1、物业管理用房方案 汇报 *年*月 总体原则总体原则 物业管理用房设置影响因素 服务效率与便利性 管理成本 应急反应能力 楼宇品质 物业的价值 总体原则总体原则 中海广场物业服务人员按照正常服务期人员配置约为120人，按照满员设置。 一次设计建设到位，避免重复建设 设置原则设置原则 办公类的管理用房，如：客户服务中心、会议室、会客室、培训教室、工 程值班室、库房、操作间、分包方仓库等； 另一方面为与工作、生活相关的管理用房，如：员工宿舍、团膳餐厅、更 衣室、浴室、洗手间等。 周边调研情况周边调研情况 财富中心：15万平方米 客服中心位置：写字楼10层、B2 面积：2000平方米 团膳餐厅位置：B
2、3 面积：1000平方米 员工宿舍：项目无（项目附近） 安管人数：155 人 运行班次：4班2运转 工程人数： 47人 运行班次：4班2运转 客服人数： 28 人 运行模式：长白班 周边调研情况周边调研情况 万达广场：52万平方米 客服中心位置：写字楼9层 面积：1000平方米 团膳餐厅位置：3层、B2 面积：800平方米 员工宿舍：B2 安管人数： 268人 运行班次：4班制 工程人数： 120人 运行班次：长白班 客服人数： 30人 运行模式：长白班 周边调研情况周边调研情况 华贸中心： 写字楼：20万平方米 客服中心位置：B1 面积：200平方米 团膳餐厅位置：B4 面积：400平方米
3、员工宿舍：B3 安管人数：120人 运行班次：4班2运转 工程人数：80人 运行班次：4班3运转 客服人数： 50人 运行模式：多班次 周边调研情况周边调研情况 恒基中心：24万 客服中心位置：商业B1、写字楼5层 面积：600平方米 团膳餐厅位置： B2 面积：1000平方米 员工宿舍：B1和B2 安管人数： 168人 运行班次：3班制 工程人数： 86 人 运行班次：4班3运转 客服人数： 19人 运行模式：白班 客户服务中心（客户服务中心（1010楼）楼） 客户服务中心（客户服务中心（1010楼）楼） 员工餐厅员工餐厅 员工餐厅员工餐厅 工程值班室工程值班室 员工宿舍员工宿舍 员工宿舍配
4、套员工宿舍配套 更衣室更衣室 员工培训室员工培训室 会议室会议室 客服中心设置需求客服中心设置需求 客户服务中心：位置应选择在方便客户出入的位置和楼层，客户的所有服 务要求和潜在期望均能在服务中心得到满足和跟踪反馈、解答，内设24小 时服务热线，在装修上着重尊贵、亲切，尺度适宜；在布置上应结合客户 的构成特征划分为办公区、服务区（如事务办理、交纳费用等）、客户休 息等候区三个区域，面积200300m2。 设置需求设置需求 客户接待区:公共接待区、会客室（10-15平方）、等待区 业务办理区：事务办理和费用交纳（财务室15-20平方） 办公区： 客户部办公区（12个左右的办公卡位）50-60平方
5、 安管部办公区（ 2个左右的办公卡位） 10-15平方 工程部办公区（ 5-6个左右的办公卡位） 30-35平方 设置原则设置原则 客服经理办公室（15-20平方） 工程经理办公室（15-20平方） 公司会议室（30-40平方） 公司资料档案室（15-20平方） 客服中心设置（现场情况）客服中心设置（现场情况） 面积220平方米左右，含独立办公室2个、会议室 1个、会客室1个、18个普通管理人员办公卡座 各房间及卡座至少配置电源接口、通讯接口各1 个，会议室增加电源接口1个，投影设施1套，地 面铺设地毯或地砖；良好的通风和供暖制冷条件 B2层B-7-11 该位置为3间相连，需打通 中央空调已接
6、入 客服中心设置客服中心设置 设置要求： 便利性 装修要求 客户服务中心客户服务中心 客户服务中心（财富）客户服务中心（财富） 客户服务中心（财富）客户服务中心（财富） 设置需求原则设置需求原则 员工培训教室1个，约100-150平方米。 至少可以满足50-60人同时进行培训 可以作为员工阅览室和公共电视房 培训阅览室（现场情况）培训阅览室（现场情况） 面积100平方米左右，含培训教室、公共阅览室、电视房。 电源接口5个、通讯接口1个，有线电视接口1个，地面铺设地毯或地砖；良 好的通风和供暖制冷条件 B4层C-3-5 该位置为2间相连，需打通 员工培训室员工培训室 设置需求设置需求 员工团膳餐
7、厅（主要解决物业及置业公司日常用餐，约80人，采用配餐制， 不设厨房） 团膳餐厅 ：150m2 餐厅要求：食堂宜选在较偏僻的位置，尽量避免人流、噪音等对客户的影 响，做好通风、排污等措施。按就餐人数设置洗碗池和碗柜。 员工团膳餐厅（现场情况）员工团膳餐厅（现场情况） 面积150平方米，同时满足80人就餐。 提供6-8个电源接口，通讯接口1个，有线电视接口1个，地面铺设地砖；良 好的通风和供暖制冷条件 B4层H-1-3 该位置为2间相连，需打通 员工团膳餐厅员工团膳餐厅 员工团膳餐厅员工团膳餐厅 设置要求： 便利性 装修要求 员工餐厅员工餐厅 员工餐厅员工餐厅 设置需求设置需求 员工宿舍： 由于
8、大厦处于北京CBD核心区域，大厦实施24小 时封闭式管理，机电设备在正常时间段实行不间 断运行等众多因素，所以部分安保管理和维修管 理人员须进行驻场管理，遇突发事故/事件能够 快速动员，并在规定时间内到达事故现场。 员工宿舍宜安排在不易干扰客户工作的地方，以 免影响客户，并应加强对全体住宿员工的管理， 注意仪容仪表。 设置需求设置需求 按照大厦正常运营期人员编制，结合人员本地化 和弹性工作班制的设定预计：安管人员50%驻场， 约30人；工程人员50%驻场，约16人；所有客服 与管理人员均不驻场，预留值班主任公用宿舍一 间。 值班主任公用宿舍1间：20m2 安管和工程宿舍56 m2/人 （上述面
9、积包括洗手间、冲凉房及公共走道面 积。） 员工宿舍（安管）员工宿舍（安管） 面积150平方米，供30-32名安管人员住宿。 提供3-5个电源接口；地面铺设地砖;良好的通风和供暖制冷条件 B3层H-1-3 装修标准 安管宿舍安管宿舍 员工宿舍（安管员工宿舍（安管/ /工程）工程） 面积150平方米，供30-32名安管人员住宿。 提供3-5个电源接口；地面铺设地砖;良好的通风和供暖制冷条件 B3层H-1-3 装修标准 工程宿舍工程宿舍/ /安管宿舍安管宿舍 值班主任宿舍值班主任宿舍 面积20平方米，供2-4名人员住宿。 提供1-2个电源接口；地面铺设地砖;良好的通风和供暖制冷条件 B3层H-1-3
10、 装修标准 设置需求设置需求 工程类用房 工程维修值班室 按专业每个专业20-30平米 工程类库房（30-40平方，工程材 料、工程器具） 工程操作间（30-40平方） 工程值班室（现场情况）工程值班室（现场情况） 面积60平方米 提供3-4个电源接口，通讯接口1个，良好的通风和供暖制冷条件 B3层C-1-2 工程库房工程库房/ /工程操作间工程操作间 工程库房 面积30平方米 良好的通风条件 B4层C-3-4 工程操作间 面积30平方米 良好的通风和供暖条件 B4层C-4-5 工程值班室工程值班室 工程值班室工程值班室 工程库房工程库房/ /工程操作间工程操作间 设置需求设置需求 其他物业管
11、理用房 清洁类库房 清洁人员办公室 垃圾中转站 消防器材室 LEED垃圾分类室 电信类的机房和值班室 保洁类用房保洁类用房 清洁库房 面积20平方米，良好的通风条件，B4层C-10-11 清洁办公室 面积20平方米，良好的通风条件，B4层C-11-12 垃圾分类房 面积50平方米，良好的通风条件，B4层C-12-14， LEED要求 保洁类用房保洁类用房 设置需求设置需求 男更衣室（男管理和非住宿员工，约40-50人） 女更衣室（女管理和女客服人员，约10-15人） 男冲凉房（解决住宿员工的） 更衣室（现场情况）更衣室（现场情况） 男更衣室 面积30平方米，供20-25名员工使用。地面防滑砖；良好的通风和供暖条 件B2层C-2-3 女更衣室 面积20平方米，供10-15名员工使用地面防滑砖；良好的通风和供暖条件 B2层C-3-4 男女更衣室男女更衣室 更衣室更衣室
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