万K物业公司验房师验房要点培训（55页）.pptx

1、明明白白验房明明白白验房 物业验房师培训物业验房师培训 土建篇土建篇 1、层高层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。（一般会在销售文件中提及） 2、室内净高室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。（一般不承诺） 3、阳台阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 （不封闭阳台计算半面积；全封闭阳台计算全面积） 4、平台平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 （上人屋面也称为露台，不计算面积） 5、跃层住宅跃层住宅：套内空间跨越两楼层及以上的住宅。（注意不是“越层” ，跃层部分不 计层数） 6、单元式高层住宅单元式高层住宅：由多个住宅

2、单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 （俗称板楼） 7、塔式高层住宅塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。（俗称塔楼） 8、地下室地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 9、半地下室半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 名 词 解 释 名 词 解 释 1.1 卧室、起居室卧室、起居室 住宅设计规范第3.6.2条规定：卧室、起居室（厅）的室内：卧室、起居室（厅）的室内 净高不应低于净高不应低于2.40m，局部净高不应低于，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大，且其面积不应大 于室内使用面积

3、的于室内使用面积的1/3。 住宅设计规范第3.6.3条规定：利用坡屋顶内空间作卧室、利用坡屋顶内空间作卧室、 起居室（厅）时，其起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于面积的室内净高不应低于2.10m。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅设计规范第3.2.3条规定：起居室（厅）内的门洞布置 应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数 量。起居室（厅）内布置家具的

4、墙面直线长度应大于3米。 交通干扰交通干扰 1.2 厨房厨房 住宅设计规范第3.3.2条规定：厨房应由直接采光、自然通：厨房应由直接采光、自然通 风，并宜布置在套内近入口处。风，并宜布置在套内近入口处。 住宅设计规范第3.3.3条规定：厨房应设置洗涤池、案台、厨房应设置洗涤池、案台、 炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作 面净长不应小于面净长不应小于2.10m。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，

5、共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅设计规范第3.3.4条规定：单排布置设备的厨房净宽不单排布置设备的厨房净宽不 应小于应小于1.50m，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于 0.90m。 工程实例：工程实例： 西山单排设备厨西山单排设备厨 房净宽房净宽1.40m。 1.3 卫生间卫生间 住宅设计规范第3.4.3条规定：卫生间不应布置在下层住户：卫生间不应布置在下层住户 的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、 起居室（厅）和厨房上层；并均

6、应有防水、隔声和便于检修的措并均应有防水、隔声和便于检修的措 施。施。操作面净长不应小于2.10m。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅设计规范第3.6.4条规定：厨房、卫生间的室内净高不应 低于2.20m。 住宅设计规范第3.6.4条规定：厨房、卫生间内排水横管下表 面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门窗扇开启。 工程实例： 西山卫生间污水 管道挡窗。虽然 不影响窗

7、扇开启， 但给业主吊顶装 修带来不便。 1.4 阳台阳台 住宅设计规范第3.7.2条规定：阳台栏杆设计应防止儿童攀阳台栏杆设计应防止儿童攀 登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采；放置花盆处必须采 取防坠落措施。取防坠落措施。 住宅设计规范第3.7.3条规定：低层、多层住宅的阳台栏杆低层、多层住宅的阳台栏杆 净高不应低于净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低 于于1.10m。封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。中高层、高 层住宅及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实心栏板。 一，套内

8、空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 净高净高 指从登踏面至栏杆顶的距离。例如：阳台如果铺设了木地板， 应从木地板完成面的高度开始计算净高。 1.4 阳台阳台 住宅设计规范第3.7.4条规定：阳台应设置晾、晒衣物的设施； 顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内

9、楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 设置晾、晒衣物的设施：设置晾、晒衣物的设施：阳台的主要功能，设计上应考虑，否则 住户在自装过程中常造成顶板渗漏、影响下层住户等问题。 雨罩：雨罩：应覆盖全阳台面积。 分户隔板：分户隔板：如有可能，尽量做到层高高度，减少因此造成的安全 投诉、邻里纠纷等。 房产测量规范第 8.1.2条约定：房屋建 筑面积系指房屋外墙 （柱）勒角以上各层的 外围水平投影面积，包 括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等，且具备有且具备有 上盖上盖，结构牢固，层高 2.20米以上（含2.20米） 的永

10、久建筑。 1.4 阳台阳台 住宅设计规范第3.7.5条规定：阳台、雨罩均应做有组织排水； 雨罩应作防水，阳台宜做防水。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间和 套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 有组织：有组织：阳台排水处理不好，直接影响首层户主的生活。 防水：防水：阳台若无防水，裂缝时直接产生渗漏。 特别提醒：特别提醒：首层阳台需设置围护结构，例如栏杆。 1.5 过道、贮藏空间和套内楼梯过道、贮藏空间和套内楼梯 住宅设计规范

11、第3.8.1条规定：套内入口过道净宽不宜小于 1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m；通往 厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.9m，过道拐弯处的 尺寸应便于搬运家具。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅设计规范第3.8.3条规定：套内楼梯的梯段净宽，当一 边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.90m。 住宅设计规范第3.8.4条规定：套内

12、楼梯的踏步宽度不应小 于0.22m；高度不应大于0.20m。 1.6 门窗门窗 住宅设计规范第3.9.1条规定：外窗窗台距楼面、地面的净外窗窗台距楼面、地面的净 高低于高低于0.90m，应有防护设施，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限 制。窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高 0.90m。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 条文解释条文解释：有效的防 护高度应保

13、证净高 0.90m，距离楼（地） 面0.45m以下的台面、 横栏杆等容易造成无 意识攀登的可踏面， 不应即如窗台净高。 1.6 门窗门窗 住宅设计规范第3.9.5条规定：各部位门洞的最小尺寸应符各部位门洞的最小尺寸应符 合表合表3.9.5的规定。的规定。 一，套内空间一，套内空间 1.1 卧室、起居室 1.2 厨房 1.3 卫生间 1.4 阳台 1.5 过道、贮藏空间 和套内楼梯 1.6 门窗 二，共用部分二，共用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 表表3.9.5 门洞最小尺寸门洞最小尺寸 类类 别别 洞口宽度（洞口宽度（m） 洞口高度（洞口高度

14、（m） 公用外门 1.20 2.00 户（套）门 0.90 2.00 起居室（厅）门 0.90 2.00 卧室门 0.90 2.00 厨房门 0.80 2.00 卫生间门 0.70 2.00 阳台门（单扇） 0.70 2.00 2.1 楼梯和电梯楼梯和电梯 住宅设计规范第4.1.2条规定：楼梯梯段净宽不应小于1.10m。 六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽净宽不应小于1m。 住宅设计规范第4.1.3条规定：楼梯踏步宽度不应小于0.26m， 踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平段 栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂 直杆件间净

15、空不应大于0.11m。 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 2.1 楼梯和电梯 2.2 走廊和出入口 2.3 地下室和半地下室 2.4 附建公共用房 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。 2.2 走廊和出入口走廊和出入口 住宅设计规范第4.2.1条规定：外廊、内天井及上人屋面等临外廊、内天井及上人屋面等临 空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于1.05m，中高层、高层住，中高层、高层住 宅不应低于宅不应低

16、于1.10m，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不 应大于应大于0.11m。 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 2.1 楼梯和电梯 2.2 走廊和出入口 2.3 地下室和半地下室 2.4 附建公共用房 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅设计规范第4.2.4条规定：住宅的公共入口处应有识别标 志；可按户设置信报箱。高层住宅的公共出入口应设门厅、管理室 及信报箱。 住宅设计规范第4.2.5条规定：设置电梯的住宅公共出入口，设置电梯的住宅公共出入口， 当有高差时，应设轮椅坡道和扶手。当有高

17、差时，应设轮椅坡道和扶手。 2.3 地下室和半地下室地下室和半地下室 住宅设计规范住宅设计规范第第4.4.2条规定：地下室作贮藏间，自行车库条规定：地下室作贮藏间，自行车库 和设备用房使用时，其净高不得低于和设备用房使用时，其净高不得低于2m. 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 2.1 楼梯和电梯 2.2 走廊和出入口 2.3 地下室和半地下室 2.4 附建公共用房 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 2.4 附建公共用房附建公共用房 住宅设计规范住宅设计规范第第4.5.2条规定：住宅建筑内不宜布置餐饮店，条规定：住宅建筑内不宜布置餐

18、饮店， 当受条件限制需要布置时，其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面，当受条件限制需要布置时，其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面， 其空调、冷藏设备及加工机械应作减振、消声处理，并应达到环境其空调、冷藏设备及加工机械应作减振、消声处理，并应达到环境 保护规定的有关要求。保护规定的有关要求。 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 2.1 楼梯和电梯 2.2 走廊和出入口 2.3 地下室和半地下室 2.4 附建公共用房 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 3.1 日照、天然采光、自然通风日照、天然采光、自然通风 住宅设计规范住宅设计规范第第5.

19、1.5条规定：采用自然通风的房间，其通风条规定：采用自然通风的房间，其通风 开口面积应符合下列规定：开口面积应符合下列规定： 1、卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房、卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房 间地板面积的间地板面积的1/20。 2、厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的、厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得，并不得 小于小于0.60平方米。平方米。 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 3.1 日照、天然采光、 自然通风 3.2 保温、隔热 3.3 隔声 四，外部环境四，外部环境

20、 五，建筑设备五，建筑设备 注：房间的通风开口大小不等于窗户的面积。注：房间的通风开口大小不等于窗户的面积。 3.2 保温、隔热保温、隔热 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 3.1 日照、天然采光、 自然通风 3.2 保温、隔热 3.3 隔声 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 多层 中高层、高层 青青家园10-5楼（C户型）：5层，S0.317 西山庭院11号楼：4层，S0.336 天津水晶城情景花园洋房：5层，S0.32 青青家园201楼：9层，S0.21 星园四期7号楼，28层，S0.22 体型系数体型系数=建筑物表面积建筑物表

21、面积/建筑物体积建筑物体积 3.2 保温、隔热保温、隔热 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 3.1 日照、天然采光、 自然通风 3.2 保温、隔热 3.3 隔声 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 外墙外保温体系：外墙外保温体系： 依据保温材料的不同，外墙外保温可以分为以下几种： 1、膨胀聚苯乙烯类、膨胀聚苯乙烯类 1）EPS外保温体系外保温体系 2）现浇混凝土模板内置保温板）现浇混凝土模板内置保温板 2、挤塑聚苯乙烯类、挤塑聚苯乙烯类 1）XPS外保温体系外保温体系 3、聚氨酯类：、聚氨酯类： 1）面砖饰面聚氨酯复合板外保温）面砖饰

22、面聚氨酯复合板外保温 2）无溶剂聚氨酯硬泡喷涂外保温）无溶剂聚氨酯硬泡喷涂外保温 3.2 保温、隔热保温、隔热 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 3.1 日照、天然采光、 自然通风 3.2 保温、隔热 3.3 隔声 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 EPS外保温体系：外保温体系： EPS体系是膨胀聚苯乙烯板加薄层抹灰并用玻璃纤维加强的做法，这是 目前在我国使用最多的一种外保温墙体。 优点优点：价格较低、技术成熟，施工工艺简单。 缺点缺点：耐候性较差，易开裂，对外墙防渗漏不利。对饰面有限制。 成本成本（50mm厚聚苯板保温层）：809

23、0元/平米 3.3 隔声隔声 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 3.1 日照、天然采光、 自然通风 3.2 保温、隔热 3.3 隔声 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅设计规范第5.3.1条规定：住宅的卧室、起居室（厅）内 的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等 于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB， 楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。 GB3096-93城市区域环境噪声标准规定了不同区域环境噪声 上限，指标如下： 居住、文教区域为主的区域 昼间55dB，夜间40

24、dB. 标准规定，城市区域环境噪声的测量位置在居住窗外或厂界外1 处。一般地，室外环境噪声通过打开的窗户传入室内大致比室内 10dB。 我们的目标：我们的目标： 1. 室内噪声昼间应室内噪声昼间应45dB(A)，夜间应，夜间应35dB(A)。 2. 尽可能减少低频噪声对业主的影响。尽可能减少低频噪声对业主的影响。 （低频噪声系指频率约在200Hz以下的，令人不愉快的声音， 包括人类所听不到的次声波，多发生于冷却设备、抽排风机、 水泵、变电所、娱乐场所等设施。低频噪声具有波长长、传 播距离远、衰减慢等特点，治理难度较大。由于其频率接近 人体器官的固有频率，容易引起人体器官的共振。现无相关 国家规

25、范要求标准） 4.1 道路交通道路交通 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 4.1 道路交通 4.2 室外环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅建筑规范第4.3.3条规定：无障碍通路应贯通，并符合下 列规定： 1、坡道的坡度应符合表4.3.3的规定。 表4.3.3 坡道的坡度 2、。 3、通行轮椅车的坡道宽度不应小于1.5m。 高度（m） 1.50 1.00 0.75 坡度 小于等于1： 20 小于等于1： 16 小于等于1： 12 4.2 室外环境室外环境 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室

26、内环境 四，外部环境四，外部环境 4.1 道路交通 4.2 室外环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅建筑规范第4.4.1条规定：新区的绿地率不应小于新区的绿地率不应小于30%。 4.2 室外环境室外环境 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 4.1 道路交通 4.2 室外环境 五，建筑设备五，建筑设备 住宅建筑规范第4.4.4条规定：受噪声影响的住宅周边应采取 防噪措施。 4.2 室外环境室外环境 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 4.1 道路交通 4.2 室

27、外环境 五，建筑设备五，建筑设备 室外环境还有许多困扰我们的问题，如何提前预警，风险告知是我 们的职责所在。 5.1 给水排水给水排水 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 5.1 给水排水 5.2 采暖 5.3 燃气 5.4 通风和空调 5.5 综合布置 住宅设计规范第6.1.7条规定：布置洗浴器和，其水封深度不应 小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。 建筑给水排水设计规范第3.3.18条规定：靠近排水立管底部的排 水支管连接，应符合下列要求： 1、排水立管仅设伸顶通气管时

28、，最低排水横支管与立管连接处距排 水立管管底垂直距离，不得小于表3.3.18的规定。 2、排水支管连接在排出管或排水横干管上时，连接点距立管底部水 平距离不宜小于3.0m。 3、当靠近排水立管底部的排水支管的连接不能满足本条1、2款的要 求时，则排水支管应单独排出室外。 立管连接卫生器具的层数 垂直距离（m） 小于等于4层 0.45 5-6 0.75 7-12 1.2 13-19 3.0 大于等于20 6.0 5. 2 采暖采暖 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 5.1 给水排水 5.2 采暖 5.

29、3 燃气 5.4 通风和空调 5.5 综合布置 住宅设计规范第6.2.2条规定：设置集中采暖系统的普通住宅的 室内采暖计算温度，不应低于表6.2.2的规定。 用 房 温度（摄氏度） 卧室、起居室（厅）和 18 卫生间、厨房 15 设采暖的楼梯间和走廊 14 5. 3 燃气燃气 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 5.1 给水排水 5.2 采暖 5.3 燃气 5.4 通风和空调 5.5 综合布置 1、城镇燃气设计规范GB50028-93中第7.2.10条规定：“燃气引 入管不得敷设在卧室、浴室、地下室、

30、易燃或易爆品的仓有腐蚀性介 质的房间、配电间、变电室、电缆沟、烟道和进风道等地方” 2、第7.2.20 条规定：“燃气管道严禁引入卧室。当燃气水平管道穿过 卧室、浴室或地下室时，必须采用焊接连接的方式，并必须设置在套 管中。燃气管道的立管不得敷设在卧室、浴室或厕所中” 。 3、2006年重新修订的城镇燃 气设计规范GB50028-2006 中的强制性条文规定第 10.2.26条：“燃气立管不得 敷设在卧室或卫生间内，立 管穿过通风不良的吊顶时应 设在套管内”注：该规范 2006年11月1日实施 5. 4 通风和空调通风和空调 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，

31、室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 5.1 给水排水 5.2 采暖 5.3 燃气 5.4 通风和空调 5.5 综合布置 住宅设计规范第6.4.1条规定：厨房排油烟机的排气管通过厨房排油烟机的排气管通过 外墙直接排至室外时，在室外排气口设置避风和防止污染环境的外墙直接排至室外时，在室外排气口设置避风和防止污染环境的 构件。当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断构件。当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断 面应根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无面应根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无 泄漏的措施。泄漏的措施。 5.

32、 5 综合布置综合布置 一，套内空间一，套内空间 二，公用部分二，公用部分 三，室内环境三，室内环境 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 5.1 给水排水 5.2 采暖 5.3 燃气 5.4 通风和空调 5.5 综合布置 住宅建筑规范第8.1.4条规定：住宅的给水总立管、雨水立住宅的给水总立管、雨水立 管、消防立管、采暖供回水总立管和电气、电信干线（管），不管、消防立管、采暖供回水总立管和电气、电信干线（管），不 应布置在套内。应布置在套内。 装修篇 1、建筑装饰装修建筑装饰装修：为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物， 采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外

33、表面及空间进行的各种处理过程。 2、基体基体：建筑物的主体结构或围护结构。 3、基层基层：直接承受装饰装修施工的面层。 4、面层面层：经装饰装修后直接承受各种物理和化学作用的表面层。 5、细部细部：建筑装饰装修工程中局部采用的部品和饰物。 6、建筑地面建筑地面：建筑物底层地面（地面）和楼层地面（楼面）的总称。 7、玻璃幕墙玻璃幕墙：有金属构件与玻璃板组成的建筑外围护结构。 8、石材幕墙石材幕墙：板材为建筑石材板的建筑幕墙。 9、金属幕墙金属幕墙：板材为金属板材的建筑幕墙。 名 词 解 释 装修篇 验收工具：验收工具： 按照客户验收惯例，正常验收一套房按照客户验收惯例，正常验收一套房 子时间一般

34、是持续子时间一般是持续12个小时，除常用工个小时，除常用工 具外还需要配备：具外还需要配备： 1、一只塑料水桶或盆、一只塑料水桶或盆-用于验收下水管道；用于验收下水管道； 2、一只小榔头、一只小榔头-用于验收房子墙体与地面用于验收房子墙体与地面 是否空鼓；是否空鼓； 3、一只塞尺、一只塞尺-m靠尺板检查平整度；靠尺板检查平整度； 4、一只卷尺、一只卷尺-用于测量房子的净高；用于测量房子的净高； 5、一只万用表、一只万用表-用于测试各个强电插座用于测试各个强电插座 及弱电类是否畅通（专业工程师配备）；及弱电类是否畅通（专业工程师配备）； 6、一只签字笔、一只签字笔-用于记录；用于记录； 7、彩色

35、粘贴纸条若干，用于粘贴在缺陷、彩色粘贴纸条若干，用于粘贴在缺陷 明显处以利返修人员识别。明显处以利返修人员识别。 验收项目：验收项目： 验收围绕房屋室内观感质量及验收围绕房屋室内观感质量及 功能性检查为主，为顺利交付及功能性检查为主，为顺利交付及 减少交付后房屋报修数量创造条减少交付后房屋报修数量创造条 件。件。 主要包括以下几项内容：主要包括以下几项内容： 、土建装饰项目、土建装饰项目 吊顶、隔墙、卫生间墙地面砖、石吊顶、隔墙、卫生间墙地面砖、石 材、门窗、裱糊壁纸、涂料油漆、材、门窗、裱糊壁纸、涂料油漆、 木地板、细木家具、五金锁具、木地板、细木家具、五金锁具、 石膏线；石膏线； 、水暖设

36、备、水暖设备 洁具、龙头、花洒、马桶、面盆、洁具、龙头、花洒、马桶、面盆、 给排水管路暖气；给排水管路暖气； 、电器电路、电器电路 开关面板、灯具电路、电视、电话、开关面板、灯具电路、电视、电话、 宽带；宽带； 、家用设备、家用设备 空调、抽烟机、灶具、热水器、消空调、抽烟机、灶具、热水器、消 毒柜；毒柜； 1.1 铝合金门窗铝合金门窗 铝合金门窗铝合金门窗 ： 1.5.2门窗安装牢固，安装位置符合设计要求； 1.5.3门窗开启灵活，无倒翘、阻滞及反弹现象，五金配件 齐全、位置正确，看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否 完好； 1.5.4门窗框扇表面外观洁净，无明显划痕、碰伤、拉毛现 象。色泽是

37、否一致； 1.5.5玻璃表面洁净，无明显划痕、气泡，双层玻璃夹层内 无灰尘和水汽，双玻隔条横平竖直，不翘曲；滑槽内垃圾 排水孔通畅； 1.5.6硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑，另参照相关验 收规范。 1.5.7看纱窗表面有无破损，上下的磁条是否管用； 1.5.8看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 1.5.9四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝 隙。 一、门窗一、门窗 工程工程 1.1 铝合金门窗 1.2 木门 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶工程二，吊顶工程 三，墙饰面工程三，墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 1.1 铝合金门窗铝合金门窗 家庭居室装

38、饰工程质量验收标准第3.3.8 条对铝合金门窗安装偏差进行了规定。 例：例： 一、门窗一、门窗 工程工程 1.1 铝合金门窗 1.2 木门 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 玻璃有划伤一定要换吗？ 二，吊顶工程二，吊顶工程 三，墙饰面工程三，墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 项次 项目 允许偏差 1 门窗槽口宽度、高度 差 1500mm 1.5 1500mm 2 3 门窗框正、侧面垂直度 2.5 缺陷名 称 说明 优等品 合格品 划伤 宽度在 0.1mm以下 的轻微划伤， 每平方米允 许存在的条 数 长度50mm 4 长度 100mm 4 宽度大于 0.1mm的轻 微划伤，每 平

39、方米允许 存在的条数 宽度 0.10.5mm 长度50mm 1 宽度 0.11mm 长度 100mm 4 1.2 木门木门 一，门窗一，门窗 工程工程 1.1 铝合金门窗 1.2 木门 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶工程二，吊顶工程 三，墙饰面工程三，墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 户门木门：户门木门： 1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关回弹现象。看门身内外顶面是否油 漆，且平滑无磕碰。 2、表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺棱断角。 3、门框的正、侧面垂直，允许偏差小2mm；框的对对角线允许偏差小于3mm； 框与扇左、右、上接缝宽度不大于2

40、mm,缝隙均匀。 4、试门锁是否运作自如、看门锁是否安装牢固，开关时有无特别声音。看门 匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。 5、门锁、拉手、插销、小五金门吸安装齐无遗漏，位置准确。 6、安装封口线45度角严密平整。 1.2 木门木门 一，门窗一，门窗 工程工程 1.1 铝合金门窗 1.2 木门 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶工程二，吊顶工程 三，墙饰面工程三，墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 门套：门套： .门套表面应平整、洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致、 不得有裂缝翘曲及损坏。 特别注意：特别注意：门套与墙面相交阴角打胶顺直平滑。 1.2 木门木

41、门 家庭居室装饰工程质量验收标准第3.2.12 条对木门安装偏差进行了规定。 例：例： 一，门窗一，门窗 工程工程 1.1 铝合金门窗 1.2 木门 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶工程二，吊顶工程 三，墙饰面工程三，墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 项次 项目 允许偏差 1 翘曲 框 3 扇 2 2 对角线长度差 框、扇 3 3 表面平整度 扇 2 4 高度、宽度 框 0；-2 5 扇 +2，0 2.1 吊顶工程吊顶工程 一，门窗工程一，门窗工程 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶二，吊顶 工程工程 2.1 石膏板吊石膏板吊 顶顶 三，墙饰面工程三，

42、墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 吊顶工程：吊顶工程： 6.2.7饰面材料表面洁净、色泽一致、不得有翘曲裂缝及缺损，压条平直、宽 窄一致 6.2.8饰面板上灯具，喷头排风扇位置美观合理、与吊顶交接吻合严密，石膏 板吊顶板缝拼接平整，不得有裂缝。 2.1 吊顶工程吊顶工程 家庭居室装饰工程质量验收标准第2章对吊 顶工程进行了规定。 例：例： 2.0.8灯具、电扇等设备的安装必须牢固，重量 大于3千克的灯具或电扇以及其他重量较大的设备， 严禁安装在龙骨上，应另设吊挂件与结构连结。 2.0.10吊顶饰面板表面应平整、边缘整齐、颜 色一致，不得有污染、折裂、缺棱、掉角、锤印 等缺陷。 2.0.11

43、吊顶工程安装允许偏差和检查方法符合 表 一，门窗工程一，门窗工程 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶二，吊顶 工程工程 2.1 石膏板吊石膏板吊 顶顶 三，墙饰面工程三，墙饰面工程 四，地面工程四，地面工程 项次 项目 允许偏 差 检查方法 1 表面平整 度 3 用2米靠尺和塞尺 检查 2 接缝直线 度 3 拉5米线用钢直尺 检查 3 接缝高低 差 1 用钢直尺和塞尺检 查 3.1 木地板工程木地板工程 一，门窗工程一，门窗工程 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 二，吊顶工程二，吊顶工程 四，墙饰面工程四，墙饰面工

44、程 三，地面三，地面 工程工程 3.1 木地板工程木地板工程 3.2 天然石材地面天然石材地面 木地板：木地板： 3.1.1实木复合地板的品种、规格、材质、颜色、油漆、尺寸、含水 率、硬度、甲醛含量、加工精度等应符合设计及国家相关标准要求， 并有出厂合格证及检测报告。 3.1.3、复合木地板的耐磨性简单测试可以用100号砂纸用力来回打磨 10到20次，如果出现花纹破损，属于无耐磨层的不合格地板，如果 打磨20到40次，花纹出现明显破损，则属于低劣耐磨层地板。 3.1.8铺装前应对地板进行选配，将纹理、颜色接近的地板集中使用 于一个房间。 3.1.9地板与墙脚四周或固定家具之间应留有810mm缝

45、隙。 特别注意：特别注意：地板主要通道内走动不应有明显响声，木地板铺装前基层 灰尘的清扫，避免板缝处，出现粉尘。 3.1 木地板工程木地板工程 家庭居室装饰工程质量验收标准第8.3章对 强化复合地板进行了规定。 例：例： 8.3.1基层应平整、牢固、干燥、清洁、无污染， 强度符合设计要求 8.3.8表面平直，颜色、木纹协调一致，洁净无 胶痕。 8.3.9强化复合地板铺装工程允许偏差和检查方 法应符合表 一，门窗工程一，门窗工程 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 二，吊顶工程二，吊顶工程 四，墙饰面工程四，墙饰面工程 三，地面三，地面

46、 工程工程 3.1 木地板工程木地板工程 3.2 天然石材地面天然石材地面 项 次 项目 允许 偏差 检查方法 1 表面平整度 2 用2米靠尺，塞尺 检查 2 踢脚线上口平 直 3 拉5米线用钢直尺 检查 3.2 天然石材地面工程天然石材地面工程 为什么要用天然石材 天然石材因其色调柔和、纹理生动、与相关建 材搭配协调，往往被设计师们推崇。进口埃及米 黄类石材应用较为广泛。 天然石材有什么问题？ 进口米黄类石材存在。例如：长毛（针状结晶 物）、黑斑、纹线部位凹陷等，最严重的是出现 大面积崩瓷掉渣现象。 怎样预防 （1） 材料选择：对于较容易受潮的地面 或多水的环境、应选择缝合线较少，结构比较均

47、 匀的石材品种。 （2） 控制盐碱：如选择了具有缝合线 构造的石材，用于湿铺地面，应尽量减少水的用 量。 （3） 石材防护：正确选择优质的石材防 护剂，有效降低石材吸水率；用于湿铺地面时， 一定要叠加使用具有密封作用的、不降低水泥粘 结力的石材底面防护剂。石材防护要合理，石材 背面的防护重于表面，憎水性和密封性都应该考 虑到，正面尽量不要选用水剂型防护剂，应选用 渗透性好的溶剂型防护剂，当表面防护层达到35 毫米以上时，会大大减少各种问题的产生。 一，门窗工程一，门窗工程 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 四，外部环境四，外部环境 五，建筑设备五，建筑设备 二，吊顶工程二，吊顶工程

48、四，墙饰面工程四，墙饰面工程 三，地面三，地面 工程工程 3.1 木地板工程木地板工程 3.2 天然石材地天然石材地 面面 4.1 壁纸工程壁纸工程 家庭居室装饰工程质量验收标准第5章对 壁纸工程进行了规定。 例：例： 5.0.6壁纸墙布必须裱糊牢固，墙面应用整幅 裱糊，各幅拼接横平竖直，花纹图案拼接吻合， 色泽一致。 5.0.7表面无气泡、空鼓、裂缝、翘边、皱褶 和斑污。 5.0.8距墙面1.5米处正视不显接缝。 5.0.9壁纸、墙布与顶角线、挂镜线、门、窗 贴脸板、踢脚板交接处边缘垂直整齐无毛边。 5.0.10阴阳角垂直方正，阴角处应断开搭接， 阳角处包角无接缝。 一，门窗工程一，门窗工程

49、 五，厕浴工程五，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶工程二，吊顶工程 四、墙饰面四、墙饰面 工程工程 4.1 壁纸工程壁纸工程 4.2 玻化砖铺贴玻化砖铺贴 工程工程 4.3 涂料工程涂料工程 三，地面工程三，地面工程 4.2 玻化砖铺贴工程玻化砖铺贴工程 一，门窗工程一，门窗工程 五五，厕浴工程，厕浴工程 六，其他六，其他 二，吊顶工程二，吊顶工程 四、墙饰面四、墙饰面 工程工程 4.1 壁纸工程壁纸工程 4.2 玻化砖铺贴玻化砖铺贴 工程工程 4.3 涂料工程涂料工程 三，地面工程三，地面工程 面砖粘贴：面砖粘贴： 2.4.2 检查基层是否空鼓、基层是光面时要凿毛，基层表面要提前一天浇水

50、。 2.4.4 控制厨卫间排水坡度，地砖铺贴的高低差、行列接缝及直线度要符合标准。 2.4.5 地漏要安装在地面的最低处，其箅子顶面应低于设置处地面2mm，地砖 与地漏接合处紧密。 2.4.6 地面砖镶贴应牢固，表面平整干净,色泽一致，无漏贴错贴，空鼓；缝隙 匀周边顺直，砖面无裂纹、掉角、缺楞等周 象，留边宽度应一致。坡度准确，不泛水，无积水，无渗漏。 2.4.7 表面平整度允许偏差3mm，接缝直线度偏差2mm，接缝高低差偏差 0.5mm。 2.4.8 在地砖铺贴后的施工区域从事电焊,气割作业，必须铺垫湿地板，防止污 染。 4.2 玻化砖铺贴工程玻化砖铺贴工程 家庭居室装饰工程质量验收标准第7