身伤害；水景、喷泉及建筑小品引发的人身伤害； （1）、标识提醒；）、标识提醒； （请勿戏水、当心掉入；请勿戏水、当心触电）（请勿戏水、当心掉入；请勿戏水、当心触电） （2）、加强管理；）、加强管理； （3）、加大物防措施；）、加大物防措施； 82 绿化植物引发的人身伤害：绿

40、化植物引发的人身伤害： （1）攀爬、玩树方面；（黄桷树、小叶榕，银杏）攀爬、玩树方面；（黄桷树、小叶榕，银杏） （2）带刺灌木伤人；（如丝兰、苏铁、月季、玫瑰）带刺灌木伤人；（如丝兰、苏铁、月季、玫瑰） （3）不易在常人经过处种植带刺的草木；）不易在常人经过处种植带刺的草木； （4）标识提醒，加强维护管理。）标识提醒，加强维护管理。 83 84 85 86 87 五、小区宠物造成的人身、财产伤害五、小区宠物造成的人身、财产伤害 （一）、法律的规定：（民法第（一）、法律的规定：（民法第127条）条）过错推定原则过错推定原则 饲养动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任，饲养动物造

41、成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任， 由于害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任，由由于害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任，由 于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。 88 （二）、宠物引发伤害的种类：（二）、宠物引发伤害的种类： 1、宠物伤人（烈性宠物）；、宠物伤人（烈性宠物）； 2、宠物伤物品；、宠物伤物品； 3、宠物伤宠物；、宠物伤宠物； 4、宠物噪音扰民；、宠物噪音扰民； 5、人伤宠物；、人伤宠物； 浣熊猎犬浣熊猎犬 乞沙比克猎犬乞沙比克猎犬 89 （三）、剖析宠物引发

42、纠纷的原因和规避：（三）、剖析宠物引发纠纷的原因和规避： 宠物伤人宠物伤人 （1）、饲养人或者管理人的管理不当；）、饲养人或者管理人的管理不当； （2）、受害人的过错；）、受害人的过错； （3）、第三人的过错；）、第三人的过错； （4）、宠物实行登记管理；）、宠物实行登记管理； （5）、圈养、定期放养；）、圈养、定期放养； （6）、加强宣传，业主之间相互监督。）、加强宣传，业主之间相互监督。 90 宠物伤品：宠物伤品： （1）、故意伤害；）、故意伤害； （2）、过失伤害；）、过失伤害； 举例：猫伤车引发的纠纷。举例：猫伤车引发的纠纷。 91 宠物伤宠物：宠物伤宠物： （1）、宠物主人过错；）、

43、宠物主人过错； （2）、强势宠物过错；）、强势宠物过错； （3）、弱势宠物过错）、弱势宠物过错 举例：宠物受伤后，宠物主人找物管，论理物举例：宠物受伤后，宠物主人找物管，论理物 管服务不到位。管服务不到位。 92 宠物噪音扰民：宠物噪音扰民： 根据根据重庆市养犬管理暂行办法重庆市养犬管理暂行办法规定，固宠物发出的噪规定，固宠物发出的噪 音影响其他具名正常生活的。责任人承担相应的侵权责任。音影响其他具名正常生活的。责任人承担相应的侵权责任。 宠物不能脱离主人，任其敞放。不能在公共场宠物不能脱离主人，任其敞放。不能在公共场 合下饲放宠物（政府规定的禁止区域）合下饲放宠物（政府规定的禁止区域） 犬不

44、能进入：机关、医院、学校、体育场馆、犬不能进入：机关、医院、学校、体育场馆、 博物馆、图书馆、影剧院、商场、餐馆，公交车站等。博物馆、图书馆、影剧院、商场、餐馆，公交车站等。 93 人伤宠物：人伤宠物： （1）、故意伤害）、故意伤害 （2）、过失伤害）、过失伤害 举例：秩维员将业主的狗当美餐举例：秩维员将业主的狗当美餐 94 六、其他事件造成的人身伤害六、其他事件造成的人身伤害 （1）公区维修时，未按规定做防范措施和标识；）公区维修时，未按规定做防范措施和标识； 举例：公区污水管道维修和窖井维修（民法举例：公区污水管道维修和窖井维修（民法125条）条） （2）公区车辆乱停乱放方面；（车辆损伤、

45、人员伤害等）公区车辆乱停乱放方面；（车辆损伤、人员伤害等） （3）装修中违规搭建和破坏承重结构和安全结构；）装修中违规搭建和破坏承重结构和安全结构； （3）花草护栏伤人方面（维栏式竹块编制的护栏）。）花草护栏伤人方面（维栏式竹块编制的护栏）。 95 公区维修时，未按规定做安全防范措施和标识；公区维修时，未按规定做安全防范措施和标识； 民法通则民法通则 125条条 民法通则第一百二十五条民法通则第一百二十五条 在公共场所、道旁在公共场所、道旁 或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有 设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，设置明显标志和采取安全措施造成

46、他人损害的， 施工人应当承担民事责任。施工人应当承担民事责任。 96 公区车辆乱停乱放方面；（车辆损伤、人员伤害等）公区车辆乱停乱放方面；（车辆损伤、人员伤害等） 小区道路乱停乱放小区道路乱停乱放 高空掉下物品砸伤车辆高空掉下物品砸伤车辆 97 装修中违规搭建和破坏承重结构和安全结构；装修中违规搭建和破坏承重结构和安全结构； 民法通则第民法通则第126条规定：条规定： 建筑物或其它设施以及建筑物的搁置物，悬挂物发生倒塌、脱港、建筑物或其它设施以及建筑物的搁置物，悬挂物发生倒塌、脱港、 坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民

47、事责任，但 能够证明自己没有过错的除外。能够证明自己没有过错的除外。 此条的运用是过错责任原则和过错推定原则。此条的运用是过错责任原则和过错推定原则。 98 1、外立面搭建构筑物和建筑物；、外立面搭建构筑物和建筑物； 2、屋面超荷载修建景观和建筑物；、屋面超荷载修建景观和建筑物； 3、室内破坏承重、安全结构；、室内破坏承重、安全结构； 4、封闭燃气出口或将燃气排放接入烟道；、封闭燃气出口或将燃气排放接入烟道； 5、挖地下室；、挖地下室； 6、其它影响安全结构的装修。、其它影响安全结构的装修。 挖地下室挖地下室 窗台放花钵窗台放花钵 99 花草护栏伤人方面花草护栏伤人方面 举例：护栏伤害小孩举例

48、：护栏伤害小孩 100 三、防范建议三、防范建议 健全安全机制，加强内部管理。健全安全机制，加强内部管理。 加强自我保护，树立风险意识。加强自我保护，树立风险意识。 强化专业培训，坚持持证上岗。强化专业培训，坚持持证上岗。 专业外包，风险减少。专业外包，风险减少。 购买保险，规避风险。购买保险，规避风险。 101 解决物业安全引发纠纷的要点：六句话解决物业安全引发纠纷的要点：六句话24个字：个字： 热情接待；热情接待； 认真分析；认真分析； 深入现场；深入现场； 及时解决；及时解决； 回访周到；回访周到； 建立档案；建立档案； 102 态度关键：态度关键： 服务是本职、态度是核心，做到服务是本职、态度是核心，做到 服务工作，端正工作态度，是创一流企服务工作，端正工作态度，是创一流企 业的基础。业的基础。 103 面对物业安全引发的法律纠纷问题做到：面对物业安全引发的法律纠纷问题做到： 热情周到；热情周到； 心态平和；心态平和； 沉着面对；沉着面对； 敢于担责。敢于担责。 104 谢谢大家谢谢大家