1、物业物业 设备、设施管理设备、设施管理 物业与物业管理物业与物业管理 物业物业- 已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和 场地。 物业管理物业管理 - 受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、 卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维 护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供 综合性的有偿服务。 物业设备、设施物业设备、设施 建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排水、供气、 供冷(暖)及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设 施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份。 物业设备、设施管理的意义物业设备、设施管理的意义 物业管理者按照一定的
2、科学管理程序和制度，按照一 定的技术标准要求，对物业所有的公共设备、设施进 行日常养护和维修，使物业所有的公共设备、设施处 于良好的工作状态，并尽量保持其使用价值，与物业 使用者提供高效、优质、安全、便捷的综合服务。 建筑物设备、设施分类建筑物设备、设施分类 暖通、卫生设备、设施 电气设备、设施 辅助设备、设施 暖通、卫生设备、设施暖通、卫生设备、设施 给水系统、排水系统、消防水系统； 喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械； 供冷系统、通风系统、锅炉(供热)系统。 电气设备、设施电气设备、设施 高压变电系统、供配电系统、应急供电系统； 消防报警系统、安防监控报警系统； 通讯、视像、广播、智能化网络
3、系统； 垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯； 建筑物防雷及接地系统。 辅助设备、设施辅助设备、设施 油烟处理、泼水处理、噪声处理； 景观喷泉、灯饰广告设施； 体育运动设施、健身器械、娱乐及游 戏设施。 物业设备、设施管理目的物业设备、设施管理目的 给物业使用人创造一个安全、舒适、文明、和 谐的生活和工作环境； 有利于提高城市管理的社会化、专业化； 有效延长物业设备、设施的使用年限及确保其 功能的正常发挥； 以最经济的寿命周期费用，获取最大的设备、 设施投资效益。 物业设备、设施管理的目标物业设备、设施管理的目标 保持设备、设施的完好 保障设备、设施“安全、可靠、经济 、合理”运行 延长设备、设
4、施寿命周期。 管理者应具备的素质管理者应具备的素质 有超前意识和忧患意识； 有良好服务意识和技术素质； 有全面计划管理意识； 有全面质量管理意识。 设备运行管理的“八字”方设备运行管理的“八字”方 针针 安全通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人 感舒适安全； 可靠设备的运行、维护保养应按相关的规程实施， 其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管 理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。 经济加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额 管理； 合理合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保 养，要制定详细的维修计划和方案； 一一 有良好的服务意识和技术素质有良好的服务意识和技术素质 设备管理者不但
5、要具有坚实的理论基础知识，还要 具有良好的物业服务管理意识。不但熟悉本专业 设 备系统的性能，而且要 有较强的处理实际问题能力 。 有良好技术素质，才能应付和处理随时可能发生的 设 备故障，才能发现和消灭设备事故于未然，使设备 保持完好水平，确保物业管理的正常运转。 设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 二二有超前意识和忧患意识有超前意识和忧患意识 一位优秀的设备管理者，要具有不断进取，善于接受 新事物和勇 于创新改革的良好素质。要经常检讨设 备管理，设备状况。不断 改进管理，改进设备，提 高技术水平和管理水平。 对于新建的物业，要争取 超前介入设计，施工阶段的工作，从物业管理的角 度
6、对设计、施工中的不合理，提出改进意见，使物业 建成后，更能满足物业管理的要求，更好地为业主服 务。 设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 三三全面计划管理的水平全面计划管理的水平 “三全管理”即：全面计划管理、全面质量管理和全 面经济核算。 全面计划管理亦即“目标管理”。可分为短期、中期 、 长期三种管理，具体要求如下： a.短期计划短期计划 短期计划，一般是指月度工作计划和季度工作计划 是物业日常全面管理的工作计划。月度和租季度计 划要做到立项有据，目标明确，措施具体，限定完 成时间，实施人员落实。短期计划费用由管理费支 出。 设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 b.中期计
7、划中期计划 中期计划是指年(半年)检项目和计划在三至五年内规 划进行的项目计划。 三至五年内的规划项目是指：设备更新及大检修、 建筑物的局部翻修和新增设施及设备项目，通过这 些项目，可以提高物业档次，保值或升值，其费用 应由维修基金支出，但必须经业主委员会批准。应 该指出：中期计划也包括设备的年检(半年检)项目， 这部份中期项目的费用由管理费支付。 设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 c.长期计划长期计划 长期计划是指物业的长远规划。一般是在 五年以后实施的，应该由物业管理处提出 规划项目和可行性报告，经业主委员会批 准后，纳入年度计划安排其费用由维修 基金支出。 设备管理者应具备的
8、素质设备管理者应具备的素质 四四有全面质量管理的意识有全面质量管理的意识 全面质量管理是一项全面性的包括所有工作的质量管理 。 一项工作的全过程和全公司的人员都要参加的质量保证 工作，是一项系统工程。 ISO9002也是一项质量保证系统工程，是国际认可的工 作质量标准，它涉及到企业工作的各个方面，一个企业 经过ISO9002论证合格，就能得到国际认可，就可以和 国际上其他国家的工作接轨，能提升企业的信誉和知名 度，拓展国际工作空间，从而为企业带来效益。 设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 所谓全过程的质量管理是指物业管理工作的每一 个环节，每一个人的工作，从任务下达，准备条 件，实施
9、和达到目标要求的全过程都要符合予定 质量标准，不会因为某工作环节而导致整个工作 项目的失败。 为了保证全面质量管理达到理想的效果，就需要 得到管理制度和工作标准予的以支持。 设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 物业设备、设施管理内容物业设备、设施管理内容 设备、设施的基础管理； 设备、设施的安全管理； 设备、设施的运行管理； 设备、设施的维护管理； 设备、设施的节能管理。 基础管理基础管理 组织架构、管理文件； 物业设备、设施原始资料； 物业设备、设施现场资料。 安全管理安全管理 安全作业制度； 设备、设施安全操作规程； 设备、设施安全检查制度。 运行管理运行管理 设备、设施运行操作
10、； 设备、设施运行监控； 设备、设施巡视检查。 运行巡视检查“八要决”运行巡视检查“八要决” 看 设备、设施外观有否异常； 听 设备、设施运行声音； 闻 设备、设施有否异味； 摸 设备、设施运行温感、震感； 测 设备、设施各种参数； 查 设备、设施运行标准； 比 设备、设施运行数据的差异； 记 设备、设施巡检检查的情况。 看、听、摸、闻、查、测、看、听、摸、闻、查、测、 比、记比、记 是用眼、耳、鼻、手加上专业技术手段进行巡视检查， 以及时发现问题迅速找到原因，将故障或事故消灭于萌 芽状态之中。 看看： (1) 看设备外观有无异常：渗(水、油)、漏(水、 油)、滴(水、油)、松、散、变形、移位
11、、缺、 锈、灼痕(爬弧放电)、电晕(高压电缆头)、热 痕(发热变色)烟尘、标志脱落、防火门是否能 自动关闭，消防栓是否有人动用或漏水，安全 设施有否损坏、丢失； (2) 看设备周连有无：杂物、易燃、易爆、易挥发 性化 学物品等，影响设备工作的物体，可能造 成设备产生不安全的因素、状况。 设备巡视检查“八字诀设备巡视检查“八字诀” 听听：(1) 运转声音是否正常，节奏是否有变； (2) 有无异常的滴水声，其它不正常的震动声及放 电声； (3) 消防管道的流水声(管道正常时应无声)； (4) 环境有无与平时不同的声音； (5) 风管漏风嘶嘶声； (6) 在声音吵杂环境可用一软管，一头贴耳，一头 移
12、动，可以清楚，准确听局部声音情况(听诊器 作用)； 闻闻：(1) 有无燃物焦臭味； (2) 有无化学物品特殊味； (3) 有无一种因高温产生的特别味； (4) 有无与正常时无关的气味。 设备巡视检查“八字诀设备巡视检查“八字诀” 摸摸：注意在操作时须先对触摸物验电，而后先用 手背试摸后，再用手指、掌心触摸。 (1) 用手对设备测温，下列谨供参考，因各人手感 温度不同，最好自己先测试一下感觉：37-38 可长时 触摸感觉到热；40左右可长时间触摸， 但有点难受；45左右感觉很热，可短时触摸； 70以上感觉汤手，一触即缩回。 (2) 手压设备感觉震动状况，寻找不正常的震动源； (3) 用手持短木棒
13、，触压某一部分，根据声音与手 感的感觉可查到松动的震声源。 查查：(1) 查仪表指示与正常要求值是否一致； (2) 查清看、听、闻、摸所发现的问题； (3) 查记录、原始数据； 设备巡视检查“八字诀设备巡视检查“八字诀” 测测：测量各种参数值，例：电流、绝缘电阻、水压、风 压、温度、限位等各种物理量与化学量值。 比比：(1) 设备正常使用中的数据与不正常的数据比较； (2) 正常设备与检查中设备的比较 (3) 本设备的原始记录数据与检查时的比较。 记记：(1) 记录：将巡视检查的真实情况、问题的发现、 处理、报告情况、时间、结果、交接，并将记 录对应存入分类的档案中； (2) 熟记：平时应该熟
14、悉设备状况、工作原理、动 作要求等并深深地记在脑海里，遇到设备出现问 题可快速反应与判断。 设备巡视检查“八字诀设备巡视检查“八字诀” 维护管理维护管理 完善之保养及维修，会令物业保值甚至增值。 日常养护、定期检修、计划保养； 故障维修、紧急抢修； 预防维修、更新改造。 设备维擭管理的内容设备维擭管理的内容 (1) 卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司与房单 位要负责管区范围内的计划养护、零星保修和改善添 装任务；水、电表的供应和修理要由自来水公司、供 电公司办理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本 单位规定期限及修理，人为损坏则要由住用者自费修 理。 (2) 水泵和水箱设备的日常性保养。
15、每月或每季度保养一 次，并定期列入大修或者更新计划。 (3) 消防设备的常规性保养。对消防专用水箱一般在规定 期限内试水 、放水，以防止出现缺水、堵塞、水质 腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施。 (4) 暖气设备和其他特种设备的常规性保养。按冬季供暖 期锅炉生火 前和停火后对暖气设备进行两次全面检 查、维修、养护，以及做 好有关设备和管道的包扎 防冻工作；对其他特种设备，按季度专人负责管理、 维修、养护。 (5) 电梯设备的常规性保养。对电梯设备按专业分管，每 周加油、保养和检查。运行电梯发生故障必须急修时 ，也要由保养组或厂家的专业人员负责，随叫随到进 行抢修。电梯设备的大修 更新，则
16、要由专业力量或 者发包给电梯修理厂进行。 设备维擭管理的内容设备维擭管理的内容 设备维护管理的要求设备维护管理的要求 (1) 设备日常保养是以设备操作人员为主，主要是对设备实 施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性 的保养措施。 (2) 操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情 况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验油标、 油位、压力表、温度表、指示信号、保险装置、各系 统安全装置，正常后方可投入使用。 (3) 操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作 规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整 和紧固松动的机件。 (4) 下班前或停机前，一般须留一定时间对设
17、备 进行清扫、擦试、注油、整理、润滑、切断电源。 (5) 专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否 合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员 日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时 ，帮助操作人员及时处理、排除。 设备维护管理的要求设备维护管理的要求 三严三严 1.严格管理好设备及安全防擭装置，确保完好无损，线路 路平直整齐，接线端及线口不外露，开关及防擭端盖完好 无缺，各种工具附件放置整齐，各种标示清晰醒目美观。 2.严格执行安全操作规程，遵守交接班制度、工作制度，节 约能源，降低物耗。 3.严格执行设备保养制度，做好设备、设施维擭保 养工作， 有详细完整的检查、保养项目内容
18、及检测数据记录。 设备运行操作和维擭人员必须做到设备运行操作和维擭人员必须做到 “三严、四会“三严、四会” 四会四会 1.会使用专业设备，熟悉设备原理、结构、性能、能 熟练操作。 2.会保养设备，使设备保持无灰尘、无油污，铁见本 色，漆见光，管辖范围环境清洁。 3.会检查设备，确保管辖的设备性能良好、操作灵敏 可靠。 4.会排除故障，能正确判断故障先兆及导致原因，掌 握故障排除方法，准确及时修复。 设备运行操作和维擭人员必须做到设备运行操作和维擭人员必须做到 “三严、四会“三严、四会” 完好之考核标准完好之考核标准 三干净三干净 设备设施干净、机房干净、工作场地 干净； 四不漏四不漏 不漏电、
19、不漏油、不漏气、不漏水； 五良好五良好 密封良好、润滑良好、性能良好、紧 固良好、调整良好。 计划保养维修计划保养维修 对建筑物本体及其相关的设备、设施， 定期进行检查和测试，及时地进行保养和维 修，以保证建筑物及其设备、设施的完好， 有效延长其使用寿命。 设备故障的规律设备故障的规律 1. 初期故障期； 2. 偶发故障期； 3. 磨损故障期。 设备故障率曲线设备故障率曲线 故 障 率 使 用 年 数 磨损故障期 偶发故障期 初始故障期 设备故障规律设备故障规律 初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备设计 制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因 所造成，因此故障率较高，这个时期大概
20、是12年。 经过一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也 得到了解决，这样就进入正常运行阶段， 偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是58年的 时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引 起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作 随时给予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。 磨损故障期，由于设备经过初期的运转，大部分零件 已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时 需要进行设备的大修或更新。 故障 可预 见性 故障 处理 总结 发现 故障 “先兆” 及时 处理 故障 预防性保养的好处预防性保养的好处 预防发生重大故障 减少故障次数 减少维修费用 维持高效率 能源管理能源管理 运用现代化先进科技综合管理 统计设备、设施运行记录、分析数据； 合理编排设备、设施运行时段； 不断改良设备、设施技术状况； 提高设备、设施运行效率。 能源管理能源管理 公共照明耗电报告公共照明耗电报告 中央空调耗电报告中央空调耗电报告 运输电梯耗电报告运输电梯耗电报告 公共能源消耗分析公共能源消耗分析 建筑物平均负荷参数 (KWH/M2) 0 0 2020 4040 6060 8080 100100 120120 140140 160160 180180 综合楼 写字楼 别墅 高层住宅 多层住宅 节能管理节能管理 运行节能制度 节能改造措施
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