1、物业管理公司物业管理公司计划书计划书 一、公司筹建： 1. 出资人情况：法人与自然人 2. 物业管理企业的组建条件 1）企业名称的确定； 2) 企业住所； 3) 法定代表人； 4) 注册资本； 5) 公司章程； 6) 公司从业人员。 3. 物业管理企业的设立 在组建条件具备以后， 申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物 业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核 发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领 取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在 30 日内到房地产 管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务
2、机关办理税务手续。 4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级 1) 资质一级企业：注册资本 500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于 30 人， 企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80以上的部门经 理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的 建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于 100；20以上的管理项目 获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号； 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 建立了维修基金管理 与使用制度。 2) 资质二级企业：注册资本 300 万元
3、以上；具有中级以上职称的管理人员、工 程技术人员不少于 20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证 书，60以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以 _上的物业； 管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不 低于 100；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住 宅小区（大厦、工业区）”称号，10以上的管理项目获得省级城市物业管理优 秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的 财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。 3) 资质三级企业：注册资本 50 万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程 技术人
4、员不少于 8 人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50 以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有 比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。 二、物业公司的经营计划 1. 物业管理的目标和任务 1）创造安居乐业的生产、生活环境 2）对实现物业的保值和增值。 2. 物业管理的主要内容 l）维护物业管理区域内的规划不受破坏 2）房屋装修监督管理 3）房屋的维护与修缮 4）设备、设施的管理及维修养护 5）安全保卫与消防 6）保洁、消毒、防疫管理 7）环境保护 8）绿化管理 9）车辆管理 10）综合经营服务 3、物业管理的基本原则 1
5、）产权、经营权分离原则； 2）业主至上原则； 3）统一管理原则； 4）专业高效原则； 5）权、责分明原则； 6）经济合理原则； 7）公平竞争原则； 8）依法行事原则。 4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置 1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各 部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。 2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。 3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好 报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。 4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。
6、 5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。 6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。 7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违 法犯罪。 8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物 业资料。 9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。 5. 物业管理公司的前期工作 设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以 各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理 经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使
7、管理 权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物 业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供 全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 按照以下步骤进行开展工作。 1）人员准备与资料准备； 2）设备、器材准备； 3）资金准备； 4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查； 通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。
8、消防、安保、清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等 6. 制订物业管理方案的其他准备工作 l）组建制订物业管理方案的工作班子： 2）对方案制订人员进行必要的业务培训： 3）准备经费； 4）准备设备； 5）准备相关资料。 7. 制订物业管理方案 l）物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算 2）物业管理方案的基本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设
9、与服务 财务管理及经费收入测算 日常管理 物业维修养护计划和实施 3）制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料 第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本第九步：向专家顾问征询第十步：送公司领导审阅第十一 步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：实施、 反馈 8. 介入物业管理工作 1）物业的接管验收与撤管 2）物业的撤管 3) 签订物 业委托管理合同 4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业
10、主大会。9. 物业管 理企业与相关社会机构建立关系 l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 3）物业管理企业与房地产开 发企业的关系 4）物业管理企业与业主委员会的关系业主委员会可以自己设立。 也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和 用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员 会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企 业。5）物业管理企业与专业性服务机构的关系 6）物业管理企业与街道办事处 和居委会的关系 7）物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权，物业
11、管理 区域建设要自觉配合社区建设。三. 物业管理费用的管理 1物业管理费用构成 l）物业管理费用分类一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生 费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。另一类是_公用设施 及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用， 这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物 业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。2）有关部门关于住宅小区公共 性服务收费的构成管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；公共设施、 设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费保安费；办公 费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税
12、费。3）住宅小区物业管理经费 的来源定期收取物业管理服务费；小区维修养护专项基金；以业养业，一 业为主，多种经营的收入；靠政府多方面的支持；开发建设单位给予一定的 支持。4）物业管理对物业的基本要求是：物业的设计要“科学、合理、适用 和美观”，并要方便维修和养护。建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使 用成本。配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。环境优美、安全、舒适。 为物业管理提供必要的设施。四. 物业管理企业管理制度的建设 1物业管理 制度体系的内容 l）物业管理企业内部制度物业管理公司员工管理条例物业 管理企业各部门的职责范围物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外 部制度物业接
13、管验收规定楼宇入住规定物业管理公约住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度房屋管理服务制度住宅区管理制度业 主公约业主委员会章程 五. 管理制度示例 1. 消防制度和规定 1）消防中心值班制度；2）防火档案制度；3）防火岗位责 任制度；4）其他消防规定。5）消防设备管理制度 2.车辆管理制度 1）门卫管理 制度 2）物业区域大门门卫的职责 3）停车场（库）门卫的职责 3. 车辆保管规 定 1）汽车管理规定 2）自行车、摩托车管理规定 4. 住宅区内车辆交通管理规 定 5.物业环境的绿化管理 1）绿化管理机构的设置及岗位职责 2) 绿化养护与管 理的考核指标六. 物业管理资金的来源和管理 1
14、. 物业管理启动资金物业管理 启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资 金及物业公共设施专用维护基金。1）资金来源与管理一部分是用于物业管理企 业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置 或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位 组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于 物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护， 这部分资金一般应由物业主按一 定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发 建设单位出资建立。2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护
15、基金 的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委 托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委 员会批准并接受监察。 这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管 理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的 物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其 产生最大增值收益。3）日常物业管理资金包括物业管理服务费、物业管理机构 开展多种经营的收入、 其他收入等。 其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、 使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物 业管理企业
16、、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。4）日常物业 管理资金的管理 2利用会计手段进行经济管理 3物业管理资金的使用与运作 （l）物业管理资金的性质物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理 资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权 所有资金； 根据物业管理对象和目的的不同， 可划分为经营性资金和消费性资金。 物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方 式的不同。（2）物业管理资金的使用物业管理资金使用要实行总量控制法，既 要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面：成本性资金支出 与使用：公益性资金使用投资性资金
17、支出与使用（3）物业管理资金的使用 原则保障物业管理需求的原则。节_约支出，合理收益原则。 制约性支出使用原则。（4）物业管理资金使用的责任制 5物业管理资金的 预算管理（l）物业管理资金预算的准备工作物业管理资金预算管理的概念 物业管理资金预算管理的前提条件 3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平； 4）要充分利用管理会计的职能。 （2）物业管理资金预算编制程序和编制原则 物业管理资金预算编制的程序 物业管理资金预算编制的原则 七. 综合经营服务 1. 综合经营服务的内容 l）综合服务的内容 为物业自身服务 清扫保洁服务 绿化养护服务 治安保卫服务 家庭居民生活服务 2）经营性综合服务的内
18、容 衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。 娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。 购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 金融方面：开办信用社。 经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； 广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 3）开展综合经营服务的要求 效用。 这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求， 它是由服务
19、者的知识、 技能或体力转化所带来的实际效果。 方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 2. 综合服务的方式 l）常规性服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可 少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务 是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 2）委托性服务 这是具有委托代理性质的服务方式， 是一种临时性的， 不固定的、 专项性的， （用） 户自愿选择的特约服务。 3）无偿性服务 3. 综合经营服务的运作 综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。 “硬件”是指资金和场 所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解 决的是如何经营的问题。
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