XXX酒店物业工程品质管理服务检查标准（9页）.pdf

1、冠城酒店物业工程品质管理服务检查标准（住宅）冠城酒店物业工程品质管理服务检查标准（住宅） 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 1 配电房各项规章制度、记录表格完善且上墙公示。 0.5 2 非工作人员，未经许可禁止进入变配电房,抽检合格率达到 99%。 0.5 3 工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐。 0.5 4 高低压变配电房内地面无杂物堆放，抽检合格率达到 99%。 0.5 5 门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好，抽检合格率达到 98%。 0.5 6 温湿度正常，雨天无漏雨、积水现象,抽检合格率达到 98%。 0.5 7 高低压变配电房内设备及地面无明显灰尘、无渍，无蜘蛛

2、网，抽检合格率达到 98%。 0.5 8 模拟显示屏应正确显示各开关实际开合状态。 0.5 9 每班须对变配电房巡视 2 次 0.5 10 高低压变配电房 1所有非值班人员进入都 须登记，严禁非工作业 务人员进入 2工作人员进入变配电房 应按要求提醒检查，严 禁穿拖鞋上班 3变配电房内严禁吸烟 4定期清洁与通风 5工程部经理定期巡视检 查配电房工作情况 6、配备专用灭火器。 工程部经理定期巡视检查配电房工作情况 0.5 11 变配电房内无异常声响，电压电流计量表运行指示正常, 抽检合格率达到 98%。 ； 0.5 12 除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电 0.5 13 突发性停电,应确

3、定原因或可操作方式后方可复电 0.5 14 无违规违章指挥与操作。 0.5 15 配备专职运行值班人员,每 4 小时抄表 1 次,运行记录符合规范要求，抽检合格率达到 98%。 0.5 16 所有操作应填写工作票与操作票,具体内容必须与实际情况相符合， 抽检合格率达到 98%。 0.5 17 操作工具应放在特定的位置,标识明显且便于取用, 0.5 18 日常运行 1. 严禁违规违章指挥与操 作 2. 操作应填写工作票与操 作票,具体内容必须与 实际情况相符合 3. 设备运行记录符合规范 要求 及时规范记录设备运行各参数。 0.5 19 合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全, 抽检合格率达

4、到 98%。 0.5 20 系统图及设备标识完整清晰明了, 抽检合格率达到 98%。 0.5 21 导向及警示标识准确清晰, 抽检合格率达到 98%。 0.5 22 标识系统 每班须对标识系统巡视检查 2 次, 抽检合格率达到 98%。 0.5 23 高 压 变 电 系 统 维修保养 维修保养时,禁止带电工设备完好率 98%以上。 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 24 设备故障维修及时, 抽检合格率达到 98%。 0.5 25 每年应按设备年度保养计划进行一次全面保养，并填写相关记录 1.0 26 作，并应做好技术与安全措 施，设专人监护。 设备发生故障及时报告相关领导，并

5、认真记录设备事故报告。 0.5 27 配电控制柜、箱标识完整清晰明了，抽检合格率达到 98%。 0.5 28 设备电路控制图清晰完整（含二次电路控制图）抽检合格率达到 98%。 0.5 29 配电控制柜、箱无杂物堆放, 抽检合格率达到 98%。 0.5 30 配电控制柜、箱无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网, 抽检合格率达到 98%。 0.5 31 配电控制柜、箱各电器接线端子无松动、虚脱现象，发现一处扣该项分值 0.5 分，三处及 以上扣所属该项整体分值 0.5 32 低压配电控制柜、 控制箱、 消防应急 配电控制柜 1. 设备标识完整清晰明了 2. 设备电路控制图清晰完 整 3设备保养计划完整，计

6、 划执行情况完全 配电控制柜、箱电器配件无损坏，更换及时抽检合格率达到 99%。 0.5 33 配电控制柜、箱非电器附件无损坏、故障，抽检合格率达到 99%。 0.5 34 配电控制柜、箱体表面无脱漆、锈蚀现象，抽检合格率达到 98%。 0.5 35 消防应急配电柜系统蓄电池置于充电状态，并定期进行充放电。 0.5 36 日常运行 1. 配备专业的操作人员 2. 设备配件表面无灰尘 3. 设备外观观感好 按设备年度保养计划对配电控制柜、箱进行保养 0.5 37 维修保养时,应做好技术与安全措施，设专人监护或挂警示牌，抽检合格率达到 98%。 0.5 38 设备检修时必须将电源开关切断，抽检合格

7、率达到 98%。 0.5 39 维修保养 1. 维修保养时,应做好技术与 安全措施，设专人监护。 2. 设备检修时必须将电源开 关切断 设备保养计划制定科学、全面，认真按照计划进行保养工作，规范记录保养过程。 1.0 40 定期对配电控制柜、箱设备进行巡视，某些重要部位应加强频次 0.5 41 低 压 配 电 系 统 巡视检查 对配电控制柜、箱设备进行巡视检查应有相应的检查记录，记录应规范。 0.5 42 保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损抽检合格率达到 98%。 0.5 43 生活水泵房各管路、阀门及各连接处部件、螺丝保养完好无锈蚀，抽检合格率达到 98%。 0.5 44 消防设

8、备设施应保持完好。 0.5 45 保持机房地面干净整洁，无积尘，不得堆放杂物, 抽检合格率达到 99%。 0.5 46 水箱观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎 0.5 47 给 排 水 水泵房 1. 所有非值班人员进入都 须登记，严禁非工作业 务人员进入 2. 设备运行记录符合规范 要求 3. 定期清洁与通风 非工作人员未经许可禁止进入生活水泵房,抽检合格率达到 99%。 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 48 水泵房各项规章制度、记录表格完善且上墙公示，设备运行记录内容符合规范要求（设备 各运行参数真实、全面） ，抽检合格率达到 99%

9、。 0.5 49 每班须对水泵房巡视 2 次, 抽检合格率达到 99%。 0.5 50 排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次，并有相关记录 0.5 51 每月应手动点动操作一次,抽检合格率达到 98%。 0.5 52 排污泵 雷雨天气加强对排污泵、污 水井的巡视检查，确保其正 常运行。 按年度设备保养计划对排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养并真实、规范填写记录。 0.5 53 水池（箱） 清洗单位应持有二次供水 设施清洗消毒许可证 生活水箱应每年至少清洗消毒一次，全面记录清洗过程存档备查 0.5 54 泵房的设备运行由持证专业人员负责操作，其他人不得擅自操作。 0.

10、5 55 控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。 0.5 56 运行 1.设备运行正常， 无泛水、 跑水。 2.阀门、 管网无跑冒滴漏、 锈蚀， 阀门转动灵活。机房、无积水、 浸泡. 巡视检查中应仔细观察水泵运行系统压力及配电系统电压、频率与水泵控制状态，并及时 如实记录，抽检合格率达到 98%。 0.5 57 生活水泵保养 按年度设备保养计划规定每季进行一次保养，每年进行一次全面保养，并填写规范记录。 0.5 58 主机操作系统的各项操作功能正常 0.5 59 摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，并进行防腐处理（如刷防锈油漆等） 0.5 60 摄像机镜头 每季度进行一次除尘处理，

11、 清扫玻璃上的灰尘，并用镜 头纸擦拭干净镜头，清理降 温风扇。 摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃上无灰尘，且干净清洁。 0.5 61 系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。 0.5 62 录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满足物业管理要求。 0.5 63 系统各设备的机壳干净。 0.5 64 闭 路 监 控 系 统 后端设备 不定期进行调试与保养，保 证各项监控设备小时 正常运行，能清楚显示出入 人员的面部特征和车辆的 车牌号，录像功能正常。 系统设备巡视、维保记录等清楚详细与及时，记录保存完全 0.5 65 主机报警准确及时。 0.5 66 主机内外, 控制键盘清洁干净 0.5

12、67 系统能进行正常布防、撤防、消除声、光报警等功能操作。 0.5 68 报警探头安装准确且紧固牢靠，密封程度良好，能及时准确报警。 0.5 69 探头内外壳及镜面无灰尘，干净清洁。 0.5 70 周 界 防 范 报 警 系 统 1. 不定期进行调试与保 养， 2.中心控制室能通过显示 屏、报警控制器或电子 地图准确地识别报警区 域，收到警情时，能同 时发出声光报警信号。系统设备巡视、维保记录等清楚详细及时，记录保存完全。 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 71 主机安装牢固，解码器等内外无灰尘，干净清洁。 0.5 72 监控中心管理机及住户家分机能正常振铃、对讲通话、开锁及

13、可视画面清晰。 0.5 73 主机操作系统的各项操作功能正常 0.5 74 门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无误。 0.5 75 闭门器或地弹闭门灵活准确，力度适当。 0.5 76 门禁系统的机械部分灵活轻便，无脱落松动现象，外观清洁无污迹、锈斑等，清洁干净。 0.5 77 门 禁 、 楼 宇 对 讲 系 统 1. 不定期进行调试与保 养，选呼功能、对讲（可 视）功能正常，语音（图 像）清晰，开锁功能、闭 门器自动闭门功能正常。 2.控制主机应能准确显示 报警或故障发生，并同时 发出声光报警信号。 系统设备巡视、维保记录等清楚详细与及时，记录保存完全。 0.5 78 主机操作系统的各项操作

14、功能正常并稳定。 0.5 79 系统主机与数据采集器能正常通讯。 0.5 80 现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。 0.5 81 系统设备外观清洁干净。 0.5 82 电 子 巡 更 系 统 根据需要设定巡更路线、时 间,不定期地进行调试与保 养， 系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。 0.5 83 系统主机与控制器能正常通讯 0.5 84 发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。 0.5 85 闸机及控制器内外无灰尘及油污等，干净清洁。 0.5 86 电动闸杆启闭正常，机械部分润滑加油并灵活。 0.5 87 主机操作系统的各项操作功能正常。 0.5 88 车辆视频监

15、视镜头安装牢固，焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。 0.5 89 监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰。 0.5 90 车 辆 出 入 管 理 系 统 不定期进行调试与保养 系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完全。 0.5 91 各项规章制度齐全、规范且上墙公示，非工作人员，未经许可禁止进入空调机房,抽检合 格率达到 99%。 0.5 92 工作人员进入空调机房应保持头脑清醒，服装整齐。 0.5 93 机房内地面无杂物堆放，抽检合格率达到 98%。 0.5 94 门窗完整，光洁、明亮、照明、通风良好，抽检合格率达到 98%。 0.5 95 温湿度正常，雨天无漏雨、积

16、水现象,抽检合格率达到 98%。 0.5 96 空 调 系 统 空调机房 1所有非值班人员进入都 须登记，严禁非工作业务人 员进入 2. 定期清洁与通风 3、配备专用灭火器 机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，抽检合格率达到 98%。 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 97 维修运行记录真实、规范，记录及时、完整 0.5 98 机房内无异常声响，电压电流温度表指示正常, 抽检合格率达到 98%。 0.5 99 无违规违章指挥与操作 0.5 100 空调运行 1. 确认情况正常后方可开 机 2. 按规定顺序开机 3. 按规定顺序停机 空调运行时值班员每隔两小时巡视一次中央空调机组

17、及每班须对空调机房巡视 2 次 0.5 101 维护保养 按设备年度保养计划执行 按年度设备保养计划开机前，停机后，每年进行两次全面保养，并填写规范记录。 0.5 102 电梯 24 小时正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁并有相应记录。 0.5 103 规章制度健全、规范，运行记录真实、完整 0.5 104 按日常保养计划和年度设备保养计划对电梯设备进行保养。 一台次未维护保养扣该项分值 0.5 分，累计三台次及以上扣所属该项整体分值。 0.5 105 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理。发生电梯困人或其它重大事 件时，管理处人员须在五分钟内到现场应急处理，专

18、业技术人员须在 15 分钟内到现场进 行救助。并及时填写设备故障记录 0.5 106 电 梯 系 统 委托专业维修保养单位进 行定期保养， ，有专人对电 梯保养进行监督，并对电梯 运行进行管理。每年进行安 全检测并持有有效的安全 使用许可证 按月统计电梯运行状况，并形成报表存挡备查 0.5 107 各类指示灯（含电源、信号）指示灯指示正常, 抽检合格率达到 98%。 0.5 108 各类开关处于开启或自动状态, 抽检合格率达到 98%。 0.5 109 各电源、信号线导线无破损、烧焦现象, 抽检合格率达到 98%。 0.5 110 消防联动台 控制台表面及内部无灰尘, 抽检合格率达到 98%。

19、 0.5 111 电源指示灯指示正常, 抽检合格率达到 98%。 0.5 112 直流电源电压指针指示在正常范围， （如+24V、5V 等）, 抽检合格率达到 98%。 0.5 113 自检功能主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常, 抽检合格率达到 98%。 0.5 114 信号（电源）线导线无破损、老化, 抽检合格率达到 98%。 0.5 115 火灾报警 器 表面及内部无尘, 抽检合格率达到 98%。 0.5 116 感烟探测器运行正常,抽检合格率 98%以上 0.5 117 感温探测器运行正常, 抽检合格率 98%以上 0.5 118 火灾探测器 安全部巡检,工程部维保 手动报警按钮运

20、行正常, 0.5 119 消 防 设 备 设 施 防火卷帘门 控制箱内部各电器元件接线端子端子无烧伤或松动。 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 120 机械部分（齿轮、锋条）无锈蚀且表面涂有润滑油。 0.5 121 卷帘门门体无锈蚀 0.5 122 升降按钮动作灵活，到位准确，升降控制器有机玻璃护板和锁具完好，发现一处缺损扣该 项分值 0.5 分，三处及以上扣所属该项整体分值。 0.5 123 防火门玻璃完好无损 0.5 124 防火门弹簧绞链完好，弹性适度 0.5 125 防火门 消防通道、防火门消防通道畅通，防火门开闭自如 0.5 126 排烟风机房设备表面无尘及地面卫生

21、干净 0.5 127 控制柜电源指示灯电源指示灯明亮，控制柜控制启停正常 0.5 128 排烟风机 控制柜一二次电路控制图完整，排烟风机房所有设备按年度保养计划定期进行保养，并有 相关记录，未维护保养一处扣该项分值 0.5 分，三处及以上扣所属该项整体分值 0.5 129 微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好 0.5 130 复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、排烟口开启灵活 0.5 131 排 烟 系 统 排烟阀 风机、排烟阀手动、自动功能试验手动、联动功能正常 0.5 132 加压送风机房设备表面无尘及地面卫生干净 0.5 133 控制柜电源指示灯电源指示灯明亮，控制

22、柜控制启停正常 0.5 134 控制柜一二次电路控制图完整，送风机房所有设备按年度保养计划定期进行保养，并有相 关记录，未维护保养一处扣该项分值 0.5 分，三处及以上扣所属该项整体分值 0.5 135 加压送风系统 送风口百叶位置正确 0.5 136 各消防阀门阀门开启自如，不漏水，消防管道管路无渗漏或锈蚀 0.5 137 各减压阀、排气阀排气阀排气正常、不漏水。减压阀工作正常 0.5 138 管道及附件 管道、阀门及附件按保养计划定期进行保养，并有相关记录，未维护保养一处扣该项分值 0.5 分，三处及以上扣所属该项整体分值 0.5 139 疏散指示灯指示灯亮、且处于等待状态,安装牢固无松动

23、、损伤，表面无灰尘 0.5 140 应急照明 应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常，一处不合格扣该项分值 0.5 分，三处及以 上扣所属该项整体分值 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 141 风机房 机房内照明完好、电话通话正常 0.5 142 推车式灭火器 完好无损，压力显示在正常范围，表面洁净 0.5 143 灭 火 器 材 手提式灭火器 安全部巡检,工程部维保 压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全，表面洁净 0.5 144 每年进行一次全面保养， 每半月应手动点动操作一次， 确保消防泵在紧急状态下的正常使用,转轴转动灵活, 抽检合 格率达到 98%。 0.5 1

24、45 根据需要添加盘根 点动时，漏水在正常范围内, 抽检合格率达到 98%。 0.5 146 每季度加润滑油一次 水泵运转灵活, 抽检合格率达到 98%。 0.5 147 水泵 根据需要给水泵、电机除尘无尘, 抽检合格率达到 98%。 0.5 148 消火栓 消火栓各阀门开启自如，不漏水，一处不合格扣该项分值 0.5 分，三处及以上扣所属该项 整体分值 0.5 149 配件 水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全,水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好 0.5 150 室 内 外 消 火 栓 系 统 功能试验 安全部巡检,工程部维保 消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达 6 米以上, 抽检

25、合格率达到 100%。 0.5 151 每年进行一次全面保养， 每半月应手动点动操作一次，转轴转动灵活, 抽检合格率达到 98%。 0.5 152 根据需要添加盘根 水泵添加盘根点动时，漏水在正常范围内, 抽检合格率达到 98%。 0.5 153 每季度加润滑油一次 水泵加润滑油水泵运转灵活, 抽检合格率达到 98%。 0.5 154 水泵 根据需要给水泵、电机除尘水泵、电机表面无尘, 抽检合格率达到 98%。 0.5 155 自动喷淋各阀门开启自如，不漏水，压力指示正常, 抽检合格率达到 98%。 0.5 156 放水阀压力表压力表指示正常，开启自如, 抽检合格率达到 98%。 0.5 15

26、7 信号阀关闭时有电信号在中控室显示, 抽检合格率达到 98%。 0.5 158 阀门及水流 指示器 水流指示器在中控室有电信号显示, 抽检合格率达到 98%。 0.5 159 自 动 喷 淋 系 统 喷淋头 安全部巡检,工程部维保 喷淋头表面油灰不可过多 0.5 160 气体灭火系统 空气压缩机起停控制正常，压缩机有为正常。 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 161 执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分 配阀能正常工作, 抽检合格率达到 98%。 0.5 162 气体控制箱触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常, 抽检合格率达到 98%。

27、 0.5 163 各气瓶气压气压指示正常，瓶体及管路表面除尘无尘。 0.5 164 主机各电源、控制信号及音量调节器信号指示正常，音量调节位置合适 0.5 165 各切换器、控制器转换工作正常 0.5 166 各放大器音质、音量良好 0.5 167 磁带机、CD 机磁头表面无粉尘 0.5 168 消防应急广播 安全部巡检,工程部维保 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好各扬声器接线牢固、纸盒无破损 0.5 169 主机柜内除尘无尘 0.5 170 主机、固定电话、插孔之间通话音质清楚、无杂音 0.5 171 对讲电话系统 由安全部巡检,工程部维保 主机按键按键无阻滞，通断良好 0.5 172

28、设备维护保养 按年度保养计划要求进行 按设备年度保养计划要求进行，并有相应记录 0.5 173 上楼维修时限 接到维修要求,按约定时间上楼维修,紧急维修的 15 分钟内赶到现场。 0.5 174 维修服务态度 热情、谦虚、使用文明用语。 0.5 175 维修服务时间 视工艺复杂情况而定，一般不超过 8 小时，最多不超过 72 小时。 0.5 176 服务对象满意率 应达到 95% 0.5 177 用具漏水 应达到原先标准，经反复试用，不漏水， 服务对象满意。 0.5 178 用具下水堵塞 达到畅通标准，维修时间不超过 2 小时。 0.5 179 楼上水漏到楼下 尽快找到漏水原因，以达到处理好不

29、漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净。 0.5 180 房间无电 以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。 0.5 181 上 门 维 修 维修记录管理 规范填写、归档等 记录准确、真实、规范、全面，业主确认明确、真实。 0.5 182 上人屋面 对损坏的面层及时进行修补,屋面无渗漏 0.5 183 外墙饰面 按要求进行清洗, 修补, 更换, 外墙粉刷 0.5 184 内墙饰面 按要求进行(瓷砖)更换,粉刷 0.5 185 公 共 部 位 楼面、地面 按要求进行(瓷砖)更换, 修理 0.5 序号 项目 服 务 要 求 服 务 标 准 186 天棚 按要求进行抹灰层空鼓处理,天棚重

30、新粉刷, 装修吊顶的调平、破损的处理 0.5 187 室外道路（地面） 按要求进行大理石地面, 广场砖地面及其它地面裂缝、缺角系统修补 0.5 188 门窗 按要求进行闭门器、门锁调校, 变形复位, 防腐防蛀处理 0.5 189 防盗网、围栏 根据损坏情况刷油漆 0.5 190 沟井池渠 及时疏通、清淤, 井盖、篦子定期刷漆 0.5 191 挡雨篷 及时清洗、加固 0.5 192 玻璃幕墙 根据需要每年清洗 1-2 次 0.5 193 休闲椅、凉亭、 雕塑、景观小品 每日巡查一次，发现损坏立 即修复。 保持原有面貌，保证其安全使用。 0.5 194 室外健身设施、 儿童乐园等 每日巡查一次，发

31、现损坏立 即修复， 。 保证器械、设施的安全使用 0.5 195 安全标志等 每月检查一次， 保证标志清晰完整，设施运行正常。 0.5 196 避雷设施 每年二次检查避雷装置，18 层以上的楼宇每年测试1次 保证其性能符合国家相关标准。 0.5 197 水景（动力） 每周巡视一次检查，损坏部 位及时修复。 保证其正常运行。 0.5 198 综合要求 公共部位各类设备、设施安装标准、牢固，无松动、污渍、缺损、保证正常使用，巡视检 查责任落实到人，检查记录完整规范，发现问题按照规程及时维修，记录完整，抽查每发 现五项次扣 1 分直至该综合分值全部扣除 199 资料管理 文件标识规范统一、清晰完整，质量记录应标准化,符合质量管理需要， 0.5 200 人员管理 员工对应知应会内容对答 准确，理解确切。 员工能正确回答应知应会问题，并能准确理解掌握和使用。抽检时每发现一人回答错误或 回答不知道扣除综合分值 0.5 分（每次检查最多抽查员工 6 人） 。