苏州街商业办公项目可行性研究报告（42页）.doc
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苏州街商业办公项目可行性研究报告（42页）.doc
1、苏州街项目可行性研究报告苏州街项目可行性研究报告21 世纪不动产北京中天大业2010-12-23本报告内容概述：本报告内容概述：一、未来发展根据我们对北京市场的了解和判断，我们认为，北京的写字楼市场在未来的发展势头是十分良好的。未来一段时间内，写字楼的整体销售涨将回落到稳定的5%市场正常水平。北京中关村地区的写字楼市场在未来的发展前景是比较乐观的， 租金及售价也将会稳定增长。 并且该区域写字楼现在已经处于基本满租状态，预计未来供应项目很少， 势必会让中关村地区未来的写字楼市场需求提高， 这样，该区域将处于供不应求的局面，会使中关村区域写字楼的销售，租赁等情况高于北京市的平均水平。二、本项目价格
2、根据我们对周边项目的分析和判断，我们认为，本项目入市时写字楼部分的销售价格为不低于 40000 元/平方米，地上商业部分的价格不低于 60000 元/平方米，地下商业部分的价格不低于 30000 元/平方米。三、结论按照本项目预计建设开始，至销售完毕的时间周期为 4 年，在本项目入市时写字楼预计价格为 40000 元/平方米，地上商业部分价格为 60000 元/平方米，地下商业为 30000 元/平方米的情况下：1、土地以 12.5 亿元转让，年静态回报率 8.68%，4 年静态回报率 34.7，我们认为回报率偏低。2、土地以 11.5 亿元转让，年静态回报率 10%，4 年静态回报率 40%
3、，我们认为此回报率适中，可以接受。3、土地以 9 亿元转让，年静态回报率 15%，4 年静态回报率 60%，我们认为此回报率较高，可以接受。详细分析过程见下文详细分析过程见下文一、一、项目概况项目概况1、地段位置本地块位于北京海淀区北三环苏州桥西北角，属于中关村核心区边缘位置。2、交通项目东临万柳东路（苏州街） ，南靠长春桥路，紧临城市主干道三环路，交通便利，四通八达。距地铁 10 号线苏州街站和地铁 4 号线人民大学站各约 1500米。3、基本参数指标总用地规模：25426 平方米总建设用地规模：18026 平方米代征道路用地规模：7400 平方米总建筑面积：122800 平方米地上建筑面积：78722 平方米其中商业 24030 平方米，写字楼 54692 平方米地下建筑面积：44100 平方米，其中商业 6560 平方米容积率：4.0建筑高度：70 米绿地率：30%车位：地下 644
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