书院1号公寓小区物业管理方案 (43页）.doc

1、书院1号公寓2012年小区物业管理方案 提纲：1前言2.小区情况分析3.总体设想4.项目运作方法及管理制度5.物业管理服务分项标准与承诺6.工程维修养护、保安、保洁绿化、客服综合工作的年度实施方案7.工作计划（图表）8.收费预测9.费用预算10.结束语1.前言本方案系根据物业管理行业的发展要求，通过贯彻物业企业标准，结合书院1号公寓实际情况和特点，确定本小区物业管理整体定位为市级优秀物业管理水平，同时作为小区的管理服务执行文件和公司对小区管理部检查、考核的依据。本方案力求通过专业科学的管理方案，提供一种定位准确、可操作的具体实施目标，同时为小区管理部制作相关细化文件提供依据，成为今后每年度物业

2、管理策划的基础，籍以保证服务标准的实现和持续提高。本方案在营造小区和谐的管理模式，提升整体管理服务水准的基础上，充分考虑合理管控运营成本的方式，使整个小区进入到良性运作的状态。.2.小区情况分析2.1 物业概况 根据2011年小区总体管理方案相关资料，结合物业管理服务合同约定，摘录小区物业本体和设备设施的具体情况和技术指标。（从小区规模、位置、到升降系统、变配电设备、给排水、污水处理设备、保安技防设备、消防设备、有线电视设备、网络通讯设备等所有设备的基本信息）基 础 设 施 明 细 表 书院1号 小区 基础数据： 总建筑面积 38266 m2用地面积 m2住宅面积 27255 m2物业管理用房

3、68 m2配套面积 8695 m2商铺面积 828 m2监 控 室 6 m2门 卫 2 间居委会用房 无 m2业委会用房 20 m2电梯机房 14 间水 域 无 m2户 数 360 户水 泵 房 1 间公共厕所 无 间喷水池 无 个收费户数 360 户商 品 房 360 户会 所 无 个/ m2权属 全属开发商幢 数 5 幢（小高层） 层数 5 幢绿化面积8695 m2绿地覆盖率 35.08 % 高层面积 m2小高层面积 27706.12 m2高层户数 户小高层户数 360 户配 电 房 9 间配 电 箱 只单 元 7 单元（门栋）产业编号土地编号： 街道： 街坊： 图 号：A、智能化系统B、

4、公共设备（设施）C、照明系统D、给排水系统1一卡通系统1套 门2套 车库1、电 梯 14 台 电梯机房 14 间1、道 路 灯 25 只1、水 泵清水泵 3 只污水泵 46 只2、电子公告牌系统 只2、应 急 灯 102 只3、车辆管理系统 1 套电动移门 台道闸 4 个2、风 机 房 4 间、风 机 5 台3、楼 道 灯 105 只3、垃 圾 房 间4、装 饰 灯 25 只4、拉 臂 筒 只5、公共设施用灯82 只4、电视监视系统 1 套 探头 35 个5、垃 圾 筒 7 只3、水 箱 14 吨 4 只 18 吨 1只6、垃圾中转站 个7、照 明 电 KW4、蓄 水 池 160 吨 1 只5

5、、周界报警系统 2 套 共 18 个点车位地下机动车位 121 个8、动 力 电 KW5、化 粪 池 1 个4112 m29、合计耗电： KW6、污 水 池 1 个6、电子巡更系统 1 套共 32 个点地面机动车位 78 个10、电 表： 59 个7、窨 井共 82个污 水 井 44 个m2雨 水 井 38个7、楼宇对讲系统可视个地下非机动车库 4 个8、水 表 14 只不可视7 个m2 9、生化处理 1 个 12 m2备注：F、其他1、宣 传 栏 7 个2、柴油发电机 台E、消防系统4、景 点 2 个1、消防水泵 4 台5、氧 气 泵 台11、家庭安全防范系统 32 个2、灭 火 器 552

6、 只6、健身设施 26 m23、消 防 箱 216 只7、信 报 箱 7 个4、消 火 栓 7 只5、黄 沙 箱 9 只9、道路侧石 457 米15消防报警系统温感 208 个6、喷 淋 头 516 只 10、围 墙 1142 平方米烟感 5 个7、空调设备 25 套手动报警按钮 6个公共设备、设施：2.2相关信息按照项目的类型、功能的划分等方面，收集分析项目周边情况，了解地方政策法规，统计相关协作部门信息，汇总相关与业主生活息息相关的配套信息（如银行、学校、医院、超市等等）。 小区有关情况登记表： 书院1号 小区 小区总户数： 360 户 住房使用情况自住： 166 户出租：43 户出租率：

7、12 小区周边情况企业类型企业名称最近距离（M）备注幼儿园丽泽幼儿园500m左右小学新港中心小学600m左右中学新港中学1100m左右银行中国农业银行700m左右医院新港卫生院1500m左右超市联华超市500m左右邮局中国邮政1000m左右交通丽正路（南果公路）站300m左右餐饮新港1100m左右文化娱乐书院文化中心200m左右3. 总体设想3.1 整体管理服务目标3.1.1 根据书院1号项目的基本情况物业管理工作重心逐渐转移到在做好日常维护、保养、服务工作的同时，更需要积极配合好委员会不断的完善小区的硬件及配套设施，以期达到该物业保值、增值的目的。3.1.2 根据服务对象的需求小区入住已2年

8、，房屋维修保修期即将于2011年12月31日到期，在保修期届满之前，我服务中心将会将全部保修期内的套内、公共区域的房屋质量问题进行汇总上报开发公司争取在保修期届满前予以解决；在2012年中，我服务中心将不断锻炼维修人员提高维修技能满足业主日常报修的需要，为业主创造一个安全、有序、温馨的家园。3.1.3 根据小区现状书院一号公寓小区在书院镇当地例属中高档商品房小区，在硬件设备的配套上更是按照高档小区标准进行设计，在2011的设施设备维护保养中，我们以“技术找专业、学习靠自己”的方法，在专业技术要求较高的方面，如：电梯、监控、电子围栏等，委托专业保养单位进行保养；对要求较低的方面，如：阀门加油、刷

9、涂油漆等，自行解决。当然对电梯、弱电、消防等系统保养时，边观察边学习，丰富自己的维保知识。3.1.4 根据公司要求秉承南泰物业“精细化管理、精品服务”的企业精神，并传承着复地的“以人为本”的服务理念，按照公司制定标准严要求、重管理，将市优标准纳入小区工作的日常状态中。为业主提供高质量的服务。3.1.5 根据物业服务合同小区的前期物业服务合同于2011年年底即将到期，上海中企业物业作为小区的前期物业服务单位已于11月向开发公司表示不再续约，经过开发公司及公司领导同意，2012年书院1号公寓物业管理服务由我上海南泰物业管理有限公司负责提供，借此在保持原服务人员内容不变的情况下，我们将以上海南泰物业

10、管理有限公司的名义签订物业服务合同，严格按照合同的约定来制定日常管理内容和计划，将合同约定的内容作为我们工作的底线，同时将物业管理服务合同条款中的相关内容转加到与外包保安公司、保洁公司签订的服务供应合同中，并严格按照合同约定的条款对外包单位监督管理。3.1.6 其它风险因素由于生活指数的上升，各种成本的开支不断的增长（综合保险费、工资等等），加上新劳动合同法开始实施，将进一步加大企业（管理部）的用工成本和用工风险，因此，经过公司领导同意2012年书院1号公寓保洁服务将委托专业保洁服务公司提供，这样既解决了企业用工难、管理难的问题，又提高了保洁服务质量。 3.1.5 根据行业/地方的基本要求20

11、11年10月，在当地政府的关心下、 在开发公司的支持下书院1号公寓小区被正式提名参加“市级文明小区”的评选，全体工作人员秉承一志，励志在2012年度评上“市级文明小区”。3.2 风险预测和防范：3.2.1 物业交接问题2011年年底小区即将转换物业公司，在交接时，势必会产生种种问题：开办资产、公共设备、经营性收入以及日后南泰接管后的服装、制度、标准更新等问题，3.2.2 质保期结束后的问题等小区质保期届满后的第一年，由于各种原因引起的公共设施、设备的损坏及业主室内房屋质量问题，如果在2011年内仍然无法解决的前提下，服务中心将继续跟踪直至解决。3.2.3 工作条线、职能的重新划分根据公司层面设

12、想的关于今后南泰物业管理有限公司各下属小区定位标准以及对照的条线分布，沿用了多年的管理部工作分块条线在2012年将有较大的调整，管理层、操作层定位进一步明确，特别是在考核制度中加入了管理费收缴一项，将是一个新的挑战。3.2.4 政策法规、行业内部方面的因素随着物权法的不断修整，赋予业主的权利在进一步加强，对照国家物业管理条例中，已经从法律层面将物业公司定位为“物业服务企业”，业主自我维权的意识在不断加强，同行业者之间的竞争趋势愈加激烈，将对原有粗放型简单化的工作方式提出挑战。3.2.5 其它风险因素由于生活指数的上升，各种成本的开支不断的增长（综合保险费、工资等等），加上新劳动合同法开始实施，

13、将进一步加大企业（管理部）的用工成本和用工风险。3.2.6 业主大会及业委会书院1号目前无业委会，但是一旦成立，随之将对我物业公司以后的管理工作带来重大影响。4. 项目运作方法及管理制度4.1 小区管理部设置原则：依照上海市住宅物业管理规定、上海市住宅物业服务分等收费标准等法规规定，根据东方知音物业管理合同的约定，结合2011年底公司对于各下属楼盘的总体定位要求，书院1号定位于符合上海市优秀物业管理住宅小区标准，物业服务标准为3级。依照此标准，2012年书院1号管理部秉承公司的改革趋势，将实现保安、保洁、绿化三操作条线外包。客服、工程、保安保洁绿化各司其职，互相协作。具体设置如下：4.2 小区

14、管理部职能分布图管理部经理财务管理资料管理人事管理客服综合条线工程设备条线保洁绿化条线保安条线保洁管理公共秩序维护设备运行接待咨询绿化管理消防管理设备保养行政文档装修管理社区文化装修管理车辆管理报修处理内务采购（仓储）设备更新费用收缴分包商管理投诉处理采购（采买）便民服务采购（记账）入住办理 4.3小区管理部人员架构图2012年度书院1号组织架构图管理部经理1人资料管理1人保安主管1人绿化(外包)客服2人保洁领班1人设备主管1人保安领班1人工程领班1人保洁5人维修工1人保安11人注：1） 书院1号管理部共计工作人员3人。 2） 主管以下，不计入管理部人事编制。 3）书院1号工程设备条线目前负责

15、人为设备主管。4.4内部管理的职责分工4.4.1管理部经理：作为小区日常管理的决策者，统筹管理小区各项事务，并协调各运作部门间的工作。在公司财务部门的指导下负责小区财务管理、资金运作控制工作。在公司人事部门的指导下负责小区内各岗位人才储备、考核、培训及劳动关系等工作。在公司有关部门指导下负责小区综合对外协调、联络等工作（政府部门、开发商、业委会等）。负责小区清洁、绿化环保工作。4.4.2保安主管：负责小区安全保卫、消防、道路交通、车库管理工作。在管理部经理授权下代为处理其他日常工作4.4.3工程设备设施条线： 负责小区公共设备设施的管理、维护、保养、维修工作。 负责小区住户自用部位自用设施报修

16、处理工作。 在公司工程部指导下负责外包单位施工人员监督管理工作。4.4.4客服综合条线：负责小区对客各项事宜、处理业主投诉及其它各类服务工作。负责小区内各项行政、申购、文档管理等后勤事务管理工作。负责小区内各项费用收取工作。负责小区社区精神文明共建工作.4.5日常管理制度和考核办法目录（含各岗位人员职责） 对照公司企业标准，适用于书院1号管理部2012年日常管理制度和相关考核办法目录如下：4.5.1日常管理制度目录：序号类别名称制度名称企业标准编号备注1综合管理办公物资管理规定Q/FR 2.3.2.1-20072印章管理规定Q/FR 2.3.2.2-20073日常行文和流转管理规定Q/FR 2

17、.3.2.3-20074档案管理规定Q/FR 2.3.2.4-20075沟通控制程序Q/FR 2.3.2.5-20076诉讼程序管理规定Q/FR 2.3.2.6-20077仓库管理规定Q/FR 2.3.2.7-20078物资采购及产品控制程序Q/FR 2.3.2.8-20079重大事件报告制度Q/FR 2.3.2.9-200710人力资源管理人力资源控制程序Q/FR 2.2.3.1-200711员工招聘与录用管理规定Q/FR 2.2.3.2-200712财务管理财务管理制度Q/FR 2.2.4.1-200713客户服务服装要求的确定和评审程序Q/FR 2.2.6.1-200714物业管理服务收

18、费控制程序Q/FR 2.2.6.2-200715入住与装修控制程序Q/FR 2.3.6.3-200716维修资金使用管理规定Q/FR 2.2.6.4-200717业户投诉处理管理规定Q/FR 2.3.6.5-200718社区文化组织实施作业规程Q/FR 2.1.6.6-200719保安服务保安管理控制程序Q/FR 2.2.7.0-200720消防管理规定Q/FR 2.2.7.1-200721巡更系统使用管理规定Q/FR 2.2.7.2-200722监控室消防中心管理规定Q/FR 2.2.7.3-200723警用器械管理规定Q/FR 2.2.7.4-200724机动车辆管理规定Q/FR 2.3.

19、7.5-200725非机动车机房管理规定Q/FR 2.3.7.6-200726保洁服务保洁管理控制程序Q/FR 2.1.8.1-200727保洁服务基础作业标准Q/FR 2.1.8.2-200728绿化服务卫生消杀作业规程Q/FR 2.1.8.3-200729绿化管理控制程序Q/FR 2.1.9.1-200730绿地养护作业规程Q/FR 2.1.9.2-200731工程运行与维修基础设施和工作环境控制程序Q/FR 2.3.10.1-200732工程外包控制程序Q/FR 2.2.10.2-200733维修服务控制程序Q/FR 2.3.10.3-200734监视和测量装置控制程序Q/FR 2.2.

20、10.4-200735工具管理规定Q/FR 2.2.10.5-200736房屋设施维修保养管理制度Q/FR 2.2.10.10-200737给排水设备管理制度Q/FR 2.2.10.20-200738供配电设备管理制度Q/FR 2.2.10.30-200739电梯管理制度Q/FR 2.2.10.40-200740智能化系统管理制度Q/FR 2.2.10.50-200741空调系统管理制度Q/FR 2.2.10.60-200742消防设备、设施管理制度Q/FR 2.2.10.70-200743质量管理文件控制程序Q/FR 2.2.11.3-200744记录控制程序Q/FR 2.2.11.4-20

21、0745标识和可追溯性控制程序Q/FR 2.2.11.8-200746业户满意程度测量控制程序Q/FR 2.2.11.10-200747服务质量监控控制程序Q/FR 2.2.11.12-200748不合格控制程序Q/FR 2.2.11.13-200749数据分析控制程序Q/FR 2.2.11.14-200750持续改进控制程序Q/FR 2.2.11.15-200751安 全、环境与职业健康法律法规与其它要求控制程序Q/FR 2.2.12.2-200752应急准备和响应控制程序Q/FR 2.2.12.3-200753环境绩效检测控制程序Q/FR 2.2.12.4-200754节能管理规定Q/FR

22、 2.2.12.5-200755劳防用品管理规定Q/FR 2.2.12.6-200756农药管理规定Q/FR 2.2.12.7-200757废弃物和其他污染物排放管理规定Q/FR 2.2.12.8-20074.5.2考核办法目录（含各岗位人员职责）序号制度名称企业标准编号适用人员备注1小区管理部经理工作标准Q/FR 3.2.12.1-2007管理部经理（对照执行）2工程主管工作标准Q/FR 3.1.12.3-2007工程管理员（参考执行）3物业主管工作标准Q/FR 3.1.12.5-2007物业主管（对照执行）4工程管理员工作标准Q/FR 3.1.12.6-2007工程管理员（对照执行）5保安

23、管理员工作标准Q/FR 3.1.12.7-2007外包保安队长（参考执行）6客服专员工作标准Q/FR 3.1.12.9-2007前台（参考执行）7 保安门岗工作标准Q/FR 3.2.12.10-2007外包保安门岗（参考执行）8机动车管理员工作标准Q/FR 3.2.12.12-2007外包保安巡逻（参考执行）9非机动车管理员工作标准Q/FR 3.2.12.13-2007外包保安巡逻（参考执行）10弱电维修工工作标准Q/FR 3.2.12.14-2007弱电维修工（对照执行）11土建维修工工作标准Q/FR 3.2.12.15-2007土建维修工（对照执行）12仓库管理员工作标准Q/FR 3.2.

24、12.16-2007客服管理员（参考执行）13水电维修工工作标准Q/FR 3.2.12.17-2007水电维修工（对照执行）14保安巡逻岗工作标准Q/FR 3.2.12.18-2007外包保安巡逻（参考执行）15保安领班工作标准Q/FR 3.1.12.19-2007外包保安班长（参考执行）16装修巡检岗工作标准Q/FR 3.1.12.20-2007维修工（参考执行）17保安监控岗工作标准Q/FR 3.1.12.21-2007外包保安监控（参考执行）18小区管理部操作层员工考核标准Q/FR 2.2.3.3-2007操作层员工（参考执行）19管理层员工考核管理制度Q/FR 2.2.3.4-2007

25、管理层员工（对照执行）注：1）所有岗位人员职责包含在对应的工作标准中 2）管理部外包保安工作要求参考企业标准执行，并在外包合同中予以事先约定5. 物业管理服务分项标准与承诺5.1总体目标：对照上海市优秀物业管理住宅小区标准进行管理，争创“市优小区”保持“文明小区”光荣称号 争创成为受到好评的三位一体的和谐社区.管理费收缴率达到95%以上.能耗同期下降55.2物业管理分项标准：5.2.1 综合管理服务目标 岗前培训率 100 满意率调查覆盖面 90 业户满意率 90 业户投诉率 小于0.05 每年组织次 二 社区活动每年 二 次公布维修资金账目5.2.2 公共区域清洁卫生服务目标员工上岗培训合格

26、率达 100 %。员工训练考核达标合格率达 98 %。5.2.3 公共区域秩序维护服务目标重大安全责任事故为 零 。重大安全责任事故指： 因违规、失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； 因违规、失职或玩忽职守引发的火灾事故； 因违规、失职或玩忽职守引发的恶性治安事故；外聘保安员工上岗培训合格率达 100 %。外聘保安员工训练考核达标合格率达 98 %。5.2.4 公共区域绿化日常养护服务目标绿地保存率 100 %乔、灌、草保存率 98 %5.2.5 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务目标员工上岗培训合格率、知晓率达 100 保养、维修计划实施率 100 保养、维修质量合格率 100 房

27、屋完好率 95 5.3 各项服务承诺：5.3.1 综合管理服务管理处设置 小区内设置管理部 办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域； 配置办公家具：电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施或办公用品。管理人员要求 小区经理资格要求,及经历要求;持有物业管理上岗证和小区经理上岗证，有两年上物业管理工作经历。 管理人员要求:管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 服务时间 周 一 至周 日 每天 12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。日常管理与服务： 服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。 24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修 30 分钟内到现场处理（预约除外

28、）。 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理; 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告; 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰; 建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案； 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施; 建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰; 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的 90 %

29、; 制定管理处内部管理制度和考核制度 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准; 每年对业主或使用人进行 一 次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改; 能提供 3 种以上特约服务（有偿）和 2 种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织 二 次以上的社区活动; 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准; 对违反小区业主公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。社区文明建设 制作社区公益性活动进度计划 进行社区公益性活动记录 实施招牌、广告、墙壁、屋面及公共场地管理规定； 实施宣传栏及小区标语管理规定 开展小区宣传管理5.3.2 保洁服务1) 楼内公共区域：a

30、) 地面每日清扫 2 次，拖洗 1 次；墙面保持无灰尘、无污渍；b) 大堂、门厅、地面等每 1 月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。c) 楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹 1 次，保持干净、无灰尘。d) 消防栓、指示牌等公共设施每 7 天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。e) 天花板、公共灯具每 90 天除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。f) 门、窗等玻璃每 30 日擦抹一次，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。g) 天台、屋顶每 30 日清扫一次，保持清洁、无垃圾。h) 垃圾收集按 区域 设置垃圾收集点，每日清理 1 次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。i) 电梯轿厢每日保

31、洁 1 次，每 30 天对电梯门壁上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。2) 楼外公共区域：a) 道路、地面、绿地每日清扫保洁 1 次，广场砖地面每 30 天冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过 4小时 （时间）；明沟每日清扫 1 次，无杂物，无积水。b) 公共灯具、宣传栏、小品等每日擦抹 1 次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每 10 天擦抹、除尘一次）。c) 垃圾厢（房）每日清扫保洁 1 次，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。d) 垃圾桶每日清理擦拭 1 次，箱（桶）无异味、无污迹。e) 每 90 天对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每

32、 180 天灭鼠一次。f) 夏季 20 天清理蝇笼一次，并更换饵料。5.3.3 公共区域秩序维护服务1) 人员要求a) 专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数80%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。b) 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。c) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。d) 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2) 门岗要求a) 各出入口24 小时值班看守，其中主出入口 7 :30 - 17

33、 :30单人立岗值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。b) 对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。c) 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3) 巡逻岗要求a) 保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每 4 小时巡查 1 次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过 10 分钟，监控中心有巡更记录。b) 接到火警、警情后 10 分钟内到达现场，协助保护现场，并报告上级.c) 在遇到异常情况或住户紧急求助时， 10 分钟内赶到现场，采取相应措施。4

34、) 监控岗要求a) 小区监控中心具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、电子围拦周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。b) 监控中心接到报警信号后，保安人员 10 分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。c) 小区有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年组织不少于 1 次的应急预案演习。5) 车辆管理要求a) 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。b) 有保安人员24小时

35、巡视和协助停车事宜。c) 收费管理的车库车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。5.3.4 公共区域绿化日常养护服务1) 基本条件 （建立绿化台帐、并且进行动态管理）a) 绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率 50 %以上。b) 运用植物、山石、休闲点等设置景点，且与环境协调，效果好。c) 乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样d) 绿地保存率 98 %。乔、灌

36、、草等保存率 98 %以上。绿地设 施及硬质景观保持常年完好。2) 养护要求（植物）i. 草坪 每年修剪草坪 4 次，草高不超过 10 cm。 每年清除杂草 5 次，杂草面积不大于 6 %。 常年保持有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。 及时做好病虫害防治。 绿地生长正常，斑秃黄萎低于 3 %。ii. 树木 乔、灌木修剪每年 2 遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况、造型要求及时修剪，每年不少于 4 遍，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年不少于 1次，基本无枯枝。 适时中耕除草，做到基本无杂草，

37、土壤疏松。 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于 遍，花灌木增追施复合肥 1 遍，满足植物生长需要。 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于 10 %。 扶正、加固树木基本无倾斜。 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。5.3.5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务1) 公共设施方面：a) 供水系统 水泵房巡视及检修保养内容：泵房环境清扫，水泵、管道（外壁）清洁、修补水泵、管道、地坪油漆、水泵注润滑油.检查控制设备、检查水泵、阀门有无渗漏、噪音、较大震动，保养消防器材、各类标识，并作记录。 水泵房基本检修保养

38、基本标准：用扫把扫净地面，确保室内无垃圾，严禁在室内堆放杂物，用湿布擦拭泵体、管道（外壁）、阀门，做到手摸无灰。微机控制器运行正常，线路接触良好，绝缘无老化变色.水泵设备无滴漏，机组运行正常.消防器材齐全有效，各类标识完好。 保养标准：泵体检查润滑油质量、油量是否符合规定，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换；检查盘根松紧程度：滴水是否符合规定；体会各紧固件是否牢靠、无松动；泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面；检查泵轴转动灵活，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈蚀（有防锈措施），垫片齐；外观整洁，油漆完好，标志清楚；阀门、管道、接头附件阀门开关灵活，关闭严

39、密，无漏水；阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水；检查压力表：压力表指针灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水。 电器电机外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，联轴器保护罩完好，接地良好；测量绕组绝缘：绝缘符合规定；电机端子板联接片连接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动；电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。 运转点动起动三次，观察水泵转向及起动电流、信号、显示正常后，方可投入正常运行；水泵投入运行后，水泵输出水压应正常，各部分运转应平稳、无跳动、无明显振动、无异声，压力表指示稳定，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值。 服务要求每天对供水设备检查 2 次以上，每季对水泵润滑点加油，每季 1 次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养 2 次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准；水箱盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；消防泵每 季 进行 1 次“自动、手动”切换操作检查；生活水泵的运行泵与备用泵应互相轮换运行，每 1 月至少轮