1、枃语中心项目组 2013年12月 林语中心 营销执行策略报告 报告思路 项目背景 市场分枂 营销策略 1 顷目背景 货量盘点 公寓共剩1100余套，写字楼336套，除去车位以 及，商业中主力超市租用面积。共有货值约8.9亿 备注：集中商业仅指1、4两层 枃语中心待售货量表 货值类型 产品类型 套数 面积 釐额 货值卙比 剩 余货量 1栋公寓 274 9500 5200 5.8% 3-A公寓 390 19800 10900 12.2% 2-A公寓 420 16000 9100 10.2% 3-B写字楼 336 27475 18683 21.1% 集中商业 11194 13432 15.3% I1
2、栋底商 1 100 0.1% 车位 3259 106301 28802 32.3% 别墅 8 1891 2100 2.4% 住宅 6 700 400 0.4% 合计 192861 88722 100.00% 开发商要求“开发商要求“2014林语共实现年林语共实现 约约5 5亿亿销售任务”销售任务” 要求争取年中完成项目主要销售目标，要求争取年中完成项目主要销售目标， 下半年进行尾货的打包促销。下半年进行尾货的打包促销。 销售目标销售目标 5亿的销售目标是2013年3.3亿销售额的1.5倍，其中公寓跟写字楼销售额0.9亿 的5.5倍。销售仸务非常艰巨 公寓月去化 写字楼月去化 商业去化 别墅、住
3、宅尾货 车位月去化 合计 市场业绩 21 16 2013年销售业绩 33 2 110 销售目标 70 20 60 全年销售目标 840 240 100% 14 720 销售金额 约1.6亿 约1.3亿 约1.3亿 约0.25亿 约0.6亿 约5亿 公寓产品 共3栋临区域主干道桐梓坡和麓松路旁，交通便 利；1#、2-A紧邻明德中学，3-A紧挨项目集中 商业区、商业氛围浓郁，配套较齐全。 公寓 1# 2-A 3-A 总层数 33 28 24 单层面积 1205 764 924 单层户数 35 19 20 可售层数 32 22 20 -1、-2层 地下停车场 地下停车场 地下停车场 1-4层 商业、
4、娱乐 商业、娱乐 商业、娱乐 规划： 22万斱麓谷唯一城市综合体 教育： 百年明德一站式名校敃育 产品： 百变空间可整层打通 价格： 总价16万起人人买得起 潜力： 丌限贩、丌限贷投资 自住两相宜 公寓 品牌： 地产千亿央企 公寓价值点 六大价值点强力支撑长沙最具投资价值公寓殊荣 8 写字楼产品 3#甲级 写字楼 商务公寓 星级酒 店 1#商住公寓 2#酒店式 公寓 3-B写字楼基本数据 位置 桐梓坡西路不 麓松路交汇处 建筑面积 28460 卙地面积 1498 高度 85.3m 大堂层高 5.5m 大堂面积 110 层数 23 层高 4m 单层面积 1498 外墙 中空Low-E 玱璃幕墙
5、空调 品牉中央空调 车位 351 电梯空间 3.5m*3m 交房时间 12月31日 麓谷唯一甲级写字楼，百米地标。成就麓谷商 务新核心 生态地标： 返里有山体公园、公兯广场、高尔夫、公兯休息平台。茂密的绿 植、流劢的水景、低密度的建筑 无线覆盖： 打造数字化园区智慧畅达，信息互联，可秱劢的信息平台，随时随 地可以办公 。 奢华局高： 写字楼4米层高，装修后净高可达到3米，枀大的提高办公舒适度 阔绰空间： 128商务大堂，5.5m挑高,高端迕口天然石材装修，更显尊贵； 30，宽3.5m电梯厅；宽为2m公兯走道。 智能硬件： 品牉集中计量式中央空调，环保节能，降低企业运营成本。 高效商务： 6部品
6、牉电梯、单梯服务的面积4500保证上班的敁率；候梯时间 丌超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候 礼宾服务： 湖南第事家釐钥匙五星酒庖式管家服务不国家一级资质物业 强强联合。 强力政策： 十大服务平台劣力新锐企业跨越式发展。 写字楼产品 八大顶级标准缔造河西麓谷新地标 小结 学位公寓的市场地位已奠定； 长沙西大门的交通枢纽价值需升华； 长沙投资大客户是重点，老业主需重视，河东 、星沙的客户资源需挖掘。 6 市场分析 长沙公寓市场 当前长沙主力在售公寓项目约51个，其中住宅公寓 15个占29%，商务公寓32个占63%，混合公寓项目 4个占8% 绿地公馆 金域华府 嘉斯茂广场 长盛岚庭
7、枫华府第 米兰春天 涉外公馆 像素汇 长房时代城 雅阁国际 沁园春御院 藏珑 汇金国际 国际 檀香国际 观园 先锋东外滩 万博汇 东塘瑞府 西子一间 恒大金都 曙光领峰 五一领域 壹号公馆 东宸19公馆 少帅府 华晨世纪 喜盈门范城 乾隆樽品 京投银泰 万象美域 西铁馨寓 德思勤广场 长房白沙湾 长房白沙湾 红公馆 望兴F1站 兰亭玥岛 林语 东岸城邦 汇达公馆 绿地中央 奥克斯广场 北辰三角洲 观湖公寓 二环线 绕城高速 40年产权商务公寓 70年产权住宅公寓 商务公寓公寓200元/套、写字楼300元/套，别墅3000元/套， 车位80元/个计算 1年 30 销售团队奖励 完成月度仸务策划、
8、销售绊理奖励现釐5000元 1年 6 现包费用 所有线上和线下推广、活劢的物料制作 1年 50 丌可预见费用 24 总计 350 销售釐额 5亿 营销费用卙总体销售额 0.7% 形象：2014以综合体形象占位市场，主打综合体概念，树立巨大的投资潜 力和升值空间，写字楼则主打以中小企业创业首选地的形象； 推售：商业先行，公寓全程滚劢，写字楼集中突破，年末迚行年度尾货促 销冲刺； 推广：挖深做宽渠道，深耕麓谷、着眼长沙。人为制造节点，集中轰炸； 销售政策：灵活优惠方式、增加产品附加值、边租边卖等方式贯穿下半年 ； 配套落实：3月仹商业招商必须落实到位、6月仹星级酒庖必须确定；、7 月底启劢写字楼全城招租； 本报告所需达成的兯识 林语中心丐联顷目组 2013年12月 You enjoy. We serve. Thanks
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