河北省住宅与房地产业协会物业管理服务费成本测算（183页）.pdf

1、河北省物业服务市场各管理类型及河北省物业服务市场各管理类型及 服务等级、服务内容、服务标准和服务等级、服务内容、服务标准和 物业专家对物业服务费成本的测算物业专家对物业服务费成本的测算 河北省住宅与房地产业协会河北省住宅与房地产业协会 物业管理专业委员会物业管理专业委员会 二一四年五月二一四年五月 目 录目 录 一、序 言一、序 言 2 二、多层住宅（包干制）：二、多层住宅（包干制）： 1. 多层住宅一级物业服务 3 2. 多层住宅二级物业服务 7 3. 多层住宅三级物业服务 11 4. 多层住宅四级物业服务 15 三、普通高层住宅（包干制）：三、普通高层住宅（包干制）： 1. 普通高层住宅一

2、级物业服务 19 2. 普通高层住宅二级物业服务 23 3. 普通高层住宅三级物业服务 27 4. 普通高层住宅四级物业服务 31 四、高级住宅、公寓、带电梯多层住宅（包干制）：四、高级住宅、公寓、带电梯多层住宅（包干制）： 1. 高级住宅、公寓、带电梯多层住宅一级物业服务 35 2. 高级住宅、公寓、带电梯多层住宅二级物业服务 40 3. 高级住宅、公寓、带电梯多层住宅三级物业服务 45 4. 高级住宅、公寓、带电梯多层住宅四级物业服务 50 五、别墅类住宅（包干制）：五、别墅类住宅（包干制）： 1. 别墅类住宅一级物业服务 55 2. 别墅类住宅二级物业服务 59 3. 别墅类住宅三级物业

3、服务 63 4. 别墅类住宅四级物业服务 67 六、商务办公楼（包干制）：六、商务办公楼（包干制）： 1. 商务办公楼一级物业服务 71 2. 商务办公楼二级物业服务 77 3. 商务办公楼三级物业服务 2 83 4. 商务办公楼四级物业服务 89 七、商务办公楼（酬金制）：七、商务办公楼（酬金制）： 1. 商务办公楼一级物业服务 95 2. 商务办公楼二级物业服务 101 3. 商务办公楼三级物业服务 107 4. 商务办公楼四级物业服务 113 序 言序 言 目前，河北省物业服务市场正在逐步形成，物业服务企业的数量发展 迅猛，但物业服务的品味、档次仍处于较低水平，与全国先进城市相比还 有很

4、大差距，近两年以来，物业管理服务企业的人力成本出现了大幅度上 涨的局面，给物业管理服务行业的服务品味提升和物业服务企业的生存造 成了很大的困难。 鉴于河北省物业服务行业的发展现状，为了构建和谐社会，创建文明 宜居的环境，提升社会品味和形象，同时引导、优化物业服务市场的发展， 河北省住宅与房地产业协会物业管理专业委员会在河北省内组织物业服务 行业的专家、学者深入社会对物业服务企业进行了大量的调查与研究，并 参照全国其他城市的相关物业服务类型、服务内容、服务标准及服务价格 的情况与文件资料，经多次组织专家会议讨论、研究、测算，现形成了今 后五年之内河北省多层住宅，普通高层住宅，高级住宅、公寓、带电

5、梯多 层住宅，别墅类住宅，商务办公楼共五个类型的各四个级别的服务等级、 服务内容、服务标准及相对应的物业服务费市场成本测算，以供河北省内 3 各房地产开发商、房地产开发建设单位、机关企事业单位、各物业服务企 业和物业管理服务市场参考。 河北省住宅与房地产业 协会 物业管理专业委员会 二一四年五月 多层住宅（包干制）一级物业服务多层住宅（包干制）一级物业服务 可采用两种选择方式： （一）菜单式选择的方式，可选择各服务等级的单项内容与标准及单项成本测算，进行融合汇总确定物业楼盘的物 业服务标准及服务成本测算。 （二）选择服务等级的全部内容与标准，确定物业楼盘的物业服务标准及物业服务综合成本测算。

6、类类 型型 服服 务务 等等 级级 服服 务务 内内 容容 服务标准服务标准物业服务物业服务 费分项成费分项成 本本 测 算测 算 （元（元 / / 月月 ） 物业服务物业服务 费综合成费综合成 本本 测 算测 算 （元（元 / / 月月 ） 多多 层层 住住 宅宅 一一 级级 服服 务务 综综 合合 服服 务务 1.管理人员（非作业层人员）人均管理建筑面积在 15000 以下。 2.财务管理运作规范，账目清晰。 3.对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，对业主或物业使用人 的投诉在 24小时内答复。 4.每年 2 次以书面方式开展业主满意度调查，满意率达到 90% 以上。 0.170.17

7、元元1.571.57元元 4 未未 配配 置置 电电 梯梯 物物 业业 共共 用用 部部 位位 及及 共共 用用 设设 施施 设设 备备 管管 理理 1.共用部位的完好率达到98% 以上。 2.墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 3.小区道路、场地保持基本平整，不积水。 4.发现共用部位损坏，需要维修及更新改造的，及时编制维修计划和 物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据 业主大会决定，组织实施。 5.小区内公共雨、污水管道每年疏通 2 次，雨、污水井每月检查1 次，并视检查情况及时清掏。 6.工程及设施设备维修人员人均管理建筑面积为14000 以下。

8、电 工和中央空调工应具有技术岗位证书。 7.做到按规定对消防、安防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警 功能、安防镜头等相关设施设备巡查每月不少于 1 次，发现问题及时 修复；消防泵启动每月不少于1 次。 8.共用设施设备完好率达96% 以上；公共照明系统完好率达98% 以上。 9.24小时受理共用设施设备报修，急修半小时内到现场处理，一般修 理 24小时内处理。 10. 建立各类设施设备的运行档案，记录齐全。 11. 各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位 设置安全防范、警示标识或维护设施。 12. 对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 13. 窨井不漫溢，窨井盖无缺损

9、，保证排水管道通畅。 14. 水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗 2 次，水质化验 检测按规定进行。 0.430.43元元 公公 共共 绿绿 化化 管管 理理 1.小区绿化完好率达 90% 以上。 2.草坪常年保持平整，及时清除杂草。 3.乔、灌木、攀缘植物每年修剪3 次以上，乔、灌木树冠完整，花、 灌木开花结果，各种植被生长良好，无枯枝、缺枝。 4.病虫害防治及时。 0.070.07元元 环环 境境 卫卫 生生 清清 洁洁 1.楼道、道路、广场、绿地等公共部位清洁每天不少于 2 次，目视地 面干净、地面垃圾及时清理。 2.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 3.5-10 月的灭蚊、

10、鼠、苍蝇、蟑螂等消杀工作每月不少于 1 次，其 余月份每2 个月不少于1 次。 0.20.2 元元 多多 层层 住住 宅宅 未未 配配 置置 电电 一一 级级 服服 务务 公公 共共 秩秩 序序 维维 护护 1.实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记，并 设有消防、安防监控室，实行24小时值班。 2.秩序维护员人均管理建筑面积为7000以下。 3.消防设施设备完好无损，可随时起用；消防通道畅通，制订消防应 急预案，并且每年组织有业主或物业使用人参与的消防演习不少于 2 次。 4.对秩序维护员的培训及实操全年不少于 40课时。 5.对小区的巡逻，秩序维护员每隔 2 小时到指定区域

11、巡逻 1 次。 6.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。 0.500.50元元 5 梯梯 7.车辆行驶有规定路线，交通停车标识清晰明确，有人员巡视和协助 停车事宜。 8.停车场（位）相关事宜执行停车服务合同的相关规定。 9.对违法行为立即报警，并做好协助工作。 制制 度度 与与 档档 案案 管管 理理 1.有共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、 环境卫生、公共秩序维护等管理制度，并严格执行。 2.有突发公共事件的应急预案。 3.有培训体系，定期组织培训、考核。 4.有物业服务工作记录。 5.有档案管理制度，小区物业管理档案健全 包括物业竣工验收档 案、承接查验资料档案

12、、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案、 业主或物业使用人房屋装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等 ， 做好档案管理工作。 0.0070.007 元元 其其 他他 1.积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或物业使用人参与的 社区文化活动不少于 3 次；重要节日有专题布置。 2.具有文化活动场所。 0.010.01元元 管理费、利润及税金管理费、利润及税金0.180.18元元 6 多层住宅（包干制）一级物业服务费市场成本测算明细多层住宅（包干制）一级物业服务费市场成本测算明细 以总建筑收费面积以总建筑收费面积 1010万楼盘为例，共万楼盘为例，共 2020栋楼，栋楼， 6060个单元，共

13、个单元，共 840840 户户 序序 号号 服服 务务 内内 容容 分分 类类 成本测算成本测算 单价分类单价分类 （元（元 / / / / 月）月） 测算依据明细测算依据明细每项每项 支出支出 占总占总 支出支出 比例比例 一一综综 合合 服服 务务 0.170.17元元一、员工工资：一、员工工资： 1.项目经理1 人：月工资3700元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假日补 339 元 + 月均服装费60元 + 月均福利 40元 + 月工会经费 74元 + 月职工教育经费25.9元 =5073.385073.38元元 2.客服主管兼运营督察 1 人：月工资2600元 + 月社

14、保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补238.3 元 + 月均服装费50元 + 月均 福利 30元 + 月工会经费74元 + 月职工教育经费 18.2元 =3844.983844.98元元 3.客服收费2 人：2 人 （月工资2100元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均 法定假日补192.5+ 月均服装费42元 + 月均福利31.5元 + 月工会经费42元 + 月职工教育经费14.7元 =3257.18 元 / 月） =6514.366514.36元元 二、办公费用、固定资产折旧：二、办公费用、固定资产折旧： 1.打印纸、办公用品、电话费、网费等费用月均900900 元元 2

15、.固定资产折旧：办公桌椅、电脑、打印机、饮水机、文件柜、更衣柜、沙发等月 均 600600 元元 3.物业办公水电暖费用： 10001000元元 合计：合计： 17932.7217932.72元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费17932.7217932.72元元 100000100000= = 0.170.17元元 11%11% 二二物物 业业 共共 用用 部部 位位 及及 物物 业业 共共 用用 设设 施施 设设 备备 0.430.43元元一、员工工资：一、员工工资： 工程主管1 人：月工资3000元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假日 补 275 元 + 月均

16、服装费50元 + 月均福利 30元 + 月工会经 费 60元 + 月职工教育经费21元 =4270.484270.48元元 工程人员7 人： 7 人 （月工资2400+ 月社保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补220+月均服装费40元 + 月均福利 20元 + 月工 会经费 48元 + 月职工教育经费16.8元 =3579.28 元 / 月） =25054.9625054.96 元元 二、物业共用部位、物业共用设施设备维修工具月均费用二、物业共用部位、物业共用设施设备维修工具月均费用：400400 元元 三、物业共用部位、共用设施设备维修、材料、配件月均费用：三、物业共用部位、共用设

17、施设备维修、材料、配件月均费用：20002000元元 四、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用月均费用：四、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用月均费用：21002100元元 五、公共区域各项设施设备用水、用电及年检维保月均费用：五、公共区域各项设施设备用水、用电及年检维保月均费用：1000010000 元元 合计：合计： 43825.4443825.44元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费43825.4443825.44元元 100000100000 =0.43=0.43 元元 27%27% 7 三三公公 共共 绿绿 化化 0.070.07元元一、员工工资一、员工

18、工资 1.绿化技工2 人： 2 人 （月工资2000元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补183 元 + 月均服装费40元 + 月均福利 20元 + 月工会经费40元 + 月职工教育经费14元 =3131.48 元 / 月） =6262.966262.96元元 二、绿化日常用具、药品、肥料、补种材料费月均费用：二、绿化日常用具、药品、肥料、补种材料费月均费用：300300 元元 三、绿化用水月均费用：三、绿化用水月均费用：300300 元元 四、绿化设施设备折旧及维修费：四、绿化设施设备折旧及维修费： 300300 元元 合计：合计： 7162.967162.96 元，折合

19、每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费7162.967162.96 元元 100000100000= = 0.070.07元元 4.44.4 % % 四四卫卫 生生 清清 洁洁 0.20.2 元元一、员工工资：一、员工工资： 1.保洁主管1 人：月工资1800元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假日补 165 元 + 月均服装费50元 + 月均福利 30元 + 月工会经费 36元 + 月职工教育经费12.6元 =2928.082928.08元元 2.保洁员8 人： 8 人 （月工资1400元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定 假日补128.3 元 + 月均服装费4

20、0元 + 月均福利 20元 + 月 工会经费 28元 + 月职工教育经费 9.8 元 =2460.58 元 / 月） =19684.6419684.64 元元 二、保洁日常用具、用品月均费用：二、保洁日常用具、用品月均费用： 400400 元元 三、生活垃圾清运费、化粪池清理费和消杀防疫费：三、生活垃圾清运费、化粪池清理费和消杀防疫费：200200 元元 四、水质检测水箱消毒、压力容器证、消防证：四、水质检测水箱消毒、压力容器证、消防证：200200 元元 合计：合计： 23412.7223412.72元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费23412.7223412.72元元 100

21、000100000 =0.2=0.2元元 14.14. 4%4% 五五公公 共共 秩秩 序序 维维 护护 0.500.50元元一、员工工资：一、员工工资： 1.秩序维护主管1 人：月工资3000元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假 日补 275 元 + 月均服装费50元 + 月均福利 30元 + 月 工会经费 60元 + 月职工教育经费21元 =4270.484270.48元元 2.秩序维护员14人： 14人 （月工资2000元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均 法定假日补183.3 元 + 月均服装费50元 + 月均福利 20元 + 月工会经费40元 + 月职工教育

22、经费14元 =3141.78 元 / 月） =43984.9243984.92 元元 二、秩序维护器械月均费用：二、秩序维护器械月均费用：700700 元元 三、安防消防设备维保费、高压检测费：三、安防消防设备维保费、高压检测费： 200200 元元 四、上岗证培训费、占频费、消防检测费：四、上岗证培训费、占频费、消防检测费： 300300 元元 合计：合计： 49455.449455.4 元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费49455.449455.4 元元 100000100000 =0.50=0.50 元元 30.30. 5%5% 六六各各 种种 档档 案案 管管 理理 0.

23、0070.007 元元 一、档案柜、办公桌椅月均费用： 400400 元元 二、档案资料月均费用：300300 元元 合计：合计： 700700 元元 100000100000 =0.007=0.007元元 0.40.4 % % 8 七七其其 他他 0.010.01元元一、月均社区文化活动费用：300300 元元 二、节日装饰费用： 500500 元元 三、不可预见的其它月均费用： 300300 元元 合计：合计： 11001100元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费11001100元元 100000100000 =0.01=0.01 元元 0.70.7 % % 八八管管 理理 费

24、费、 利利 润润 及及 税税 金金 0.180.18元元一、月管理费及利润： 143589.24元（ 17932.72 元 43825.44 元 7162.96元 23412.72 元 49455.4元 700 元 1100元） 7%=10051.210051.2 元元 二、税金：153640.44元（ 17932.72 元 43825.44 元 7162.96元 23412.72 元 49455.4元 700 元 1100元 10051.2元） 5.7%=8757.58757.5元元 合计：合计： 10051.210051.2 元元 +8757.5+8757.5 元元=18808.7=188

25、08.7元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费 18808.718808.7 元元 100000100000 =0.18=0.18 元元 11.11. 6%6% 九九合合 计计 1.571.57元元配置配置 3838人人100100 % % 依每年基本工资、社保费用调整浮度上下浮动依每年基本工资、社保费用调整浮度上下浮动13%13% 。 9 多层住宅（包干制）二级物业服务多层住宅（包干制）二级物业服务 可采用两种选择方式： （一）菜单式选择的方式，可选择各服务等级的单项内容与标准及单项成本测算，进行融合汇总确定物业楼盘的物 业服务标准及服务成本测算。 （二）选择服务等级的全部内容与标

26、准，确定物业楼盘的物业服务标准及物业服务综合成本测算。 类类 型型 服服 务务 等等 级级 服服 务务 内内 容容 服务标准服务标准物业服务物业服务 费分项成费分项成 本本 测 算测 算 （元（元 / / 月月 ） 物业服务物业服务 费综合成费综合成 本本 测 算测 算 （元（元 / / 月月 ） 多多 层层 住住 宅宅 未未 配配 置置 电电 梯梯 二二 级级 服服 务务 综综 合合 服服 务务 1.管理人员（非作业层人员）人均管理建筑面积在 20000 以下。 2.财务管理运作规范，账目清晰。 3.对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，对业主或物业使用人 的投诉在 36小时内答复。 4.

27、每年 2 次以书面方式开展业主满意度调查，满意率达到 87% 以上。 0.170.17元元1.371.37元元 物物 业业 共共 用用 部部 位位 及及 共共 用用 设设 施施 设设 备备 1.共用部位的完好率达到96% 以上。 2.墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 3.小区道路、场地保持基本平整，不积水。 4.发现共用部位损坏，需要维修及更新改造的，及时编制维修计划和 物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据 业主大会决定，组织实施。 5.小区内公共雨、污水管道每年疏通 2 次，雨、污水井每月检查1 次，并视检查情况及时清掏。 6.工程及设施设备维修

28、人员人均管理建筑面积为16000 以下。电 工和中央空调工应具有技术岗位证书。 7.做到对消防、安防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能、 安防镜头等相关设施设备巡查每月不少于1 次，发现问题及时修复； 消防泵启动每月不少于1 次。 8.共用设施设备完好率达95% 以上；公共照明系统完好率达97% 以上。 9.24小时受理共用设施设备报修，急修半小时内到现场处理，一般修 理 24小时内处理。 10. 建立各类设施设备的运行档案，记录齐全。 11. 各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位 设置安全防范、警示标识或维护设施。 12. 对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

29、13. 窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅。 14. 水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗 2 次，水质化验 检测按规定进行。 0.360.36元元 公公 共共 绿绿 化化 1.小区绿化完好率达 90% 以上。 2.草坪常年保持平整，及时清除杂草。 3.乔、灌木、攀缘植物每年修剪2 次以上，乔、灌木树冠完整，花、 灌木开花结果，各种植被生长良好，无枯枝、缺枝。 0.060.06元元 10 4.病虫害防治及时。 卫卫 生生 清清 洁洁 1.楼道、道路、广场、绿地等公共部位清洁每天不少于 1 次，目视地 面干净、地面垃圾及时清理。 2.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 3.5-1

30、0 月的灭蚊、鼠、苍蝇、蟑螂等消杀工作每月不少于 1 次，其 余月份每2 个月不少于1 次。 0.180.18元元 多多 层层 住住 宅宅 未未 配配 置置 电电 梯梯 二二 级级 服服 务务 公公 共共 秩秩 序序 维维 护护 1.实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记，并 设有消防、安防监控室，实行24小时值班。 2.秩序维护员人均管理建筑面积为8000以下。 3.消防设施设备完好无损，可随时起用；消防通道畅通，制订消防应 急预案，并且每年组织有业主或物业使用人参与的消防演习不少于 2 次。 4.对秩序维护员的培训及实操全年不少于 35课时。 5.对小区的巡逻，秩序维护员每

31、隔 2 小时到指定区域巡逻 1 次。 6.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。 7.车辆行驶有规定路线，交通停车标识清晰明确，有人员巡视和协助 停车事宜。 8.停车场（位）相关事宜执行停车服务合同的相关规定。 9.对违法行为立即报警，并做好协助工作。 0.430.43元元 制制 度度 与与 档档 案案 管管 理理 1.有共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、 环境卫生、公共秩序维护等管理制度，并严格执行。 2.有突发公共事件的应急预案。 3.有培训体系，定期组织培训与考核。 4.有物业服务工作记录。 5.有档案管理制度，小区物业管理档案健全 包括物业竣工验收档 案、承接

32、查验资料档案、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案、 业主或物业使用人房屋装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等 ， 做好档案管理工作。 0.0050.005 元元 其其 他他 1.积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或物业使用人参与的 社区文化活动不少于 2 次；重要节日有专题布置。 2.具有文化活动场所。 0.0080.008 元元 管理费、利润及税金管理费、利润及税金0.160.16元元 11 多层住宅（包干制）二级物业服务费市场成本测算明细多层住宅（包干制）二级物业服务费市场成本测算明细 以总建筑收费面积以总建筑收费面积 1010万楼盘为例，共万楼盘为例，共 2020栋楼，栋楼，

33、 6060个单元，共个单元，共 840840 户户 序序 号号 服服 务务 内内 容容 分分 类类 成本成本 测算测算 单价单价 分类分类 （元（元 / / / / 月）月） 测算依据明细测算依据明细每项每项 支出支出 占总占总 支出支出 比例比例 一一综综 合合 服服 务务 0.170.17 元元 一、员工工资：一、员工工资： 1.项目经理1 人：月工资3700元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假日补 339.2 元 + 月均服装费60元 + 月均福利 40元 + 月工会 经费 74元 + 月职工教育经费25.9元 =5073.585073.58元元 2.客服主管兼运营督察

34、1 人：月工资2500元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补229.2 元 + 月均服装费50元 + 月均 福利 30元 + 月工会经费50元 + 月职工教育经费 17.5元 =3711.183711.18元元 3.客服收费2 人： 2 人 （月工资2000元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补183.3 元 + 月均服装费40元 + 月均福利 20元 + 月工会经费40元 + 月职工教育经费14元 =3131.78 元 / 月） =6263.566263.56元元 二、办公费用、固定资产折旧：二、办公费用、固定资产折旧： 1.打印纸、办公用品、电话费、

35、网费等费用月均800800 元元 2.固定资产折旧：办公桌椅、电脑、打印机、饮水机、文件柜、更衣柜、沙发等月 均 600600 元元 3.物业办公水电暖费用： 10001000元元 合计：合计： 17448.3217448.32元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费17448.3217448.32元元 100000100000= = 0.170.17元元 12.12. 5%5% 二二物物 业业 共共 用用 部部 位位 及及 物物 业业 共共 用用 设设 施施 设设 备备 0.360.36 元元 一、员工工资：一、员工工资： 1.工程主管1 人：月工资2800元 + 月社保 834.4

36、8 元 + 年内月均法定假日补 256.7 元 + 月均服装费50元 + 月均福利 30元 + 月工会 经费 56元 + 月职工教育经费19.6元 =4046.784046.78元元 2.工程人员6 人： 6 人 （月工资2300元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补210.8 元 + 月均服装费40元 + 月均福利 20元 + 月工会经费46元 + 月职工教育经费16.1元 =3467.38 元 / 月） =20804.2820804.28 元元 二、物业共用部位、共用设施设备维修工具月均费用：二、物业共用部位、共用设施设备维修工具月均费用：300300 元元 三、物业共

37、用部位、共用设施设备维修、材料、配件月均费用：三、物业共用部位、共用设施设备维修、材料、配件月均费用：15001500元元 四、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用月均费用：四、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用月均费用：20002000元元 五、公共区域各项设施设备用水、用电及年检维保月均费用：五、公共区域各项设施设备用水、用电及年检维保月均费用：82008200元元 合计：合计： 36851.0636851.06元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费36851.0636851.06元元 100000100000= = 0.360.36元元 26.26. 3%3%

38、 12 三三公公 共共 绿绿 化化 0.060.06 元元 一、员工工资：一、员工工资： 1.绿化技工2 人： 2 人 （月工资1800元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法 定假日补165 元 + 月均服装费40元 + 月均福利 20元 + 月工会经费36元 + 月职工教育经费12.6元 =2908.08 元 / 月） =5816.165816.16元元 二、绿化日常用具、药品、肥料月均费用：二、绿化日常用具、药品、肥料月均费用： 265265 元元 三、绿化用水月均费用：三、绿化用水月均费用：265265 元元 四、绿化设施设备折旧及维修费：四、绿化设施设备折旧及维修费： 265

39、265 元元 合计：合计： 6611.166611.16 元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费6611.166611.16 元元 100000100000= = 0.060.06元元 4.74.7 % % 四四卫卫 生生 清清 洁洁 0.180.18 元元 一、员工工资：一、员工工资： 1.保洁主管1 人：月工资1800元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假日补 165 元 + 月均服装费50元 + 月均福利 30元 + 月工会经费 36元 + 月职工教育经费12.6元 =2928.082928.08元元 2.保洁员6 人： 6 人 （月工资1400元 + 月社保 8

40、34.48 元 + 年内月均法定 假日补128.3 元 + 月均服装费40元 + 月均福利 20元 + 月工会经费28元 + 月职工教育经费 9.8 元 =2460.58 元 / 月） =14763.4814763.48 元元 二、保洁日常用具、用品月均费用：二、保洁日常用具、用品月均费用： 350350 元元 三、生活垃圾清运费、化粪池清理费和消杀防疫费：三、生活垃圾清运费、化粪池清理费和消杀防疫费：200200 元元 四、水质检测水箱消毒、压力容器证、消防证：四、水质检测水箱消毒、压力容器证、消防证：200200 元元 合计：合计： 18441.5618441.56元，折合每建筑面积物业费

41、元，折合每建筑面积物业费18441.5618441.56元元 100000100000 =0.18=0.18 元元 13.13. 2%2% 五五公公 共共 秩秩 序序 维维 护护 0.430.43 元元 一、员工工资：一、员工工资： 1.秩序维护主管1 人：月工资2900元 + 月社保 834.48 元 + 年内月均法定假 日补265.8 元 + 月 均服装费 50元 + 月均福利 30元 + 月工会经费58元 + 月职工教育经费 20.3元 =4158.584158.58元元 2.秩序维护员12人： 12人 （月工资2000元 + 月社保 834.48 元 + 年内月 均法定假日补183.3

42、 元 + 月均服装费50元 + 月均福利 20元 + 月工会经费40 元 + 月职工教育经费14元 =3141.78 元 / 月） =37701.3637701.36 元元 二、秩序维护器械月均费用：二、秩序维护器械月均费用：650650 元元 三、安防消防设备维保费、高压检测费：三、安防消防设备维保费、高压检测费： 200200 元元 四、上岗证培训费、占频费、消防检测费：四、上岗证培训费、占频费、消防检测费： 300300 元元 合计：合计： 43009.9443009.94元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费43009.9443009.94元元 100000100000 =0

43、.43=0.43 元元 30.30. 8%8% 六六各各 种种 档档 案案 管管 理理 0.0050.005 元元一、档案柜、办公桌椅月均费用：一、档案柜、办公桌椅月均费用： 300300 元元 二、档案资料月均费用：二、档案资料月均费用：200200 元元 合计：合计： 500500 元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费500500 元元 100000100000 =0.005=0.005元元 0.40.4 % % 13 七七其其 他他 0.0080.008 元元 一、月均社区文化活动费用：一、月均社区文化活动费用：200200 元元 二、节日装饰费用：二、节日装饰费用：4004

44、00 元元 三、不可预见的其它月均费用：三、不可预见的其它月均费用： 200200 元元 合计：合计： 800800 元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费800800 元元 100000100000 =0.008=0.008元元 0.50.5 % % 八八管管 理理 费费、 利利 润润 及及 税税 金金 0.160.16 元元 一、一、月管理费及利润： 123662.04元（ 17448.32 元 36851.06 元6611.16 元 18441.56 元 43009.94 元 500 元 800 元）7%=8656.38656.3 元元 二、税金：132318.34元（ 174

45、48.32 元 36851.06 元6611.16 元 18441.56 元 43009.94 元 500 元 800 元 8656.3 元） 5.7%=7542.17542.1 元元 合计：合计： 8656.38656.3元元 7542.1=16198.47542.1=16198.4元，折合每建筑面积物业费元，折合每建筑面积物业费16198.416198.4 元元 100000100000 =0.16=0.16 元元 11.11. 6%6% 九九合合 计计 1.371.37 元元 配置配置 3333人人100100 % % 依每年基本工资、社保费用调整浮度上下浮依每年基本工资、社保费用调整浮

46、度上下浮 13%13% 。 14 多层住宅（包干制）三级物业服务多层住宅（包干制）三级物业服务 可采用两种选择方式： （一）菜单式选择的方式，可选择各服务等级的单项内容与标准及单项成本测算，进行融合汇总确定物业楼盘的物 业服务标准及服务成本测算。 （二）选择服务等级的全部内容与标准，确定物业楼盘的物业服务标准及物业服务综合成本测算。 类类 型型 服服 务务 等等 级级 服服 务务 内内 容容 服务标准服务标准物业服务物业服务 费分项成费分项成 本本 测 算测 算 （元（元 / / 月月 ） 物业服务物业服务 费综合成费综合成 本本 测 算测 算 （元（元 / / 月月 ） 多多 层层 住住 宅

47、宅 未未 配配 置置 电电 梯梯 三三 级级 服服 务务 综综 合合 服服 务务 1.管理人员（非作业层人员）人均管理建筑面积在 25000 以下。 2.财务管理运作规范，账目清晰。 3.对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，对业主或物业使用人 的投诉在 48小时内答复。 4.每年 2 次以书面方式开展业主满意度调查，满意率达到 84% 以上。 0.130.13元元1.211.21元元 物物 业业 共共 用用 部部 位位 及及 共共 用用 设设 施施 设设 备备 1.共用部位的完好率达到94% 以上。 2.墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 3.小区道路、场地保持基本平整

48、，不积水。 4.发现共用部位损坏，需要维修及更新改造的，及时编制维修计划和 物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据 业主大会决定，组织实施。 5.小区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次，雨、污水井每季检查1 次，并视检查情况及时清掏。 6.工程及设施设备维修人员人均管理建筑面积为18000 以下。电 工和中央空调工应具有技术岗位证书。 7.做到对消防、安防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能、 安防镜头等相关设施设备巡查每月不少于1 次，发现问题及时修复； 消防泵启动每月不少于1 次。 8.共用设施设备完好率达94% 以上；公共照明系统完好率达96% 以上。 9.24

49、小时受理共用设施设备报修，急修 1 小时内到现场处理，一般修 理 36小时内处理。 10. 建立各类设施设备的运行档案，记录齐全。 11. 各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位 设置安全防范、警示标识或维护设施。 12. 对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 13. 窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅。 14. 水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗 1 次，水质化验 检测按规定进行。 0.350.35元元 公公 共共 绿绿 化化 1.小区绿化完好率达 85% 以上。 2.草坪常年保持平整，及时清除杂草。 3.乔、灌木、攀缘植物每年修剪2 次以上，乔、灌木树

50、冠完整，花、 灌木开花结果，各种植被生长良好，无枯枝、缺枝。 0.030.03元元 15 4.病虫害防治及时。 卫卫 生生 清清 洁洁 1.楼道、道路、广场、绿地等公共部位清洁每天不少于 1 次，目视地 面干净、地面垃圾及时清理。 2.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 3.5-10 月的灭蚊、鼠、苍蝇、蟑螂等消杀工作每月不少于 1 次，其 余月份每2 个月不少于1 次。 0.170.17元元 多多 层层 住住 宅宅 未未 配配 置置 电电 梯梯 三三 级级 服服 务务 公公 共共 秩秩 序序 维维 护护 1.实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记，并 设有消防、安防监控室，