房地产行业新冠肺炎疫情专题：三轮疫情冲击下的地产和物业管理回顾及展望-200420[33页].pdf

1、行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 。 三轮疫情冲击下的地产和物业管理回顾及展望 房地产新冠肺炎疫情专题 证 券 研 究 报 告 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 行业评级 低配 前次评级 评级变动 首次 近一年行业走势近一年行业走势 相对表现相对表现 1 1 个月个月 3 3 个月个月 1212 个月个月 房地产 2.82 -9.54 -20.76 沪深 300 5.10 -8.27 -6.82 分析师分析师 金文曦金文曦 S0800520020001S080052002

2、0001 相关研究相关研究 房地产： 企业债发行主体涵盖优质民企， 改善融资悲 观情绪发改委企业债政策点评 2018-12-13 房地产：百强房企销售降速，门槛提升，重点房企业 绩突出克而瑞发布 1-10 月房企销售排行榜 2018-11-01 -23% -19% -15% -11% -7% -3% 1% 2019-042019-082019-12 房地产沪深300 核心结论核心结论 新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经 济周期。济周期。此次疫情恰逢返乡和复工季，叠加传染性极强，管控力度为三次疫 情

3、之最；而新冠疫情发生之前，中国宏观经济增速已持续放缓，因此疫情对 宏观经济产生更为负面影响，但自2016Q4实施“房住不炒，稳地价稳房价 稳预期”的调控主调依然保持不变。 住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。疫情推动线上作为补充渠道得 到跨越式发展，分级来看，一线城市销售受春节返乡隔离影响，土地市场热 度不减凸显价值；二线销售下滑幅度低于三线，三线城市复苏因城而异。 商办市场承压商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情。，复苏环境不及前两次疫情。商办市场已处投资下行周期，疫 情雪上加霜，开发商短期提供免租期缓解商户压力，长期盘活存量任重道远。 融资和拿地

4、环境有所改善，但较前两次疫情仍存隐忧。融资和拿地环境有所改善，但较前两次疫情仍存隐忧。短期政策边际改善， 不改地产投融资长效机制，开发商兼并收购和股权合作有望迎来较快发展。 物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新。物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新。项目物管企业与 开发商往往一脉相承，传统物管服务仍是主要营收来源；而经过此次疫情， 传统物管服务物业费与交缴率均有望上升，增值业务偶获发展契机；作为新 冠疫情下的“中流砥柱”，各级政策给予物管企业补贴助力共克难关。 风险提示风险提示：海外疫情未能有效控制，商品房销售不及预期。 核心结论核心结论 新冠肺炎对经济和地产短期冲

5、击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经 济周期。济周期。此次疫情恰逢返乡和复工季，叠加传染性极强，管控力度为三次疫 情之最；而新冠疫情发生之前，中国宏观经济增速已持续放缓，因此疫情对 宏观经济产生更为负面影响，但自2016Q4实施“房住不炒，稳地价稳房价 稳预期”的调控主调依然保持不变。 住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。新冠疫情和VR、AR、全景等 技术共同推动线上作为补充渠道得到跨越式发展，这在电商尚未发达的非典 时期和技术未成熟的甲流时期都是不敢想象的；分级来看，一线城市销售

6、受 春节返乡隔离影响，土地市场热度不减凸显价值；二线销售下滑幅度低于三 线， 都市圈布局规划使得其区域内核心或次核心地位突显， 户籍新政助力 “抢 人大战”愈演愈烈；三线城市棚改退坡影响显著，疫情复苏因城而异，主要 因自身城市和区域都市圈吸引力而异。 商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情。商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情。相较于非典和甲流疫情发生时， 商办投资处于高速增长阶段，新冠发生前夕，国内商办市场投资已处于下行 周期，疫情的出现使得继投资和销售后，商办经营在租金和空置率雪上加霜， 开发商短期提供免租期缓解商户压力，而长期从去年底六部委整治长租公寓 的乱象上可以看出盘活存量资产任重道远

7、。 融资和拿地环境有所改善，但较前两次疫情仍存隐忧。融资和拿地环境有所改善，但较前两次疫情仍存隐忧。境内资金压力略有缓 和，境外受疫情影响短期融资受阻；土地市场相较于03年非典时政策并未给 出土拍支持，09年甲流时政策加大用地供应和加快审批流程更为接近目前新 冠时期政府在土地二级市场对开发商短期政策的改善；但与当时经营环境不 同，此次改善不改地产投融资调控的长效机制，因此开发商兼并收购和股权 合作有望迎来较快发展。 物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新。物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新。项目物管企业与 开发商往往一脉相承，传统物管服务仍是主要营收来源；而经过此次

8、疫情， 传统物管服务费与交缴率均有望上升，增值业务偶获发展契机；物业管理企 业作为新冠疫情下的“中流砥柱”，承载各小区在家隔离的居民，得到各级 政策给予补贴助力，政府、物管和居民众志成城，共克难关。 投资建议：投资建议：建议关注土储深耕一二线并且融资成本较低的龙头房企，储备面 积较为充裕的优质住宅类物业管理公司。 风险提示风险提示：海外疫情未能有效控制，商品房销售复苏不及预期。 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 索引 内容目录 新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经济周期 . 5 国内新冠疫情恰逢返乡和复

9、工季，叠加传染性极强，管控力度为三次疫情之最 . 5 新冠疫情发生之前，宏观经济增速已持续放缓 . 6 “房住不炒，稳地价稳房价稳预期”，疫情不改前期调控主调 . 7 住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭 . 10 线上作为补充渠道在此次疫情期间跨越式发展 . 10 一线城市销售受春节返乡隔离影响，土地市场热度不减凸显价值 . 11 二线疫情销售下滑幅度低于三线，三线城市复苏因城而异 . 12 商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情 . 16 商办市场已处于投资下行周期，新冠疫情雪上加霜 . 16 短期提供免租期缓解商户压力，长期盘活存量任重道远 . 19 融资和拿地环境有所改善，但较前两次疫

10、情仍存隐忧 . 22 短期内融资环境边际改善，不改地产投融资长效机制 . 22 拿地政策边际改善，短期缓解融资压力 . 26 兼并收购和股权合作有望迎来较快发展 . 27 物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新 . 28 项目物管企业与开发商往往一脉相承，传统物管服务仍是主要营收来源 . 28 新冠疫情下的中流砥柱，政策补贴助力共克难关 . 30 传统物管服务物业费与交缴率均有望上升，增值业务偶获发展契机 . 31 图表目录 图 1：新冠发生之前 GDP 增速持续放缓 . 7 图 2：新冠期间行业大幅下滑 . 8 图 3：非典期间行业短暂下行，但全年受疫情影响不明显. 8 图 4：

11、甲流期间行业紧随政策先升后降 . 9 图 5：商品房销售面积 CAGR13.6%，房屋新开工面积 CAGR12.5%，房地产开发投资完成 额 CAGR19.1% . 10 图 6：一线城市商品住宅成交面积下滑近三成. 12 图 7：一线城市住宅去化周期大幅上升 . 12 图 8：一线城市住宅土地成交面积下滑 . 12 图 9：一线城市住宅成交土地溢价率有所上升. 12 图 10：二线城市商品住宅成交面积小幅下降 . 13 图 11：二线城市商品住宅去化周期不升反降 . 13 mNsNqQrNnQpRpNnMwOmNtQ6MbPaQpNrRmOrRfQpPrNlOpNqR8OqQzRvPrMpM

12、xNsOxP 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 图 12：长三角一体化各都市圈区位分布 . 14 图 13：全国棚改概况 . 16 图 14：三线城市商品住宅成交 19 年以来持续低迷 . 16 图 15：19 年滁州销售面积大幅下滑，而常州依然保持增长 . 16 图 16：19 年常州价格保持稳健增长，滁州出现近两个季度下滑 . 16 图 17：新冠前夕办公楼开发和大宗交易市场稳步下行 . 17 图 18：近年来写字楼空置率稳步上升，但平均租金较为稳定 . 17 图 19：新冠时期商业营业用房也遭遇冲击 . 18 图 20：近年来

13、商业营业用房空置率和租金均有所下滑 . 18 图 21：商业营业用房库存已连续三年下滑，办公楼库存仍在上升 . 19 图 22：长租公寓业务模式. 21 图 23：核心城市租金收入比较高且增长显著 . 21 图 24：出租率和运营规模有所提升 . 22 图 25：套均租金稳步下滑 . 22 图 26：16 年四季度调控以来，境内融资低速增长，境外融资占比持续上升 . 23 图 27：境内融资成本稳中略降，境外融资成本逐年上升 . 23 图 28：定金及预收款已成房地产开发资金最主要来源 . 24 图 29：5 年期 LPR 小幅下降 . 25 图 30：全国房贷平均利率稳中有降 . 25 图

14、31：三线城市受调控影响低于一二线，地价已在高位 . 26 图 32：二线城市 17 年全面进入调控，土地溢价率快速下滑 . 26 图 33：土地购置面积 2019 年来持续下滑 . 27 图 34：旭辉集团 2018 拿地公开市场占绝大部分 . 28 图 35：旭辉集团 2019 拿地合作并购显著上升 . 28 图 36：百强房地产企业市场份额 . 29 图 37：百强物管企业市场份额 . 29 图 38：增值业务模式分类 . 29 图 39：彩生活 2015-2019 年间各业务营业收入 . 30 图 40：彩生活 2015-2019 年间各业务毛利率 . 30 表 1：新冠疫情影响超过非

15、典和甲流 . 5 表 2：疫情发生时周期和政策对比 . 10 表 3：房企销售平台及优惠政策 . 11 表 4：二线城市人才引进政策 . 14 表 5：2019 年户籍放开相关政策 . 15 表 6：房企免租减租致使收入减少 . 19 表 7：2019H1 中国长租公寓规模排行榜 . 20 表 8：各市商业用房改建作为租赁住房的具体政策 . 21 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 表 9：疫情期间房地产融资扶持政策 . 24 表 10：疫情期间土拍政策调整以鼓励开发商拿地 . 26 表 11：各地政策助力物业企业 . 30 表 12

16、：减免租金和延期支付税款相关政策 . 30 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 新冠新冠肺炎对肺炎对经济和地产经济和地产短期 短期冲击冲击更甚于更甚于非典和甲流非典和甲流，影响影响 地产地产调控调控和宏观经济和宏观经济周期周期 国内国内新冠新冠疫情恰逢疫情恰逢返乡和复工季 返乡和复工季， 叠加传染性极强，叠加传染性极强， 管控力度管控力度为三次疫情之最为三次疫情之最 此次新冠肺炎于 2019 年底在武汉出现首例患者，随后在 2020 年 1 月由武汉扩散至全国，造 成了全国大范围的交通管制、公共活动取消以及学校停课、企业停工停产。疫情

17、随后又于 3 月 上旬扩散至全球，波及 200 多个国家和地区，目前已经造成近 70 万人感染。3 月下旬，以武 汉为主战场的全国本土疫情传播在近两个月的管控下基本得到遏制， 现在国内主要面临着境外 输入性病例的风险。 此次新冠肺炎和 03 年非典以及 09 年甲型流感 H1N1 具有一定的相似点，都是具有极强传染 性的烈性传染病，需要通过隔离等措施来控制疑似传染源，并切断传播途径。同时由于前期对 病毒特性了解较少，因此在短期内控制疫情的难度较大短期内控制疫情的难度较大。 但新冠肺炎与前两次疫情也有着显著的不同之处，首先，随着过去中国都市圈内外经济、文化 联系相对于 03 年和 09 年更加密

18、切， 高铁桥梁等基建工程更为完善， 城际和轨道交通体系更完 善， 人口流动更频繁人口流动更频繁和便捷和便捷， 所以疫情处于潜伏期时， 在地区之间的传播速度明显快于前两次。 且新冠新冠扩散期扩散期恰逢恰逢农历农历春节春节，春运期间大规模的人口迁移更加剧了新冠病毒在潜伏期的传播。 新冠的新冠的传播流行范围传播流行范围远大远大于非典于非典， 感染人数是感染人数是非典非典的数十倍的数十倍， 致死率远高于甲流， 致死率远高于甲流。 新冠疫情中， 国内所有地区均出现了确诊病例，全球也有超 200 个国家受到波及；而非典期间，国内感染人 数远低于新冠，同时世界范围内受影响的国家也较为有限。从致死率来看，非典

19、较新冠和甲流 高，这也是当时引起居民恐慌的原因之一。 新冠新冠扩散的扩散的高峰高峰时期时期国家采取了极为严格的管控措施国家采取了极为严格的管控措施， 通过管制高速公路、 停运市内公共交通、 限制居民出行等手段来达到切断传播的目的，同时延缓返工进程，推迟复工复产。对比之下， 非典和甲流期间的防控措施不及新冠严格，两次疫情均未采取封城、全民居家隔离、大面积停 工停课等措施，因因此新冠疫情对于社会生产此新冠疫情对于社会生产和居民和居民消费消费短期短期影响影响显著显著大于前两次疫情。大于前两次疫情。 表 1：新冠疫情影响超过非典和甲流 名称 持续时间 感染人数 传染性和致死性 非典型性肺炎 SARS

20、2002 年年 11 月月2003 年年 6 月月 02 年 11 月 首个病例出现于广州 03 年 2 月 开始扩散 03 年 4 月 正式命名 SARS，防控升级 03 年 5 月 新增病例下降 03 年 6 月 WHO 宣布北京解除疫区 截至 2004 年，扩散至 32 个国家和地区 中国感染 5328 人，死亡 349 人 全球感染 8273 人，死亡 775 人 致死性最强 死亡率约 10% 甲型流感病毒 H1N1 2009 年年 3 月月2010 年年 8 月月 09 年 3 月 墨西哥出现首例 09 年 4 月 于美国扩散，而后全球扩散 截至 2010 年 3 月， 扩散至 21

21、4 个国家和地 区 中国感染 12.7 万人，死亡 800 人 传染性较强，致死性较弱 死亡率约 0.02% 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 09 年 5 月 中国出现首例 10 年 3 月 中国结束疫情高峰 10 年 8 月 世卫组织宣布 H1N1 大流行结束 全球确诊超 6000 万人，死亡 18156 人 新型冠状病毒肺炎 COVID-19 2019 年年 12 月月至今（未结束）至今（未结束） 19 年 12 月 首个病例出现在武汉 20 年 1 月中旬 中国国内扩散 20 年 3 月上旬 扩散至全球 20 年 3 月下旬

22、 国内疫情基本控制 截至 3 月 31 日， 扩散已超 200 个国家和地 区 中国确诊 82547 人，死亡 3314 人 全球确诊 697581 人，死亡 34108 人 传染性强于 SARS 死亡率约 2% 资料来源：西部证券研发中心 新冠疫情发生之新冠疫情发生之前前，宏观经济宏观经济增增速已持续放缓速已持续放缓 国内国内宏观经济宏观经济在在 16 年“十三五”开局之年年“十三五”开局之年已已进入“进入“L 型”增长型”增长，经济增速较之前有所放缓经济增速较之前有所放缓。 上文提到由于新冠疫情正值农历春节，政府在疫情时期采取了极为严格的管控措施，造成 2 月 PMI 仅为 35.7%，1

23、-2 月社会消费品零售总额 52130 亿，同比名义下降 20.5%（扣除价格因素 实际下降 23.7%） 。而在国外，3 月随着疫情在海外的持续扩散，中国出口贸易前几大进口国 国家及地区如美国、欧盟等经济体均受到不同程度影响，这对自贸易战以来的国内出口贸易或 将造成进一步打击。2019 年政府采取积极财政政策和稳健的货币政策，一方面减税降费，扩 大地方债发行，另一方面截止疫情发生前五次定向或全面降准，保持宏观杠杆率基本稳定。针 对疫情对内需和外需影响， 3 月 24 个省市区公布了未来的项目投资规划， 项目总投资额达 48.6 万亿，聚焦包含 5G、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源

24、汽车充电桩、大数据中 心、人工智能、工业互联网 7 大类的“新基建” ；针对性出台支持复工复产、支持中小微企业 的专项税费减免政策，切实降低企业负担；同时 2-3 月央行多次定向降准、再贷款再贴现，并 加大逆回购、 中期借贷便利 （MLF） 操作、 央行票据互换 （CBS） 等公开市场操作的投放力度， 降低短期利率。 对比 03 年非典发生时，中国经济增长正处于上升周期中中国经济增长正处于上升周期中，中国于 2001 年加入 WTO，以外贸 为导向逐步发展起许多代工厂，民营经济处于高速发展期，同时经过 92 年确立社会主义市场 经济体系，企业和居民财富完成接近 10 年的积累，沿海区域率先进入

25、小康时期。因此非典从 03 年开始扩散以来，一方面疫情管控力度不如新冠严格，另一方面国外扩散国家、地区和感 染人数均远低于甲流和新冠疫情，因此外贸环境依然保持稳健增长，净出口对国内经济影响在 逐渐增大。非典时期的 GDP 经济增速在第二季度短暂回调 2 个百分点，第三季度增速即向上 回升至 10，重回经济上行轨道。 对比09年甲流疫情时期， 国内国内经济经济恰恰处于处于2008年年全球全球金融危机金融危机后的后的积极积极复苏阶段复苏阶段。 由于06-07 年全球产业链的劳动密集性生产环节已大部分转移至中国，同时出口贸易连年顺差，净出口对 GDP 占比也达到高位，因此成为世界工厂的中国为化解外部

26、金融危机导致出口萎缩，急需经 济增长的内部新动力。政府于 2008 年 11 月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长 的十项措施，包括保障性安居工程、基建、城乡居民收入等，到 2010 年底约投资 4 万亿。在 此积极的财政政策背景下， 甲流虽然持续期较非典和新冠更长， 但由于其危害性较前两者更低， 同时正处于发改委资金陆续投放市场、十项措施逐渐落地阶段，经济重心逐渐从外需转移到内 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 需上，因此政策基本对冲甲流疫情对经济产生的负面影响。GDP 增速由 2009Q1 的 6.4稳步 回升，加速增长

27、一直延续至 2010Q1。 图 1：新冠发生之前 GDP 增速持续放缓 资料来源：WIND，西部证券研发中心 “房“房住住不炒不炒，稳地价稳房价稳预期，稳地价稳房价稳预期” ” ，疫情不改，疫情不改前期前期调控调控主调主调 房地产市场仍处于房地产市场仍处于 2016 年年 9 月月 30 日开始日开始的的调控周期内。调控周期内。 2016 年 9 月 30 日-10 月 6 日期间， 共计 19 个城市出台或加码房地产调控政策，动用了限购、限贷、限价等手段。2017 年全国多 个城市全面跟进，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，推进“因城施策”调控。此 轮调控对需求端产生了明显的降温作用

28、， 商品房销售面积增速从16年4月开始进入下行轨道， 而投资额和新开工面积则一直保持着较为稳定的增长速度。疫情扩散以前，19 年全年的商品 房销售面积已经同比负增长，市场需求端热度已明显降低。在疫情的冲击下，行业在疫情的冲击下，行业下滑更加明下滑更加明 显显，1-2 月完成投资额累计同比下降 16.3%，房屋新开工面积累计同比下降 44.9%，销售面积 累计同比下降 39.9%，创下了市场新低。 0 5 10 15 20 25 30 35 Jan-00Jul-01Jan-03Jul-04Jan-06Jul-07Jan-09Jul-10Jan-12Jul-13Jan-15Jul-16Jan-18

29、Jul-19 GDP:不变价:当季同比（%）M2:同比（%） 新冠发生 Sep-02May-03Jan-04 非典 Mar-09Oct-09May-10 甲流 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 图 2：新冠期间行业大幅下滑 资料来源：WIND，西部证券研发中心 非典非典冲击下冲击下，房地产市场，房地产市场增速增速 3-4 月出现一定下滑月出现一定下滑，但但全年受全年受疫情疫情影响不明显影响不明显，并，并且且市场需求市场需求 依然旺盛依然旺盛。疫情期间，房地产开发投资完成额增速较为稳定，但由于疫情冲击需求，商品房销 售面积增速从 2

30、月份的高位回落，房屋新开工也同样从高位回落。2003 年国内房地产市场处年国内房地产市场处 于市场化的初期，行业热度较高于市场化的初期，行业热度较高。2002 年土地招拍挂政策正式施行，土地市场正式规范化。 此次改革使得土地资源能够更有效率的在开发商间分配，加速了行业的优胜劣汰；同时招拍挂 交易方式打破了房地产开发商的地域限制，有利于开发商跨地扩大经营范围，行业供给端热度 上升。2003 年 3 月，反映行业景气状况的“国房景气指数”达到新高 109.14 点，房地产一度 被认为出现了“过热迹象” 。此外，此外，2003 年年 8 月，月，政府在“政府在“18 号文”中首次明确房地产作为号文”

31、中首次明确房地产作为 经济支柱产业的地位经济支柱产业的地位，房地产正式开启黄金时代。，房地产正式开启黄金时代。因此从全年情况来看，随着疫情得到控制， 市场压力逐渐缓解，消费需求释放，房地产市场全年表现依然亮眼。 图 3：非典期间行业短暂下行，但全年受疫情影响不明显 资料来源：WIND，西部证券研发中心 甲流疫情发生前夕，甲流疫情发生前夕，房地产市场处于房地产市场处于自自 2006 年年开始的房地产开始的房地产宏观调控宏观调控周期内周期内，2008 年金融年金融 危机后危机后调控有所放缓调控有所放缓。2006 年为了抑制房地产投资过热，5 月国务院提出“国六条”并出台 关于调整住房供应结构稳定住

32、房价格的意见 ，随后陆续出台各项完善细则，从预售执行、 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 May-13Dec-13Jul-14Feb-15Sep-15Apr-16Nov-16Jun-17Jan-18Aug-18Mar-19Oct-19 房地产开发投资完成额:累计同比（%）房屋新开工面积:累计同比（%）商品房销售面积:累计同比（%） 新冠发生 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06 房地产开发投资完成

33、额:累计同比（%）房屋新开工面积:累计同比（%）商品房销售面积:累计同比（%） 非典扩散 非典结束 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 外资引入、土地审批等多个维度开始规范市场秩序。其实早在 2005 年 3 月国务院便已经发布 了“国八条”以稳定房价，经过 2006 年政策进一步细化落实，商品房销售均价增速回落至个 位数。但当时调控措施主要集中在供给端开发商，2007 年由于流动性泛滥引发通胀使得资金 大量涌入地产，商品房销售均价和面积增长均重回双位数，终端市场销售旺盛；9 月银监会对 二套房利率和贷款首付比例进行限制（导致同年四季

34、度小户型供应增多） ，同时纳入经适房、 廉租房等举措构建综合住房保障体系。2007Q4 至 2008 年金融危机前，市场逐步回归理性， 商品房销售同比下滑显著。2008 年年金融危机金融危机发生后，发生后，为防范为防范国内经济“硬着国内经济“硬着路”路” ，政府出台了政府出台了 多份多份改善改善房地产市场房地产市场的的政策文件政策文件，包括下调首次购房契税税率、暂免个人买卖印花税、免除个 人转让出售的土地增值税、降低购买首付比和个贷利率等。2008 年底国务院办公厅关于促 进房地产市场健康发展的若干意见 发布推动终端需求市场回暖， 拉动新开工和投资稳步复苏。 2009 年内商品房销售均价同比增

35、长超 20%，年底为稳定市场预期为稳定市场预期、防止房价过快上涨，、防止房价过快上涨，12 月 9 日，国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年；12 月 14 日，明 确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头” ；10 年 4 月，要 求贷款购买第二套住房的首付不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍， 终于使得 商品房销售增速下滑加剧。自金融危机后安居保障工程建设和投入，以及 10 年住建部提出公 共租赁住房建设是下一阶段的工作重点， 房屋新开工面积由负转正并且增速在甲流结束前都保 持较快增长。此次甲型流感疫情尽管持续时

36、间较长，但对 2009-2010 年房地产市场基本未产 生显著影响。 图 4：甲流期间行业紧随政策先升后降 资料来源：WIND，西部证券研发中心 三次疫情发生时，房地产市场规模差异较大。2019 年房地产行业销售规模已达 17 亿平方米， 而 03 年和 09 年仅有 3 亿平方米和 9 亿平方米。2020 年房地产行业销售规模已进入瓶颈，行 业集中度大幅提升客观上更利于调控政策传导，且宏观调控也更为成熟和灵活， “因城施策” 调控更聚焦于城市和区域市场的因地制宜。虽然新冠短期对市场产生的冲击甚于前两次疫情， 但当前国内疫情基本得到控制，扩散周期低于前两次疫情。因此市场短期断崖式下跌。因此市场

37、短期断崖式下跌不应引起不应引起 过度恐慌，过度恐慌，3 月月行业行业已步入已步入复苏复苏轨道轨道。 -40 -20 0 20 40 60 80 Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09Aug-09Feb-10Aug-10Feb-11Aug-11Feb-12Aug-12 房地产开发投资完成额:累计同比（%）房屋新开工面积:累计同比（%）商品房销售面积:累计同比（%） 国内首例甲流 甲流结束 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 图 5：商品房销售面积 CAGR13.6%，房屋新开工面积 CAGR12.5%，房地产开发投

38、资完成额 CAGR19.1% 资料来源：WIND，西部证券研发中心 表 2：疫情发生时周期和政策对比 名称 行业发展阶段 政策导向 非典型性肺炎 SARS 房地产市场处于市场化发展初期 2003 年 8 月中旬，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知 ，提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业” 。 甲型流感病毒 H1N1 2008 年金融危机后的政策边际改善 扩大内需、促进经济增长。信贷方面，下调房贷利率；税收方面， 降低交易税负；住房政策方面，将住房保障制度建设提到高位， 9000 亿保障性住房建设计划落地。 新型冠状病毒肺炎 (COVID-19) 2016Q4 开始的新一轮调控周期

39、内 2019 年底的中央经济工作会议将房地产放在了民生领域，也连续 两年未单独提到房地产问题。而全国住房和城乡建设工作会议，提 到 2020 的工作，强调的是“稳地价稳房价稳预期” ， “长期坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济 的手段” 。 资料来源：西部证券研发中心 住宅销售住宅销售短期短期下滑，下滑，一二三线一二三线楼市大相径庭楼市大相径庭 线上作为补充渠道线上作为补充渠道在此次在此次疫情期间疫情期间跨越式跨越式发展发展 受疫情影响，线下售楼处关闭，房企不得不扩展线上销售渠道，同时采用打折、优惠券、无理 由退房等方式，来弥补线上渠道相较于线下服务上的不足，线

40、上流量得到快速积累。目前房企 线上售楼处主要有自建线上售楼平台和与第三方房产线上平台两种方式， 其中大型房企自建线 上平台包括房企自有的小程序、APP，能实现获客、认购、成交、返佣等多个业务环节；而中 小房企更多倾向于利用第三方房产线上平台，包括乐居、房天下、安居客等。 对比非典发生时的 2003 年，当时互联网电商刚刚兴起，处于萌芽阶段，消费者线上普及率还 不高。而甲流发生时的 2009 年，家电和服装等品类开始逐步普及，但住房由于其案场物理线 下属性较为突出，因此也并未引起重视。而新冠疫情期间，一方面由于前些年 AR 和 VR 技术 逐步实现商用化扫除技术壁垒，另一方面线上平台经过几年用户

41、积累，挖掘联动销售市场。 0 5 10 15 20 25 19992001200320052007200920112013201520172019 房地产开发投资完成额（万亿元）房屋新开工面积（亿平方米）商品房销售面积（亿平方米） 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 尽管短期难以承载主力渠道，但此次新冠疫情下，房企通过线上渠道部分弥补线下流量损失。 以线上营销曝光度较高的中国恒大为例， 其在启动网上购房的三天内， 房屋认购达 47500 套， 总价约 580 亿，全国 600 多个销售楼盘均有认购，其中最高的一个楼盘认购 870 套；

42、仅 2 月 其网上累计认购已经达到 99141 套，优惠后房屋总价值达 1026.7 亿。 “恒房通”三天新增用 户 300 多万人，累计用户数超过 1000 万人，除 14 万恒大员工和 147 万老业主，还吸引了各 行各业社会兼职销售、以及房产中介。 由于恒大线上营销策划的成功，其 1-2 月逆势实现销售正增长，而 TOP10 的其余房企 2 月销 售额都出现不同程度下滑。随着疫情逐步得到控制，线下案场陆续恢复经营，房屋大宗商品未 来交易场景仍会逐步回归线下，未来线上渠道有望与线下 O2O 联动实现用户长期服务。 表 3：房企销售平台及优惠政策 房企名称 线上售楼处平台 平台形式 优惠政策

43、 中国恒大中国恒大 恒大恒房通 小程序、APP 2 月 18 日-2 月 29 日，恒大全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享 75 折优惠。另 外，在 75 折优惠上，根据首付、按揭等不同环节，给出了额外优惠。 3 月起，恒大楼盘全部 78 折销售，根据楼栋去化情况以及不同的付款方式，还有额外折 扣。而通过“恒房通”购买，则可以在此基础上再获得 97 折优惠。 3 月 13 日，推出“推荐返佣”活动，推荐他人购买任意恒大房，可得 3.5 万现金奖励及 1%佣金。 融创中国融创中国 融创幸福通 小程序、APP 2 月 9 日-3 月 31 日，实行“无理由退房”政策，自认购之日起可享受“30

44、天内无理由 退房” ，共覆盖全国 60 多个城市。 新城控股新城控股 小新 e 房 小程序 2 月 1 日-2 月 28 日，线上认购客户 60 天内可无条件退房。 中南置地中南置地 中南美好置业计划 小程序 2 月 14 日-5 月 20 日， 抢 5000 元认购金可享： 买房可得房屋总价 20000 元的额外优惠； 推荐他人买房可得成交总价的 1%佣金及人民币 10000 元奖励，同时返还认购金 5000 元；若该商品房非客户推荐的第三方购买，返还认购金 5000 元，同时给予补偿金 5000 元；房源在 2020 年 5 月 20 日前未被成功销售的，退还 5000 元 资料来源：西部

45、证券研发中心 一线城市一线城市销售销售受受春节春节返乡隔离返乡隔离影响影响，土地市场热度不减 ，土地市场热度不减凸显价值凸显价值 一线城市由于外来务工人员较多，长期处于人口净流入状态，而新冠疫情发生恰逢春节，潜伏 期又在节前返乡之际，因此返乡后由于开始进入居家隔离期，导致本身依托外来刚需购房的一 线城市销售市场遇冷，住宅销售大幅下降。四个一线城市 2 月商品住宅成交面积仅 50.28 万平 方米，累计同比下滑 33%，下滑程度超过全国平均水平，去化周期达到 13 个月。 相反在土地市场，开发商仍然保持较高的拿地信心。由于 1-2 月整体供地有所下滑，土地成交 面积较去年有所下滑，但可以发现成交

46、均价依然保持稳健增长，同时土地溢价率达到 19%。 由此可以看出，面对疫情后各地市场销售的不确定性，开发商显然愿意支付更高溢价来获取安 全性更高的一线城市地块。3 月随着企业陆续复工，外来务工人员陆续回城，一线城市房地产 有望快于二三线市场回暖。 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 图 6：一线城市商品住宅成交面积下滑近三成 图 7：一线城市住宅去化周期大幅上升 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 图 8：一线城市住宅土地成交面积下滑 图 9：一线城市住宅成交土地溢价率有所上升 资料来源：WIND，

47、西部证券研发中心 资料来源：WIND，西部证券研发中心 二线二线疫情疫情销售下滑销售下滑幅度 幅度低低于于三线三线，三线城市三线城市复苏因城而异复苏因城而异 二三线城市面临新冠疫情影响，市场销售均出现一定下滑，但整体下滑幅度低于一线城市。近 年来随着一线城市房价和居住成本提高，以及国家对于区域经济和谐发展引导，重点区域二线 城市往往承上启下，一方面利用自身区位和基础配套优势，承接一线城市人才和产业外溢；另 一方面带领周边三四线城市协同产业配套和渠道下沉，并通过人才引进政策夯实自身基础，承 载都市圈的核心城市或次中心城市作用。 -60 -40 -20 0 20 40 60 0 100 200 3

48、00 400 500 600 Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Apr-18 Jul-18 Oct-18 Jan-19 Apr-19 Jul-19 Oct-19 Jan-20 成交面积（万平方米）累计同比（右轴，%） 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 Jan-17 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 Apr-18 Jul-18 Oct-1

49、8 Jan-19 Apr-19 Jul-19 Oct-19 Jan-20 可售面积（万平方米)去化周期（右轴，月） -50 0 50 100 150 200 0 100 200 300 400 500 600 700 Jan-16Oct-16Jul-17Apr-18Jan-19Oct-19 成交土地规划建筑面积:当月值（万平方米） 累计同比（右轴，%） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 Jan-16Oct-16Jul-17Apr-18Jan-19Oct-19 成交土地楼面均价:当月值（元/平方米） 成交土地溢价率:当月值（右轴，%） 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 图 10：二线城市商品住宅成交面积小幅下降 图 11：二线城市商品住宅去化周期不升反降 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 资料来源：克而瑞，西部证券研发中心 以长三角为例，2018 年 11 月,长三角一体化发展正式上升为国家战略。长三角城市群是一个 核心城市（上海）+多个次中心都市圈的城市群样板，通过南京、杭州、宁波、苏锡常、合肥 五大都市圈协同发展。其中，南京都市圈以长江经济带建设为契机，依托长江黄金水道溯流而 上的深水航道条件