东莞新创基智慧港产业园物业管理方案（70页）.pdf

1、1 东莞新创基智慧港东莞新创基智慧港产业园产业园 物 业 管 理 方 案 物 业 管 理 方 案 赢城咨询赢城咨询 2011 年 7 月 2011 年 7 月 2 目 目 录录 壹、 【新创基智慧港产业园】项目物业服务理念、目标 . 壹、 【新创基智慧港产业园】项目物业服务理念、目标 . 错误！未定义书签。 一、 【新创基智慧港产业园】项目概述 . 3一、 【新创基智慧港产业园】项目概述 . 3 二、 【新创基智慧港产业园】项目物业管理服务定位 . 4 贰、 【新创基智慧港产业园】物业管理机构运作方式 . 19 二、 【新创基智慧港产业园】项目物业管理服务定位 . 4 贰、 【新创基智慧港产业

2、园】物业管理机构运作方式 . 19 一、物业管理组织架构及部门设置 . 19一、物业管理组织架构及部门设置 . 19 二、管理处运作方式及各部门职责 . 19 三、管理处人员配备 . 23 二、管理处运作方式及各部门职责 . 19 三、管理处人员配备 . 23 叁、 【新创基智慧港产业园】物业管理有关的制度 . 22叁、 【新创基智慧港产业园】物业管理有关的制度 . 22 一、管理处日常管理制度及考核办法 . 21一、管理处日常管理制度及考核办法 . 21 二、物业管理费帐务预决算及公开制度 . 26二、物业管理费帐务预决算及公开制度 . 26 肆、 【新创基智慧港产业园】日常物业管理服务工作

3、实施方案 . 25肆、 【新创基智慧港产业园】日常物业管理服务工作实施方案 . 25 一、 【新创基智慧港产业园】工程维护服务方案 . 28一、 【新创基智慧港产业园】工程维护服务方案 . 28 二、 【新创基智慧港产业园】环境清洁服务方案 . 30二、 【新创基智慧港产业园】环境清洁服务方案 . 30 三、 【新创基智慧港产业园】绿化养护服务方案 . 31三、 【新创基智慧港产业园】绿化养护服务方案 . 31 四、 【新创基智慧港产业园】公共秩序维护服务方案 . 33四、 【新创基智慧港产业园】公共秩序维护服务方案 . 33 五、 【新创基智慧港产业园】客户服务方案 . 38五、 【新创基智

4、慧港产业园】客户服务方案 . 38 3 六、物业档案管理 . 40六、物业档案管理 . 40 七、物业管理应急措施方案 . 45七、物业管理应急措施方案 . 45 八、智能化设施的管理与维修方案 . 47八、智能化设施的管理与维修方案 . 47 九、二次装修管理 . 52九、二次装修管理 . 52 十、物业交付业户使用 . 57十、物业交付业户使用 . 57 伍、新创基物业的物业服务特色 . 57伍、新创基物业的物业服务特色 . 57 一、 【新创基智慧港产业园】办公楼招租服务 . 57一、 【新创基智慧港产业园】办公楼招租服务 . 57 二、资产管理服务 . 57二、资产管理服务 . 57

5、陆、新创基物业进场工作方案 . 59陆、新创基物业进场工作方案 . 59 一、物业的验收、移交管理 . 59一、物业的验收、移交管理 . 59 二、物业管理启动费用筹集方案 . 63二、物业管理启动费用筹集方案 . 63 三、员工入职培训方案 . 64三、员工入职培训方案 . 64 壹、 【新创基智慧港产业园】项目物业服务理念、目标 4 一、【新创基智慧港产业园】项目概述 一、【新创基智慧港产业园】项目概述 新创基智智慧港产业园是东莞市南城区政府2011 年规划建设的十 七个重点项目之一，在东莞市推动三旧改造、产业转型升级、科技南 城的背景下成立。园区位于东莞市南城区莞太路新基大道，周边商业、

6、 生活配套完善，园区规划占地面积 2.5 万平方米，总建筑面积 10 万平 方米，其中一期建筑面积约 4.5 万平方米,二期建筑面积约 5.5 万平方 米。项目总投资 1.5 亿元人民币。 5 二、 【新创基智慧港产业园】项目物业管理服务定位 1、 【新创基智慧港产业园】物业管理服务定位 1、 【新创基智慧港产业园】物业管理服务定位 依据新创基物业现阶段对项目的了解，针对【新创基智慧港产业园】项目定位 于高新科技产业园区和高端商务办公区的特性，对物业管理综合素质有很高的 要求。结合本人的物业管理经验，新创基物业对【新创基智慧港产业园】物业 管理服务工作，如下方面予以重点展开： 1）优秀的驻场物

7、业服务团队1）优秀的驻场物业服务团队 【新创基智慧港产业园】项目物业管理的成功与否，作为现场物业服务团队 整体素质的高低成为其关键因素之一。结合同类型项目的成败得失，建议按 如下原则团队成员组成如下： 称职负责保安服务： 保安队伍素质的良莠不齐和流动率高， 是当前物业管 理行业普遍存在的现象，给保障项目保安管理服务水平带来一定负面影 响。 新创基物业将突出强调对保安队伍的业务培训， 确保每个队员能在各 自业务工作中， 精益求精； 建立明确的奖罚制度， 督促每个队员尽职尽业； 此外，给予合理的薪水福利待遇，使其能安心工作，稳定保安团队。 强大工程技术支援：在【新创基智慧港产业园】配属专职工程机电

8、团队负 责日常设施设备维修维护， 专有专属的设施部负责督导和巡视该项目的物 业工程管理状况， 并且委派专业工程师支援该项目在日常管理中遇到的技 术问题，监督项目各设备设施的维护计划，确保其长久如新，延长使用寿 命。 6 相信通过新创基物业各种先进的服务理念和管理手段在【新创基智慧港产业 园】 【新创基智慧港产业 园】项目中的运用，可以使整个项目的物业管理品质与国际物管水平接轨，达 到国际化物业管理的要求。 2、 【新创基智慧港产业园】的物业管理服务目标 2、 【新创基智慧港产业园】的物业管理服务目标 肩负管理人之重任，新创基物业以诚挚的态度代业户规划、组织、及执行 一个全面化的管理体系。相信透

9、过我们公正和高效率的专业性物业管理制度可 以达到较高的管理标准及目标。坚持以“社会效益、品牌效益为主”的经营宗 旨，倡导“以人为本”的服务理念，凭借品牌优势、系统优势、规模资源优势 和优质服务，追求生态、和谐的工作、购物与居住和谐境界，为【新创基智慧 港产业园】的全体业户当好管家。 1）1）对各项制度和承诺指标实施进行有利控制，确保管理与服务的专业化、 规范化和有效性。同时，引进完整、优秀的工作团队，以专业之物业管 理系统降低管理营运成本并提供多元化的管理服务，创造本物业附加价 值。 对各项制度和承诺指标实施进行有利控制，确保管理与服务的专业化、 规范化和有效性。同时，引进完整、优秀的工作团队

10、，以专业之物业管 理系统降低管理营运成本并提供多元化的管理服务，创造本物业附加价 值。 2）2）以建设部全国物业管理示范园区标准作为园区日常管理与服务工作 的指导，并遵照“全国物业管理示范园区”标准进行管理。 以建设部全国物业管理示范园区标准作为园区日常管理与服务工作 的指导，并遵照“全国物业管理示范园区”标准进行管理。 3）3）在管理中导入 GBT/T19001-2000idtISO9001:2000 质量管理体系标准，并 在二年内通过专业认证机构的第三方审核认证。 在管理中导入 GBT/T19001-2000idtISO9001:2000 质量管理体系标准，并 在二年内通过专业认证机构的第

11、三方审核认证。 4）4）以新创基物业的品牌效应及，专业且全方位之物业管理服务，促进项目 的整体租售，使业户及开发商能得到最大化的投资回报。 以新创基物业的品牌效应及，专业且全方位之物业管理服务，促进项目 的整体租售，使业户及开发商能得到最大化的投资回报。 7 8 3、物业管理分项承诺 3、物业管理分项承诺 为了确保【新创基智慧港产业园】项目的服务质量，新创基物业特对物业服务工 作做出如下承诺： 序号序号 物业管理服务分项标准与承诺物业管理服务分项标准与承诺 1 1 在二年内承诺项目符合 :全国物业管理示范园区标准（建住房物（2000） 008号） 、项目IS09000 质量管理体系第三方认证。

12、 2 2 【新创基智慧港产业园】项目的物业经理符合以下条件：大专以上学历、 持 “全国物业管理经理上岗证 ”，累计五年以上同等项目物业管理经 验， 五官端正、身体健康 : 管理处必须设立专职驻场经理 , 不得在其 他物业项目担任兼职经理。 3 3 【新创基智慧港产业园】项目的保安员符合以下条件： 持 “物业保安人 员岗位证书”，作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺 陷。 4 4 【新创基智慧港产业园】项目的服务接待人员符合以下条件 ：五官端正、 举止得体、身体健康。 5 5 【新创基智慧港产业园】项目的其他管理服务人员符合以下条件 ： 五官 端正、身体健康。 6 6 【新创基智慧

13、港产业园】项目的人员符合以下要求 : 管理人员、服务接 待人员 : 西式成套制服、保安员 : 有季节区别的保安制服 ( 包括 :帽 子、皮带、皮鞋、肩章、袖标等 ) 冬季呢制大衣；其他人员 : 按工种识 别服装。 7 7 【新创基智慧港产业园】项目的人员符合以下要求 : 所有管理服务人员 上岗时必须佩戴胸牌 , 仪容仪表整洁端庄、服务周到热情、态度主动积 极、用语文明规范。按照国家有关规定取得相应的物业管理职业资格证书 或者岗位证书。 9 8 8 接管【新创基智慧港产业园】项目时 , 须对共用部位、共用设施设备进 行认真查验 , 验收手续齐全。 9 9 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中建

14、立、实施和保持质量管理、 财务管理、档案管理等管理制度。其中 : 档案管理要求 : 建立一户一档 的业户档案以及归档目录 , 档案归档率 100% 。 1 10 0 在 【新创基智慧港产业园】 项目服务过程中宣传物业管理法律法规及常识、 消防安全知识，对相关专业知识须作耐心的解释工作。 1111 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中设有服务接待园区 , 公示 24 小时服务电话。建立报修受理流程 , 有完整的报修、维修和回访记录。 急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并 对业户（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊 情况必须做出说明和限时承诺。

15、服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 （业户预约可不受2日限制） 。及时率 100% 、合格率 99% 以上。 1212 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中建立投诉处理流程 , 确保 24 小时内处理或回复 , 件件有处理结果和记录 , 投诉人签字满意率大于 95% 1313 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中根据本项目的特点和业户的需 求 , 确定物业服务合同之外的特约服务和代办服务内容 , 公示服务项目 与收费价目。 1414 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中建立并保持物业维修、更新、 管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台账。每半年度向全体业户公 布一次物业服务费用或物业

16、服务资金的收支情况。 1515 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中每月抽样征询，每年全体征询 一次业户对物业服务的意见 , 并针对集中反映的问题采取整改措施。业 户物业管理满意率在 95%以上。 1616 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中对房屋共用部位进行日常管理 10 和维修养护 , 检修记录和保养记录齐全。 1717 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中根据房屋实际使用年限 , 定 期检查房屋共用部位的使用状况 , 需要维修 , 属于小修范围的 , 及时 组织修复 : 属于开发商保修范围的 , 按保修工作流程及时向开发商传递 信息 , 并协助开发商维修。包括： 楼梯间、共用走廊

17、的室内墙面每5年应粉刷1次。 建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次； 外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为 其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外 立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 1818 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中每年年底或年初对房屋共用部 位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损 状况，对完损程度做出评价； 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业户或业户委员 会报告与建议；根据业户或业户委员会的委托，组织维修工作； 每日巡视1次园区楼房单元门、 楼

18、梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、 玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次； 业户已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现异常情况及时通知业 户，并采取必要的紧急处理措施； 巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新 改造的项目报告业户。 1919 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中按照装饰装修管理有关规定和 业户临时管理协议要求 , 建立完善的装饰装修管理制度。装修前 , 依规 定审核业户 ( 使用人 ) 的装修方案 , 书面告知装修人有关装饰装修的 禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场 , 发现影响房屋外 观、危及房屋结构安全及拆改共用

19、管线等损害公共利益现象的 , 及时劝 11 阻并报告开发商和有关主管部门。 2020 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中对违反规划私搭乱建和擅自改 变房屋用途、违章装修的行为及时劝阻、制止 , 并报告开发商和有关主 管部门。 2 21 1 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中在主出入口设有平面示意图 , 主要路口设有路标。各地块、栋及单元 ( 门 ) 、户和公共配套设施、场 地有明显标志。 2 22 2 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中对共用设施设备进行日常管理 和维修养护 , 编制合理的维修养护计划 ( 依法应由专业部门负责的除 外 ) 。 2 23 3 在【新创基智慧港产业园】

20、项目服务过程中建立共用设施设备档案 ( 设 备台帐 ), 设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 2424 在 【新创基智慧港产业园】 项目服务过程中确保设施设备标志齐全、 规范 , 责任人明确 : 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范 :设 施设备运行正常。 2525 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中对共用设施设备定期组织巡 查 , 做好巡查记录 , 需要维修 , 属于小修范围的 , 及时组织修复。 2626 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中确保载人电梯24 小时正常运 行 , 其他设备按需求正常运行。 电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等

21、例行 保养；每年对园区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、 调整和测试； 年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测 报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注 册安全检测员实施并签署试验报告。 试验报告副本应送有关行政主管部门 备案。 保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无 12 积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查 2次电梯井底，清除垃圾杂物。 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养， 适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入 电梯井，值班监

22、督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备 电梯维护保养提前一天通知业户（使用人） ，并尽可能减少对业户（使用 人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养 工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排 除设备故障。 使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案（电梯类） ， 对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括： 起重机 械安全技术档案（电梯类） 和起重机械登记卡片（电梯类） ；产品质 量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报 告） ；更改部分须有变更设计的

23、证明文件；电梯安装验收证明和报告；运 转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包 括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说 明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术 资料。 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。 2727 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中执行中华人民共和国消防条 例 、 中华人民共和国消防条例实施细则和其他有关消防法规； 健全消防组织，建立消防责任制； 定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭 火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 根据防火、灭火的需要，配置

24、相应种类、数量的消防器材、设备和设施； 13 保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障； 制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保 持完整好用； 发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取 措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指 挥员的统一指挥； 每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防 设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理 或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转； 每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监

25、控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面 无污渍；每日填写工作记录，建档备查。 2828 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中确保设备房保持整洁、通风 , 无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 2929 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中确保园区道路平整 , 主要道 路及停车场交通标志齐全、规范。 加强道路维修与养护， 制定详细的道路维修养护计划， 按照合同约定实施； 设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 按照业户管理协议的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落 叶或其他杂物； 停车场完好无损，有大、中、小修计划； 停车场内照明设施完

26、好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车 场规范要求，便于管理和车主停放车辆。 3030 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中确保路灯、楼道灯完好率不低 于 99% 。 14 3 31 1 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中确保容易危及人身安全的设施 设备有明显警示标志和防范措施 : 对可能发生的各种突发设备故障有应 急方案。 3 32 2 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程各出入口24小时有值班看守；按 照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业户拒绝访问人员， 大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。 3 33 3 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中白天巡

27、逻次数不少于6次，夜 间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每 组巡逻人员不少于2人，并排或列队巡逻，规范整齐；及时发现和处理不 安全隐患；接受业户（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突 发事件时， 及时报告警方与管理处， 必要时采取正当防卫， 防止事态扩大， 协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。 3 34 4 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中对进出园区的车辆实施证、卡 管理 , 引导车辆有序通行、停放。 有较为完善的车辆管理制度；园区设置明显的交通标志； 维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车 辆、破坏交通设施等现象及时制

28、止； 封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心 强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门 核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。 3 35 5 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中设有业户（使用人）求助与报 警电话，24小时有人值守； 接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急 处理； 涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施； 协助有关部门维持园区正常生活秩序，防止不安全事件发生； 15 对园区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的 照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥

29、匙管理及登记备案制度。 3 36 6 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中制定紧急事故处理预案，至少 包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等； 有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态； 书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应 训练； 按消防要求组织进行疏散演习； 对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度； 按照业户或业户委员会的委托组织恢复生活秩序， 如： 帮助恢复电力供应、 抢救财产等。 3 37 7 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中垃圾日产日清；垃圾运送人员 巡回收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空状态，方便业户（

30、使用人） 使用，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完 全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收 集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾 定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防 止溢流污染路面；垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起 二次污染；运送垃圾避开人流高峰，不可使用客用电梯运送垃圾；垃圾收 集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、 气味四散、垃圾洒落。 垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工 作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、

31、果皮箱周围地面无散落垃圾、无 污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷洒药水，防 止发生虫害。 16 3 38 8 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中公共区域道路、广场、绿化带 保持清洁：每日对道路、两侧人行道清扫三遍，分别在6：30、10：30、 16：30前完成；白天专人不间断地循环保洁，保洁人员往返一周时间不超 过40分钟；旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，夏季每日洒水1次， 目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、 泥沙；每200m2痰迹控制在一个以内；每100m2内烟头、纸屑平均不超过2 个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不

32、能超过40分钟，雨雪天 气及时清扫路面，确保无积水、积雪；每月清洁2次，目视灯具无灰尘， 灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁；每旬清洁1次，目视灯具无 灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。 每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡干净草地、绿化带上的烟头、棉签 等小杂物， 秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。 花坛表面洁净无污渍， 外观整洁，绿化带每100 m2烟头不超过3个，座椅无积灰，地面垃圾滞留 时间不超过40分钟。 3939 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中楼道保持清洁：每日打扫1次 各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1 次，大理石地面每3月打

33、蜡1次，每月抛光1次；每日收集2次业户（使用人） 垃圾；清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的 抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯 具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1 次；每周擦1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、 水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1遍楼梯 内纸屑、烟头不多于2处；铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦干净、光亮， 清洁结束用干净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污； 梯间顶面无蜘蛛网、 灰尘， 地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂 物、污迹；

34、楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。 17 4 40 0 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中其他部位保持清洁 共用卫生间：共用卫生间：每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标 识； （清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清 倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗 洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻 璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清 新剂或香水，小便器内放置香球等） ；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用 卫生间的玻璃镜； 每周1次用毛巾擦灯具； 每月2次对共用卫生间进

35、行消杀， 发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、 积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。 停车库停车库：每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每日用拖把拖1次场地；每日将 墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次用湿布擦拭干净；及时清除地 下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每周打开 地下室、 车库的集水坑和排水沟盖板彻底疏通冲刷1次； 每周擦洗1次门窗、 消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫1次地 下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无 积水、无明显灰尘无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气

36、流通；管道标识 清楚，油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施无明显灰尘； 墙面、管线无污迹、无灰尘。 电梯及电梯厅：电梯及电梯厅：保持电梯轿箱清洁，每日用吸尘器洗尘1次，每日更换1次 地毯，必要时增加更换次数；白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清洁； 每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；电梯地板每周 抛光1次；每半月对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。 标准：玻璃镜面保持光亮、无手印、污迹，灯具、天花板无灰尘，轿箱四 壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50cm无明显污迹； 不锈钢表面光亮，无灰尘、 污迹；地毯干净无污迹。 18 门卫、岗亭、监控探头门卫、岗亭、监控

37、探头：门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净， 擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次， 发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保 洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每周擦拭1 次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后 镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。 休闲、娱乐、健身设施休闲、娱乐、健身设施：每日清洁2次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污 渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅） ；每周彻底刷洗消 毒1次；设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围 无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设

38、施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全 隐患并报告处理。 标识、宣传牌、雕塑、信报箱标识、宣传牌、雕塑、信报箱：标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦 拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每天擦拭1次业户 （使用人）信报箱，干净无灰尘、无污迹。 4 41 1 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中化粪池每年清理2次，每日巡 查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后 及时清洁现场；每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的 杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草，排 水畅通，无积水、臭味。 4 42 2 保持泵房清洁卫生，良好的通风、

39、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月 （结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次， 以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关 灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵， 每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使 之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每 年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各 19 种标志 ；每日填写水泵运行记录，建档备查； 每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理 干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然

40、后再刷两遍面漆。各类 阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保 养、维护，出现问题随时处理。 4 43 3 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中夏季等蚊、蝇、孳生季节每月 消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次； 确保操作人员和业户（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业户（使 用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、 食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业户（使用人）家无明显鼠迹，用布 粉法检查老鼠密度，不超过1。 4 44 4 在【新创基智慧港产业园】项目服务

41、过程中园林树木生长长势强，生长超 过该树种、该树木的平均年生长量； 树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好， 没有死树和枯枝死杈； 管理期间树木枝干无机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，无黄叶、无 非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5以下； 乔木根部无10cm高以上荫蘖枝； 无明显缺株； 管理期间树林无钉栓、捆绑现象； 绿篱上下部枝叶茂密， 整形修剪表面平整， 棱角线条统一划齐， 生长健壮， 叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下； 被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫；介壳虫 危害不明显。 4 45 5 新

42、创基物业承诺，在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中确保草坪成 20 活率在95以上，生长茂盛； 整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 无病虫害； 绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下； 绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对 违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运； 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修 剪和灭虫。 4 46 6 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中花坛花卉长势良好，体现花坛 设计要求，造型优美； 在花坛开花期间， 每周剪残枝、 花57次， 保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管

43、理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下； 有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花 木不缺水枯萎现象； 叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐、姿态匀称优美。 4 47 7 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中绿化存活率不低于 98% 4 48 8 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中供配电系统建立和完善有关规 章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡 视检查制度、维护制度、安全及交接班制度； 值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书； 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无 积灰

44、，配电柜表面无污渍； 每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避 雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出 现异常及时处理； 21 每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维 修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常 电力供应，限电、停电按规定时间通知业户（使用人） ；每年检测1次保安 接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配 电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送 供电部门检测1次； 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥； 每月

45、检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。 4949 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中弱电系统操作人员受过专业培 训，持证上岗； 工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处 理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效 保护； 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类 信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 5 50 0 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中物业管理

46、费收缴率不低于95%。 5 51 1 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中业户有效投诉率2%以下 5 52 2 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中管理人员专业培训合格率100% 5 53 3 在【新创基智慧港产业园】项目服务过程中维修服务回访率100% 22 贰、【新创基智慧港产业园】物业管理机构运作方式贰、【新创基智慧港产业园】物业管理机构运作方式 一、物业管理组织架构及部门设置一、物业管理组织架构及部门设置 由组织架构图中可了解，依照“精干、高效、专业”的原则， 【新创基智慧港 产业园】管理处服务系统本着“节流开源，合理定岗，以岗定人，急用先进， 待用缓进”的精神，加强人岗控制，有效

47、降低管理成本支出。 二、管理处运作方式及各部门职责 二、管理处运作方式及各部门职责 1、管理处设置： 1、管理处设置： 针对本园区特点，为了方便业户，新创基物业将设立总管理处之外，将更多 为业户提供上门服务，业户报修、特约服务委托、投诉、物业管理费收取等 客 服 服 务 部 1 人 行 政 人 事 由 公 司 兼 管 工 部 1 人 财 务 部 由 公 司 兼 管 物业经理 1 人 保 安 部 7 人 绿 化 保 洁 2 人 23 服务工作。在最大程度上方便业户，避免业户的奔波之苦，同时确保充分满 足各种不同类型业户的不同需求。 2、各职能部门职责分工： 2、各职能部门职责分工： 管理处：下达

48、指令、信息反馈，紧急突发事件控制预案的启动处理等； 负责计算机信息管理、档案文件资料的处理及人事、后勤保障等；与 当地政府部门协调、联络等工作。 财务部：园区物业管理预决算制定，财务控制。 行政人事部：招聘合适的员工并加以培训，以及日常的行政事务处理。 客户服务部：接待客户、走访客户、客户满意调查、受理客户报修、 委托特约服务、各项收费服务等。 工程维修部：负责物业及设备设施的维修、保养以及客户报修的维修 服务。 保安部：负责物业公共区域的秩序维护、道路的畅通、车辆的停放管 理以及消防安全等日常安全防范管理。 绿化部 对未及验收完成之设备，在启用前提列点交报告，内容详列设备现况，厘 清与厂商责

49、任接口，避免因设备故障或损坏所衍生之纠纷。 D.年度保养与检修申报 本项工作系针对主机设备如发电机、空调主机、高压变电设备、电梯设备、 消防安全设备设施年度检修申报等拟订岁修保养时程另案发包， 而不包含于 例行性维修费用中。 33 二、 【新创基智慧港产业园】环境清洁服务方案 物业给人最直接的第一印象，便是清洁管理，有良好的清洁管理，往往 会在无形中会提升物业的形象与价值。 在清洁管理的作法上，我们系以有系统的工作安排计划来执行【新创基 智慧港产业园】各项清洁作业。 除了督导清洁人员进行每日的清洁工作外，新创基物业并考虑【新创基 智慧港产业园】之日常使用状况，依项目、材质及时间之不同，拟定出

50、每周、每月、每季及每年的清洁保养计划，由清洁机动人员或清洁合约 厂商执行各项清洁重点，以维持【新创基智慧港产业园】整体之形象。 为维护【新创基智慧港产业园】之清洁美观，兹依现场特性订定本清洁 巡检流程要点如下，除了使现场管理单位及清洁人员在清洁工作的监督 及执行上更有效率外，并可按实际施行成效定期检讨，带给业户最佳的 办公环境。 (1) 为清楚清洁人员出缺席情形，制定清洁人员签到簿置于服务台， 清洁人员须每日签到、签退。 (2) 现场主管于每月 25 号前，依清洁作业表排定下月份保养行事例表 ，并传真至公司，由公司负责建档。 (3) 现场主管每日 18:00 前须将当日清洁巡检表，按表定项目填