房地产开发项目可研设计招标成本控制管理培训课件.ppt

1、房地产开发项目的成本控制 20112011年年1 1月月2727日日 一、可研阶段成本控制的工作重点一、可研阶段成本控制的工作重点 主讲内容：主讲内容： 二、设计阶段成本控制重点二、设计阶段成本控制重点 三、招标阶段成本部门的其他控制重点招标阶段成本部门的其他控制重点 四、合同履约阶段成本控制重点合同履约阶段成本控制重点 五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制 六、变更洽商控制的重点六、变更洽商控制的重点 七、施工索赔管理七、施工索赔管理 八、如何实现成本动态控制八、如何实现成本动态控制 九、竣工结算阶段成本控制重点九、竣工结算阶段成本控制重点 十、总公司、项目公司成本管理体系十、总

2、公司、项目公司成本管理体系 一、可研阶段成本控制的工作重点 可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术 上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、 社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等 的结论；为投资决策提供科学的依据。的结论；为投资决策提供科学的依据。 可行性研究报告的结构和内容可行性研究报告的结构和内容 1 1、总论：项目背景总论：项目背景、概况概况、问题和建议问题和建议 2 2、市场

3、调查与预测：为可研的重要环节市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调内容包括：市场现状调 查查、产品供需预测产品供需预测、价格预测价格预测、竞争力分析竞争力分析、市场风险分析市场风险分析 3 3、资源条件评价：资源可利用量资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况资源品质情况、资源赋存条件资源赋存条件、 资源开发价值资源开发价值 4 4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与建设规模与 产品方案比选产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案推荐的建设规模与产品方案 5 5、场址选择：场址现状场址选择：场址现状、场址方案比选场址方

4、案比选、推荐的场址方案推荐的场址方案 6 6、技术方案技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备主要设备 方案选择方案选择、工程方案选择工程方案选择 7 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案燃料供应方案 8 8、总图运输与公用辅助工程：总图布臵方案总图运输与公用辅助工程：总图布臵方案、场内外运输方案场内外运输方案、 公用工程与辅助工程方案公用工程与辅助工程方案 9 9、节能措施：节能措施节能措施：节能措施、能耗指标分析能耗指标分析 1010、节水措施：节水措施节水措施：节水措施、水耗指标分析水耗指标分析

5、 1111、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保 护措施护措施 1212、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范 措施、卫生保健措施、消防设施措施、卫生保健措施、消防设施 1313、组织机构与人力资源配臵：组织机构设臵及其适应性分析、组织机构与人力资源配臵：组织机构设臵及其适应性分析、 人力资源配臵、员工培训人力资源配臵、员工培训 1414、项目实施进度：建设工期、实施进度安排、项目实施进度：建设工期、实施进度安排 1515、投资估算：建设投资估算、流动资金

6、估算、投资估算表、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表 1616、融资方案：融资组织形式融资方案：融资组织形式、资本金筹措资本金筹措、债务资金筹措债务资金筹措、融资融资 方案分析方案分析 1717、财务评价：财务评价基础数据与参数选择财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估销售收入与成本费用估 算算、财务评价报表财务评价报表、盈利能力分析盈利能力分析、偿债能力分析偿债能力分析、不确定性分析不确定性分析、 财务评价结论财务评价结论 1818、国民经济评价：影子价格及评价参数选取国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调效益费用范围与数值调 整整、国民

7、经济评价报表国民经济评价报表、国民经济评价指标国民经济评价指标、国民经济评价结论国民经济评价结论 1919、社会评价：项目对社会影响分析社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析、社会社会 风险分析风险分析、社会评价结论社会评价结论 2020、风险分析：项目主要风险识别风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析风险程度分析、防范风险对策防范风险对策 2121、研究结论与对策：推荐方案总体描述研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述推荐方案优缺点描述、主要主要 对比方案对比方案、结论与建议结论与建议 可行性研究的重点 市场调查、产品方案、财务评价市场调查

8、、产品方案、财务评价 二、设计阶段成本控制重点 1 1、执行设计标准、执行设计标准 2 2、推行标准设计、推行标准设计 3 3、推行限额设计、推行限额设计 4 4、设计方案优选、设计方案优选 5 5、价值工程应用、价值工程应用 6 6、项目设计的经济评价、项目设计的经济评价 设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线， 投资千千万。投资千千万。 初步设计阶段：影响投资初步设计阶段：影响投资75%75%95%95% 技术设计阶段：影响投资技术设计阶段：影响投资35%35%75%75% 施工图设计阶段：影响投资施工图设计阶段：影响投资5%5%35%35% 设

9、计阶段成本控制重点 1 1、执行设计标准、执行设计标准 设计标准的作用：设计标准的作用： 1 1）对规模、内容、建造标准进行控制；）对规模、内容、建造标准进行控制； 2 2）保证安全性和使用功能；）保证安全性和使用功能； 3 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施； 4 4）提供控制工程投资的方法和依据；）提供控制工程投资的方法和依据； 5 5）减少设计工作量，提高设计效率；）减少设计工作量，提高设计效率； 6 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。 2 2、推行标准设计推行标准设计 通用的标

10、准图通用的标准图、通用图和复用图通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进采用标准设计可加快设计进 度度1 12 2倍倍，节约建设投资节约建设投资1010% %1515% %。 3 3、推行限额设计推行限额设计 按批准的投资估算控制初步设计按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控按批准的初步设计总概算控 制施工图设计制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分 解到各专业解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在各专业在 保证使用功能的前提下保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计按

11、分配的投资限额控制设计，严格控严格控 制技术设计和施工图设计的不合理变更制技术设计和施工图设计的不合理变更。 限额设计控制工作的主要内容限额设计控制工作的主要内容 1 1）重视初步设计的方案选择重视初步设计的方案选择 2 2）严格控制施工图预算严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面重点在工程量控制方面 3 3）加强设计变更管理加强设计变更管理 4 4）强化指标管理强化指标管理 如结构专业的混凝土含量如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产钢筋含量等；安装工程设备的国产 化；园林工程中的软硬比等化；园林工程中的软硬比等 4 4、设计方案优选设计方案优选 5 5、价值工程应用、价值

12、工程应用 优化设计方案价值工程（优化设计方案价值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又称为价）又称为价 值分析（值分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一门新兴的管理技术，是降）是一门新兴的管理技术，是降 低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过 集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标 以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的以最低的总成本（寿命周期成本），

13、可靠地实现产品或服务的 必要功能，从而提高产品或服务的价值。必要功能，从而提高产品或服务的价值。 价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析， 提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之 间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即 “V VF/C”F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的 五条方法：五条方法： （1 1）保持开发项目功能不变，降低项目投资

14、。）保持开发项目功能不变，降低项目投资。 （2 2）投资不变，提高项目功能。）投资不变，提高项目功能。 （3 3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 （4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （5 5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低 项目投资。项目投资。 6 6、合同措施、合同措施 采用合同措施采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄， 设计变更随心所欲设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上应在设计合同经济条款上

15、，增加设计变更增加设计变更 及修改的费用额度限制条款及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的如设计变更费超出施工合同价的 某一比例某一比例（如如5 5% %）时时，则扣罚一定比例的设计费则扣罚一定比例的设计费（设计质保设计质保 金金）。采取一定的约束力是对设计规范采取一定的约束力是对设计规范、设计标准设计标准、工程量与工程量与 概预算指标等各方面控制的一种举措概预算指标等各方面控制的一种举措。 项目设计的经济评价 影响工程设计经济的主要因素：影响工程设计经济的主要因素： 建筑的设计有技术性建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性更包含设计的科学性和经济性，研研 究和分析设计

16、经济的影响因素究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果对寻求工程设计经济效果 的途径的途径，降低工程造价有着极其重要的作用降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设影响建筑设 计方案经济性的主要因素有以下八个方面计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 1 1、建筑造价构成比建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位建筑造价构成比反映的是不同工程部位 的造价占总造价的比值的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价分析这个可以找出降低造价、提提 高经济效果的方向高经济效果的方向。 2 2、户型户型。小户型单方造价比大户型高小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多因为小户型内

17、墙多， 相应墙面抺灰相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高管线敷设安装单方造价就高。 3 3、层高层高。室内净高直接影响建筑造价室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接降低层高可以：直接 节省投资；节约建筑材料和劳动消耗节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重减轻建筑自重，提提 高抗震能力；降低采暖能耗高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源节约能源，提高建筑密度；提高建筑密度； 节约用地节约用地，同时同时，也有利于节省市政投资也有利于节省市政投资。 4 4、层数层数。高层建筑可以节约用地高层建筑可以节约用地，节约市政投资节约市政投资。 5 5、建筑的平面形状建筑的平面形状。一般来说一般来

18、说，建筑的平面形状越简单建筑的平面形状越简单，其造价其造价 相应地越低相应地越低，施工也经济施工也经济。 6 6、建筑的单元组合建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案能提高设计方案 的经济效果的经济效果，单元组合数可以影响山墙单元组合数可以影响山墙、基础基础、屋面等部位的屋面等部位的 造价造价。 7 7、结构配筋结构配筋。结构工程师的设计水平结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量直接决定了建筑钢筋含量 的高低的高低，从而影响工程造价从而影响工程造价。 8 8、建筑结构形式建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系

19、框架结构体系 次之次之，砖混结构造价最低砖混结构造价最低。因此因此，建筑结构的选择建筑结构的选择，是影响建是影响建 筑设计方案经济性的一个重要因素筑设计方案经济性的一个重要因素。 设计阶段成本控制案例(一) 某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分其间又无防火分 区区，就设了三只消防箱就设了三只消防箱，而按消防规范要求而按消防规范要求，只要两支水枪同只要两支水枪同 时到达室内任何部位即可时到达室内任何部位即可。这种设计不合理这种设计不合理，造成了一定浪费造成了一定浪费， 显然是对工程的各种经济指标不够重视显然是对工程的各种经济指标不够重视。

20、设计阶段成本控制案例(二) 房地产方案设计阶段的成本控制流程房地产方案设计阶段的成本控制流程 一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、 公正、客观和程序化。 二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起 到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需 功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主 题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映， 它是设计单位编制设计文件的主要依据。 三三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术选择几家有技术 实力的设计单位实力的设计单位，或资深或资深

21、、知名设计人进行设计方案竞赛知名设计人进行设计方案竞赛，征集征集 建筑设计方案建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择选择、 优化优化，评比应侧重以下几方面：评比应侧重以下几方面： 1 1、设计构思的超前性：设计构思的超前性： 目前的市场发展变化速度很快目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较加上房地产开发项目周期一般较 长长，建成产品对市场的适应滞后性建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考对建筑使用功能的设计应考 虑适度超前虑适度超前，以免建成即落后的情况发生以免建成即落后的情况发生。例如例如，要研究轿车进要研究轿

22、车进 入家庭后住宅市场如何升级的问题入家庭后住宅市场如何升级的问题。 2 2、建筑平面布臵的合理性：、建筑平面布臵的合理性： 从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布臵、户型的好坏具 有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求， 充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及 其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建 筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用 功能布臵合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户 型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通 过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相 关部门广泛讨论，甚至组织意

23、向客户参与座谈。 竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和 基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方 和层次错落有致。住宅的平面布臵，在可能的情况下，要尽量缩 小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数 （结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居 住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。 住宅的总体平面布臵应该注意环境景观的营造，平均分配景观。 小区内应注意通道的合理布局，人车分流。 3 3、建筑风格的策略：、建筑风格的策略： 建筑风格的功能一是美观建筑风格的功能一是美观，另一个是识别另一个是识别，即类似于即类似于VIV

24、I的作用的作用。 良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟 的优势的优势，也会对促销费用的节约起作用也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注建筑风格的策略应注 意以下几方面：意以下几方面： 1 1) ) 建筑风格应处理好与周边建筑建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；周边环境的协调关系； 2 2) ) 目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收但随着居民收 入水平的提高入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；必然会在这方面提出更高的要求； 3 3) ) 建

25、筑风格的选择：普通居民更倾向于接受建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛有豪华气氛”的的 住宅住宅，尤其是尤其是“欧式欧式”风格接受程度较高风格接受程度较高，而对开发商宣传而对开发商宣传 推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次知识层次 高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据开发商应根据 项目策划项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建以便建 筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。 4 4)

26、 ) 应重视建筑风格与其成本的关系应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入研究建筑风格增加的投入 与其对项目价值提升所起的作用对比研究与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的选择性价比高的 建筑风格建筑风格。 4 4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方 案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基 础及结构的选型工作。础及结构的选型工作。 5 5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进

27、 行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资 限额范围内作好施工图设计。限额范围内作好施工图设计。 6 6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌 芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。 成本控制的运作机制 一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核 定审批职权范围，实施奖罚制度。定审批职权范围，实施奖罚制度。 二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对

28、项目运营的二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的 盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。 三、建立项目成本的后评价制度。三、建立项目成本的后评价制度。 四、坚持技术手段与经济手段相结合：四、坚持技术手段与经济手段相结合： 1 1、组织上：明确项目组织结构组织上：明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人如由相关人 员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科促进管理职能分工的科 学化和规范化学化和规范化。 2 2、技术上：重视设计多方案选择技术上：重视设计多方案选

29、择，及处理各种问题的多方案选择及处理各种问题的多方案选择，严格审严格审 查和监督初步设计查和监督初步设计、施工图设计施工图设计、施工组织设计施工组织设计，深入技术领域研究节深入技术领域研究节 约投资的可能约投资的可能。另外另外，要认真研究要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订严格控制建设工程施工合同的签订， 探索节约建安造价的可能性探索节约建安造价的可能性。 3 3、经济上：动态地比较投资的计划性和实际性经济上：动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出严格审核各项费用的支出， 采取对投资节约的有力奖励措施采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积鼓励公司地

30、产口有关员工及承建商积 极提出各种降低成本的建设性方案等极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位把项目投资控制观念渗透于每位 员工头脑中员工头脑中。 五五、严格遵守成本和费用开支范围严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限划清各种费用界限，保证成本保证成本 的真实性的真实性、科学性和可比性科学性和可比性。 六六、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结企业应按月结 算开发费用算开发费用，计算开发产品成本计算开发产品成本。 七七、实行成本管理责任制实行成本管理责任制，对成本实行全员管理对成本实行全员管理。发动广大职工

31、参发动广大职工参 与成本管理与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制把成本管理纳入岗位责任制，并做到责并做到责、权权、利利 结合结合。把成本费用指标层层分解把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则按干什么管什么的原则，把把 小指标分别落实到有关职能部门小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制可采取部门经理负责制。八八、 加强成本预测加强成本预测、计划计划、核算核算、控制控制、分析分析、检查检查，努力降低开努力降低开 发产品成本发产品成本。 三、招标阶段：成本部门除了工程量清单 外的其他控制重点 1 1、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。、确定合适的合同价格：固定价、可调

32、价、成本加酬金。 固定价：固定总价固定价：固定总价、固定单价固定单价 可调价：可调总价可调价：可调总价、可调单价可调单价 成本加酬金：成本加固定百分比酬金成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金额酬金成本加固定金额酬金、 成本加奖罚成本加奖罚、最高限额成本加固定最大酬金最高限额成本加固定最大酬金 各种合同价格的适用条件各种合同价格的适用条件 1 1、固定总价：发承包双方均不能以工程量固定总价：发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格设备和材料价格、工工 资等变动为理由资等变动为理由，提出对总价调值的要求提出对总价调值的要求。 适用条件：设计深度已达到施工图设计要求适用条件：设计深度已达到

33、施工图设计要求，图纸完整齐全图纸完整齐全， 项目范围及工程量计算依据确切项目范围及工程量计算依据确切，不会出现较大的设计变更不会出现较大的设计变更， 报价工程量与实际工程量无较大的差异；规模较小报价工程量与实际工程量无较大的差异；规模较小，技术不复技术不复 杂的中小型工程；工期较短杂的中小型工程；工期较短，一般在一年以内一般在一年以内。 2 2、固定单价、固定单价 1 1）估算工程量单价：在实际工程量与报价工程量相差超过正负估算工程量单价：在实际工程量与报价工程量相差超过正负1010% %时时， 可以调价可以调价。 适用条件：工期长适用条件：工期长，技术复杂技术复杂，不可遇见因素较多的工程；或

34、施工不可遇见因素较多的工程；或施工 图不完整或工程项目内容图不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确技术经济指标不能明确、具体予以规定具体予以规定 时时。 2 2）纯单价：适用于没有施工图纯单价：适用于没有施工图，工程量不明工程量不明，却急需开工的紧迫工却急需开工的紧迫工 程程。 3 3、可调价、可调价 1 1）可调总价：因通货膨胀而使工料成本增加可调总价：因通货膨胀而使工料成本增加，可对合同总价可对合同总价 进行调整进行调整。合同中需注明调价条件约定合同中需注明调价条件约定，如钢材等大宗材料如钢材等大宗材料 的调价条件为正负的调价条件为正负5 5% %到到1010% %，基价如何确定基价如

35、何确定？超过部分是超过部分是 否取费否取费？风险如何分摊风险如何分摊？ 适用条件：工程内容和经济技术指标规定很明确的项目适用条件：工程内容和经济技术指标规定很明确的项目，合合 同工期一般一年以上同工期一般一年以上。 2 2）可调单价：由于物价发生变化或招标可调单价：由于物价发生变化或招标、签约时签约时，因某些不因某些不 确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，结算时结算时 根据合同约定对单价进行调整根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程如地质复杂的土石方工程。 4 4、成本加酬金：直接成本费由发包方实报实销成本加酬金：直接成本费由发

36、包方实报实销，给承包给承包 方相应报酬方相应报酬。 适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价依投标报价依 据尚不充分的情况下据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫发包方因工期要求紧迫，必须发包的必须发包的 工程；或双方有着高度的信任工程；或双方有着高度的信任，承包方在某些方面有独特的承包方在某些方面有独特的 技术技术、特长或经验特长或经验。 缺点：发包方对工程总价不能实施有效地控制；承包方对降缺点：发包方对工程总价不能实施有效地控制；承包方对降 低成本也不感兴趣低成本也不感兴趣。 1 1）成本加固定百分比酬金：成本越高成本加固定百分比酬金：成

37、本越高，酬金越高酬金越高，极少采用极少采用。 2 2）成本加固定金额酬金成本加固定金额酬金 3 3）成本加奖罚成本加奖罚 4 4）最高限额成本加固定最大酬金最高限额成本加固定最大酬金 5 5、影响合同计价方式选择的因素、影响合同计价方式选择的因素 1 1）项目的复杂程度）项目的复杂程度 2 2）工程设计工作的深度）工程设计工作的深度 3 3）工程施工的难易程度）工程施工的难易程度 4 4）工程进度要求的紧迫程度）工程进度要求的紧迫程度 四、合同履约阶段成本控制重点 1 1、控制措施：、控制措施： 组织措施：职能部门组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图专业分工；编制计划和工作流程图

38、。 经济措施：编制资金使用计划经济措施：编制资金使用计划，确定确定、分解投资控制目标；进行工分解投资控制目标；进行工 程计量；复核工程付款帐单程计量；复核工程付款帐单，防止超付；跟踪控制防止超付；跟踪控制，及时纠偏；协及时纠偏；协 商工程变更价款商工程变更价款。 技术措施：严格控制设计变更；优化设计；审核施工组织设计技术措施：严格控制设计变更；优化设计；审核施工组织设计，对对 主要施工方案做经济技术分析主要施工方案做经济技术分析。 合同措施：做好施工记录合同措施：做好施工记录，参与处理索赔事宜；参与合同修改参与处理索赔事宜；参与合同修改、补补 充工作充工作。 2 2、控制重点、控制重点 1 1

39、）工程计量：支付中最关键环节工程计量：支付中最关键环节，承包人提报承包人提报，工程管理现场计量工程管理现场计量， 成本或财务现场复核成本或财务现场复核，计算方法按合同约定或统一的计算规则计算方法按合同约定或统一的计算规则，如如 混凝土量的计算混凝土量的计算，不计损耗不计损耗，不扣钢筋含量不扣钢筋含量，润管费不得另计润管费不得另计。 2 2）加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认多部门共同验收确认。 3 3）只对质量合格和合同约定只对质量合格和合同约定、图纸范围之内的工程计量图纸范围之内的工程计量。如灌注桩图如灌注桩图 纸设计为纸设计为353

40、5米米，施工单位实际做了施工单位实际做了4040米米，只计量只计量3535米米，按按3535米付米付 款款。 4 4）加强设计变更和工程洽商管理：制定考核指标加强设计变更和工程洽商管理：制定考核指标，严格审批流程和分严格审批流程和分 级授权级授权。 5 5）加强工程变更价款管理加强工程变更价款管理 五、三边工程成本如何控制 1 1、三边工程三边工程 2 2、三边工程成本控制重点三边工程成本控制重点 3 3、三边工程成本控制方法三边工程成本控制方法 1 1、三边工程、三边工程 在基本建设工程中在基本建设工程中，因为某种原因因为某种原因，工程项目实行边勘测工程项目实行边勘测， 边设计边设计，边施工

41、边施工三边工程三边工程。三边工程是违背工程建设基本程序三边工程是违背工程建设基本程序 的的，在施工过程中的不可预见性在施工过程中的不可预见性、随意性较大随意性较大，工程质量和安全工程质量和安全 隐患比较突出隐患比较突出，工期不能保证工期不能保证。工程竣工后的运行管理成本较高工程竣工后的运行管理成本较高。 国家或企业一般不主张三边工程国家或企业一般不主张三边工程。 2 2、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点 大宗材料价格：水泥大宗材料价格：水泥、混凝土混凝土、钢材钢材、木材木材、石膏等每周核定价石膏等每周核定价 格；格； 关键设备甲购：电梯关键设备甲购：电梯、空调空调、给水设备等；给水设

42、备等； 大宗装修材料甲控大宗装修材料甲控，签署三方签署三方（甲方甲方、乙方乙方、厂家厂家）协议；协议； 制定费率合同：确定计算和结算的原则；制定费率合同：确定计算和结算的原则； 按图纸工程量计量按图纸工程量计量、支付和结算；支付和结算； 控制设计变更和洽商：设定变更和洽商支付下限控制设计变更和洽商：设定变更和洽商支付下限，下限以上只支下限以上只支 付直接费和税金付直接费和税金 3 3、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法 1 1）组建忠诚组建忠诚、精干造价管理队伍：预算工作强度大精干造价管理队伍：预算工作强度大、 涉及的部门多涉及的部门多，需要预算人员完成大量的计算及测算工需要预算人员完

43、成大量的计算及测算工 作作。在在“三边三边”工程中图纸随着工程进度下发工程中图纸随着工程进度下发，下发后下发后 需要立即进行工程量计算需要立即进行工程量计算。伴随着工程的进行伴随着工程的进行，变更洽变更洽 商及工程签证数量巨大商及工程签证数量巨大。 2 2）明确文件签署人的权限：一切工程明确文件签署人的权限：一切工程、技术及经济文技术及经济文 件件，必须按照不同额度按责任必须按照不同额度按责任、权限授权权限授权。 3 3）建立完善的工程资料管理体系：建立完善的工程资料管理体系： “三边三边”工程中图纸是随着工程进度逐步下发的工程中图纸是随着工程进度逐步下发的，设计时设计时 间仓促间仓促，经常发

44、生返工经常发生返工，导致图纸编号杂乱；由于施工的同导致图纸编号杂乱；由于施工的同 时进行设计的完善工作时进行设计的完善工作，导致洽商及现场签证工作量巨大导致洽商及现场签证工作量巨大， 因此应建立完善的资料管理体系因此应建立完善的资料管理体系。工程资料基本包括：设计工程资料基本包括：设计 图纸图纸、设计变更设计变更、现场签证现场签证、往来发文往来发文、会议纪要会议纪要、合同等合同等。 造价管理部门中有专人负责资料管理造价管理部门中有专人负责资料管理。对于被替代的图纸等对于被替代的图纸等 资料资料，应将被替代出的图纸保存好应将被替代出的图纸保存好，以便于核对及发生返工以便于核对及发生返工 时计算工

45、程量时计算工程量，建立资料台帐建立资料台帐。 4 4）合同交底必须全面：组织工程合同交底必须全面：组织工程、技术人员学习合同技术人员学习合同，开工前开工前 成本经理应依据总承包合同编制合同交底文件成本经理应依据总承包合同编制合同交底文件，将与工程将与工程、 技术及其它部门有关的合同条款向相关人员交底技术及其它部门有关的合同条款向相关人员交底、讲解讲解，特特 别是在现场指令别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款设计变更的程序及时限性等条款。 5 5）图纸工程量计算必须及时：图纸工程量计算必须及时：“三边三边”工程图纸是随工程进度逐工程图纸是随工程进度逐 步下发的步下发的，各项指标及相应工程

46、量是逐步计算出来的各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。 6 6）工程变更洽商严格管理工程变更洽商严格管理、及时会签及时会签。无论甲方还是乙方提出的无论甲方还是乙方提出的 工程变更洽商均应按不同授权工程变更洽商均应按不同授权，执行程序和时限会签执行程序和时限会签。同时经济同时经济 洽商应统一编号洽商应统一编号，以备查阅及核对以备查阅及核对。 7 7）现场签证应及时现场签证应及时，“三边三边”工程中返工工程中返工、拆除项目必然不少拆除项目必然不少， 遇到此类现象应在实施前与乙方遇到此类现象应在实施前与乙方、监理一起现场测量监理一起现场测量，确认工程确认工程 量量，履行完三方签字手续后及时审批经济

47、洽商履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。 8 8）洽商洽商、签证定价及时审核审批签证定价及时审核审批，需要认价的项目及需要认价的项目及 时认价时认价。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签 证实施工作证实施工作。 9 9）随时关注合同价格随时关注合同价格，如果出现合同价格与市场价格如果出现合同价格与市场价格 出现明显大幅度偏差出现明显大幅度偏差，及时与乙方沟通及时与乙方沟通，重新确认合同重新确认合同 的价格的价格。 1010）做好甲分包工程的成本管理工作做好甲分包工程的成本管理工作。 六、变更洽商控制的重点 设计变更管理 发包人要求的设计变更： 更改

48、工程有关部分的标高、基线、位臵和尺寸；增减合同 中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；变更 需要的附加工作。 承包人要求的设计变更： 承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更 未经同意承包人擅自变更或换用，承包人承担费 用，并赔偿发包人的损失，延误的工期不予顺延。 设计单位要求的设计变更 因设计规范或施工规范调整，设计单位可以做设 计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷， 或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更，设计 单位必须承担相应的责任。 控制重点 严格图纸会审制度，各专业图纸审核应该到大样图、节 点的深度，加强设计交底管理 加强设计管理，严格考核设计单位设计质量，奖

49、罚分明， 明确设计变更导致工程增加总费用上限 严格审核设计费支付，必须经各职能部门，包括工程、 招标、造价、技术等部门的审核 对施工单位提出的设计变更，凡不增加费用的可适当放 松 设计委托阶段明确设计标准，设计阶段优化各专业设计， 避免进入施工阶段再变化设计标准。 凡导致费用大幅上升，应严格控制 变更价款的确定 合同中已有的，按原价格执行 合同中有类似的，参照执行 没有适用或类似的，协商执行 洽商控制重点 1、制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上； 2、严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技 术、工程、招标、成本）审核，主管领导审批，凡不涉及 费用增加可适当放松； 3、完善

50、合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担， 超过部分只支付直接费和税金； 4、分级审批权限； 七、施工索赔管理 1 1、概念及特征、概念及特征 （1 1）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补 偿。偿。 （2 2）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未 经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉 讼才能实现（与工程签证的区别）。讼才能实现（与工程签证的区别）。 2 2、分类分类 （1）按合同依据：名示或默示（隐含） （2）按目的：工期（权利）、费用（经济