物业公司雅居乐案例分析(26)页.ppt

1、碧桂园、雅居乐、案例分析碧桂园、雅居乐、案例分析 案例一案例一-碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 案例二案例二-雅居乐凯茵新城雅居乐凯茵新城 案例三案例三-东丽湖东丽湖 案例一案例一-碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 成功的关键因素：成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 与本项目的契合点：与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模大区域尚不成熟但渐成热点、规模大 可借鉴的成功经验：可借鉴的成功经验： 规模化开发：规模化开发：凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围 ，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面

2、，规模化开发可以降低单位住宅开发成 本。 产品线搭配：产品线搭配：丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而 带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。 配套先行：配套先行：配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不 完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。 价值提升点：价值提升点：凤凰城通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，最大限度的提升了 整体物业的价值。价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。 总占地面积总占地面积 预计总建筑预计总建筑 面积面积 容积率容积率 建筑类型建筑类型 绿化率绿化率 1000010000

3、亩亩 39737503973750平方米平方米 0.650.65 7070 独栋别墅、联排别墅、高层洋独栋别墅、联排别墅、高层洋 房房, ,小高层洋房小高层洋房, ,多层洋房，商多层洋房，商 铺及酒店。铺及酒店。 项目配套项目配套 小区内部配套小区内部配套: :游泳池、网球游泳池、网球 场、健身中心、儿童活动中心、场、健身中心、儿童活动中心、 有线电视、超市、会所、有线电视、超市、会所、 保保 安系统、小学、幼儿园、市场、安系统、小学、幼儿园、市场、 医院、中学。医院、中学。 碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 凤凰城的“别墅城市”概念凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至

4、城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规超前规 划、建设和配套。划、建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式碧桂园五星级模式最好的创新与 提升。 新城市规划区域新城市规划区域 新地产开发板块新地产开发板块 新市场竞争环境新市场竞争环境 广园东广州东扩的桥头堡 横跨黄浦和新增市，广园东板块顺广园东快速路发展。 大品牌开发商陆续进驻广园东，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 等一批大盘在此开发。 广园东片区关键词：广园

5、东片区关键词： 配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人 区域发展背景区域发展背景 碧桂园凤凰城案例借鉴碧桂园凤凰城案例借鉴- -区域发展区域发展 凤凰城项目交通与对外联系凤凰城项目交通与对外联系 在对外地铁及快速干线交通基础之上，自身增设业主班车服务手段，提在对外地铁及快速干线交通基础之上，自身增设业主班车服务手段，提 高业主居住便利性及生活品质。高业主居住便利性及生活品质。 凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路

6、； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港 凤凰城项目住宅物业分布凤凰城项目住宅物业分布 凤仪苑凤仪苑 凤翠苑凤翠苑 凤凰岛凤凰岛 凤岭苑凤岭苑 凤泉苑凤泉苑 凤鸣苑凤鸣苑 凤翔苑凤翔苑 凤湖苑凤湖苑 凤雅苑凤雅苑 凤雅苑:基本全是独立别墅,只有小部分 是联体别墅. 凤湖苑:全是独立别墅,若你需要小面积 的独立别墅,此苑就最合适你,最小的有 187平方加花园300平方. 凤鸣苑和风翠苑：也是以独立和联体别 墅组成！ 凤翔苑：独立别墅 凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居

7、多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。 凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有电梯 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。 凤凰城开发推盘进程凤凰城开发推盘进程 2001-2004 2005 2006 2007 2008 凤凰城首期“别墅城市 ” 凤凰苑半山超豪别墅 只供外籍人士居住的凤 凰岛. 凤岭苑山畔洋房 凤雅苑 凤凰城浪漫阳光 凤雅苑四期 “花园里” “花园里”二期 凤凰城“交通中心”珍藏靓铺 “桐林 人家” 恋山 亲自然 桐林 人家二期 全新阳光别墅 “凤泉 芳邻”

8、 “泊林”一期 “美寓” “美寓”二期 “泊林”组团二期 首期开发规模2500 亩，建筑面积40万 平米。 2004年推盘超过 400套。 2005年推盘超过 520套。 2006年推出超过 520套别墅住宅单 位。 2007年推盘超过 240套。 2008年至今为止推盘 超过240套别墅、洋房 产品。 首期“别墅城市” 和凤凰岛均为全线 产品齐推，包括各 式别墅和公寓。 凤岭苑为小高层。 凤雅苑和花园里均 为独立别墅。 凤凰城浪漫阳光为 联排别墅产品。 桐林人家和恋山亲 自然均为独立别墅 产品。 “凤泉芳邻”为联排 别墅产品。 “美寓”为洋房公寓 。 “泊林”是近期推出 的独栋别墅。 第一阶

9、段开发（第一阶段开发（2001年年11月至月至2006年年9月）月） 第二阶段开发（第二阶段开发（2006年年4月至月至2007 年年12月）月） 第一阶段共开发住宅面积1602357平方米。 商铺面积34525平方米。 “美寓”为洋房公寓。 “泊林”为独栋别墅产品。 第二阶段共开发住宅面积110192平方米。 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。 组团名称组团名称 推盘规模推盘规模 物业形态物业形态 开发规模开发规模 凤凰城配套分布凤凰城配套分布 交通中心，会所，商业交通中心，会所，商业 东门商业街东门商业街 凤凰城中英文学校凤凰城中英文学校 增城荔枝文化村增城荔枝文化村 凤凰城大酒店凤凰

10、城大酒店 碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 休闲娱乐配套体系。碧桂园将

11、极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活 凤凰城配套开发进程凤凰城配套开发进程 凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂 增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米) 20022002 - - 20032003 20032003 - - 20052005 20052005 - - 20082008 凤凰城的成功一部分归功于凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。其“新生活型”的配套模式。 凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。

12、 碧桂园模式碧桂园模式 最初创业 1992 1994 2002 配套先行的 (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 1994年， 碧桂园把 五星级服务 引入社 区经营和物 业管 理。 2002年凤凰城的“别墅城市”概 念，使中国房地产开发从单体楼到 综合小区提升至城市层面，它突破 了传统上小区的概念，超前规划、 建设和配套。凤凰城更大胆地对碧 桂园原有配套模式作出“跨越性新 探索”，将社区文化向外辐射，小 区商业向外拓展。广州首家以白金 五星级标准建造的凤凰城酒店，以 及陆续投入运作的凤凰城学校、荔 枝文化村等，是对碧桂园五星级模 式最好的创新与提升。 1992年，作为碧桂园

13、开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。 配套先行 教育先行 五星级服务 别墅城市 案例二案例二-雅居乐凯茵新城雅居乐凯茵新城 成功的关键因素：成功的关键因素：分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城”分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” 与本项目的契合点：与本项目的契合点：生态资源背景下的大盘开发生态资源背景下的大盘开发 可借鉴的成功经验：可借鉴的成功经验： 分期推盘与配

14、套协同：分期推盘与配套协同：项目配套集中在前三年建设，与此同时凯茵新城分批推出精品靓 盘，树立项目高档次形象。待配套设施全部到位，再集中放盘，拔高项目容积率。 明星配套：明星配套：项目开盘便推出国际双语学校，2004年租下100亩地打造风车谷山顶公园， 同时集中打造商业街区，推出多元化商业物业。2006年推出奥斯湖公园，提升项目整体 形象和档次。 充分利用自然资源：充分利用自然资源：项目开发把自然景观资源最为丰富的山谷打造成为豪宅区，最优利 用景观资源创造房地产价值。 价值提升点：价值提升点：高投入打造明星配套工程提高了项目的知名度和档次，同时相应有序推出 特色产品，结合周边丰富的景观自然资源

15、，实现配套、环境与产品完美互动。 雅居乐凯茵新城案例分析雅居乐凯茵新城案例分析 总占地面积总占地面积 预计总建筑预计总建筑 面积面积 容积率容积率 建筑类型建筑类型 绿化率绿化率 30003000亩亩 205205万平方米万平方米 1.11.1 6060 独栋别墅、联排别墅、高层洋独栋别墅、联排别墅、高层洋 房房, ,小高层洋房小高层洋房, ,多层洋房，商多层洋房，商 铺及酒店。铺及酒店。 项目配套项目配套 小区内部配套小区内部配套: :学校，交通中学校，交通中 心，康乐中心，商业街。心，康乐中心，商业街。 片区关键词：片区关键词： 雅居乐长江高尔夫球场 100亩风车谷山顶公园 长江生态保护区

16、 占地 8 万平方米的奥斯湖综合度假区 中山凯茵新城，位于中山市政规划重点用 地，5分钟畅达繁华闹市，外环路连通京 珠高速公路、二环路、博爱路，形成贯穿 中山市东西南北的交通网络，稳处连通珠 三角洲的重要城市之黄金地段。 中山市政外环路快速贯穿东西南北，博爱 路为中山市区东西向笔直大道，环市路、 博爱路交通网络的完善，使凯茵新城与周 边城市保持紧密的联系，到市区中心地段 只需10分钟车程、中山港15分钟、珠海 九洲港及中山港每天都有多次航班往返香 港，船程1个多小时。 同时小区还特别成立凯茵车队，拥有20 多台专用豪华巴士，往返市区只需15分 钟，还配有直通巴士到深圳侨社。 博爱路至市区博爱路

17、至市区 京珠高速至珠海、澳京珠高速至珠海、澳 门和广州门和广州 长江路长江路 外环路贯通东西南北外环路贯通东西南北 项目所在项目所在 凯茵新城项目交通与对外联系凯茵新城项目交通与对外联系 凯茵新城产品及配套分布凯茵新城产品及配套分布 凯茵新城住宅产品围绕奥斯湖开发，奥斯湖畔的地块留作商业和学校等配套设施的建设。住宅群延展 至山顶腹部，尽可能的利用了生态区的景观自然资源。配套设施的相对集中增强了社区生活的便利性。 凯茵新城产品和配套推盘及开发进凯茵新城产品和配套推盘及开发进 程程 2002- 2003 2004 2005 2006 2007 梦想别墅 -琉森湖畔 岭峰18一期 叠翠园洋房 高尔夫

18、别墅名 门 A04区商铺 A07区商铺 君临天下 惊世豪宅 维多利亚花园 岭峰二期单位 芭堤映象洋房 “十二星座” 碧海云天首期推出 168个单位，全部售 出。 掬水湾、棕榈湾洋房 供应1000户。 岭峰18首期推出 约100套，共三种 户型。 叠翠园一次性推出 300伙。 名门项目总共可提 供102个住宅单位 ，总建面160142平 方米。 君临天下项目 共设独立屋104 座。 5栋11层小高层 第一阶段开发（第一阶段开发（2002年年4月月30日至日至2005年年9月月3日）日） 第二阶段开发（第二阶段开发（2004年年9月至月至2005年年12月）月） 第一阶段共开发住宅面积281655

19、平方米 7间商铺 第二阶段共开发住宅面积177711平方米 86间铺位 组团名称组团名称 推盘规模推盘规模 开发规模开发规模 2008 曼克顿山别墅 雅湖居四期、五期 碧海云天 掬水湾、棕榈湾 洋房 凯澄别墅 曼克顿山别墅 共推出144套。 配套设施配套设施 国际标准双语纪中三 鑫凯茵学校正式开学 康乐会所，掬水湾、 岭峰18会所，琉森湖 畔、雅湖居康体会所 A04区商铺 A07区商铺 100亩风车谷山顶 公园繁华商业街区 凯茵大道商业街、 淘金街、雅豪坊美 食街、奥斯湖商业 中心 60亩的奥斯湖公园 岭南水乡 雅居乐长江酒店， 138间豪华客房 。 大部分的配套集中在前三年开发 完，远远超出

20、组团的推出进度。 体现了配套先行，启动大势的策 略。 凯茵新城项目核心区的功能与发展凯茵新城项目核心区的功能与发展 强势强势 启动启动 2002年至2004年间，学校、山顶花园 等配套设施陆续落实建成，同时凯茵新 城首期推出高档次产品，顺利的打开了 当地市场，赢得了不错的口碑。 销售销售 高潮高潮 2005和2006年，凯茵新城顺势大 量放盘，推出“名门”以及叠翠园 等顶级产品，销售量和销售收入达 到峰值。 社区持社区持 续发展续发展 整体项目进入可持续发展状态，集 中商业成熟，社区文化形成。陆续 推出小高层等产品拔高容积率，吸 引更广层面的客户。 自入市以来，凯茵 新城一直在为建造高尚、 和

21、谐的人文社区而孜孜 不倦地努力，社区生活 配套在4年多时间里不 断建造、增设，力求建 造一个集居住、商业、 购物、休闲、旅游、医 疗、教育为一体的卫星 居住城市，无论是衣食 住行，还是满足时尚消 费需求、寻求放松之所， 在凯茵新城，都能快速、 轻松地实现。 卫星居住城市 高尔夫球场 在众多大型配套中，最 令度假买家心动的，无 疑是紧邻小区，占地达 160万平方米，按国际 竞赛标准建造，名列 “中国十佳高尔夫球场” 的长江高尔夫球场。正 因为有了这个球场，即 使不打球，住在那一栋 栋、一间间正望高尔夫 景观的别墅或洋房，住 户都能享受到与众不同 的度假感受。 奥斯湖公园 国际级度假生 活社区 凯

22、茵新城特别配套的奥 斯湖公园，是集休闲、 娱乐、商业、餐饮为一 体的特色公园，适合全 家大小全天候玩乐。奥 斯湖公园现开放有园林 式泳池、儿童游乐中心、 亲子乐园、太极广场、 国家级篮球场等项目， 还将陆续开放美式网球 场、室内健身房、室内 恒温泳池、野趣烧烤场 等20余项设施。 此外，投资超2亿元的 超五星级豪华会所，3大 康乐会所，3大商业街， 100亩风车谷山顶公园， 以及最新开业的雅居乐 长江大酒店等大型设施， 都以丰富多彩的生活配 套，提升凯茵新城的人 居生活品质，描绘出一 个国际级度假生活社区 的壮丽蓝图。 Unit of measure * Footnote Source: So

23、urce 凯茵新城打造明星配套凯茵新城打造明星配套 社区价值提升社区价值提升 案例三案例三-东丽湖东丽湖 成功的关键因素：成功的关键因素：强势启动、项目档次过渡、利用公共资源、强势启动、项目档次过渡、利用公共资源、 打造卫星小镇打造卫星小镇 与本项目的契合点：与本项目的契合点：公共资源缺乏，打造卫星小镇公共资源缺乏，打造卫星小镇 可借鉴的成功经验：可借鉴的成功经验： 强势启动：强势启动：项目启动期推出全线高档产品，包括联排、独栋别墅等，一方面项目高档形 象树立了起来，另一方面测试了市场对项目高端产品的反应。 项目过渡：项目过渡：项目从高档次启动到后期持续推出高密度产品，完成了项目档次由高端到大

24、 众的过渡，使产品和社区文化更丰富，大盘发展更加有持续性。 引入公共资源：引入公共资源：项目的发展离不开公共配套的支持，东丽湖项目成功与公交公司合作， 开设通过项目的新公交线路，克服了公共资源相对匮乏的瓶颈，。 价值提升点：价值提升点：项目自身的发展潜力是项目聚集各种资源的有力武器，从高端到大众的发 展路线使项目价值得到持续性提升。 区域属性区域属性 地处天津郊区和滨海新区中间位置，政策倾斜 及产业优势明显，受益于区域发展潜力 生态旅游资源形成整体片区独特气质，旅游地 产的开发模式区隔于其它开发板块 、朗矩、上海亿兆等大型开发商纷纷进驻 此区域，项目启动时高档居住区域正在形成 东丽湖案例分析东

25、丽湖案例分析 属性1：具有稀缺生态资源的超大规模房 地产开发项目，规划及产品定位可塑性 较强 属性2：为一线品牌开发商开发物业，具 有相当市场号召力及品牌追随者 属性3：区域内其他楼盘品牌及景观共享 性效应一定程度上削弱了项目自身优势 ，项目正式启动时市场别墅产品供应量 较大，且存在同质化影响 占地面积占地面积 建筑建筑面积面积 容积率容积率 建筑类型建筑类型 273273万平米万平米 137137万平米（分万平米（分7 7期开发）期开发） 0.50.5 独栋别墅、联排别墅、情景独栋别墅、联排别墅、情景 洋房、宽景洋房、瞰景洋房、洋房、宽景洋房、瞰景洋房、 小高层、高层小高层、高层 项目配套项

26、目配套 邻里中心商业、超市、自助邻里中心商业、超市、自助 银行、生态博览馆、运银行、生态博览馆、运 动公园、雕塑公园、湿地公动公园、雕塑公园、湿地公 园、综合教育体、实验园、综合教育体、实验 模范小学模范小学 东丽湖项目属性东丽湖项目属性 东丽湖项目交通与对外联系东丽湖项目交通与对外联系 东丽湖东丽湖 东丽湖 城位于东丽湖位于东丽湖 温泉度假旅游区内温泉度假旅游区内 的东丽湖北岸，东的东丽湖北岸，东 丽之光大道以南丽之光大道以南 经京经京津塘高速 可至北京方向 公交公交663663路至路至 市区市区 地铁二号线、津滨地铁二号线、津滨 高速连接滨海新区高速连接滨海新区 及中心城区及中心城区 公交

27、公交551551路路 至开发区至开发区 卫国道至市区卫国道至市区 受益于区域立体化受益于区域立体化 交通优势及政府交交通优势及政府交 通配套大力投入，通配套大力投入， 与中心城区及开发与中心城区及开发 区交通往来相对便区交通往来相对便 利利; ; 采取与公交公司联采取与公交公司联 手引入公交路线方手引入公交路线方 式，增强项目自身式，增强项目自身 与市区、开发区之与市区、开发区之 间的联动性，优化间的联动性，优化 居住品质居住品质 东丽湖项目功能构成及布局东丽湖项目功能构成及布局 一期北欧墅一期北欧墅 二期城市天籁二期城市天籁 二期城市街坊二期城市街坊 东丽湖东丽湖 三期湿地公园岛三期湿地公园

28、岛 居联排别墅居联排别墅 四期四期 由西向东景观由西向东景观 主轴主轴 邻里中心商业、邻里中心商业、 便利店便利店 实验模范实验模范 小学小学 雕塑公园、雕塑公园、 “绿色生态走“绿色生态走 廊廊 学校、综合教学校、综合教 育体育体 分期推盘分期推盘 项目一期项目一期 项目二期项目二期 城市天籁城市天籁 项目三期项目三期 岛居联排岛居联排 301套 联排、合院、联排公寓、 独栋别墅 独体别墅：193栋，199271 联排别墅：24套，165180 合院别墅：32套，165210 联排公寓：52套，80150 1099套 46多层，11层小高层 情景洋房、宽景洋房、 瞰景洋房 11层和18层 瞰

29、景洋房、情景花园洋房 90120平米两房、三房 110平米左右的跃层两房和平 层两房、70平米左右小户型 项目二期项目二期 城市街坊城市街坊 联排别墅为主，并配以公 寓产品 联排别墅170250平米 70平米左右小户型 以高档产品的率以高档产品的率 先启动奠定项目先启动奠定项目 高端物业形象高端物业形象 由高档产品向中档物由高档产品向中档物 业类型开发过渡，满足业类型开发过渡，满足 项目复合型社区建设要项目复合型社区建设要 求求 产品面积定位适产品面积定位适 中，总价竞争优中，总价竞争优 势明显势明显 东丽湖项目产品推盘进程东丽湖项目产品推盘进程 一期北欧墅一期北欧墅 三期岛居联排三期岛居联排

30、 2004.102004.10 2005.122005.12 2007.12007.1 二期城市街坊二期城市街坊 二期城市天籁二期城市天籁 2007.82007.8 开发规模开发规模 （万平米）（万平米） 物业类型物业类型 配套设施配套设施 入市时间入市时间 占地面积占地面积 容积率容积率 2222万万/ 0.33/ 0.33 8.18.1万万/0.99/0.99 6.56.5万万/1.54/1.54 1212万万/0.98/0.98 6.46.4 8 8 1010 11.811.8 联排、合院联排、合院 联排公寓联排公寓 独栋别墅独栋别墅 联排别墅联排别墅 公寓产品公寓产品 瞰景洋房瞰景洋房

31、 情景花园洋房情景花园洋房 情景洋房情景洋房 宽景洋房宽景洋房 瞰景洋房瞰景洋房 邻里中心商业邻里中心商业 便利店、餐厅、便利店、餐厅、 服装店、自助银行、服装店、自助银行、 生态博览馆生态博览馆 （滑水会所）（滑水会所） 27万平米湿地公园万平米湿地公园 实验模范小学实验模范小学 华润万家超市华润万家超市 雕塑公园、雕塑公园、 “绿色生态走廊、绿色生态走廊、 亲水设施、步行栈道亲水设施、步行栈道 商业街商业街1200平米平米 商业邻里中心商业邻里中心1000平米平米 运动公园运动公园2万平方米万平方米 学校、综合教育体学校、综合教育体 2.5万平方米万平方米 以低密度别墅区域先行建设出发，打

32、造低建筑密度卫星小镇，社区配套极为丰富以低密度别墅区域先行建设出发，打造低建筑密度卫星小镇，社区配套极为丰富 东丽湖分期物业开发东丽湖分期物业开发 东丽湖项目核心区的功能与发展东丽湖项目核心区的功能与发展 形象形象 建立建立 功能功能 通过首期别墅产品的定位及世界大 学生滑水锦标赛赛事的市场影响效 应，建立项目高端物业形象，提升 项目竞争优势 生活方生活方 式引导式引导 功能功能 欧式小镇式低层、低密度的建筑布 局及简约风格、超空间独体式别墅 、环抱式邻里组合模式，营造邻里 之间和谐交流的生活模式 社区持社区持 续发展续发展 功能功能 以系列高标准生活配套启动生态住 居模式，同时多项生态科技系

33、统运 用到社区的规划和建设当中,实现社 区可持续发展 案例经验借鉴总结案例经验借鉴总结 可借鉴的成功经验总结：可借鉴的成功经验总结： 强势启动：强势启动：大盘重在起势，启动期推出热销型、特色型产品，规模化开发，可以快速形 成大盘区域形象，挖掘符合大盘本体的自然资源特色，考虑市场的可实现性及后续大盘 价值的提升。 配套先行：配套先行：配套先行，重在依据项目的具体定位，解决大盘多处城郊、初期配套不足的 问题，快速形成人居氛围，为后续的发展奠定基础。 开发节奏把控：开发节奏把控：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获 得后期成功开发。注重资金回流、市场的预见性及内部联动问题的解决。 产品线策略：产品线策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质 拔高项目形象。通过丰富产品线组合，实现客户群体的多元化与项目整体价值最大化。 核心价值挖掘核心价值挖掘：自然景观资源的合理化利用，最大限度提升项目的核心价值，后续通过 特色配套及主题开发提升整体亮点，实现核心价值的进一步挖掘。