中原地产长沙南湖聚合体项目策略运营报告营销推广方案（170页）.ppt

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 【伟大的时代方能诞生伟大的建筑伟大的时代方能诞生伟大的建筑】 南湖项目策略运营报告南湖项目策略运营报告 湖南中原事业一部 Hunan.05.2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 序序 目标目标 中原是最具洞察力的公司中原是最具洞察力的公司 中原是最具应变力的公司中原是最具应变力的公司 中原是最具执行力的

2、公司中原是最具执行力的公司 报告体系报告体系 Analyze System Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 【伟大的时代方能诞生伟大的建筑伟大的时代方能诞生伟大的建筑】 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 开启开启【南湖广场南湖广场】城市影响力时代城市影响力时代 和中原携手和中原携手 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 地产，央企地产第一品牌地产，央企地产第一品牌

3、房地产（集团）股份有限公司是中国 集团控股的大型国有房地产企业，是中国 集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产 开发资质企业 。 秉承“和谐生活、自然舒适”、“和者筑 善”的理念，北京、天津、上海、重庆、哈尔 滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、 长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、 南宁及香港等地区 实力央企，一级资质，和者筑善实力央企，一级资质，和者筑善 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 湖南，快速发展，实力运作湖湘地产版图湖南，快速发展，实力运作湖湘地产版图 湖南房地产成立于1998年，注册资本金5

4、000 万元人民币，是房地产（集团）股份有限公 司在湖南业务的运作平台。公司下辖四个子公司： 长沙永峰生态动物园建设开发有限公司、长沙金 利和泰房地产开发有限公司、长沙物业管理 有限公司、岳阳臵业有限公司。 公司秉承 “和谐生活，自然舒适” 开发理念，专 注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已 成功开发了苑、今利园、湖南文化大厦、保 利花园（一期、二期）、岳阳洞庭东岸、保 利西街等项目。正在建设和销售的项目还包括 南湖广场、麓谷林语、阆峰 云墅、花园（三期）等位于城市重点发展区 域的项目。 进入湖湘，八大布局，打造地产长城进入湖湘，八大布局，打造地产长城 花园 南湖广场南湖广场 麓谷林语

5、岳阳 洞庭东岸 阆峰云墅 苑 今利园 湖南文化大厦 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 中原地产，源于香港，系出深圳，全国品牌代理公司三甲中原地产，源于香港，系出深圳，全国品牌代理公司三甲 耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司， 国内最具规模房地产代理公司； 深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模 的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理 信 心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有 率第一位； 布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南中原、 福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原湖南中原等， 初步形成中国华南

6、房地产整合体系。 源于香港，全国品牌代理公司三甲源于香港，全国品牌代理公司三甲 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 年份 长沙市场成交量走势长沙市场成交量走势 2007 2008 2009 2010 891.17万 680.78万 1097.8万 预计800万 紫龙郡 泽西城 万科西街 嘉盛华庭 格兰小镇 卓越蔚蓝海岸 高信向日葵 幸福里润城 极目楚天 华都 国杰星城 运通尊苑 恒基凯旋门 佳兆业水岸新都 卓越麓山别墅 湘腾城市广场 嘉盛国际 勤诚达新界 淞雅水郡 恒鑫 长沙奥林匹克花园 万家城 湖南中原湖南中原: :

7、 三年磨砺，不断突破，长沙市场占有率第一三年磨砺，不断突破，长沙市场占有率第一 中原发展轨迹中原发展轨迹 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 中原地产中原地产: : 塑造区域价值标杆塑造区域价值标杆 中欣中欣 极目楚天极目楚天 实收均价： 4200元/M 区域均价： 3800元/M 恒基恒基 凯旋门凯旋门 实收均价： 5000元/M 区域均价： 4000元/M 奥林匹克花园奥林匹克花园 进场前实收： 9600元/M 进场后实收： 12000元/M 卓越卓越 麓山别墅麓山别墅 进场前实收： 7000元/M 进场后实收：

8、10000元/M 嘉盛国际嘉盛国际 开盘实收： 9300元/M 区域均价： 7000元/M 卓越卓越 蔚蓝海岸蔚蓝海岸 进场前实收： 4500元/M 进场后实收： 6000元/M 高信高信 向日葵向日葵 实收均价： 5500元/M 区域均价： 4800元/M 运通运通 尊苑尊苑 实收均价： 5500元/M 区域均价： 4800元/M Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 树立项目标杆，引领长沙，开启一线江景和城市 综合体新时代 2011年，项目整体实现销售金额20亿元 在走量的前提下，实现利润最大化 项目目标项目目标

9、销售目标销售目标 当和中原并肩，我们有理由创造奇迹当和中原并肩，我们有理由创造奇迹 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 基于目标本报告核心解决，三大问题基于目标本报告核心解决，三大问题 Q1Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史；：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史； Q2Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售；：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售； Q3Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力：如何在整体思考下，保证项目执行力 中原是最具洞察力的公司中原是最具洞察力的公司 Insi

10、ghtInsight contentscontents N o v e l v i e w p o i n t s o f c e n t a l i n e | |长沙城市正在全面升级长沙城市正在全面升级 | |升级必须从中心区开始升级必须从中心区开始 | |中心区升级从本案伊始中心区升级从本案伊始 | |项目形象思考项目形象思考城市升级吹号手！城市升级吹号手！ Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 昨日长沙：城市发展初级阶段，城市功能的低下和城市形象的昨日长沙：城市发展初级阶段，城市功能的低下和城市形象的 低落。低

11、落。 长沙悠久的历史长沙悠久的历史 曾谱写了深厚的人文底蕴曾谱写了深厚的人文底蕴 带来了古朴的气息带来了古朴的气息 伴随而来的，还有伴随而来的，还有 低矮的民房低矮的民房 拥堵的交通拥堵的交通 混杂的菜市场混杂的菜市场 【印象印象】 昨日长沙昨日长沙 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 长沙定位：长株潭两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已长沙定位：长株潭两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已 经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。 2007年12月14日，国务院批准

12、， 长株潭城市群为全国资源节约型和 环境友好型社会建设综合配套改革 试验区； 中部崛起中，长株潭扮演了重要 角色，成为中部崛起的引擎之一； 努力发展成为我国中西部地区具 有综合优势和强大竞争力的主要城 市密集区之一，成为辐射与服务中 南地区的经济引擎之一，能在更大 范围、更宽领域、更高层次参与国 内外竞争和直接对外开放的区域。 实现城市群在湖南省的非均衡极化 发展、跨越式发展。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 45.00% 50.00% 55.00% 60.00% 65.00% 2002年2003年2004年20

13、05年2006年2007年2008年2009年2010年 长沙发展：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城长沙发展：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城 市凝聚力增强，带来长株潭融城和扩城的城市扩张。市凝聚力增强，带来长株潭融城和扩城的城市扩张。 2010年长沙城市 化率约65%，GDP 有望破4000亿元， 保持约15%的高速 增长,促进城 市的扩展和发 展！ 长沙城市扩张长沙城市扩张 长株潭融城长株潭融城 城市化水平高速增长期城市化水平高速增长期 GDP高速增强带来强劲支持高速增强带来强劲支持 Code of this report | 16 Copyright Cental

14、ine Group, 2010 长沙变化：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮来袭。长沙变化：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮来袭。 一个国际化的大都市崛起的身影若现。一个国际化的大都市崛起的身影若现。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 一个伟大时代的到来一个伟大时代的到来 长沙进入城市全面升级阶段长沙进入城市全面升级阶段 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 中原观点：城市升级的本质是中心区的升级。中原观点：城市升级的本质是中心区

15、的升级。 城市中心区，城市升级动力之 源 城市中心区是城市文化与灵魂 的标签，集中了城市的标志性建 筑，是城市商业价值最大化的具 体体现，是城市经济发展的动力 引擎，是城市发展的方向。 中原观点中原观点 一个城市升级的本质是中心区的升级！一个城市升级的本质是中心区的升级！ Urban centers, to upgrade the engine for the city Urban centers of urban culture and the soul of the label, focused on the citys landmark buildings, to maximize th

16、e value of urban commercial embodiment, is the driving force of urban economic development engine, is the direction of urban development.。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 案例一：东京的六本木新城。案例一：东京的六本木新城。 日本东京城市的升级，由 东京闹区内的六本木区域掀 起。 代表性之做是六本木新城 （六本木）的建成运 营。 注：六本木新城又称六本 木之丘，由森大楼公司（森

17、 ）主导开发，是日本规 模最大的都市再开发计划之 一。 日本东京城市的升级，由东京闹区内的六本木区域掀起。代表性项目是日本东京城市的升级，由东京闹区内的六本木区域掀起。代表性项目是 六本木新城。六本木新城。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 案例二：上海的新天地。案例二：上海的新天地。 上海新天地坐落在市中心， 淮海中路南侧、黄陂南路和 马当路之间，毗邻黄陂南路 地铁站和南北、东西高架路 的交汇点。 上海新天地是一个具有上 海历史文化风貌的都市旅游 景点，它是以上海独特的石 库门建筑旧区为基础改造成 的集餐饮、商业

18、、娱乐、文 化的休闲步行街。 上海城市的升级，由上海市中心开启。代表性项目是新天地的建设运营。上海城市的升级，由上海市中心开启。代表性项目是新天地的建设运营。 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 案例三：案例三：巴黎的拉巴黎的拉德芳斯德芳斯。 拉德芳斯区高楼林立,成为 集办公、商务、购物、生活 和休闲于一身的现代化城区。 众多法国和欧美跨国公司、 银行、大饭店纷纷在这里建 起了自己的摩天大楼。面积 超过万平方米的“四季 商业中心”、“奥尚”超级 市场、商场等为人们 提供了购物的便利。 法国巴黎城市的升级，由巴黎闹区内

19、的拉法国巴黎城市的升级，由巴黎闹区内的拉德芳斯掀起。标志性建筑是德芳斯掀起。标志性建筑是 大拱门。大拱门。 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 小结：长沙的升级同样是从中心区开始。小结：长沙的升级同样是从中心区开始。 长沙长沙 的中的中 心区心区 长沙的中心区将是引 领长沙城市升级的区域。 长沙中心区域北至浏 阳河，西至湘江，南至 南二环，东至东二环线。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 长沙城市多点开发，核心区处于全面升级中长沙城市多点

20、开发，核心区处于全面升级中 汇金国际 化机厂 本案本案 中建南湖地块 水泵厂 万博汇 北辰新河三角洲 嘉盛国际 泊富国际广场 明城国际中心 凯乐国际城 新河三角洲，火车北站城市升级 两馆一厅，整体体量大，拆迁难 度高。短期内无法承担城市升级 功能。 中山亭区域。城市核心区，具备 优良的景观资源。正拆迁中，预 计2011年后推出。 南湖新城。具备优良的景观资源， 统一的高标准规划，城市整体升 级开创者，市场号召力大。 东塘雨花亭区域。缺乏统一规 划思考，规划超越力有限，无法 形成综合影响。 解放路、蔡锷路、火车站区域， 芙蓉区城市升级的部分，开发项 目呈散点状，市场号召力有限。 Code of

21、this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 南湖新城南湖新城长沙城市升级的第一承载者长沙城市升级的第一承载者 长沙城市升级多点开发，核心区功能不足，在在 城市升级过程中，急需引领者，推动升级城市升级过程中，急需引领者，推动升级 的加速与裂变。的加速与裂变。 南湖新城位于湘江东岸主城核心区南部，总用地 面积357.11公顷，拥有5.3公里江岸线，是主城是主城 区内仅存的大规模滨江区域区内仅存的大规模滨江区域； 功能分布在空间上由北向南形成四大功能分区四大功能分区， 其中根据与核心区的地缘远近关系，北部更偏重 城市综合功能发展，南部更偏重生态公

22、共空间与 大规模居住空间发展，以南湖路为分界线。 南湖新城，北部位于五一商圈延伸区域，随着城 市商业的进一步发展和城市升级的推进，理所理所 承担城市升级的第一承载者。承担城市升级的第一承载者。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 本案价值解析本案价值解析 那么，本案自身质素如何？在区域、城市发展中的地位如何？那么，本案自身质素如何？在区域、城市发展中的地位如何？ Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 项目理解：南湖新城地标，项目理解：南湖新城

23、地标，65万平米超高层城市综合体项目，万平米超高层城市综合体项目， 是实现湖南品牌跳跃的重点项目。是实现湖南品牌跳跃的重点项目。 南湖新城南湖新城 开发商实力开发商实力 城市综合体项目城市综合体项目 6565万方规模大盘万方规模大盘 总建筑面积 649333 写字楼86400；公寓96747， 商业9388，住宅289017 容积率：6 建筑密度：18.4% 涵盖酒店、写字楼、 公寓、超高层住宅、 商业多种物业于一体 的城市综合体。 以居住功能为主，打 造绿色生态景观和休 闲游乐为特色的宜居 滨江区，并具商业商 务功能城市核心延伸 段 集团重金打造； 央企第一品牌，在湖南 发展拥有八个项目品牌

24、 积淀。 南湖新城南湖新城 南湖广场南湖广场 书院路书院路 湘江大道湘江大道 南湖路南湖路 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 项目四至及动态：目前地块已三通一平，项目西邻湘江路，东书院路、南项目四至及动态：目前地块已三通一平，项目西邻湘江路，东书院路、南 临正在改造的南湖路，项目以南正紧锣密鼓的进行南湖新城拆迁改造，目临正在改造的南湖路，项目以南正紧锣密鼓的进行南湖新城拆迁改造，目 前区域整体档次不高。前区域整体档次不高。 北面北面临南湖港巷临南湖港巷 东面东面临双向临双向6 6车车 道路宽道路宽3838米的米的

25、现代气息主干现代气息主干 道书院路道书院路 西面西面为湘江路为湘江路 中段，并远眺中段，并远眺 橘子洲，一线橘子洲，一线 江景尽在咫尺江景尽在咫尺 南面南面临正在改临正在改 修扩建的南湖修扩建的南湖 路路 三通一平三通一平 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 地段价值：南湖新城核心，规划中南湖新城滨江商务区；地段价值：南湖新城核心，规划中南湖新城滨江商务区； 南湖新城核心区域、滨江商务区南湖新城核心区域、滨江商务区 区域发展价值：南湖新城作为长沙主城区 核心功能外溢的第一承载者，未来城市核心 区域。 项目地段价值：处

26、于南湖新城的核心， 是未来滨江商务中心，具备极高的居住和商 务价值。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 景观资源价值：眺望麓山，近揽湘江，直临橘子洲头，湘江风景观资源价值：眺望麓山，近揽湘江，直临橘子洲头，湘江风 光带，坐享湘江最好资源段光带，坐享湘江最好资源段 项目处于湘江第一排，近揽湘江水，无 敌江景资源； 隔湘江，眺望岳麓，地标建筑郁郁麓山 试比高； 直临橘子洲头，项目位臵正对橘子洲头， 天下第一城市内洲，伟人雕塑尽收眼底； 湘江风光带：长沙最大的城市休闲绿带， 由十余个休闲健身广场、绿化带以及历 史文化景观

27、组成，集防洪、观光、旅游、 休闲、健身等功能于一体。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 历史人文优势：悠悠历史，人文积淀，浓厚湖湘文化精神和古历史人文优势：悠悠历史，人文积淀，浓厚湖湘文化精神和古 老长沙余韵。老长沙余韵。 杜甫江阁杜甫江阁作为北端视觉焦点，保障视线视廊，形 成其与古城、新开发建筑、湘江、橘子洲、岳麓湘江、橘子洲、岳麓 山的对话山的对话 ； 碧湘宫故址碧湘宫故址，立碑于湘江风光带中，诉说着“城 中烟树绿漫漫，几方楼台树影间”的意境 文津渡（朱张渡）文津渡（朱张渡）、一师范地段，利用街道、游 园、广场

28、、轴线、节点、标志等手段，串联起湘湘 江风光带、商业街江风光带、商业街 、一师范标志建筑及妙高峰的、一师范标志建筑及妙高峰的 地域历史脉落地域历史脉落 电灯公司旧址、四羊方樽广场等遗址电灯公司旧址、四羊方樽广场等遗址在风光带中 诉说着长沙悠远的历史文化与近代发展的话题。 规划在南湖广场中，保留一段火车铁轨保留一段火车铁轨，并设臵 蒸气机火车头的小品，昭示着历史滚滚车轮在此 碾过。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 交通价值：主干道书院路与南湖路交汇，西邻湘江路中段，交通极其便捷；交通价值：主干道书院路与南湖路交汇，

29、西邻湘江路中段，交通极其便捷； 同时，临近侯家塘、五一路、东塘三大商圈，交通四通八达，未来溢价值更同时，临近侯家塘、五一路、东塘三大商圈，交通四通八达，未来溢价值更 高。高。10分钟与核心区无缝对接；分钟与核心区无缝对接； 主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷 倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的 优势位臵，交通意义重大； ，1、139、101、160、108、130、140、901等近20 趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带； 随时对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈随时对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈 为业主提供“出 则繁华、入则宁 静”的生活，真

30、正观山、观水、 观橘子洲。还能 给业主良好的投 资升值空间。 五一商五一商 圈圈 东塘商圈东塘商圈 侯家塘商圈侯家塘商圈 本案本案 紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新 政升级区域，具备良好的功能价值提升和整体价 值落地。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 项目规划价值：集商务办公、公寓、商业、超高层住宅为一体的城市地标项目规划价值：集商务办公、公寓、商业、超高层住宅为一体的城市地标 综合体，多维价值聚合体，并与项目优良地段、成熟配套形成良性互动，综合体，多维价值聚合体，并与项目优良地段、成熟配套形成良性互动

31、， 聚集效应极佳。聚集效应极佳。 公 寓 商 业 写字楼 住宅 公寓：公寓：4580平米，弧形规划，270度绝版江 景资源，投资+自住功能绝佳； 住宅住宅：125558平米超高层住宅，（含少量复 式） 写字楼：写字楼：为本案最大亮点，200米超高层，城 市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环 境，绝无仅有。 商业：商业：一线临江商业，借势沿江风光帯，可 打造沿江风光帯风情商业街，兼小区配套价 值和区域商业价值。 酒店：酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活， 全面提高商务升级需要。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010

32、 本案直临湘江大道、书院路两条长沙南 北主干道，具较强昭示价值 根据南湖新城沿江天际线规划，本案是 楼建成后将成为该区域，也是长沙湘江沿 线主城区的新地标主城区的新地标； 昭示价值：长沙滨水城市新地标，湘江天际线昭示价值：长沙滨水城市新地标，湘江天际线 西湖路西湖路 劳动劳动 路路 南港路南港路 都江路都江路 南郊公南郊公 园园 白沙路白沙路 50M 30-50M 60-100M 100-200M 项目分拟分三区，用地 面积88600平米，总建面 482444平米； 容积率：4.62 建筑密度：23.78% 涵盖酒店、写字楼、 公寓、住宅、商业多 种物业于一体的城市 综合体。 项目位于韶山南路

33、和新 建东路交汇东北向，沃 尔玛雨花亭店北面。 建鸿达倾力打造； Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010 万博汇：首批北区公寓万博汇：首批北区公寓37-90平米，住宅两房平米，住宅两房75-90平米，平米， 三房三房110-129平米，总量平米，总量11万平米。万平米。 沿街酒店3万平米；写字楼 针对相对有实力的商务客户， 户型面积150-200平米，空 间可拼合，总量5万平米。 近深为办公型公寓，北栋平 层，面积60-90平米，空间可 拼合；南栋LOFT40-70平米； 总量5万平米。 靠宏轩花苑考虑布局租住型公 寓，

34、30-45平米一房为主，少量 60平米两房。总量8万平米。 南区住宅两房70-80平米， 三房90-100平米，总量9 万平米 首批北区住宅两房首批北区住宅两房8888平米，三房平米，三房110110- - 120120平米，少量四房平米，少量四房135135- -145145平米，公平米，公 寓寓3737- -9090平米，总量平米，总量1111万平米。万平米。 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010 万博汇：户型面

35、积紧凑，以两房三房为主，北区住宅首批万博汇：户型面积紧凑，以两房三房为主，北区住宅首批 推出，形成项目低开高走推出，形成项目低开高走 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 1 1 2 2 3 3 4 4 二房：二房： 8888平米平米 单间：单间： 4747- -5050平米平米 单间：单间： 3737平米平米 单间：单间： 6666平米平米 三房：三房： 117117- -124124平米平米 二房：二房： 91.2891.28平米平米 三房：三房： 129129平米平米 投资型公寓，低总价。投资型公寓，低总价。 商务型公寓。

36、商务型公寓。 商务型公寓。边角单位，昭示商务型公寓。边角单位，昭示 性较好。性较好。 居住型公寓。户型一般，分摊居住型公寓。户型一般，分摊 较高，西面单位有较好昭示性，较高，西面单位有较好昭示性， 带来商务价值。带来商务价值。 舒适型住宅。户型好，朝南，舒适型住宅。户型好，朝南， 但临小区规划路。但临小区规划路。 较好舒适型住宅。北向住宅，较好舒适型住宅。北向住宅， 户型一般，户型一般，2#2#可赏组团园林。可赏组团园林。 非常好舒适型住宅。户型好，非常好舒适型住宅。户型好， 安静，可赏小区园林。安静，可赏小区园林。 Code of this report | 77 Copyright Cen

37、taline Group, 2010 万博汇万博汇 VS VS 本案本案 VSVS 项目对比：万博汇项目对比：万博汇户型产品多元化、高端品质形象；户型产品多元化、高端品质形象；本案本案资源景观、品牌、地段上优于对方；资源景观、品牌、地段上优于对方； 推售：推售：首批北区公寓首批北区公寓3737- -9090平米，住宅两房平米，住宅两房7575- -9090平米，三房平米，三房110110- -129129平米，总量平米，总量1111万平米。万平米。 万博汇多元化产品，户型跨度不大，市场认可度将会较高。虽为同类型物业，但是就地段、万博汇多元化产品，户型跨度不大，市场认可度将会较高。虽为同类型物业

38、，但是就地段、 区位而言，区位而言，万博汇并未跟本案形成直接竞争万博汇并未跟本案形成直接竞争。 Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010 泊富国际广场泊富国际广场以以“比肩国际水准，打造湖南第一商务高比肩国际水准，打造湖南第一商务高 度度” 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 20万平米城市综合体，项目由1栋218M 的超高5A写字楼、1栋150M超高层商公寓以 及高档住宅、沿街商铺、裙楼商业、地下超 市构成，有218米超高层写字楼9.7万 ，150 米超

39、高层公寓4万 ，中心商业裙楼3.7万 ，商 业街1万 ，地下大型外资零售卖场1.8万 ，车 库9.2万 。 拟建共有2栋超高层，地上4451层、及 12层商业街广场，均设4层地下室。 由素有“出版湘军”之称的湖南出版投资控 股集团全资子公司湖南珈鼎臵业发展有限公 司、湖南新华房地产开发公司、湖南新华印 刷集团联合开发，是湖南省文化重点工程。 Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010 泊富国际广场泊富国际广场地段位臵绝佳，产品规划综合体设计全地段位臵绝佳，产品规划综合体设计全 面，附加值较高。面，附加值较高。 地段居住体地段

40、居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 泊富国际广场泊富国际广场 芙 蓉 中 路 一 段 泊富国际广场2009年9月29日 奠基； 泊富国际广场正在基建中，开 盘时间待定 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010 泊富国际广场泊富国际广场 VS VS 本案本案 VSVS 项目对比：泊富国际广场项目对比：泊富国际广场3030万平方米的全业态城市综合体项目万平方米的全业态城市综合体项目，由素有“出版湘军”之称的，由素有“出版湘军”之称的 湖南出版投资控股集团全资子公司湖南珈鼎臵

41、业发展有限公司、湖南新华房地产开发公司、湖南出版投资控股集团全资子公司湖南珈鼎臵业发展有限公司、湖南新华房地产开发公司、 湖南新华印刷集团联合开发，是湖南省文化重点工程，本土超强品牌。湖南新华印刷集团联合开发，是湖南省文化重点工程，本土超强品牌。 本案在资源景观、品牌、项目规模上优于对方，但面对同样的超高层及综合体物业，本本案在资源景观、品牌、项目规模上优于对方，但面对同样的超高层及综合体物业，本 案没有较强优势，特别是商业配比上，本案较弱。案没有较强优势，特别是商业配比上，本案较弱。 推售：就目前推售时间不确定。推售：就目前推售时间不确定。 Code of this report | 81

42、Copyright Centaline Group, 2010 明城国际中心：湖南著名酒店运营专家明城国际旗下明城国际中心：湖南著名酒店运营专家明城国际旗下“明城明城 地产地产” 打造超高层项目。集购物、商务、休闲、娱乐于一体。打造超高层项目。集购物、商务、休闲、娱乐于一体。 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 明城国际中心位于芙蓉中路一段，芙 蓉路和白沙路交汇处，处在长沙传统 CBD芙蓉广场内； 规划建筑高153.05米，共48层，总建 筑面积约为9万平方米，规划户数近1200 户 Code of this report |

43、 82 Copyright Centaline Group, 2010 明城国际中心：明城国际中心：2010年年7月发售。小户型为绝对主打，具有较月发售。小户型为绝对主打，具有较 高的投资价值。高的投资价值。 户型配比 50-60 80% 92 10% 120 10% 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 由50-60平方米单身公寓产品、 90平米二房户型、120平方米 三房户型、3层底商组成，其 中50-60平方米的小户型占80%。 项目目前处于蓄客阶段，预 计7月份入市。 120平米 44平米 57平米 92平米 Code

44、of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010 明城国际中心明城国际中心 VS VS 本案本案 VSVS 项目对比：项目对比：明城国际中心是目前湖南第一超高层楼宇，153米；小户型主导，自由分割，超高层；本 案在资源景观、品牌、地段、项目规模与产品组合规划上优于对方； 推售：推售：50-60平方米的小户型占80%，预计7月将公开发售。小户型面积走量将会较快，投资自住的功能极 好。不过就公寓推售节点看，明城国际没有和本案形成公寓的直接竞争。 Code of this report | 84 Copyright Centaline Group

45、, 2010 中建南湖地块中建南湖地块南湖新区、一线江景、山体资源的地段资南湖新区、一线江景、山体资源的地段资 源居住体。源居住体。 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 强势江景、稀缺山体资源强势江景、稀缺山体资源 南湖新城规划的核心位南湖新城规划的核心位 臵，未来地段优势明显。臵，未来地段优势明显。 总面积（） 总面积（亩） 建筑密 度 绿地率 容积 率 89766.86 134.6 24% 40% 3.2 Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010 中建

46、南湖地块中建南湖地块 VS VS 本案本案 项目对比：项目对比：中建南湖地块：强势江景、稀缺山体资源，无与匹敌；过江隧道口岸，十字中建南湖地块：强势江景、稀缺山体资源，无与匹敌；过江隧道口岸，十字 交叉路口，地段优势明显，但目前配套尚待发展；交叉路口，地段优势明显，但目前配套尚待发展； 本案拥有资源质素上劣于对方！品牌开发商，实力雄厚，在户型设计上，本案户型将难本案拥有资源质素上劣于对方！品牌开发商，实力雄厚，在户型设计上，本案户型将难 占优势。但是就本案综合规划、品牌及较为优越的地段相比，还是能在区域中抢占占优势。但是就本案综合规划、品牌及较为优越的地段相比，还是能在区域中抢占 市场的。市场

47、的。 推售：中南地块入市时间待定，预计推售：中南地块入市时间待定，预计20112011年中推出，住宅存在竞争。年中推出，住宅存在竞争。 VSVS Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010 凯乐国际城凯乐国际城滨江高档豪宅，地段资源居住体。滨江高档豪宅，地段资源居住体。 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体 凯乐国际城总用地面积46400平方米，总 建筑面积207000平方米，容积率4.92，绿化 率35%，建筑密度29.95%，总户数1901户， 可容纳66

48、00人。 整个项目分两期开发。其中一期用地面 积26772平方米，总建筑面积111600平方米 ，容积率4.59，绿化率35%，建筑密度 26.29%，总户数1106户，可容纳3800人。 Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010 凯乐国际城凯乐国际城分两期开发，一期推量为分两期开发，一期推量为11万方，入市时间万方，入市时间 2010年年4月，二期预计年底推出，产品以月，二期预计年底推出，产品以2房、房、3房为主房为主 地段居住体地段居住体 地段综合体地段综合体 地段资源居住体地段资源居住体 地段资源综合体地段资源综合体

49、 本次推出一期黄色部分的1、2、3、5、6 号栋，1、2、5号栋为二梯三户，6号栋为二 梯四户，3号栋为三梯二十户，均为32层， 本次共推出1085套。截止到截止到4 4月月1919日下午日下午5 5 点，成交点，成交504504套。二期预计年底推售。套。二期预计年底推售。 Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010 凯乐国际城凯乐国际城创新户型、短进深设计，附加值较高，通创新户型、短进深设计，附加值较高，通 透性较好。透性较好。 户型户型 面积段面积段 套数套数 占比占比 一房一房 6262- -7272 7777 7%7% 二房二房 7171- -108108 840840 77 客户来源：客户来源：主要来源于雨花区和省内 其他地州市（邵阳、衡阳、常德等）， 地市高端客户的挖掘对项目成交有重 大影响； 客户职业：客户职业：成交客户以私营业主为主， 占46%，中高层管理者占24% 主要是雨花区和地市客户，他们看重项目的地段和教育配套，同样以生主要是雨花区和地市客户，他们看重项目的地段和教育配套，同样以生 意人为主，多次臵业！意人为主，多次臵业！ Co