莱茵达郑州地产项目市场调研及可行性分析报告（133页）.doc
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莱茵达郑州地产项目市场调研及可行性分析报告（133页）.doc
1、专 业专 业创 新创 新真 诚真 诚服 务服 务1目录目录一、项目背景及地块分析.21.项目概况.22.宏观市场.4二、商业市场分析.111商业格局及发展历程.112商圈解读.133商圈分析总结.194典型项目比对.205业态分析.226区域商业分析.277消费者/商家访谈.298商业模式分析.32三、写字楼市场分析.331写字楼市场总况.332写字楼一手市场.343写字楼租赁市场.354写字楼客户访谈.365写字楼市场小结.37四、其他物业市场分析.381.酒店式公寓市场.382.酒店市场.393.住宅市场.40五、项目总体定位.411.项目分析.412.项目总体定位.423.购物中心定位.
2、434.其他物业定位.465.项目规划建议.47六、项目评估.511.项目开发计划建议.512.成本估算条件确定.523.项目销售计划.534.项目总体经济评估.54专 业专 业创 新创 新真 诚真 诚服 务服 务2一、项目背景及地块分析1.项目概况项目概况1.11.1宗地四至宗地四至项目位于郑州金水区花园路与黄河路交叉口西侧。北：红旗路，单向 2 车道。南：黄河路，双向 8 车道，区域交通次干道，直通郑州新城，车程约 10 分钟。西：经五路，双向 2 车道。（以上三条道路主要以旧社区及其配套的低档社区商业为主。 ）东：花园路，双向 8 车道，城市交通主干道，商业主干道，宗地对侧为政府办公楼及
3、写字楼。项目周边公交站点分布较密集，有利于消费人口导入。(公交站：图示蓝点）专 业专 业创 新创 新真 诚真 诚服 务服 务31.21.2宗地现状宗地现状土地现状:目前为河南印刷厂原址。商业用地规模：总占地面积约 101 亩。容积率：未定。参照 2010 年郑州各区域出让的地块指标，本项目容积率预计至少在 4.5 以上。由此研判：30 万方以上的商业综合体！（2010 年郑州各区域出让的地块指标，详见附件 1）1.31.3周边概况周边概况消费客群分析该区域为郑州传统办公及政府办公所在地，周边有诸多政府机关家属院。专 业专 业创 新创 新真 诚真 诚服 务服 务4优势/机会（S/O）宗地临近河南省委、省政府所在地。毗邻城市交通主干道花园路。沿黄河路距郑东新区的车程约 10 分钟。劣势/威胁（W/T）宗地周边以旧社区及配套的低档社区商业为主，商业形象较差。宗地沿花园路的展示面较窄，商业可视性较
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