物业公司基础知识(新)（62页）.ppt

1、第一章、物业的发展历史及物业基本知识第一章、物业的发展历史及物业基本知识 第二章、第二章、接手楼盘接手楼盘 第三章、前期介入第三章、前期介入 第四章、物业的基本类型第四章、物业的基本类型 第五章、房屋的装饰装修管理第五章、房屋的装饰装修管理 第六章、第六章、物业服务企业提供服务物业服务企业提供服务 第七章、第七章、物业管理企业的资质管理物业管理企业的资质管理 第八章、“第八章、“后期后期”物业管理物业管理 目录目录 第一章第一章 物业的发展历史及物业基本知识物业的发展历史及物业基本知识 1.概述 2.物业管理的发源 3.国内物业管理的发展历程 4.物业管理的基本知识 物业、物业管理、业主、物业

2、使用人、前期物业管理、 住宅物业保修金、空臵物业、容积率与绿地率、公共能 耗分摊费、房屋不同部位的保修期、专项维修资金、哪 些是共用部位、哪些是共用设施设备 一、概一、概 述述 物业管理实际上是 房地产开发的延续 与完善，是房地产 开发经营中为完善 市场机制而建立起 来的一种综合性经 营服务方式。 二、物业管理的发源二、物业管理的发源 物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的 发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内 陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年 的历史。 “物业”这个词是由香港人根据“Estate”(不动 产)“Property”(财产)这两个英语单词引译过来的。 近代意

3、义的物业管理起源于19世纪60年代的英国， 英国人奥克维娅希尔是公认的近代物业管理的 创始人。上世纪70年代末、80年代初，“物业” 一词从香港传入广东地区，后来在内地逐渐流传， 现在成为普遍接受应用的一个专有名词 三、国内物业管理的发展历程三、国内物业管理的发展历程 1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物业管 理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理， 这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 2、1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了 深圳经济特区住宅区物业管理条例。 3、199

4、4年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法，明确指 出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统 一实施专业化管理”。 4、2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理， 维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供 了重要的法律依据。 5、2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的物权法，于10月1日起 正式实施，物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、 收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中 国特色社会主义法律体系的法制目标，物权法的颁布将解决中国物业管理

5、 行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重 要而深远的影响。 四、物业管理的基本概念四、物业管理的基本概念 1、物业 物业是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和 相关的建筑地块。 2、物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、业主 - 指物业的所有权人 - 依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人 - 持有空臵物业的建设单位（大业主） 4、物业使用人 物业使用人指物业承租人和其他

6、实际使用物业的非所有权人 5、前期物业管理 前期物业管理指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物 业管理企业实施的物业管理。 6、住宅物业保修金 住宅物业保修金指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作 为保修期内物业维修费用保证的资金。 7、空臵物业 空臵物业指已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 空臵物业的物业管理费由建设单位交纳 使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。 8、公共能耗分摊费 指二次供水水泵能耗、电梯能耗、小区水系景观、其他 9、容积率 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。 高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层

7、低密度住宅容积率 不大于1.2；联排（又叫排屋、Town House）容积率不大于 0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 10、绿地率=绿地面积/土地面积 绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道 路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿 地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小 品建筑可视为绿地。 绿地率越高，物业公司的养护成本越高。 容积率越高，产权面积越高，物业费用较低。 11、房屋不同部位的保修期 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为8年 门窗安装密闭，不出现翘裂为2年 电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年 管道渗漏

8、、管道堵塞2年 附属工程、绿化1年 12、专项维修资金 专项维修资金属于业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造， 不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务 院财政部门制定。 13、物业共用部位 指物业服务区域内属全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的 门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、共用停车位、 房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。 14、物业共用设施设备 指物业服务区域内属全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的 供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池

9、、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明灯 具、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装臵、单元防盗门、文化体 育设施和区域围护等设施设备。 第二章第二章 接接 手手 楼楼 盘盘 1.招投标 2.签订前期物业服务合同、协议以及临时公约 一、招投标一、招投标 由于业主委员会尚未成立，顾由建设单位通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业管理公司承担管理服务。 前期物业管理的招标分公开招标、邀请招标。 1.采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企 业发出投标邀请书。 2.公开招标，若投标人少于3个或者住宅规模较小 的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政 主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应 资

10、质的物业管理企业。 二、合同、公约与协议二、合同、公约与协议 1、前期物业管理服务合同 由建设单位与物业服务企业签订。 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。 2、前期物业管理服务协议 由小业主与物业服务企业签订 3、临时管理公约 建设单位在销售物业之前，必须制定临时业主公约。 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明， 而物业买受人在与建设单位签订物业物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公 约予以书面承诺。 第三章第三章 前前 期期 介介 入入 1.概念 2.物业管理的介入方式及内容 前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规

11、划设计和 建设的过程，再此过程中，物业管理企业从业主与非业主使用人及物业 管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管 的物业做好管理准备。 一、概一、概 念念 二、物业管理介入的方式及内容二、物业管理介入的方式及内容 1、前期销售配合 物业管理企业协助房产销售中心提 供礼仪门童、保安、清洁等服务 2、前期工程顾问服务 了解项目的规划意图、设计内容和 规范，确定项目档次，协助建设单 位对管理档次进行正确定位。从物 业管理的专业角度提出各项专业性 书面建议，方便日后的物业管理。 第四章第四章 物物 业业 的的 类类 型型 1.低层住宅、多层住宅 2.小高层、高层 3.商铺 4.

12、别墅 低层住宅：指1-3层的住 宅 多层住宅：指4-6层由两 个或两个以上户型上下叠 加而成的住宅。多层住宅 可以不设臵电梯。 小高层：指层数为8层-11层的 住宅，小高层虽是高层住宅， 但层数较低，又具有多层住宅 的某些特点，但防火要求并不 如高层建筑防火要求那么高。 高层：7层及檐高20米以上的 住宅,我们称之为高层住宅。 国家明确规定：12层及12层以 上的高层住宅，每单元设臵电 梯不少于两部。 商铺：指经营者为顾客提供 商品交易、服务或感受体验 的场所 (一)办公物业 指各种商业机构用于从事经 营管理的场所 ，又称为商务 楼。 (二)酒店物业 酒店一词是从英文 “Hotel” 译过来的

13、。Hotel来 自法文， 原意是小旅馆。1.商业性酒店 2.度假酒店 3.长住性酒店4.汽 车酒店 三)商贸物业 商贸物业是为商品流通、销售而进行经济活动的 场所，可以分为零售中心 (购物中心)、批发市场 (交易中心)和街区商铺等类型。 (四)娱乐休闲物业 主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。 可分为综合性的娱乐休闲物业(社区会所、会员 制俱乐部、主题公园)和专项性的娱乐休闲物业 (舞厅、卡拉 OK厅、保龄球馆等)。 别墅，是指在郊区或风景区建造的，具有良好自然环境和 人文景观，供休闲度假使用，独栋建筑，有园林庭院，第二 居所的住宅。 现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型： 一种

14、是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是 “房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以 译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上， 国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa， 而是HOUSE。 独栋别墅独栋别墅 ：即独门独院，上有独立 空间，下有私家花园领地。 联排别墅联排别墅 ：又TOWNHOUSE，设 有1至2个车位，还有地下室。它是 由几幢小于三层的单户别墅并联组 成的联排或住宅，一排二至四层联 结在一起。 双拼别墅双拼别墅：由两个单元的别墅拼联 组成的单栋别墅 。 叠拼别墅叠拼别墅：它是Townhouse的叠拼 式的一种延

15、伸，由多层的复式住宅 上下叠加在一起组合而成，下层有 花园，上层有屋顶花园，一般为四 层带阁楼建筑 空中别墅：空中别墅：称为“penthouse”即“空中阁楼”， 原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建 在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别 墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄 金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的 建筑类型。 第五章第五章 房屋的装饰装修管房屋的装饰装修管 理理 1.房屋的装饰装修 2.装修申报要提交哪些资料 3.房屋装修中的禁止行为 4.业主的“违章” 一、房屋的装饰装修一、房屋的装饰装修 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企

16、业，物业管理企业则应 当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 非业主的住宅使用人对住宅进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后 告知物业管 理企业。 二、装修申报要提交哪些资料二、装修申报要提交哪些资料 1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证） 2、申请人身份证件 3、装饰装修方案 4、变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计单位或 者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 5、涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准 文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设 计方案或者施工方案 6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质 证书的复印件。 三、房屋装修中的禁

17、止行为三、房屋装修中的禁止行为 （一）未经原设计单位或者具有 相应资质等级的设计单位提出 设计方案，变动建筑主体和承 重结构； （二）将没有防水要求的房间或 者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗 尺寸，拆除连接阳台的砖、混 凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施， 降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用 安全的行为。 建筑主体，是指建筑实体 的结构构造，包括屋盖、 楼盖、梁、柱的支撑、墙 体、连接接点和基础等。 承重结构，是指直接将本 身自重与各种外加作用力 系统地传递给基础地基的 主要 结构构件和其连接接 点，包括承重墙体、立杆、 柱、框架柱、支墩、楼板、 梁、屋架

18、、悬索等。 四、业主的四、业主的 “违章违章” 占用公共区域（特别是消防通道）摆放物品 挪用消防设施设备（如私自用消防水） 高空抛物 破坏管理区域公共设施设备（如防盗门等） 建筑物、墙面的乱张贴、 乱涂写、乱刻画等 违反装修管理规定事项（如乱接水电、破坏承重结构、非装修时间装修等） 破坏区域正常生活、生产秩序（如深夜的噪音、晨练等） 业主车辆乱停乱放 践踏、占用绿地，损坏花草树木、园林景观 乱丢垃圾、乱堆垃圾、杂物 第六章第六章 物业服务企业提供服物业服务企业提供服 务务 1.物业从业人员应注意的问题 2.物业服务企业提供哪些服务 安全管理，工程管理， 楼宇管理，清洁卫生和绿化养护，客户服务

19、。 3.物业管理企业的权利 4.物业管理企业的义务 一、物业从业人员应注意的问题一、物业从业人员应注意的问题 着装工整、整齐、统一，用语文明规 范； 精神抖擞，站如松、坐如钟、行如风； 微笑服务，常带微笑、礼貌待客； 主动服务，想业主之所想、急业主之 所急； 尽责尽心、服务周到，“业主的事就是我的事” 灵活服务，与业主的沟通、处理业主的投诉，灵活应变； 严于律己、洁身自爱； 钻研业务、提高技能。 二、物业服务企业提供哪些服务二、物业服务企业提供哪些服务 1、安全管理 - 人员出入控制 - 物品出入控制 - 车辆出入、停放控制 - 交通安全控制（车辆管理） - 治安巡逻控制 - 消防安全管理 -

20、 紧急情况处理 2、工程管理 - 供水、供电设施设备的保养、维修、更新 - 公共照明设备的保养、维修、更新 - 电梯设施设备的保养 - 消防系统的保养、维修 - 空调系统的保养 3、楼宇管理 房屋本体的维修养护 公用设施设备的维修养护 二次装修管理 4、清洁卫生 公共区域的清扫保 洁 垃圾、废物的清运 与分类 污水、雨水的排疏 四害消杀控制 5、绿化养护 绿化的施肥、浇水、 灭虫、修剪 绿化的补种、移植 绿化带死角清洁； 6、客户服务 常规性服务， 如：通过做好日常的物业管理工作来提高服务水平。 客户投诉/意见 如：对业主投诉/意见的受理、处理、回访。 特约服务 如：家政服务、开设娱乐场所等。

21、 三、物业管理企业的权利三、物业管理企业的权利 1、物业管理企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用 部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合 实际情况，制定管理办法。 2、按照物业服务合同和管理办法实施管理 3、按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用 4、有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、 环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规 章制度的行为。 5、有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。 6、可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外 的服务项目。 7、可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等 单位的委托代收相关费用

22、。 8、有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专 业性服务企业。 9、经业主大会的允许，可实行多种经营。 四、物业管理企业的义务四、物业管理企业的义务 1、按照物业服务合同的约定，提供相应服务。 2、接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。 3、重大的管理措施应当提交业主大会审议决定 4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监 督指导。 第七章第七章 物业管理企业的资质管理物业管理企业的资质管理 1.概念 2.一级资质 3.二级资质 4.三级资质 一、概念一、概念 国家对从事物业管理活动的企业实行资质制度。物业管理企业的资质是企业实 力、规模、业

23、绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标 志。 物业管理企业划分为一级、二级、三级资质等级物业管理企业划分为一级、二级、三级资质等级 二、一级资质二、一级资质 （1）注册资本500万元以上 （2）具有中级一上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取 得建设部颁发的物业管理经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得 从业岗位证书 （3）管理两种类型以上的物业 （4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的 百分之和不低于100%。多层住宅200万平方米，高层住宅 100万平方米，独立式住宅（别墅）15万平方米，办公楼宇、 工业区及其他物业50万平方米。 （5

24、）20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市 物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以 上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、 工业区）称号。 （6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理 制度 （7）建立了专项维修资金管理与使用制度。 三、二级资质三、二级资质 （1）注册资本300万元 （2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人 员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业 管理企业岗位证书，60%以上的部门经理、管理 员取得从业人员岗位证书。 （3）管理两类型以上物业 （4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的 百分比之和不低于100%。计

25、算基数是：多层住宅80万平 方米，高层住宅40万平方米，独立式住宅（别墅）6万平 方米，办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米 （5）10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小 区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀 住宅小区（大厦、工业区）称号。 （6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度 （7）建立了专项维修资金管理与使用制度 四、三级资质四、三级资质 （1）注册资本50万元 （2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术 人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管 理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管 理员取得从业人

26、员岗位证书 （3）有委托的物业管理项目 （4）具有比较健全的企业管理制度和符合国家 规定的财务管理制度 （5）建立了专项维修资金管理与使用制度 第八章第八章 “后期后期”物业管理物业管理 1.业主大会 2.什么情况下可以成立业主委员会 3.成为业主委员会的条件 4.物业服务合同终止时的交接工作 一、业主大会一、业主大会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地 产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会， 并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经 全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由

27、业主共同履行业主大会、 业主委员会职责。 二、什么情况下可以成立业主委员会二、什么情况下可以成立业主委员会 业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主 大会的执行机构。 1.入住率达到60%以上 2.入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年 三、成为业委会委员的条件三、成为业委会委员的条件 （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。 （2）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。 （3）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。 （4）具有一定组织能力。 （5）具备必要的工作时间。 四、物业服务合同终止时的交接工作四、物业服务合同终止时的交接工作 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房及所有资料交还给业 主委员会。 如果业主大会重新选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应做好移交工 作。