浙江绿城物业公司企业管理工程技术培训班第二部分（32页）（32页）.ppt

1、浙江绿城物业管理有限公司 二00七年工程技术培训班 第二部分第二部分 培训课题培训课题 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 台帐的来源台帐的来源 台账台账: 是一个通俗的说法，在古代生意上代表是一个通俗的说法，在古代生意上代表 了包括库存、收支、现金这了包括库存、收支、现金这3本帐。本帐。 因为几乎是每天都要记录它，掌握它，因为几乎是每天都要记录它，掌握它， 经常要用，因此过去的帐房先生，把经常使经常要用，因此过去的帐房先生，把经常使 用的帐放在柜台上，久而久之，习惯上用的帐放在柜台上，久而久之，习惯上 就称“台账”。就称“台账”。 台帐的来源台帐的来源 台帐就是明细纪录表。具体在仓库管理中，台

2、账台帐就是明细纪录表。具体在仓库管理中，台账 详细记录了什么时间，什么仓库，什么货架由谁入库详细记录了什么时间，什么仓库，什么货架由谁入库 了什么货物，共多少数量。同样，出库也要对应出库了什么货物，共多少数量。同样，出库也要对应出库 台账。在说的明白一点，台账就是流水帐。台账。在说的明白一点，台账就是流水帐。 台帐就是流水账，体现每笔款项的收付和余额情台帐就是流水账，体现每笔款项的收付和余额情 况。但在金融部门就不叫台账了，只叫日记账，比如况。但在金融部门就不叫台账了，只叫日记账，比如 银行业务中的现金日记账，就是对现金的日常收付，银行业务中的现金日记账，就是对现金的日常收付， 也就是现金台账

3、。也就是现金台账。 台帐可能是方方面面的，行业不同需求也不同，台帐可能是方方面面的，行业不同需求也不同， 但大同小异。但大同小异。 设备卡来源设备卡来源 设备卡来源于西方工业设备的管理。设备卡来源于西方工业设备的管理。 就是将设备从一开始到报废的全过程进行记录。就是将设备从一开始到报废的全过程进行记录。 包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、 维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。通过这维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。通过这 些记录，对设备进行全方位监控和分析提供了原始依些记录，对设备进行全方位监控和分析提供了原始依 据，以达到设

4、备设计与更新不断提升。由于记录数据据，以达到设备设计与更新不断提升。由于记录数据 是不断增添又无法将所有记录保存在一起，只有随设是不断增添又无法将所有记录保存在一起，只有随设 备带记录本，久之就称为设备卡。备带记录本，久之就称为设备卡。 物业管理设备卡主要内容：物业管理设备卡主要内容： 设备概况；设计参数和条件、技术标准及简图；设备概况；设计参数和条件、技术标准及简图； 设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检 修情况；设备大中修记录（包括时间、费用、人修情况；设备大中修记录（包括时间、费用、人 员）；润滑记录；设备事故记录；更新改造及员）；润滑记录；设

5、备事故记录；更新改造及 移装记录；报废记录。移装记录；报废记录。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 探索探索 具有物业管理具有物业管理特色特色的的 设备管理的设备管理的基础资料基础资料的建立的建立 演变演变 企业企业设施设备管理设施设备管理经验总结经验总结与与酒店酒店设设 施设备管理施设备管理特定条件特定条件相结合，建立了相结合，建立了酒店酒店 设施设备管理设施设备管理 酒店酒店设施设备管理设施设备管理经验总结经验总结与与物业管物业管 理特定条件理特定条件相结合，建立了相结合，建立了物业管理特色物业管理特色 的设施设备管理的设施设备管理 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 目的目的 对管理区域的

6、设施设备、设施设备房以对管理区域的设施设备、设施设备房以 及工具进行合理编制台帐，为接管验收、及工具进行合理编制台帐，为接管验收、 管理方案、运行和节能、装修服务等提供管理方案、运行和节能、装修服务等提供 根本保障，为管理处规范运行与操作确保根本保障，为管理处规范运行与操作确保 管理区域物业管理档次提供基础资料，并管理区域物业管理档次提供基础资料，并 向前期咨询和实物指导工作提供实用的参向前期咨询和实物指导工作提供实用的参 考资料。考资料。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 编制依据编制依据 前期前期管理区域管理区域物业服务合同物业服务合同 管理区域管理区域物业管理投标书物业管理投标书 管理区

7、域管理区域开发商移交的设施设备各类合同开发商移交的设施设备各类合同 和技术资料和技术资料 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 编制范围编制范围 管理区域树枝梳理图，管理区域树枝梳理图，通过树枝梳理图将各类设施设备进行分理归类通过树枝梳理图将各类设施设备进行分理归类。 小 区 楼幢数 单元数 屋 面 地下车库 景观广场 消 防 水 箱 电 梯 机 房 消 防 楼 道 电 梯 厅 单 元 门 厅 人 防 用 房 停 车 库 配 电 房 水 泵 房 出 入 坡 楼 道 设 备 机 房 绿 化 小 品 广 场 道 路 休 闲 设 置 娱 乐 活 动 设 置 围 栏 围 墙 大 门 设 置 灯 光 照 明

8、 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 编制管理区域的设施设备、共用设施设备房台帐编制管理区域的设施设备、共用设施设备房台帐 应采用树枝梳理法，对各类别管理区域由大到小进行应采用树枝梳理法，对各类别管理区域由大到小进行 梳理，并对照编制依据进行调整，使设施设备、共用梳理，并对照编制依据进行调整，使设施设备、共用 设施设备房台帐的类别明确，编号统一明了。举例：设施设备房台帐的类别明确，编号统一明了。举例： 黄龙世纪广场黄龙世纪广场A A区强电井区强电井 （区号或幢）（区号或幢） （单元楼层）（单元楼层） （强电）（强电） （井道）（井道） 其他的设备房和设施设备参照例的标号进行编制其他的设备房和设施

9、设备参照例的标号进行编制 编号；如地下车库的第一位数编号；如地下车库的第一位数D D；第二位单个地下车库；第二位单个地下车库 是是1 1，多个采用数字叠加；后面就是类别。景观广场编，多个采用数字叠加；后面就是类别。景观广场编 制编号类同。制编号类同。 A 101 QD J 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 工具台帐内容参照工具台帐内容参照管理区域物业管理管理区域物业管理 投标书投标书工具配置表结合实际维护维修内工具配置表结合实际维护维修内 容常用工具，制定工具采供申请及台帐；容常用工具，制定工具采供申请及台帐； 绿化、保洁、安保工具也可以同时列入台绿化、保洁、安保工具也可以同时列入台 帐；易损

10、工具每次采购后应添入台帐内。帐；易损工具每次采购后应添入台帐内。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 具体台帐分为：设备卡、设施设备台帐、共用设具体台帐分为：设备卡、设施设备台帐、共用设 施设备房台帐、计量检测仪表台帐、工具台帐。施设备房台帐、计量检测仪表台帐、工具台帐。 （1 1）设备卡是系统设备或大型设备的中大修零件更）设备卡是系统设备或大型设备的中大修零件更 换依据，是前期咨询、实物指导和接管验收工作最好的换依据，是前期咨询、实物指导和接管验收工作最好的 参考资料。参考资料。 （2 2）设施设备台帐是管理区域的全部业主共用硬件，）设施设备台帐是管理区域的全部业主共用硬件， 是管理方案、运行

11、和节能、装修服务、维护保养的依据。是管理方案、运行和节能、装修服务、维护保养的依据。 （3 3）共用设施设备房台帐是业主不得占用的空间，）共用设施设备房台帐是业主不得占用的空间， 是前期咨询最好的参考资料，也是管理方案、运行的依是前期咨询最好的参考资料，也是管理方案、运行的依 据。据。 （4 4）计量检测仪表台帐是管理区域节能、检测的依）计量检测仪表台帐是管理区域节能、检测的依 据。据。 （5 5）工具台帐是大管理区域节资、资源共享、采供）工具台帐是大管理区域节资、资源共享、采供 的参考资料。的参考资料。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 编写原则编写原则 要遵循真实、细致、全面、要遵循真实、

12、细致、全面、 清楚、认真的工作原则。清楚、认真的工作原则。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 设备卡编写设备卡编写 设备卡是记录系统设备或大型设备具设备卡是记录系统设备或大型设备具 体配置、附件、资料状况，并实时对系统体配置、附件、资料状况，并实时对系统 设备或大型设备运行、维护维修、故障、设备或大型设备运行、维护维修、故障、 零部件更换进行记录，保障了设备进行综零部件更换进行记录，保障了设备进行综 合管理，也为申请动用维修资金提供原始合管理，也为申请动用维修资金提供原始 资料。资料。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （1 1）设备卡正面是设备具体配置、附件状况，前）设备卡正面是设备具体配置

13、、附件状况，前 部为主机参数栏；所附电机栏应填写设备所有电机参数；部为主机参数栏；所附电机栏应填写设备所有电机参数； 附件栏应填写设备所配置的主要阀门管道、电缆桥架、附件栏应填写设备所配置的主要阀门管道、电缆桥架、 基础、排水防水、通风降温、机房面积等设施；附属设基础、排水防水、通风降温、机房面积等设施；附属设 备栏应填写设备所配置的主要配电柜、变频器、水罐水备栏应填写设备所配置的主要配电柜、变频器、水罐水 箱等。箱等。 （2 2）设备卡反面是资料、设备运行、维护维修、）设备卡反面是资料、设备运行、维护维修、 故障、零部件更换记录，原始技术资料栏应填写开发商故障、零部件更换记录，原始技术资料栏

14、应填写开发商 移交的主机、附属设备等操作使用说明书、保修卡、合移交的主机、附属设备等操作使用说明书、保修卡、合 格证、采供安装合同、系统竣工图纸、市政相关的使用格证、采供安装合同、系统竣工图纸、市政相关的使用 验收证等资料（缺少资料的应催促开发商提供）。验收证等资料（缺少资料的应催促开发商提供）。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （3）设备卡实际操作是按系统设备或大型设备来编）设备卡实际操作是按系统设备或大型设备来编 制，所以系统设备中会产生多个相同参数的主机，附属设制，所以系统设备中会产生多个相同参数的主机，附属设 备是共享的（例如：水泵），编制时将设备卡正面主机设备是共享的（例如：水泵）

15、，编制时将设备卡正面主机设 备编号栏后缀数字变化反映该系统设备多个相同参数的主备编号栏后缀数字变化反映该系统设备多个相同参数的主 机。举例：机。举例：中区生活供水的三台水泵组中区生活供水的三台水泵组 设备编号方式设备编号方式 ： ZQ SHSB 01 物业点编码 设备名称缩写 设备流水号 设备卡上正面主机设备编号栏编写为：设备卡上正面主机设备编号栏编写为： 设备编号 ZQSHSB01/03 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 设施设备台帐编写：设施设备台帐编写： 设施设备台帐是记录管理区域的业主共用全部设施设备台帐是记录管理区域的业主共用全部 配套硬件，是物管公司的主要管理范围，通过设配套硬件，

16、是物管公司的主要管理范围，通过设 施设备的型号、规格、制造商、原值的填写，提施设备的型号、规格、制造商、原值的填写，提 醒了管理处敦促开发商提供和移交资料的全面性，醒了管理处敦促开发商提供和移交资料的全面性， 也为前期咨询提供实用性的资料，同时为损坏设也为前期咨询提供实用性的资料，同时为损坏设 施设备索赔提供了参考依据，也为设施设备维护施设备索赔提供了参考依据，也为设施设备维护 维修材料供应提供帮助。维修材料供应提供帮助。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （1）设施设备台帐是流水帐法记录，相同的设施设备参照）设施设备台帐是流水帐法记录，相同的设施设备参照 设备卡编写设备卡编写1、（、（3）条

17、来编写，出现不同的安装地点，采）条来编写，出现不同的安装地点，采 用大范围或概括性说明。举例：用大范围或概括性说明。举例：148只高杆路灯只高杆路灯 类类 别别 设备设备 编号编号 设备设备 名称名称 型号型号 规格规格 制造制造 商商 出厂出厂 日期日期 安装安装 地点地点 投运投运 日期日期 使用使用 年限年限 原值原值 元元 折旧折旧 率率 净净 值值 照 明 GLD-001 /GLD-148 高杆路 灯 1083- 650 单 罩灯 余姚 恒明 - 公共 绿地 07/5/15 - 24420 5年 - 以上表内填写内容就是以上表内填写内容就是148148只高杆路灯的台帐。只高杆路灯的台

18、帐。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （2 2）设施设备台帐内容填写，名称、型号、规格、）设施设备台帐内容填写，名称、型号、规格、 制造商栏的内容参照开发商提供的与供应商的供制造商栏的内容参照开发商提供的与供应商的供 货合同或者依据主设备的铭牌来填写，设施的名货合同或者依据主设备的铭牌来填写，设施的名 称、型号、规格栏以使用材料、大小、面积来填称、型号、规格栏以使用材料、大小、面积来填 写；出厂日期栏依据设备的铭牌来填写；安装地写；出厂日期栏依据设备的铭牌来填写；安装地 点栏分多点的可以分类描述；投运日期栏按接管点栏分多点的可以分类描述；投运日期栏按接管 日

19、期；使用年限栏依据设备使用说明书上使用年日期；使用年限栏依据设备使用说明书上使用年 限；原值栏是供货合同合同总价或该设备单价之限；原值栏是供货合同合同总价或该设备单价之 和；折旧率栏按使用年限或者规定期限；净值栏和；折旧率栏按使用年限或者规定期限；净值栏 扣除折旧后的价值。扣除折旧后的价值。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （3 3）设施设备台帐是按相同设施设备进行单一的）设施设备台帐是按相同设施设备进行单一的 登记帐册，将系统设备细分，可以分到元件上。登记帐册，将系统设备细分，可以分到元件上。 举例：举例：中区生活供水的三台水泵组中区生活供水的三台水泵组 我们将三台水泵组分为：三台水泵、三

20、台电我们将三台水泵组分为：三台水泵、三台电 动机、三个单向阀、六个闸阀或蝶阀、一个稳压动机、三个单向阀、六个闸阀或蝶阀、一个稳压 罐、一台变频器、一个水压传感器、配电柜（又罐、一台变频器、一个水压传感器、配电柜（又 可分空开、接触器、热继电器、接线板等）等，可分空开、接触器、热继电器、接线板等）等， 每个部件分别登入台帐。每个部件分别登入台帐。 由于原值比较难区分时，就按系统先集中填由于原值比较难区分时，就按系统先集中填 写，其中有部件更换采购时，再填写该部件的采写，其中有部件更换采购时，再填写该部件的采 购价。购价。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 共用设施设备房台帐的编写共用设施设备房台

21、帐的编写 共用设施设备房台帐是记录管理区域的共用设施共用设施设备房台帐是记录管理区域的共用设施 设备房数量与用途，属于全体业主，由管理公司管理设备房数量与用途，属于全体业主，由管理公司管理 并支付能耗与维护费用，能提供主要设施设备的位置并支付能耗与维护费用，能提供主要设施设备的位置 及使用范围，为管理提供空间与效益，提醒管理者对及使用范围，为管理提供空间与效益，提醒管理者对 使用共用设施设备房的经营商交付能耗等费用，规范使用共用设施设备房的经营商交付能耗等费用，规范 装修管理范围与日常运行管理，为前期咨询提供配置装修管理范围与日常运行管理，为前期咨询提供配置 与使用空间的资料，通过台帐编号节约

22、标识投入费用。与使用空间的资料，通过台帐编号节约标识投入费用。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （1 1）共用设施设备房台帐是封闭）共用设施设备房台帐是封闭 或半封闭的设施设备机房的统计或半封闭的设施设备机房的统计 帐册，共用设施设备房编号参照帐册，共用设施设备房编号参照 设备卡编写设备卡编写1 1、（、（3 3）条来编写。）条来编写。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （2 2）共用设施设备房台帐内容填写是按逐个共用设）共用设施设备房台帐内容填写是按逐个共用设 施设备房进行填写，设施类别栏依据现场配置内容来区施设备房进行填写，设施类别栏依据现场配置内容来区 分；面积栏对现场进行初步丈量，并

23、有高度尺寸；内置分；面积栏对现场进行初步丈量，并有高度尺寸；内置 设施设备栏除设备外应对照明、消防报警、排水、门、设施设备栏除设备外应对照明、消防报警、排水、门、 配电箱等填写；费用承担栏是该设施设备房能耗与维护配电箱等填写；费用承担栏是该设施设备房能耗与维护 费用由谁承担。举例：费用由谁承担。举例：见表见表 序序 号号 设施设备房设施设备房 名称名称 编号编号 设施类别设施类别 面积面积 （米）（米） 内置设施设备内置设施设备 费用费用 承担承担 使用使用 位置位置 1 1#楼地下室 排风机房 D01PFJF01 消防排烟 平时通风 公共通 道 2000风量12KW排风机1台 管理处 自行

24、车库 2 2#楼地下室 通信机房 D02TXJF 电话 322 电信设备、3匹空调1台、日光灯 2只、单门1扇、配电箱1只 经营商 总机房 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （3 3）共用设施设备房台帐内容包含各类机房、）共用设施设备房台帐内容包含各类机房、 管井道、计量表房、人防、管理处办公与经营用管井道、计量表房、人防、管理处办公与经营用 房、岗亭、门楼等，其中设置在公共通道上的主房、岗亭、门楼等，其中设置在公共通道上的主 要设备列入台帐，以便对该区域进行有效的控制。要设备列入台帐，以便对该区域进行有效的控制。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 计量检测仪表台帐编写计量检测仪表台帐编写 计

25、量检测仪表台帐是管理区域内能耗计计量检测仪表台帐是管理区域内能耗计 量表和检测表的帐册，为管理公司提供能耗情量表和检测表的帐册，为管理公司提供能耗情 况与分析及异常情况反映依据，为前后期的咨况与分析及异常情况反映依据，为前后期的咨 询和管理增设点位提供了设置计量或检测仪表询和管理增设点位提供了设置计量或检测仪表 范围与运行的资料。范围与运行的资料。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （1 1）计量检测仪表台帐记录）计量检测仪表台帐记录 管理区域内所有能耗计量表和管理区域内所有能耗计量表和 检测表，计量表和检测表编号检测表，计量表和检测表编号 参照设备卡编写参照设备卡编写1 1、（、（3 3）条

26、来）条来 编写。编写。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （2 2）计量检测仪表台帐内容填写是按逐个计量表和检）计量检测仪表台帐内容填写是按逐个计量表和检 测表进行填写，名称、型号等栏数据依据现场配置内容测表进行填写，名称、型号等栏数据依据现场配置内容 来区分；出厂编号栏为书写；精度等级栏是国家标准单来区分；出厂编号栏为书写；精度等级栏是国家标准单 位；最大量程栏是测量的最大值；最小分度值栏是测量位；最大量程栏是测量的最大值；最小分度值栏是测量 盘的最小刻度；使用日期栏是接管日；安装部位栏是安盘的最小刻度；使用日期栏是接管日；安装部位栏是安 装位置；用途栏是管辖范围与内容；备注栏是特珠说明。装

27、位置；用途栏是管辖范围与内容；备注栏是特珠说明。 举例：举例：见表见表 序序 号号 名称名称 编号编号 型号型号 出厂出厂 编号编号 精度精度 等级等级 最大最大 量程量程 最小最小 分度分度 值值 使用使用 日期日期 安装部位安装部位 用途用途 备注备注 1 三相 四线 电表 D01 DB001 DT 862a 200301 300177 5 2.0 99999 0.1 2003. 10 地下室配 电房三站 二变B楼备供 生活水泵 主电源 双 电源 2 压力表 D01 YB003 Y-6H 065 386471 28734 1.6 1.6MPa 0.04 2003. 10 地下室 生活水泵房

28、 供水主管道 生活中区 供水水压检测 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （3 3）计量检测仪表台帐内容包含各类除市政部门直接）计量检测仪表台帐内容包含各类除市政部门直接 抄表的业主自用的电表、水表外，管理区域内所有的电抄表的业主自用的电表、水表外，管理区域内所有的电 表、水表、压力表等的能耗计量检测表，其中经营用房表、水表、压力表等的能耗计量检测表，其中经营用房 的商铺的计量表也要列入；计量表依据节能管理要求参的商铺的计量表也要列入；计量表依据节能管理要求参 照台帐建立定时抄表单，检测表依据日常巡查要求进行照台帐建立定时抄表单，检测表依据日常巡查要求进行 检测

29、。检测。 （4 4）按质量管理）按质量管理90009000标准要求，计量检测仪表需要定标准要求，计量检测仪表需要定 期进行效对检验。期进行效对检验。 具体操作祥见具体操作祥见检测仪表校准规程检测仪表校准规程。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 工具台帐编写工具台帐编写 工具台帐是管理区域内各类工具的帐册，方便工具台帐是管理区域内各类工具的帐册，方便 管理区域内工具的共享，特别是大型与高附价值管理区域内工具的共享，特别是大型与高附价值 工具的配置，减少前期投入，提供了后期管理使工具的配置，减少前期投入，提供了后期管理使 用中工具采购的依据，为楼盘招投标与合同谈判用中工具采购的依据，为楼盘招投标与

30、合同谈判 提供各类楼盘配置基本工具依据。提供各类楼盘配置基本工具依据。 （1 1）工具台帐记录管理区域内维护维修常用工具，）工具台帐记录管理区域内维护维修常用工具， 也可以将绿化、保洁、安保工具列入台帐。也可以将绿化、保洁、安保工具列入台帐。 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 （2 2）工具台帐内容填写是按逐个工具进行填写，名）工具台帐内容填写是按逐个工具进行填写，名 称、规格、制造商等栏数据依据实际购置内容来填称、规格、制造商等栏数据依据实际购置内容来填 写；责任使用人栏是共用的工具为部门负责人保管，写；责任使用人栏是共用的工具为部门负责人保管， 员工专用的为该工具使用人保管；评价栏对工具在

31、员工专用的为该工具使用人保管；评价栏对工具在 实际使用中的情况评价；备注栏是该工具属性。举实际使用中的情况评价；备注栏是该工具属性。举 例：例：见表见表 序序 号号 名名 称称 规规 格格 制造商制造商 数数 量量 单单 价价 （元）（元） 责任使用人责任使用人 评评 价价 备备 注注 1 交流电焊机 220v380v 40A120A 杭州电焊机制造有限公司 1 856 工程主管 合 专用 2 铝合金双梯 2m加厚 杭州高升铝梯商行 1 180 保洁主管 好 共用 3 万用表 胜利牌数字表 杭州华立仪表厂 2 90 工程人员 良 个人 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 设施设备台帐编制设施设备台帐编制 记录记录 设备卡设备卡 设施设备台帐设施设备台帐 共用设施设备房台帐共用设施设备房台帐 计量检测仪表台帐计量检测仪表台帐 管理处工具台帐管理处工具台帐 培训结束 谢谢！谢谢！ 浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司 工程技术部工程技术部 2007年年6月月13日日