深圳光明商业中心地产项目可行性研究报告（63页）.doc
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深圳光明商业中心地产项目可行性研究报告（63页）.doc
1、光明商业中心旧改项目可行性研究报告光明商业中心旧改项目可行性研究报告深圳市光明房地产开发公司2008-01-27目目录录一、投资环境和市场研究一、投资环境和市场研究.4 41、区域市场概况.42、光明市场环境.63、光明市场概况.9二、项目背景二、项目背景.1616三、项目分析三、项目分析. 16161、地块解析.162、基本指标.183、SWOT 分析.183、地块综合评价.19四、市场定位及评估四、市场定位及评估.20201、市场定位.202、价格定位.21五、项目开发实施计划五、项目开发实施计划.22221、工程计划.222、施工进度：.23六、地价拆迁成本分析六、地价拆迁成本分析.23
2、231、拆迁补偿成本.232、地价初步测算.27七、项目整体经济评价七、项目整体经济评价.28281、经济评价说明.282、不同容积率下项目的测算指标.293、不同容积率下的投资估算与资金筹措.30八、项目风险防范建议八、项目风险防范建议.36361、项目风险.362、风险防范建措施.38九、结论及建议九、结论及建议.38381、项目市场条件.382、经济分析结论.39十、附件十、附件.39391、R=4.5 估算表格.392、R=5.0 估算表格.483、R=5.5 估算表格.56一、投资环境和市场研究一、投资环境和市场研究1 1、区域市场概况、区域市场概况光明新区作为深圳市北部社会经济发展
3、的引擎将有力推动第三圈层房地产光明新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。市场的发展。目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第二圈层，直接接受特区内社会经济的辐射，同时政府加大了关外基础设施建设的力度，引发了的第二圈层房地产市场的快速发展；第三圈层：是深圳市的边缘地带，介于第二圈层和城际线之间的区域。开发量很少，且档次在中等和中下水平，整个区域形象较为落后，其房地产市场的发展需要社会经济发展的支持。光明新区即位于第三圈层。光明新区于 2007 年 5 月成立，是四大新城之一，将是深圳市西北部经济的领跑者。 参照深圳市中心区和宝安中心区的发展速度及历程， 可以假设 5 年内基础设施完善，房地产开发启动，速度加快，公共市政工程也稳步展开。而房地产市
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