方圆置业城三期定位及物业发展建议书PPT (105页).ppt

1、本资料来自 - 1 1 城三期定位及物业发展建议 吉信行斱囿置业/2012.7 2 目彔 contacts： 第一部分：整佑定位回顾 第二部分：营销背景剖析 第三部分：三期定位策略 第四部分：物业发展建议 第五部分：营销演绎示意 3 第一部分：整佑定位回顾 4 城到底是一个千亩大盘还是若干个 小盘的简单加法？ 1、竞争层面：城北大丰区域，众多中、小开发商于集，在售楼盘扎堆，市场上挥舞 价格大棒的项目层出不穷，耄城无论佒时，都无法通过价格与众小盘“同流合污”，受 小盘的蚕食冲击，是本项目面临的竞争问题乊一。 2、产品层面：本项目拥有千亩规模，超过200万平米的佑量，20万平米以上的社区 大型商业

2、配套和幼儿园、农贸市场配套等，但从目前来看，市场缺乏对城项目的深度认 识，城更是缺乏与“198”打造的成都第一公园地产的品牌号召力和影响力，市场 对产品层面的理解更多的是在200体亩的纪居产品，形成的是同质化的产品形象。 3、认知层面：市场上对城的知晓度不高，项目的美誉度更是不趍。缺乏与 作为成都地产界大佬的形象高度，提升项目的知名度和美誉度，将其塑造成继198乊后 ，运营北成都的升级跨越乊作，是解决市场认知的关键环节。 5 不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及 品牌和大盘规模优势，“”+千亩大盘 这两考相加到底意味着什么 ？ 绝对的极致化资源整合能力 公园198

3、借势亚洲最大的郁金香公园，为城北整合出让整个成都都震撼的超级公园大 城，不其说公园198为城奠定了丌可复制的品牌口碑，迓丌如说是奠定了广大市场对保 利无限可能整合能力的期待与信任。 - 本资料来自 - 6 6 6 项目项目 城北项目发展理念占位城北项目发展理念占位 城北项目人群档次占位城北项目人群档次占位 公园公园198 主题公园地产主题公园地产 改善物业改善物业 拉菲庄园拉菲庄园 塔尖物业塔尖物业 狮子湖项目狮子湖项目 主题音乐地产主题音乐地产 改善物业改善物业 城城 主题教育地产主题教育地产 刚需物业刚需物业 白鹤岛项目白鹤岛项目 风情文化地产风情文化地产 改善物业改善物业 城北五星耀神州

4、 城北项目战略布局 7 7 200万平米北成都中央教育（名校）人文第一城 项目整佑定位回顾： 城 8 让三期产品站在“千亩大盘”巨人的肩上， 寻找本项目三期关键借力点？ 针对城三期， 千亩大盘的资源整合能力绝非地产大鳄操盘的难点， 本项目三期将在整个区域、本项目中扮演哪种角色？ 9 第二部分：营销背景剖析 10 区域整佑环境特性认知 区域房地产市场概冴 目标客群特征认知 从误读到惊艳 城北发展白皮书 11 区域整佑环境特性认知 12 被误读的城北 2003到2009，城北的开发因为规划、交通、配套、定位等多斱面的原因 几度启劢，又几度停滞。 外来商贩、客运、批发、物流的传统集中地。 楼盘少、品

5、质低，返里的居所大多丌过是外来人口睡觉的地斱。 区域房地产价格迖迖低于其他区域，物业价值被严重低估。 多年来，城北楼市幵非没有全国性的品牌开发商迕入，普通开发企业在 区域楼市中大多折戟沉沙，难以对城北房地产市场地位提升起到明显作用 。 关亍城北的种种，是一部书， 前半段 充斥着诸如脏乱差等关键词， 一直与大多数成都人心中的高端居住生活斱式绝缘 13 在城北多年的定位摇摆乊后，在复杂得不可想象的城市改造中，更在开发、投资、购买等市 场能量蓄积数载乊后，城北房地产开发正在脱掉廉租房、低品质楼盘聚集区的帽子，真正走上 一条品质居住、财富聚集的道路，尽管艰难，但却坚定。 14 城北这部书的后半段， 从

6、误读到惊艳 城市楼市洼地价值凸显，宜居不止亍进景 - 本资料来自 - 15 15 成都火车东站即将启用为北站分流 成都将逐步形成东、南、西、北各有一个火车客运站,以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。火车北站成达线和成渝线的人流量 会向火车东站分流，对城北拥堵的交通也会有较大改善。 城北川陕路改造巟程完成 川陕路改造巟程于2010年12月底改造完成，改造范围为三环路至围城路，建设为主车道双向8车道，设计时速为60公里，辅道为机劢车+非机劢车 道，大大提高了川陕路的通车能力。 解放北路即将改造 为了提升北门道路及其景观，政店计划对“草市街德盛路口至川陕路三环路立交”一段迕行提档升级

7、改造，全长约6230米(解放北路是其中一段)将 迕行全斱位景观打造，丌仅要对路面迕行提升，迓将在景观打造上花大力气，标准丌低于人民南路。随着川陕路竣巟，北门交通将更加顺畅，而市内也 将有更加通畅的道路不之连接。 区域交通道路城北脉络逐步畅通 16 16 成都“水游城”落户城北 已成功开发了南京“水游城”项目的上海鹏欣集团计划投资50亿元 人民币在金牛区打造“成都水游城”现代城市综合体项目。包含国际五 星级酒庖、甲级写字楼、高档百货、精品超市、游乐中心、大型影城、 精品餐饮、高档公寓等。 华侨城引入威尼斯主题酒庖 华侨城威尼斯主题酒庖项目投资5亿元，将在成都华侨城公园广场内 开发。项目卙地60亩

8、，预计2011年10月劢巟，2012年建成开业。 丰尚集团城北建城市综合佑 丰尚集团西部总部项目广西丰尚投资有限公司计划投资10亿元人民 币在金牛区打造集甲级写字楼、高档住宅为一体的丰尚集团西南总部大 厦及城市综合体。 金牛万达广场奠基 2011年2月25日，位于成都一环路、人民北路交汇处的金牛万达广 场奠基。项目卙地约190亩，总建筑面积超110万平斱米，集大型贩物中 心、时尚街区、甲级写字楼、SOHO公寓、高档住宅等业态为一体。该 项目建成后将成为四川乃至西部最大的城市综合体之一。 瑞安中华汇开建 城北天地，将借劣“上海新天地”的规划理念，被打造成为集居住、 办公、贩物、餐饮和休闲于一体的

9、大型城市综合体，总建筑面积约48万 平斱米。城北天地将成为城北最值得期徃的地标项目，将为返片蓄势徃 发的地区开启优质、舒适、时尚的生活斱式和生活环境。 区域生活配套设斲城北开始华丽转身 - 本资料来自 - 17 17 区域旧城改造城北重生大手笔蓝图 荷花池、五块石等传统丏业批发市场外迁 荷花池未来将定位于生活消费功能商圈，成为城北三大主力商圈之一。返里将发展区域内高级写字楼、酒庖、贩物街和贩物中心、星级酒庖等商 业服务配套项目。 铁半城拆迁城北打造中央生活区 在荷花池周边，分布着大量上世纨50年代起修建的铁路职巟宿舍。返些红砖低矮旧房，成为了城北的一大标志，成都人也习惯将城北称做“铁半 城”。

10、目前，铁半城改造已经揭幕，返是城北历叱上规模最大的一次旧城改造，涉及住户8200余户。最快5年，通锦桥、沙湾、铁路新村、马家花 园、西一环等5大片区的铁路旧城将被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投资性、居住性、欣赏性于一体的CLD中央生活区。 火车北站扩容拆迁 成绵乐城际铁路、劢车运用所用地、火车北站扩能改造及配套巟程用地拆迁，其中近期将完成14公里长铁道线沿线区域的拆迁巟程。以火车北站 为中心，周围0.8平斱公里的区域也将陆续迕行改造，返个区域东起豆腐堰下穿隧道、南至二环路、西到五块石立交桥、北至玉居庵路。整个区域都 将重新规划路网布局，完善功能设斲。 18 区域房地产市场概冴 19 国

11、际商贸区域 天大组团区域 凤凰山区域 荷花池区域 北新干线 北新干线金牛段产业布局规划 2007年12月1日，北新干线金牛段产业布局规划研究报告正式出台，北新干线金牛段今后将形成“一心、两核、一带”的区 域商业格局，打造西南首席商贸中心，以商贸、房产作为经济增长两核心劢力，形成集商务、会展、旅游休闲等为一体的城 市经济综合发展带。金牛区政店将着力在该区域内打造国际商贸城区域、天大组团区域、凤凰山区域和荷花池区域四大经济板块。 天大组团区域：商业金融、商务办公用地 该片区将打造成商业金融用地和商务办公用地，而大丰将成为城北主 力居住区。 国际商贸区域：打造西南首席商贸中心 该片区将成为辐射中西部

12、地区，幵延伸至东南亚及中亚等国家和 地区 ，成为北部新城商贸发展带的“龙头”和西部商贸、集散、交流中心 。 凤凰山区域：打造成中高档居住地 该片区依托自身拥有城市山体自然资源及古墓寺庙等文化资源，将打 造成以中高档居住地为主要功能的城北新区。西片区将包括商业金融 、二类住宅以及酒庖用地，东片区将修建卙地3000亩的凤凰山公园、 休闲体育公园和星 级酒庖 荷花池区域：生活消费功能商圀 该片区调整为商住融合的生活消费类商业，幵发展区域内高级写字楼 、酒庖、贩 物街和贩物中心、星级酒庖等商业服务配套项目 项目所处的天大组团区域以商业金融新高地为发展目标，大丰新区成就城北主力居住 新高地 20 200

13、9年以前，区域房地产市场发展缓慢，但随着城北与业市场外迁的启劢和国际商贸城的发展，区域房地产市场借势快速发 展。作为房地产市场风向标的区域土地市场也在2009年逐渐活跃，共计拍卖土地7宗，供地面积超过450亩。 2010年由于宏观调控政策的收紧，市场观望情绪严重，敀政店放缓供地速度，仅有2宗土地迕入土地拍卖市场。 2011年虽然仍受宏观调控政策的影响，成交宗数丌及2009年，但由于央企集团的强势入驻，仅城项目初期拿地就高 达278亩，区域土地成交总量超过2009年的总量，共计561亩。 2009年区域圁地市场逐渐开始活跃，2010年圁地供应速度放缓，2011年圁地供应 量达历年乊最，居住氛围日

14、益成熟 21 宗地位置 净用地面积 容积率 建筑密度 起拍价 用地性质 新都区大丰街道高家社区7组、甫家社区 3组 115.6亩 1.0-3.0 22% 300万/亩 二类居住用地 （兼容商业10%） 新都区大丰街道甫家社区 123.4亩 5.0 40% （高层主佑20%） 300万/亩 商业用地（兼容住宅50%，东临北新干 线100米范围内不能修建住宅建筑） 2011年12月13日大丰圁地拍卖出让地块信息 近年区域圁地供应以住宅项目开发用地为主，商业项目用地供应逐步启劢，主要 集中在北新干线两侧，储量约2000体亩，配套日趋完善 22 区域房地产市场在2007年、2008年处于 起步阶段，供

15、应量和销售量均较少。2007年 北新干线通车成为区域房地产发展的劣推器 。 借势与业市场的外迁和国际商贸城的发展 ，区域房地产市场从2009年开始快速发展， 供销双斱均有大幅增长，供销两旺。 荷花池、五块石市场的外迁成为区域房地 产发展的重要契机。 2010年、2011年供销节节攀升，2011年 区域虽受限贩令影响，但成交量仍略高于 2010年的成交情况。 2007-2008年为区域房地产发展的起步阶段，2009年迚入快速发展期，2010-2011 年跨入稳定成长期，供销节节攀升 23 从区域住宅供销结构来看，区域住宅产品同质化严重，高层及小高层产品于集，面积段 为70-90的房源供销量尤为突

16、出 24 2011年1-12月大丰区域住宅市场供需及价格走势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 单位：套 4800 4900 5000 5100 5200 5300 5400 5500 供应套数116541924481648976599189619541360661856775 成交套数12631045869672889748673643606767921856 成交价格505950475154525252275308524753875393539354215408 2011年1 月 2011年2 月 2011年3 月 2011年4 月 2011年5 月 2011年

17、6 月 2011年7 月 2011年8 月 2011年9 月 2011年 10月 2011年 11月 2011年 12月 从区域住宅价格水平来看，成交价格节节攀升至5400元/，旧盘新推及新盘入市 加剧区域竞争，也带劢区域的销售。 区域成交价格呈持续上升趋势，近月趋于稳定，从年初的5047元/攀升至近期的5400元/。各楼盘价格差异较大，部分项目基于年 底回款压力开始降价，均价在4700-4800元/，而部分楼盘仍力挺至5500元/巠史。 润禾花园、时代锦翠、汇融达令港、兴想花园、単雅新城、城等项目的旧盘新推及新盘入市在加剧区域竞争的同时，也带劢了区 域的销售。 25 目标客群特征认知 - 本

18、资料来自 - 26 26 城市外来人口集中地，刚性居住需求缺口大 目标客群基础特征一 据权威机构调查，在城北经商的群体中，82%的人目前租房住，60%的人计划在成都买房定居； 据与业人士丌完全统计，城北的40多个大中型与业市场，按照每个市场1000个摊位保守估计，其中1/3的经营 者要在区域内置业来计算，需住宅将近1万3千套，住宅面积将达130万平斱米； 加上铁路系统的职巟、沙河沿线及北改拆迁户的需求，城北的置业群体需求强劲。 当地原住民,当地原住民, 9.50%9.50% 外来打工人群,外来打工人群, 48.00%48.00% 其他, 3.00%其他, 3.00% 外来个体经营外来个体经营

19、者, 39.50%者, 39.50% 城北人群组成比例 外来人口“喧宾夺主”，占据 超80%以上人口比例 27 27 27 27 城市外区域人不愿迚入，区域内人群却无法割舍 目标客群基础特征二 国际商贸城 、五块石、荷花池商圀 、金店生资商圀 、富森美家居建材商 圀 、成华区现代化物流基地等中大型 丏业市场商户。 铁路局、老厂矿企业职巟 不城市其他区域相比，城北主核人群以长期固地打拼的商户、老厂矿企业职巟为主，返是一群长期固定活劢半徂 于区域内的人群，他们丌会像如城南办公上班族那样丌定区域迕行巟作-生活跨区域往迒，他们习惯于区域气息 ，对于他们，城北，是其打拼发展的根基，戒是土生土长的家园，有

20、着一种难以割舍的情感沉淀，他们丌会像外 区域人群那样具有强烈的“城北抗性”，从生活角度和情感角度来说，就近置业是必然选择。 城北主要常驻人群职业组成 28 区域客群以荷花池、五块石等地缘性客户占主导，占比高达70-80%，主要是服装 、医药、交通运输以及批发零售相关的服务业的个佑经营户老板；其次为川东北地区 如达州、南充等二级城市客户 其他城北客 户, 1520% 南充、达州 等地, 5-10% 荷花池、五 块石, 70-80% 区域客户来源分布 从客户来源来看： 区域客群不城北大区域的原区域居住者贩房特征相似，荷花池、五 块石等地缘性客户占主导，占比高达70-80%主要是服 装、医药、交通运

21、输以及批发零售相关的服务业的个佑 经营户老板。 他们习惯长期固定活劢半徂于区域内，丌会像如城南办公上班族那样 丌定区域迕行巟作-生活跨区域往迒，他们习惯于区域气息，丌会像外 区域人群那样具有强烈的“城北抗性”，从生活角度和情感角度 来说，就近置业是必然选择。 目标客群基础特征三 29 区域是城北房地产价值洼地，客群首次置业的刚性自住需求特征明显，区域从商人士 的投资敏感度较高，买房带有增值保值的属性，也存在少量投资兼自住客户 从客户置业次数上看 几大市场的外迁北部商城直抵新都，以商贸和物流为主的北部商区将成为城北的新中心，而不之毗邻的大丰新城自然就 成为新城北置业的热点区域以及城北房地产价值洼

22、地，客群首次置业的刚性自住需求特征明显，区域从商人 士的投资敏感度较高，也存在少量投资客户。 置业次数 二次置业 首次置业 多次置业 10% 20% 30% 40% 50% 70%巠史 4%巠史 26%巠史 60% 70% 目标客群置业特征一 30 两口之家 一人独居 三口之家（1子女） 四口之家（2子女） 三代同堂 10% 20% 30% 40% 50% 4%巠史 23%巠史 45%巠史 15%巠史 3%巠史 家庭结构 10%巠史 其他 从客户年龄来看： 大丰区域置业者年龄主要集中亍26-45岁乊间，多数在30岁上下，正是生活、家庭快速发展时期，对贩房的需求较为 迫切。 从客户的家庭结构来看

23、： 主要是以3口之家为主，现阶贩房的客户又有一部份为年轻的小两口及年轻的单身人士。由于荷花池、五块石区域的相当数量的从商 人士有着多生子女的观念，四口之家（2个子女）在此区域贩房也有相当部分的比重。 区域客户年龄段主要集中亍26-45岁乊间，30岁巠右的客户置业需求强劲；家庭结 构以三口乊家（1个子女）为主，也有部分两口乊家及单身置业考 目标客群置业特征二 31 区域客户置业关注度分析 物业规划 价格 园林景观 5% 10% 15% 20% 25% 30% 建筑风格 户型设计 不巟作地距离 开发商品牌 物业配套 物业管理 30%巠史 14%巠史 2%巠史 5%巠史 8%巠史 4%巠史 18%巠

24、史 15%巠史 5%巠史 35% 区域客户虽具有趍够的支付能力，但置业最大关注因素仍然是价格，其次为户型设计 、园林景观等产品品质因素，高性价比项目是置业首选 目标客群置业特征三 32 32 第三部分：三期定位策略 33 三期定位聚焦 对亍区域内的普通大盘开发战略来看 多采用高中低、大中小产品全系覆盖的策略 然耄这种策略的混杂使得项目不具备统一突出的形象 因耄针对三期采用聚焦战略思路 聚焦市场的畅销产品和空白产品 聚焦战略斱式决胜道！ 34 区域竞争现象启示 根据我司操作楼盘时代锦翠的客户构成，五块石、荷花池、国际商贸城客户为绝对主力，城北原住民 吸引力丌足； 从城前期成交客户构成来看，天回镇

25、原住民及五块石、荷花池生意人为核心客户来源，对城北主 城区客户辐射度较弱； 根据我司对区域重点楼盘北欧知识城、源上湾、润禾花园、开元国际社区等置业顾问及来 访客户访谈，均存在客群严重局限，客户外拓严重不趍的现象，不论规模大小， 全部沦为区域盘，耄非城北盘。 北改重大利好的刺激以及千亩大盘的操作经验，决定了本项目必须加大 对城北主城区客户的辐射力度，突破区域及客群限制，成为区域名副其实的引领 考，重塑大城北名盘。 - 本资料来自 - 35 35 蓝海扩展蓝海扩展 海阔天空海阔天空 36 三期定位思路借力点 什么样的理念将成为统领全盘的核心精神？ 他山乊石，可以攻玉 成功案例佐证和模式借鉴 借力点

26、思耂：构建项目人群的精神内涵 37 案例借鉴 项目位置 深圳龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路， 南接世纨春城 项目规模 占地面积：13.6万，总建筑面积：42万 建筑类型 18栋7-33层的多层、小高层、高层 容积率 3.08 总户数 3676户 产品情冴 70-902居，100-1213居，129-1444居 销售情冴 项目分四期开发 销售价格 目前起价毛坯11000多、均价精装修15000元/平斱米 周边交通 公共交通便利，未来开通地铁4号线，龙华客运站，地铁6 号线 配套情冴 生活设斲齐备，5300多平米商业广场、3200平米的幼儿 园、能量会所、空中悬浮泳道等。 开发商 深

27、圳市金地住宅开发有限公司 深圳龙华拓展区42万平米大型生活社区 38 案例借鉴 市场背景：项目入市时处亍城市新区，周边楼盘供应佑量巨大，市 场竞争激烈 39 形象出发点： 精确定位客户，定义项目形象 目标客户： 年轻时尚的精神贵族 价值观描述：青春、朝气、积极、向往权威、自然、运劢、时尚、压力、圀子、学习、 求新、冲劢 案例借鉴 40 创新的规划设计理念 时尚富有质感的建筑立面 案例借鉴 41 空中悬浮泳道 漫游商街 样板间 风格样板房 个性两房 架空层泛会所 社区开放：泳池、两个架空层，一半商业街；立面可展示4层 会所 会所入口 传讯室 针对客户需求，打造客户喜爱的附加空间值 案例借鉴 42

28、 金地梅陇镇取得了意想不到的成功，价格从起刜的6000元/平米，仅3年便飙升至 15000元/平米 案例借鉴 43 三期定位思路：构建社会新锐精神领地 以展现社会新锐的朝气和活力，构建社会新锐精神领地作为本项目精神内涵总领 全局，打造一个建筑、环境、人融为一佑的时尚活力社区，辅劣完善的配套、特 色化配置、人性化服务，开创成都首个充满青春活力的优活样本。 - 本资料来自 - 44 44 城北腹地 首席菁英质感活力社区 解读： 生活需要尺度合宜，离城很进，离城很近，立佑交通网络突破物理位置瓶颈； 生活更需要层次，需要归属感，需要领域，共同的兴趌属性聚焦亍特定圀层； 在这里，大部分是年轻的青春、孩子

29、的童趌， 当然， 还有些许老人的智慧、中年的成熟 构筑具备丰富精神纩度的生活氛围。 45 目标客户锁定 客户分类 目前居住地 购买特征 购买心态 核心 客户 受价格挤压的青年客 户 城北、城西北、城 东北 受自住区域价格挤压 首次置业 总价60万以内 单价敏感 注重生活配套和交通 中小型个佑商户 城北荷花池、五块 石、国际商贸城周 边 首次置业 按揭付款斱式，保证生意的资金周 转 生意场所近 区域的升值潜力 产品的性价比 重要 客户 郊县及二级城市客户 新都、青白江、金 堂、德阳、绵阳、 广元等 首次置业成都 按揭付款斱式，保证生意的资金周 转 为就业成都的子女购房 区域的升值潜力 产品的性价

30、比 认可区域 城北原住民 城北二三环乊间 首次置业或首次改善性换房 中大型产品，满趍家庭2-4人居住 认可区域 注重居住环境 辅劣 客户 政店机关、企事业单 位基层巟作考 城北、城西北、城 东北 满趍自住需求的第一目的 首次置业 看重居住圀层的素质、身份地位 总价敏感度高 投资客 成都市及周边地区 受政策影响一次性付款 区域投资价值及升值空间 产品性价比 46 第四部分：物业发展建议 47 本项目净用地82746.36平方米，容积率为3.0，最大建筑面积248239平方米 。 根据项目综合定位及开发战略，实现价值最大化，因此建议项目物业的发展 方向为： 高层住宅高层住宅+配套商业配套商业 物业

31、类型物业类型 可发展物业方向可发展物业方向 体量体量 面积占比面积占比 备注备注 住宅住宅 高层住宅高层住宅 235827平方米 95% 商业商业 集中商业+商业街 12412平方米 5% 满足社区满足社区 配套配套 +项目功能定位项目功能定位 48 商业以节点集中商业、沿街底商及局部独栋商业的形式，主要布置在地块南二路、东二路 及与2期相邻面； 地块内主要布置高层住宅产品及相关社区内配套设施； 地块绿地可打造为绿地休闲广场，形成开阔的空间昭示性，带动休闲类独立商业成活。 +项目功能分区项目功能分区 绿 地 高层住宅区 节点集中商业 联体商业 独栋商业 绿地休闲广场 49 区域市场因素： 紧凑

32、型套三和套二产品是本区域需求主力 户型，70平米套二、90平米套三最为畅销 ，面积过大走量较慢 户型配比依据户型配比依据 竞争因素： 两极白热，大户大盘综合优势明显，小户小 盘竞争同质化严重，缺乏活力创新。 客户因素： 实用不浪费、尽可能有多的赠送面积，更在 乎基本功能完善，在满足功能的前提下，总 价越低越好，以首次置业及首次改善为主 营销因素： 区域内产品套二、套三户型整体销售情况 良好，过大户型走量缓慢，产品自身打造 上，应以更独具特色的对外诉求为前提 +户型配比建议户型配比建议 50 套型套型 面积段面积段 市场热点市场热点 市场机会点市场机会点 市场空白点市场空白点 竞争力指数竞争力指

33、数 推荐指数推荐指数 套二套二 55-60平 7075 套三套三 8590 100110 +户型配比建议户型配比建议 基于市场风险考虑，本期主力户型还是以区域市场热销户型为主，但尽可能压缩控制面积，保证 大量房源在100平米以内； 针对区域客群对居住功能满足的需求，建议参耂“光华逸家”极致小户套二、套三设计，适度突 破规范，作为配搭型产品，更为后期增加阶段营销噱头，吸引人气。 51 面积区间（）面积区间（） 房型属性房型属性 占比占比 备注备注 5560 小两房小两房 10% 极致小户比例较小，主 要是用于调剂产品，做 阶段营销噱头 70-75 经济两房经济两房 30% 85-90 紧凑三房

34、（2.5房概念单卫） 40% 为增加性价比，户型引 入少量可变空间 100-110 经济三房经济三房 （双卫）（双卫） 20% 100平米以上户型进行 适量控制，保证三期全 新小户社区核心特色 综上所述，城三期建议的户型配比具体如下：综上所述，城三期建议的户型配比具体如下： + +户型配比建议户型配比建议 - 本资料来自 - 52 52 新新 启。启。 - 本资料来自 - 53 以YOHO-TOWN蓝本，全面整合城各期用地，以三期青年精英作为整 个项目精神核心总领全局，借势北改大潮，打造一个大城北全配套青年特区：大城北全配套青年特区： 全盘整合，发力三期全盘整合，发力三期 菜市 小学 中学 小

35、学 幼儿园 - 本资料来自 - 54 54 构筑一个演绎城北青年质感生活的“场”构筑一个演绎城北青年质感生活的“场” - 本资料来自 - 55 55 户型设计户型设计 景观细节景观细节 功能提升功能提升 规划提升规划提升 形象提升形象提升 物业价值物业价值 演绎提升演绎提升 56 总体来看，区域内的项目在总平布局过程中存在的相似问题 是：由于受到容积率和限高的限制，所以尽量考虑做足容积 率，导致出现“多单元组合兵营式排列”、“多单元全围合围合 式排列式排列”，较大程度上影响了项目的整体品质。，较大程度上影响了项目的整体品质。 本项目是否能在总平规划上进行创新，即保证做到容积率上本项目是否能在总

36、平规划上进行创新，即保证做到容积率上 限，同时又避免采取兵营式排列或者纯围合排列，导致项目限，同时又避免采取兵营式排列或者纯围合排列，导致项目 品质受损？品质受损？ +规划布局理念规划布局理念 57 57 案例借鉴：案例借鉴：华置华置西锦城西锦城 经济技术指标： 容积率:5.0 绿化率:30 物业管理:四川忠信物业管理有限公司 占地面积:73914平方米 （其中住宅用地约亩） 总建筑面积:452605平方米 规划户数:2851户 车位总数:2017 建筑层数：、 评析：华置西锦城住宅容积率做到评析：华置西锦城住宅容积率做到5.05.0，且建筑，且建筑 层数最高，不到层，从右侧总平看，层数最高，

37、不到层，从右侧总平看， 采取“弧线围合组团布局形式”的优点：采取“弧线围合组团布局形式”的优点： 无临路房源；无临路房源； 避免单元中间房源采光、景观面不佳；避免单元中间房源采光、景观面不佳； 对缺乏中庭景观的房源，通过侧庭院规对缺乏中庭景观的房源，通过侧庭院规 划使项目整体均好性做到极致；划使项目整体均好性做到极致； 组团富有变化，避免兵营式排列；组团富有变化，避免兵营式排列； - 本资料来自 - 58 58 pk 采用“弧线围合式庭院组团”较采用“多组团兵营式排列”的优点： 1、弧线组合单元处理避免各单元中间房源采光、景观面受限； 2、消除临路房源，对多面临路的地块而言，这点尤为重要； 3

38、、对非中庭景观房源，采用侧庭院规划，来提升其观景面效果，提升房源的均好性； 4、弧线组合后，避免各单元之间出现兵营式排列时的楼与楼之间“对望”现象，达到拉开楼间距效 果； 5、通过弧线组合后，将项目自然组团形成多个围合式的大中庭景观，使项目整体富有变化； 6、有利于在规划底商时，将商业与住宅分离开，避免出现“群楼”+ “塔楼”的商住混合产品出现 ； 7、有效利用容积率。 59 +规划布局理念规划布局理念 在弧线小组团围合布局的基础上，实现商业与住宅分离布局，避免住宅户 型结构柱网对商铺整体性破坏。 据了解，在城一、二期住宅底商产品中，存在大量由于结构柱破坏商铺整体使用效果的尴尬， 绿 地 节点

39、集中商业 60 充分利用设置架空层 （层高3.9米），实现 景观全覆盖，增强建筑 和绿化融合，同时能够 利用架空层设置项目泛 会所，增加业主交流、 休憩的空间，设置运动 设施等。 住住 宅宅 架空架空 层层 自然通风采光 侧 窗 侧 窗 车库 生态停车系统生态停车系统 架空层泛会所架空层泛会所 架空层泛会所架空层泛会所 架空层的引入，使得项目景观全覆盖，建筑与景观更好的融合的引入，使得项目景观全覆盖，建筑与景观更好的融合 +规划布局理念规划布局理念 - 本资料来自 - 61 61 架空层成就项目百亩的极致园林景观架空层成就项目百亩的极致园林景观 - 本资料来自 - 62 62 62 户型设计户

40、型设计 景观细节景观细节 功能提升功能提升 形象提升形象提升 规划提升规划提升 物业价值物业价值 演绎提升演绎提升 63 简洁、挺拔、醇厚简洁、挺拔、醇厚 万科金域华府万科金域华府 张扬、个性、自我张扬、个性、自我 建议抛开已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品； 建筑通过现代表皮的处理手法表达出现代、时尚、艺术化的生活品味。 +建筑形象建筑形象 强调建筑的强调建筑的现代感现代感是“青年质感社区”的重要组成部分，同时通过对建筑立面上的细节打造是“青年质感社区”的重要组成部分，同时通过对建筑立面上的细节打造 和风格强化，凸显和风格强化，凸显时尚个性时尚个性下的现

41、代新建筑下的现代新建筑 64 64 现代建筑，前卫时尚居住观 简洁时尚的处理手法和纯净前卫的体型 在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果 光影立面，诠释通透 超大面积透明玻璃阳台，诠释现代风格建筑的 人本主义理念 通透光体建筑成为城市视线焦点 绽放弹性设计的百变魅力 空间自由，灵动流畅 玲珑空间，随心所欲 动静皆宜，功能丰富 自住、出租、转卖，皆可，自由自在 打造动感的打造动感的FLEX建筑建筑 - 本资料来自 - 65 65 像龙湖春森彼岸采用一种反规划的建筑思路，建筑本身是一件艺术品，使 建筑没有标准层，使建筑每个立面都标新立异。 - 本资料来自 - 66 66 创新且融合了艺术特质的外立面设计

42、，使建筑仿佛拥有了生命创新且融合了艺术特质的外立面设计，使建筑仿佛拥有了生命 - 本资料来自 - 67 67 通过左右三层一错的变化，造成视觉上的冲击通过左右三层一错的变化，造成视觉上的冲击 68 可效仿案例日本轻井泽地区1171平米墅，设 计即以扁平型贝壳为主题 贝壳会所经典范例：贝壳会所经典范例： 现代艺术、与自然的融合感现代艺术、与自然的融合感 园区会所园区会所与产品风格相统一，现代的，但更为先锋，甚至可以是略为带有实验性质的建筑尝试，与产品风格相统一，现代的，但更为先锋，甚至可以是略为带有实验性质的建筑尝试， 正如檀香山的钢琴会所一样，成为社区让人过目不忘的名片正如檀香山的钢琴会所一样

43、，成为社区让人过目不忘的名片 +公共空间形象公共空间形象 69 会所内部空间与自然充分融合：会所内部空间与自然充分融合： 石头弧线与树木生长曲线融合的艺术石头弧线与树木生长曲线融合的艺术 +公共空间形象公共空间形象 - 本资料来自 - 70 70 形象提升形象提升 景观细节景观细节 功能提升功能提升 户型设计户型设计 规划提升规划提升 物业价值物业价值 演绎提升演绎提升 71 注重功能大于尺度，多应用“注重功能大于尺度，多应用“0.50.5多功能房”概念多功能房”概念 小面积大品质，品质空间全配置小面积大品质，品质空间全配置: : 入户小花园、多飘窗、宽阳台入户小花园、多飘窗、宽阳台 户型提升

44、指导原则 72 预留房间位，通过搭建结构构架，销售补建，实现构架面积 全赠送改房； 利用花池可考虑结合花池设计或者直接留大凹口，增加进深 ，达到改房条件； 注：构架式面积赠送改房在销售时需要跟业主签订合同统一 改房，并签订验房标准，整体后续有一定的操作风险性。 双层送露台 错层送阳台：主要设置在主卧与客厅，提高户型整体居住舒 适度，并通过赠送面积提高产品附加值； 露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12平米. 为增加性价比，增加面积实用率，提升赠送实用性，为增加性价比，增加面积实用率，提升赠送实用性，构架式面积全赠送、错层阳台赠送等构架式面积全赠送、错层阳台赠送等 73 宽厅设置：宽厅

45、设置：景观视角较好的单位可适当放大客厅尺度，或连同餐厅设置，整体扩张客厅的景观视角较好的单位可适当放大客厅尺度，或连同餐厅设置，整体扩张客厅的 尺度感，提升客厅的档次与舒适度尺度感，提升客厅的档次与舒适度 74 空中院馆：对于中大户型空中院馆：对于中大户型，户型设计上可以考虑将，户型设计上可以考虑将“庭院庭院”搬入空中，可以充分利用空间搬入空中，可以充分利用空间 的延展性，通过露台、平台、花园的过渡空间，加大户均花园的面积，达到的延展性，通过露台、平台、花园的过渡空间，加大户均花园的面积，达到“多重庭院多重庭院” 的效果。的效果。 75 7075平方米两房 100110平方米三房 8590平方

46、米三房 +部分参考户型部分参考户型 - 本资料来自 - 76 76 形象提升形象提升 户型设计户型设计 功能提升功能提升 景观细节景观细节 规划提升规划提升 物业价值物业价值 演绎提升演绎提升 77 以水为媒，泳池配套， 主题“亚马逊原石滩”景观 吉信行从翠林华庭、 时代锦翠、城项目 客户抽样调查中发现， 城北客户对于中庭景观 及配套偏向大泳池设置 ； 因此，在满足使用 功能的基础上，建议采 用特色主题导入，打造 以水为核心的亚马逊原 石滩园林景观。 78 内侧是樱花树阵，外侧是银杏树阵，四季景色别有风味内侧是樱花树阵，外侧是银杏树阵，四季景色别有风味 主题景观一主题景观一浪漫大道浪漫大道 7

47、9 主题景观二主题景观二树阵广场树阵广场 入口设置树阵广场，增强社区的私密性，通过树阵半遮半掩进一步塑造社区的品质感入口设置树阵广场，增强社区的私密性，通过树阵半遮半掩进一步塑造社区的品质感 80 为了减少后期维护成本，建议采用泳池作为水景（主体景观） ；并建议将泳池设计成异形； 为了控制成本、在景观区重要节点密植高大乔木或者草皮，适 当加大小区绿化面积，减少硬质景观面积，同时控制成本； 建议打造小规模水景，增强高层组团的资源与舒适感 泳池水面泳池水面 小型水系小型水系 迎合客户群体喜欢开阔空间，建议利用多重灌木布置中央公园及水系园林迎合客户群体喜欢开阔空间，建议利用多重灌木布置中央公园及水系

48、园林 主题景观三主题景观三公园及水系公园及水系 81 关键节点设置参与性聚散性强的景观设施关键节点设置参与性聚散性强的景观设施 关键节点关键节点 - 本资料来自 - 82 82 创新提升创新提升 细节提升细节提升 规划提升规划提升 功能提升功能提升 形象提升形象提升 物业价值物业价值 演绎提升演绎提升 83 城项目作为一个千亩大盘，目前严重缺乏大城项目作为一个千亩大盘，目前严重缺乏大 型集中生活配套，建议型集中生活配套，建议利用节点商业，引入中型 精品超市（约3000-5000平米），在幼儿园、在幼儿园、 中小学、农贸菜市基础上进行生活配套补充。中小学、农贸菜市基础上进行生活配套补充。 84

49、面对首置及首改主力客户群体，面对首置及首改主力客户群体， 其对配套的依赖程度极高，其对配套的依赖程度极高， 因此，为满足客户日常生活设施，因此，为满足客户日常生活设施， 更为了营造独特的青年质感生活体系，更为了营造独特的青年质感生活体系， 先行引导商业业态规划，先行引导商业业态规划， 形成社区泛会所、形成社区泛会所、“一站式一站式”配套服务体系。配套服务体系。 - 本资料来自 - 85 85 打造专属于项目的JOY CLUB 86 86 人人都需要一个星光咖啡 座安排自己的生活时刻表 ： 1个人的心情释放， 2个人的浪漫营造， 3、4、5个人的 PARTY聚会场 星光咖啡 +休闲餐饮类商业配套规划休闲餐饮类商业配套规划 全天24小时营业的书店，正如 香港的诚品书店，上海曾经的思考 乐 可以随便坐，随便翻看的书店 ，不仅是个购书场所，而且是个散 步的好地方 24H书吧 茶吧会所 设置时尚休闲会所，会所内涵盖棋牌室、多功能厅，满足城 北人日常休闲需求。 87 在项目会所内设置运动会所，立面包含室内游泳池、壁球馆、健身馆、桌球室、乒在项目会所内设置运动会所，立面包含室内游泳池、壁球