重庆顺意物业管理公司工程作业指导手册(118页).doc

1、目 录序号文件名称编 码页 码一组织架构组织架构GC-014二部门职责GC-025-6三岗位说明书GC-037-1401工程部主管岗位说明书GC-03-017-802工程部维修班长/副班长岗位说明书GC-03-02903工程部装修管理员岗位说明书GC-03-031004工程部弱电维修员岗位说明书GC-03-041105工程部电梯管理员岗位说明书GC-03-051106工程部设备维修工岗位说明书GC-03-061307工程部综合维修工岗位说明书GC-03-0714四管理制度GC-0415-2301配电房管理制度QW-GC-04-011502发电机房管理制度QW-GC-04-021603水泵房管理

2、制度QW-GC-04-031704电梯机房管理制度QW-GC-04-041805值班管理制度QW-GC-04-0519-2006安全防火制度QW-GC-04-062107内务管理制度QW-GC-04-0722-23五作业流程及规程GC-0524-7901柴油发电机维修保养标准作业规程QW-GC-05-0124-2602电梯日常维修保养标准作业规程QW-GC-05-0227-3003给排水设备设施维修保养标准作业规程QW-GC-05-0331-3404供配电设施设备维修保养标准作业规程QW-GC-05-0435-3705弱电系统维修标准作业规程QW-GC-05-0538-4406中央空调维修保养

3、标准作业规程QW-GC-05-0645-4907工程部员工培训管理标准作业规程QW-GC-05-0750-52序号文件名称编 码页 码08避雷系统保养QW-GC-05-085309低压配电柜的保养QW-GC-05-0954-5510对讲、报警系统的保养QW-GC-05-105611风机的保养QW-GC-05-115712干式变压器的保养QW-GC-05-1258-5913水泵定期保养规程QW-GC-05-1360-6114车场管理系统的保养QW-GC-05-146215防盗监视系统的保养QW-GC-05-1563-6416柴油发电机组保养规程QW-GC-05-1665-6717中央空调操作标准

4、规程QW-GC-05-1768-6918消防设施管理规定QW-GC-05-187019工程部工作标准QW-GC-05-1971-7220上门服务标准作业规程QW-GC-05-2073-7521供配电设备设施安全操作标准作业规程QW-GC-05-2176-7722电梯困人救援作业文件QW-GC-05-227823水池、水箱的清洗规程QW-GC-05-2379六质量记录（附表样）GC-0680-8101电梯困人救人记录QR-GC-06-018202设施设备保养记录QR-GC-06-028303报废设备、器件清单QR-GC-06-038404动火申请表QR-GC-06-048505工作联系函QR-G

5、C-06-058606设备（机具）报废单QR-GC-06-068707设备（机具）购置申请表 QR-GC-06-078808设备（机具）外委维修申请表QR-GC-06-088909设备维修记录 QR-GC-06-099010违章施工整改通知书QR-GC-06-1091序号文件名称编 码页 码11儿童乐园和休闲健身设施日检表QR-GC-06-119212安全整改意见QR-GC-06-129313计量器具统计表QR-GC-06-139414计量器具检查计划QR-GC-06-149515装修房检查表QR-GC-06-159616大修记录表QR-GC-06-169717外委维修保养记录表QR-GC-0

6、6-179818工程竣工验收证明QR-GC-06-189919设备故障问题转呈单QR-GC-06-1910020设备保养、中修、大修周期QR-GC-06-2010121电梯房巡查记录表QR-GC-06-2110222安防系统故障处理登记表QR-GC-06-2210323定期安全检查表QR-GC-06-2310424发电机运行记录表QR-GC-06-2410525机电设备统计表QR-GC-06-2510626配电房巡查记录表QR-GC-06-2610727设备保养计划表QR-GC-06-2710828水泵房巡查记录表QR-GC-06-2810929水池、水箱清洗记录表QR-GC-06-29110

7、30整改通知登记表QR-GC-06-3011131维修值班记录表QR-GC-06-3111232房屋维修综合检查表QR-GC-06-32113组织架构工程部主管维修班长/副班长维修工弱点维修工强电维修工维修工给排水维修工电梯维修工装修管理员部门职责部门名称工程部部门编号编码GC所属部门物业公司功能定位负责管理区设备设施维修、保养，具体行使管理、监督、协调、服务的职能，保证保证设施设备的正常运行，为业主提供优质服务一级职能二级职能三级职能设备管理设备工作1. 负责对设施设备的运行进行巡视监控.2. 负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理3 . 负责对设备设施机房的管理设施维护1. 负责对设施设

8、备的日常保养2. 负责对设施设备的日常维修3. 负责对设施设备突发故障的抢修物业接管验收与交付管理前期介入1. 负责对工程安装的跟进2 负责对工程设计施工提出建议物业接管验收1. 负责对物业实物形态的验收2. 负责跟进工程遗留问题整改3. 负责设施、设备资料档案的接管验收物业交付1. 负责协助业主进行物业验收2. 负责协调工程遗留问题整改 维修服务有偿维修服务1. 负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）2. 负责实施维修操作3. 负责对有偿服务项目的回访共有部分的维修1. 负责实施维修操作2. 负责对维修效果、工程质量的回访 、验证工程遗留问题的处理1. 负责对委托整改的工程

9、遗留问题的处理2. 负责对处理结果回访的回访、验证内部管理安全管理1. 负责设备设施安全管理2. 负责员工作业安全管理3. 工作质量管理4. 负责服务规范的管理5. 负责服务技能的管理6. 负责维修工程质量管理7. 负责员工劳动纪律的管理培训管理1. 负责本部门培训计划的制定2. 责入职员工的培训3. 负责组织专业基础知识的培训成本控制1. 负责提出控制本部门成本的具体方案2. 负责执行成本控制方案装修管理1. 负责工程档案资料的分类保管2 负责本部门质量记录的保管3 负责装修方案的审理4. 负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理5. 负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理6. 负责向业主提出

10、合理的建议7. 装修过程的管理8. 负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制9. 负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制业绩考核1. 负责对本部门员工进行业绩评定2. 负责提出考评建议颁布日期二一三年五月一日工程部主管岗位说明书岗位名称工程部主管岗位编号GC-03-01所属部门管理处直属上级管理处主任职责：一、 设备设施管理：1.1 负责设备运行管理;1.2 设备维护管理；1.3 负责设施设备的维护保养计划的审定1.4 负责外委设备的维护维修的跟进二、 物业接管验收与交付管理1.1 负责物管前期介入对工程安装的跟进管理1.2 负责对工程设计施工提出建议1.3 负责小区物业的接管验

11、收管理1.4 负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）1.5 负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进1.6 协同客户中心共同完成物业交付验收工作三、 维修服务3.1 负责对有偿维修服务的管理3.2 负责对公共部分的维修管理3.3 负责对维修效果、工程质量的回访 、验证3.4 负责对委托整改的工程遗留问题的处理四、 装修管理4.1 负责装修方案审定工作的监督管理4.2 负责装修过程的管理4.3 负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理五、 内部事务管理：5.1 负责本部门培训计划的制定5.2 负责工程档案资料的分类保管5.3 负责本部门工作质量管理及质量记录的保管任职要求1、45

12、岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有1年以上高挡小区部门管理工作经验。权限一、 负责本部门员工工作业绩的考核。二、 对部门员工的招、解聘有建议权。三、 负责本部门成本指标的控制。四、 对管理处员工的违纪、违规行为有建议处罚权五、 经管理处主任授权，负责管理处全面工作颁布日期二一三年五月一日工程部班长岗位说明书岗位名称维修班长/副班长岗位编号GC-03-02所属部门管理处直属上级工程部主管职责1. 负责制定维护保养实施计划2. 负责各项维修任务的实施管理3. 负责对维修效果、工程质量的回访 、验证4. 负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理5. 负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理6

13、. 负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理7. 负责本班组工作质量管理及业务技术把关8. 负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管9. 负责协助管理处组织专业技能培训及综合素质培训10. 负责本班组业绩考评及考评结果的实施11. 负责班组安全作业管理12. 负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行13. 完成上级交办的其它工作14. 维修副班长负责协助班长处理本班组日常事务15. 维修副班长负责在班长不在时对各项维修任务的实施管理16. 负责前期介入的工程方案计划17. 负责前期介入的工程实施管理18. 负责前期介入工程交接、验收实施管理19. 负责

14、前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访20. 负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理21. 负责二次装修方案的把关、审核22. 负责二次装修日常巡查的组织实施、管理23. 负责二次装修验收抽查、核实24. 负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核任职要求1、 具有中专以上文化，1、 熟悉小区各项设备的运行、保养。3、 具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。权限一、有权对本班的员工进行考核二、有权安排本班员工的日常工作三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权五、对本班员工任免有建议权工程部装修管理员岗位说明书岗位名称装修管理员岗

15、位编号GC-03-03所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作2. 负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范3. 负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止4. 负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案5. 认真作好工作记录对违规操作提出处罚意见并监督实施6. 严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度7. 自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量8. 负责完成上级领导交办的其它工作9. 负责对空置房屋巡逻的实施、记录、情况汇报任职要求1、 具有高中以上文化，有两年以上工作经验。1、 具有一定

16、的服务和沟通意识。3、 了解土建、水、电、等装修相关知识权限一、负责小区业主二次装修的监管工作；二、有权对一般违规装修行为作出处理；三、对擅自施工的装修单位有权要求其停工，并及时与业主进行沟通；颁布日期二一三年五月一日工程部弱电维修员岗位说明书岗位名称弱电维修员岗位编号GC-03-04所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责弱电系统设施设备的维护工作2. 负责弱电系统设备的检修、安装、调试工作3. 负责协助其他工种完成设备设施检修任务4. 负责维修工作质量确保设备设施维修合格5. 负责完成临时检修工作和上级下达的其它任务6. 负责完成维修工作记录及零部件消耗记录7. 自觉学习专业知识，提

17、高业务技能，做到安全生产8 严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度9. 自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量任职要求1、 具有高中以上文化。1、 有良好的服务意识、合作意识。3、 具有一定的弱电基础，热爱学习。权限一、有权对小区弱电系统进行检查。二、有权对小区弱电系统使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止。三、有权制止非工作人员进入小区作业区域。颁布日期二一三年五月一日工程部电梯管理员岗位说明书岗位名称电梯维修工岗位编号GC-03-05所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责小区内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行2. 负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作

18、3. 坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗4. 负责电梯运行中发生的异常情况处理5. 负责完成维修工作记录及另部件消耗记录6. 自觉学习专业知识，提高业务技能，确保电梯安全运行7. 严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度8. 自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量9. 完成上级交办的其它工作任职要求1、 具有特种作业上岗证。1、 具有高中以上文化。3、 有团队合做意识。权限一、有权对小区电梯系统进行检查二、有权对小区电梯使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止颁布日期二一三年五月一日工程部设备维修工岗位说明书岗位名称设备运行工岗位编号GC-03-06所属部门管理处直属上级工程

19、部班长职责1. 负责对设施设备的运行、操作、维修2. 负责处理设备设施运行中发生的异常情况3. 负责对设施设备的日常维护管理4. 负责前期介入中相关设施设备的检查验收工作5. 参与物业的接管、验收与交付工作6. 负责本班组设备的维护、操作记录的填写7. 负责设施、设备及机房的清洁卫生8. 协助部门建立设备技术档案9. 配合班组完成对客服务工作10. 完成上级交办的其它工作任职要求1、 具有高中以上文化。1、 熟悉小区设施设备的运行、操作。3 具有良好的敬业精神。权限一、有权拒绝非工作人员进入机房二、对设施、设备管理有建议权三、对本班班长的产生有选举权四、有权制止破坏设施、设备及公共环境的行为颁

20、布日期二一三年五月一日工程部综合维修工岗位说明书岗位名称综合维修工岗位编号GC-03-07所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责日常维修、保养的实施2. 负责日常巡逻工作的实施、记录3. 负责协助其他专业维修工作的实施4. 负责相关场地、设施、设备的检查工作5. 负责操作记录的填写6. 协助完成对客服务工作7. 完成上级交办的其它工作任职要求1、 具有高中以上文化。2、 熟悉小区综合维修知识、技能熟练。3、 具有良好的敬业精神和服务意识。权限一、对相关场地整改方案有建议权二、对本班班长的产生有选举权三、有权制止对相关场地、设施违规使用的行为颁布日期二一三年五月一日配电房管理制度 为贯彻

21、安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1.0 负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备技术性能和有关安全措施。2.0 配送电建立小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处、并通知分包方。3.0 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。4.0 配电房、电表房

22、计量电能表须每月定时抄表。 5.0 变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。6.0 须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。7.0 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。8.0 配电房内设备及线路变更，要经管理处同意；重大变更，要上报公司领导批准。9.0 配电房室温不可超过40摄氏度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处许可方可进入。1

23、0.0 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。发电机房管理制度1.0 非维修班人员须经管理处同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2.0 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。3.0 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4.0 配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5.0 每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6.0 发电机油箱内储备小时满负荷用油量。7.0 发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。8.0

24、机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。9.0 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。10.0 发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电 机运行，发生意外伤害。 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。2.0 水管员须由持有“健康证”的人员担任。3.0 水泵房内机电设备由维修班值班人员

25、负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。4.0 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。5.0 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。6.0 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。7.0 泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。8.0 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加盖、加

26、不锈钢纱网密封并加锁。9.0 水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。10.0 水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交管理处存档。11.0 各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。12.0 严禁非火灾情况使用市政消防水。电梯机房管理制度1.0 电梯机房应配备足够的 灭火设施。2.0 非电梯管理人员未经管理处的批准不得随意进入电梯机房。3.0 电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修 人员严禁对电梯进行操作、维护。4.0 用电梯前应将电

27、梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。5.0 经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。6.0 机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在540C范围内，相对湿度85%（在 15C）。7.0 厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。8.0 每年依照有关部门规定，主动提出年检。9.0 电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。10.0 发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极配合电梯维保 单位作好强制性的维保工作。值班管理制度1.0 目的对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报和责任人。2.0 适

28、用范围物业公司各管理处工程部员工3.0 管理内容3.1 值班人员岗位职责3.1.1 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好维修值班记录或专业值班记录。 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。3.1.2 值班人员接到派工单时应及时安排维修。3.2 交接班规定3.2.1 接班人员必须做到： 查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。 检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。 查设备运行状况。3.2.2 下列任何情况都不得进行交接班： 上一班运行情况未交代清楚。 接班人员醉酒而主管未安排其它接班人员。 主要设备的故障未处理

29、完。3.2.3 交班人员工作 在维修值班记录上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。 作好值班室、设备的清洁工作。 向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。3.2.4 接班人员工作 认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。 检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。 巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。3.2.5 交班人员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在维修值班记录上签字。3.3 各种特殊情况的汇报和知晓人3.3.1 下列情况应立即报告工程主管或专业责任人。 设

30、备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。 运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。 运行人员短时间暂离岗位。 加班、换班、补休、病假。3.3.2 下列情况必须报告管理处主任。 重点设备需进行停机检修。 系统运行方式改变。 重要设备的主要零部件更换。 工程主管病、事、休假。4.0 相关记录4.1 维修值班记录表4.1 派工单4.3 协调单安全防火制度1.0 目的 加强安全防火意识并规范其行为。2.0 适用范围物业公司各管理处所辖区域。3.0 管理内容3.1 全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行

31、中华人民共和国消防法。3.2 未经物业工程部主管批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房等工作要地。经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。3.3 各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在定期安全检查表上如实记录，发现不安全因素及时发出安全整改意见责成其进行整改。3.4 工程主管在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。3.5 各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3.6 重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。3.7 维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的

32、防火灭火措施。3.8 在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理动火申请后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。3.9 任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告主管。3.10 所有-物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。4.0 相关记录4.1 动火申请4.2 定期安全检查表4.3 安全整改意见内务管理制度 内务管理办法采用公司 “5S管理”制度，目的在于对每位工程员工的日常行为进行规范，使其事事养成良好的行为习惯，而达到整个小组的工作效率与质量得以提高，同时形成小组与每

33、位员工自身洁誉的形象。1.0 内务条例1.1 每天最后一个离开值班室的员工，应关闭室内所有电器开关及门窗；1.2 在无人情况下，办公桌上除整齐摆放电话机和值班记录本外，不得摆放其它物品；1.3 员工使用桌椅、工程工具、材料、钥匙后，应立即归位，不得随意摆放；1.4 各种资料应作明确的标识，便于查找，员工借阅后，应在当天内按手续归还到位；1.5 员工使用的桌椅、工程工具等设施，应确保其正常性，如发现故障，应立即报知当日值班组长处理，并作好记录； 1.6 小组内禁止吸烟，如欲吸烟者，必须在规定时间内到吸烟区域吸烟；1.7 小组内的电话机、桌、椅、地面、白板、开关等物品，每天应保持清洁（由班组排班轮

34、流负责）；1.8 公司下发的公告、文件、通知、周刊等公知性的报章，各位员工应在张贴之日起三天内签阅完毕；1.9 各位员工在下班前，应在值班记录本上详细作好当日的工作记录及时间；1.10 各位员工的工作牌、工装应保持干净、整洁；1.11 小组内的垃圾桶或篓，每天应及时清理掉；1.12 夜间值班人员在次日离开值班室时，床上用品应折叠整齐，除床和床上用品外，不得摆放其它物品，休息室的门应锁闭；1.13 员工的对讲机每天下班后，应统一处于关闭状态放在资料室内充电、领取；1.14 当日上班员工必须参加晨会，特殊者需得到组长同意后方可不参加；1.15 员工各自的报事单处理完毕后，应及时交组长审阅后，在报事

35、登记表（电子文档）上销号归档； 1.16 在日常工作中，员工对讲机在连续呼叫五声内，应立即回答（“盲区”除外，但需组长或主管核实）；1.17 小组的公用电话，员工禁打与工作无关的电话，非本公司人员禁止使用该电话；1.18 本组各专业负责人及资料员、组长的计划、总结、排班表应在每月13日前通过主管核阅后，自行按序张贴在“员工考核栏”上；1.19 员工只能在小组指定区域内换装，换装时不得随意进出，且员工的着装应随时保持整洁。1.20 员工的工具应随时保持齐全，组长或主管每季度进行一次检查；对存在有不齐的应及时补足。2.0 违规处理办法： 执行人为组长或其授权人，如存在问题而未执行，其责任由组长或其

36、授权人承担；2.1 凡违反上述条例者，将被执行人在“员工考核栏”上贴“”，每月内“”达三个以上（含三个）者按不合格处理，四个以上（含四个）者按警告处理，以此类推；2.2 月末员工的考评也将参照执行；2.3 上述条例如与公司的相关管理规定相抵触时，则以公司的规定为准。柴油发电机维修保养标准作业规程1.0 目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。3.0 职责3.1 工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查设备设施年度维保计划计划执行情况。3.2 专业工程师负责组织制定柴油发电机维

37、修保养年度计划并组织、监督按设备设施年度维保计划执行。3.3 维修组负责柴油发电机的日常维修保养。4.0 程序要点4.1 柴油发电机维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的11月15日之前，由专业工程师组织柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划填入设施设备保养记录并上报公司审批后形成设备设施年度维保计划。4.1.2 制定柴油发电机维修保养年度计划的原则：a） 维修保养项目及内容；b） 柴油发电机的运行状况（故障隐患）；c） 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容：a） 维修保养项目及内容；b） 具体实施维修保养的时间；c

38、） 预计费用；d） 备品、备件计划。4.2 柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。4.3 柴油发电机维修保养4.3.1 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）4.3.2 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a） 空气滤清器显示器；当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；b） 空气滤清器： 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁

39、滤芯； 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）； 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯； 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。4.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；b) 检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应

40、修复处理或更换，并涂上黄油。4.3.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；b) 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下11mm左右，太松太紧都应当进行调整。4.3.5 散热器的维修保养周期为每运行100小时进行一次；a) 外部清洁： 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约10分钟，然后用热水清洗。b) 内部除垢: 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口； 向散热器中倒入45的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器； 如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次； 除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； 所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补； 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。4.3.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行100小时进行一次：a） 启动柴油发电机，让其运行15分钟；b） 当柴油高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手旋紧螺栓，然后 再向油底