东莞汇景物业管理服务公司维修部工程作业手册(36页).pdf

1、东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 1 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 目 录 第一章 岗位架构与岗位职责 . 3 一） 、岗位架构图 . 3 二） 、岗位职责 . 3 一、维修部主管岗位职责 . 3 二、设备管理员岗位职责 . 4 三、水电维修工岗位职责 . 5 第二章 安全作业管理程序 . 6 一） 、电工作业 . 6 二） 、电梯维护作业 . 6 三） 、电焊作业 . 7 四） 、高空作业（离地面两米以上进行的作业） . 8 第三章 工

2、作内容 . 9 一） 、日常管理的主要工作内容 . 9 二） 、 设备运行管理主要工作内容 . 9 三） 、 计划性维修管理主要工作内容 . 9 四） 、设备巡视管理主要工作内容 . 10 五） 、节能运行管理主要工作内容 . 10 六） 、设备资料建档及管理主要工作内容 . 10 第四章 规章制度 . 10 一） 、交接班制度 . 10 二） 、 档案借阅制度 . 11 三） 、 材料管理制度 . 11 四） 、公用工具管理制度 . 12 五） 、 卫生管理制度 . 12 六） 、 电梯管理制度 . 12 七） 、 电梯安全管理制度 . 12 八） 、临时施工用电管理制度 . 13 九） 、

3、配电室交接班制度 . 13 十） 、报告制度 . 14 十一） 、配电室防火制度 . 14 十二） 、 配电室（配电柜、箱）的管理制度 . 14 十三） 、 配电设备维护保养制度 . 14 十四） 、 配电室事故处理制度 . 15 十五） 、机房值班制度 . 15 十六） 、给排水管理制度 . 15 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 2 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 十七） 、 水泵房的管理制度 . 16 十八） 、煤气房安全管理制度 .

4、 16 十九） 、柴油发电机房安全管理制度 . 17 二十） 、公共设施维修保养制度 . 17 二十一） 、 房屋维修制度 . 17 二十二） 、消防联动系统维修保养制度 . 18 二十二） 、智能化系统维修保养制度 . 18 一、可视对讲、门禁一卡通系统 . 18 二、停车场管理系统 . 19 三、闭路监控系统 . 19 二十二） 、值班电话制度 . 19 第五章 操作规程与标准 . 19 一） 、高压配电室规程及标准 . 19 二） 、低压配电室规程及标准 . 21 三） 、配电室变压器规程 . 22 一、设备使用交接班规定 . 22 二、设备维护规程 . 22 四） 、蓄水池清洗规程 .

5、 23 五） 、水泵规程 . 23 一、生活水泵 . 23 二、消防水泵 . 24 三、污水井及潜水泵 . 24 四、巡查工作规程 . 24 六） 、 电梯困人救援规程 . 24 七） 、房屋（设备设施）养护和修缮规程 . 25 八） 、报修管理规程及标准 . 28 一、住户报修 . 28 二、公共设施设备的报修处理 . 29 三、费用的结算 . 29 第六章 突发事件处理程序 . 29 第七章服务质量检验标准及评分细则 . 33 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 3 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传

6、迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 第一章第一章 岗位岗位架构与岗位职责架构与岗位职责 一一） 、岗位岗位架构架构图图 二二） 、岗位职责、岗位职责 一一、维修维修部主管岗位职责部主管岗位职责 1、在服务中心经理领导下,全面开展部门工作,负责区域内所有建筑物及公共工作系统 的日常管理、保养、维修工作，确保设备安全运行。 2、建立健全规章制度（如运行规程、安全操作规程、维修保养规程、值班、巡查制度、 修监管、对客维修服务规范等）和技术规定，并贯彻落实。 3、对房屋、设备、公用设施、公用管线的维修计划进行草拟和报批。 4、协助行政人事部对工程部员工进行考勤、考核、晋升、降

7、级、安排每月各岗位的当 值。检查督促员工遵守公司各种规章制度如员工手册 。 5、参与前期介入，验收接管工作。建立设备清单，设备档案。熟悉小区规划、房屋结 构、公用设施、设备种类、分布，建立健全设备台、帐、卡，落实责任人，做到帐、 卡、物相符。掌握各类管线走向、位置、使用状况和国家相关安全要求。 6、安排下属工作任务及应急加班。 7、当值期间对辖区所有的系统经常性巡查，检查，试运行，确保（高低压变配电房、 发电机、照明、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、智能系统、可视 对讲、停车场系统、电脑网络、电梯、体育设施等）等系统运作正常。 8、对于危险作业，对员工指导，督促采取有效的安全措施，

8、防止工伤事故，坚持安全 文作业。 工程主管 水电维修工 设备管理员 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 4 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 9、主审业户装修申请，并安排有关工程人员每天巡查一次装修的单元，确保无违章装 修，并对违章行为予以制止，确保物业正常使用。对装修进验收，签署书面意见。 对装修资料予以建档、管理。 10、负责对客户维修服务的有偿及无偿工作，安排下属在规定时间内完成，并及时反馈 在服务中心回访中不得超过1%的返修率。对客户服

9、务的质量、时间、成本、安全、 服务态度应综合考核。制定工作要求、考核细则及奖惩办法。 11、掌握材料的使用、库存情况，并定期不定期申购材料，对货物的数量、品质、规格 予以验收，对不符合的提出退货。了解市场材料价格及相关工程费用的信息，收集 相关资料。 12、安排抄表、复核及时向财务及客服部递交公用水、电计量数值、分摊数据等。 13、会同客服部、工程部每月对辖区的消防、安全进行检查，并提出整改意见，并在 限期时间予以回访检查，直至合格。 14、与市政、公用事业、水、电、气、电信等单位建立良好工作关系，确保故障发生 时得到及时的支持配合。 15、制定外判工作监管的流程及注意事项。与消防、电梯、智能

10、外判维修保养单位建 立良好工作关系，负责协助现场作业的环境，及监督工作质量、进度，记录现场 工作情况及检查结果，及协助办理按合同付款。 16、完成上级交办的其它任务。 二二、设备管理员岗位职责设备管理员岗位职责 1、熟练掌握设施、设备结构、性能、特点和维修保养方法；按时完成机电设备各项维 修，保养工作，并认真做好有关记录。 2、 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；定期清洁所管设备和设备房，确保设 施、设备和机房的整洁。 3、定期对设施、设备全面巡逻、检查，发现问题及时处理；发生突发情况时，应迅速 赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好。 4、 熟悉小区规划、房屋结构、公用设

11、施、设备种类、分布，落实设备台、帐、卡记录 工作。掌握各类管线走向，位置，使用状况和国家相关安全要求。 5、 熟悉设备机组、变配电设施、设备等所有系统的性能、规范、技术参数，操作及运 行、维修、保养的方法、规程，随时向主管提供设备运行安全状况。 6、 熟悉并按照国家电气安全规定作业，严格遵守设备、设施运行、安全操作、维修保 养规程，值班巡查和有关制度。对变配电、发电、照明、消防、给排水、管道、安 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 5 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 201

12、0 年 2 月 10 日 防等各系统进行日常及定期检查、维护，以及紧急维修等工作，清楚记录系统相关 数据、情况，如电流、电压、功率因素等，事故未排除时不交班，应上下两班协力 排除故障，完成后写事故报告。 7、负责小区的土建维修、检查工作，如木制作、吊顶、家具、装饰物、油漆、粉刷， 金属材质的加工、更改、焊接等工作。 8、每日对所有电梯、机房等进行例行检查，做好清洁工作； 9、监管、协助电梯、消防、监控等有关承包公司定期、周期性保养维修及紧急维修工 作，并做好工作记录和报告，确保设备运作正常。 10、服从上级主管的指示、工作安排，并及时反映有关不正常情况。 11、积极完成上级交办的各项临时任务。

13、 三三、水电水电维修维修工岗位职责工岗位职责 1、自觉遵守公司各项规章制度及管理处规定的规章制度； 2、维修人员应做到不迟到、不早退、不私自换班； 3、上班时间不看报、不聚众聊天、不做与工作无关的事情； 4、明确区分维修责任，为顾客提供维修服务，及时维修和保养公共设备设施： 4.1 接到顾客请修的安排，及时上门进行服务； 4.2 接到设施请修的安排，立即进行维修。 5、每日对小区设备设施进行合理科学地管理和保养； 6、每月 1 日前抄水电表（2 天内完成） ； 7、圆满地完成部门下达的工作计划和任务； 8、对公共设施的土建进行维修保养，为顾客房屋漏水、防水及其它土建维修服务； 9、对公司指定的

14、重大活动设备设施进行安装操作； 10、严格执行交接班制度，交班时如发生故障，交班者必须协同接班者排除故 障或交接清楚才能下班； 11、注意节约用电、用水，时刻为业主着想，按业主的合理要求进行工作，做 到使业主满意，使管理处放心，使用户投诉减到最少。 12、完成领导临时交办的其他任务 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 6 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 第二章第二章 安全安全作业作业管理程序管理程序 一） 、一） 、电工作业电工作业 1、电工

15、工作前，应仔细检查须穿戴的绝缘防护用品及将使用的各种工器具，保 证确认使用的防护用品（如绝缘手套不得有裂纹或漏气）及工器具绝缘性 能状态良好。 2、正确使用防护用品及工器具（如不得裸足穿用绝缘鞋） 。 3、在作业场所检修电气线路和设备时必须停电操作。总闸必须挂有“有人工作， 禁止合闸”的标志牌，并应拆除熔断丝，以防止误合闸。 4、各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌，停电顺序为：先停负荷开 关，后停隔离开关（即先用电点后供电点） ；送电顺序为：先送隔离开关， 后送负荷开关（即先送供电点后送用电点） 。 5、应避免带电作业，如必须带电作业时，必须有可靠的安全措施，并要有专人 监护，同时应遵

16、守带电作业的有关规定，在无法保证安全的情况下，严禁 带电作业。 6、在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿等带导电介质的物体 接触电气设备。 7、严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班，若交接班过程中有事故发生，应 停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人员协助。 8、电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。如发现有人触电， 应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时，应用干燥的不导电物体， 将触电者脱离电源。若为高压，则必须想尽一切办法切断电源，然后对触 电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快联系医院。 二） 、二） 、电梯维护作业电梯维护作业 1、机房内禁止带入任何火

17、种，机房内消防器材应齐备良好。 2、机房设备的维修保养，必须特别注意安全。维修保养时一般必须切断电源， 特殊情况下不能拉开电源时，应有足够的安全措施并谨慎工作，以免造成 人身伤亡和设备事故。 3、电梯因检修或保养需停机时，必须确认电梯内无乘客后，方可停机。 4、维修、保养、正常停用等任何电梯应在一楼挂告示牌。 5、在保养、维修中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机、停机 都必须扬声，得到对方的应答后方可操作。 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 7 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准

18、赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 6、在轿箱做检修、保养工作时，除判别故障和调试需要外，禁止快车，下井底 作业时，禁止闭门（厅站留有人监视时例外） ，厅门口必须摆设告示牌，防 止无关人员靠近。 7、机房、井道因工作需动火作业时，必须遵守物业动火作业规定，指定专人操 作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。 8、在井底作业时，必须佩戴安全帽，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，进入 井道，井底作业时间，估计超过一小时者，必须严格执行井道、井底作业 指定规定。 9、进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚，严禁挂门缆仔，防止门缆 仔放不正造成事故。 10、维修、保养工作完工时，必须

19、认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。 11、严防水渗入机房或电梯。如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电 事故，并立即采取相应措施。 三） 、三） 、电焊作业电焊作业 1、焊工（含电焊、气焊、焊割，下同）作业前，必须检查和穿戴好工作服和防护 用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电；并应仔细检查各种工器具，如电 焊钳握把与电缆的联接是否牢固、可靠，焊把线皮是否有破损；还应检查工 作场地周围有无易燃易爆物，应清除或隔离，确认一切正常后才能施焊。特 殊情况下，必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。 2、开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其他导体连接，以防短路或触电， 地线连接

20、必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑在被焊工件上。 3、电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再 进行。 4、焊接时，应戴好防护面罩，严禁用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。 5、在通风不良的条件下进焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取通风措施， 保证通风良好，并有专人在外监护。 6、焊接时若采用行灯照明，一般情况下，应采用无害低电压如 24 伏的行灯。 7、严禁对带压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器进行焊接作业，如果 必须施焊，应先彻底排除压力和易燃、易爆、有毒介物，经有关部门检查测 试，确认达到安全要求后，再将所有孔、盖敞开，方可施焊。 8、应根据焊

21、接电流和所露电缆长度选用焊接电缆的截面积，防止电缆超负荷过热 而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。焊接用电缆线接头必须接触良好，绑扎 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 8 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 牢固，做到焊接时接头处“不冒烟” 。 9、焊工敲焊缝药皮时，必须戴好防护眼镜，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊 接作业。 10、停放在露天的电焊设备,必须有防雨设施,下雨天禁止进行焊接作业. 11 焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节手枪

22、，再关闭乙炔调节手枪， 待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，吹除焊炬或割炬的烟灰，再重新点火， 以防止枪管窝火。 12、生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶、液化气瓶存放地点的距离应不小于 10 米。 13、暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、 割炬漏气造成火灾或爆炸事故。 14、电、气工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭电焊 机或氧一乙炔瓶阀。 四） 、四） 、高空作业（离地面两米以上进行的作业）高空作业（离地面两米以上进行的作业） 1、所有高空作业者，无论工种，作业时间、地点，专业或临时工，均应执行本 制度。 2、从事高空作业者，必须进行身体检查

23、，凡患有高血压、心脏病、癫痫症及不 适宜高空作业的人，不准从事高空作业。 3、凡遇有下情况之一者，应停止露天高空作业； 3.1 闪电、打雷、暴雨； 3.2 六级以上台风； 3.3 钢管上雨水未干； 3.4 高空作业可能发生危险的其他情况。 3.5 当上述情况过后，必须经部门主管和有关技术人员检查各种作业条件，确 认无问题后，才能恢复作业。 4、高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。 5、进行高空作业的工人，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具，均应装放 工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。 6、登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、 跳

24、板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。 7、所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 9 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。电焊工 在两米以上高空焊接时，应找适当位置挂好安全带，无处挂安全带时，则应 做好其他防护措施，确保安全操作。 8、进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，

25、确保割下的金属或火花不致伤人或引起火灾等事故。 9、高空作业人员不准从高空往地面抛物件，也不准从地面往高空抛物件，应使 用绳索、吊篮、高架车或吊车等传递物件。特殊情况下，如果必须人高空往 地面掷物件时，地面应有警示牌，以确保不伤害他人和损坏设备。 10、高空作业所用小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适当位置放好，并用绳索、 铅丝捆绑牢。 11、站在跳板上工作时，不应站在跳板端头，同一跳板上站立不能超过 2 人。 12、应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用 防护棚或其他隔离设施，上层不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在 同一垂直线的下方进行工作。 13、高空作业区

26、的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。 14、高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物，地面人员应禁 止在高空作业区的正下方停留或通行。 第三章第三章 工作内容工作内容 一一） 、日常管理的主要工作内容、日常管理的主要工作内容 1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实 现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及 自豪感。 2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员 工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。 3管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自 己的不足之处

27、，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能 调动员工的工作积极性。 二二） 、 设备运行管理设备运行管理主要工作内容主要工作内容 1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。 2安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。 3及时发现设备的初期问题，及早解决。 三三） 、 计划性维修管理计划性维修管理主要工作内容主要工作内容 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 10 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 1制定设备

28、设施的维护保养计划并实施。 2建立设备档案资料卡。 3将公司所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说 明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐 登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。 4建立维护保养记录表格。 5编制设备计划维护总表。 6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度 设备维护保养计划一览表。 7检查维护保养计划的实行情况。 8维修工根据维修单完成维修部门主管、物业经理对维修工作进行检查或抽查， 考核其工作质量。 四四） 、设备巡视管理设备巡视管理主要工作内容主要工作内容 1 巡视流程：高压配电房、低

29、压配电房、发电机房、水泵房、风机房、电梯机房、 装修单元、公共设施设备等。 2巡视内容：巡视所有设备设施运行情况，检查外围的灯具、照明器械，样板楼 的电气运行情况，发现问题及时处理。 五五） 、节能节能运行管理运行管理主要工作内容主要工作内容 1使设备、设施经常保持良好的性能和状态。 2合理安排公共区域照明时间和照度，做到人走灯灭。 3合理安排设备的运行时间。 4准时抄表，监视能源消耗。 5尽可能让设备处于合理的运行状态。 六六） 、设备资料建档及管理设备资料建档及管理主要工作内容主要工作内容 1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填写设 备名称、编号、型号、安装地点

30、、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的 主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故 分析等项。 2建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。 3制定资料档案的借阅制度，并认真执行。 第四章第四章 规章制度规章制度 一一） 、交接班制度交接班制度 1、接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好工作牌， 正点交接班。 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 11 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年

31、2 月 10 日 2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况， 对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交接，交班记录 要详细完整。 3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备 运行动态，双方要办签字手续。 4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班 人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方 可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。 5、规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处 理， 发生的一切问题由交班者

32、负责。 接班者不按时间接班， 上级主管要追查原因， 视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。 6、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员 提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上 级领导处理。 7、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管， 统筹安排。 8、交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。 二二） 、 档案借阅制度档案借阅制度 1、工程技术档案是小区的重要财富，人人都要爱惜。 2、未经批准，不得将小区的有关档案资料借出。 3、重要的档案资料应保管原

33、件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。 4、档案资料借阅要严格履行借阅手续。 5、每次限借 1 本，特殊情况须得到物业经理批准。 6、借期为 1 个月，到期应办理续借手续。 7、所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。 三三） 、 材料管理制度材料管理制度 1、严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消 耗” 。 2、工程部所需的维修材料，应由各专业领班与仓库管理员核实后提出申请，经公司 总经理批准后，方能购买。 3、工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作 的顺利进行。 4、工程维修材料由仓库管理员负责登记

34、保管，并由仓库管理员统一发放。 5、领取工程维修材料时，需维修单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚， 待仓库员核实登记后方能领取。 6、大型设备的工程维修材料，经由物业工程主管、物业经理和总经理一起鉴名认定 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 12 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 后，方能购买。 7、如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批 准后方能购买并补交申购报告。 8、机电管理员应于每月 30 日前与

35、仓库管理员做好库存材料的清点工作，并将库存 情况报主管，以便计划用料。 四四） 、公用工具管理制度、公用工具管理制度 1、设备设施应建立档案，设立卡片。 2、设备设施应由专人负责保管，定期检查。 3、对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。 4、对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以备下次 使用。 5、专项工具专用，不能代替使用。 6、公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。 7、个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔 偿。 8、对于易损设备如钻头等应节约使用。 9、 工具一般情况下不外借， 如特殊情况需经主管批准并进行登记， 用完须

36、马上归还， 如有损坏要照价赔偿。 10、办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用 五五） 、 卫生管理制度卫生管理制度 1、每天对办公室进行 1 次卫生工作。 2、在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。 3、只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。 4、员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。 5、工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。 6、讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。 六六） 、 电梯管理制度电梯管理制度 1、电梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。 2、机房内照明、温度应正常，保证通讯及降温设备正常工作状态。 3、轿厢内环境要保持清

37、洁。 4、每周定期对电梯设备进行检查并作好记录，确保设备运行正常。 5、操作电梯时应确保厅、轿门关闭，点动上下各运行一次后，再操作电梯运行。 6、在暴风雨来临之前，做好电梯机房的防雨准备工作。 七七） 、 电梯安全管理制度电梯安全管理制度 1、电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。 2、电梯工每天对电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 13 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 3、部门经理在周检时组

38、织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织 整改。 4、部门经理组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审，合格后方能担电梯维修保 养工作。 5、电梯工和部门经理负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。 6、在电梯机房内悬挂电梯困人救援规程 ，电梯发生困人故障时，严格按照规程 执行。 7、经劳动局检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。 八八） 、临时施工用电管理制度、临时施工用电管理制度 为了加强小区临时施工用电管理，确保小区电源线路安全和电气设施设备安全运 行，维护小区住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定，望遵照执行。 1、管理处对小区进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工

39、具的用电量，必须在 不影响小区正常运作和在小区供电负荷量允许范围内，在报修缮计划时，必须同 时上报用电计划，经工程部审核，批准后才能组织施工。 2、住户在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量和规格，必须在申报表中 登记注明。 3、凡进入小区内进行施工的单位和个人，必须配备分线电箱和安装电表，在管理处 专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 4、进入小区的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定的时间内使 用。禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。 九九） 、配电室交接班制度、配电室交接班制度 配电房是小区的供电中心，是小区的心脏部位，为加强其管理，特

40、订以下制度： 1、配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由配电室值班人员 操作，其它人员一概禁止操作。 2、交接班规定：交接班要交接清楚，字迹工整。交班人应将本班设备运行的详细情 况填写在交接班日志上。 3、交接班内容： 3.1 所属设备运行方式的变更情况、操作、检查、试车情况，设备缺陷变化情况， 故障处理情况，天气情况及其它有关注意事项等。 3.2 正确传达领导指示及专业人员要求。 3.3 工具、仪表、备品、备件是否齐全、完整。 4、无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得书面许可后方能进入。 5、配电室应保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在摄氏 35 以下

41、。 6、房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程主管 同意方可进行。 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 14 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 7、配电室内设备及线路变更应报部门主管、物业经理批准。 8、严禁脱岗，值班时禁止做与工作无关的事。 9、严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用测试合格的安全工具，安全工具用 后应妥善保存。 10、值班人员应按时巡视，按时抄表，发现问题及时处理并主动汇报，防止事故扩 大。 1

42、1、配电室应保持清洁，应防止小动物进入配电室。 十十） 、报告制、报告制度度 出现下列情况报告相关负责人：出现下列情况报告相关负责人： 1、主要设备发生故障、或停机检修时； 2、影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工时； 3、重要设备零部件更换及修理，加工和改造时； 4、系统运行方式的重大改变时。 十一十一） 、配电室防火制度、配电室防火制度 1、严禁在配电室内吸烟、或使用明火。 2、严禁在配电室内堆放易燃、易爆物品。 3、严禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液体清洗配电设施。 4、配电室内的消防设备必须年检合格，安全可靠，严禁挪做他用。 5、因工作原因需要在配电室内动用明火时，须持工程部主

43、管批准，保安部填发的动 火许可证，在采取了必要的安全防护措施后，方可实施作业。 6、发生火灾应及时扑救并报警，火警电话 l19。 十二十二） 、 配电室（配电柜、箱）的管理制度配电室（配电柜、箱）的管理制度 1、保证人身安全及设备安全，小区的正常用电； 2、严格执行供电局、劳动部的各项规章制度，持证上岗； 3、严禁无证人员操作电气设备； 4、对已接管验收设备定期进行保养； 5、对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系，使设备、设施进一步完善； 6、工程部维修班值班人员对样板楼内外的配电室（配电柜、配电箱）认真定期巡视 检查。发现有未关未锁的门，要随手关好锁好。并作好相关记录。巡视中要听设

44、 备有无异常声响，有无异常气味，看有无异常现象，查固定设备的螺丝螺母是否 接实，有无松动。由其重点检查零线接点。 十三十三） 、 配电设备维护保养制度配电设备维护保养制度 1、对配电设备进行日常巡查，发现情况及时处理，重大问题及时向管理处工程主管 报告。 2、对重要的配电柜定期进行保养检修，确保正常运行。 3、配电设备的保养检修必须由专职电工操作，其他工种可配合作业。 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 15 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日

45、4、设备保养停用期间，需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。 5、使用备用设备，需在 24 小时内加强巡视，并做好巡视记录。 6、工程部主管每月根据设备保养计划，抽查三台设备，并将抽查内容记录在配电 柜、控制柜年保养记录表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求，在 备注栏中提出改正意见，经保养责任人改正后再行验证。 十四十四） 、 配电室事故处理制度配电室事故处理制度 配电室一旦出现事故，造成全区或部分线路停电时，值班人员应能正确分析并及时 处理 1、发生事故时，值班人员必须沉着、迅速、准确的处理。 2、迅速限制事故的发展，寻找并消除事故的根源，解除对设备及人身安全的危险。 3、尽可能保持设

46、备继续进行，全区停电时应保证对重要负荷（如：电话机房、展厅 照明、电梯等）及时恢复供电。 4、必要时，值班人员可改变变配电系统运行方式，使供电恢复正常。 5、处理事故时，除领导和有关人员外，其它外来人员不应进入或滞留事故现场。 6、事故处理过程中，值班人员应与领导保持密切联系，迅速执行领导命令。同时应 有明确分工。对事故发生和处理过程作好详细记录 7、对解救人员触电、扑灭火灾、挽救危急设备等工作，值班人员可先行处理，然后 向领导汇报。 8、交接班时发生事故，应由交班人员负责处理，接班人员全力协助，待恢复正常后 交接班。如一时不能恢复，则有经领导同意后方可交接。 十五十五） 、机房值班制度、机房

47、值班制度 1、值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度，忠于职守、尽职尽责。 2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要，临时离岗，必须有符合 条件的人替岗。 3、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管辖设备的运行情况，并按规定 做好有关记录。 4、如出现设备故障，而当班人员不能处理时，应及时报告给有关负责人。 5、值班人员接到报修通知时，应及时通知有关人员迅速前往维修地点。 6、值班岗位都必须安排人员 24 小时在小区范围，确保有需要时能到岗到位。 7、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，值班期间严禁 睡觉、饮酒、打扑克、及其他与工作无关的事。 8、

48、因故不能值班者，必须提前通知，以便落实好替班人员，保证岗位上有人工作。 十六十六） 、给排水管理制度、给排水管理制度 1、具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。 2、建立正常给、排水的管理制度，严格执行操作规程。 东莞市汇景物业服务有限公司 维修部作业手册 编号：HJWY/WI/7.5.1-WX-18 版号：A/0 页码：第 16 页 共 36 页 编 制 欧传迁 审 核 欧传迁 批 准 赵春华 生效日期 2010 年 2 月 10 日 3、水池、水箱、水泵房要上锁，钥匙由专人管理，并持有防疫站核发的“健康证” 。 4、定期安排清洁水池、水箱卫生，防止供水水质的二次污染。 5、定期检查

49、给水系统的管道、阀门、卫生洁具、室外井等设施，是否有渗漏。 6、定期检查排水系统的管道、隔油池、化粪池、室外井等设施，是否畅通. 7、定期检查水表，注意节约用水，合理安排用水计划，及指标分配。 8、制定突发事故的处理方案，当发生跑水、断水故障时，能及时处理，防止事故范 围扩大。 9、做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理，防止装修、施工对水泵系统的破 坏。 10、限水、停水要提前通知，以便及时通知业户。 十七十七） 、 水泵房的管理制度水泵房的管理制度 1、水泵房及消防水池、生活水箱、消防系统的全部机电设备由专业人员负责，定期 检查、保养、维护、清洁、并认真做好记录。解决不了的问题，要书面上

50、报主管 部门。 2、水泵房内机电设备的操作由专业人员进行，其他人员不得操作，无关人员不准进 入水泵房。 3、生活水泵、消防水泵、稳压水泵在正常情况下，选择开关位置为自动档，所有操 作标志均应简单明确。 4、生活水泵应按规定时间内每月轮换使用，主接处定期检查、擦洗，以保证其正常 运转。 5、消防、喷洒泵定期保养，每月进行一次手动盘车，每半年进行一次自动操作检查， 每年进行一次全面检查及消防联动试验。 6、水泵房卫生每周打扫一次卫生，生活水箱每半年清洗一次，水泵每周清洁一次。 8、维修值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录； 9、发现异常问题，及时处理，确保设备的正常运行。 十八十八