1、物业管理相关基础知识物业管理相关基础知识 世邦魏理仕 | Page 2 培训内容 一、物业的概念和知识 二、不同的物业分类 三、物业管理 四、物业服务内容 五、物业公司与业主 六、物业服务合同与管理规约 世邦魏理仕 | Page 3 物业管理行业发展情况 物业管理行业在国内目前正处于规范调整阶段，它 是一个极具发展潜力的行业。我们有理由相信在未来 几年内物业管理会成为房地产行业的重要组成部分。 每个从事物业管理行业的人，应对这个行业有个基本 的认识。 世邦魏理仕 | Page 4 物业管理行业发展历程物业管理行业发展历程 1990年1997年2003年年 行业起步 阶 段 快速扩展 阶 段 行
2、业扩展阶段行业扩展阶段 规范调整阶段规范调整阶段 外销高档项目 住房制度改革基本 完成 房地产开发热潮 2003年6月物业管理条 例 2007年10月1日物权 法实施 世邦魏理仕 | Page 5 物业管理行业发展历程物业管理行业发展历程 产品产品产品产品 前一时期 现 阶 段 前一时期 现 阶 段 专业化程度不高，问题 较多 房地产投资开发、商品 房市场规模高速增长 专业化程度不高，问题 较多 房地产投资开发、商品 房市场规模高速增长 开发模式成熟；开发模式成熟； 开发流程专业化细分；开发流程专业化细分； 新技术、新材料的大量应 用； 新技术、新材料的大量应 用； 大规模、大体量的开发项 目
3、； 风险与机遇并存 大规模、大体量的开发项 目； 风险与机遇并存 市场环境市场环境市场环境市场环境 世邦魏理仕 | Page 6 物业管理的概念物业管理的概念 一一、物业管理由物业而产生的 二二、物业的概念: “物业”一词源于港澳及东南亚一带的地区和国家，英语为 Estate或Property其含义为财产、资产、拥有物、不动产 等。 完整的物业包含： 已建成投入使用的各类建筑物、构筑物/相关配套设备、设施 和场地 世邦魏理仕 | Page 7 物业管理的概念物业管理的概念 物业包括以下类别物业包括以下类别: 1. 住宅 2. 写字楼 3. 商场 4. 酒店旅馆 5. 工业厂房 6. 停车场、车
4、站和码头 7. 文化馆、影剧院及体育场 8. 其它类（如医院/学校等） 世邦魏理仕 | Page 8 物业管理的概念物业管理的概念 物业按使用性质分类为物业按使用性质分类为 : a. 商业物业（如综合楼、写字楼、酒店等） b. 居住物业（如住宅小区、公寓、别墅等） c. 工业物业（如工业厂房、仓库） d. 特殊用途物业（如车站、机构、医院等） 世邦魏理仕 | Page 9 物业管理的概念物业管理的概念 物业按存在形式分类为：物业按存在形式分类为： a. 建筑群 b. 单体建筑 c. 单元 世邦魏理仕 | Page 10 二、物业管理的含义二、物业管理的含义 物权法是确认财产、利用财产和保护财产
5、的基本民事法律， 界定了建筑物区分所有权的三个权利；即区分所有建筑物专有部 分的专有权专有权，共有部分的共有权共有权以及建筑物所有权人的管理权管理权 。 物业管理条例中物业管理，是指业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主 和承租人、用户提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大 的经济价值和使用价值。 世邦魏理仕 | Page 11 物业管理中的几个名词与概念物业管理中的几个名词与概念 (1)物业管理的
6、管理对象管理对象是物业物业。这个物业是指在建或已投入使用 的物业，即建筑物及附属设备/设施。 (2)物业管理的服务对象服务对象是人人，即物业所有人(业主)和使用 物业所有人(业主)和使用 人人。 (3)物业管理的属性属性是经营经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业 管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务。这种劳务、服务的投入 能起到完善物业的使用效能，并使其达到保值、增值的作用。 (4)物业管理物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多 功能的管理，融管理、服务、经营于一体管理、服务、经营于一体。 世邦魏理仕 | Page 12 (5)物业管理的基本要求基本要求是统一管理和协调统一
7、管理和协调，既包括相对独立 的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各 个方面的统一管理和协调。 (6)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提 供物质、精神方面的服务。 (7)就法律属性法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管 具有中介性质的信托管 理理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。 世邦魏理仕 | Page 13 物业管理的概念物业管理的概念 三、 物业管理与物业发展的关系 物业管理是物业发展的延续和后继服务。 专业化的物业管理将对物业发展的前期设计及施工用料提 出专业建议，以利日后物业使用。 物业管理作为桥梁，系统公正地向发展商和住户反映物业
8、 的情况。 专业化的物业管理可以积极配合物业的租售工作。 世邦魏理仕 | Page 14 物业管理的起源与发展物业管理的起源与发展 最早物业管理最早物业管理现代意义物业管理现代意义物业管理专业物业管理组织专业物业管理组织 起源于19世纪 60年代的英国 Octavia Hill (奥克维娅.希尔) 产生于19世纪末 美国,建筑机械的发展， 高层楼宇出现， 对专业性的需求多。 1908年， 在美国 芝加哥诞生 世邦魏理仕 | Page 15 香港及国内物业管理起源香港及国内物业管理起源 香港物业管理20世纪60年代后，香港政府实施公共房房 屋计划。 80年代初期沿海开放城市，房地产业的发展，物业
9、管理 首先在涉外商品房区引入，而后进入北京、上海等大中 城市高等项目。 香港物业管理20世纪60年代后，香港政府实施公共房房 屋计划。 80年代初期沿海开放城市，房地产业的发展，物业管理 首先在涉外商品房区引入，而后进入北京、上海等大中 城市高等项目。 世邦魏理仕 | Page 16 香港及国内物业管理起源香港及国内物业管理起源 国内首家物业管理公司国内首家物业管理公司-于1981年3月10日成立了深圳市 物业管理公司。 国内首家物业管理协会国内首家物业管理协会-于1993年6月30日，在深圳成 立。 据物业管理商会统计:目前北京市大概有2300多家物业 管理企业. 世邦魏理仕 | Page
10、17 物业服务企业资质划分物业服务企业资质划分 物业服务企业资质等级分为一（2004年5月1日）、二、三级 一级资质物业管理企业一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目 二级资质物业管理企业二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅 项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 三级资质物业管理企业三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项 目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 世邦魏理仕 | Page 18 物业管理企业类型物业管理企业类型 在北京市两千多家物业服务企业中（截止2008年3月）， 一级资质的企业有47家 二级资质的企业有107家 大多数企业是三级
11、资质或没有资质 世邦魏理仕 | Page 19 物业服务企业类型物业服务企业类型 开发商所属的物业企业开发商所属的物业企业 业务定位以母公司的开发项目为主 管理规模容易受母公司的开发进展限制， 资质通常在一、二级 由于母公司对物业管理配合销售的工作要 求和母公司开发项目的市场影响力，少数 公司具有一定的品牌形象（万科、金地、 中海等），其他多数企业或缺乏品牌形象 或存在负面的品牌形象 世邦魏理仕 | Page 20 物业服务企业类型物业服务企业类型 国有房管所或后勤单位改制的物业企业国有房管所或后勤单位改制的物业企业 业务定位以公有住房、机关单位办公楼为主， 管理规模较大，资质较高 业务内容局
12、限于物业实质管理服务 品牌形象主要面对普通住宅的客户 如首佳、房修一物业等 世邦魏理仕 | Page 21 物业服务企业类型物业服务企业类型 外资背景的物业公司外资背景的物业公司 具有高档、专业、国际化的品牌形象 业务定位以外销高档写字楼、公寓、别墅等项目为 主资质通常在一、二级， 业务内容涵盖顾问服务、全委托管理 世邦魏理仕仲量联行戴德梁行第一太平高力国际 世邦魏理仕 | Page 22 物业服务企业类型物业服务企业类型 股份制或民营背景的物业公司股份制或民营背景的物业公司 业务定位涉及中高档住宅、写字楼、别墅、商业等多种 物业类型 集团或股东的专业背景和特定背景是他们先天的优势 管理规模中
13、等，只有较少的几家有一、二级资质，多数 为三级资质 业务内容最为全面：涉及了物业委托管理、物业顾问、 车场会所管理、商业经营、物业内经纪等多个领域 具有严格意义上的社会化、专业化的品牌形象 均豪物业国贸物业金网络物业赛特物业银达物业 世邦魏理仕 | Page 23 业主与物业管理的关系业主与物业管理的关系 认识和明确业主与物业服务公司之间的法律法律和经济关系经济关系，才能够 真正做好物业管理工作 业主是物业的所有者、使用者、委托人 物业服务公司则是物业的受委托人、提供专业的管理和服务内容 者 我们可以把业主比喻成企业的股东，拥有企业资产的所有权和股份； 而物业服务公司好比是企业的经理，他们受雇
14、于全体股东，对企业的经营 负责，拥有一定范围的管理和决策权 在经济关系上，物业服务公司还需要获得经营管理的收益并承担职业 风险 世邦魏理仕 | Page 24 物业管理所涉及的三种服务物业管理所涉及的三种服务 公众（常规）性服务 指全体业主都接受的，且不可分割的，不在另行收取费用的服务 项目（如园区内的保安、公共区域内的保洁、公共区域维修等） 委托性服务 指大多数业主都接受的，具有普遍意义的，并另行收取费用的服 务项目（如能源费代收代缴） 特约专项服务 指个别业主所需要，双方商议价格的服务项目（如入室维修、家政 服务等） 世邦魏理仕 | Page 25 物业管理的工作范围物业管理的工作范围 物
15、业管理费标准内的工作范围：物业管理费标准内的工作范围：只限于物业区域内的共用部位 和共用设施设备、涉及全体业主的公共事项 具体的工作范围包括如下：具体的工作范围包括如下： 公共设备、设施的运行、维修、保养 物业公共秩序的维护 物业环境的清洁、绿化养护、垃圾清运、消杀防疫 物业保险事项 物业管理的公共关系处理 物业管理的财务处理工作 对物业使用人的客户服务工作 物业的档案及资产管理工作 其它专项管理工作 世邦魏理仕 | Page 26 物业管理所涉及的专业知识物业管理所涉及的专业知识 法律知识 财务知识 工程知识 公共关系知识 环保知识 园艺知识 信息技术 心理学 世邦魏理仕 | Page 27
16、 物业管理各阶段的主要工作内容物业管理各阶段的主要工作内容 目前完善的物业管理服务暂分成三个阶段：目前完善的物业管理服务暂分成三个阶段： 前期介入阶段前期介入阶段 如：规划设计阶段；销售、施工阶段；竣工验收（参与）等 筹备期阶段筹备期阶段 如：组织架构建立；人员招聘培训；费用测算与确定；运营费用 测算等 运营期阶段运营期阶段 如：完善客户档案；客户入住；物业日常管理等 世邦魏理仕 | Page 28 业主、物业公司关系图业主、物业公司关系图 业业 主主 物业服务企业物业服务企业 物物 业业 物业服务合同物业服务合同 世邦魏理仕 | Page 29 业主业主 业主：业主： 指物业的所有权人，即房
17、屋所有权人和土地使用权 人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业 服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主对物业的管 业主对物业的管 理权基于对物业的所有权理权基于对物业的所有权。 世邦魏理仕 | Page 30 业主的权利业主的权利 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权专有部分享有所有权；对专 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利共有部分享有共有和共同管理的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；专 有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。 建筑区划内的道路/绿地，属于业主共有，但属于城镇公共部分 （明示属
18、于个人）的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施 建筑区划内的其他公共场所、公用设施 和物业服务用房，属于业主共有和物业服务用房，属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。 业主享有选聘/监督物业服务企业的权力 业主可以设立业主大会，选举业主委员会/提出制定和修改管理规 约、业主大会议事规则的建议 法律法规规定的其它权力 世邦魏理仕 | Page 31 业主的义务业主的义务 遵守管理规约、业主大会议事规则 遵守建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩 序和环境卫生的维护等方面的规章制度 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按
19、照国家有关规定交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 法律、法规规定的其他义务 世邦魏理仕 | Page 32 物业服务企业物业服务企业 指从事物业管理业务的、具有独立法人资格的企业或组 织。 专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独 立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业 服务公司，具有专业性、商业性、独立性。 世邦魏理仕 | Page 33 物业服务公司的权利物业服务公司的权利 物业服务公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定管 理办法； 依照物业服务合同和物业管理办法对物业实施管理； 依照物业服务合同和有关规定收取管理费用； 有权制止物业管理范围内违反规章制度的行为
20、； 有权要求业委会协助管理； 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项 管理业务； 可以实行多种经营，其收益主要补充于专项维修基金。 世邦魏理仕 | Page 34 物业服务公司的义务物业服务公司的义务 履行物业管理合同，依法经营； 接受业主或业主委员会的监督； 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可； 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区 所在地人民政府的监督指导 世邦魏理仕 | Page 35 管理规约管理规约 管理规约（临时管理规约）：管理规约（临时管理规约）： 管理规约是业主使用、维护和管理物业的重要文件，是实 现业主自律的重要基础。明确业主、物业使用
21、人的权利义 务，作为商品房预售合同的附件，由物业买受人签字确 认。通常自物业项目第一买受人签字时发生效力，对此后的 物业买受人及物业使用人均有约束力。 主要明确业主在物业使用物业使用、维护维护和管理过程中管理过程中的权利义务，并对房 房 屋装修屋装修、车辆停放车辆停放、物业服务费用交纳业服务费用交纳以及专有部分专有部分和共有部分的 共有部分的 使用使用等方面做出了必要的提示和引导 世邦魏理仕 | Page 36 管理规约（临时管理规约）主要内容管理规约（临时管理规约）主要内容： 第一部分：物业的基本情况第一部分：物业的基本情况 物业名称、位置、类型、建筑面积、物业区域（4至）；物业服务用房位
22、置、面积；物业服务企业基本情况 第二部分：物业的使用、维修和管理第二部分：物业的使用、维修和管理 业主的权利与义务；业主应按项目规划用途使用物业；业主对专有部分使 用时的约束；业主对物业进行维修时程序；公共设备/设施使用；本物业区域 内管理条例与制度等 第三部分：物业服务费用第三部分：物业服务费用 物业服务费用的分摊比例；出租/承租物业时费用交纳；专项资金的交存 /使用/管理及续筹等 第四部分：附则及承诺书第四部分：附则及承诺书 世邦魏理仕 | Page 37 物业管理合同物业管理合同 是物业服务企业与委托人签定的，物业服务企业接受委托提供物业管 理服务，委托人支付管理费用的民事合同。物业管理
23、合同又称物业管理 物业管理 服务合同、物业管理委托合同服务合同、物业管理委托合同。 物业管理合同主要内容物业管理合同主要内容（北京市范本2008年5月1日）：（北京市范本2008年5月1日）： 第一部分：物业项目基本情况 第二部分：物业服务内容（物业交接/服务内容） 第三部分：物业服务的标准住宅物业服务等级规范（一级）试行 第四部分：物业服务期限 第五部分：物业服务相关费用 第六部分：共用部位、共用设施收益及分配 第七部分：双方的权利与义务 第八部分：合同终止 第九部分：违约责任/争议解决 第十部分：附则 世邦魏理仕 | Page 38 业主大会成立条件业主大会成立条件 同一个物业管理区域内，应当有物业所在地的区、县房地产行政 管理部门或街道办理处、乡镇人民政府的指导下成立为主委大会，并 选举产生业主委员会；只有一个业主或业主人数较小，且经业主一致 授权同意，决定不成业主委员会，由业主共同履行业主大会、业主委 员会职责。 1）出售并交付使用的建设面积达50%以上 2）交付使用满2年 满足以上条件即可成立业主委员会。 世邦魏理仕 | Page 39 答问环节答问环节 Thank you for your participation!
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