1、2015年年3月月1日，中国日，中国 北京北京 产业园区管理公司产业园区管理公司 组织与管理（修订）组织与管理（修订） 主要内容主要内容 战略定位战略定位 组织架构组织架构 管理流程管理流程 产业园区的类型和管理公司的关注重点产业园区的类型和管理公司的关注重点 产业涵盖面产业涵盖面 单一产业单一产业 综合产业综合产业 开发主体开发主体 政府政府 企业企业 高新技术开发区 沿海经济开发区 软件园 空港物流园 创意产业园 研发基地 制造基地 普洛斯物流园 津通工业园 （创业园） 注：开发主体中的企业既包括纯粹进行园区经营的企业，也包括大型企业集团根据 自身规模扩张而建设的新产业基地 图中灰色部分的
2、园图中灰色部分的园 区类型为产业园区区类型为产业园区 管理公司所重点关管理公司所重点关 注的业务对象注的业务对象 管理公司的经营本质是构建并合理平衡园区内的产业生态管理公司的经营本质是构建并合理平衡园区内的产业生态 产产 业业 体体 系系 服服 务务 机机 构构 产业园区内的产业生产业园区内的产业生 态可以分为纵向的上态可以分为纵向的上 下游产业和横向的支下游产业和横向的支 持性产业两个方面持性产业两个方面 产业园区管理公司通产业园区管理公司通 过经营园区构建并维过经营园区构建并维 持产园区内的产业生持产园区内的产业生 态的平衡，促使园区态的平衡，促使园区 内产业健康发展内产业健康发展 主导产
3、业主导产业 下游产业下游产业 上游产业上游产业 支支 持持 性性 产产 业业 支支 持持 性性 产产 业业 产业园区的三种管理模式分析产业园区的三种管理模式分析 企业得到的政府支 持较少 企业的压力较大 市场化运作，有较大 的抗风险能力 行政机构简化，大大 缩短了决策和执行的 时间 企业可提供的支持 有限 难有一个较完整的 规划 简化了关系，避免了 一些繁琐的协调工作 增强企业提高经营效 益的积极性，避免吃 大锅饭现象 由于参与的政府部 门较多，可能造成 建设周期长、决策 缓慢 政策上有较大的优惠 入驻的企业一般技术、 经营管理等方面较为 成熟 缺点缺点 优点优点 类型类型 政府主导型政府主导
4、型 政企合一型政企合一型 企业主导型企业主导型 描述描述 一般由省市领导组成的领导小组 负责重大决策，所在地市政府成 立园区管理委员会，管理公司以 辅助者角色出现，甚至不成立。 园区管委会与园区管理公司实行 两块牌子，一套人马，主要职能 机构合署办公，既具有行政职能 又具有经济职能，管委会行使市 级管理权限。 主要以园区的管理公司来管理， 在沿海开放城市的产业园区较多 采用这一模式。 产业园区管理公司的定位产业园区管理公司的定位 政府介入政府介入 程度程度 LOW HIGH 提供资源整合服务的提供资源整合服务的 管理公司管理公司 提供某一专业服务的提供某一专业服务的 专业机构专业机构 政府主导
5、型政府主导型 政企合一型政企合一型 企业主导型企业主导型 集成各类相关专业公司， 确保园区开发建设以及后 期运营的顺利进行 协作园区政府管理部门， 完成上级政府下达的园区 建设指标 接受园区政府管理部门/企 业委托承担园区开发建设 及运营阶段中某一功能 根据协议满足园区政府管 理部门/企业的需求 产业园区管理产业园区管理 公司的定位主公司的定位主 要立足园区内要立足园区内 外的资源整合，外的资源整合， 代替园区管委代替园区管委 会行使经济职会行使经济职 能能 产业园区发展过程中包括四个重要角色（经营主体）产业园区发展过程中包括四个重要角色（经营主体） 管委会管委会 已入园服务已入园服务 机构机
6、构 管理公司管理公司 入园企业入园企业 掌握园区发展的节奏和节点，并控制资源投入； 对于园区发展过程中出现的，其它层面难以解决的问题，给予资源支持； 协调政府各机构关系，推动政务和园区发展模式创新。 提出整个园区发展的策略与计划，并就相关问题进行专项研究； 与社会各类机构建立关联，吸引入园并构建合作模式； 动态把握入园企业的需求，监督已有园区服务运行质量，提出完善建议； 向管委会传递企业需求信息，并将自身难以解决的问题及时向管委会反馈。 依照自身业务定位，以及合作模式的要求和委托合同的约定，向入园企业提供专 业服务； 向园区服务委托方（管理公司或管委会）反馈企业的需求信息。 通过建议和投诉等手
7、段，帮助园区改善服务体系运作质量； 积极配合园区管理方进行企业需求的整理； 积极参与各项平台和载体的建设并协助监督。 产业园区管理公司在园区经营发展中与其他角色的关系产业园区管理公司在园区经营发展中与其他角色的关系 管委会管委会 已入园服务已入园服务 机构机构 管理公司管理公司 入园企业入园企业 提出专业需求 提出需求 改 进 建 议 建 立 合 作 需 求 反 馈 提供解决方案或服务 提供解决方案 行使政府管理职能 提出政务需求 接受政府管理 提出发展策略 反馈难点问题 产业园区管理公司与 管委会是委托管理关 系 已入园服务机构以第 三方服务机构的身份 承接管理公司（管委 会）的外包服务业务
8、 入园企业以客户（业 主）的身份在享受园 区服务的同时，通过 自身创造的价值增加 产业园区价值 产业园区管理公司在园区发展过程中充当产业园区管理公司在园区发展过程中充当“牵头人牵头人”的角色，在能力和权力范围内解决入园企业的问题，协的角色，在能力和权力范围内解决入园企业的问题，协 调安排已入园服务机构对入园企业的服务，同时把超越自身权限的问题向管委会反映并寻求其资源支持。调安排已入园服务机构对入园企业的服务，同时把超越自身权限的问题向管委会反映并寻求其资源支持。 产业园区业务链构成的四个主要业务模块产业园区业务链构成的四个主要业务模块 园区定位园区定位 研究城市产业与居民生态 的平衡，寻找园区
9、的产业定位与功能和空 间规划。 园区建设园区建设 细化空间规划，展开区内规 划设计和建筑设计，并在随后组织实施工 程建设。 园区招商园区招商 依据产业规划，制定招商 策略，宣传推广园区，并吸引重点企业入 园。 园区运营园区运营 提升园区品牌，为入园企业 提供物业服务、产业引导、政府支持、资 源整合等服务。 园园 区区 定定 位位 园区招商园区招商 园区运营园区运营 园区建设园区建设 从业务链来看，从业务链来看， 产业园区的发展产业园区的发展 可以分为园区定可以分为园区定 位、园区招商、位、园区招商、 园区建设、园区园区建设、园区 运营四个模块运营四个模块 产业园区管理公产业园区管理公 司则涉及
10、了除园司则涉及了除园 区建设外其他三区建设外其他三 个模块的经营活个模块的经营活 动，基本上全程动，基本上全程 参与了园区发展参与了园区发展 与经营与经营 产业园区管理公司主要业务模块和核心能力浅析产业园区管理公司主要业务模块和核心能力浅析 业务模块业务模块 盈利模式盈利模式 运营方式运营方式 管控难度管控难度 经营风险经营风险 当前特征当前特征 园区定位园区定位 通过智力投入获 取咨询策划价值 回报 34人左右精英项目 团队创意策划 精英团队人员职业 素养高，易于管理 参谋的角色决定了 不必为决策风险负 责 园区定位目前土地 规划、空间规划在 前，产业规划在后， 与理论逻辑要求刚 好相反 园
11、区招商园区招商 获取物业销售佣 金提成 建立招商团队分区域 直接运作为主，结合 渠道等其他方式 招商团队规模大， 分散广以及人员素 质差异大都增加了 管理难度 招商结果的不可控， 当前市场的激烈竞 争环境都大大增加 了风险 招商赋于载体与内 容，运营赋于载体 于活力，二者应当 紧密相连，但是当 下前后脱节现象严 重，招商承诺与运 营的实际兑现存在 较大差异 园区运营园区运营 获取物业管理和 经营价值回报 传统物业管理服务外 包，园区企业政务、 人力资源等经营服务 建立团队直营 人员素质一般，团 队规模适中，管理 难度亦适中 运营的效果直接影 响园区的形象 愿景、使命、目标和商业模式愿景、使命、
12、目标和商业模式 愿景愿景: （领导填写领导填写） 使命使命: （领导填写领导填写） 目标目标: （领导填写领导填写） 商业模式：轻资产运营模式商业模式：轻资产运营模式 产业园区重要角色构成和管理公司定位产业园区重要角色构成和管理公司定位 业务模块与核心能力业务模块与核心能力 愿景、使命、目标和商业模式愿景、使命、目标和商业模式 主要内容主要内容 战略定位战略定位 组织架构组织架构 管理流程管理流程 成熟的产业园区管理公司组织结构成熟的产业园区管理公司组织结构 总经理总经理 行政部行政部 运营部运营部 发展部发展部 策划部策划部 招商部招商部 财务部财务部 市场调研 园区定位研究 空间布局研究
13、营销活动策划 客户研究 招商支持 信息平台运作 目标客户挖掘 商务谈判 节点资源拓展 客户关系维护 政务服务 商务服务 物业服务 资产经营 行政管理 人力资源管理 预算管理 核算管理 资金管理 税务管理 发展部发展部主要职能主要职能 主要职能主要职能 职能描述职能描述 支持部门支持部门 外部协助单位外部协助单位 市场调研市场调研 收集城市基本资料，收集产业发展资料， 收集其他园区资料 汇总并分类收集资料 合作单位 园区定位研究园区定位研究 研究城市产业布局 研究产业发展前景和发展环境 研究园区产业发展策略和规划 测算园区发展经济指标 策划部 招商部 发改委 管委会 行业协会 空间布局研究空间布
14、局研究 园区土地规划 园区空间总体规划设计 园区内各产业区布局规划 地标性建筑规划和重要配套设施规划 运营部 规划局 国土局 策划部策划部主要职能主要职能 主要职能主要职能 职能描述职能描述 支持部门支持部门 外部协助单位外部协助单位 营销活动策划营销活动策划 行业/协会等会展沙龙策划 园区参观访问团队接待 园区活动策划 海外/全国路演 招商部 行政部 合作单位 管委会 客户研究客户研究 行业/地区动态研究 重点企业/重点城市研究 发展部 招商部 政府主管部门 行业协会 招商支持招商支持 CIS设计与监督执行 招商物料制作 媒体策划与发布 招商部 管委会 信息平台运作信息平台运作 园区网站建设
15、、推广和维护 园区刊物策划与发布 招商部 运营部 管委会 招商部招商部主要职能主要职能 主要职能主要职能 职能描述职能描述 支持部门支持部门 外部协助单位外部协助单位 目标客户挖掘目标客户挖掘 通过网络和渠道搜集目标企业名录 采用扫楼扫园，电话营销等方式搜集客户 基本资料 参与会展沙龙活动接触目标客户 策划部 合作单位 管委会 商务谈判商务谈判 沙盘讲解与园区参观 合同条款商讨 优惠政策商讨 策划部 行政部 管委会 节点资源拓展节点资源拓展 搜寻节点资源信息 建立与节点资源合同关联 招商部 管委会 客户关系维护客户关系维护 园区活动邀请 节日问候与拜访 客户资料收集整理 招商部 运营部 管委会
16、 运营部运营部主要职能主要职能 主要职能主要职能 职能描述职能描述 支持部门支持部门 外部协助单位外部协助单位 政务服务政务服务 企业工商注册办理 企业税务变更办理 国家不同部门产业基地/基金资质申报 企业资质申报指导 项目申报信息发布与 材料写作指导 招商部 管委会 政府主管部门 商务服务商务服务 会展服务、办公配套服务和人力资源服务 产业资源整合和技术平台建设 管委会 物业服务物业服务 入住服务和装修服务 物业管理 管委会 物业公司 资产经营资产经营 信息平台建设 园区内商业物业经营 园区内商务空间出租、委托转让服务 招商部 管委会 行政部行政部主要职能主要职能 主要职能主要职能 职能描述
17、职能描述 支持部门支持部门 外部协助单位外部协助单位 行政管理行政管理 办公用品和固定资产管理 车辆管理 档案管理 印章管理 收发文管理 会务和接待管理 各部门 管委会 合作单位 车管所等政府部 门 人力资源人力资源 招聘管理 培训管理 薪酬管理 绩效管理 基本人事管理 各部门 人才机构 劳动保障局 财务部财务部主要职能主要职能 主要职能主要职能 职能描述职能描述 支持部门支持部门 外部协助单位外部协助单位 预算管理预算管理 预算编制与分解 预算执行监督 预算调整 各部门 核算管理核算管理 日常费用报销 资产核算 各部门 审计事务所 资金管理资金管理 资金流入流出监控 银行账户管理 现金管理
18、管委会 税务管理税务管理 政府税务关系处理 报税事务办理 税收筹划 政府税务部门 产业园区管理公司的岗位设置产业园区管理公司的岗位设置 总经理总经理 行政部经理行政部经理 运营部经理运营部经理 发展部经理发展部经理 策划部经理策划部经理 招商部经理招商部经理 财务部经理财务部经理 研究专员研究专员 助理研究员助理研究员 策划专员策划专员 策划助理策划助理 招商主管招商主管 运营主管运营主管 运营专员运营专员 行政专员行政专员 人力资源人力资源 专员专员 会计会计 出纳出纳 招商专员招商专员 招商助理招商助理 运营助理运营助理 主要内容主要内容 战略定位战略定位 组织架构组织架构 管理流程管理流
19、程 产业园区管理公司的岗位设置产业园区管理公司的岗位设置 产业规划产业规划 与定位与定位 园区建设园区建设 园区招商园区招商 产业升级产业升级 与调整与调整 园区运营园区运营 产业园区管理公司的管理流程将以其业务价值链为基础，划分为产业规划与定位、园区招产业园区管理公司的管理流程将以其业务价值链为基础，划分为产业规划与定位、园区招 商、园区运营三个子流程商、园区运营三个子流程 产业规划与定位流程产业规划与定位流程 前期准备阶段 规划编制阶段 滚动更新阶段 阶段阶段 发展部发展部 明确规划任务明确规划任务 评审报批定案评审报批定案 编制内部方案编制内部方案 实地调研访谈实地调研访谈 拟定工作计划拟定工作计划 基础资料收集基础资料收集 组织规划团队组织规划团队 END 园区招商流程园区招商流程 招商管理流程招商管理流程 主导部门主导部门 招商准备阶段招商准备阶段 策划部策划部 招商部招商部 招商实施阶段招商实施阶段 策划管理流程策划管理流程 园区运营流程园区运营流程 代办入园工商注册和装修手续代办入园工商注册和装修手续 行政服务行政服务（工商服务工商服务） 物业服务物业服务（装修服务装修服务、入住服务入住服务） 投诉处理投诉处理 整合资源提供服务整合资源提供服务（班车班车、食堂食堂） 附：管理流程文件链接（双击）附：管理流程文件链接（双击）
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